Schede di Trasformazione

Cartografia: le aree d'intervento

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'ATI 12 si colloca nell'UTOE n. 6 - Stazione - Toselli, al margine di un importante asse viario, viale Achille Sclavo, e in un'area che negli ultimi anni è stata interessata da rilevanti trasformazioni urbanistiche ed edilizie.

Sono previsti due Interventi, caratterizzati da molteplici funzioni e servizi, che si attueranno, nel complesso, in modo differito.

L'intervento 1 intende potenziare la dotazione dei servizi, presenti in questo ambito, con la realizzazione di un complesso polifunzionale da destinare a direzionale, esercizi di vicinato ed artigianato di servizio. L'intervento 2 riguarda invece una riorganizzazione degli impianti sportivi che presuppone il trasferimento del nuovo Palazzo dello Sport nell'ATI 7 - La cittadella dello sport, e quindi si prevede la sua completa definizione ed attuazione nel prossimo RU. Allo stato attuale è prevista la realizzazione di due campi di basket all'aperto e dei relativi locali di servizio comprensivi di una palestra (lotto 2). Nelle restanti aree è previsto il mantenimento delle funzioni esistenti (Impianti sportivi al coperto – lotto 1), e mentre per gli edifici esistenti la categoria massima di intervento applicabile è il Risanamento conservativo.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	72240	mq
Dotazioni Pubbliche min	13250	mq
Verde privato min	32095	mq
Superficie Fondiaria max	26895	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	390	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	12255	mq
Verde pubblico (Va)	605	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde di ambientazione (Vd) min	7085	mq
Verde complementare (Vc) min	25010	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	26895	mq
Lotti da edificare	2	n.
Superficie Utile Lorda max (Tb1, Tb2, IS e Tc1)	1800	mq
Superficie Utile Lorda max (Sp)- Palestra e spogliatoi – lotto 2	1000	mq
Impianti sportivi all'aperto (So) – 2 campi di basket – lotto 2	3885	mq

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli interventi

	Superficie	Unità mis.
Intervento 1 - Direzionale, Esercizi di vicinato ed Artigianato di servizio
Superficie Fondiaria max	2805	mq
Superficie Utile Lorda maxcon destinazione Direzionale (Tb1) e (Tb2)	900	mq
Superficie Utile Lorda max con destinazione Artigianato di servizio (IS)	450	mq
Superficie Utile Lorda maxcon destinazione Esercizi di vicinato (TC1)	450	mq
Tipologia	Edificio direzionale/commerciale	-
Edifici max	1	n.
Piani fuori terra max	1	n.
Piani interrati o seminterrati max	2	n.
Altezza max a valle	9,8	m
Distanza dai confini	vedi prescrizioni	m
Distanza dalla strada	vedi prescrizioni	m
Tipo di intervento	Piano Attuativo
Intervento 2 - Impianti sportivi al coperto ed all'aperto
Superficie Fondiaria max (Sp) con destinazione Impianti sportivi al coperto (Sp) - Edifici esistenti – lotto 1	18.975	mq
Superficie Fondiaria max (Sp) con destinazione Impianti sportivi al coperto (Sp) - Palestra e spogliatoi – lotto 2	1.230	mq
Superficie Utile Lorda max con destinazione Impianti sportivi al coperto (Sp) - Palestra e spogliatoi – lotto 2	1000	mq
Impianti sportivi all'aperto (So) - 2 campi di basket – lotto 2	3.885	mq
Tipologia	Edificio per lo sport
Edifici max	1	n.
Piani fuori terra max	0	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	10	m
Distanza dai confini	vedi prescrizioni	m
Distanza dalla strada	vedi prescrizioni	m
Tipo di intervento	Piano Attuativo

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per dotazioni pubbliche o di uso pubblico

Intervento 1

- Realizzazione di una strada di uso pubblico a servizio del complesso direzionale e commerciale, a senso unico di marcia, della dimensione massima di 6 metri, con accesso ed uscita da viale Achille Sclavo;

- Realizzazione, lungo viale Achille Sclavo, di una fascia di verde di uso pubblico della profondità di almeno 3 metri piantumata con essenze arboree autoctone, ad integrazione di quelle esistenti, messa a sistema con il marciapiede attuale; nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere;

- Realizzazione di un'area destinata a parcheggio di uso pubblico, a servizio del complesso polifunzionale previsto ed a potenziamento delle dotazioni dell'area per complessivi 30 posti auto circa (1230 mq.). La progettazione dovrà garantire l'uso di materiali naturali e permeabili almeno per le aree di sosta (posti auto) e zone alberate per l'ombreggiamento e la mitigazione ambientale; ad integrazione delle alberature potranno essere previste delle strutture leggere (legno, metallo etc.) quale copertura degli autoveicoli e sede di impianti per lo sfruttamento delle energie rinnovabili;

- Le dotazioni dei parcheggi per la sosta di relazione, di cui all'art. 40 delle NTA, dovranno essere soddisfatte, in considerazione delle varie destinazioni d'uso, all'interno del lotto;

- Realizzazione di un sistema di percorsi ciclopedonali ad integrazione di quelli esistenti (percorso salute Mens Sana) e di quelli previsti lungo la strada Fiume e come valorizzazione di testimonianze con valore documentario quale la sede del binario della vecchia linea ferroviaria.

Intervento 2 - lotto 2

- In considerazione della funzione sportiva del nuovo impianto e della grande disponibilità in loco di aree di sosta, la dotazione dei parcheggi, di cui agli artt. 98 e 99 delle NTA, è garantita dalle aree esistenti.

- Realizzazione di un sistema di percorsi ciclopedonali ad integrazione di quelli esistenti (percorso salute Mens Sana) e di quelli previsti lungo la strada Fiume privilegiando i collegamenti dal viale Achille Sclavo e dalle aree di sosta localizzate a valle.

Prescrizioni per il verde privato:

Intervento 1 e 2

- Aree dove si prevede la rinaturalizzazione del terreno con la piantumazione di essenze vegetali autoctone, ad integrazione di quelle esistenti, con funzione di mitigazione ambientale e di riduzione dell'impatto acustico;

- Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere;

- Eventuali opere di sostegno, dovranno essere previste a basso impatto ambientale, (terre armate a faccia verde etc.).

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Intervento 1

- Realizzazione di un complesso polifunzionale con destinazione direzionale, esercizi di vicinato ed artigianato di servizio distribuito ed articolato volumetricamente nel lotto in modo da valorizzare il collegamento percettivo con la villa Vicobello. La progettazione dovrà infatti garantire la creazione di un'area aperta al pubblico con funzione di belvedere e quale interruzione fra le volumetrie previste. La localizzazione degli esercizi di vicinato dovrà avvenire esclusivamente al piano terra prospiciente viale Achille Sclavo, mentre le altre funzioni saranno distribuite al piano seminterrato. Il rivestimento dei manufatti dovrà essere previsto con materiali naturali di colorazione tipica della tradizione locale (gamma dei colori della terra di Siena) uniformandosi comunque ai cromatismi predominanti presenti nel contesto costruito. Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia. Dovrà inoltre essere previsto un accesso ed un'autorimessa interrata/seminterrata comune al complesso polifunzionale.

La nuova edificazione in questo lotto dovrà rispettare la distanza di almeno 14,5 metri dal confine con l'Intervento 2 (lato ovest), di almeno 12 metri dalla sede del binario della vecchia linea ferroviaria e di almeno 16 metri da viale Achille Sclavo.

Intervento 2 – lotto 2

- Realizzazione di un edificio con destinazione Impianti sportivi che dovrà ospitare una palestra e gli spogliatoi a servizio anche dei due campi da basket scoperti previsti. La progettazione dovrà privilegiare la scelta di una tipologia lineare seminterrata con affaccio sull'area sportiva all'aperto ed un sistema di rivestimento con materiali naturali di colorazione tipica della tradizione locale (gamma dei colori della terra di Siena) uniformandosi comunque ai cromatismi predominanti presenti nel contesto costruito. Le coperture dovranno essere previste in piano e dotate di un manto erboso praticabile (tetto giardino). Una porzione di tale copertura potrà comunque ospitare gli impianti tecnologici per l'utilizzo delle fonti rinnovabili di energia (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore ecc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia. La nuova edificazione potrà essere realizzata sul perimetro del lotto ad eccezione del confine con l'area di sosta (lato est) nel quale dovrà essere rispettata la distanza di almeno 5 metri. Dovrà comunque essere garantita un'ampia area pedonale, di filtro, tra l'impianto sportivo al coperto e quello all'aperto.

- Realizzazione di un'area sportiva all'aperto che ospiterà 2 campi di basket o similare con pavimentazione sintetica o a piastrelle. In parziale deroga all'art.98 delle NTA in questa area non trova applicazione il comma 3 del suddetto articolo, ad eccezione del minimo del 30% della SF sistemata a prato e/o prato arborato, potranno comunque essere previste delle gradinate per gli spettatori o strutture a servizio dei giudici di gara o dei media.

Schema progettuale

SEZIONE VI la valutazione: livelli di coerenza della trasformazione con i riferimenti vigenti (PS, PTC, Codice dei Beni Culturali)

Prestazioni richieste		Valutazione di coerenza
1 Caratteri del Piano
1.1 Idea di città	All'Art. 19 il PS definisce i propri principi ordinatori; tra questi risulta l'obiettivo di perseguire una società urbana più inclusiva in grado di migliorare le opportunità di abitare la città e il territorio;	A
1.2 Compensazione ambientale	Per gli interventi di trasformazione urbanistica soggetti a piani attuativi o a PCI, che prevedono nuovi consumi di suolo il PS prevede all'Art. 32 interventi di compensazione ambientale. Il RU definisce gli aspetti quantitativi e qualitativi delle compensazioni stesse, assicurando una equivalenza tra superfici da urbanizzare e superfici da rinaturalizzare.	A
1.3 Piano Regolatore delle cittine e dei cittini	Nella progettazione delle trasformazioni inerenti il Sistema Funzionale della Città e degli Insediamenti Il PS prevede: Art. 35, il soddisfacimento delle esigenze espresse attraverso il PRC2, ed in particolare: la realizzazione di piste ciclabili e di percorsi pedonali di collegamento tra i differenti plessi scolastici e tra i plessi scolastici e le aree verdi, la disponibilità di campi di gioco fruibili in maniera diretta da bambini, ragazzi ed adulti e di luoghi di aggregazione all'aperto dedicati agli adolescenti;	A
2 Componente strategica
2.1 UTOE N. 6 - strategia di sviluppo territoriale	Il PS in questo sistema persegue la realizzazione di un parco urbano nella vallata interessata dal completamento della "Strada Fiume". La stazione ferroviaria è elevata a nodo di testa della metropolitana leggera; a tale scopo occorre massimizzare l'utilizzo del parcheggi interrato antistante e della risalita meccanizzata verso il centro, attualmente in corso di costruzione. Nei pressi della stazione si concentrano due aree strategiche di trasformazione di ampie dimensioni: quella relativa al cosiddetto "edificio lineare", per il quale occorre definire un equilibrato rapporto tra le funzioni che può contenere, e l'area dello "Scalo merci", nella quale è in corso di realizzazione il nuovo palazzo sede degli uffici provinciali. Nella stessa aree si prevede l'installazione di funzioni direzionali, commerciali e di servizio alla persona. Al fine di garantire l'accessibilità a questi nuovi centri attrattori occorre orientare la regolazione della mobilità privata e l'offerta di mobilità pubblica. Inoltre, la metropolitana leggera può rappresentare il trait d'union tra i suddetti centri del terziario commerciale e direzionale e le aree già esistenti in Viale Toselli-Due Ponti. Nelle aree industriali, inoltre, il PS persegue una revisione del sistema della sosta e la separazione tra flussi veicolari e traffico merci, nonché tra flussi di attraversamento e di penetrazione, anche attraverso il potenziamento e la realizzazione di viabilità di servizio, in funzione di una maggiore integrazione tra attività produttive e commerciali.	A
2.2 UTOE N. 6 - azioni	Nella valle tra Vico Alto e Torre Fiorentina-Stellino viene istituito il parco urbano di Vico Alto. L'incremento delle previsioni residenziali prevede anche la costruzione di alloggi per studenti. La formazione di nuovi poli attrattori si concentra nelle aree antistanti la stazione, con il completamento dell' "Edificio lineare", e nell'area dello scalo merci. Il collegamento tra la zona della stazione e le zone industriali di Viale Toselli e Due Ponti è garantito dalla previsione di una fermata della metropolitana leggera a servizio di queste zone. Tale fermata e un'opportuna integrazione con il TPL permettono di migliorare l'accessibilità alle aree soggette a più intensa frequentazione. Inoltre, il RU favorisce la formazione di percorsi interni attraverso la realizzazione di punti continuità tra i singoli lotti e la separazione tra flussi veicolari.	A
3 Componente statutaria
3.1 Invarianti	L'area in oggetto non è interessata da invarianti strutturali
3.2.1 Lo statuto dell'aria (Inquinamento luminoso)	Il PS prevede: Art. 45, l'assunzione degli obiettivi del risparmio energetico nella illuminazione esterna e del contenimento delle emissioni luminose verso l'alto contenuti nella legge reg. Toscana 21 marzo 2000, n. 37. Art. 151, nella la redazione del Piano Comunale per l'illuminazione Pubblica (PCIP) e del contenimento dell'inquinamento luminoso nelle ATI vengono applicati i criteri tecnici per la progettazione, realizzazione e gestione di impianti di illuminazione esterna contenuti nella legge reg. Toscana n. 39/2005 recante "Disposizioni in materia di energia". Seguono le principali prescrizioni. - l'impiego di sorgenti luminose a vapori di sodio ad alta pressione o comunque di apparecchi illuminanti che consentano un risparmio energetico analogo o superiore; - scelta, per le strade con traffico motorizzato, dei livelli minimi di luminanza e illuminamento consentiti dalle normative UNI 10439; - esclusione per i nuovi impianti l'adozione di sistemi di illuminazione a diffusione libera o diffondenti, o comunque che emettano un flusso luminoso nell'emisfero superiore eccedente il 3% del flusso totale emesso; - limitazione dell'uso dei proiettori ai casi di reale necessità; - adozione di sistemi automatici di controllo e riduzione o spegnimento dei flussi luminosi in determinate fasce orarie, tenendo conto delle esigenze di sicurezza.	A
3.2.2 Lo statuto dell'aria (Inquinamento acustico)	Il PS prevede: Art. 46, il mantenimento delle soglie di attenzione all'interno dei limiti fissati dalla normativa nazionale e regionale, con particolare riferimento alla Classificazione acustica del territorio comunale approvata con delibera del Consiglio comunale n. 121 del 30 maggio 2000; Art. 49, la verifica del comfort acustico nelle trasformazioni urbanistiche; in particolare le aree interessate da nuove edificazioni in attuazione dei RU sono verificate sotto il profilo del comfort acustico mediante la presentazione obbligatoria di una valutazione di clima acustico In particolare l'area di intervento rientra tra le aree in classe III e per la porzione interessata dall'Intervento 1 (Complesso direzionale e commerciale) in classe IV; nella classe III, che si riferisce alle "aree di tipo misto" rientrano le aree urbane con limitata presenza di attività artigianali e con assenza di attività industriali; nella classe IV, che si riferisce alle zone con intensa attività umana, rientrano le aree urbane interessate da intenso traffico veicolare, con alta densità di popolazione, con elevata presenza di attività commerciali e uffici, con presenza di attività artigianali; le aree in prossimità di strade di grande comunicazione e di linee ferroviarie; le aree portuali, le aree con limitata presenza di piccole industrie.	A
3.3.1 Lo statuto dell'acqua (Vulnerabilità degli acquiferi)	L'area interessata dalla trasformazione non è sensibile ad eccezione di porzioni marginali localizzate lungo la sede della linea ferroviaria interessate in prevalenza dalla classe I e dalla classe II	A
3.3.2 Lo statuto dell'acqua (Pericolosità idraulica)	Il PS per gli interventi che ricadono in area con classe di pericolosità 2 (pericolosità bassa - Tav. C.03.02) prevede: Art. 60. Disciplina del rischio idraulico: Classe di pericolosità 2 (pericolosità bassa) 1. Comprende le aree di fondovalle, indicate nella Tav. C.03.02, per le quali ricorrono le seguenti condizioni: a) non vi sono notizie storiche di precedenti inondazioni; b) sono in situazione di alto morfologico rispetto alla piana alluvionale adiacente, di norma a quote altimetriche superiori a ml. 2 rispetto al piede esterno dell'argine o, in mancanza, al ciglio di sponda. 2. In tali aree non sono necessarie considerazioni sulla riduzione del rischio idraulico.	A
3.3.3 Lo statuto del suolo (pericolosità geologica)	L'area rientra prevalentemente nelle aree a pericolosità geologica bassa e per alcune porzioni in quella media (si veda Tav. C.3.2.01). Il PS prevede: c) per gli interventi che ricadono in area con pericolosità geologica bassa, che definisce come situazioni geologico-tecniche apparentemente stabili, (Art. 68) indagini geognostiche di supporto alla progettazione edilizia; d) per gli interventi che ricadono in area con pericolosità geologica media (classe 3), (Art. 67) ogni intervento edilizio è fortemente limitato e le indagini di approfondimento dovranno essere condotte a livello dell'area nel suo complesso; sono inoltre da prevedersi interventi di bonifica e miglioramento dei terreni, nonché l'adozione di opere di fondazioni particolari.	A
3.4.1 Lo statuto degli ecosistemi e del paesaggio Sistema di Paesaggio delle Crete)	L'intervento ricade in un'area caratterizzata da tre Sistemi di Paesaggio: delle Crete, di Fondovalle e delle Colline Sabbiose. Sistema di Paesaggio delle Crete, Sottosistema delle Crete di San Miniato (Art. 70) per il quale il PS prevede: Art. 73. Obiettivi specifici per il Sistema di Paesaggio delle Crete e relativi Sottosistemi 1. Il PS assume quali obiettivi per l'intero sistema di Paesaggio delle Crete: a) ampliare la consistenza delle aree con presenza di fitocenosi autoctone (boschi e cespuglieti),anche utilizzando aree marginali, residue od abbandonate; b) favorire la presenza negli impluvi di elementi di vegetazione riparia in continuità con i Paesaggi del Fondovalle; c) mantenere il pattern insediativo di crinale, evitando la saldatura edilizia tra edifici oggi isolati - in specie se di elevato valore storico-architettonico - e collocando eventuali aree di trasformazione integrata in aderenza o prossimità con nuclei urbani esistenti; d) migliorare la qualità percettiva degli insediamenti di crinale, sia attraverso la tutela della maglia fitta del promiscuo sui ripiani sia attraverso la modifica delle alterazioni indicate nella Tav. C.5.03; e) ridurre nelle fasce collinari la dimensione dei campi a seminativo, reintroducendo elementi divisori come siepi e filari, disposti in modo da garantire sia la stabilità dei versanti che la continuità della rete ecologica; f) segnalare, anche con opportune piantumazioni colturali e non, la presenza di anomalie del suolo come lenti sabbiose, paleofrane, detriti; g) limitare l'introduzione di colture legnose previste dalla disciplina europea agli impluvi o ai versanti lontani da nuclei edilizi e non adiacenti alle colline sabbiose. 2. Nel Sottosistema delle Crete di San Miniato vengono perseguiti i seguenti obiettivi specifici: a) attenuare la presenza degli incolti attraverso la ripresa delle attività colturali, oppure, in alternativa facilitarne l'evoluzione in aree boscate; b) connotare le aree di verde pubblico attraverso la riproposizione, anche parziale, di essenze e sistemazioni tipiche del paesaggio agrario, al fine di attenuare la frammentazione delle aree agricole residue.	A
3.4.2 Lo statuto degli ecosistemi e del paesaggio (Sistema di Paesaggio di Fondovalle)	Sistema di Paesaggio di Fondovalle, Sottosistema delle Alluvioni Collinari (Art. 70) per il quale il PS prevede: Art. 72. Obiettivi specifici per il Sistema di Paesaggio di Fondovalle e relativi Sottosistemi 1. Il PS assume quali obiettivi prestazionali per l'intero Sistema del Paesaggio di Fondovalle: a) incrementare la consistenza e la continuità dei boschi igrofili ed in generale della vegetazione autoctona, anche utilizzando aree marginali, residue od abbandonate; b) contenere l'incremento dei suoli artificiali, prevedendo per le nuove urbanizzazioni densità insediative medio-alte e massimizzando il recupero delle aree e degli edifici dismessi; c) compensare la realizzazione di aree di trasformazione integrata con la creazione di aree pubbliche o aperte alla fruizione pubblica, ove possibile limitrofe ai corsi d'acqua principali, gestite con finalità di protezione ambientale e di rafforzamento della rete ecologica; d) mantenere, ed ove possibile ripristinare, la maglia agraria originaria della bonifica (struttura gerarchizzata dei canali perpendicolari od ortogonali al corso d'acqua principale) o comunque la rete scolante, reintroducendo elementi vegetali, lineari di suddivisione dei campi (siepi, filari, etc.).	A
3.4.3 Lo statuto degli ecosistemi e del paesaggio (Sistema di Paesaggio delle Colline Sabbiose)	Sistema di Paesaggio delle Colline Sabbiose, Sottosistema dello Sperone di Siena; (Art. 70) per il quale il PS prevede: Art. 74. Obiettivi specifici per il Sistema di Paesaggio delle Colline Sabbiose e relativi Sottosistemi 1. Il PS assume quali obiettivi per l'intero Sistema di Paesaggio delle Colline Sabbiose: a) incrementare la consistenza della vegetazione autoctona, operando con modalità differenziate negli impluvi e nei versanti ed ove possibile in contiguità con l'attuale distribuzione delle compagini boschive; b) assicurare il mantenimento di un elevato livello di qualità delle relazioni percettive tra insediamenti, antichi e recenti, e contesto paesaggistico, tenendo conto della particolare rappresentatività e tipicità di questo Sistema di Paesaggio; c) incrementare la presenza delle colture arboree, in particolare di olivo, sui ripiani e in generale vicino agli edifici, storici e non, allineati o sparsi lungo i crinali, contrastando i fenomeni di espansione dei seminativi e delle aree incolte; d) tutelare i terrazzamenti e le sistemazioni agrarie tradizionali; e) estendere le forme di fruizione pedonale e ciclabile dei paesaggi agrari di maggiore qualità. 2. Nel Sottosistema dello Sperone di Siena vengono perseguiti i seguenti obiettivi specifici: a) promuovere un progetto unitario di riqualificazione dello spazio suburbano, inteso come area di pertinenza paesistica e basamento figurativo della cinta muraria, in una logica di complementarietà con il sistema delle aree verdi interne alle mura; b) prevedere nuove aree di trasformazione integrata esclusivamente in aderenza o prossimità di insediamenti compatti esistenti, curando in particolare la qualità percettiva delle fasce di contatto con il territorio rurale; c) incentivare la riconversione colturale dei seminativi e dei vigneti in pendenza, la manutenzione degli assetti agricoli, la eliminazione degli incolti; d) promuovere attività compatibili con gli assetti edilizi e paesaggistici delle valli verdi interne alle mura; e) contribuire a evidenziare il passaggio dalla collina sabbiosa a quella argillosa (Malamerenda).	A
3.5.1 Lo statuto della città e degli insediamenti (Aree miste (commerciali, artigianali e dei servizi))	Il PS per gli interventi, che ricadono nel Sottosistema delle Aree miste (Art.80), prevede: Art. 81, il miglioramento della vivibilità e della qualità percettiva e funzionale degli spazi pubblici, dei luoghi privilegiati di incontro, anche accogliendo le indicazioni emerse dagli esiti del Piano regolatore delle cittine e dei cittini (PRC2); la realizzazione delle addizioni residenziali con forme compatte (contenimento di consumo di suolo) e in prossimità di insediamenti esistenti per assicurare ai nuovi residenti elevati livelli di dotazioni e servizi urbani; la trasformazione, il recupero ed il riuso delle aree dismesse e degli edifici non utilizzati; nelle trasformazioni urbane l'adozione di un approccio unitario, operando affinché gli interventi di riqualificazione dispieghino i loro effetti positivi su ampie porzioni degli insediamenti; applicazione di principi perequativi, al fine di assicurare il contestuale perseguimento di interessi pubblici e privati; l'incremento e la messa in rete delle dotazioni di verde pubblico urbano e territoriale; l'incremento della produzione di alloggi a prezzi contenuti e la disponibilità di abitazioni in affitto, sia per residenti stabili che per residenti temporanei, prevedendone la presenza all'interno delle operazioni di recupero di aree dismesse ed in quelle di nuova edificazione; l'uso di tecnologie e di criteri progettuali finalizzati al risparmio energetico. Art. 89. Obiettivi per il Sottosistema delle Aree miste 1. Il Sottosistema delle Aree Miste comprende l'insieme delle aree che ospitano funzioni commerciali, artigianali e dei servizi, sviluppatesi generalmente nelle aree di fondovalle. 2. Sono comprese in questo sottosistema le aree di Massetana, Cerchiaia, Tosellvi - Due Ponti, Renaccio, Isola d'Arbia. 3. Il PS assume per questo Sottosistema i seguenti obiettivi: a) promuovere il rafforzamento del sistema produttivo locale anche mediante la realizzazione di accordi con i comuni contermini, finalizzati a conseguire più efficienti livelli di specializzazione a scala territoriale; b) promuovere il riassetto funzionale delle aree prossime alla saturazione di Massetana e Toselli - Due Ponti; c) promuovere il pieno utilizzo ed il rafforzamento delle aree produttive di Isola, Renaccio e Cerchiaia; d) riqualificare la struttura insediativa attraverso il miglioramento della dotazione di opere di urbanizzazione e il trasferimento di attività produttive non compatibili con l'attuale ubicazione; e) migliorare la accessibilità con il TPL e la sosta, anche in funzione di una maggiore integrazione tra attività produttive e commerciali, soprattutto nelle aree soggette a più intensa frequentazione; f) incrementare la separazione tra flussi veicolari e traffico merci, nonché tra flussi di attraversamento e di penetrazione, anche attraverso il potenziamento e la realizzazione di viabilità di servizio. Art. 91. Modalità di definizione della disciplina della trasformazione urbanistica ed edilizia del sistema funzionale degli insediamenti 1. Il RU disciplina le trasformazioni urbanistiche ed edilizie del sistema funzionale degli insediamenti in applicazione degli obiettivi di cui agli artt. da 81 a 90 e sulla base dei criteri di gestione generali e specifici di cui agli artt. da 91 a 107. 2. Il RU verifica la coerenza della sua disciplina con il complesso degli obiettivi e delle prestazioni contenute nell'intera Componente Statutaria del PS. Art. 106. Disciplina del Sottosistema delle Aree Miste 1. Nelle zone industriali e artigianali, commerciali e direzionali esistenti, il RU favorisce la formazione di percorsi interni attraverso la realizzazione di una continuità tra i singoli lotti. 2. Il RU individua le aree ove sviluppare il sistema produttivo con una limitata offerta aggiuntiva di nuovi insediamenti. 3. Il RU individua le aree da sottoporre a pianificazione attuativa per la riqualificazione della struttura insediativa attraverso il miglioramento della dotazione infrastrutturale e la separazione tra flussi veicolari. 4. Il RU assume, per il riassetto del sottosistema delle aree miste, in presenza di destinazione commerciale i criteri ed i requisiti della programmazione urbanistica riferiti al settore commerciale, contenuti in particolare nel d.lgs n. 114/98, nella DCR n. 233/1999 e nel Codice del commercio della Regione Toscana ex legge reg. 28/05.	A
4 Vincoli
Vincolo paesaggistico	L'intervento rientra tra le aree di notevole interesse pubblico soggette a particolari procedure di controllo, gestione e tutela, così come definito dal D.lgs 42 anno 2004, art 136, Parte III; in particolare si fa riferimento al Decreto Ministeriale del 14-05-1956 (G.U. 26-05-1956, n. 129)	A

SEZIONE VI - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

INTERVENTO 1:

Nell'area in oggetto e relativamente al tipo di intervento non sono presenti vincoli inerenti l'aspetto idraulico, pertanto tutte le previsioni contenute sono a fattibilità I.1 o I.2.

Non sono presenti vincoli relativi alla sensibilità degli acquiferi, in quanto l'area è classificata non sensibile.

L'area ricade totalmente in classe di pericolosità geomorfologia media, pertanto le previsioni di modesto impatto ambientale e territoriale, quali parcheggi scoperti e viabilità locale, sono a fattibilità con normali vincoli G2. La previsione a verde risulta a fattibilità senza particolari limitazioni G.1.

Relativamente al complesso polifunzionale in progetto, che è previsto con un piano fuori terra e due piani interrati o seminterrati, si attribuisce fattibilità condizionata G3. Per esso sono necessarie le seguenti prescrizioni: la relazione geologico-tecnica a corredo del progetto definitivo dovrà essere basata su un'indagine diretta, costituita da sondaggi geognostici spinti fino a profondità significative rispetto al volume di terreno interessato dalle pressioni indotte dalla costruzione, in numero adeguato rispetto all'area di edificazione, con prelievo di campioni da sottoporre ad analisi di laboratorio, ed installazione di piezometri, per valutare l'eventuale presenza di una falda freatica.

Relativamente all'aspetto sismico, essendo l'area in classe di pericolosità 3, nella zona di previsione del nuovo edificio, si attribuisce fattibilità S3, ovvero dovrà essere eseguita una campagna di indagine geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico.

I risultati dell'indagine sismica dovranno essere riportati nella stessa relazione geologica-tecnica sopra citata. Ai parcheggi scoperti e alla viabilità locale è attribuita fattibilità sismica S2, mentre all'area a verde è attribuita fattibilità sismica S1.

Relativamente all'aspetto geologico si segnala la presenza, al di sotto dell'area in oggetto, di una diramazione del Bottino di Fontebranda. A tale riguardo durante la campagna di indagini ed i rilievi preliminari all'esecuzione dell'opera occorrerà verificare che l'intervento non interferisca con il cunicolo sotterraneo.

INTERVENTO 2:

Dal punto di vista geomorfologico, nell'area di previsione degli impianti sportivi, sia coperti che all'aperto, dato che si ricade in classe 2 di pericolosita, si assegna Fattibilita con normali vincoli G.2. Nell'area degli impianti sportivi coperti, qualora il risanamento conservativo riguardi la struttura fondale o preveda un aumento di carico, si attribuisce una fattibilità geomorfologica con normali vincoli G.2, dato che gli edifici ricadono in classe 2 di pericolosità.

Dal punto di vista idraulico, l'area rientra totalmente in classe di pericolosità 1, e 2 trattandosi di zona pedecollinare; al margine nord l'area di previsione e prossima al F.so Riluogo, nel tratto iniziale di un tombamento che a partire da tale zona passa sotto la Linea Ferroviaria Siena-Empoli. Pertanto l'area, visto il dislivello esistente con il fosso, di almeno 4 m , è da considerare al di fuori dal contesto idraulico di tale corso d'acqua. In considerazione di ciò si attribuisce Fattibilità Idraulica I.1 alle previsioni in oggetto.

Relativamente all'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità sismica, relativamente agli interventi di nuova edificazione si attribuisce Fattibilità sismica S.3; pertanto in sede di predisposizione del progetto edilizio dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra copertura e bedrock sismico (S.3). Per gli impianti sportivi scoperti si assegna fattibilità con normali vincoli S.2. Qualora l'intervento il risanamento conservativo preveda un aumento dei carichi o un intervento sulle fondazioni esistenti, in sede di predisposizione del progetto edilizio dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra copertura e bedrock sismico (S.3).