Schede di Trasformazione

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento prevede il completamento verso sud della zona artigianale e commerciale esistente, in un'area pressoché pianeggiante di fondovalle lungo il torrente Tressa e la SS. di Paganico n. 223.

L'impianto urbanistico dovrà ricalcare quello attuale con la disposizione dei lotti in continuità con quelli esistenti.

La viabilità locale sarà garantita da una nuova strada di servizio interna all'area raccordata a Strada di Cerchiaia in prossimità della rotatoria esistente, di cui si prevede lo spostamento. In tale rotatoria si innesterà un'altra strada, di collegamento alla viabilità principale, che si svilupperà a monte parallela all'area produttiva esistente.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di una strada di uso pubblico a servizio della zona industriale/artigianale/commerciale/direzionale, a doppio senso di marcia con carreggiata di 8 metri che dovrà inoltre essere dotata su entrambi i lati di un'ulteriore area per la sosta parallela di larghezza 2 metri, per complessivi 250 posti auto circa, di un marciapiede di 1,5 metri, di una fascia piantumata con essenze vegetali autoctone di 1,5 metri sul lato est e di 5 metri su quello ovest di rispetto del metanodotto interrato esistente. Lungo strada dovranno essere previste, in continuità con la fascia per la sosta parallela, idonee aree destinate alle stazioni ecologiche, opportunamente schermate con siepi ed alberature autoctone. E' prevista altresì la realizzazione di due rotatorie una a nord in sostituzione di quella esistente e l'altra a sud per l'inversione della marcia. Sulla prima sarà innestata, oltre alla strada a servizio del nuovo intervento, una nuova viabilità che si sviluppa a monte parallela alla zona artigianale e commerciale esistente. Tale raccordo sarà dotato di una piattaforma stradale costituita da corsie di 3,5 metri, banchine di 0,50 metri e sul lato a valle di un'area per la sosta parallela di larghezza 2 metri, di un marciapiedi di almeno 1,5 metri e di una fascia piantumata con essenze vegetali autoctone di almeno 1,5 metri. Questa viabilità secondaria si collegherà alla viabilità principale per mezzo della rotatoria esistente a nord in prossimità delle attrezzature sportive.

- Realizzazione di quattro aree destinate a parcheggio di uso pubblico a servizio della zona industriale/commerciale/direzionale per complessivi 450 posti auto circa. Tre di queste aree sono localizzate in prossimità della rotatoria prevista a nord in testata del nuovo intervento e ad integrazione della dotazione di parcheggi della zona artigianale e commerciale esistente mentre la quarta è situata nella parte terminale a servizio delle attività commerciali e direzionali prospicienti l'area a verde attrezzato. La progettazione dovrà garantire, per tutte le aree previste, l'uso di materiali naturali e permeabili almeno per le aree di sosta (posti auto) e zone alberate per l'ombreggiamento e la mitigazione ambientale; ad integrazione delle alberature potranno essere previste delle strutture leggere (legno, metallo ecc.) quale copertura degli autoveicoli e sede di impianti per lo sfruttamento delle energie rinnovabili;

- Le dotazioni dei parcheggi per la sosta di relazione, di cui all'art. 40 delle NTA, dovranno essere soddisfatte, in considerazione delle varie destinazioni d'uso, all'interno dei singoli lotti. Esclusivamente per gli edifici destinati a Commercio, tali parcheggi potranno essere realizzati a raso e nel piano interrato dell'edificio, in deroga a quanto prescritto nella TAB. 5 e solo se localizzati nei lotti n. 1, 3, 5, 7, 8, 9, 11 e 13 situati nell'area ad est; in alternativa a detto piano interrato, i parcheggi potranno essere realizzati sopra la copertura, in tal caso l'altezza massima dell'edificio potrà essere di 12 m. Tale copertura dovrà ospitare gli impianti tecnologici per l'utilizzo delle fonti rinnovabili di energia (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore ecc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia; qualora sia prevista in piano dovrà essere dotata anche di un manto erboso praticabile (tetto giardino).

- Realizzazione di un'area boscata destinata a parco pubblico attrezzato con arredo urbano per la sosta pedonale ed il relax.

Prescrizioni per le aree verdi

Il sistema delle aree verdi – alberature lungo strada, parcheggi, verde pubblico, verde di ambientazione, verde complementare – sarà oggetto di un progetto unitario di paesaggio che, sulla base delle indicazioni del DM 16.01.1974 e del PIT paesaggistico (sub ambito 33c, sezione 3 e 4) e delle tavole B.8.2.04 e B.8.2.05 del PS articoli le differenze componenti al fine di:

- impiantare nuove superfici di bosco per una superficie minima di 8 ha, privilegiando le are in destra idrografica della Tressa ma garantendo comunque una consistente fascia di vegetazione ripariale anche in sinistra (obiettivi 6.1., 6.2. e 6.4. scheda paesaggio ambito 33c sez. 3 PIT);

- dotare di alberi di alto fusto le aree di verde pubblico e le aree più accessibili di verde di ambientazione;

- progettare i margini dell'insediamento in modo da raccordarlo al contesto, garantendo una fascia di bosco, anche interrotta e articolata, lungo il contatto con le aree di seminativo (obiettivi 14.5. e 19.5. scheda paesaggio ambito 33c PIT);

- coordinare il disegno e la composizione della vegetazione urbana (viali, parcheggi) al disegno dei margini e a quello delle aree boscate (obiettivo 19.4 scheda paesaggio ambito 33c sez. 3 PIT).

- Il progetto di paesaggio sarà corredato da uno specifico programma di gestione da includere nei dispositivi convenzionali.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- La progettazione dovrà garantire la localizzazione delle funzioni Commerciale e Direzionale nei lotti in prossimità dell'area a verde attrezzato dove si prevede appunto la costituzione di una centralità e pluralità di funzioni. Dovranno essere rispettati i caratteri tipologici e formali del tessuto preesistente, rilevati e avvallamenti del terreno dovranno essere valorizzati e diventare elementi di progetto limitando i movimenti di terra.

- Nei lotti destinati ad Industria e Artigianato produttivo dovranno essere previsti capannoni isolati, allineati lungo la nuova strada di servizio, rivestiti con materiali naturali di colorazione tipica della tradizione locale (gamma dei colori della terra di Siena). Le coperture dovranno essere previste in piano e dotate di un manto erboso praticabile (tetto giardino) e/o di impianti tecnologici per lo sfruttamento delle energie rinnovabili (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia. Eventuali tettoie dovranno essere realizzate in continuità con il manufatto principale con materiali prefabbricati e facilmente smontabili (legno, metallo ecc.) coperti con falde in piano o inclinate opportunamente integrate agli impianti per lo sfruttamento delle energie rinnovabili. Le colorazioni dei materiali dovranno rispettare i cromatismi predominanti presenti nel manufatto principale e/o nel contesto costruito.

- Nei lotti destinati a Commercio e Direzionale dovranno essere previsti edifici con tipologia idonea alla funzione svolta, allineati lungo la nuova strada di servizio e rivestiti con materiali naturali che rispettino i cromatismi previsti e garantiscano l'uniformità architettonica dell'intervento.. Le coperture, salvo quanto sopra prescritto per gli edifici destinati a commercio, dovranno essere previste in piano e dotate di un manto erboso praticabile (tetto giardino) e/o di impianti tecnologici per lo sfruttamento delle energie rinnovabili (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

- Ogni lotto dovrà essere delimitato verso l'interno da una fascia alberata, della profondità minima di 3 metri, per la piantumazione di essenze vegetali autoctone (alberature e siepi).

- La nuova edificazione nei lotti n. 2, 4 e 6 dovrà rispettare la distanza di 5 metri dai confini; in considerazione di questa distanza la fascia alberata sopra citata viene ridotta alla profondità minima di 1 metro

SEZIONE V - Fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità geomorfologica 2; pertanto si attribuisce una fattibilità G.2 alle zone destinate a superficie fondiaria, a parcheggio a raso ed a viabilità locale, mentre le aree con uso a verde hanno una fattibilità G.1.

Per quanto riguarda l'aspetto idraulico, gli edifici in progetto ed i relativi parcheggi e viabilità si trovano al di fuori delle aree allagate per piene con tempo di ritorno pari a 200 anni, verificate sulla base di un apposito studio idrologico-idraulico. L'area di previsione fa parte sia della classe 2 che della classe 1 di pericolosità idraulica, pertanto si attribuisce rispettivamente una fattibilità I.2 e I.1.

Relativamente alla sensibilità degli acquiferi, l'area risulta essere compresa totalmente in classe 2, pertanto durante l'esecuzione delle indagini geognostiche, dovrà essere accertata la tipologia dei terreni affioranti e dovranno essere eseguite misure piezometriche, al fine di verificare che ci sia un adeguato grado di protezione dell'acquifero presente in relazione all'intervento in oggetto, così come previsto dal PTCP vigente e richiamato nell'art.164 delle NTA.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione e nella zona di previsione della nuova viabilità locale, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).