Schede di Trasformazione

Cartografia: le aree d'intervento

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

1.1 Obiettivi generali

L'ATI 1 "Parco Scientifico Tecnologico" si colloca nell'UTOE 5, nella zona nord del centro abitato di Siena; tale quartiere presenta un tessuto tipicamente residenziale, al margine del quale si inserisce storicamente l'area produttiva e di ricerca della Novartis (un tempo Sclavo), sul versante sud della collina sul cui crinale corre la strada di Marciano.

L'area storicamente consolidata dell'insediamento produttivo della Novartis Vaccines and Diagnostic (già Sclavo) si trova in continuità con il parco privato del Park Hotel (Villa Petrucci), che di recente è stato annesso alla proprietà della società.

Tale area complessiva è quindi interessata, secondo gli obiettivi del PS, da una generale riorganizzazione dell'articolazione spaziale e funzionale del tessuto esistente ai fini di creare un "Parco Scientifico Tecnologico", qualitativamente all'avanguardia ed estremamente competitivo nel proprio campo: la verticalizzazione delle funzioni sulla ricerca e sviluppo, venendo così a creare un significativo centro direzionale di ricerca scientifica, parte da un progetto di ampio respiro che porterà nel lungo termine al totale spostamento della parte produttiva, ricollocata altrove in altro comune contermine.

Si integrano così le funzioni di eccellenza della ricerca con il polmone verde del parco della Villa Petrucci, in un miglioramento anche della qualità edilizia e una ridistribuzione del carico urbanistico su un'area fondiaria più vasta, con una funzione, quella direzionale di ricerca, che è sicuramente più congrua e potenzialmente meno critica con il tessuto residenziale confinante.

Come già espresso negli obiettivi del PS, l'interesse dell'amministrazione comunale è quello di promuovere, attraverso un accordo pubblico-privato (in linea con l'art. 81 Obiettivi generali per il Sistema Funzionale degli Insediamenti del PS), la creazione di un Parco Scientifico Tecnologico nell'UTOE 5 (art. 144 - UTOE 5 Siena Nord).

Tale intervento mira al raggiungimento dei seguenti obiettivi generali:

• - previsione di una riorganizzazione dell'intera area produttiva anche attraverso la sostituzione edilizia e lo spostamento dei volumi, con una futura utilizzazione fondiaria elevata e un impianto urbanistico denso nelle aree dedicate a stabilimenti e laboratori, ma con complessiva riduzione dell'indice di utilizzazione fondiaria per l'intera superficie dedicata alla ricerca (in linea con l'art. 84 Obiettivi per il Sottosistema dell'Urbanizzato Compatto - "ricucire, completare e riqualificare i tessuti esistenti");
• - riduzione dei reparti produttivi nell'area (in linea con l'art. 84 Obiettivi per il Sottosistema dell'Urbanizzato Compatto - "allontanare le funzioni incongruenti") e valorizzazione della stessa in termini di ricerca e di funzioni di eccellenza, arricchendo il mix funzionale tramite l'insediamento di funzioni pregiate ed il potenziamento di quelle esistenti (in linea con l'art. 84 Obiettivi per il Sottosistema dell'Urbanizzato Compatto del PS);
• - promuovere un incremento degli addetti e dei posti di lavoro nel settore della ricerca;
• - dal punto di vista dei servizi pubblici e delle opere di urbanizzazione, rendere contestuali e propedeutici alla realizzazione del Parco Scientifico Tecnologico tutta una serie di interventi di interesse pubblico che aumentino la dotazione di standard del quartiere (scuole, parcheggi, verde pubblico), il miglioramento e la riorganizzazione della viabilità sia meccanizzata che pedonale insistente nell'area in esame.

1.2 Ambito territoriale e unità di intervento

L'intervento del "Parco Scientifico Tecnologico" riguarda l'insediamento produttivo della Novartis Vaccines and Diagnostic e l'attuale Park Hotel con relativa area di pertinenza. Nel complesso l'area - che si sviluppa per un totale di circa 14 ettari (8 della Novartis e 6 del Park Hotel, che è stato acquistato recentemente dalla grande società farmaceutica) - è situata nella zona nord di Siena ed è compresa tra via Fiorentina, la strada di Petriccio Belriguardo, via Milanesi, la strada di Marciano e via Strozzi.

L'insediamento industriale si sviluppa su un versante collinare prevalentemente orientato a nord-ovest, che presenta un dislivello di circa 30 mt: a valle, e lungo la strada di Petriccio Belriguardo la quota è di 320 mt s.l.m. per arrivare a monte, sulla strada di Marciano, a una quota di circa 350 mt s.l.

Oltre all'insediamento produttivo più antico della Novartis, l'area industriale ospita al suo interno altri centri di ricerca di livello internazionale, quali TLS (Toscana Life Science), l'Università di Siena e la Siena Biotech, che si è recentemente ri-localizzata a seguito della costruzione di un edificio contiguo all'area della Novartis sul versante della strada di Petriccio Belriguardo.

Per quanto riguarda l'insediamento industriale, l'attuale consistenza edilizia è distribuita in maniera diffusa sull'intero versante della collina fino al crinale lungo il quale corre la strada di Marciano. Percorrendo quest'ultima in direzione del Petriccio, adiacente alla strada ed in posizione dominante si trova Villa Petrucci (Park Hotel), con in relativi spazi aperti e le attrezzature sportive private.

L'immagine offerta dalle due aree urbane è profondamente diversa: l'una rappresenta una "cittadella della scienza" che si è sviluppata nell'arco di circa un secolo, e che ha assunto nel corso del tempo un ruolo di punta nella base economica locale; l'altra è invece un'emergenza architettonica con elementi di pregio (villa, giardino formale storico, muri di recinzione, ecc.) che è stata riconvertita nel secolo scorso a struttura turistico-ricettiva e che è stata dotata recentemente di un piccolo campo da golf.

Gli attuali accessi all'area della Novartis Vaccines and Diagnostic sono costituiti da via Fiorentina, che oggi assicura l'ingresso principale e di rappresentanza con un parcheggio di 125 posti auto a raso, e dalla strada di Petriccio e Belriguardo con due ingressi, su cui converge gran parte del traffico pesante e che è dotata di un parcheggio di 225 posti auto a raso.

Anche il Park Hotel presenta due accessi: il primo su via Milanesi e il secondo lungo la strada di Marciano proprio in prossimità della villa e in una posizione problematica dal punto di vista viabilistico.

Per quanto riguarda infine la situazione vincolistica,l'intera area ricade sotto il vincolo paesaggistico ex L. 1497/39 oggi art.134 comma a D.Lgs 42/2004 (Codice Urbani), mentre Villa Petrucci ed il suo giardino storico risultano altresì vincolati ai sensi della ex L. 1089/39 oggi art. 10 del D.Lgs 42/2004 (Codice Urbani).

La ATI 1 "Parco Scientifico Tecnologico" si attua tramite PCI (Piano Complesso di Interveto).

Il PCI conterrà indicazioni e prescrizioni per l'intera area, suddivisa al suo interno in più fasi realizzative, ciascuna con modalità e tempistiche differenziate, mantenendo così un certo grado di flessibilità necessario a strutture urbane complesse come il Parco Scientifico Tecnologico.

Tali fasi sono tre, corrispondenti a zone diverse a regime urbanistico differenziato, più quella che potremmo chiamare una "fase zero" di gestione del patrimonio edilizio esistente.

La "fase zero" in realtà individua quegli ambiti interni al PCI che non necessitano di una progettazione urbanistica, ma si limitano alla sola gestione del patrimonio edilizio esistente e pertanto il loro regime urbanistico risulterà vigente già dall'approvazione del RU.

Le aree di intervento denominate "0a" individuano il patrimonio edilizio esistente con valenza storica, dove gli interventi si limiteranno al restauro e risanamento conservativo ed eventualmente ala demolizione senza ricostruzione degli edifici e manufatti incongrui.

L'area di intervento individuata come "0b" invece è quella situata sulla cima del pendio e contiene gli edifici dell'attuale centro di ricerca, la biblioteca, ecc.; in questa zona non si prevedono interventi oltre la ristrutturazione edilizia con addizioni funzionali nella misura massima del 10% della SUL.

La prima fase, è a sua volta suddivisa nei successivi interventi:

1. - 1a: è l'area preposta alla costruzione del nuovo Centro di Ricerca e data sua la posizione (contigua ed in continuità del 0A), l'assenza di volumi esistenti da demolire o spostare, la limitata estensione e la definizione particolareggiata dei parametri urbanistici, l'intervento edilizio di nuova costruzione risulterà diretto dall'approvazione del RU.
2. - 1b: in questa area si potrà procedere con l'attività edilizia nelle quantità previste dal PCI e dall'approvazione dello stesso, ma solo previa demolizione degli elementi architettonici incongrui individuati nella "0a".
3. - 1c: in questa area, in prossimità dell'ingresso di via Fiorentina, è prevista una ristrutturazione urbanistica con demolizione e spostamento delle superfici attuali, e con un incremento come stabilito in relativa tabella, e l'intervento edilizio risulterà possibile dall'approvazione del PCI.
4. - 1d: anche in questa area è prevista una ristrutturazione urbanistica con demolizione e spostamento delle superfici attuali, e con un incremento come stabilito in relativa tabella, e l'intervento edilizio risulterà possibile dall'approvazione del PCI.

Le fasi rimanenti, ovvero gli interventi 2 e 3, sono previste in un arco di tempo molto più ampio, e per altro non sono necessariamente da realizzarsi nella successione numerica, ma possono essere tra loro indipendenti dal punto di vista temporale.Esse in ogni caso necessitano, per poter essere attuate, ciascuna di uno specifico Piano Attuativo che ne detti i parametri, le norme e le prescrizioni, in linea con quelli del presente Dossier e dello stesso PCI, la cui approvazione è ovviamente condizione necessaria per poter presentare gli eventuali Piani Attuativi.All'approvazione del PCI sono inoltre subordinati tutti gli interventi previsti sia nella Fascia Infrastrutturale sia nell'Area Scolastica.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

2.1 Dimensionamento complessivo e delle singole unità di intervento

Nell'ATI 1 del Parco Scientifico Tecnologico è previsto un insediamento direzionale in linea con la disciplina del PS (art. 144 delle NTA) per quanto riguarda l'UOTOE 5 Siena Nord, per la quale è stabilito un incremento massimo di 86.000 mq di SUL a destinazione commerciale, terziario, direzionale e servizi amministrativi.

Anche a seguito dell'offerta fatta dagli interessati sulla base del bando di evidenza pubblica inerente l'atto di indirizzo preliminare all'avvio del PCI "Parco Scientifico Tecnologico", l'incremento massimo di SUL a destinazione direzionale insediabile in tale ATI è pari a 43.500 mq.

A tale fine il PCI darà indirizzi e prescrizioni per una riorganizzazione dell'intera area, anche attraverso operazioni di Ristrutturazione Urbanistica, con la previsione di una futura utilizzazione fondiaria elevata e un impianto urbanistico denso nelle aree dedicate a laboratori e centri di ricerca, ma con complessiva riduzione dell'indice di utilizzazione fondiaria per l'intera superficie dedicata alla ricerca.

Proprio per la particolare natura di tale insediamento direzionale, che per le sue caratteristiche di elevata specializzazione tecnologica ed eccellenza nel campo della ricerca scientifica si distingue da qualsiasi altra area del territorio comunale, la destinazione urbanistica è indicata con una dizione speciale, ovvero:

• - Tb3 - Direzionale di ricerca

Per quanto concerne le grandezze edilizie, sempre a fronte delle caratteristiche uniche che la contraddistinguono e che comportano esigenze totalmente diverse nelle tipologie e nell'uso degli ambienti costruiti, per la destinazione Tb3 - Direzionale di ricerca è individuata una definizione specifica della Superficie Utile Lorda e dell'Altezza degli edifici, come di seguito riportate (in rosso le differenze con la SUL come individuata dal RU):

• - Superficie utile lorda (SUL): misura in mq. la somma delle superfici lorde dell'Unità edilizia, ossia quelle comprese entro il perimetro esterno delle murature, di tutti i livelli fuori ed entro terra degli edifici, qualunque sia la loro destinazione d'uso. Dal computo della SUL sono escluse le seguenti superfici:
  1. a) vani corsa degli ascensori, vani scala e androni;
  2. b) locali o volumi tecnici, per una superficie inferiore a 1/4 della SUL complessiva dell'immobile: tali ambienti devono essere destinati a funzioni tecniche;
  3. c) spazi non interamente chiusi anche se coperti, quali logge, balconi, terrazzi coperti, altane, porticati al piano-terra, se di superficie inferiore al 10% della SUL della unità edilizia cui appartiene;
  4. d) garage e posti auto coperti realizzati a servizio dell'unità edilizia;
  5. e) locali ricavati tra intradosso del solaio di copertura e l'estradosso del solaio dell'ultimo livello di calpestio;
  6. f) ingombri dei muri e delle tamponature perimetrali per le parti eccedenti i 30 cm di spessore;
  7. g) serre captanti, torri o camini di ventilazione, nonché altri spazi strettamente funzionali al risparmio energetico ed idrico.
  Le superfici di cui alle lett. a), b) e c), sommate tra loro, non devono superare il 25% dell'intera SUL.
• - Altezza degli edifici (H): misura la differenza in ogni punto tra la quota di sistemazione esterna e la quota della linea di gronda; la quota di sistemazione esterna è stabilita nel progetto allegato al titolo abilitativo; la linea di gronda è data dall'intersezione tra l'intradosso del solaio di copertura e il piano verticale di facciata. Possono superare l'altezza massima consentita solo i locali di cui al precedente comma 1 lettere a), b), c) ed e), nella quantità massima non superiore al 50% (fino al 65% per la sola area di intervento 1A) della superficie coperta e per un'altezza non superiore a quella dell'interpiano tipo.

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	217.340	mq
Dotazioni Pubbliche min	83.205	mq
Verde privato min	45.760	mq
Superficie Fondiaria	88.375	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	19.695	mq
Mobilità pedonale (Mh)	820	mq
Parcheggio a raso di suo pubblico (Mbr)	3.290	mq
Verde attrezzato (Va)	28.950	mq
Servizi per l'istruzione di base (Sb)	23.250	mq
Impianti sportivi all'aperto (So)	7.200	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde complementare (Vc)	45.700	mq
Verde di ambientazione (Vd)	60	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria	88.375	mq
SUL attuale	55.175	mq
SUL da demolire	1.822	mq
SUL di recupero	1.822	mq
SUL di incremento max	43.500	mq
SUL Finale (attuale + incremento) PCI	98.675	mq
Destinazione d'uso	Tb3

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: le singole aree

	Superficie	Unità mis.
Intervento 0a
Superficie Area 0a	11.165	mq
SUL attuale	5.561	mq
SUL da demolire	1.180	mq
SUL di recupero	0	mq
SUL di incremento max	0	mq
Destinazione d'uso	Tb3
Tipo di Intervento	Intervento Edilizio Diretto
Categoria massima di intervento	Restauro e Risanamento Conservativo Demolizione (solo fabbricati incongrui)
Intervento 0b
Superficie Area 0b	111.315	mq
SUL attuale	9.065	mq
SUL da demolire	0	mq
SUL di recupero	0	mq
SUL di incremento max	906	mq
SUL MAX realizzabile	9.971	mq
Piani fuori terra max	3	n.
Piani interrati o seminterrati max	2	n.
Tipologia Tetti	libera
Altezza max	15,00	ml
Distanza dagli edifici	10 o in aderenza	ml
Distanza dalla strada pubblica	10	ml
Distanza dal confine del PCI	10	ml
Destinazione d'uso	Tb3
Tipo di Intervento	Intervento Edilizio Diretto
Categoria massima di intervento	Ristrutturazione edilizia con addizioni funzionali (max 10% della SUL)
Intervento 1a
Superficie Area 1°	3.935	mq
SUL attuale	0	mq
SUL da demolire	0	mq
SUL di recupero	0	mq
SUL di incremento max	11.000	mq
SUL MAX realizzabile	11.000	mq
Piani fuori terra max	5	n.
Piani interrati o seminterrati max	2	n.
Tipologia Tetti	libera
Altezza max	27,00	ml
Distanza dagli edifici	10	ml
Distanza dalla strada pubblica	10	ml
Distanza dal confine del PCI	10	ml
Destinazione d'uso	Tb3
Tipo di Intervento	Intervento Edilizio Diretto
Categoria massima di intervento	Nuova Edificazione
Intervento 1b
Superficie Area 1b	3.440	mq
SUL attuale	0	mq
SUL da demolire	0	mq
SUL di recupero	1.822	mq
SUL di incremento max	1.000	mq
SUL MAX realizzabile	2.822	mq
Piani fuori terra max	3	n.
Piani interrati o seminterrati max	2	n.
Tipologia Tetti	libera
Altezza max	15,00	ml
Distanza dagli edifici	15	ml
Distanza dalla strada pubblica	10	ml
Distanza dal confine del PCI	10	ml
Destinazione d'uso	Tb3
Tipo di Intervento	Subordinato all'approvazione del PCI e previa demolizione dei fabbricati incongrui prevista nell'intervento 0A
Categoria massima di intervento	Nuova Edificazione
Intervento 1c
Superficie Area 1c	111.400	mq
SUL attuale	5.391	mq
SUL da demolire	0	mq
SUL di recupero	0	mq
SUL di incremento max	1.609	mq
SUL MAX realizzabile	7.000	mq
Piani fuori terra max	3	n.
Piani interrati o seminterrati max	2	n.
Tipologia Tetti	libera
Altezza max	15,00	ml
Distanza dagli edifici	15	ml
Distanza dalla strada pubblica	10	ml
Distanza dal confine del PCI	10	ml
Destinazione d'uso	Tb3
Tipo di Intervento	Subordinato all'approvazione del PCI
Categoria massima di intervento	Ristrutturazione Urbanistica
Intervento 1d
Superficie Area 1d	19.370	mq
SUL attuale	5.235	mq
SUL da demolire	0	mq
SUL di recupero	0	mq
SUL di incremento max	9.765	mq
SUL MAX realizzabile	15.000	mq
Piani fuori terra max	5	n.
Piani interrati o seminterrati max	2	n.
Tipologia Tetti	libera
Altezza max	24,00	ml
Distanza dagli edifici	15	ml
Distanza dalla strada pubblica	10	ml
Distanza dal confine del PCI	10	ml
Destinazione d'uso	Tb3
Tipo di Intervento	Subordinato all'approvazione del PCI
Categoria massima di intervento	Ristrutturazione Urbanistica
Intervento 2
Superficie Area 2	27.695	mq
SUL attuale	24.011	mq
SUL da demolire	0	mq
SUL di recupero	0	mq
SUL di incremento max	9.000	mq
SUL MAX realizzabile	33.011	mq
Piani fuori terra max	5	n.
Piani interrati o seminterrati max	2	n.
Tipologia Tetti	libera
Altezza max	24,00	ml
Distanza dagli edifici	15	ml
Distanza dalla strada pubblica	10	ml
Distanza dal confine del PCI	10	ml
Destinazione d'uso	Tb3
Tipo di Intervento	Piano Attuativo successivo all'approvazione del PCI
Categoria massima di intervento	Ristrutturazione Urbanistica
Intervento 3
Superficie Area 3	10.415	mq
SUL attuale	5.270	mq
SUL da demolire	0	mq
SUL di recupero	0	mq
SUL di incremento max	6.220	mq
SUL MAX realizzabile	11.490	mq
Piani fuori terra max	5	n.
Piani interrati o seminterrati max	2	n.
Tipologia Tetti	libera
Altezza max	24,00	ml
Distanza dagli edifici	15	ml
Distanza dalla strada pubblica	10	ml
Distanza dal confine del PCI	10	ml
Destinazione d'uso	Tb3
Tipo di Intervento	Piano Attuativo successivo all'approvazione del PCI
Categoria massima di intervento	Ristrutturazione Urbanistica
Fascia Infrastrutturale sul Verde Complementare (Vc)
SUL attuale	642	mq
SUL da demolire	642	mq
SUL di recupero	0	mq
SUL di incremento max	250	mq
SUL MAX realizzabile	250	mq
Piani fuori terra max	1	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia Tetti	libera
Altezza max	4,00	ml
Distanza dagli edifici	10	ml
Distanza dalla strada pubblica	5	ml
Distanza dal confine del PCI	5	ml
Destinazione d'uso	Tb3
Tipo di Intervento	Subordinato all'approvazione del PCI e previa demolizione dei fabbricati incongrui
Categoria massima di intervento	Nuova Edificazione Demolizione (solo fabbricati incongrui)
Area Scolastica
Superficie Area Scolastica	5.495	mq
SUL attuale	0	mq
SUL da demolire	0	mq
SUL di recupero	0	mq
SUL di incremento max	3.750	mq
SUL MAX realizzabile	3.750	mq
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia Tetti	libera
Altezza max	8,00	ml
Distanza dagli edifici	10	ml
Distanza dalla strada pubblica	10	ml
Distanza dal confine del PCI	10	ml
Destinazione d'uso	Servizi Scolastici
Tipo di Intervento	Subordinato all'approvazione del PCI
Categoria massima di intervento	Nuova Edificazione

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

• - Il miglioramento della viabilità di via Fiorentina dall'incrocio con via Celso Cittadini a quello con viale Achille Sclavo, con la realizzazione di un sistema di due rotonde collegate;
• - La realizzazione di una rotonda all'incrocio tra via Milanesi e strada di Petriccio e Belriguardo, nonché l'adeguamento e l'allargamento della sede stradale di via Milanesi da tale incrocio fino all'ingresso al parco della Villa Gori (uno dei futu ri ingressi del Parco Scientifico Tecnologico);
• - Sistemazione della scarpata e della sede stradale, con la realizzazione di un marciapiede, del tratto di strada di Marciano ricompresa nel confine del PCI e che divide l'area di intervento "0b" dall'area scolastica (Sb);
• - Realizzazione di un parcheggio pubblico in cima a via Piero Strozzi; data la peculiarità della destinazione d'uso dell'intervento (Tb - Direzionale di ricerca), questo è l'unico parcheggio pubblico che sarà realizzato con il PCI, ritenendo più consono alle funzioni ed esigenze specifiche del Parco Scientifico Tecnologico realizzare parcheggi privati interrati a servizio dei lavoratori, degli utenti e dei visitatori, all'interno la superficie fondiaria;
• - Realizzazione di un percorso pedonale (Mh) che dalla quota strada all'ingresso di via Fiorentina salga all'altezza dell'area a verde pubblico attrezzato (Va) soprastante la strada, e prosegua all'interno di tale area fino ad arrivare alla rotonda di viale Cavour, in modo tale da permettere una percorrenza pedonale in sicurezza di via Fiorentina attualmente costretta in un marciapiede angusto lungo strada;
• - Riqualificazione dei viali alberati assicurandone la continuità e incrementando l'arredo vegetale con essenze autoctone;
• - Riqualificazione dell'area a forte valenza pubblica a sud del parco di Villa Gori, nel quartiere del Petriccio: essa comprende il sistema piazza-verde pubblico (piazza Enrico Lachi e giardini pubblici circostanti), il plesso scolastico "F. Tozzi" e le due aree limitrofe a verde sportivo;
• - Per quanto concerne il sistema di spazi aperti costituito dalla Piazza Enrico Lachi, dal giardino adiacente la Chiesa di San Bernardino e dall'area antistante la scuola elementare Federigo Tozzi situata in strada del Petriccio e Belriguardo, le proposte progettuali dovranno pertanto avere ad oggetto la valorizzazione e riqualificazione delle seguenti aree:
  • - Piazza Enrico Lachi
    • - La piazza attualmente assolve la sola funzione di parcheggio pubblico costituito in prevalenza da una vasta superficie asfaltata di circa 1850 mq con circa 100 posti auto e da un'area sistemata a verde con alberature di circa 600 mq che è rialzata rispetto al piano stradale.
    • - La proposta progettuale potrà prevedere la riorganizzazione generale dell'area di sosta valutando anche la possibilità di una riduzione dei posti auto a vantaggio di nuovi percorsi pedonali, di aree sistemate a verde attrezzate per il relax e per le attività ludico ricreative.
    • - Si richiede lo studio di appositi spazi attrezzati per l'installazione temporanea dei banchi espositivi, circa 15, per il mercato settimanale (Lunedì mattina), la realizzazione di una nuova pensilina per la sosta degli autobus e di un percorso pedonale lungo la strada del Petriccio e Belriguardo.
  • - Piazza antistante la scuola Federico Tozzi e aree verdi attrezzate esistenti
    • - Questa zona è costituita attualmente da quattro aree ben distinte e fra loro non integrate: l'ingresso alla scuola con una parte centrale sistemata a verde, uno spazio funzionale che ospita la pensilina per la sosta degli autobus e la stazione ecologica e due aree sistemate a verde con attrezzature ludiche e per il tempo libero, una adiacente alla scuola e l'altra alla Chiesa.
    • - La proposta progettuale dovrà prevedere una riorganizzazione generale di tutta questa superficie favorendo l'integrazione fra le rispettive parti e potenziando le attrezzature ludico, ricreative e funzionali esistenti (eventuali giochi per bambini, rampe per lo skateboard, strutture per l'arrampicata, pensilina polivalente, attesa bus e sosta ricreativa, stazione ecologica etc.).
    • - La proposta dovrà contenere studio specifico per la realizzazione di uno spazio protetto e sicuro per la sosta e la manovra dei mezzi pubblici adibiti esclusivamente al trasporto dei bambini.
    • - La riorganizzazione complessiva proposta dovrà prevedere lo studio di un disegno unitario delle due aree garantendo un attraversamento protetto (valutando anche interventi sulla carreggiata) e l'integrazione con il verde attrezzato esistente nonché la realizzazione di due pensiline per la sosta degli autobus.
    • - Particolare attenzione dovrà essere prestata alla scelta dei materiali ed alle soluzioni tecniche adottate favorendo l'integrazione nelle strutture edilizie previste di sistemi tecnologici atti all'utilizzo di fonti rinnovabili di energia. Inoltre l'intervento dovrà integrarsi con le funzioni pubbliche e commerciali che insistono sull'area e favorire le connessioni pedonali. Il progetto di riqualificazione dovrà tener conto della riorganizzazione dell'area destinata alla stazione ecologica (opportune schermature ed integrazioni con il nuovo contesto ambientale);
  • - Realizzazione di un asilo nido pubblico all'interno del plesso scolastico "F. Tozzi";
  • - Sempre per quanto riguarda l'area scolastica, all'interno del parco di Villa Gori e in continuità con il plesso scolastico "F. Tozzi", sarà realizzata una Scuola Internazionale a carattere privato, a servizio delle famiglie dei dipendenti delle aziende del Parco Scientifico Tecnologico, ma anche aperta agli altri cittadini senesi; all'interno di tale area dovranno essere previste le opere di urbanizzazione, quali un piazzale di accesso e relativo parcheggio di servizio.
  • - Riqualificazione e miglioramento, ove necessari, dei due impianti sportivi all'aperto (So) ricompresi al'interno del PCI;
  • - L'ampliamento dell'area scolastica (Sb) dell'asilo in strada di Marciano;
  • - La riqualificazione ed il completamento degli arredi urbani e delle sistemazioni a terra di tutte le aree a verde pubblico attrezzato (Va) ricomprese al'interno del PCI.
  • - Cessione all'Amministrazione Comunale della piccola area individuata a verde di ambientazione (Vd);
  • - Il PCI stabilirà, con le proprie NTA ed eventuali convenzioni con la Pubblica Amministrazione, le modalità ed i tempi di realizzazione delle opere pubbliche e/o di interesse pubblico indicando, per ciascuna di esse, a quale fase attuativa del Piano stesso sarà obbligatoriamente legata la loro realizzazione.
  • - Riqualificazione dell'asse alberato che, provenendo da Via Tegliacci, si prolunga verso la Villa Petrucci (o Gori), probabilmente antico accesso alla villa;
  • - articolazione del sistema degli accessi al Parco Scientifico su due livelli (da dosare a secondo delle potenzialità e criticità eventuali dell'assetto viario): un sistema di accessi primario per i lavoratori e visitatori comuni, un sistema secondario di accessi riservati.

Prescrizioni per il verde privato

• - Obbligo di mantenere a verde privato una superficie minima di mq 45.760, nelle aree individuate come verde complementare (Vc); esse vanno a comporre complessivamente il polmone verde del Parco Scientifico Tecnologico; su tali aree è obbligo di mantenere e impiantare essenze arboree autoctone e di fare uso di sistemazioni a terra tipiche del paesaggio locale. Non sono consentite realizzazioni di edifici in tali aree né esse possono essere pavimentate o rese impermeabili, così come riportato nel relativo articolo delle NTA del RU, con l'eccezione delle parti su cui insistono la Fascia Infrastrutturale, l'Area Scolastica, e l'area a parcheggio interrato P1, dove sono ammesse trasformazioni nelle quantità e nelle modalità come riportate nelle relative prescrizioni e tabelle;
• - Miglioramento del verde utilizzando e piantumando specie autoctone o comunque tipiche del paesaggio agrario (in linea con l'art. 73 c.2b, l'art. 74 c.1a e l'art. 78 c.6 del PS);
• - All'interno del Parco di Villa Gori, un tema progettuale di cui si dovrà tenere conto nell'attuazione del PCI sarà la riqualificazione dell'asse alberato in prosecuzione di via Tegliacci, antico accesso alla villa.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

In tutti gli interventi, in particolare in quelli di Ristrutturazione Urbanistica si dovrà tenere presenti i seguenti requisiti:

• - Scelta di una maglia insediativa che garantisca la massima disponibilità solare e minimo ombreggiamento;
• - Articolazione del sistema degli accessi al Parco Scientifico su due livelli (da dosare a secondo delle potenzialità e criticità eventuali dell'assetto viario): un sistema di accessi primario per i lavoratori e visitatori comuni, un sistema secondario di accessi riservati;
• - Posizionamento di sistemi di verde e di opportune schermature per fronteggiare il soleggiamento nel periodo estivo;
• - Realizzazione dei nuovi insediamenti con standard architettonici ed edilizi qualitativamente elevati, soprattutto in termini di tecnologie e criteri di risparmio energetico (in linea con l'art. 81 del PS), riduzione dell'inquinamento luminoso, acustico, elettromagnetico; particolare attenzione va rivolta allo smaltimento di sostanze e rifiuti potenzialmente pericolosi (chimici e batteriologici) (in linea gli art. 45, 46, 47 e 51 del PS);
• - Contenimento dell'inquinamento luminoso con la dotazione di impianti che utilizzano fonti rinnovabili di energia;
• - I percorsi pedonali interni al PCI dovranno integrare l'uso di materiali naturali e permeabili, essere opportunamente ombreggiati con essenze arboree autoctone e dotati di arredi urbani uniformi e contestualizzati.- Gli edifici dovranno rispondere ai seguenti requisiti:
  • - Sviluppo prevalentemente verticale con tipologia a torre per quanto concerne le aree di intervento individuate come "1a", "1d", 2 e 3;
  • - Sviluppo prevalentemente orizzontale favorendo l'articolazione volumetrica per quanto concerne le aree di intervento individuate come "1b" e "1c";
  • - Le coperture potranno essere a tipologia libera e dovranno ospitare impianti per la captazione dell'energia solare;
  • - Valorizzazione dei sistemi solari passivi (muro di Trombe, serre, camini, schermature etc.);
  • - Dotazione di impianti che utilizzino: fonti rinnovabili di energia, tecnologie di micro e cogenerazione e reti duali (raccolta separata delle acque grigie e nere);
  • - Recupero delle acque meteoriche e di quelle bianche in genere al fine del riuso in ambito privato e pubblico previa la dotazione degli opportuni impianti di depurazione;
  • - Gli impianti per la captazione dell'energia solare dovranno essere integrati con la progettazione architettonica;
  • - Sarà garantito l'uso di sistemi costruttivi, anche prefabbricati, basati su materiali eco-compatibili, facilmente riciclabili, su tecnologie innovative, che garantiscono il contenimento energetico, la durabilità nel tempo e ridotti tempi di esecuzione; in particolare per le opere di sostegno dovranno essere privilegiati sistemi naturali ed eco-compatibili quali terre armate a faccia verde etc..
  • - Per quanto concerne i parcheggi privati interrati, essi dovranno essere realizzati nelle aree appositamente individuate e nel rispetto dei seguenti parametri:
    1. - P1 = SUL di 10.000 mq, 3 piani interrati, per un totale di circa 400 posti auto;
    2. - P2 = SUL di 3.000 mq, 1 piano interrato, per un totale di circa 120 posti auto;
    3. - P3a = SUL di 7.500 mq, 3 piani interrati, per un totale di circa 300 posti auto;
    4. - P3b = SUL di 4.500 mq, 3 piani interrati, per un totale di circa 1800 posti auto.
    Il PCI stabilirà le modalità ed i tempi di costruzione di tali parcheggi, legando la loro realizzazione alle specifiche fasi attuative.

SEZIONE V - Gli effetti attesi

Il PCI del Parco Scientifico Tecnologico si attuerà in un contesto di "crescita della città" nella città ed i suoi effetti di dispiegheranno su una pluralità di versanti che per chiarezza espositiva sarà opportuno trattare separatamente.

5.1 Gli effetti ambientali

Sotto il profilo ambientale l'impronta urbanizzata attuale non verrà ampliata in maniera significativa, in quanto si opererà prevalentemente attraverso la sostituzione di fabbricati esistenti: al di là dei progressivi affinamenti progettuali che accompagneranno il lungo iter di realizzazione dell'intervento (PCI, successivi Piani Attuativi) è da prevedersi se e quanto la progressiva sostituzione dei fabbricati esistenti non ponga problemi dal punto di vista della stabilità geomorfologica.

5.2 Gli effetti paesaggistici

Sotto il profilo paesaggistico e percettivo in generale vanno distinti almeno due aspetti.Il primo riguarda lo spazio urbano interno all'insediamento Novartis - ovvero lo spazio di lavoro vissuto dagli addetti - che, se verrà riorganizzato con criteri unitari (i grandi viali alberati, la piazza, la gerarchizzazione dei percorsi e degli accessi) eliminando edifici precari o incongrui e recuperando l'edificio del dismesso Park Hotel e le sue pertinenze avrà tangibili effetti migliorativi.
Il secondo riguarda la percezione dell'insediamento dall'esterno, che a sua volta va considerata sotto due profili complementari, ovvero la fruibilità degli spazi verdi dell'insediamento tecnologico e la percezione di nuovi edifici.
Importante rimane la riqualificazione delle aree verdi, in primis l'ampio giardino di pertinenza del dismesso Park Hotel. Con forme ad oggi non compiutamente definite - il tema della accessibilità e della riservatezza nelle confinanti aree di laboratori e ricerca è delicato - è comunque auspicabile che almeno una parte delle aree sarà fruibile dai cittadini.

5.3 Gli effetti socio-economici e insediativi

L'intervento ha natura prettamente produttiva e prefigura un incremento occupazionale, in massima parte ricercatori con elevato livello di formazione e specializzazione. Non sono stati compiuti specifici studi sull'indotto generato ma non si è lontani dalla realtà ipotizzando una crescita dei residenti variabile tra le 1.500 e le 2.000 persone.
Uno dei profili di maggiore pregio del PCI è quello di creare nuovi posti di lavoro in un'area centrale della città, ovvero in una area suscettibile di offrire opportunità insediative di vario tipo e dunque potenzialmente in grado di limitare i tempi e gli spazi degli spostamenti casa-lavoro.
Gli effetti insediativi generati dal PCI opereranno comunque in direzione di un riequilibrio del settore urbano interessato, migliorando il rapporto tra residenza e lavoro.Sotto il profilo dei possibili effetti negativi sulla mobilità e sul sistema dei servizi del quartiere del Petriccio, il PCI potrà mitigare il suo impatto attraverso un coerente sviluppo progettuale finalizzato a:

• razionalizzare il sistema viario limitrofo all'insediamento (integrazioni di tracciati, nuove rotatorie, etc.);
• garantire una pluralità di accessi carrabili all'area, in modo da ripartire i flussi, garantendo sufficienti aree interne di parcheggio;
• creare nuovi percorsi pedonali e ciclabili per l'accesso dai tessuti urbani limitrofi;
• rafforzare la dotazione di attrezzature scolastiche, verde pubblico, impianti sportivi.

Da segnalare i possibili effetti negativi della lunga stagione di cantiere, che tuttavia potrà beneficiare - per quanto riguarda il traffico pesante - di un accesso relativamente agevole alla superstrada Siena-Firenze: si tratta di un aspetto che l'UdP si impegna a monitorare con attenzione, proponendo nel tempo misure atte a garantire la vivibilità del quartiere.

A questo tema il PCI dovrà prestare quindi particolare attenzione valutando i tempi delle varie fasi attuative e di cantiere, stabilendo le propedeuticità e prescrivendo le opportune misure di mitigazione di possibili effetti negativi.
Descriverà così la programmazione delle fasi temporali di realizzazione delle opere, al fine di garantire un'efficiente gestione della cantierizzazione e delle relative operazioni, e dunque il minor impatto possibile sulla rete viaria locale.

Schema progettuale

SEZIONE VI la valutazione: livelli di coerenza della trasformazione con i riferimenti vigenti (PS, PTC, Codice dei Beni Culturali)

Prestazioni richieste		Valutazione di coerenza
1 Caratteri del Piano
1.1 Idea di città	All'Art.19 il PS definisce i propri principi ordinatori; tra questi risulta l'obiettivo di un'innovazione dei settori economici e delle funzioni urbane con interventi che migliorino l'accessibilità e le prestazioni che la città di Siena è in grado di assicurare;	A
1.3 Politiche per le funzioni urbane di eccellenza	All'Art. 23 il PS Gli indirizzi delle politiche per le funzioni urbane di eccellenza sono costituiti dalla salvaguardia e dalla valorizzazione ambientale del territorio comunale, sia prevedendo interventi di mantenimento, recupero e restauro ambientale, sia attraverso la riorganizzazione del sistema insediativo ed infrastrutturale,garantendo la complessiva sostenibilità dello sviluppo e la specifica considerazione dei valori storici,culturali e ambientali;	A
1.3 Compensazione ambientale	Per gli interventi di trasformazione urbanistica soggetti a piani attuativi o a PCI, che prevedono nuovi consumi di suolo il PS prevede all'Art. 32 interventi di compensazione ambientale. Il RU definisce gli aspetti quantitativi e qualitativi delle compensazioni stesse, assicurando una equivalenza tra superfici da urbanizzare e superfici da rinaturalizzare.	A
1.4 Piano Regolatore delle cittine e dei cittini	Nella progettazione delle trasformazioni inerenti il Sistema Funzionale della Città e degli Insediamenti Il PS prevede: Art.35, il soddisfacimento delle esigenze espresse attraverso il PRC2, ed in particolare: la realizzazione di piste ciclabili e di percorsi pedonali di collegamento tra i differenti plessi scolastici e tra i plessi scolastici e le aree verdi, la disponibilità di campi di gioco fruibili in maniera diretta da bambini, ragazzi ed adulti e di luoghi di aggregazione all'aperto dedicati agli adolescenti, la disponibilità di impianti sportivi e di palestre, l'attuazione di misure di moderazione del traffico veicolare in prossimità degli ingressi dei plessi scolastici, eventualmente modulate in funzione degli orari di ingresso e di uscita.	A
2 Componente strategica
.1 UTOE N. 5 - Siena Nord - Strategia di sviluppo territoriale	A fronte della tendenza alla frammentazione che caratterizza l'intero ambito insediativo, l'obiettivo unificante indicato dal PS è costituito dalla ricucitura, dal completamento e dalla riqualificazione dei tessuti esistenti. Tale strategia punta alla creazione o alla valorizzazione di luoghi centrali non solo attraverso la progettazione degli spazi pubblici, ma anche mediante il miglioramento della qualità delle urbanizzazioni. Prima ancora del potenziamento dell'offerta abitativa, acquista un particolare rilievo l'arricchimento del mix funzionale tramite l'insediamento di nuove funzioni pregiate e il potenziamento di quelle esistenti, a cui si lega l'obiettivo di contrastare i pericoli di banalizzazione in cui incorrono sovente i più recenti processi di urbanizzazione. Sia il primo che il secondo asse strategico che abbiamo appena richiamato rischierebbero di non conseguire i risultati attesi senza un consistente impegno nel miglioramento dei livelli di accessibilità, che in questo caso si affida allo sviluppo della intermodalità e al potenziamento della rete del trasporto pubblico su ferro, anche al fine di assicurare i collegamenti tra i parcheggi scambiatori e le aree di destinazione.	A
2.2 UTOE N. 5 - Siena Nord - azioni	Tra le azioni più qualificanti che ricadono all'interno dell'UTOE si segnala in primo luogo la realizzazione del Parco Scientifico e Tecnologico, il cui ruolo travalica evidentemente l'ambito in oggetto, ma che avrà effetti particolarmente evidenti sui processi di riqualificazione e di riconversione funzionale. In tale area la localizzazione di funzioni di eccellenza sotto il profilo direzionale, produttivo e della ricerca costituisce un fattore propulsivo di particolare importanza in vista del "riposizionamento" dell'intero quadrante urbano in chiave non solo cittadina.	A
3 Componente statutaria
3.1 Le invarianti	Il PS prevede: Art. 40. Le forme insediative di crinale e le emergenze insediative del territorio aperto Le forme insediative di crinale e le emergenze evidenziate nella Tav. C5.01 sono da mantenersi in quanto espressive delle relazioni consolidate tra viabilità, beni storico-architettonici e tessiture agrarie del promiscuo nei paesaggi collinari senesi.Gli Statuti delle risorse ed il RU fissano gli obiettivi e la disciplina necessaria per garantire le prestazioni di cui al co. 1, curando in particolare le modalità della nuova edificazione, la integrità fisica degli edifici storici e le modalità di ripristino dei paesaggi agrari intimamente legati agli edifici stessi.	A
3.2.1 Lo statuto dell'aria (Inquinamento luminoso)	Art. 45, l'assunzione degli obiettivi del risparmio energetico nella illuminazione esterna e del contenimento delle emissioni luminose verso l'alto contenuti nella legge reg. Toscana 21 marzo 2000, n. 37. Art. 151. nella redazione del Piano Comunale per l'illuminazione Pubblica (PCIP) e del contenimento dell'inquinamento luminoso nelle ATI vengono applicati i criteri tecnici per la progettazione, realizzazione e gestione di impianti di illuminazione esterna contenuti nella legge reg. Toscana n. 39/2005 recante "Disposizioni in materia di energia". Seguono le principali prescrizioni. - l'impiego di sorgenti luminose a vapori di sodio ad alta pressione o comunque di apparecchi illuminanti che consentano un risparmio energetico analogo o superiore; - scelta, per le strade con traffico motorizzato, dei livelli minimi di luminanza e illuminamento consentiti dalle normative UNI 10439; - esclusione per i nuovi impianti l'adozione di sistemi di illuminazione a diffusione libera o diffondenti, o comunque che emettano un flusso luminoso nell'emisfero superiore eccedente il 3% del flusso totale emesso; - limitazione dell'uso dei proiettori ai casi di reale necessità; - adozione di sistemi automatici di controllo e riduzione o spegnimento dei flussi luminosi in determinate fasce orarie, tenendo conto delle esigenze di sicurezza.	A
3.2.2 Lo statuto dell'aria (Inquinamento acustico, elettromagnetico, atmosferico)	Il PS prevede: Art. 46, il mantenimento delle soglie di attenzione all'interno dei limiti fissati dalla normativa nazionale e regionale, con particolare riferimento alla Classificazione acustica del territorio comunale approvata con delibera del Consiglio comunale n. 121 del 30 maggio 2000; Art. 47. Inquinamento elettromagnetico 1. Il PS assume come obiettivo prestazionale in materia di inquinamento elettromagnetico quello di minimizzare l'esposizione della popolazione. 2. L'obiettivo viene perseguito attraverso il Piano di razionalizzazione delle emissioni elettromagnetiche (PREE) approvato con delibera del Consiglio comunale n. 240 del 23 luglio 2003 ed ai suoi periodici aggiornamenti nonché garantendo un periodico diffuso controllo degli impianti esistenti e la diffusione dei risultati degli stessi. Art. 48. Inquinamento atmosferico 1. Il PS assume l'obiettivo di contenere entro i limiti di legge i livelli di inquinamento atmosferico. 2. L'obiettivo viene perseguito: a) assicurando l'operatività dei monitoraggi; b) attraverso misure di controllo degli scarichi in atmosfera sia delle aziende che dei sistemi di riscaldamento civili; Art. 49, la verifica del comfort acustico nelle trasformazioni urbanistiche; in particolare le aree interessate da nuove edificazioni in attuazione dei RU sono verificate sotto il profilo del comfort acustico mediante la presentazione obbligatoria di una valutazione di clima acustico.	A
3.3.1 Lo statuto dell'acqua (Vulnerabilità degli acquiferi)	Il PS per gli interventi che ricadono in aree sensibili di classe 2 prevede: Art. 54, azioni volte alla limitazione delle infiltrazioni di sostanze inquinanti dovute a attività antropiche.	A
3.3.2 Lo statuto dell'acqua (Pericolosità idraulica)	Il PS per gli interventi che ricadono in area con classe di pericolosità irrilevante prevede all'Art. 61 che non sono necessarie considerazioni sulla riduzione del rischio idraulico.	A
3.3.3 Lo statuto del suolo (pericolosità geologica)	Il PS per gli interventi che ricadono in area con pericolosità geologica bassa, che definisce come situazioni geologico-tecniche apparentemente stabili, prevede: Art. 68, indagini geognostiche di supporto alla progettazione edilizia Nella parte a nord è localizzata un'area, non interessata da interventi di urbanizzazione, che risulta in classe 3 (media).	A
3.4.1 Lo statuto degli ecosistemi e del paesaggio (Sistema di Paesaggio delle Colline Sabbiose)	Art. 74. Obiettivi specifici per il Sistema di Paesaggio delle Colline Sabbiose e relativi Sottosistemi 1. Il PS assume quali obiettivi per l'intero Sistema di Paesaggio delle Colline Sabbiose: a) incrementare la consistenza della vegetazione autoctona, operando con modalità differenziate negli impluvi e nei versanti ed ove possibile in contiguità con l'attuale distribuzione delle compagini boschive; b) assicurare il mantenimento di un elevato livello di qualità delle relazioni percettive tra insediamenti, antichi e recenti, e contesto paesaggistico, tenendo conto della particolare rappresentatività e tipicità di questo Sistema di Paesaggio; c) incrementare la presenza delle colture arboree, in particolare di olivo, sui ripiani e in generale vicino agli edifici, storici e non, allineati o sparsi lungo i crinali, contrastando i fenomeni di espansione dei seminativi e delle aree incolte; d) tutelare i terrazzamenti e le sistemazioni agrarie tradizionali; e) estendere le forme di fruizione pedonale e ciclabile dei paesaggi agrari di maggiore qualità. 2. Nel Sottosistema dello Sperone di Siena vengono perseguiti i seguenti obiettivi specifici: a) promuovere un progetto unitario di riqualificazione dello spazio suburbano, inteso come area di pertinenza paesistica e basamento figurativo della cinta muraria, in una logica di complementarietà con il sistema delle aree verdi interne alle mura; b) prevedere nuove aree di trasformazione integrata esclusivamente in aderenza o prossimità di insediamenti compatti esistenti, curando in particolare la qualità percettiva delle fasce di contatto con il territorio rurale; c) incentivare la riconversione colturale dei seminativi e dei vigneti in pendenza, la manutenzione degli assetti agricoli, la eliminazione degli incolti; d) promuovere attività compatibili con gli assetti edilizi e paesaggistici delle valli verdi interne alle mura; e) contribuire a evidenziare il passaggio dalla collina sabbiosa a quella argillosa (Malamerenda). Art. 78. La disciplina per il Sistema dei Paesaggi delle Colline Sabbiose 1. Nel Sistema dei Paesaggi delle Colline Sabbiose, le aree di trasformazione integrata che interessano suoli non urbanizzati sono da prevedersi esclusivamente: a) nel Sottosistema dei Crinali delle strade Massetana e Grossetana; le addizioni edilizie sono da realizzarsi in contiguità ad insediamenti esistenti, ed attraverso un controllo rigoroso della intervisibilità con il centro urbano di Siena; b) nel Sottosistema dei Crinali dell'Osservanza, Vignano e Santa Regina; le addizioni edilizie sono da realizzarsi in aree legate da debole intervisibilità con il centro urbano di Siena, prossime ad aree urbanizzate compatte già esistenti e selezionando siti che non presentino tessiture agrarie di pregio. 2. Le aree di trasformazione integrata sono realizzate in coerenza con le indicazioni di cui al co. 3 del precedente art. 76. 3. In alternativa o a completamento delle misure di compensazione ambientale di cui al precedente comma, possono essere realizzati, in misura stabilita dal RU, operazioni di manutenzione e restauro di paesaggi agrari tradizionali, da rendere fruibili al pubblico. 4. In considerazione della eccezionale qualità paesaggistica dei luoghi, nonché della frammentazione della struttura aziendale, nei Sottosistemi dello Sperone di Siena, dei Crinali di Belcaro, Agostoli e Monastero, nonché in quello dei Crinali dell'Osservanza, Vignano e Santa Regina è esclusa la possibilità di realizzare nuove residenze rurali attraverso i PMAA. 5. Nei Sottosistemi dei Crinali delle strade Massetana e Grossetana ed in quello delle Colline del Bozzone è ammessa la realizzazione di residenze rurali e annessi agricoli la cui necessità sia dimostrata attraverso un PMAA; i nuovi edifici sono da collocare in aderenza ad edifici od aggregati esistenti. 6. I PMAA redatti da aziende ricadenti in tutto od in parte nel sistema dei Paesaggi delle Colline Sabbiose assumono come interventi di miglioramento ambientale una o più delle seguenti tipologie: a) incremento della consistenza della vegetazione autoctona, in specie negli impluvi; b) incremento delle coltivazioni arboree, in particolare dell'olivo, nei ripiani di crinale in prossimità degli edifici; c) sostituzione delle recinzioni murarie con siepi ed alberature con esclusione delle recinzioni facenti parte del patrimonio storico. Gli elementi di verde dovranno essere scelti tra specie autoctone. Il RU disciplina le modalità di messa a dimora delle siepi al fine della eventuale salvaguardia della proprietà; d) manutenzione e risarcimento delle sistemazioni agrarie (terrazzamenti, ciglionamenti); e) articolazione delle superfici coltivate con vigneti a maglia larga, perseguendo una dimensione dei campi inferiore a 5 ha; f) riconversione colturale dei seminativi e dei vigneti in pendenza. 7. Gli interventi di ripristino o restauro ambientale che interessano il Sistema dei Paesaggi delle Colline Sabbiose, promossi da soggetti pubblici e privati, assumono come azioni prioritarie l'eliminazione degli incolti nelle aree limitrofe agli insediamenti storici murati, nonché gli interventi di cui al precedente co. 6.	A
3.5.1 Lo statuto della città e degli insediamenti (Sottosistema dell'Urbanizzato Compatto)	Art. 84. Obiettivi per il Sottosistema dell'Urbanizzato Compatto 1. Il Sottosistema dell'Urbanizzato Compatto comprende gli insediamenti nati nel dopoguerra intorno alla città consolidata, nonché le principali frazioni che, a partire dagli anni Cinquanta, hanno registrato uno sviluppo incrementale delle aree urbanizzate e della popolazione. 2. Sono compresi in questo sottosistema i quartieri di Acquacalda, Petriccio, Vico Alto, San Miniato, Poggiarello, Scacciapensieri, viale Bracci e le frazioni di Taverne d'Arbia e Isola d'Arbia. 3. Il PS assume per questo Sottosistema i seguenti obiettivi: a) ricucire, completare e riqualificare i tessuti esistenti sia attraverso la progettazione delle aree libere sia con l'inserimento di nuove quote di edificato in aderenza o prossimità agli attuali perimetri urbani; b) perseguire l'incremento del rango urbano delle frazioni di Taverne d'Arbia e di Isola d'Arbia, utilizzando una pluralità di strumenti quali la previsione di addizioni residenziali e di nuovi servizi di base (anche in coordinamento con i comuni limitrofi), la collocazione di servizi di pregio, il rafforzamento degli insediamenti produttivi, il completamento della rete viaria, il rafforzamento del TPL e l'incremento delle connessioni basate su parchi territoriali; c) creare o valorizzare luoghi centrali sia attraverso la progettazione o riprogettazione degli spazi pubblici, sia attraverso il miglioramento della qualità degli arredi urbani e delle urbanizzazioni; d) potenziare l'offerta abitativa, con particolare ricorso a tipologie edilizie che garantiscano una maggiore articolazione della struttura sociale; e) arricchire il mix funzionale tramite l'insediamento di nuove funzioni pregiate e il potenziamento di quelle esistenti; f) allontanare le funzioni incompatibili o incongruenti; g) favorire la sostituzione di quote di edificato di bassa qualità; h) migliorare i livelli di mobilità attraverso una migliore separazione dei flussi veicolari (di attraversamento, di penetrazione) e lo sviluppo della intermodalità; i) potenziare la rete del trasporto pubblico assicurando i collegamenti tra i parcheggi scambiatori e le aree di destinazione, tenendo conto delle possibili forme di intensificazione e riorganizzazione del TPL su ferro; j) realizzare parchi territoriali con funzione di connettivo tra gli insediamenti compatti ed a servizio dell'intera comunità senese. Art. 101. Disciplina del Sottosistema dell'Urbanizzato Compatto 1. Il RU specifica le aree in cui sono previsti aumenti di cubatura nel caso di interventi di recupero che prevedano la demolizione e ricostruzione di fabbricati esistenti. 2. Nelle aree perimetrate come PIC o nelle nuove espansioni si prevedono forme di convenzionamento che assicurino la realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria. 3. Il RU e il PGTU, nell'ambito delle loro attribuzioni, individuano le nuove fermate della metropolitana leggera, le aree per la sosta in prossimità dei nodi delle reti del TPL, i nuovi parcheggi scambiatori e le modalità di collegamento tra questi e le aree di destinazione. 4. Sono da istituirsi i parchi rurali di Vico Alto, con funzione di collegamento tra San Miniato e Vico Alto, di Torre Fiorentina, con funzione di collegamento tra Vico Alto e Stellino-Viale Sclavo, il Parco delle Coste, connesso al Petriccio, e il Parco dell'Arbia, con funzione di collegamento tra Isola e Taverne. 5. Nelle aree di trasformazione e negli insediamenti esistenti devono essere individuate aree con caratteristiche di centralità che valorizzino l'identità dell'insediamento e migliorino la qualità dei rapporti sociali, attraverso la progettazione o riprogettazione degli spazi pubblici e il miglioramento della qualità degli arredi urbani e delle urbanizzazioni.	A
4 Vincoli
4.1 Vincolo Beni paesaggistici	Il PCI comprende, per la quasi totalità della sua estensione, un'area sottoposta a vincolo Beni Paesaggistici, art.134 c.1 lett.a) del D.lgs 42/2004 (ex L.1497/39), così come individuata nel: DECRETO MINISTERIALE 14 maggio 1956 "Dichiarazione di notevole interesse pubblico della zona circostante l'abitato di Siena, sita nell'ambito del comune di Siena".	M
4.2 Vincolo Beni culturali	Villa Gori (Park Hotel), con il suo giardino storico, è inoltre sottoposta a vincolo Beni Culturali, art.10 D.lgs 42/2004 (ex L.1089/39).	A

SEZIONE VII - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'intera area di previsione fa parte della classe 1 di pericolosità idraulica, pertanto si attribuisce I.1 a tutti gli interventi in oggetto.

Relativamente all'aspetto della vulnerabilità degli acquiferi, una piccola porzione della previsione identificata come P3a (autorimessa interrata) corrisponde alla classe 2 di sensibilità degli acquiferi, dovuta alla presenza di depositi eluvio-colluviali. In fase di Piano Attuativo occorrerà verificare per prima cosa se la superficie di concentrazione volumetrica è compresa nel perimetro suddetto. Nel caso che fosse previsto un volume interrato all'interno della classe 2 di sensibilità degli acquiferi occorrerà accertare con indagini dirette e misure piezometriche la litologia presente e l'eventuale presenza della falda e nel qual caso rispettare quanto previsto dall'Art. 164 delle NTA.

Relativamente all'aspetto della pericolosità geomorfologica la zona è compresa in gran parte nella classe 2, ad eccezione di 4 aree che, a causa della notevole pendenza, rientrano nella classe 3 (PFE). Tali zone risultano sovrapporsi a previsioni edificatorie anche di notevole entità, pertanto si attribuisce una fattibilità G.3, le cui prescrizioni sono dettagliate nelle schede che riguardano ogni singolo intervento. Solo in un caso l'area PFE corrisponde ad una destinazione d'uso a verde, per cui si ritiene adeguato attribuire una fattibilità G.1. Di seguito si riportano le prescrizioni relative alla pericolosità geomorfologica suddivise per intervento.

Intervento 1A:

Nonostante le favorevoli condizioni d'inserimento, l'entità dimensionale del fabbricato e degli scavi d'alloggiamento fondale richiedono l'esecuzione di una dettagliata ed adeguata campagna geognostica, tramite sondaggi a rotazione, atta a definire il quadro stratigrafico ed idrogeologico del sito e, tramite prove in situ e/o laboratorio la definizione delle caratteristiche geotecniche dei terreni. Uno dei sondaggi dovrà essere dedicato, in base alla norme N.T.C., alla definizione della categoria sismica del terreno di fondazione (Prova Down-Hole).

In fase progettuale e di scavo dovranno essere valutate attentamente le condizioni di stabilità dei fronti di scavo; a tal fine, considerata la vicinanza di altri fabbricati e della strada comunale di Marciano, gli sbancamenti dovranno essere preceduti dall'istallazione di adeguati sistemi di monitoraggio (apparati inclinometrici).

Intervento 1B:

Il settore in questione costituisce una stretta fascia, classificata in parte in pericolosità geomorfologica elevata (PFE), caratterizzata da condizioni di locale forte pendenza del versante riferibili alla messa in posto di terreni di riporto effettuata dal ex Proprietà per l'ampliamento del piazzale d'ingresso; altre situazioni morfologiche problematiche sono identificabili immediatamente a valle del ex campo di tennis (piccolo invaso artificiale).

Nel comparto si prevede la realizzazione di nuovi volumi (settore di valle) ed il transito del nuovo asse viario interno all'insediamento industriale. Per quanto riguarda la destinazione edificatoria si ammette la realizzazione di volumi complessivamente modesti (recupero volumi incongrui dell'intervento 0A), mentre per quanto concerne l'attraversamento del settore da parte dell'asse viario si determinerà la necessità della realizzazione di un alto rilevato con terreni di riporto.

Le suddette tipologie d'intervento determineranno nel primo caso le normali procedure d'indagine (geognostica e parametrazione dei terreni di fondazione) che dovranno valutare con attenzione la eventuale presenza di terreni riportati (molto probabile in tutto il comparto) e, nel secondo caso, verificare, tramite prove specifiche, le caratteristiche geotecniche dei terreni fondali e l'idoneità di quelli utilizzati nella costituzione dei rilevati, oltre alla verifica, in corso d'opera, della corretta effettuazione delle procedure di costipamento.

La presumibile presenza nel sottosuolo del ramo laterale ("influente di Marciano") di alimentazione del Bottino medievale di Fontegaia, ne richiede la preventiva identificazione e l'adozione di procedure d'indagine e tecniche fondali non interferenti con lo stesso e con la sua funzionalità.

Intervento 1C:

Il settore in questione, appartenente alla prima fase edificatoria, è posto nel settore di NE dell'insediamento industriale comprendente il parcheggio a raso prospiciente Via Fiorentina sull'impronta del quale si prevede la realizzazione di una autorimessa interrata monopiano (Intervento P2) e l'edificazione di nuovi volumi in regime di ristrutturazione urbanistica. I terreni coinvolti in problematiche di carattere geotecnico sono rappresentati da sabbie marine interessate da deboli coperture di terreni di riporti.

In assenza di indicazioni relative alla posizione e tipologia dei fabbricati, le indagini geognostiche e geotecniche, da effettuarsi in base alla vigente normativa di legge (D.M. 11/03/1988 e Norme Tecniche per le Costruzioni N.T.C. 14/01/2008), dovranno prendere in esame, oltre alle problematiche di carattere fondale, quelle riguardanti la stabilità degli scavi (volumi interrati) e di contenimento della spinta dei terreni (le problematiche d'inserimento dell'autorimessa sono trattate alla scheda dell'intervento P2).

Intervento 1D:

Il comparto, posto nel settore ribassato del versante collinare volto a NW, ospiterà al proprio interno l'autorimessa interrata P3a. I terreni interessati sono rappresentati da una sottile coltre di terreni sabbiosi coperta da terreni di riporto e seguiti verso il basso da limi e limi argillosi.

L'indeterminatezza dei programmi edificatori in regime di ristrutturazione urbanistica ed i rapporti strutturali con l'adiacente autorimessa non consentono l'esatta definizione delle problematiche di sito, le quali, per altro, riguarderanno gli assetti fondali (adiacenza o sovrapposizione al volume dell'autorimessa), l'interferenza con eventuali corpi idrici sotterranei e le azioni di spinta.

La tipologia e l'entità delle indagini dovranno soddisfare le prescrizioni dettate dalla normativa tecnica (D.M. 11/03/1988 e Norme Tecniche per le Costruzioni N.T.C. 14/01/2008).

Intervento comparto 2:

L'indeterminatezza dei programmi edificatori in regime di ristrutturazione urbanistica da definirsi con specifico Piano Attuativo non consentono l'esatta definizione delle problematiche di sito, le quali riguarderanno gli assetti fondali, l'interferenza con eventuali corpi idrici sotterranei e le azioni di spinta.

La presumibile presenza nel sottosuolo del ramo laterale (influente di Marciano) di alimentazione del Bottino medievale di Fontegaia, ne richiede la preventiva identificazione e l'adozione di procedure d'indagine e tecniche fondali non interferenti con lo stesso e con la sua funzionalità.

Intervento comparto 3:

L'incertezza dei programmi edificatori in regime di ristrutturazione urbanistica da definirsi con specifico Piano Attuativo ed i rapporti strutturali, con autorimessa interrata P3b non consentono l'esatta definizione delle problematiche di sito, le quali riguarderanno gli assetti fondali, l'interferenza con eventuali corpi idrici sotterranei e le azioni di spinta.

Intervento Sb1 - Nuovo asilo interno al comparto scolastico F.Tozzi:

All'interno del settore dell'attuale Scuola F. Tozzi i programmi di Piano prevedono la realizzazione di un fabbricato con destinazione ad asilo. Nella zona, già abbondantemente edificata, i dati di superficie indicano la presenza di una sottile copertura sabbiosa passante direttamente ai sottostanti depositi limoso-argillosi sui quali fonda la quasi totalità dei volumi esistenti.

L'assenza di informazioni sulla posizione e sulle caratteristiche dimensionali dell'edificato non consentono, nella presente fase, l'identificazione delle problematiche di sito, le quali, per altro, considerato l'edificato esistente, sono da ritenersi ordinarie. Le indagini, da effettuarsi con procedure standard consistenti in sondaggi, analisi di laboratorio e verifiche di carattere sismico, dovranno fornire i dati di supporto alla normale progettazione edilizia definiti dalla normativa tecnica (D.M. 11/03/1988 e Norme Tecniche per le Costruzioni N.T.C. 14/01/2008).

Intervento Sb2 - Ampliamento asilo di Marciano

Le condizione d'incertezza dovute all'assenza di indicazioni progettuali riguardanti l'ubicazione e la tipologia architettonica del fabbricato non consentono una esatta definizione delle problematiche di sito. Nonostante quanto sopra, le non semplici condizioni morfologiche d'inserimento e la destinazione stessa dell'edificio comportano l'esecuzione di una dettagliata ed adeguata campagna geognostica da attuarsi tramite sondaggi a rotazione atta in modo da definire il quadro stratigrafico ed idrogeologico del sito e, tramite prove in situ e/o laboratorio la definizione delle caratteristiche geotecniche dei terreni di supporto alla valutazione della stabilità degli scavi e alla progettazione delle opere fondali e di contenimento delle azioni di spinta derivanti dai terreni e dai sovraccarichi stradali.

Intervento Sb3 - Scuola internazionale

Il fabbricato del quale non sono note la collocazione nell'ambito del comparto e le caratteristiche architettoniche andrà ad interessare un settore di versante sabbioso dotato di pendenza del 20%. La rilevante destinazione dell'edificio richiede l'esecuzione di una specifica campagna geognostica in grado di definire l'assetto stratigrafico dei terreni e, tramite prove in situ e/o di laboratorio, le caratteristiche geotecniche dei terreni per la valutazione della tipologia fondale e delle azioni di spinta sulle opere di contenimento. La volumetria del fabbricato impone l'esecuzione di prova Down-Hole per la definizione della categoria sismica del sottosuolo.

Intervento P1 - Autorimessa interrata pluriplano

L'autorimessa in oggetto andrà a collocarsi in un settore di versante in condizioni di pendenza nell'ordine del 20%, in terreni sabbiosi marini sormontati localmente da deboli spessori di terreni di riporto

La notevole entità degli scavi per il totale interramento dei tre piani dell'autorimessa, nonostante le attese buone qualità geotecniche dei terreni, rendono indispensabile una dettagliata campagna geognostica tramite sondaggi a rotazione uno dei quali da destinarsi all'istallazione di un inclinometro per il monitoraggio nel tempo della stabilità degli scavi e delle opere di contenimento prima della realizzazione dei contrasti strutturali determinati dall'opera stessa. In fase di perforazione, considerata la presumibile difficoltà di prelievo di campioni indisturbati, dovranno essere previste anche specifiche prove in situ atte alla caratterizzazione geotecnica dei terreni.

L'entità volumetrica dell'opera impone inoltre l'esecuzione di una prova sismica a fondo foro (Down-Hole) per la definizione della categoria sismica del terreno.

La tipologia e l'entità delle indagini dovranno soddisfare la normativa tecnica (N.T.C. 2008).

Intervento P2 - Autorimessa interrata monopiano

Dell'opera, prevista nel settore d'ingresso allo stabilimento industriale di Via Fiorentina, risulta disponibile solo il presumibile ingombro a terra e l'altezza (il regime di ristrutturazione urbanistica riguardante l'intero settore 1C potrebbe consentire la possibilità di una continuazione fuori terra dell'edificio). I terreni interessati sono rappresentati da sabbie marine in posto e da coltri di terreni riportati (destinati ad essere totalmente asportati).

Le condizioni d'incertezza di cui sopra consigliano, per le complicate condizioni morfologiche del margine sud e la vicinanza a soprastanti fabbricati d'abitazione, l'esecuzione di una indagine geologico-tecnica la cui finalità , al di la delle problematiche di carattere fondale, dovrà essere quella di valutare attentamente le condizioni di stabilità nelle varie fasi progettuali della scarpata naturale e dei fronti di scavo della scarpata naturale e di quelli che verranno a determinarsi nel settore suddetto; a tal fine i lavori di sterro dovranno essere preceduti dall'istallazione di adeguati sistemi di monitoraggio.

L'entità volumetrica dell'opera impone inoltre l'esecuzione di una prova sismica a fondo foro (Down-Hole) per la definizione della categoria sismica del terreno.La tipologia e l'entità delle indagini dovranno soddisfare la normativa tecnica (N.T.C. 2008).

Intervento P3a - Autorimessa interrata pluriplano

L'autorimessa in questione, prevista al piede del versante di NW su cui insiste l'insediamento industriale, andrà ad interessare una sottile coltre di terreni sabbiosi coperta da terreni di riporto (terrazzamenti attuale parcheggio a raso) e seguiti da limi e limi argillosi.

Le caratteristiche dimensionali del fabbricato e degli scavi del settore di monte (circa 10 m), la vicinanza ai soprastanti fabbricati e le incertezze riguardanti la collocazione e le caratteristiche strutturali, impongono l'esecuzione di una particolareggiata campagna geognostica tramite sondaggi a rotazione dotati di piezometri per il controllo della falda acquifera. I parametri geotecnici di caratterizzazione dei terreni fondali ed operanti azioni di spinta dovranno essere ricavati ricorrendo ad analisi su campioni indisturbati e/o prove in situ.

In fase progettuale e di scavo dovranno essere valutate attentamente le condizioni di stabilità dei fronti di scavo che verranno a determinarsi nel settore di monte; a tal fine i lavori di sbancamento dovranno essere preceduti dall'installazione di adeguati sistemi di monitoraggio (apparati inclinometrici).

L'entità volumetrica dell'opera impone inoltre l'esecuzione di una prova sismica a fondo foro (Down-Hole) per la definizione della categoria sismica del terreno.

La tipologia e l'entità delle indagini dovranno soddisfare la normativa tecnica (N.T.C. 2008).

Intervento P3b - Autorimessa interrata pluriplano

L'autorimessa in questione, prevista al piede del versante di NW su cui insiste l'insediamento industriale in adiacenza con la 3a, andrà a collocarsi all'interno di terreni sabbiosi passanti verso il basso al substrato limoso-argilloso.

Le attuali condizioni d'incertezza riguardanti l'intervento ricadente in regime di ristrutturazione urbanistica e la tipologia dell'intervento da definirsi tramite Piano Attuativo, non consentono, nella presente fase, la definizione dell'iter delle indagini, le quali dovranno comunque attenersi alla normativa tecnica (D.M. 11/03/1988 e Norme Tecniche per le Costruzioni N.T.C. 14/01/2008

Le caratteristiche dimensionali del fabbricato e degli indispensabili scavi del settore di monte (circa 10 m), la vicinanza ai soprastanti fabbricati e le incertezze riguardanti la collocazione e le caratteristiche strutturali, impongono l'esecuzione di una particolareggiata campagna geognostica tramite sondaggi a rotazione dotati di piezometri per il controllo della falda acquifera. I parametri geotecnici di caratterizzazione dei terreni fondali ed operanti azioni di spinta dovranno essere ricavati ricorrendo ad analisi su campioni indisturbati e/o prove in situ.

In fase progettuale e di scavo dovranno essere valutate attentamente le condizioni di stabilità dei fronti di scavo che verranno a determinarsi nel settore di monte; a tal fine i lavori di scavo dovranno essere preceduti dall'installazione di adeguati sistemi di monitoraggio (apparati inclinometrici).

L'entità volumetrica dell'opera imporrà inoltre l'esecuzione di una prova sismica a fondo foro (Down-Hole) per la definizione della categoria sismica del terreno.

Settore "PFE" del percorso pedonale di collegamento tra l'ingresso Novartis di Via Fiorentina e la Strada di Marciano:

Il percorso pedonale a raso in questione, da definirsi nella tecnica costruttiva e nella tipologia dei materiali, transiterà in un settore classificato in pericolosità geomorfologica elevata (PFE). L'elemento morfologico saliente è rappresentato da un tratto della ripida scarpata morfologica in terreni sabbiosi, lungo la quale sono evidenti gli effetti di disarticolazione del materiale sabbioso-arenaceo prodotti dagli apparati radicali della vegetazione d'alto fusto e l'accumulo al piede del materiale gravitato.

La situazione sopra descritta, mentre esclude qualsivoglia problematica di carattere fondale del tracciato, impone la messa in sicurezza della parete, con rimozione delle porzioni di terreno instabili, la sistemazione della vegetazione e la previsione di opere di protezione (muri - elementi paramassi) nei riguardi del percorso.

Le indagini geognostico-geotecniche dovranno riguardare la valutazione della stabilità della parete e la progettazione delle opere di sostegno e/o salvaguardia.

Per tutti gli interventi che prevedono nuova viabilità, adeguamento della viabilità esistente, parcheggio a raso, ristrutturazione edilizia ed ampliamento degli edifici esistenti, impianti sportivi all'aperto, che hanno un medio-basso impatto sul territorio, su un'area a pericolosità geomorfologica di classe 2, si attribuisce una fattibilità G.2.

Per le previsioni a verde e per il tratto di percorso pedonale non compreso dentro la PFE, si attribuisce una fattibilità G.1.

Dal punto di vista della pericolosità sismica, tutta l'area è compresa all'interno della classe 3, pertanto per gli interventi di maggiore impatto (tutte le previsioni edificatorie comprese nella fattibilità G.3, ad eccezione del percorso pedonale) si prescrive l'esecuzione di una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3). Per gli interventi compresi in fattibilità geomorfologica G.2 si attribuisce fattibilità sismica S.2, mentre per gli interventi compresi in fattibilità geomorfologica G.1 si attribuisce fattibilità sismica S.1.