Schede di Trasformazione

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

1.1 Obiettivi generali

L'ATI 7 Parco Agricolo sportivo "Cittadella dello Sport" si pone come obiettivi: la realizzazione di un parco agricolo e di un parco agricolo-sportivo che conservando e ottimizzando le caratteristiche funzioni agricole del territorio interessato, valorizzi i percorsi storici che innervano l'area quali ad esempio la "Via Francigena", integri anche funzioni sportive adeguate all'ambiente quali il trekking, il jogging, l'attività ciclistica ed equestre nonché la realizzazione di strutture e spazi turistico - ricettivi integrati con il territorio e all'attività agricola. Infine la possibilità di dotare la città e gli insediamenti minori, presenti nel territorio comunale e nei comuni contermini di un centro sportivo polivalente, facilmente accessibile, grazie alla dotazione di nuove infrastrutture, quali la nuova Cassia la bretella di collegamento tra la Cassia, la strada provinciale Traversa Romana Aretina, la S.G.C. E78 "Bettolle - Siena" e il Servizio ferroviario metropolitano.

1.2 Ambito territoriale e unità di intervento

Il Parco Agricolo sportivo "Cittadella dello Sport" è localizzato in prossimità dell'area industriale di Isola d'Arbia. L'area è compresa tra Colle Malamerenda ad ovest e Podere di Borgo Vecchio ad est ed occupa una superficie territoriale complessiva di circa 697.910 mq. In tale sito è prevista la localizzazione di un centro sportivo polivalente - Stadio di calcio, a servizio del territorio, coronato dagli adiacenti parco agricolo e parco agricolo sportivo. Vista la complessità delle trasformazioni queste potranno essere organizzate in unità minime di intervento, rispettivamente Il "Centro Sportivo - Polivalente - Stadio di calcio" (Intervento 1), Il "Parco Agricolo Sportivo" (Intervento 2) Il "Poderuccio" (intervento 3) contempla il BSA n. 358 e si suddivide in int. 3.1 che contiene anche il BSA, int. 3.2 e int.3.3 a carattere turistico ricettivo, Il "Parco Agricolo" (intervento 4).

Considerando il tipo di funzioni e il contesto ambientale, grande attenzione sarà posta al tema dell'accessibilità e della sosta: si prevede infatti la diversificazione degli accessi e la realizzazione di viabilità pubblica e ad uso pubblico, da realizzarsi in funzione degli interventi da attuarsi che saranno oggetto di apposita convenzione. Tale convenzione dovrà regolare anche la possibilità che la strada privata, a servizio dell'attività ricettive alberghiere, possa essere destinata a servizio dell'attività sportiva e quindi ad uso pubblico, solamente nel caso in cui nell'ATI7-1 venga realizzato lo stadio di calcio, per il quale le norme in materia di sicurezza impongono percorsi separati per i tifosi ospiti.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

2.1 Dimensionamento complessivo e delle singole unità di intervento

Il dimensionamento complessivo e dei singoli impianti sarà coerente con le indicazioni presenti in tabella.

In dettaglio seguono le caratteristiche dei singoli interventi.

"Centro Sportivo Polivalente - Stadio di calcio (intervento 1)" - Gli impianti sportivi previsti potranno essere coperti o scoperti dotati di parcheggi e viabilità di accesso. I parcheggi dovranno essere realizzati nel rispetto dell'art. 40 delle NTA del RU e della normativa nazionale vigente in materia di impianti sportivi. Tale trasformazione potrà essere attuata tramite progetto unitario convenzionato, che preveda oltre alla collocazione dell'impianto sportivo la localizzazione della nuova viabilità a collegamento con le viabilità principali esistenti che dovranno mantenere l'uso pubblico, o tramite esecuzione di opera pubblica. Il manto stradale dovrà avere caratteristiche tipo fondo sterrato e realizzato con materiali a basso impatto paesaggistico. Faranno parte del progetto unitario i parcheggi, le sistemazioni a verde e quanto altro necessario per la funzionalità del centro sportivo polivalente - Stadio di calcio.

Il Centro Sportivo Polivalente - Stadio di calcio dovrà ospitare lo stadio già oggetto di un concorso di idee ed anche altre attività sportive di vario genere, coperte o scoperte.

Sono inoltre consentite attività commerciali e attività di servizio alla persona quali centri fisioterapici e riabilitativi a servizio dell'impianto sportivo, ricompresi nella superficie coperta come riportato nella tabella 5. La collocazione dell'impianto e strutture connesse dovrà essere rispettosa dell'attuale conformazione del terreno al fine di limitare gli sbancamenti e movimenti terra.

Oltre al campo di gioco e alle strutture connesse è previsto l'inserimento integrato di superfici destinate a servizi e attività economiche necessarie al funzionamento e alla gestione dell'impianto sportivo, da considerarsi comprese nella superficie coperta indicata nella tabella. La scelta tipologica dell'impianto deriva dall'esigenza di minimizzare l'impatto sul paesaggio e rinuncia alla visibilità tipica delle grandi strutture sportive.

Fra le funzioni consentite nell'intervento 1 vi è inoltre la possibilità di realizzare attrezzature ludico-didattiche e di intrattenimento alla persona.

Le trasformazioni connesse dovranno essere accompagnate da uno studio inerente l'impatto acustico previsto dalla normativa specifica vigente, che prevede in fase di progettazione e durante l'esecuzione delle opere, apposite verifiche dal punto di vista acustico.

Tutte le attività edilizie, che prevedano scavi e rimodellamenti del piano di campagna, inerenti le trasformazioni previste nell'ATI7, dovranno rispettate le disposizioni di cui all'art. 176 delle NTA del RU.

"Parco agricolo sportivo (intervento 2)": mantenimento della funzione agricola con la previsione, tramite progetto unitario convenzionato, di un parco agricolo sportivo quale insieme di attività agricole ad attività sportive all'aperto che valorizzi percorsi storici che innervano l'area quali ad esempio la "Via Francigena", integrando anche funzioni sportive all'aperto adeguate all'ambiente quali il trekking, il jogging, l'attività ciclistica su viabilità campestre ed equestre, percorsi salute etc., oltre a piccole aree per la sosta ed il relax punti di ristoro quali piccoli chioschi in legno. I percorsi e le strade all'interno dell'intervento 2 dovranno mantenere caratteristiche tipiche delle strade bianche drenanti o a basso impatto ambientale oltre ad essere garantita la valenza e la fruibilità pubblica appositamente regolata da specifica convenzione legata ad un progetto unitario convenzionato.

Saranno elementi essenziali della progettazione del Parco Agricolo Sportivo:

• - la valorizzazione della vegetazione presente, in particolare di quella ripariale, e delle caratteristiche morfologiche e tipologiche dei terreni, in una sistema allargato di rete ecologica indirizzata a preservare e valorizzare la vocazione naturale dei luoghi;
• - la predisposizione di percorsi pedonali e ciclabili interconnessi alle altre direttrici presenti in zona. La realizzazione di tali interventi sarà eseguita adottando scelte progettuali che prediligano l'impiego di materiali di origine naturale e che siano volte al rispetto delle aree naturali limitrofe, con l'intento di minimizzare il disturbo degli habitat da parte dei fruitori di percorsi;
• - la predisposizione di una cartellonistica informativa inerente la sentieristica e le valenze naturalistiche e storiche, anche per finalità didattiche e di sensibilizzazione;.
• - la predisposizione di alcune aree di sosta ricreative e di piccoli impianti sportivi scoperti (percorsi vita per adolescenti ed adulti aree gioco per bambini) in conformità con l'indirizzo di una complessiva fruibilità naturalistica dei luoghi.

In tale intervento potranno trovare collocazione anche un parco a tema con un'area attrezzata ludico didattica di intrattenimento alla persona.

"Il Poderuccio (intervento 3)" tale previsione si suddivide in tre interventi a carattere turistico-ricettivo:

l'Intervento 3.1, dove insiste anche il BSA n.358, prevede il recupero ai fini ricettivi dei volumi esistenti del BSA oltre alla previsione di nuove superfici utili lorde con destinazione turistico ricettive alberghiere nel rispetto dell'art.49 delle NTA del RU "per le strutture ricettive alberghiere" nonché delle normative regionali in materia. La SUL di nuova edificazione indicata dal RU è riferita alla somma della superficie delle camere, degli spazi di soggiorno e dei servizi collegati e comunicanti con le camere stesse.

Si precisa che la progettazione riguardante la nuova edificazione (Ta) dovrà essere organizzata con gli edifici esistenti in termine di qualità architettonica e sistemazioni esterne per i nuovi edifici realizzati fuori dal perimetro del BSA. Nella individuazione delle nuove costruzioni dovrà essere tenuto conto degli assi stradali esistenti al fine di ricreare una definizione di borgo rurale. L'attività alberghiera svolta in edifici classificati BSA, ammette cambi di destinazione d'uso degli edifici o manufatti accessori presenti nel resede finalizzati all'ampliamento dei servizi ricettivi, senza aumento del numero delle camere e dei posti letto. Sempre ai fini del miglioramento dei servizi ricettivi, è consentita la demolizione e ricostruzione con eventuale accorpamento e comunque senza aumento di volumetria, di edifici o manufatti recenti presenti nel resede".

Intervento 3.2: saranno possibili solo cambi di destinazioni in Ta degli edifici esistenti ma non ampliamenti.

Intervento 3.3: tale zona dovrà essere adibita a parco a carattere agricolo a servizio dell'attività ricettiva dove potranno essere previste piccole strutture leggere in legno e/o metallo e specifici interventi di naturalizzazione. Sono inoltre consentiti tutti quegli interventi di supporto all'attività ricettiva che non comportino incremento della SUL.

Intervento 3.4: viabilità locale di accesso all'attività ricettiva di cui agli interventi 3.1, 3.2. Tale viabilità a collegamento con la strada provinciale 136, potrà assumere la valenza di strada privata ad uso pubblico con le caratteristiche tipiche delle strade bianche drenanti e/a basso impatto ambientale, regolamentata da apposita convenzione, solamente nel caso in cui nell'ATI7-1 venga realizzato lo Stadio di calcio, per il quale le norme in materia di sicurezza impongono percorsi separati per i tifosi ospiti.

"Parco Agricolo (intervento 4)" mantenimento della funzione agricola con la previsione, tramite progetto unitario convenzionato, di parco agricolo che valorizzi le colture che storicamente fanno parte dell'attività agricola della zona integrandole e peraltro consentendo la valorizzazione della viabilità ciclopedonale, percorsi trekking, ippovie e percorsi storici pedonali presenti come la "Via Francigena. I percorsi all'interno dell'intervento 4 dovranno mantenere caratteristiche tipiche delle strade bianche drenanti e/a basso impatto oltre ad essere garantita la valenza e la fruibilità pubblica appositamente regolata da specifica convenzione legata al progetto unitario convenzionato.

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

3.1 Prescrizioni per dotazioni pubbliche e infrastrutturali

3.1.1 sistema del verde: l'insieme degli impianti sportivi dovrà essere connesso da un "parco" agricolo sportivo esteso all'intero ambito. Tale sistema sarà costituito da "corridoi verdi" che circoscriveranno i nuovi insediamenti sportivi. Al suo interno il parco agricolo sportivo dovrà caratterizzarsi per la presenza di una rete di percorsi ciclo-pedonali di collegamento tra le diverse attrezzature ludico-sportive, percorsi salute etc.), oltre a piccole aree per la sosta ed il relax. Particolare rispetto dovrà essere adottato nel tratto della via Francigena, dove dovrà essere mantenuta la continuità del percorso e le caratteristiche tipologiche della sede viaria storica. Date le dimensioni e il contesto rurale il parco dovrà favorire la presenza di aree diversamente strutturate per gradi di naturalità e livello di attrezzature, favorendo l'integrazione delle aree agricole esistenti. A tale proposito, andranno previste "aree verdi di filtro" tali da riequilibrare il tasso di naturalità complessivo e al tempo stesso da ricostituire il margine tra aree urbanizzate e territorio aperto e infine garantire una efficace schermatura degli interventi edilizi e infrastrutturali paesaggisticamente più rilevanti. Dovranno inoltre essere previsti appositi impianti per il recupero delle acque piovane a fine irriguo.

Il sistema delle aree verdi - alberature lungo strada, parcheggi, verde di ambientazione, verde complementare - in attuazione dell'Intervento 1 sarà oggetto di un progetto unitario di paesaggio che, sulla base delle indicazioni del DM 16.01.1974, del PIT paesaggistico e delle tavole B.8.2.04 e B.8.2.05 del PS, articoli le differenti componenti al fine di:

• - impiantare nuove superfici di bosco a integrazione del verde ripariale esistente organizzandolo sia in forme compatte che lineari (soprattutto lungo gli impluvi) anche in continuità con i boschi esistenti nel rispetto del PIT paesaggistico;
• - coordinare il disegno e la composizione delle alberature dei parcheggi con quello delle aree dotate di più elevata naturalità (boschi; prati alberati);
• - articolare le superfici che rimarranno coltivate a seminativo rafforzando il disegno dei campi con i tradizionali fossi di scolo o alberature a filari nel rispetto del PIT paesaggistico.

Il progetto di paesaggio sarà corredato da uno specifico programma di gestione da includere nei dispositivi convenzionali.

3.1.2 Accessibilità/fruibilità: la collocazione baricentrica dell'area del parco agricolo sportivo tra la via Cassia e la nuova bretella Renaccio-Isola d'Arbia consentirà di dotare il parco di tre ingressi. L'intera area sarà dotata di opportuni percorsi per favorire un accesso ciclo-pedonale in relazione allo sviluppo del servizio di metropolitana leggera, che potrà utilizzare una fermata nell'attuale stazione di Isola d'Arbia zona industriale.

3.1.3 La sosta: la progettazione e il dimensionamento delle aree destinate a parcheggio pubblico dovrà tener conto delle strutture che verranno realizzate di volta in volta sempre nel rispetto di un progetto unitario convenzionato il quale:

• - visto il valore paesaggistico dovrà contenere il consumo di suolo e garantire idonee opere di mitigazione e compensazione ambientale, oltre che ridurre al minimo la modellazione del terreno;
• - la progettazione dovrà garantire, per tutte le aree previste, l'uso di materiali naturali permeabili almeno per le aree di sosta (posti auto).
• - per il Centro Sportivo Polivalente - Stadio di calcio (intervento 1) per stadio dovranno essere garantiti un minimo di posti auto nel rispetto dell'art. 40 delle NTA del RU e della normativa nazionale vigente in materia di impianti sportivi lungo la viabilità di scorrimento e di accesso all'area.

SEZIONE IV Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

4.1 Temi progettuali specifici: prestazioni

4.1.1 Assetto insediativo: l'intervento complessivo dovrà ricercare un rapporto coerente ed armonico tra i nuovi impianti, le zone ricettive e di servizio, le relative infrastrutture per la mobilità e le circostanti aree del parco agricolo e del parco agricolo sportivo perseguendo nuove relazioni con il paesaggio circostante e le sue preesistenze (intese sia come BSA che come tessiture agrarie). L'integrazione della funzione sportiva con le altre attività di servizio servirà a garantire da un lato un maggior grado di autonomia funzionale dell'intera area e dall'altra contribuirà a una maggiore vivacità del complesso in termini sia di capacità attrattiva, che di uso continuo nel tempo.

4.1.2 Impianti sportivi del Centro Sportivo Polivalente - Stadio di calcio : gli interventi dovranno tenere nel massimo rispetto il carattere del paesaggio, senza però rinunciare alla propria caratterizzazione e valore formale.

SEZIONE V - Gli effetti attesi

5.1 Gli effetti ambientali

L'intervento interessa una ampia area, attualmente utilizzata per agricoltura (cereali) e allevamento.

L'impatto ambientale di maggiore rilevanza sarà il consumo di suolo, la cui entità può essere stabilita soltanto una volta redatto il progetto unitario convenzionato dell'intervento 1 Centro Sportivo Polivalente - Stadio di calcio.

Al di là degli accorgimenti progettuali volti a ridurre al minimo la superficie impermeabilizzata, è prevista come misura di compensazione la piantumazione di piante di alto fusto a integrazione e potenziamento del verde ripariale.

A tutela delle sensibilità degli acquiferi della zona d'interesse, si precisa che la classificazione attribuita dalla Carta della sensibilità degli acquiferi del PS e quella della sensibilità degli acquiferi del PTCP, per l'area ATI7, risulta in gran parte coincidente e solo in alcune limitate zone si discostano leggermente. Pertanto la normativa di riferimento per le parti coincidenti è quella di cui agli artt. 10.1.2 e 10.1.3 della disciplina del PTCP vigente, per le modeste porzioni di aree che differiscono si applicano le norme di salvaguardia fino al previsto adeguamento cartografico della tavola C03/04 - Carta della sensibilità degli acquiferi del P.S.

5.2 Gli effetti paesaggistici

Sotto il profilo paesaggistico, la fisionomia dell'impluvio del Fossatone e dei suoi margini avrà in parte (interventi 1 e interventi 3.1 e 3.2) una mutazione da paesaggio rurale (seminativi collinari) a paesaggio urbano. L'ATI interesserà soprattutto il Sottosistema di paesaggio delle Crete dell'Arbia e, in misura minore, quello delle Alluvioni Collinari: in entrambe le situazioni non sono presenti tessiture agrarie di pregio.

Le entità degli impatti sul paesaggio sarà funzione di tre variabili:

• - del rapporto che si instaurerà tra il complesso delle trasformazioni (nuovi edifici, viabilità di accesso, parcheggi) e la configurazione morfologica dell'area;
• - della qualità architettonica dei nuovi edifici;
• - della consistenza e distribuzione degli arredi vegetali.

Per quanto riguarda il primo aspetto può dirsi fin da ora che un obiettivo generale di compatibilità paesaggistica da garantire sarà quello di contenere il più possibile il complesso delle trasformazioni all'interno della conca del Fossatone, assegnando ai crinali di margine (che formano una sorta di ferro di cavallo) il compito di assicurare una soddisfacente transizione percettiva con il contesto.

Per quanto riguarda il secondo aspetto, ovvero la qualità architettonica degli edifici il progetto dovrà cercare di contenere l'altezza complessiva, per quanto possibile e compatibilmente con le funzioni svolte.

Per quanto concerne infine la consistenza e distribuzione della componente vegetale, in assenza di un progetto unitario definitivo si può soltanto accennare alle sue principali componenti e di conseguenza alle rispettive funzioni, riconducibili a quattro tipologie:

• - bosco, con funzioni di compensazione ambientale, ricreative e climatiche;
• - aree alberate attrezzate prossime agli impianti (con funzioni ricreative e di sosta per le persone;
• - parcheggi alberati, sia per finalità climatiche (evitare l'isola di calore) che funzionali (evitare il surriscaldamento dei mezzi) e paesaggistiche;
• - filari di alberi per l'inserimento paesaggistico e per l'arredo della viabilità e potenziamento delle fasce ripariali.

5.3 Gli effetti socio-economici e insediativi

Gli effetti socio-economici consistono nella creazione di un centro sportivo polivalente - Stadio di calcio, che oltre a favorire indirettamente la probabile riqualificazione funzionale e ambientale dell'area industriale di Isola d'Arbia consentirà al territorio sud adeguati standard di attrezzature sportive e ricreative mantenendo complessivamente la funzione di parco agricolo con il tipico impianto colturale a seminativo.

L'organizzazione dell'area ed il suo sistema delle accessibilità pongono al riparo da possibili effetti negativi sul contesto.

SEZIONE VI la valutazione: livelli di coerenza della trasformazione con i riferimenti vigenti (PS, PTC, Codice dei Beni Culturali)

SEZIONE VII - Fattibilità

Nell'area di variante sono presenti 3 corsi d'acqua che sono stati oggetto di verifiche idrologico-idrauliche in fase di elaborazione del Regolamento Urbanistico, ovvero sono state simulate le portate di piena con Tempi di ritorno di 30 anni e 200 anni, come previsto dalla normativa, e di conseguenza sono state delimitate le aree allagabili corrispondenti alla pericolosità idraulica 4 (tempo di ritorno 30 anni) e 3 (tempo di ritorno 200 anni).

Le aree allagabili intorno al Fosso Bocca di Cane e della Bandita non comprendono previsioni edificatorie, mentre in prossimità del Fosso Fossatone sono previsti impianti sportivi coperti e scoperti.

Nel caso che la collocazione degli impianti sportivi dovesse occupare, anche solo parzialmente, le aree a pericolosità 3 e 4, si attribuisce una fattibilità idraulica rispettivamente 3 (Fi3) e 4 (Fi4). Relativamente a tale tematica, in sede di elaborazione del progetto unitario convenzionato, dovrà essere approfondito l'aspetto idraulico, considerando che la normativa inerente tale materia non ammette il tombamento di corsi d'acqua, né l'edificazione nelle due fasce laterali di 10 m di larghezza rispetto al ciglio di sponda del fosso.

Nelle restanti aree si attribuisce fattibilità idraulica di classe 1 (Fi1).

Per quanto riguarda la pericolosità geologica in tutta l'area di variante non si segnalano situazione di pericolosità in atto; le uniche aree evidenziate nella cartografia di pericolosità geologica corrispondono a piccole zone a maggior pendenza. Pertanto nella gran parte dell'area di variante si assegna fattibilità 2 (Fg2), mentre nelle zone a pericolosità 3 si assegna fattibilità geologica 3 (Fg3). In questo caso, qualora fossero previsti interventi di edificazione, dovranno essere eseguite adeguate indagini per accertare la stabilità dell'area.

Dal punto di vista sismico sono state eseguite delle indagini vibrometriche soltanto nelle aree dove è possibile realizzare interventi edificatori, ovvero quelle denominate ATI 7-1 e ATI 7-3. In tali zone, in seguito ai risultati delle misure sismiche, si assegna una pericolosità sismica 2. La restante zona di variante, destinata a parco agricolo, mantiene la pericolosità sismica 3, così come assegnata in fase di Regolamento Urbanistico. In tutte le aree di intervento, sia nella zona a pericolosità 2, che in quella a pericolosità 3, in cui non ci sono previsioni edificatorie, si assegna una fattibilità sismica 2.

Per quanto riguarda l'aspetto della vulnerabilità degli acquiferi l'area di variante è attraversata da tre zone a sensibilità 2, così come classificate negli elaborati del PTCP vigente. Pertanto in sede di progetto unitario convenzionato si ritiene opportuno verificare, attraverso una campagna di indagine idrogeologica e litostratigrafica, l'effettiva presenza di una falda entro profondità significative, al fine di calibrare le eventuali misure precauzionali tese a limitare la possibile propagazione di elementi inquinanti entro le falde presenti, così come previsto dalla disciplina del PTCP.