Schede di Trasformazione

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'ATI N. 3 è rivolta alla riqualificazione urbana e funzionale di un'area di circa 73000 mq, posta nella parte terminale di viale Bracci, dove sono previsti 3 interventi; i primi due, il 3.1 e il 3.2 si sviluppano sul lato est e riguarda la riqualificazione e il recupero dell'intera area dell'Ex Consorzio Agrario, mediante la sostituzione dell'edificato esistente (in maggior parte, capannoni destinati a magazzino) con un nuovo tessuto edilizio, prevalentemente residenziale, caratterizzato anche dalla presenza di spazi pubblici, attività direzionali e commerciali; il terzo, il 3.3, invece è un intervento di nuova edificazione che prevede la realizzazione di residenze di tipo convenzionato, in un'area di completamento tra due zone già edificate, e di un percorso pubblico pedonale di accesso al parco territoriale di Vico Alto.

Intervento 1

L'intervento, che si riferisce al Piano Particolareggiato denominato "Quartiere Ecologico Malizia", approvato dal Comune con delibera del C.C. N. 265/2005, che riguarda l'area dell'ex "Consorzio Agrario" e la soprastante collina sino alla strada di Malizia, è attualmente in esecuzione, sono infatti in fase di avvenuta realizzazione le opere di urbanizzazione e gli edifici previsti nei lotti 1, 2, 3, 4 (si veda scheda progetto).

Si confermano tali trasformazioni e si prevede per quelle da completare quanto segue:

1. 1) il mantenimento del dimensionamento complessivo dell'area, di cui si confermano le funzioni e le relative quantità;
2. 2) il trasferimento delle funzioni residenziali presenti nella testata dell'intervento, lotto 12, in posizione più congrua e più protetta, in prossimità dei percorsi pedonali e del verde pubblico, nell'area lungo viale Bracci individuata dai lotti 5 e 6, che saranno dotati di attività commerciali di vicinato al piano terra; la riorganizzazione dei lotti 5 e 6 comporta il trasferimento delle attività direzionali nel lotto 12, posto in posizione più consona a tale funzione, in quanto vicino alle altre attività di servizio previste dal progetto e quelle preesistenti (il complesso le "Grondaie") e/o in fase di organizzazione;
3. 3) la riorganizzazione del versante della collina con l'inserimento di percorsi e attrezzature da integrare con l'oliveta preesistente da destinare a verde pubblico-attrezzato.

Tali trasformazioni sono da attuare tramite intervento edilizio diretto.

Intervento 2

L'intervento, che si riferisce all'area del Consorzio Agrario posta a nord dell'attuale stazione di servizio, prevede la realizzazione di edilizia sovvenzionata, agevolata, convenzionata e speciale da destinare a residenza e attività socio-culturali e ricreative.

Strumento di attuazione l'intervento edilizio diretto da parte dell'amministrazione comunale.

Intervento 3

L'intervento prevede il completamento dell'area situata tra le due zone edificate, quella di via Lauro de Bosis e quella di Via Giuseppe Pietri, mediante la realizzazione di residenze da destinare ad edilizia convenzionata e le opportune opere pubbliche, in particolare un parcheggio di uso pubblico in continuità con via de Bosis e un'area di verde pubblico attrezzato nella parte nord, dotata anch'essa di un'area di sosta di uso pubblico, che costituirà uno degli accessi al Parco Territoriale di Vico Alto - San Miniato.

L'intervento è da attuare tramite intervento edilizio diretto.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

SEZIONE III

SEZIONE IV - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

Intervento 1-2

• - Sistema della viabilità e della sosta. Vista la complessità e le dimensioni dell'intervento il progetto prevede una nuova viabilità di circolazione interna al comparto che attraversa longitudinalmente l'area, connettendo la rotatoria del ponte di Malizia con quella di via Verdi e allacciandosi in posizione intermedia con lo stesso viale Bracci; lungo la viabilità saranno predisposti percorsi pedonali e parcheggi di uso pubblico; sono inoltre previste specifiche aree a parcheggio, di cui una coperta nel lotto 12, privata d'uso pubblico (2269 mq), e due scoperte di uso pubblico rispettivamente (a) (265 mq) e (b) (666 mq); quest'ultima, lungo via di Malizia, oltre a garantire l'accesso al parco (d) servirà a integrare il numero dei posti auto presenti nell'area. La suddetta quota di parcheggi privati di uso pubblico risulta esaustiva ai fini della dotazione di parcheggi di relazione per gli interventi residui ATI 3.1, ed è verificata globalmente anziche per ogni singolo lotto edificatorio.
• - Spazi pubblici e verde attrezzato. Vista la conformazione del comparto, stretto e allungato, lungo viale Bracci, le caratteristiche morfologiche del terreno, caratterizzato da un versante con pendenza est-ovest, particolarmente accentuata nella porzione nord, e la complessità e articolazione dell'intervento, per la compresenza di funzioni residenziali e di servizio, il sistema delle aree pubbliche e di quelle a verde attrezzato risulta specializzato e articolato in spazi distinti:
  • - l'area comunale (c), che chiude a nord l'intervento, costituendo una fascia cuscinetto tra il nuovo intervento e l'insediamento preesistente, verrà resa fruibile mediante percorsi pedonali, aree di sosta ed la sistemazione del verde, già dotato di folte alberature (l'intervento è in fase di realizzazione);
  • - l'area collinare (d), caratterizzata dalla preesistenza dell'oliveta, dovrà essere mantenuta e integrata con percorsi pubblici e piccole aree di sosta; l'area presenterà più accessi, rispettivamente a monte dalla strada di Malizia, di cui uno provvisto di parcheggio pubblico (b) per circa 25-30 posti auto e a valle dal nuovo complesso residenziale;
  • - la fascia attrezzata di ambientazione lungo Viale Bracci (e), sarà dotata di percorsi pubblici, aree di sosta, canale di raccolta delle acque a fini irrigui (sistema del verde) e sistema di collegamenti pedonali con le residenze e i servizi disposti lungo la spina centrale dell'intervento;
  • - l'area in prossimità delle attività di servizio alla testata dell'intervento (f), avrà un carattere più urbano, svolgendo il ruolo di spazio centrale, di relazione.
  Nel complesso tali aree dovranno essere opportunamente collegate; in particolare sono previsti dei collegamenti pedonali privati di uso pubblico (g) tra l'area collinare (d) e la strada interna.

Intervento 3

• - Sistema della viabilità e della sosta. Vista la conformazione del lotto caratterizzato da una forte pendenza verso est, si conferma l'attuale tracciato viario che conduce a 2 edifici esistenti, di cui uno "Casa Nuova", censito tra i beni storico architettonici del Comune di Siena.
  • - La strada sarà opportunamente sistemata e provvista di un percorso pedonale sul lato a valle, al fine di garantire un accesso al nuovo insediamento e al parco territoriale di Vico Alto;
  • - vista la pendenza sono esclusi posti auto lungo la viabilità di accesso, mentre sono previste specifiche aree a parcheggio in prossimità dei due lotti ed uno in continuità con via Lauro de Bosis, al fine di integrare i posti auto presenti nell'area. Per il dimensionamento del numero dei posti auto si veda l'art. 38 delle NTA.
• - Spazi pubblici e verde attrezzato. Si prevede la presenza di un verde pubblico (a) caratterizzato da un'area di sosta attrezzata, nonché da un'adeguata dotazione di parcheggi pubblici, che si configura come uno degli ingressi al parco territoriale di Vico Alto e di un collegamento pedonale con l'insediamento di via Pietri.

Prescrizioni per il verde privato

• - Piantumazione di essenze arboree autoctone per mitigare l'impatto del nuovo intervento sul contesto ambientale, per ridurre l'impatto acustico derivante dal traffico veicolare e per garantire la continuità con il paesaggio agrario circostante.

SEZIONE V - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Intervento 1-2

Per l'attuazione dell'intervento si prevede quanto segue:

• - Gli edifici dovranno avere l'asse longitudinale orientato in direzione Est-Ovest, per favorire la permeabilità fisico-percettiva tra Viale Bracci, la nuova viabilità interna e il parco sulla collina e garantire un buon orientamento, privilegiando l'apertura dell'edificio verso sud (logge e schermature opportune) e la chiusura verso nord (elevata inerzia termica, riduzione delle aperture)
• - Le attività direzionali e di servizio dovranno essere concentrate nella testata in prossimità del ponte di Malizia, che costituirà l'ingresso al nuovo insediamento, e al piano terra degli edifici residenziali disposti lungo la nuova viabilità interna;
• - L'organizzazione degli edifici dovrà privilegiare l'articolazione dei volumi che dovranno essere più bassi lungo viale Bracci e progressivamente più alti lungo verso l'interno dell'intervento, al fine di ridurre l'impatto sulla strada e seguire l'andamento della collina.

Gli edifici già autorizzati e in fase di realizzazione ( Lotti 1,2,3,4), una volta ultimati, entreranno a far parte del Tessuto dell'Urbanizzato compatto di tipo 3 (UC3), la cui disciplina è definita all'art.68 delle NTA.

Intervento 3

Per l'attuazione dell'intervento si prevede quanto segue:

• - Realizzazione di 2 edifici in linea poste parallelamente alla curve di livello.
• - Realizzazione di area a parco con il mantenimento della alberature esistenti nella pendice su Viale Bracci (Vc).
• - I 36 alloggi dovranno essere destinati a residenza a carattere sociale (edilizia convenzionata) mediante apposita convenzione da stipulare con l'Amministrazione Comunale.

SEZIONE VI la valutazione: livelli di coerenza della trasformazione con i riferimenti vigenti (PS, PTC, Codice dei Beni Culturali)

SEZIONE VII - Fattibilità

Interventi 3.1 e 3.2:

L'area di trasformazione ricade interamente nella classe 1 di pericolosità idraulica, pertanto tutte le previsioni contenute sono a fattibilità I.1.

Relativamente alla vulnerabilità degli acquiferi la zona è classificata non sensibile.

Per quanto riguarda le problematiche geomorfologiche, sono presenti 2 aree in classe di pericolosità elevata 3 (PFE), dovute alla scarpata presente ad est dell'area in oggetto. Alcuni edifici che fanno parte dell'intervento 3.1, sono già stati realizzati, così come parte della viabilità che collega Via Verdi con Strada di Malizia. Per gli edifici, la strada ed il parcheggio a raso da terminare che fanno parte dell'intervento 3.1 e che intersecano l'area di pericolosità geomorfologica di classe 3 (PFE), si attribuisce fattibilità condizionata G3. Per essi si prescrive che la relazione geologica-tecnica a corredo del progetto definitivo debba contenere un'indagine diretta costituita da sondaggi geognostici, in numero adeguato rispetto all'area di edificazione, con prelievo di campioni da sottoporre ad analisi di laboratorio ed installazione di piezometri, in modo tale da valutare l'eventuale presenza di una falda freatica.

I parametri geotecnici provenienti dalle analisi di laboratorio dei provini di terreno dovranno essere utilizzati per elaborare delle considerazioni sulla stabilità dei terreni che verranno sbancati nel settore a monte e per fare una valutazione circa il tipo di opera di che sarà adeguato realizzare per la stabilità del fronte di scavo.

Relativamente all'aspetto sismico, essendo l'area in classe di pericolosità elevata 3, nell'area di previsione dei nuovi edifici e della strada, dovrà essere eseguita una campagna indagini geofisiche e geotecniche che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3). I risultati dell'indagine sismica dovranno essere riportati nella stessa relazione geologica-tecnica sopra citata.

Nella zona di previsione a verde si attribuisce una fattibilità senza particolari limitazioni sia per l'aspetto geomorfologico G.1, che per l'aspetto sismico S.1.

Intervento 3.3:

Nell'area in oggetto e relativamente al tipo di intervento non sono presenti vincoli inerenti l'aspetto idraulico, pertanto tutte le previsioni contenute sono a fattibilità senza particolari limitazioni I.1.

Relativamente alla vulnerabilità degli acquiferi la zona è non sensibile. Per quanto riguarda le problematiche geomorfologiche, è presente un'area in classe di pericolosità elevata 3 (PFE), che occupa la gran parte della zona in esame e corrispondente al tratto finale, ad elevata pendenza, della collina che lambisce la zona ad ovest di Viale Bracci. Per gli edifici, la viabilità locale ed il parcheggio a raso compresi in pericolosità elevata 3, si esprime una fattibilità geomorfologica G.3, condizionata dai risultati delle indagini ed accertamenti geologici-geognostici che dovranno essere eseguiti per il rilascio del titolo edilizio. Pertanto si prescrive l'esecuzione di sondaggi geognostici, in numero adeguato rispetto all'area di edificazione, con prelievo di campioni da sottoporre ad analisi di laboratorio ed installazione di piezometri, in modo tale da valutare l'eventuale presenza di una falda freatica.

I parametri geotecnici provenienti dalle analisi di laboratorio dovranno essere utilizzati per impostare una verifica di stabilità del versante, che sarà valutato sia nello stato attuale, che nello stato di progetto. Nella relazione geotecnica dovrà essere presente il progetto delle opere di sostegno che dovranno essere eseguite preliminarmente alla realizzazione dell'intervento.

Relativamente all'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3, in corrispondenza della zona a concentrazione volumetrica e della nuova viabilità, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).

I risultati dell'indagine sismica dovranno essere riportati nella stessa relazione geologica-tecnica sopra citata.

Nella zona di previsione a verde si attribuisce una fattibilità 1, sia per l'aspetto geomorfologico, che per l'aspetto sismico.