Schede di Trasformazione
COSTALPINO RESIDENZE- SCHEDA PROGETTO TU 29
SEZIONE I - Profili generali dell'intervento
Realizzazione di un complesso residenziale a consolidamento dell'insediamento di Costalpino in un'area situata tra l'edificato esistente e la nuova strada che modifica in parte il tracciato originario della Statale Senese Aretina (n.73) di Ponente. L'intervento propone inoltre l'incremento delle dotazioni pubbliche di Costalpino con la realizzazione di un parcheggio pubblico, di un'area a verde attrezzato e con la valorizzazione dei lavatoi storici.
SEZIONE II - Riferimenti quantitativi
| Superficie | Unità mis. | |
|---|---|---|
| Superficie Territoriale | 32845 | mq |
| Dotazioni Pubbliche min | 14190 | mq |
| Verde privato | 11915 | mq |
| Superficie Fondiaria max | 6740 | mq |
| Superficie | Unità mis. | |
|---|---|---|
| Viabilità locale (Ma) | 2115 | mq |
| Mobilità pedonale (Mh) | 230 | mq |
| Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr) | 460 | mq |
| Parcheggio di relazione (Mbr) | 1695 | mq |
| Verde attrezzato (Va) | 9580 | mq |
| Servizi (S) | 110 | mq |
| Superficie | Unità mis. | |
|---|---|---|
| Verde ambientazione (Vd) min | 11915 | mq |
| Superficie | Unità mis. | |
|---|---|---|
| Superficie Fondiaria max | 6740 | mq |
| Lotti | 4 | n. |
| Superficie Utile Lorda max | 3000 | mq |
| Edifici max | 4 | n. |
| Alloggi max | 42 | n. |
| Piani fuori terra max | 3 vedi Tab. 5 | n. |
| Piani interrati o seminterrati max | 1 | n. |
| Tipologia | linea | |
| Altezza max a valle | 9,8 | m |
| Altezza max a monte | 7,3 | m |
| Distanza dai confini | 5 | m |
| Distanza dalla strada | 5 | m |
| Superficie | Unità mis. | |
|---|---|---|
| LOTTO 1 | ||
| Superficie Fondiaria max | 1350 | mq |
| Superficie Utile Lorda max | 450 | mq |
| Edifici max | 1 | n. |
| Alloggi max | 8 | n. |
| Tipologia | linea | |
| Piani fuori terra max | 2 | n. |
| Piani interrati o seminterrati max | 1 | n. |
| Altezza max a valle | 9,8 | m |
| Altezza max a monte | 7,3 | m |
| LOTTO 2 | ||
| Superficie Fondiaria max | 1785 | mq |
| Superficie Utile Lorda max | 750 | mq |
| Edifici max | 1 | n. |
| Alloggi max | 10 | n. |
| Tipologia | linea | |
| Piani fuori terra max | 3 | n. |
| Piani interrati o seminterrati max | 1 | n. |
| Altezza max a valle | 9,8 | m |
| Altezza max a monte | 7,3 | m |
| LOTTO 3 | ||
| Superficie Fondiaria max | 1875 | mq |
| Superficie Utile Lorda max | 900 | mq |
| Edifici max | 1 | n. |
| Alloggi max | 12 | n. |
| Tipologia | linea | |
| Piani fuori terra max | 3 | n. |
| Piani interrati o seminterrati max | 1 | n. |
| Altezza max a valle | 9,8 | m |
| Altezza max a monte | 7,3 | m |
| LOTTO 4 | ||
| Superficie Fondiaria max | 1730 | mq |
| Superficie Utile Lorda max | 900 | mq |
| Edifici max | 1 | n. |
| Alloggi max | 12 | n. |
| Tipologia | linea | |
| Piani fuori terra max | 3 | n. |
| Piani interrati o seminterrati max | 1 | n. |
| Altezza max a valle | 9,8 | m |
| Altezza max a monte | 7,3 | m |
SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni
Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico
- Realizzazione di una strada di uso pubblico, a doppio senso di marcia, a servizio del complesso residenziale collegata alla Statale Senese Aretina (n.73) di Ponente in prossimità dell'incrocio che conduce all'Ippodromo di Pian delle Fornaci; tale strada, con carreggiata di almeno 6,5 metri di larghezza, dovrà essere dotata lungo il lato nord di un'ulteriore area per la sosta parallela, almeno 2 metri per complessivi 45 posti auto circa e lungo quello sud di un marciapiede di almeno 1,5 metri. Lungo strada dovrà essere inoltre prevista, in continuità con la fascia per la sosta parallela, idonea area destinata alla stazione ecologica, opportunamente schermata con siepi ed alberature autoctone;
- Realizzazione di un'area a parcheggio pubblico e di uso pubblico per la sosta di relazione, in testata ai nuovi edifici residenziali, messa a sistema con quella esistente situata più a monte; la progettazione dovrà quindi garantire un collegamento pedonale fra i due parcheggi e l'area attrezzata. Gli stalli dovranno essere opportunamente ombreggiati con la piantumazione di essenze vegetali autoctone e pavimentati con materiali naturali drenanti; eventuali opere di sostegno dovranno essere realizzate con sistemi a basso impatto ambientale (terre armate a faccia verde etc.) e privilegiare la sistemazione del suolo a terrazzamenti;
- Realizzazione di un sistema di aree verdi attrezzate con percorsi pedonali, arredo urbano per la sosta ed il relax, che si sviluppano lungo tutto il fronte nord dell'insediamento esistente fino al margine sud est della Statale Senese Aretina (n.73) di Ponente, nell'area dei lavatoi storici. In tali aree le alberature esistenti dovranno essere integrate con l'impianto di ulivi disposti a filari;
- Realizzazione di un percorso pedonale alberato di uso pubblico (larghezza minima 5 metri) di separazione fra i vari lotti e di collegamento fra il marciapiede della nuova strada di lottizzazione, il parco attrezzato, il contesto costruito e la Statale Senese Aretina (n.73) di Ponente in prossimità dell'incrocio che conduce a San Rocco a Pilli;
- Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.
- Riqualificazione e valorizzazione dei lavatoi storici e dell'area di pertinenza prevedendone il loro completo recupero e fruibilità pubblica;
- L'edificazione è condizionata all'intervento di compensazione inerente la realizzazione, da parte dei lottizzanti, del nuovo tratto stradale in variante dell'originario tracciato della Statale Senese Aretina (n.73) di Ponente che si snoda da Pian delle Fornaci fino alla prevista rotatoria in prossimità delle ultime propaggini dell'abitato di Costalpino. La progettazione delle opere stradali dovrà comprendere oltre alla sede stradale anche le necessarie opere d'arte e la risoluzione di eventuali interferenze. La rotatoria di innesto sulla Statale Senese Aretina (n.73) di Ponente avrà raggio esterno di almeno 25 m, oltre i marciapiedi di almeno 2.00 m; dovrà essere garantita la continuità dei percorsi pedonali e la sicurezza degli attraversamenti in ogni direzione a da ogni lato delle strade. La piattaforma stradale sarà costituita da una sezione tipo C ai sensi del Decreto Min. Infr. Trasp. 5/11/2001, con corsie di 3.75 m, banchine di 0.50 m e marciapiedi di almeno 1.50 m.
Prescrizioni per il verde privato
- Area dove si prevede la rinaturalizzazione del terreno con la piantumazione di essenze vegetali autoctone per la costituzione di un'ampia area boscata di mitigazione ambientale e di riduzione dell'impatto acustico prodotto dal nuovo raccordo stradale di rettifica del tracciato della Statale Senese Aretina (n.73) di Ponente. Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.
SEZIONE IV A) - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi
Realizzazione di quattro edifici residenziali per un totale di 42 alloggi, come consolidamento del tessuto edilizio esistente. In considerazione dell'acclività del terreno la progettazione degli edifici dovrà garantire l'articolazione volumetrica digradante a valle e l'uso di sistemi tecnologici idonei al risparmio energetico. Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia. Potranno essere previsti un accesso ed un'autorimessa interrata comune a due o più edifici residenziali. Eventuali opere di sostegno dovranno essere realizzate con sistemi a basso impatto ambientale (terre armate a faccia verde etc.).
SEZIONE IV B) - Prescrizioni per la perequazione urbanistica
Dei 42 alloggi realizzabili, almeno 8, localizzati nel lotto 1, dovranno essere destinati a residenza a carattere sociale (edilizia convenzionata) mediante apposita convenzione da stipulare con l'Amministrazione Comunale. Schema progettuale
SEZIONE V - Fattibilità
Scheda grafica della fattibilità
L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e della pericolosità geomorfologica 2; pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica G.2 alla zona con previsione edificatoria (edifici, parcheggio a raso e viabilità locale) e G.1 all'area destinata a verde ed alla mobilità pedonale, mentre la fattibilità idraulica è I.1 per tutte le previsioni.
Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.
Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area destinata a superficie fondiaria, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).