Schede di Trasformazione

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'area oggetto di trasformazione è localizzata nell'estremità settentrionale di San Miniato, a confine con il territorio aperto. L'intervento si inserisce in un processo di arricchimento delle funzioni e dotazioni di servizi ed attrezzature di interesse pubblico del quartiere che in origine aveva un carattere prettamente residenziale.

Si prevede l'ampliamento dell'attuale complesso direzionale della Banca M.P.S. con altri edifici funzionalmente

indipendenti ma in relazione dal punto di vista spaziale e distributivo. La nuova edificazione sarà concentrata in prossimità dei manufatti esistenti e la progettazione dovrà garantire che le restanti porzioni del lotto destinate a parcheggio di uso pubblico, verde e mobilità favoriscano un passaggio graduale tra l'edificato compatto ed il territorio aperto.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	46475	mq
Dotazioni Pubbliche min	2415	mq
Verde privato	2700	mq
Superficie Fondiaria max	41360	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Parcheggio a raso di uso pubblico (Mbr)	2415	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde di ambientazione (Vd) min	2700	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria	41360	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda con destinazione direzionale max	25000	mq
Edifici max	4	n.
Piani fuori terra max	4	n.
Piani interrati o seminterrati max	2	n.
Tipologia	linea e blocco
Altezza max a valle	vedi prescrizioni	m
Distanza dai confini	vedi schema prog.	m
Distanza dalla strada	vedi schema prog.	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di un'area destinata a parcheggio di uso pubblico per complessivi 90 posti auto circa, con accesso diretto da via Aldo Moro. La progettazione dovrà garantire l'uso di materiali naturali e permeabili almeno per le aree di sosta (posti auto) e zone alberate per l'ombreggiamento e la mitigazione ambientale; ad integrazione delle alberature autoctone potranno essere previste delle strutture leggere (legno, metallo ecc.) quale copertura degli autoveicoli e sede di impianti per lo sfruttamento delle energie rinnovabili. Eventuali opere di sostegno, dovranno essere previste a basso impatto ambientale, (terre armate a faccia verde etc.).

- Realizzazione di un percorso pedonale di uso pubblico di collegamento fra il parcheggio ed il previsto complesso direzionale.

Prescrizioni per il verde privato:

- Rafforzamento della vegetazione ripariale lungo il fosso del Castagno e delle dotazioni boschive di fondovalle, in una logica allargata di rete ecologica;

- I margini settentrionali e occidentali dell'intervento dovranno essere boscati e la eventuale recinzione arretrata dai confini in modo da non essere visibile;

- Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Realizzazione di un complesso edilizio unitario, formato da uno o più edifici a blocco o in linea con accesso carrabile e pedonale dall'ingresso esistente prospiciente via Aldo Moro. La nuova edificazione, che potrà raggiungere i quattro piani fuori terra nella parte a valle del lotto, non dovrà superare in altezza la quota assoluta dei manufatti esistenti (afferenti al complesso direzionale M.P.S.), con i quali dovrà porsi in relazione dal punto di vista tipologico, formale e cromatico. Le dotazioni dei parcheggi per la sosta di relazione, di cui all'art. 40 delle NTA, dovranno essere soddisfatte all'interno del lotto. Tali parcheggi potranno essere realizzati a raso o nei piani interrati del complesso e potranno essere previsti un accesso ed un'autorimessa interrata comune a due o più edifici. Le coperture dovranno ospitare gli impianti tecnologici per la captazione dell'energia solare (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

- La porzione del lotto non occupata dagli edifici dovrà essere organizzata in modo da ospitare impianti sportivi all'aperto le cui attrezzature accessorie (spogliatoi, servizi tecnici, ecc) dovranno essere localizzate all'interno del nuovo edificio previsto. In tale area rilevati e avvallamenti del terreno dovranno essere valorizzati e diventare elementi di progetto limitando i movimenti di terra; le sistemazioni esterne dovranno essere realizzate con l'intento di minimizzare l'impatto dell'intervento e di favorire un armonico inserimento dello stesso nel paesaggio rurale circostante. Eventuali opere di sostegno, dovranno essere previste a basso impatto ambientale, (terre armate a faccia verde etc.).

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Relativamente all'aspetto geomorfologico l'area destinata a superficie fondiaria è compresa nella classe 2 e 3 di pericolosità. La pericolosità di classe 3 è legata soprattutto ai tipi di terreni affioranti (Argille del Casino) ed alla loro propensione a generare movimenti gravitativi superficiali. In tale zona si attribuisce una fattibilità G.3, ovvero durante le indagini geognostiche propedeutiche alla stesura del progetto edilizio, dovranno essere accertate le caratteristiche geotecniche dei terreni mediante l'esecuzione di sondaggi geognostici, in numero adeguato rispetto all'area di edificazione, con prelievo di campioni da sottoporre ad analisi di laboratorio ed installazione di piezometri, in modo tale da valutare l'eventuale presenza di una falda freatica e la sua possibile interferenza con l'opera in progetto. In tale fase di approfondimento dovrà anche essere valutato l'aspetto della stabilità del versante mediante l'esecuzione di una verifica di stabilità. Nella zona destinata a parcheggio a raso si assegna fattibilità G.2, mentre la superficie destinata a verde ha fattibilità G.

Per quanto riguarda l'aspetto idraulico l'area in oggetto si trova in prossimità del Fosso del Castagno, ma al di fuori dell'area allagabile per Tr pari a 200 anni, verificata con apposito studio idrologico-idraulico (in allegato). La zona della superficie fondiaria e dell'area a verde si trova in classe 1 di pericolosità idraulica, pertanto si assegna fattibilità I.1. Il parcheggio a raso ha una fattibilità I.1, mentre la zona di accesso al parcheggio, in corrispondenza del Fosso del Castagno, ha fattibilità condizionata I.3. In fase progettuale in corrispondenza dell'attraversamento di tale corso d'acqua, si dovrà tener conto delle verifiche idrauliche e dimensionare le opere d'arte in sicurezza idraulica, senza aumentare il rischio idraulico a monte e a valle delle opere stesse. In tale fase occorre specificare che le opere dovranno avere una franco in altezza di almeno 1 m rispetto al livello di piena con Tr pari a 200 anni e l'ingombro delle spalle dovrà essere esterno alle aree alluvionabili per Tr pari a 200 anni. In ogni caso l'attraversamento della viabilità in progetto in corrispondenza del fosso sarà soggetto al nulla osta da parte dell'ufficio provinciale competente.

Sempre in riferimento all'aspetto idraulico, dovrà essere mantenuta la distanza di 4 m dal ciglio di sponda per qualunque previsione edificatoria.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).