Schede di Trasformazione

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'ATI 4 "Il nuovo assetto di viale Sardegna" si colloca nell'UTOE 6, in fregio a Viale Sardegna, segmento della cosiddetta "Strada Fiume", nell'area che costituiva lo Scalo Merci e nella quale erano previsti, dal PRG, gli interventi 1, 4, 5, 6 e 7 del P.N. 2.2. L'area storicamente utilizzata nell'ambito ferroviario è da considerarsi come produttiva. Compresa nella zona pianeggiante stretta tra il rilevato di Viale Mazzini e la linea del ferro che collega Siena con Chiusi e Grosseto, l'area dismessa dalle Ferrovie è interessata da una riorganizzazione che conferma nella sostanza le previsioni del citato P.N.

La previsione è quella di consentire l'integrazione di funzioni di uffici pubblici, residenza, commercio di base e servizi pubblici.

Come espresso anche negli obiettivi del Piano Strutturale, l'interesse dell'Amministrazione comunale è quello di promuovere "La formazione di nuovi poli attuatori .....nell'area dello scalo merci".

Tale intervento mira al raggiungimento dei seguenti obiettivi generali:

• - creare l'opportunità di realizzare, nel vuoto di grandi dimensioni creatosi per la dismissione dello scalo merci, un insieme di interventi che si appoggiano sulla cosiddetta "Strada Fiume" rispettando e rafforzandone le caratteristiche;
• - aumentare la presenza di servizi di livello sovracomunale in prossimità degli attracchi del TPL su ferro e su gomma.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche o di uso pubblico

• - Realizzazione di una strada di uso pubblico a servizio dell'insediamento, a senso unico di marcia. La strada, della dimensione massima di 6 mt., sarà compresa tra una fascia verde di almeno 1,20 mt. (lato ferrovia) e una fascia di almeno 3,50 mt. da destinare a parcheggio; da quest'ultima fascia è prevista una striscia verde di non meno di 1,50 mt. dall'edificato previsto. Lungo strada dovranno essere previste, in continuità con la fascia per la sosta parallela, idonee aree destinate alle stazioni ecologiche, opportunamente schermate con siepi ed alberature autoctone.
• - La viabilità locale anzidetta sarà collegata alla viabilità principale - Viale Sardegna - nella esistente rotatoria in direzione sud e con la detta viabilità in direzione nord. Questo nuovo tratto, parallelo alla recinzione ferroviaria consentirà l'accesso meccanizzato ai tre diversi Interventi, non essendo previsto alcun accesso diretto agli stessi da Viale Sardegna.
• - Realizzazione di un'area pedonale (piazza) in prossimità della esistente rotatoria, sopraelevata rispetto alla viabilità, attrezzata con arredi per la sosta ed incorniciata da zone a verde. Tale area dovrà essere integrata con le sistemazioni esterne previste nel intervento 3.
• - Realizzazione di 2 aree destinate a parcheggio di uso pubblico, localizzate alle estremità dell'ATI, a servizio degli edifici previsti ed a potenziamento delle dotazioni dell'area per complessivi 110 posti auto circa. La progettazione dovrà garantire, per tutte le aree previste, l'uso di materiali naturali e permeabili almeno per le aree di sosta (posti auto) e zone alberate per l'ombreggiamento e la mitigazione ambientale; ad integrazione delle alberature potranno essere previste delle strutture leggere (legno, metallo etc.) quale copertura degli autoveicoli e sede di impianti per lo sfruttamento delle energie rinnovabili;
• - Le dotazioni dei parcheggi per la sosta di relazione, di cui all'art. 40 delle NTA, dovranno essere soddisfatte, in considerazione delle varie destinazioni d'uso, all'interno dei singoli Interventi.
• - Le dotazioni pubbliche o di uso pubblico elencate nella presente Sezione III dovranno essere realizzate dai promotori dei singoli Interventi previa stipula di apposita convenzione con l'Amministrazione Comunale.

Prescrizioni per il verde privato:

• - Area dove si prevede la rinaturalizzazione del terreno con la piantumazione di essenze vegetali autoctone con funzione di mitigazione ambientale e di riduzione dell'impatto acustico; in particolare dovrà essere garantita una fascia alberata in filari, della profondità minima di 5 metri, lungo la strada di servizio.
• - Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere;
• - Eventuali opere di sostegno, dovranno essere previste a basso impatto ambientale, (terre armate a faccia verde etc.).

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

• - La progettazione dell'edificio destinato a Servizi, intervento 3 - Questura, dovrà rispettare il carattere tipologico, formale nonché l'allineamento del tessuto preesistente alla strada di servizio. Le colorazioni dei materiali dovranno uniformarsi ai cromatismi predominanti presenti nell'edificio principale (Amministrazione Prov.le) e le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia. La nuova edificazione in questo intervento dovrà rispettare la distanza di 5 metri dalla strada di servizio, di almeno 15 metri dal confine del intervento 2 e di almeno 10 metri da v.le Sardegna.
• - Gli edifici già autorizzati ed in fase di realizzazione (Interventi 1 e 2), una volta ultimati, entreranno a far parte delle Aree miste di tipo 1 (AM1), la cui disciplina è definita all'art. 72 delle NTA.

SEZIONE VI la valutazione: livelli di coerenza della trasformazione con i riferimenti vigenti (PS, PTC, Codice dei Beni Culturali)

SEZIONE VI - Fattibilità

INTERVENTO 1 (Amministrazione Provinciale) e INTERVENTO 2 (Residenze e commercio):

Fattibilità non assegnata in quanto opere in fase di realizzazione.

INTERVENTO 3 (Questura):

Nell'area in oggetto e relativamente al tipo di intervento non sono presenti vincoli inerenti l'aspetto idraulico, pertanto tutte le previsioni contenute sono a Fattibilità idraulica I.1.

Dal punto di vista della vulnerabilità degli acquiferi, solo una parte della viabilità in progetto rientra in classe 2 di sensibilità, pertanto, durante durante l'esecuzione delle indagini geognostiche, dovrà essere accertata la tipologia dei terreni presenti e dovranno essere eseguite misure piezometriche, al fine di verificare quanto previsto dal PTCP vigente e recepito all'art. 164 delle NTA.

L'area ricade totalmente in classe di Pericolosità geomorfologia media, pertanto le previsioni di modesto impatto ambientale e territoriale, quali parcheggi scoperti e viabilità interna, sono a Fattibilità geomorfologia con normali vincoli G2.

Relativamente all'edificio, che è previsto di altezza fuori terra fino a 4 piani, si attribuisce Fattibilità geomorfologia G3. Per esso sono necessarie le seguenti prescrizioni: la relazione geologico-tecnica a corredo del progetto definitivo dovrà essere basata su un'indagine diretta, costituita da sondaggi geognostici spinti fino a profondità significative rispetto al volume di terreno interessato dalle pressioni indotte dalla costruzione, in numero adeguato rispetto all'area di edificazione, con prelievo di campioni da sottoporre ad analisi di laboratorio, ed installazione di piezometri, per valutare l'eventuale presenza di una falda freatica.

Relativamente all'aspetto sismico, essendo l'area in classe di pericolosità 3, nella zona di previsione del nuovo edificio, si attribuisce fattibilità S3, ovvero dovrà essere eseguita una campagna di indagine geofisiche e geotecniche che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico.

I risultati dell'indagine sismica dovranno essere riportati nella stessa relazione geologica-tecnica sopra citata. Ai parcheggi scoperti e alla viabilità è attribuita fattibilità sismica S2. All'area pedonale ed a quella a verde è attribuita fattibilità sismica senza particolari limitazioni S1 e Fattibilità geomorfologica senza particolari limitazioni G1.

Infine, dato che si tratta di riconversione di un sito precedentemente destinato ad attività industriale o comunque potenzialmente inquinante, con futura destinazione a servizi, in fase di predisposizione del Piano Attuativo, dovrà essere certificata l'assenza di contaminazione mediante la redazione di un Piano di indagini Ambientale e la conseguente esecuzione di accertamenti ambientali effettuati sotto controllo dell'ARPAT e della Provincia che attestino il non superamento delle Concentrazioni di soglia di contaminazione (CSC) come definite dal Dlgs n.152/2006, cosi come previsto dall'Art. 173 delle NTA.