Schede di Trasformazione

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento si colloca in prossimità del nucleo abitato delle Volte Basse, al confine con il Comune di Sovicille, nell'area compresa tra la S.S.73, la strada delle Volte Basse e i nuclei di Casa Parri e La Chiusa. In tale area si prevede la realizzazione di un insediamento residenziale e delle relative dotazioni di servizi pubblici.

La trasformazione prevede i seguenti livelli di progettazione:

Riorganizzazione della viabilità

- Innesto della strada delle Volte Basse tramite un nuovo tracciato viario alla prevista rotatoria per Sovicille;

Potenziamento dei servizi e dei collegamenti pedonali

- I nuovi tracciati viari delimitano un'area in cui sono presenti alcuni servizi che si intende potenziare; a tal fine si propone: la realizzazione di una nuova area sportiva, dotata di campo polivalente e ampio parcheggio; la realizzazione di un'area destinata a verde pubblico attrezzato, di cui al momento l'insediamento è privo; la possibilità di incrementare e riorganizzare i servizi presenti, prevedendo anche l'inserimento di un asilo; un collegamento pedonale con il nucleo storico delle Volte Basse e con l'insediamento posto ad ovest della S.S.73 nel comune di Sovicille;

Nuovo insediamento residenziale

- Previsione di un insediamento residenziale che renda sostenibile la dotazione dell'intero insediamento di servizi e attrezzature pubbliche di livello urbano; la progettazione dovrà prestare attenzione alla qualità e all'integrità del contesto ambientale e paesaggistico, caratterizzato da piccoli nuclei insediativi isolati di notevole interesse storico e tipologico, quali il complesso "La Chiusa"; a tal fine si dovrà coniugare l'uso di tecnologie e materiali per il risparmio e l'efficienza energetica con il tessuto insediativo e il contesto rurale ancora integro e fortemente storicizzato.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Sistema della viabilità

Deviazione della strada delle Volte Basse con un nuovo tracciato che si innesta sulla rotatoria per Sovicille e che serve il nuovo insediamento residenziale.

- Spazi e servizi pubblici

Nell'area compresa tra i due nuovi tracciati viari e la strada delle Volte Basse si prevede di potenziare l'attuale livello di servizi, dando la possibilità di aumentare le superfici dei servizi attuali e realizzando una scuola per l'infanzia; tale edificio dovrà adottare un sistema costruttivo parzialmente prefabbricato con materiali naturali, essere dotato di opportuni impianti per lo sfruttamento delle energie rinnovabili e garantire una elevata classificazione energetica.

Realizzazione di un nuovo campo sportivo polivalente; a tal proposito si dovrà sfruttare la pendenza del terreno per realizzare un sistema di gradinate e uno spogliatoio seminterrato verso nord-ovest, dotato di impianti per la captazione dell'energia solare (fotovoltaico e solare termico).

Realizzazione di un sistema integrato di aree verdi con un diverso grado di naturalità, con differente fruibilità e vari livelli di attrezzature evitando la percezione di una saldatura urbana e mantenendo i caratteri di ruralità del contesto ambientale di riferimento.

Si prevede inoltre la realizzazione di una rete di percorsi pedonali di uso pubblico che dovrà mettere a sistema le diverse aree verdi, il nuovo insediamento con quello preesistente e garantire un'accessibilità diffusa dell'area valorizzando la relazione estetico-percettiva con il paesaggio circostante.

Tra le opere si prevede anche la realizzazione di una pista ciclabile che connetta l'insediamento esistente con il nuovo; in prospettiva creando un percorso protetto tra l'Agazzara e Costalpino, si potrà prevedere un collegamento ciclo-pedonale di quest'ultimo con le Volte Basse lungo via delle Volte Alte.

Prescrizioni per il verde privato

- Piantumazione di essenze arboree autoctone per mitigare l'impatto del nuovo intervento sul contesto ambientale, per ridurre l'impatto acustico derivante dal traffico veicolare e per garantire la continuità con il paesaggio agrario circostante garantendo l'ispessimento delle formazioni riparali, l'interposizione di fasce boscate e la piantumazione di almeno 1 ha di nuovi boschi.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

L'intervento prevede la realizzazione di 9 lotti per un massimo di 12 edifici residenziali; la tipologia in linea è quella prevalente. Sono ammessi anche edifici a schiera e bifamiliari nel lotto 1, bifamiliari nel lotto 6, trifamiliari nel lotto 7 e quadrifamiliari nel lotto 9. La progettazione dovrà tenere conto della linea ad alta tensione che attraversa l'area, mantenendo l'edificato al di fuori della fascia di rispetto (a).

Nell'organizzazione dell'insediamento si prevede:

• - l'articolazione volumetrica degli edifici, favorendo una maggiore densità e quindi un maggior numero di piani in prossimità della strada di lottizzazione ed edifici più bassi verso l'esterno in modo da ridurre l'impatto sul territorio rurale circostante; in particolare nei lotti 1, 2, 3 e 4 l'articolazione volumetrica dovrà favorire la concentrazione di un minor numero di piani in prossimità dell'area destinata a verde attrezzato;
• - la distanza minima dai confini di 5 metri; in particolare nei lotti nei lotti 3 e 4 la distanza minima dalla strada dovrà essere di 8 metri per garantire l'accesso ai parcheggi pertinenziali seminterrati; nei lotti 6, 5, 6, 7 e 8 la distanza minima tra gli edifici lungo il percorso pedonale interno dovrà essere di 18 metri per evitare fenomeni di ombreggiamento;
• - l'apertura dell'edifici verso sud tramite logge e serre solari e una maggiore chiusura verso nord per ottenere una elevata inerzia termica; gli impianti per la captazione dell'energia solare (fotovoltaico e solare termico) dovranno essere integrati nella struttura degli edifici; favorire l'uso di impianti di micro-cogenerazione, reti duali (raccolta separata delle acque grigie e nere), il recupero delle acque meteoriche e di quelle bianche in genere al fine del riuso in ambito privato e pubblico;
• - il carattere unitario dell'insediamento e l'uso di materiali tradizionali per i rivestimenti esterni degli edifici per armonizzare la presenza del nuovo intervento nel contesto rurale di elevato valore paesaggistico.

L'edificazione è relazionata alla realizzazione, per mano pubblica, della deviazione della S.S.73 compresi gli innesti alla rotatoria (Rp 55), ed alla predisposizione, da parte dei soggetti privati, di un piano attuativo regolato da apposito atto convenzionale con l'Amministrazione Comunale.

SEZIONE V - Fattibilità

L'area in oggetto ricade in parte in classe 2 di sensibilità degli acquiferi, pertanto, durante durante l'esecuzione delle indagini geognostiche, dovrà essere accertata la tipologia dei terreni presenti e dovranno essere eseguite misure piezometriche, al fine di verificare quanto previsto dal PTCP vigente e recepito all'art. 164 delle NTA.

Dal punto di vista geomorfologico l'area di intervento è compresa nella classe 2 di pericolosità; pertanto si attribuisce una fattibilità G.2 agli interventi edificatori (edifici e parcheggio a raso) ed una fattibilità G.1 alle previsioni a verde ed ai percorsi pedonali.

Relativamente all'aspetto idraulico la zona in oggetto si trova in destra idraulica del Fosso Serpenna, in un'area classificata prevalentemente in classe 1 e 2 di pericolosità e per una piccola porzione (dove è prevista una destinazione a verde) in classe 3. Le fattibilità che si attribuiscono sono I.1 e I.2 per le aree edificabili e I.1 per le zone a verde ed i percorsi pedonali.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di concentrazione volumetrica, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).