Normativa

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'Intervento prevede il recupero del complesso dell'ex Ospedale Psichiatrico al fine di valorizzare e riqualificare questa parte di città storica e renderla fruibile al pubblico.

Le trasformazioni prevedono appunto il recupero delle strutture esistenti con la localizzazione di funzioni diverse, sia pubbliche che private.

E' previsto inoltre il mantenimento e l'integrazione con alberature autoctone delle aree a verde esistenti, situate in prevalenza nei declivi naturali del terreno.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	50950	mq
Dotazioni Pubbliche min	11490	mq
Verde privato	10555	mq
Superficie Fondiaria max	28905	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
a - Parcheggio (Mbr)	760	mq
b - Viabilità locale (Ma)	10730	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
c - Verde complementare (Vc) min	1710	mq
Verde complementare (Vc) min	2740	mq
e - Verde complementare (Vc) min	1130	mq
f - Verde complementare (Vc) min	2935	mq
g - Verde complementare (Vc) min	2040	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	28905	mq
Interventi	11	n.
Alloggi max	56	n.

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli interventi

	Superficie	Unità mis.
Intervento 1 - Padiglione Centrale
Superficie Fondiaria	6600	mq
Destinazione	Servizi universitari (Sd)
Tipo di intervento	Restauro e risanamento conservativo
Strumento di attuazione	Intervento edilizio diretto
Intervento 2 - Padiglioni Chiarugi e Lodoli
Superficie Fondiaria	5145	mq
Destinazione	Residenza (R)
Tipo di intervento	Restauro e risanamento conservativo
Strumento di attuazione	Intervento edilizio diretto
Alloggi max	33	n.
Intervento 3 - Ex Officine
Superficie Fondiaria	725	mq
Destinazione	Residenza (R)
Tipo di intervento	Restauro e risanamento conservativo
Strumento di attuazione	Intervento edilizio diretto
Alloggi max	7	n.
Intervento 4 - Padiglione Palmerini
Superficie Fondiaria	640	mq
Destinazione	Servizi per l'assistenza sanitaria (Si)
Tipo di intervento	Restauro e risanamento conservativo
Strumento di attuazione	Intervento edilizio diretto
Intervento 5 - Padiglioni Livi e Morselli
Superficie Fondiaria	2615	mq
Destinazione	Residenza (R)
Tipo di intervento	Restauro e risanamento conservativo
Strumento di attuazione	Intervento edilizio diretto
Alloggi max	16	n.
Intervento 6 - Padiglione Ferrus
Superficie Fondiaria	1365	mq
Destinazione	Residenza (R)
Tipo di intervento	Restauro e risanamento conservativo
Strumento di attuazione	Intervento edilizio diretto
Intervento 7 - Ex Lavanderia
Superficie Fondiaria	5020	mq
Destinazione	Servizi universitari (Sd)
Tipo di intervento	Restauro e risanamento conservativo
Strumento di attuazione	Intervento edilizio diretto
Intervento 8 - Padiglione Conolly
Superficie Fondiaria	3745	mq
Destinazione	Servizi culturali (Se). Servizi sociali e ricreativi (Sf).
Tipo di intervento	Restauro e risanamento conservativo
Strumento di attuazione	Intervento edilizio diretto
Intervento 9 - Ex Farmacia
Superficie Fondiaria	210	mq
Destinazione	Esercizi di vicinato (Tc1). Servizi sociali e ricreativi (Sf).
Tipo di intervento	Risanamento conservativo
Strumento di attuazione	Intervento edilizio diretto
Intervento 10 - Padiglione Kraepelin
Superficie Fondiaria	2760	mq
Destinazione	Esercizi di vicinato (Tc1)
Tipo di intervento	Restauro e risanamento conservativo
Strumento di attuazione	Intervento edilizio diretto
Intervento 11 - Portineria
Superficie Fondiaria	80	mq
Destinazione	Servizi ed attrezzature di uso pubblico (S)
Tipo di intervento	Restauro e risanamento conservativo
Strumento di attuazione	Intervento edilizio diretto

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- (a) Realizzazione di un'area destinata a parcheggio di uso pubblico, avendo cura di mantenere le alberature esistenti; una quota dei posti auto pari ad almeno uno per unità immobiliare sarà riservata all'Intervento 5;

- (b) Viabilità privata di uso pubblico;

Prescrizioni per il verde privato

- (c) ((d) (e) (f) (g) Aree nelle quali è da prevedersi il mantenimento delle alberature esistenti e l'integrazione con l'impianto di essenze vegetali autoctone.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- L'attuazione potrà avvenire per stralci esecutivi corrispondenti ai singoli interventi. Preliminare all'attuazione del Intervento 5 sarà la realizzazione del parcheggio sopra indicato alla lettera (a).

- Intervento 1 - Restauro e risanamento conservativo dell'edificio sede dell'Università. Dovrà essere mantenuto sempre accessibile il percorso lungo le mura della città storica.

- Intervento 2 - Destinazione ad uso abitativo dei padiglioni Lodoli (edificio a est) e Chiarugi (edificio ad ovest, articolato in più corpi di fabbrica). L'accesso carrabile a questo Intervento avverrà tramite una rampa a doppio senso di marcia che, passando lungo il prospetto frontale del padiglione Lodoli, si svilupperà intorno alla costruzione fino a raggiungere il piazzale interposto fra i due edifici. Al livello del suddetto piazzale sarà localizzato l'accesso ai garages, ricavati ai piani seminterrati dei due edifici ed in parte a raso nel piazzale stesso. Ogni unità immobiliare dovrà essere dotata di almeno un posto auto (al coperto o a raso). L'ingresso all'edificio ex Lodoli viene conservato al primo piano, tramite un passaggio sospeso che oltrepassa la rampa che conduce al piazzale posteriore. L'ala principale del padiglione Chiarugi potrà essere convertita in residenza con alloggi in prevalenza del tipo duplex serviti da un ballatoio esterno progettato al piano terra dell'edificio, sul lato che si affaccia sul piazzale. L'edificio verrà inoltre separato dalle mura cittadine alle quali risulta oggi attaccato per consentire il prolungamento della strada di accesso inferiore fino al piazzale interno. Il giardino, attualmente esistente tra le due ali del padiglione Chiarugi, dovrà essere mantenuto con le alberature esistenti.

- Intervento 3 - Recupero ad uso residenziale degli edifici delle ex officine. Gli interventi edilizi dovranno essere rispettosi della tipologia originaria e dello schema delle facciate principali. Gli spazi compresi tra gli edifici, attualmente occupati da tettoie o edifici precari, potranno essere utilizzati per ricavare un numero di posti auto pari almeno al numero delle unità immobiliari previste nell'Intervento 3.

- Intervento 4 - Restauro e risanamento conservativo dell'edificio.

- Intervento 5 - Il Intervento comprende i due edifici del padiglione Morselli (il più piccolo, ad est) e del padiglione Livi (edificio ad ovest); entrambi gli edifici, su due livelli, hanno l'accesso al livello superiore dal viale Tamburini. I parcheggi per la sosta di relazione (non meno di uno per unità immobiliare) saranno localizzati nell'area adiacente indicata alla lettera (a), che potrà essere collegata all'Intervento 5 tramite una rampa pedonale.

- Intervento 6 - Restauro e risanamento conservativo dell'edificio.

- Intervento 7 - Restauro e risanamento conservativo dell'edificio sede dell'Università. Dovrà essere mantenuto accessibile il collegamento pedonale (attualmente esistente) con la sottostante valle di Porta Giustizia.

- Intervento 8 - Recupero del padiglione Conolly per attività culturali, sociali e ricreative. Possibilità di aumento di volume limitatamente alla copertura delle due corti interne con strutture leggere parzialmente prefabbricate (acciaio, legno, vetro ecc.).

- Intervento 9 - Restauro e risanamento conservativo dell'edificio dell'ex farmacia.

- Intervento 10 - Recupero dell'edificio per attività commerciali (esercizi di vicinato, ristorante, bar). La porzione dell'Intervento antistante l'edificio dovrà configurarsi come una piazza sistemata in parte a giardino con il mantenimento delle alberature esistenti.

- Intervento 11 - Restauro e risanamento conservativo del portale d'ingresso al complesso.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità idraulica I.1.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda le problematiche geomorfologiche, si rileva la presenza di alcune scarpate con pendenza maggiore del 35%. Tuttavia l'unico intervento edificatorio risulta essere il parcheggio ubicato nel settore a nord. Per tale zona si attribuisce una fattibilità G.3, ovvero si prescrive l'esecuzione di una verifica di stabilità che tenga conto del carico massimo veicolare dell'area di sosta.

Relativamente all'aspetto geologico si segnala la presenza, al di sotto dell'area in oggetto, di cavità artificiali. A tale riguardo durante la campagna di indagini ed i rilievi preliminari all'esecuzione delle opere occorrerà verificare che gli interventi non interferiscano con i cunicoli sotterranei.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, in sede di predisposizione del progetto edilizio relativo al parcheggio, essendo l'area in classe 3 di pericolosità sismica, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

Relativamente agli edifici esistenti, nel caso in cui l'intervento riguardi la struttura fondale o preveda un aumento di carico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità sismica, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento completa nella parte nord est il quartiere di S. Andrea a Montecchio.

Negli anni questo nucleo è stato dotato di servizi ed attrezzature di interesse pubblico oltre che di residenze a carattere sociale e privato che l'intervento in oggetto si prefigge di convalidare.

L'area è localizzata sulla sommità di un poggio e si sviluppa con un accentuato declivio verso est delimitato da una strada che conduce a residenze private con tipologia a villa.

In tale cacumine, pressoché pianeggiante, si prevede la realizzazione di un edificio con tipologia libera, ad uso residenziale, allineato lungo strada.

L'area prescelta, già dotata delle opportune infrastrutture, è destinata ad edificazione con trasferimento di SUL derivante dalla demolizione senza ricostruzione di edifici recenti di cui agli artt. 19 e 36 nelle NTA.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	2640	mq
Dotazioni Pubbliche min	1100	mq
Verde privato	455	mq
Superficie Fondiaria max	1085	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	445	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	45	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	210	mq
Verde attrezzato (Va)	400	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
c - Verde complementare (Vc) min	455	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	1085	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda max di NET	400	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	libera
Altezza max a valle	9,8	m
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	5	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di una strada di accesso all'area residenziale ed al parcheggio di uso pubblico che si dirama dalla Strada da Montecchio a Ginestreto;

- Realizzazione di aree a parcheggio pubblico e di uso pubblico per la sosta di relazione, antistanti il nuovo edificio residenziale; gli stalli, dovranno essere opportunamente ombreggiati con la piantumazione di essenze vegetali autoctone e pavimentati con materiali naturali e permeabili; eventuali opere di sostegno di tale parcheggio, dovranno essere previste a basso impatto ambientale, (terre armate a faccia verde etc.);

- Realizzazione di un'area verde attrezzata lungo il confine ad ovest con la villa e le residenze di costruzione recente nella quale si prevede il mantenimento della fascia alberata esistente e l'integrazione con l'impianto di nuove essenze arboree autoctone, nonché la conservazione e regolarizzazione del percorso pedonale esistente, lungo il crinale a sud, di collegamento alle attrezzature sportive in dotazione al quartiere di S. Andrea a Montecchio.

Prescrizioni per il verde privato

- Aree dove si prevede la rinaturalizzazione del terreno con la costituzione di una contenuta area boscata, lungo il declivio che si sviluppa ad est, con la piantumazione di essenze vegetali autoctone. Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Realizzazione di un edificio residenziale per un totale di 4 alloggi max, allineato alla nuova strada di servizio dalla quale si accederà anche alle autorimesse private poste al piano terra. In alternativa potrà essere prevista un'autorimessa interrata con accesso dalla strada esistente a valle. Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

Schema progettuale Sezione dell'intervento

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e della pericolosità geomorfologica 2; pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica G.2 alla zona con previsione edificatoria (edifici e parcheggio a raso) e G.1 all'area destinata a verde, mentre la fattibilità idraulica è I.1 per tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nella zona di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'area in oggetto è situata in Strada Esterna di Fontebranda, ed è attualmente occupata da edifici a destinazione produttiva in disuso. L'intervento prevede il recupero dell'area con l'insediamento di funzioni compatibili con il tessuto esistente. Previa demolizione dei manufatti esistenti, sono previste le seguenti destinazioni: residenziale, commerciale e direzionale.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	5665	mq
Dotazioni Pubbliche min	165	mq
Verde privato	1895	mq
Superficie Fondiaria max	3605	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Mobilità pedonale (Mh)	165	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
c - Verde complementare (Vc) min	1895	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	3605	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda max	3260	mq
di cui di nuova edificazione	500	mq
di cui di recupero	2760	mq
Superficie Utile Lorda residenziale max	2500	mq
Superficie Utile Lorda direzionale/commerciale max (Tb1), (Tb2), (Tc1)	760	mq
Edifici max	3	n.
Alloggi max	24	n.
Piani fuori terra max	3	n.
Piani interrati o seminterrati max	2	n.
Tipologia	linea
Altezza max a valle	10,7	m
Distanza dai confini	vedi prescrizioni	m
Distanza dalla strada	vedi prescrizioni	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione, all'interno del lotto, di un marciapiede di almeno 2 metri di larghezza lungo Strada Esterna di Fontebranda di accesso al complesso residenziale ed alle attività commerciali poste al piano terra degli edifici.

Prescrizioni per il verde privato

- Area in cui si prevede il mantenimento delle essenze arboree esistenti ed il loro reintegro con la piantumazione di essenze vegetali autoctone; in tale area non è consentito alcun tipo di edificazione ad eccezione di opere di consolidamento del terreno preferibilmente a basso impatto ambientale.

Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

L'intervento prevede la riqualificazione dell'area tramite la demolizione degli edifici esistenti e la realizzazione di un complesso residenziale dotato di attività commerciali ed uffici. La nuova edificazione dovrà essere concentrata nella porzione del lotto compresa tra il declivio del terreno a sud e Strada Esterna di Fontebranda; in considerazione della presenza dell'edificio residenziale ad ovest, la distanza dei nuovi fabbricati da tale confine dovrà essere di almeno 5,50 metri.

Distanza del fronte principale dell'edificio dalla strada pari ad almeno 4 metri. La profondità di un eventuale porticato posto sul fronte strada non verrà computata ai fini della distanza dalla strada. In ogni caso resta confermata la larghezza minima netta di metri 2 del marciapiede.

La SUL da destinare a commercio e/o direzionale dovrà essere localizzata esclusivamente al piano terra degli edifici.

La progettazione dovrà favorire l'articolazione volumetrica degli edifici e la loro distribuzione all'interno del lotto con un disegno che permetta l'allineamento alla strada ed il collegamento fra i vari blocchi. Particolare attenzione dovrà essere prestata alla soluzione architettonica prevista, sul retro degli edifici, per il raccordo con il declivio del terreno.

Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati con la struttura edilizia.

La dotazione minima di parcheggi da garantire per le destinazioni residenziale, commerciale e direzionale, di cui all'art. 40 delle NTA, dovrà essere soddisfatta all'interno del lotto con la realizzazione di opportune aree di sosta sia a raso che nei piani interrati degli edifici. L'autorimessa interrata (max due livelli) potrà essere comune a più edifici, costituendo una piastra unica che potrà in parte fuoriuscire dal terreno costituendo visivamente il basamento dell'edificio; la progettazione dovrà garantire comunque che detti piani interrati ed i relativi collegamenti siano realizzati preservando l'integrità e la funzionalità del fosso tombato presente nell'area d'intervento.

Eventuali opere di sostegno dovranno essere realizzate con sistemi a basso impatto ambientale (terre armate a faccia verde etc.).

Schema progettuale Sezione

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

PREMESSA

Il presente studio ha per oggetto il recupero di una ex area produttiva con la demolizione di tutti gli edifici esistenti e la riorganizzazione del lotto, ubicato lungo Via Esterna Fontebranda.

Al fine di attribuire una fattibilità all'intervento in oggetto si fa riferimento alle carte di pericolosità del Piano Strutturale approvato, con modifiche ed integrazioni apportate per l'elaborazione del Regolamento Urbanistico.

In particolare la carta geomorfologica è stata cambiata sulla base delle classi di pendenza verificate su una cartografia di maggior dettaglio (CTR 1:2.000 e rilievo topografico dell'area) ed elaborando le classi di pericolosità in considerazione sia delle Norme di Bacino, che del D.P.G.R. n.26/R del 27/04/07.

La Carta di pericolosità sismica è nuova rispetto alle cartografie del P.S., in quanto costituisce un adeguamento al D.P.G.R. n.26/R del 27/04/07. Di seguito si descrivono le suddette pericolosità:

• - Pericolosità geomorfologica (Pericolosità sismica (secondo la D.P.G.R. n.26/R del 27/04/07): nella zona in): è presente un'area in classe 4 (PFME) che ricade all'interno della zona a verde dell'area di intervento, mentre il perimetro della classe 3 (PFE) occupa sia la zona a verde, che una piccola porzione della superficie fondiaria.
• - Pericolosità sismica (secondo la D.P.G.R. n.26/R del 27/04/07): nella zona in oggetto sono presenti tre elementi che danno amplificazione sismica locale. Il primo è la presenza di una frana attiva (elemento 1), che dà una classe 4 di pericolosità sismica locale; il secondo è la presenza di depositi granulari sciolti (elemento 9) ed il terzo è la presenza una frana incerta o sepolta (elemento 13), che danno entrambi una classe 3 di pericolosità sismica locale.
• - Pericolosità idraulica (Pericolosità sismica (secondo la D.P.G.R. n.26/R del 27/04/07): nella zona in): la pericolosità idraulica e la relativa fattibilità sono oggetto di una relazione idrologico-idraulica separata.

Lo scopo del presente studio è quello di verificare la pericolosità dell'area, sovrapposta alla destinazione d'uso, in modo da attribuire una fattibilità all'intervento in oggetto.

PROPOSTA DI RIPERIMETRAZIONE SULLA BASE DELLA CTR 1:2.000

Tenendo conto degli elementi topografici che provengono dalla CTR 1:2.000 è stato possibile apportare delle modifiche ai perimetri che definiscono le classi di pericolosità geomorfologica 2, 3, così che risultano sicuramente più consone rispetto alla situazione reale.

In particolare il limite della classe di pericolosità geomorfologica 3 (PFE) in prossimità di Via Esterna Fontebranda (porzione NE dell'area di intervento), è stato ridefinito spostando tale delimitazione nella parte sovrastante della strada, dove effettivamente inizia il versante sottostante l'abitato di S.Prospero.

L'altra modifica apportata alla classe 3 di pericolosità geomorfologica (PFE) riguarda il versante sottostante il Cimitero del Laterino, in cui tale limite è stato spostato perlopiù verso monte, seguendo le curve di livello che derivano dal rilievo di dettaglio e che definiscono il passaggio dalla superficie sub-pianeggiante al ripido versante.

Resta inalterata la delimitazione dell'area a pericolosità geomorfologica 4 (PFME).

INQUADRAMENTO GEOLOGICO-GEOMORFOLOGICO-IDROGEOLOGICO

Caratteristiche geologiche

Dal punto di vista geologico nell'area in oggetto affiorano sedimenti di origine marina, che costituiscono la maggior parte dei rilievi collinari di Siena e sono rappresentati da materiali a componente prevalentemente sabbiosa, con notevole presenza di sedimenti più fini limosi e/o argillosi, che talora sono presenti sotto forma di lenti. All'interno di tale sequenza spesso si rinvengono dei livelli di conglomerato, con una continuità perlopiù limitata.

I depositi marini hanno un addensamento da buono ad ottimo e talora presentano una cementazione tale da assumere un aspetto litotide (arenarie).

Nell'area di fondovalle, di cui fa parte una porzione dell'area in oggetto, i materiali sabbiosi sono ricoperti da uno spessore di depositi alluvionali.

Caratteristiche geomorfologiche

La zona in studio fa parte di un'area di raccordo tra una stretta pianura alluvionale ed un rilievo collinare, caratterizzato da una forte acclività, con pendenze che passano bruscamente da classe 6 (0-5%) a classe 1 (>35%).

In pratica il sito in oggetto è compreso tra la valle di Via Esterna Fontebranda e la parte terminale del versante su cui sorge il Cimitero del Laterino.

Dal rilievo allegato al progetto si desume che le quote dell'area di intervento variano da 260 a 266 m s.l.m.

La Carta Geologico-Geomorfologica allegata (Tav.1) mette in evidenza dei fenomeni gravitativi di crollo in varie zone lungo le scarpate che delimitano la valle di Fontebranda. Alcune aree oggetto di fenomeni gravitativi sono già state sottoposte ad interventi di messa in sicurezza, tra cui ultimamente è stato effettuato quello nella pendice al di sopra del Ristorante la Verbena e l'intervento di protezione della scarpata sottostante la Basilica di San Domenico.

Tali fenomeni sono associati a pendenze prossime alla verticale ed alla presenza di vegetazione infestante (anche di tipo arboreo) in corrispondenza dei versanti; si tratta di frane che si presentano normalmente di dimensioni modeste ed in alcuni sporadici casi possono arrivare ad assumere un'estensione significativa.

Dal sopralluogo effettuato è emersa la presenza di un piccolo smottamento alla base della scarpata che delimita l'area di intervento e che comprende un quantitativo di materiale crollato di qualche metro cubo.

Caratteristiche idrogeologiche

Dal punto di vista idrogeologico, dato che i primi metri di terreno sono rimaneggiati e costituiti da terreno di riporto (con uno spessore che arriva fino a 7.20m), probabilmente anche l'ubicazione del livello piezometrico attuale risulta influenzata dal modificato assetto stratigrafico.

In base alle misure effettuate con il freatimetro nel periodo compreso tra gennaio e maggio 2007, il livello di falda varia da una profondità pari a 5.50 m dal p.c. nel sondaggio più a monte (S1) a 2.40 m nel foro S2bis.

INDAGINI GEOGNOSTICHE E GEOFISICHE

Nell'area in oggetto sono state eseguite due tipologie di indagini dirette, che sono descritte di seguito.

Sondaggi geognostici: hanno permesso di ricostruire un modello stratigrafico del substrato di fondazione e di ottenere i principali parametri geotecnici degli orizzonti di terreno presente.

Carotaggi sismici down-hole: le prove sismiche in foro eseguite hanno permesso di misurare le velocità delle onde "s", mediate nei primi 30 metri di terreno (Vs30) in modo da inserire i terreni indagati in una categoria di suolo di fondazione in base alla nuova normativa sismica.

SONDAGGI A CAROTAGGIO CONTINUO

Sono stati eseguiti n.6 sondaggi a carotaggio continuo nel periodo compreso tra il 08-01-07 ed il 22-01-07, spinti ad una profondità variabile da 5 a 30 m dal p.c., per un totale di 78 m di perforazione (vedi Tav. 2 ).

Inizialmente erano previsti n.3 sondaggi, di cui 2 di profondità pari a 15 m ed il terzo spinto fino a 30 m dal p.c., in modo da poter successivamente attrezzare il foro per eseguire l'indagine sismica di tipo down-hole.

Nel corso dell'indagine il sondaggio n.2 è stato sospeso per la presenza di notevole quantità di materiale inquinato da idrocarburi e quindi è stato eseguito il foro denominato S2bis ad una distanza di circa 20 m dall'altro.

In seguito all'accertamento dell'esistenza di terreno contaminato si è deciso di eseguire i fori S4 ed S5, ubicati in prossimità di una vecchia cisterna e spinti fino alla profondità di 6-7 m, proprio per verificare l'eventuale presenza di idrocarburi.

Durante l'esecuzione dei carotaggi e compatibilmente con le caratteristiche dei terreni attraversati, sono state eseguite n.7 prove SPT (ASTM D1586), prelevati n.2 campioni ed inoltre 3 dei fori realizzati sono stati attrezzati con piezometro a tubo aperto.

Successione stratigrafica

Mediante l'interpretazione dei sondaggi geognostici realizzati è stato possibile eseguire delle sezioni stratigrafiche che attraversano la zona di intervento e ci permettono di definire la successione litologica dei terreni.

In pratica la successione stratigrafica ricostruita fino alla massima profondità indagata (30 m) è la seguente:

TIPOLOGIA DI DEPOSITO	ORIZZONTE		LITOLOGIA
	R	Terreno di riporto, talora inquinato, costituito da sabbie di color ocra e ghiaie ad elementi arrotondati
SUBSTRATO SABBIOSO	A	A1	Sabbia limo-argillosa di colore ocra, da addensata a molto addensata
		A2	Sabbia limo-argillosa di colore grigio, da addensata a molto addensata
		A3	Livelli di ghiaia in matrice limo-sabbiosa

La stratigrafia dell'area risulta piuttosto semplice, dato che è presente un orizzonte superficiale costituito da materiale di riporto, seguito da un substrato di sabbia limo-argillosa, con livelli di ghiaia.

Il terreno di riporto è stato rinvenuto in tutti i sondaggi eseguiti, con uno spessore che va da un minimo in S1 (0.80 m), ad un massimo in S3 (7.20 m). Talora all'interno del riporto è stata trovata la presenza di tracce di inquinamento.

Al di sotto dell'orizzonte R è presente un substrato costituito prevalentemente da sabbia, con una notevole percentuale di limo ed argilla, di colore variabile da ocra a grigio, con un addensamento da buono ad ottimo. In pratica tale materiale è lo stesso che costituisce la scarpata immediatamente a monte dell'area di intervento.

RISULTATI DELLE ANALISI DI LABORATORIO E PARAMETRIZZAZIONE DEI TERRENI

Durante le perforazioni sono stati prelevati 2 campioni in fustella di acciaio, che sono stati fatti pervenire ad un laboratorio di analisi terre specializzato (Laboter), il quale ha eseguito le prove geotecniche, i cui risultati sono riassunti nella sottostante tabella:

SIGLA CAMP. PROF. (m)	(KN/m3) Wn(%)	ANALISI GRANULOMETRICA	LIMITI DI ATTERBERG (%)	TAGLIO DIRETTO C'(kPa) ?'(°)	ELL (kPa)	EDOMETRICA Eed(Mpa) 100/200 kPa	DESCRIZIONE CAMPIONE
S1C1 11.6-12.2	= 2.15 Wn = 17.8	S= 43.2% L= 35.7% A= 21.0%	LL= 22.2 LP= 19.1 IP=3.1 IC=1.4	c'= 8.4 ?'= 34	Cu=85.4	Eed =8.5	Sabbia con limo argillosa grigia addensata
S2C1 8.60-9.00	= 2.04 Wn = 19.8	S= 51.4% L= 29.5% A= 19.1%	LL= 22.3 LP= 19.9 IP=2.4 IC=1.0	c'= 10.8 ?'= 35	Cu=85.4	Eed =10.3	Sabbia con limo argillosa grigia addensata

I due provini analizzati sono stati prelevati nel substrato sabbioso e presentano caratteristiche simili, sia dal punto di vista granulometrico, che dei parametri geotecnici. In pratica si tratta di un materiale sabbioso, con una buona percentuale di sedimento fine (limo e argilla), poco plastico, consistente, con comportamento prevalentemente attritivo.

CAROTAGGI SISMICI DOWN HOLE

Quale ulteriore ausilio alla definizione dei parametri dei terreni interessati dai lavori di progetto, è stata eseguita una caratterizzazione geofisica dei terreni, mediante la quale è stato possibile definire anche la categoria del suolo di fondazione in base alla normativa sismica nazionale.

A tale scopo, in data 29/01/2007 è stato eseguito un carotaggio sismico tipo down-hole, eseguito nel foro del sondaggio S3.

Relativamente alla metodologia di indagine ed al tipo di strumentazione utilizzata è descritta nella relazione tecnica in allegato.

Finalità della prospezione:

Le finalità della prospezione geofisica possono essere così riassunte:

• - Definire la velocità di propagazione delle onde sismiche P ed SH nel sottosuolo;
• - Parametrizzare i terreni attraverso misure geofisiche;
• - Fornire il valore Vs30 utile per la classificazione del terreno nelle varie categorie di suolo, così come previsto dalla nuova normativa sismica.

Interpretazione del sottosuolo indagato:

Mediante l'elaborazione tomografica delle misure sismiche è stato possibile ricostruire la porzione di terreno immediatamente adiacente il sondaggio, come visibile nelle tavole allegate alla relazione geofisica.

Sulla base delle velocità sismiche è stato possibile calcolare, attribuendo ai terreni un valore di densità teorico, i moduli elastici dinamici dei terreni attraversati, i cui risultati sono riportati in appendice nella relazione geofisica.

Tramite la misura delle onde di taglio, per ciascun sondaggio è stato calcolato il valore Vs30, quindi secondo l'Ordinanza P.C.M. 3274 del 20/03/03, adottata anche nelle nuove NTC con D.M. 14/01/08, è stata attribuita la categoria del suolo di fondazione:

SONDAGGIO	VS30 m/sec.	CATEGORIA DEL SUOLO DI FONDAZIONE
S3	391	B

Questo valore rappresenta la media della velocità su 30 metri indagati, considerando la seguente successione sismografica:

• da 0 a 7 m dal p.c. la Vs è pari a 176 m/sec
• da 7 a 19 m dal p.c. la Vs è pari a 446 m/sec
• da 19 a 30 m dal p.c. la Vs è pari a 1100 m/sec

Si fa presente che in base alla classificazione sismica della Toscana, approvata con D.G.R.T. n.431 del 19/06/06, il Comune di Siena fa parte della "zona 3s".

CONSIDERAZIONI SULLA VULNERABILITA' DEGLI ACQUIFERI

La porzione sub-pianeggiante dell'area in oggetto, ovvero quella in cui sono previsti gli interventi edilizi, risulta compresa all'interno della classe 2 di sensibilità degli acquiferi, data la presenza di materiali alluvionali.

Dalle misure piezometriche effettuate nell'area in esame risulta essere presente una falda superficiale (quota minima dal p.c. pari a 2,40 m), la cui presenza e profondità può essere influenzata dal fatto che i primi 5-6 metri di terreno sono costituiti da materiale di riporto.

Dato che nella zona in oggetto è stato eseguito un "piano di caratterizzazione" allo scopo di verificare il livello di inquinamento e le misure necessarie per attuare la bonifica dell'area, qualunque considerazione relativa alla vulnerabilità degli acquiferi dovrà essere fatta in seguito a tali approfondimenti di indagini.

DEFINIZIONE DELLA FATTIBILITA' PER L'INTERVENTO IN OGGETTO

Sulla base dei risultati delle indagini geognostiche e geofisiche eseguite, si possono definire le seguenti classi di fattibilità:

FATTIBILITA' GEOMORFOLOGICA: si attribuisce classe 3 (G.3) per l'area a pericolosità geomorfologica 4, dato che in tale zona è prevista una destinazione a verde. In tale zona la fattibilità condizionata significa che prima di realizzare l'intero intervento sarà necessario eseguire la messa in sicurezza del versante sotto il cimitero.

Nell'area destinata a superficie fondiaria, che ricade in piccola parte dentro la classe 3 ed in gran parte dentro la classe 2, si attribuisce una classe 3 (G. 3) di fattibilità con le seguenti prescrizioni che derivano dai risultati dell'indagine geotecnica:

• - il piano di fondazione dei nuovi fabbricati dovrà intestarsi al di sotto del terreno di riporto che può avere anche un notevole spessore (area prossima al foro S3);
• - in fase di predisposizione del progetto edilizio, dovrà essere eseguito un monitoraggio della falda acquifera, in modo da completare le analisi relative all'andamento del livello piezometrico rispetto alle misure effettuate tra gennaio e maggio 2007.
• - tutti gli eventuali interventi ritenuti necessari per limitare interferenze della falda con la struttura interrata in progetto, dovranno preliminarmente essere valutati anche in relazione alle possibili influenze con i manufatti limitrofi (edifici, strada, pozzi...)

Inoltre, dato la distanza limitata tra l'area di intervento e la pendice sottostante il Cimitero del Laterino, interessata da possibili fenomeni gravitativi, si ritiene opportuno vincolare la realizzazione del progetto ad una preventiva messa in sicurezza del versante suddetto.

Il progetto di messa in sicurezza, dovrà attenersi ai criteri del "Piano degli Interventi Strutturali" del Bacino Regionale Ombrone ed essere sottoposto all'approvazione del Comitato Tecnico di Bacino.

All'area destinata a percorso pedonale si attribuisce una fattibilità G.1

FATTIBILITA' SISMICA: si attribuisce classe 1 (S.1) nell'area a pericolosità 4, in quanto, dato che la destinazione d'uso prevista è a verde, non sono necessarie delle indagini sismiche di approfondimento. Nella zona di edificazione, si attribuisce una fattibilità di classe 3 (F.S. 3), in quanto l'indagine sismica è stata realizzata soltanto nell'area dell'edificio posto a NE dell'area di intervento; pertanto si prescrive, in fase di attuazione dell'intervento edilizio, l'esecuzione di indagini geofisiche per valutare l'entità del contrasto di rigidità sismica dei terreni tra alluvioni e bedrock sismico (effetto di amplificazione stratigrafica), in modo da avere una distribuzione omogenea di dati sull'intera area di intervento. Inoltre, data la presenza di una faglia incerta o sepolta che lambisce il settore nord-ovest dell'area di intervento, sarà necessario eseguire uno stendimento sismico proprio in tale area allo scopo di verificare la presenza della struttura tettonica.

All'area destinata a percorso pedonale si attribuisce una fattibilità S.1

Carta geologica e geomorfologica
Legenda della Carta geologica e geomorfologica
Ubicazione indagini geognostiche

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'area costituisce la testata a nord dell'isolato compreso tra viale Camillo Benso Conte di Cavour, viale Goffredo Mameli e via Palestro caratterizzato da un tessuto urbano di rilevante interesse storico e tipologico. L'intervento prevede il recupero, ai soli fini residenziali, della caserma del Comando provinciale dei Vigili del Fuoco.
In particolare si prevede il mantenimento dell'edificio storico, realizzato nei primi anni cinquanta, e la demolizione e ricostruzione degli edifici recenti.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	2880	mq
Dotazioni Pubbliche min	0	mq
Superficie Fondiaria max	2880	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
	0	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
c - Verde complementare (Vc) min	0	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	2880	mq
Interventi	2	n.
Superficie Utile Lorda max di recupero	2700	mq
Edifici max	2	n.
Alloggi max	32	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	0	m

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli interventi

	Superficie	Unità mis.
INTERVENTO 1
Superficie Fondiaria max	1655	mq
Superficie Utile Lorda residenziale max	1850	mq
Alloggi max	20	n.
Edifici max	1	n.
Tipologia	esistente
Piani fuori terra max	2	n.
Altezza max a valle	esistente	m
INTERVENTO 2
Superficie Fondiaria max	1225	mq
Superficie Utile Lorda residenziale max	850	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	12	n.
Tipologia	vedi prescrizioni
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	vedi prescrizioni	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Abrogata

SEZIONE IV A) - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Ristrutturazione edilizia del tipo RIa dell'edificio degli anni '50, ricadente nell'Intervento 1, per la realizzazione di residenze al piano terra e primo comprensive di pertinenze e locali accessori. Da conservare la volumetria complessiva e prospetti lungo viale G. Mameli e viale C. B. Conte di Cavour. Sono consentite modifiche al solo prospetto sulla corte interna, nonché l'adeguamento dell'imposta del solaio del piano terra alla quota degli attuali locali ad uso ufficio della caserma, la realizzazione di ulteriore vano scala (nº 4 complessivi), la demolizione e ricostruzione dei vani scala esistenti per adattarli alle nuove quote di progetto e l'adeguamento delle strutture alle vigenti normative sismiche;

- Demolizione e ricostruzione dell'edificio, ricadente nell'Intervento 2, con destinazione d'uso residenziale; si dovrà prevedere la realizzazione del nuovo edificio, con SUL massima uguale a quella esistente, in continuità con quello storico di pari altezza e profondità mantenendo, al piano terra, l'affaccio esistente sul viale Goffredo Mameli;

- Realizzazione di un'autorimessa interrata (max 1 piano), a servizio di tutte le residenze, prevedendone l'ingresso e l'uscita dal viale Goffredo Mameli. E' consentito la modifica delle quote del piazzale interno limitatamente alla zona di accesso all'autorimessa (imposta del solaio del piano terra a quota rialzata degli attuali locali ad uso ufficio della caserma di cui all'edificio 1), al fine dell'ottimale inserimento della rampa di ingresso alla quota interrata.

- La dotazione complessiva di parcheggi conseguenti agli interventi 1 e 2 di trasformazione, computata ai sensi dell'art. 40 delle NTA del RU, dovrà essere soddisfatta all'interno del perimetro della TU stessa. Non è consentita la monetizzazione dei posti auto dovuti;

- Riqualificazione e riorganizzazione dell'area interna scoperta.

SEZIONE IV B) - Prescrizioni per la perequazione urbanistica

Abrogata

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1, pertanto si attribuisce una fattibilità I.1 a tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda la pericolosità geomorfologica, la zona si trova in classe 2, ma dato che sono previsti degli scavi in prossimità di edifici esistenti per la realizzazione dell'autorimessa interrata, si attribuisce una fattibilità G.3 a tale intervento. Pertanto nella relazione geologico-tecnica necessaria al rilascio del titolo edilizio dovranno accertate le caratteristiche dei terreni, verificata la tipologia di opere di protezione da adottare durante le operazioni di sbancamento e dovranno essere fatte considerazioni sulle eventuali interferenze con gli edifici circostanti. Per gli interventi che prevedono risanamento conservativo (qualora si operi sulla struttura fondale) e demolizione con ricostruzione si attribuisce una fattibilità geomorfologica G.2.

Relativamente all'aspetto geologico si segnala la presenza di un tratto del Bottino di Fonte Gaia, nel settore nord dell'edificio. Da dati in nostro possesso il cunicolo sotterraneo risulta essere presente a circa 12 m dal piano campagna; tuttavia durante la campagna di indagini ed i rilievi preliminari all'esecuzione delle opere occorrerà verificare che l'intervento non interferisca con tale cavità artificiale.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di concentrazione volumetrica, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'area in oggetto è situata tra via V. Emanuele, via Doccia e via L. e F. Socino, ed è attualmente occupata dal Cinema Teatro Impero. L'intervento prevede la riqualificazione funzionale dell'area occupata dalle strutture del cinema e da alcuni edifici ad esso adiacenti, per la realizzazione di abitazioni, uffici, locali per artigianato di servizio, negozi, bar, ristoranti.

L'intervento si concentra soprattutto sul vuoto che verrà a crearsi con la demolizione della sala cinematografica all'interno del tessuto, piuttosto compatto, dell'isolato, proponendo la realizzazione di nuova volumetria ed il recupero di alcuni edifici attestati sul retro dell'isolato.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	915	mq
Dotazioni Pubbliche min	0	mq
Verde privato	0	mq
Superficie Fondiaria max	915	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Dotazioni pubbliche	0	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde privato	0	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie fondiaria max	915	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda max di recupero	1750	mq
di cui residenziale min	1050	mq
di cui di servizi max	700	mq
Edifici max	4	n.
Alloggi max	20	n.
Piani fuori terra max (nuovo edificio b)	3	n.
Piani interrati o seminterrati	1	n.
Tipologia (nuovo edificio b)	a corte
Altezza max (nuovo edificio b)	non superiore a quello esistente
Distanza dai confini	quello esistente
Distanza dalla strada	quello esistente

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Per la nuova edificazione a destinazione direzionale e residenziale gli standard urbanistici relativi ai parcheggi e al verde pubblico e attrezzato potranno essere monetizzati tramite apposita convenzione.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

L'intervento prevede la riorganizzazione del complesso esistente recuperando gli edifici ritenuti di interesse storico tipologico e sostituendo con nuovi volumi ed una corte interna parte dello spazio corrispondente all'attuale sala cinematografica.

Il complesso nel nuovo assetto sarà destinato a residenza per un minimo del 60% della SUL totale e a direzionale, artigianato di servizio, esercizi di vicinato, ristoranti e bar per un massimo del 40% della SUL.

La distribuzione delle nuove funzioni dovrà rispettare le seguenti indicazioni: sul fronte principale, che si affaccia su via Vittorio Emanuele II, sono previste le attività di servizio (esercizi di vicinato, artigianato di servizio, bar, ristoranti); nella corte interna (b) è previsto un parcheggio al piano interrato, attività direzionali al piano terra e la residenza ai livelli superiori; negli edifici (c) e (d) è previsto un parcheggio al piano seminterrato e la residenza ai livelli superiori; nell'edifico (f) è invece prevista l'attività direzionale.

La corte interna potrà essere collegata con l'esterno attraverso due ingressi: il primo da via Socino, utilizzando il corridoio che raccoglie le attuali uscite di sicurezza del cinema (e), il secondo da viale V. Emanuele II, sfruttando parte dell'attuale foyer. La dotazione minima di parcheggi per le residenze sarà di 1 posto auto coperto per unità immobiliare. L'accesso al parcheggio coperto è previsto da via Doccia.

Gli interventi ammessi per gli edifici sono:

- Restauro e risanamento conservativo della facciata su Viale Vittorio Emanuele II;

- Ristrutturazione edilizia di tipo RIa della porzione al piano terra edificio (a). Per le restanti porzioni e per i piani superiori dell'edificio su viale V. Emanuele II, si rimanda alla normativa relativa al tessuto PR1;

- Demolizione con ricostruzione (DR) della parte di volume corrispondente all'attuale sala cinematografica, al palcoscenico e alla torre scenica (b); l'altezza massima del nuovo edificio non dovrà essere superiore a quella dell'edificio esistente;

- Ristrutturazione edilizia di tipo RI dell'edificio (c), di cui si prevede l'adeguamento del piano seminterrato per consentire l'organizzazione del parcheggio e del relativo accesso;

- Demolizione con ricostruzione (DR) degli edifici (d), (f);

- Demolizione con ricostruzione (DR) del corpo (e), di cui si prevede il mantenimento della facciata su via Socino.

I collegamenti verticali riportati nelle sezioni della scheda sono indicativi.

Schema progettuale Sezione dell'intervento

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1, pertanto si attribuisce una fattibilità I.1 a tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda la pericolosità geomorfologica, la zona si trova in classe 2, ma dato che sono previsti degli scavi in prossimità di edifici esistenti per la realizzazione dell'autorimessa interrata, si attribuisce una fattibilità G.3 a tale intervento. Pertanto nella relazione geologico-tecnica necessaria al rilascio del titolo edilizio dovranno accertate le caratteristiche dei terreni, verificata la tipologia di opere di protezione da adottare durante le operazioni di sbancamento e dovranno essere fatte considerazioni sulle eventuali interferenze con gli edifici circostanti. Nella restante area, dove è previsto risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e demolizione con ricostruzione, si attribuisce una fattibilità G.2.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di concentrazione volumetrica, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

Il progetto prevede una serie di interventi di interesse pubblico e privato nella testata della valle di Ravacciano. L'obiettivo è la riorganizzazione funzionale e riqualificazione ambientale di un'area di particolare interesse che nel tempo si è degradata nell'uso; le ampie aree incolte, destinate in origine ad orti, hanno lasciato spazio ad un parcheggio a raso improvvisato e ad attrezzature sportive che risultano incongrue per la loro collocazione, impedendo l'ingresso alla valle di Ravacciano.

L'intervento, che richiede una particolare attenzione e sensibilità visto il contesto, le dimensioni contenute della valle e la vicinanza alla città storica, con il complesso delle mura e di San Francesco, dovrà contribuire a restituire dignità ad un'area che è divenuta un retro urbano, prevedendo: la rimozione del campo di calcio con la contestuale rinaturalizzazione e destinazione a verde pubblico dell'area, che insieme al percorso pubblico iniziale prospiciente le Fonti di Ovile costituirà l'ingresso al parco; la realizzazione di un parcheggio privato in struttura (intervento 1, lotto 2), pertinenziale all'area, che sostituisce l'attuale a raso, in cui si prevede l'inserimento di attività direzionale e di un campo polivalente, da collocarsi sulla copertura; la demolizione con ricostruzione dell'attuale edificio della CNA, per facilitare l'ingresso all'area parcheggio, da destinarsi a residenza (intervento 1, lotto 1); la riorganizzazione e riqualificazione ambientale di un'area utilizzata a parcheggio, in cui si prevede la realizzazione di un sistema di pensiline o di box auto (intervento 2).

L'intervento dovrà essere realizzato tramite un piano attuativo che approfondisca i vari temi progettuali contenuti nella scheda.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	13030	mq
Dotazioni Pubbliche min	8870	mq
Verde privato	0	mq
Superficie Fondiaria max	4160	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	620	mq
Mobilità pedonale (Mh)	250	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbs)*	380	mq
Parcheggio di relazione (Mbs)*	550	mq
Verde attrezzato (Va)	6885	mq
(d1, d2) Servizi e attrezzature di interesse pubblico (S)	185	mq
*I posti auto sono ricavati nel parcheggio in struttura

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde privato	0	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Intevento 1
Superficie fondiaria max	2715	mq
Lotti	2	n.
Superficie Utile Lorda residenziale max	500	mq
Superficie Utile Lorda max di recupero	500	mq
Superficie Utile Lorda direzionale (Tb) max	770	mq
Superficie Utile Lorda max di recupero	500	mq
Edifici max	2	n.
Alloggi max	7	n.
Piani fuori terra max	si veda tab. 5
Piani interrati o seminterrati max	si veda tab. 5
Tipologia	si veda tab. 5
Altezza max a valle	si veda tab. 5
Distanza dai confini	si veda prescrizioni
Distanza dalla strada	si veda prescrizioni
Intevento 2
Superficie fondiaria max	1445	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda a parcheggio coperto di uso privato (Mcs) max (box auto)	260	mq
Edifici max	1	n.
Piani fuori terra max	1	n.
Piani interrati o seminterrati max	0	n.
Altezza max a valle	3	m
Distanza dai confini	si veda schema progettuale
Distanza dalla strada	si veda schema progettuale

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli interventi

	Superficie	Unità mis.
Intevento 1
LOTTO 1
Superficie Fondiaria max	270	mq
Superficie Utile Lorda residenziale (R) max	500	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	7	n.
Piani fuori terra max	4	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	blocco
Altezza max a valle	16,1	m
LOTTO 2
Superficie Fondiaria max	2445	mq
Superficie Utile Lorda direzionale (Tb) max	720	mq
Servizi di servizio al campo sportivo (S)	50	mq
Superficie Utile Lorda a parcheggio in struttura Mcs) max	3720	mq
Edifici max	1	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	2	n.
Tipologia	si veda schema progettuale
Altezza max a valle	10	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

Intervento 1

- (a) Realizzazione della strada di ingresso al parcheggio in struttura, comprensiva di un percorso pedonale pubblico;

- (b) Riorganizzazione dell'assetto stradale e dei relativi sensi di marcia (previsione di un doppio senso di marcia in entrata ed uscita dal parcheggio);

- (c) Realizzazione di un percorso pedonale di collegamento tra l'area di via Largo Sassetta e il nuovo contenitore di funzioni (intervento 2) e l'area a verde attrezzata;

- (d) Riorganizzazione dell'area pubblica che dall'area fuori porta Ovile conduce alle Fonti di Ovile; l'intervento di riqualificazione ambientale prevede l'inserimento di elementi di arredo e di illuminazione pubblica, con particolare riferimento alle Fonti (d1); tra gli interventi si prescrive il recupero dell'attuale spogliatoio (d2), da mettere a servizio del parco urbano

Restauro e risanamento conservativo dell'edificio della Fonte di Ovile;

- (e) Rinaturalizzazione dell'area attualmente occupata da un campo di calcio, con interventi di modellazione del terreno e l'inserimento di un'area gioco per bambini ed aree per la sosta;

- (f) Sistema di gradoni a verde che lega l'area pubblica con il nuovo intervento e il campo polivalente che sarà dotato di opportuni servizi

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Intervento 1

L'intervento si compone di due trasformazioni che seppur distinte per gli obiettivi, per la complessità e anche per la collocazione, la prima sul bordo dell'abitato (lungo via largo Sassetta) e l'altra all'interno della valle, devono essere considerate in modo unitario, in quanto interdipendenti; nello specifico gli interventi sono:

Lotto 1. Demolizione dell'edificio esistente con ricostruzione a fini residenziali per un totale di 7 alloggi; il nuovo edificio dovrà essere in aderenza con l'edificio posto a sud e contenuto planimetricamente sugli altri lati per favorire l'inserimento della viabilità di servizio al parcheggio in struttura; la distanza minima su via Simone Martini è di 7,5 m e sulla strada di accesso al parcheggio in struttura di 2 m;

Lotto 2. Realizzazione di un parcheggio in struttura con spazi destinati ad attività direzionali; su una porzione della copertura è previsto l'inserimento di un campo sportivo polivalente, per il quale dovranno essere realizzati i relativi servizi (spogliatoi); l'area a parcheggio è organizzata su 3 livelli, di cui 1 piano interrato, uno seminterrato ed uno di dimensioni più contenute al piano terra; parte dei posti auto, per un totale di 930 mq, saranno destinati alla residenza (lotto 1) e all'attività direzionale; l'accesso carrabile al parcheggio in struttura riportato nello schema è indicativo e necessita di un approfondimento progettuale, in tal senso si dovrà valutare anche la possibilità di un'unica rampa; inoltre per mitigare l'intervento nella valle dalle dimensioni contenute si prevede lo scalettamento dei volumi nelle due direzioni est-ovest e nord-sud (si vedano schemi e sezioni indicative) e l'uso di manti erbosi o aree pavimentate per le coperture favorendo l'integrazione di sistemi per la captazione dell'energia solare.

L'edificio dovrà essere in aderenza con l'intervento 2 (lato ovest) e con il verde attrezzato (Va-e), mentre la distanza minima dal confine est dovrà essere 7 m e da quello nord 20 m.

Intervento 2

Riorganizzazione di un'area degradata attualmente adibita a parcheggio con l'inserimento di box auto e/o di un sistema unitario di pensiline; le coperture possono essere piane o a falde, in ogni caso sono da privilegiare strutture leggere in legno e/o metallo, l'uso di manti erbosi è l'introduzione di sistemi per la captazione dell'energia solare integrati con la struttura.

L'intervento dovrà essere in aderenza con l'intervento 1, Lotto 2.

Schema progettuale Sezione dell'intervento Schemi distributivi - parcheggio in struttura

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità geomorfologica 2; pertanto si attribuisce una fattibilità G.2 alle zone destinate a superficie fondiaria, a parcheggio a raso ed alla viabilità locale, mentre le aree con uso a verde e pedonale hanno una fattibilità G.1.

Relativamente all'aspetto idraulico l'intera area ricade nella classe 1 di pericolosità, pertanto si attribuisce I.1 a tutti gli interventi in previsione.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento propone il riuso e la riorganizzazione funzionale dell'area occupata dalla stazione di servizio divenuta ormai incompatibile con il tessuto circostante. Il progetto si inserisce in un ambito, che, per ragioni geo-morfologiche (crinale stretto) e strutturali (la tipica strada a corridoio) è carente di posti auto e di affacci pubblici trasversali verso le valli e la campagna circostante e prevede l'inserimento di nuove funzioni, in particolare servizi (direzionale e commercio di vicinato al piano terra) e residenza, opportunamente dotate di area a parcheggio a raso, oltre che di un'area pubblica attrezzata con affaccio sulla valle.

La trasformazione è legata alla preventiva bonifica dell'area.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	1185	mq
Dotazioni Pubbliche min	690	mq
Verde privato	0	mq
Superficie Fondiaria max	495	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	170	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	285	mq
Mobilità pedonale (Mh)	50	mq
Verde attrezzato (Va)	185	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde privato min	0	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie fondiaria max	495	mq
Lotti	1	n.
Edifici	1	n.
Superficie Utile Lorda max residenziale	450	mq
Superficie Utile Lorda max direzionale (Tb) al piano terra	150	mq
Alloggi max	6	n.
Piani fuori terra max	3	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	linea, blocco

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

- (Mbr) Realizzazione di un'area a parcheggio a raso di uso pubblico, antistante il nuovo edificio, per complessivi min. di 14 posti auto di cui almeno 1 riservato a disabili; (a) area eventualmente interessata dal parcheggio interrato;

- (b) Realizzazione di una piccola area pedonale attrezzata con sistemazioni a verde e affaccio panoramico sulla valle;

- (c) Realizzazione di un'area pedonale per ricostituire la continuità dei marciapiedi lungo via E.S. Piccolomini.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Realizzazione di un edificio con destinazione direzionale al piano terra e residenze per un numero max. di 6 alloggi ai piani superiori; si prevede un unico ingresso carrabile, da collocarsi preferibilmente a nord, per accedere sia al parcheggio a raso che a quello interrato;

- La realizzazione delle coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia;

- Le distanze minime da rispettare sono: in aderenza con il parcheggio lato ovest; 3 m dal confine lato sud; 5 m dal confine lato est; 8 m dal confine lato nord..

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità geomorfologica 2; pertanto si attribuisce una fattibilità G.2 alle zone destinate a superficie fondiaria ed a parcheggio a raso, mentre le aree con uso a verde e pedonale hanno una fattibilità G.1.

Relativamente all'aspetto idraulico l'intera area ricade nella classe 1 di pericolosità, pertanto si attribuisce I.1 a tutti gli interventi in previsione.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

Dal punto di vista ambientale dovranno essere eseguite le opportune verifiche, così come previsto dall'art. 173 delle NTA.

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento prevede il recupero dell'attuale area di vendita e deposito di materiali edili, convertendola a uso residenziale.

L'area dove si realizzeranno le volumetrie si concentra nella parte leggermente a valle, sotto la strada, dove si dovranno anche reperire le zone a parcheggio pubblico e di relazione di uso pubblico.

Tra questa e la strada è prevista la realizzazione di una vasta area a verde pubblico attrezzato; un percorso pedonale metterà in collegamento nord-sud da strada dell'Arbiola, alla nuova area a verde pubblico, all'ingresso su via Piccolomini.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	9814	mq
Dotazioni Pubbliche min	4514	mq
Verde Privato	1950	mq
Superficie Fondiaria max	3350	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Parcheggio di cui al D.M. 1444/68 (Mbr)	335	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	1100	mq
Verde attrezzato (Va)	2851	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde agricolo in ambito urbano (Ve) min	1950	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	3350	mq
Lotti max	3	n.
Superficie Utile Lorda max di nuova edificazione	2200	mq
Edifici max	3	n.
Alloggi max	30	n.
Piani fuori terra max	3	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	libera
Altezza max	10,70	m
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	5	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di una o più aree a parcheggio di uso pubblico e di relazione di uso pubblico fino a soddisfare la richiesta di dotazione minima come riportato in tabella; tali aree dovranno essere trovate, laddove si riterrà più opportuno, all'interno della superficie fondiaria come individuata nella parte grafica.

- Cessione e realizzazione di due aree a verde pubblico attrezzato, una tra il lotto e via Piccolomini, con una fascia alberata lungo strada e l'altra nella parte a valle dove è da prevedersi l'impianto di essenze arboree autoctone, con la realizzazione di una piccola area boscata.

- Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre–verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

- Realizzazione di un percorso pedonale di uso pubblico che parta da Strada dell'Arbiola e, attraversando il verde agricolo in ambito urbano, prosegua all'interno dell'area a verde pubblico attrezzato e giunga fino all'ingresso carrabile al lotto, in prossimità della mobilità pedonale di previsione che costeggia via Piccolomini e scende verso la zona residenziale di Coroncina-Cerchiaia.

Prescrizioni per il verde privato

- Nel verde privato, dove è previsto il percorso pedonale di uso pubblico, si dovrà mantenere la vocazione a orto periurbano con incremento delle essenze arboree già presenti e mantenimento degli eventuali filari.

SEZIONE IV A)- Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Realizzazione di massimo tre edifici residenziali in linea per un totale di max 30 alloggi, con accesso carrabile all'area da via Piccolomini, collocato a sud-ovest del lotto. Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

- La distanza dai confini è stabilita come da scheda grafica, ovvero entro l'area a concentrazione volumetrica, e comunque mai minore di ml 5.

- La progettazione della trasformazione dovrà essere corredata da un progetto unitario d'insieme.

SEZIONE IV B)- Prescrizioni per la perequazione urbanistica

- Dei 30 alloggi realizzabili, almeno 15 dovranno essere destinati a residenza a carattere sociale attraverso apposita convenzione da stipulare con l'Amministrazione Comunale.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità geomorfologica 2; pertanto si attribuisce una fattibilità con normali vincoli G.2 alle zone destinate a superficie fondiaria ed a viabilità locale, comunque in relazione alla litologia dell'area, essendo stata presente una fornace e successivamente un deposito di materiali edili, si raccomanda, durante l'esecuzione delle indagini dirette, di verificare l'eventuale presenza e spessore del materiale di riporto.

Le aree con uso a verde e pedonale hanno una fattibilità senza particolari limitazioni G.1.

Relativamente all'aspetto idraulico l'intera area ricade nella classe 1 di pericolosità, pertanto si attribuisce fattibilità senza particolari limitazioni I.1 a tutti gli interventi in previsione.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

Dal punto di vista ambientale dovranno essere eseguite le opportune verifiche, così come previsto dall'art.173 delle NTA.

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento prevede il completamento verso sud della zona artigianale e commerciale esistente, in un'area pressoché pianeggiante di fondovalle lungo il torrente Tressa e la SS. di Paganico n. 223.

L'impianto urbanistico dovrà ricalcare quello attuale con la disposizione dei lotti in continuità con quelli esistenti.

La viabilità locale sarà garantita da una nuova strada di servizio interna all'area raccordata a Strada di Cerchiaia in prossimità della rotatoria esistente, di cui si prevede lo spostamento. In tale rotatoria si innesterà un'altra strada, di collegamento alla viabilità principale, che si svilupperà a monte parallela all'area produttiva esistente.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	250225	mq
Dotazioni Pubbliche min	43490	mq
Verde privato min	139660	mq
Superficie Fondiaria max	67075	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	13820	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	14364	mq
Verde attrezzato (Va)	15305	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde di ambientazione (Vd) min	139660	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Lotti	13	n.
Superficie Coperta max	20120	mq
Edifici max	13	n.

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	67075	mq
Superficie Coperta max 30% Superficie Fondiaria di cui:	20120	mq
50% con destinazione Industria e artigianato produttivo (I1)	10060	mq
25% con destinazione commerciale - Esercizi di vicinato (Tc1) e Medio piccole strutture di vendita (Tc2)	5030	mq
25% con destinazione Direzionale (Tb)	5030	mq
Superficie Utile Lorda max con destinazione Industria e artigianato produttivo (I1)	10060	mq
Superficie di Vendita max con destinazione commerciale - Esercizi di vicinato (Tc1) e Medio piccole strutture di vendita (Tc2)	10060	mq
Superficie Utile Lorda max con destinazione Direzionale (Tb)	10060	mq
Tipologia	edificio industriale/commerciale/direzionale	-
Edifici max	13	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	0 (vedi prescrizioni)	n.
Altezza max a valle	9 (vedi prescrizioni)	m
Distanza dai confini	10 (vedi prescrizioni)	m
Distanza dalla strada	10 (vedi prescrizioni)	m
Tipo di intervento	Piano urbanistico attuativo

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di una strada di uso pubblico a servizio della zona industriale/artigianale/commerciale/direzionale, a doppio senso di marcia con carreggiata di 8 metri che dovrà inoltre essere dotata su entrambi i lati di un'ulteriore area per la sosta parallela di larghezza 2 metri, per complessivi 250 posti auto circa, di un marciapiede di 1,5 metri, di una fascia piantumata con essenze vegetali autoctone di 1,5 metri sul lato est e di 5 metri su quello ovest di rispetto del metanodotto interrato esistente. Lungo strada dovranno essere previste, in continuità con la fascia per la sosta parallela, idonee aree destinate alle stazioni ecologiche, opportunamente schermate con siepi ed alberature autoctone. E' prevista altresì la realizzazione di due rotatorie una a nord in sostituzione di quella esistente e l'altra a sud per l'inversione della marcia. Sulla prima sarà innestata, oltre alla strada a servizio del nuovo intervento, una nuova viabilità che si sviluppa a monte parallela alla zona artigianale e commerciale esistente. Tale raccordo sarà dotato di una piattaforma stradale costituita da corsie di 3,5 metri, banchine di 0,50 metri e sul lato a valle di un'area per la sosta parallela di larghezza 2 metri, di un marciapiedi di almeno 1,5 metri e di una fascia piantumata con essenze vegetali autoctone di almeno 1,5 metri. Questa viabilità secondaria si collegherà alla viabilità principale per mezzo della rotatoria esistente a nord in prossimità delle attrezzature sportive.

- Realizzazione di quattro aree destinate a parcheggio di uso pubblico a servizio della zona industriale/commerciale/direzionale per complessivi 450 posti auto circa. Tre di queste aree sono localizzate in prossimità della rotatoria prevista a nord in testata del nuovo intervento e ad integrazione della dotazione di parcheggi della zona artigianale e commerciale esistente mentre la quarta è situata nella parte terminale a servizio delle attività commerciali e direzionali prospicienti l'area a verde attrezzato. La progettazione dovrà garantire, per tutte le aree previste, l'uso di materiali naturali e permeabili almeno per le aree di sosta (posti auto) e zone alberate per l'ombreggiamento e la mitigazione ambientale; ad integrazione delle alberature potranno essere previste delle strutture leggere (legno, metallo ecc.) quale copertura degli autoveicoli e sede di impianti per lo sfruttamento delle energie rinnovabili;

- Le dotazioni dei parcheggi per la sosta di relazione, di cui all'art. 40 delle NTA, dovranno essere soddisfatte, in considerazione delle varie destinazioni d'uso, all'interno dei singoli lotti. Esclusivamente per gli edifici destinati a Commercio, tali parcheggi potranno essere realizzati a raso e nel piano interrato dell'edificio, in deroga a quanto prescritto nella TAB. 5 e solo se localizzati nei lotti n. 1, 3, 5, 7, 8, 9, 11 e 13 situati nell'area ad est; in alternativa a detto piano interrato, i parcheggi potranno essere realizzati sopra la copertura, in tal caso l'altezza massima dell'edificio potrà essere di 12 m. Tale copertura dovrà ospitare gli impianti tecnologici per l'utilizzo delle fonti rinnovabili di energia (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore ecc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia; qualora sia prevista in piano dovrà essere dotata anche di un manto erboso praticabile (tetto giardino).

- Realizzazione di un'area boscata destinata a parco pubblico attrezzato con arredo urbano per la sosta pedonale ed il relax.

Prescrizioni per le aree verdi

Il sistema delle aree verdi – alberature lungo strada, parcheggi, verde pubblico, verde di ambientazione, verde complementare – sarà oggetto di un progetto unitario di paesaggio che, sulla base delle indicazioni del DM 16.01.1974 e del PIT paesaggistico (sub ambito 33c, sezione 3 e 4) e delle tavole B.8.2.04 e B.8.2.05 del PS articoli le differenze componenti al fine di:

.

- impiantare nuove superfici di bosco per una superficie minima di 8 ha, privilegiando le are in destra idrografica della Tressa ma garantendo comunque una consistente fascia di vegetazione ripariale anche in sinistra (obiettivi 6.1., 6.2. e 6.4. scheda paesaggio ambito 33c sez. 3 PIT);

- dotare di alberi di alto fusto le aree di verde pubblico e le aree più accessibili di verde di ambientazione;

- progettare i margini dell'insediamento in modo da raccordarlo al contesto, garantendo una fascia di bosco, anche interrotta e articolata, lungo il contatto con le aree di seminativo (obiettivi 14.5. e 19.5. scheda paesaggio ambito 33c PIT);

- coordinare il disegno e la composizione della vegetazione urbana (viali, parcheggi) al disegno dei margini e a quello delle aree boscate (obiettivo 19.4 scheda paesaggio ambito 33c sez. 3 PIT).

- Il progetto di paesaggio sarà corredato da uno specifico programma di gestione da includere nei dispositivi convenzionali.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- La progettazione dovrà garantire la localizzazione delle funzioni Commerciale e Direzionale nei lotti in prossimità dell'area a verde attrezzato dove si prevede appunto la costituzione di una centralità e pluralità di funzioni. Dovranno essere rispettati i caratteri tipologici e formali del tessuto preesistente, rilevati e avvallamenti del terreno dovranno essere valorizzati e diventare elementi di progetto limitando i movimenti di terra.

- Nei lotti destinati ad Industria e Artigianato produttivo dovranno essere previsti capannoni isolati, allineati lungo la nuova strada di servizio, rivestiti con materiali naturali di colorazione tipica della tradizione locale (gamma dei colori della terra di Siena). Le coperture dovranno essere previste in piano e dotate di un manto erboso praticabile (tetto giardino) e/o di impianti tecnologici per lo sfruttamento delle energie rinnovabili (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia. Eventuali tettoie dovranno essere realizzate in continuità con il manufatto principale con materiali prefabbricati e facilmente smontabili (legno, metallo ecc.) coperti con falde in piano o inclinate opportunamente integrate agli impianti per lo sfruttamento delle energie rinnovabili. Le colorazioni dei materiali dovranno rispettare i cromatismi predominanti presenti nel manufatto principale e/o nel contesto costruito.

- Nei lotti destinati a Commercio e Direzionale dovranno essere previsti edifici con tipologia idonea alla funzione svolta, allineati lungo la nuova strada di servizio e rivestiti con materiali naturali che rispettino i cromatismi previsti e garantiscano l'uniformità architettonica dell'intervento.. Le coperture, salvo quanto sopra prescritto per gli edifici destinati a commercio, dovranno essere previste in piano e dotate di un manto erboso praticabile (tetto giardino) e/o di impianti tecnologici per lo sfruttamento delle energie rinnovabili (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

- Ogni lotto dovrà essere delimitato verso l'interno da una fascia alberata, della profondità minima di 3 metri, per la piantumazione di essenze vegetali autoctone (alberature e siepi).

- La nuova edificazione nei lotti n. 2, 4 e 6 dovrà rispettare la distanza di 5 metri dai confini; in considerazione di questa distanza la fascia alberata sopra citata viene ridotta alla profondità minima di 1 metro

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità geomorfologica 2; pertanto si attribuisce una fattibilità G.2 alle zone destinate a superficie fondiaria, a parcheggio a raso ed a viabilità locale, mentre le aree con uso a verde hanno una fattibilità G.1.

Per quanto riguarda l'aspetto idraulico, gli edifici in progetto ed i relativi parcheggi e viabilità si trovano al di fuori delle aree allagate per piene con tempo di ritorno pari a 200 anni, verificate sulla base di un apposito studio idrologico-idraulico. L'area di previsione fa parte sia della classe 2 che della classe 1 di pericolosità idraulica, pertanto si attribuisce rispettivamente una fattibilità I.2 e I.1.

Relativamente alla sensibilità degli acquiferi, l'area risulta essere compresa totalmente in classe 2, pertanto durante l'esecuzione delle indagini geognostiche, dovrà essere accertata la tipologia dei terreni affioranti e dovranno essere eseguite misure piezometriche, al fine di verificare che ci sia un adeguato grado di protezione dell'acquifero presente in relazione all'intervento in oggetto, così come previsto dal PTCP vigente e richiamato nell'art.164 delle NTA.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione e nella zona di previsione della nuova viabilità locale, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

Riqualificazione di un'area adibita a stoccaggio di carburanti prossima all'edificato dello Stellino. Detta riqualificazione prevede la realizzazione di un edificio commerciale destinato a medio-piccole strutture di vendita non alimentare.

L'intervento si inserisce nel processo di potenziamento delle dotazioni di servizi che tendono a rendere questa parte della città sempre più un luogo centrale e polifunzionale.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	7385	mq
Dotazioni Pubbliche min	2245	mq
Verde privato	0	mq
Superficie Fondiaria max	7385	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	820	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	1425	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde privato	0	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	7385	mq
Superficie Utile Lorda max con destinazione commerciale Medio - piccole strutture di vendita non alimentare (TC2)	1025	mq
di cui di recupero	375	mq
Edifici max	1
Piani fuori terra max	1	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	libera
Altezza max a valle	9 vedi prescrizioni	m
Distanza dai confini	10 vedi prescrizioni	m
Distanza dalla strada	vedi prescrizioni	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

Realizzazione di un parcheggio a raso di uso pubblico preferibilmente localizzato in aderenza a quello esistente lungo via delle Province e messo a sistema con quello previsto per la sosta di relazione.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Realizzazione di un edificio a destinazione commerciale (medio-piccole strutture di vendita - non alimentare) con superficie di vendita complessiva massima pari a 800 mq, previa demolizione dei manufatti esistenti. La viabilità interna e gli accessi sulla viabilità pubblica dovranno essere previsti per diversificare i flussi di traffico derivanti dai fornitori e dai fruitori. In considerazione della particolare conformazione del lotto, l'edificazione dovrà avvenire, limitatamente ai confini ad est e sud, ad una distanza di 20 metri.

I parcheggi relativi agli standard urbanistici e quelli per la sosta di relazione, di cui all'art.40 delle NTA, potranno essere realizzati a raso e nel piano interrato dell'edificio all'interno del lotto; in alternativa a detto piano interrato, i parcheggi potranno essere realizzati sopra la copertura dell'edificio, in tal caso l'altezza massima dell'edificio potrà essere di 12 m. Tale copertura dovrà ospitare gli impianti tecnologici per l'utilizzo delle fonti rinnovabili di energia (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia; qualora sia prevista in piano dovrà essere dotata anche di un manto erboso (tetto giardino).

La progettazione dovrà garantire, per tutte le aree a parcheggio a raso previste, l'uso di materiali naturali e permeabili almeno per le aree di sosta (posti auto) e zone alberate per l'ombreggiamento e la mitigazione ambientale; ad integrazione delle alberature potranno essere previste delle strutture leggere (legno, metallo etc.) quale copertura degli autoveicoli e sede di impianti per lo sfruttamento delle energie rinnovabili.

Il lotto dovrà essere delimitato verso l'interno da una fascia alberata, della profondità minima di 3 metri, per la piantumazione di essenze vegetali autoctone (alberature e siepi).

Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere, eventuali opere di sostegno, dovranno essere previste a basso impatto ambientale, (terre armate a faccia verde etc.).

L'intervento di riqualificazione dovrà essere preceduto dalla preventiva bonifica dell'area interessata.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e della pericolosità geomorfologica 2; pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica G.2 ed idraulica I.1.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di concentrazione volumetrica, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).

Dato che l'area in precedenza era adibita a stoccaggio carburanti, dovrà essere verificata la compatibilità ambientale del sito con le previsioni progettuali, così come previsto dall'art. 173 del Titolo IV delle NTA.

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento prevede il completamento dell'area ad edilizia residenziale situata sul versante sud-ovest del pendio che scende dal crinale della Cassia-Coroncina verso la valle della zona artigianale-commerciale di Cerchiaia.

I due lotti sono situati all'inizio del pendio, in continuità con gli insediamenti residenziali esistenti; quanto alle dotazioni pubbliche è prevista la realizzazione di un'area a verde attrezzato, un percorso pedonale e una strada carrabile di servizio a cul-de-sac con relativi parcheggi pubblici ubicati lungo strada.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	15000	mq
Dotazioni Pubbliche min	3665	mq
Verde Privato	9425	mq
Superficie Fondiaria max	1910	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità Locale (Ma)	570	mq
Viabilità pedonale (Mh)	110	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/68 (Mbr)	115	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	405	mq
Verde attrezzato (Va)	2465	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde agricolo in ambito urbano (Ve) min	9425	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	1910	mq
Lotti	2	n.
Superficie Utile Lorda max di nuova edificazione	600	mq
Edifici max	2	n.
Alloggi max	8	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	quadrifamiliare
Altezza max	7,30	m
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	5	m

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

	Superficie	Unità mis.
LOTTO 1 - (L1)
Superficie Fondiaria max	950	mq
Superficie Utile Lorda residenziale max	300	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Tipologia	quadrifamiliare
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	7,30	m
LOTTO 2 - (L2)
Superficie Fondiaria max	960	mq
Superficie Utile Lorda residenziale max	300	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Tipologia	quadrifamiliare
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	7,30	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Cessione e realizzazione di un'area a verde pubblico attrezzato attigua al percorso pedonale e in parte di penetrazione tra i lotti.

- Realizzazione di una strada di accesso e servizio ai lotti e relativa area a parcheggio pubblico, nonché di area a parcheggio di relazione di uso pubblico.

Prescrizioni il verde privato

- E' da prevedersi l'impianto una superficie di uliveto di almeno 8000 mq e di essenze arboree autoctone, con la realizzazione di una piccola fascia boscata immediatamente a valle dei lotti, in modo da migliorare la stabilità del pendio. Nella realizzazione dell'intervento è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Realizzazione di due edifici quadrifamiliari di max 4 alloggi ciascuno nei lotti 1 e 2. Le coperture potranno essere a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari, fotovoltaici o termici, pompe di calore, etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

- Per quanto riguarda gli edifici, la distanza dai confini è stabilita come da scheda grafica, ovvero entro l'area a concentrazione volumetrica, e comunque mai minore di ml 5.

- A causa della morfologia dell'rea edificabile sono previsti:

• 1) due piani fuori terra e altezza max 7,30 ml nella parte a monte (lato strada);
• 2) fino a tre piani fuori terra max (uno seminterrato), con altezza max 9,80 ml a valle

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e della pericolosità geomorfologica 2; pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica con normali vincoli G.2 alla zona con previsione edificatoria (edifici e parcheggio a raso) e G.1 all'area destinata a verde, mentre la fattibilità idraulica è I.1 per tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini gegeofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'area in oggetto è ubicata fra il quartiere dell'Acquacalda ed il tracciato della tangenziale. La trasformazione prevede l'ampliamento e l'integrazione degli impianti sportivi esistenti con i quartieri di Acquacalda e Petriccio, nonché la razionalizzazione della viabilità e degli accessi e si compone di tre interventi:

L'intervento 1 è teso a recuperare e strutturare aree, ora estremamente compromesse che si attestano lungo il tracciato della tangenziale, per consentire l'utilizzo sia per spettacoli viaggianti e manifestazioni temporanee all'aperto (Luna Park, Circo, Festival etc.) che, in caso di calamità, come area di raccolta per la Protezione Civile.

L'intervento 2 prevede di realizzare, in prossimità delle piscine comunali esistenti, un'ulteriore struttura con vasche destinate alla riabilitazione motoria.

L'intervento 3 riguarda la realizzazione di un campo sportivo polivalente scoperto con relativi spogliatoi.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	69510	mq
Dotazioni Pubbliche	24005	mq
Superficie Fondiaria	45505	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	9814	mq
Mobilità pedonale (Mh)	372	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/68 (Mbr)	4437	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde privato	0	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria	45505	mq
Interventi programmati	3	n.
Superficie Utile Lorda max	1100	mq
Piani fuori terra max	1	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli interventi

	Superficie	Unità mis.
INTERVENTO 1
Superficie fondiaria max	31580	mq
Superficie Utile Lorda max	150	mq
Piani fuori terra max	1	n.
Altezza max a valle	3,5	mq
INTERVENTO 2
Superficie fondiaria max	519	mq
Superficie Utile Lorda max	700	mq
Piani fuori terra max	1	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	6,5	mq
INTERVENTO 3
Superficie fondiaria max	13406	mq
Superficie Utile Lorda max	250	mq
Piani fuori terra max	1	n.
Altezza max a valle	3,5	mq

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

A margine dell'area per le manifestazioni temporanee all'aperto, lungo la via Fausto Coppi, dovrà essere realizzato un parcheggio a raso scoperto per circa 180 posti auto con pavimentazione permeabile. Tra il parcheggio e l'area per spettacoli, nonché tra lo stesso e la Via Fausto Coppi è prevista la piantumazione di specie autoctone arboree e arbustive con funzione di ombreggiatura e schermatura.

E' prevista anche la realizzazione di una strada di accesso alla zona degli impianti sportivi che si dovrà attestare per mezzo di una rotatoria, sull'incrocio tra via Dante Alighieri e strada Petriccio-Belriguardo. Tale viabilità rappresenta il prolungamento di Via Fausto Coppi e correda gli impianti sportivi di un ulteriore accesso in modo da consentire, in occasione di manifestazioni ludiche o sportive di grande richiamo, nonché per necessità correlate all'utilizzo dell'area da parte della Protezione Civile, un migliore deflusso dei veicoli. La strada lambisce gli impianti esistenti (campo di calcio e velodromo) e, correndo tangenzialmente all'area prevista per un nuovo impianto sportivo scoperto (intervento 3), prosegue fino all'innesto sulla nuova rotatoria. Tale nuova viabilità, comprensiva della rotatoria, è parte integrante della Rp22 Collegamento impianti sportivi Acquacalda.

Alla struttura natatoria riabilitativa (intervento 2) si accede per mezzo di una strada carrabile di collegamento con la via Fausto Coppi. In prossimità della costruzione è prevista un'area a parcheggio a servizio della struttura per un minimo di 10 posti auto.

Creazione di un sistema di percorsi pedonali e ciclabili che mettano in comunicazione gli impianti sportivi esistenti e in previsione, nonché l'area per manifestazioni temporanee con i quartieri di Acquacalda e Petriccio.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Intervento 1:

Si tratta di un'ampia area, sistemata a prato o comunque con superficie permeabile, atta ad accogliere manifestazioni temporanee all'aperto (Luna Park, Circo, Festival etc.) ed all'occorrenza da adibire ad area soccorso per la Protezione Civile. Per la realizzazione di tale area è consentito il rimodellamento dell'aspetto orografico del terreno al fine di ottenere superfici piane anche su diversi livelli. I raccordi fra le superfici dovranno essere realizzati con scarpate inerbite a natural pendio o con terre armate, senza l'ausilio di muri di contenimento. Ai margini degli spazi individuati è prevista la piantumazione di specie autoctone arboree e arbustive.

Al fine di consentire le manifestazioni all'aperto, dovrà essere verificata la conformità con le indicazioni contenute nella Delibera C.R. n.77 del 22/02/2000 e con il Piano Comunale di Classificazione Acustica.

All'interno dell'area, a confine con il parcheggio, è prevista la costruzione di due blocchi da adibire a servizi igienici e locali di servizio.

Intervento 2:

Realizzazione di una struttura coperta atta a contenere vasche per attività fisioterapiche per la riabilitazione motoria.

Oltre alla zona piscine dovranno essere previsti spogliatoi, distinti per sesso, e uno spazio da adibire ad attività ambulatoriali per visite mediche e fisioterapia, nelle dimensioni previste dalla normativa vigente in materia.

L'intervento dovrà rispettare gli allineamenti e armonizzarsi con la struttura e i percorsi esistenti. In particolare l'edificio non dovrà essere concepito come un volume assestante, ma come un qualificante ampliamento del complesso natatorio esistente.

Intervento 3:

Realizzazione di un campo sportivo polivalente scoperto.

L'impianto sportivo dovrà essere dotato di spogliatoi e servizi a norma per consentire le attività di squadra.

E' consentita la realizzazione di una tribuna gradinata a margine del campo sportivo, in tal caso gli spogliatoi potranno essere ospitati nei volumi sottostanti la gradinata.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

Nella zona in oggetto non sono presenti vincoli sotto l'aspetto idraulico.

Relativamente alla pericolosità geomorfologica è presente una piccola area in classe 3 (PFE), corrispondente alla testata del Fosso di Fontebecci, che ricade all'interno dell'area dei "servizi ed attrezzature ad uso pubblico", dove non ci sono previsioni edificatorie ma è prevista soltanto una sistemazione morfologica dell'area. In via cautelativa, si mantiene una fattibilità geomorfologica di classe 3 (G.3) legata all'acquisizione dei parametri necessari a poter elaborare una parere di stabilità dell'area, anche in relazione alla presenza di materiale di riporto che ricopre buona parte della superficie in oggetto. Le aree destinate a verde ed a percorsi pedonali/ciclabili hanno una fattibilità G.1, mentre i rimanenti interventi, che fanno parte della classe 2 di pericolosità geomorfologica (parcheggi a raso, viabilità, spogliatoi, impianti sportivi al coperto) hanno fattibilità G.2.

Per quanto riguarda la sensibilità degli acquiferi, l'area degli impianti sportivi e relativi parcheggi e viabilità, è quasi totalmente compresa dentro la classe 1. In tale zona non sono comunque previsti scavi profondi che possano creare vie di infiltrazione preferenziale di sostanze inquinanti.

Nella zona di previsione dell'intervento 1 sono previsti degli scavi di piccola entità necessari al rimodellamento del terreno ed alla realizzazione di fondazioni per i servizi igienici e locali di servizio. Pertanto quanto previsto è compatibile con la disciplina degli acquiferi di classe 1 prevista dal PTCP vigente. L'area dell'intervento 2 è fuori dalla sensibilità degli acquiferi. La zona di previsione dell'intervento 3 (realizzazione di un campo sportivo polivalente e relative tribune, servizi e spogliatoi) prevede scavi di piccola entità che sono compatibili con la disciplina degli acquiferi classe 1. Per quanto riguarda la viabilità di collegamento degli impianti sportivi con la zona del Petriccio, allo stato attuale, non essendo presente neanche un progetto preliminare dell'opera, non siamo in grado di definire la profondità degli scavi e quindi neppure l'eventuale interferenza di questi con la falda acquifera. Si rimanda pertanto alla fase progettuale la verifica di compatibilità tra lo scavo di progetto e la disciplina di tutela degli acquiferi del PTCP vigente.

Relativamente all'aspetto sismico, è presente sia la classe di pericolosità 1, che 3. Si ritiene opportuno prescrivere delle indagini sismiche nella zona di realizzazione degli impianti sportivi coperti (intervento 2), nell'area di edificazione degli spogliatoi e servizi (intervento 3) e lungo il tracciato della nuova viabilità che condurrà alla zona del Petriccio. L'indagine sismica dovrà definire spessori, geometrie e velocità del litotipo/i al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura (depositi pliocenici) e bedrock sismico (Breccia di Grotti). Inoltre, nella zona a monte del tracciato stradale, sarà opportuno ubicare degli stendimenti sismici al contatto tra materiali con caratteristiche fisico-meccaniche significativamente diverse (depositi argillosi pliocenici e Breccia di Grotti), in modo da verificare il contrasto sismico tra i due litotipi.

Dal punto di vista ambientale, dato che l'area di intervento ricade almeno parzialmente all'interno di una ex discarica inerti, dovranno essere attuate tutte le prescrizioni previste nel "Documento di valutazione del rischio sito-specifico e nella relazione illustrativa sul piano di ripristino ambientale, gestione post-operativa e piano di sorveglianza" redatto dallo studio tecnico associato STIG nel marzo 2008.

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'area oggetto di trasformazione è situata in località Costafabbri, in prossimità della strada degli Agostoli.

L'intervento prevede un insediamento residenziale costituito da ville e/o case a schiera, accessibile da una nuova strada di progetto che si innesterà sulla rotatoria esistente.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	6240	mq
Dotazioni Pubbliche min	2100	mq
Verde privato	980	mq
Superficie Fondiaria max	3160	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	550	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	130	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	920	mq
Verde attrezzato (Va)	500	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde complementare (Vc) min	980	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	3160	mq
Lotti	2	n.
Superficie Utile Lorda max	1600	mq
Edifici max	6	n.
Alloggi max	12	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	ville, villini, case a schiera
Altezza max a valle	7,3	m
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	5	m

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

	Superficie	Unità mis.
LOTTO 1
Superficie Fondiaria max	1535	mq
Superficie Utile Lorda max	800	mq
Edifici max	3	n.
Alloggi max	6	n.
Tipologia	ville, villini, case a schiera
Piani fuori terra max	2	n.
Altezza max a valle	7,3	m
LOTTO 2
Superficie Fondiaria max	1625	mq
Superficie Utile Lorda max	800	mq
Edifici max	3	n.
Alloggi max	6	n.
Tipologia	ville, villini, case a schiera
Piani fuori terra max	2	n.
Altezza max a valle	7,3	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di una strada di accesso all'area residenziale ed al parcheggio di uso pubblico con innesto nella rotatoria esistente; sezione minima della carreggiata pari ad almeno 6,00 metri;

- Realizzazione di aree a parcheggio pubblico e di uso pubblico per la sosta di relazione; gli stalli, dovranno essere opportunamente ombreggiati con la piantumazione di essenze vegetali tipiche della stazione fitoclimatica locale e pavimentati con materiali naturali e permeabili; eventuali opere di sostegno di tali parcheggi, dovranno essere previste a basso impatto ambientale, (terre armate a faccia verde etc.);

- Realizzazione di un'area verde attrezzata in testata ai nuovi edifici residenziali nella quale si prevede il mantenimento dell'area alberata esistente e l'integrazione con l'impianto di nuove essenze arboree autoctone, nonché la conservazione e regolarizzazione del percorso pedonale esistente di collegamento alle residenze soprastanti.

Prescrizioni per il verde privato

Area destinata alla rinaturalizzazione del terreno tramite piantumazione di essenze vegetali autoctone per la costituzione di una fascia boscata di mitigazione ambientale e di riduzione dell'impatto del costruito sull'ambiente naturale circostante. Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Realizzazione di un complesso residenziale unitario a bassa densità costituito da due interventi. Ciascuno di essi potrà essere costituito da 3 villini o, in alternativa, da 2 case a schiera, allineate alla nuova viabilità di servizio, per un totale massimo di 6 edifici e 12 appartamenti.

Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

La progettazione dovrà rispettare il carattere rurale dell'edilizia esistente favorendo comunque l'articolazione volumetrica.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è totalmente compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e della pericolosità geomorfologica 2; pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica G.2 alla zona con previsione edificatoria (edifici e parcheggio a raso) e G.1 all'area destinata a verde, mentre la fattibilità idraulica è I.1 per tutte le previsioni.

La previsione ricade per la quasi totalità in area classificata a pericolosità geomorfologica 2, e per una porzione in area a pericolosità geomorfologica 3 (PFE); pertanto si attribuisce fattibilità condizionata G.3 alla previsione edificatoria ricadente, anche se solo in parte, in pericolosità elevata ; per cui la realizzazione di tale edificio, è subordinata all'esito di idonei studi geologici, geotecnici ed idrogeologici finalizzati alla verifica delle effettive condizioni di stabilità ed alla preventiva realizzazione degli eventuali interventi di messa in sicurezza.

Il resto della volumetria in previsione è a della pericolosità geomorfologica 2; pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica con normali vincoli G.2 alla zona con previsione edificatoria (edifici e parcheggio a raso) e G.1 all'area destinata a verde.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nella zona di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini ggeofisiche e geotecniche che definiscano che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

Stralciato: la disciplina urbanistica continuerà ad essere quella prevista dal regime di salvaguardia, con conseguente applicazione delle disposizioni contenute nel RU adottato in conformità della disciplina del PS e al contempo nel PRG comunale.

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

Il nuovo intervento residenziale è localizzato nel quartiere di Vico Alto lungo via Toscana e si configura come completamento del tessuto esistente. I nuovi edifici residenziali dovranno perseguire i seguenti obiettivi: inserimento nel contesto nel rispetto del carattere dimensionale degli edifici esistente; realizzazione di un intervento unitario in un tessuto molto frammentato da un punto di vista tipologico e linguistico; integrazione nell'architettura di tecniche costruttive e tecnologie per il risparmio e l'efficienza energetica.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	3330	mq
Dotazioni Pubbliche min	800	mq
Verde privato	160	mq
Superficie Fondiaria max	2370	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	110	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	690	mq
Verde attrezzato (Va)	da monetizzare	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde di ambientazione (Vd) min	160	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie fondiaria max	2370	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda max di nuova edificazione	800	mq
Edifici max	3	n.
Alloggi max	11	n.
Piani fuori terra max	3	n.
Piani interrati o seminterrati	1	n.
Altezza max a valle	13,2	m
Tipologia	libera
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	6,5	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di un parcheggio a raso di uso pubblico lungo strada, dotato di marciapiede (sezione = 1,5 metri) e di area destinata a stazione ecologica.

- Realizzazione di un parcheggio di relazione di uso pubblico nella porzione a nord del lotto; il parcheggio sarà collocato ad un livello superiore rispetto alla strada e accessibile tramite una rampa; dovranno essere adottate soluzioni progettuali per ridurre i movimenti terra e per favorire l'uso di terre armate nei terrazzamenti.

- Le aree carrabili e quelle a parcheggio dovranno presentare superfici permeabili.

Prescrizioni per il verde privato

- Piantumazione di essenze arboree autoctone per mitigare l'impatto del nuovo intervento sul contesto ambientale e per garantire la continuità con il paesaggio agrario circostante

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- E' preferibile la realizzazione di un unico ingresso carrabile sul lato nord in prossimità della strada esistente sia per accedere al parcheggio di relazione di uso pubblico, che a quello interrato di pertinenza degli edifici.

- L'organizzazione planivolumetrica dovrà privilegiare le soluzioni che favoriscono il migliore orientamento in termini di esposizione e apporto solare, evitando il più possibile fenomeni di ombreggiamento.

- La previsione di impianti tecnologici (pannelli solari fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) dovrà privilegiare soluzioni che risultino integrate nella struttura edilizia, comprese le coperture. Dovranno essere previste logge e/o serre solari opportunamente orientate di profondità massima di 2,5 m. e nella misura massima del 12% della SUL.

- La disposizione planimetrica complessiva degli edifici dovrà rispettare la distanza minima di 5 m dai confini e di 6,5 dalla strada principale.

- Nel caso in cui si realizzi più di un edificio si dovrà eseguire il piano unitario, di cui, per definire l'articolazione volumetrica planimetrica degli edifici, l'organizzazione del resede, delle aree pubbliche e di uso pubblico.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

Nell'area in oggetto e relativamente al tipo di intervento non sono presenti vincoli inerenti l'aspetto idraulico. Per quanto riguarda la pericolosità geomorfologica, è presente una pericolosità di classe 3 che ricade nella zona di previsione dell'area a verde e marginalmente in quella di previsione del parcheggio a raso; pertanto si esprime una fattibilità rispettivamente 1 e 2 (G.1 e G.2).

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3). L'indagine sismica dovrà essere opportunamente ubicata nell'area dove è presente una contatto tettonico, al fine di individuare, mediante la misurazione delle velocità sismiche, la presenza della struttura tettonica.

Estratto dal Piano Regolatore Generale

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento completa l'insediamento di Isola d'Arbia, che negli anni è stato dotato di servizi ed attrezzature di interesse pubblico oltre che di residenze a carattere sociale e privato.

L'area pianeggiante si sviluppa lungo la Cassia in continuità con fabbricati residenziali storici e recenti. In tale ambito si prevede la realizzazione di due edifici con tipologia trifamiliare, ad uso residenziale, allineati lungo strada e l'incremento delle aree destinate a parcheggio di uso pubblico.

L'area prescelta, già dotata delle opportune infrastrutture, è destinata ad edificazione con trasferimento di SUL derivante dalla demolizione senza ricostruzione di edifici recenti di cui agli artt. 19 e 36 nelle NTA. In questo specifico caso, in deroga all'art. 19, è ammessa la demolizione degli edifici esistenti e la loro ricostruzione in loco con equivalenza della Superficie Utile Lorda.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	1805	mq
Dotazioni Pubbliche min	660	mq
Verde privato	0	mq
Superficie Fondiaria max	1145	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	55	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	65	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	540	mq
Verde attrezzato (Va)	da monetizzare	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde complementare (Vc) min	0	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	1145	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda max	575	mq
Edifici max	2	n.
Alloggi max	6	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	0	n.
Tipologia	trifamiliare
Altezza max a valle	7,3	m
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	6,5	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione della viabilità locale e delle aree a parcheggio pubblico, antistante i nuovi edifici residenziali; nella medesima area dovranno essere localizzati anche i parcheggi di uso pubblico per la sosta di relazione; gli stalli, dovranno essere opportunamente ombreggiati con la piantumazione di essenze vegetali tipiche della stazione fitoclimatica locale;

- Realizzazione di un marciapiede pubblico, lungo la Cassia;

- La dotazione di verde attrezzato dovrà essere monetizzata tramite apposita convenzione.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Realizzazione di due edifici residenziali con tipologia trifamiliare per un totale di 6 alloggi max, allineati alla Cassia, con accesso carrabile esclusivamente da via della Biccherna. Lo schema progettuale dovrà rispettare quello previsto dalla Sezione allegata, privilegiando comunque l'articolazione volumetrica e garantendo la dotazione minima di un posto auto coperto per ogni alloggio. Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

Schema progettuale Sezione dell'intervento

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e della pericolosità geomorfologica 2; pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica G.2 alla zona con previsione edificatoria (edifici e parcheggio a raso) e G.1 all'area destinata a mobilità pedonale, mentre la fattibilità idraulica è I.1 per tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nella zona di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

Realizzazione di un edificio di completamento lungo Via Fiorentina sul versante che fronteggia Vico Alto. La trasformazione prevede inoltre la realizzazione di un'area a verde sul fronte stradale che dovrà essere connessa con la parte a valle tramite un percorso che attraversi al centro l'edificio.

L'area prescelta, già dotata delle opportune infrastrutture, è destinata ad edificazione con trasferimento di SUL derivante dalla demolizione senza ricostruzione di edifici recenti di cui agli artt. 19 e 36 nelle NTA.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	2540	mq
Dotazioni Pubbliche min	925	mq
Verde privato	540	mq
Superficie Fondiaria max	1075	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	160	mq
Mobilità pedonale (Mh)	35	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	40	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	460	mq
Verde attrezzato (Va)	425	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde di ambientazione	540	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie fondiaria max	1075	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda max	400	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati	1	n.
Tipologia	a schiera
Altezza max a valle	6,5	m
Altezza max a monte (livello stradale)	7,3	m
Distanza dai confini	vedi prescrizioni
Distanza dalla strada	vedi prescrizioni

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

La realizzazione dei parcheggi relativi agli standard e di quelli per la sosta di relazione, di cui all'art.40 delle N.T.A, dovrà essere effettuata a valle del nucleo insediativo. La progettazione delle superfici a parcheggio, dovrà garantire l'uso di materiali naturali e permeabili almeno per le aree di sosta (posti auto) e l'integrazione di idonee alberature con funzione di ombreggiamento e mitigazione ambientale. Dato l'andamento del terreno si dovrà contenere l'area parcheggio con un terrazzamento privilegiando l'uso di terre armate o di modellamento del terreno secondo il natural pendio. Nell'area prospiciente Via Fiorentina si prevede la realizzazione di un percorso pedonale e di un'area a verde. L'intervento rappresenta inoltre l'opportunità per completare la messa in sicurezza di Via Fiorentina nel tratto compreso tra il completamento e l'hotel Villa Patrizia, realizzando un percorso pedonale protetto lungo strada.

Prescrizioni per il verde privato

Piantumazione di essenze arboree autoctone per mitigare l'impatto del nuovo intervento sul contesto ambientale e per garantire la continuità con il paesaggio agrario circostante.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Realizzazione di un edifici per un massimo di 4 alloggi.

L'edificazione dovrà rispettare le seguenti distanze minime: 10 metri dall'edificio esistente (lato nord del lotto), 10 metri da via Fiorentina, 5 metri dell'area agricola (lato sud).

Dovrà inoltre essere lasciato un corridoio visivo di almeno 4 metri verso valle; in tale area è prevista l'organizzazione di un percorso pedonale (a) e di un'area con funzione di belvedere.

Per quanto riguarda l'edificazione si prevede un piano fuori terra a valle e due a monte in modo da articolare i volumi e ridurre l'impatto dei nuovi edifici verso valle. Il piano seminterrato sarà destinato a parcheggio pertinenziale e a locali di servizio.

L'articolazione planimetrica dovrà favorire il massimo soleggiamento e la presenza di terrazze giardino verso valle.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e della pericolosità geomorfologica 2; pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica G.2 alla zona con previsione edificatoria (edifici, parcheggio a raso e viabilità locale) e G.1 all'area destinata a verde, mentre la fattibilità idraulica è I.1 per tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nella zona di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

Relativamente all'aspetto geologico si segnala la presenza di un ramo del Bottino di Fonte Gaia e di un ramo del Bottino di Fontebranda. A tale riguardo durante la campagna di indagini ed i rilievi preliminari all'esecuzione dell'opera occorrerà verificare che l'intervento non interferisca con i cunicoli sotterranei.

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento prevede la realizzazione di una zona produttiva, con destinazione commerciale all'ingrosso e direzionale lungo la SP. Traversa Romana Aretina (n.136) in un'area pianeggiante di fondovalle a margine del fosso Riluogo ed in prossimità del previsto svincolo di Ruffolo della E 78 Grosseto - Fano.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	26545	mq
Dotazioni Pubbliche min	3190	mq
Verde privato min	16070	mq
Superficie Fondiaria max	7285	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	3190	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde di ambientazione (Vd) min	16070	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	7285	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda max con destinazione Commercio all'ingrosso	6400	mq
Superficie Utile Lorda max con destinazione Direzionale (Tb1) e (Tb2)	1200	mq
Edifici max	1	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Tipologia	edificio commerciale/direzionale	-
Altezza max a valle	10	m
Distanza dai confini	10	m
Distanza dalla strada	40	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di un'ampia area destinata a parcheggio di uso pubblico a servizio della zona di commercio all'ingrosso/direzionale. La progettazione dovrà garantire la messa a sistema di varie superfici destinate appunto alla sosta degli autoveicoli, alla mobilità carrabile e pedonale nonché al verde di ambientazione. In particolare l'area dovrà essere delimitata verso l'interno da una fascia alberata in filari, della profondità di almeno cinque metri, piantumata con essenze vegetali autoctone ed essere dotata sul confine ovest di un marciapiede della larghezza minima di 1,5 metri e sviluppo lungo strada. Dovrà inoltre essere garantito l'uso di materiali naturali e permeabili almeno per le aree di sosta (posti auto) e zone alberate per l'ombreggiamento e la mitigazione ambientale; ad integrazione delle alberature potranno essere previste delle strutture leggere (legno, metallo ecc.) quale copertura degli autoveicoli e sede di impianti per lo sfruttamento delle energie rinnovabili; infine dovrà essere realizzata un'idonea area destinata alla stazione ecologica, opportunamente schermata con siepi ed alberature autoctone con accessibilità dalla viabilità di servizio.

Prescrizioni per il verde privato

- Area dove si prevede la rinaturalizzazione del terreno con la piantumazione di essenze vegetali autoctone per la costituzione di un'ampia area boscata di mitigazione ambientale e di riduzione dell'impatto del costruito sull'ambiente naturale circostante; in particolare dovrà essere garantita una fascia alberata in filari, della profondità minima di 10 metri, lungo i confini che delimitano la zona produttiva per la schermatura degli edifici.

- Il bosco di nuovo impianto avrà una superficie di 12000 mq circa, e collocato prevalentemente lungo la destra idrografica del torrente Riluogo. Nelle rimanenti aree con vegetazione erbacea saranno piantate essenze di alto fusto rade (alberi isolati). Il progetto di rimboschimento sarà corredato da uno specifico programma di gestione da includere nei dispositivi autorizzativi;

- Rafforzamento della vegetazione ripariale lungo il fosso Riluogo e delle dotazioni boschive di fondovalle, in una logica allargata di rete ecologica;

- Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere;

- Eventuali opere di sostegno, dovranno essere previste a basso impatto ambientale, (terre armate a faccia verde etc.).

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Realizzazione di un unico edificio da destinare a commercio all'ingrosso e direzionale distribuito ed articolato volumetricamente nel lotto in modo da valorizzare il collegamento percettivo con la fascia ripariale del fosso Riluogo. La progettazione dovrà garantire il rivestimento del manufatto con materiali naturali di colorazione tipica della tradizione locale (gamma dei colori della terra di Siena). Le coperture dovranno essere previste in piano e dotate di un manto erboso (tetto giardino) e/o di impianti tecnologici per lo sfruttamento delle energie rinnovabili (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia. Il lotto dovrà essere delimitato verso l'interno da una fascia alberata, della profondità minima di 3 metri, per la piantumazione di essenze vegetali autoctone (alberature e siepi). All'interno degli spazi a commercio all'ingrosso è consentita la realizzazione di punto vendita a dettaglio rispettando le prescrizioni in materia di standard urbanistici di cui al Regolamento di attuazione della L.R. 28/2005. I parcheggi relativi alla sosta di relazione, di cui all'art. 40 delle NTA, dovranno essere realizzati a raso all'interno del lotto o del verde di ambientazione, in questo secondo caso senza modificare la morfologia dei suoli ed alterare la permeabilità degli stessi.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto rientra nella classe 2 di pericolosità geomorfologica e, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità G.2 nelle aree di edificazione (edifici e parcheggio a raso) ed una fattibilità G.1 nella zona a verde.

Per quanto riguarda l'aspetto idraulico l'area in oggetto si trova nel fondovalle del Torrente Riluogo sul quale sono stati eseguiti gli studi drologici-idraulici che hanno permesso di individuare le aree in classe 3 e 4 di pericolosità idraulica.

Le aree con previsione a superficie fondiaria ed a parcheggio a raso risultano essere in classe 2 di pericolosità idraulica 2, pertanto si assegna una fattibilità I.2. Relativamente all'area a verde, pur rientrando nella zona a pericolosità elevata e molto elevata, si assegna una fattibilità I.1.

Si fa presente che nella CTR 1: 2.000 è presente un piccolo fosso che attraversa l'area in oggetto, proprio al margine settentrionale della superficie fondiaria. Da un sopralluogo effettuato, tale impluvio risulta assente nella zona di previsione, ma si incontrano delle evidenze del tratto immediatamente a monte (ovvero sull'altro lato della S.P. Traversa Romana Aretina), il quale non prosegue come evidenzia la cartografia, bensì termina nella canaletta che costeggia la sede stradale. Relativamente a tale corso d'acqua, inserito nel reticolo PAI, è stata prodotta una documentazione apposita (Tav. 7 allegata agli "Elementi per la valutazione degli aspetti idraulici") allo scopo di eliminare tale fosso dal reticolo di interesse del bacino.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di concentrazione volumetrica, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico(S.3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento si colloca in prossimità del nucleo abitato delle Volte Basse, al confine con il Comune di Sovicille, nell'area compresa tra la S.S.73, la strada delle Volte Basse e i nuclei di Casa Parri e La Chiusa. In tale area si prevede la realizzazione di un insediamento residenziale e delle relative dotazioni di servizi pubblici.

La trasformazione prevede i seguenti livelli di progettazione:

Riorganizzazione della viabilità

- Innesto della strada delle Volte Basse tramite un nuovo tracciato viario alla prevista rotatoria per Sovicille;

Potenziamento dei servizi e dei collegamenti pedonali

- I nuovi tracciati viari delimitano un'area in cui sono presenti alcuni servizi che si intende potenziare; a tal fine si propone: la realizzazione di una nuova area sportiva, dotata di campo polivalente e ampio parcheggio; la realizzazione di un'area destinata a verde pubblico attrezzato, di cui al momento l'insediamento è privo; la possibilità di incrementare e riorganizzare i servizi presenti, prevedendo anche l'inserimento di un asilo; un collegamento pedonale con il nucleo storico delle Volte Basse e con l'insediamento posto ad ovest della S.S.73 nel comune di Sovicille;

Nuovo insediamento residenziale

- Previsione di un insediamento residenziale che renda sostenibile la dotazione dell'intero insediamento di servizi e attrezzature pubbliche di livello urbano; la progettazione dovrà prestare attenzione alla qualità e all'integrità del contesto ambientale e paesaggistico, caratterizzato da piccoli nuclei insediativi isolati di notevole interesse storico e tipologico, quali il complesso "La Chiusa"; a tal fine si dovrà coniugare l'uso di tecnologie e materiali per il risparmio e l'efficienza energetica con il tessuto insediativo e il contesto rurale ancora integro e fortemente storicizzato.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	76295	mq
Dotazioni Pubbliche min	30785	mq
Verde privato	31320	mq
Superficie Fondiaria max	14190	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	5785	mq
Mobilità pedonale (Mh)	3800	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	580	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	4725	mq
Verde attrezzato (Va)	9385	mq
Servizi sociali e ricreativi (Sf) - esistente di cui si prevede un ampliamento	3215	mq
Servizi e attrezzature di uso pubblico (S)	1035	mq
Impianti sportivi all'aperto (So)	2260	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde complementare (Vc)	2080	mq
Verde di ambientazione (Vd)	9745	mq
Verde agricolo in ambito urbano (Ve)	19495	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie fondiaria max	14190	mq
Lotti	9	n.
Superficie Utile Lorda max	3945	mq
di cui libera	1973
di cui a carattere sociale	1973
Edifici	12	n.
Alloggi max	54	n.
Piani fuori terra residenziale max	3	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	linea, schiera, bifamiliari, trifamiliari o quadrifamiliari
Altezza max a valle	vedi tab. 5
Distanza dai confini	vedi prescrizioni
Distanza dalla strada	vedi prescrizioni

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

	Superficie	Unità mis.
LOTTO 1
Superficie Fondiaria max	1295	mq
Superficie Utile Lorda residenziale max	290	mq
Edifici	2	n.
Alloggi max	4	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	schiera o bifamiliari
Altezza max a valle	8,8	m
LOTTO 2
Superficie Fondiaria max	1545	mq
Superficie Utile Lorda max	585	mq
Edifici	1	n.
Alloggi max	8	n.
Piani fuori terra max	2, 3	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	linea
Altezza max a valle	11,2	m
LOTTO 3
Superficie Fondiaria max	1290	mq
Superficie Utile Lorda max	365	mq
Edifici	1	n.
Alloggi max	5	n.
Piani abitabili fuori terra max	2, 3	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	linea
Altezza max a valle	11,2	m
LOTTO 4
Superficie Fondiaria max	1615	mq
Superficie Utile Lorda max	365	mq
Edifici	1	n.
Alloggi max	5	n.
Piani fuori terra max	2, 3	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	linea
Altezza max a valle	11,2	m
LOTTO 5
Superficie Fondiaria max	2135	mq
Superficie Utile Lorda max	585	mq
Edifici	2	n.
Alloggi max	8	n.
Piani fuori terra max	2, 3	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	linea
Altezza max a valle	11,2	m
LOTTO 6
Superficie Fondiaria max	950	mq
Superficie Utile Lorda max	145	mq
Edifici	1	n.
Alloggi max	2	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	bifamiliare
Altezza max a valle	7,0	m
LOTTO 7
Superficie Fondiaria max	1580	mq
Superficie Utile Lorda max	440	mq
Edifici	2	n.
Alloggi max	6	n.
Piani fuori terra max	2, 3	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	linea o trifamiliare
Altezza max a valle	10,2	m
LOTTO 8
Superficie Fondiaria max	1280	mq
Superficie Utile Lorda max	585	mq
Edifici	1	n.
Alloggi max	8	n.
Piani fuori terra max	2, 3	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	linea, bifamiliare o trifamiliare
Altezza max a valle	10,2	m
LOTTO 9
Superficie Fondiaria max	2500	mq
Superficie Utile Lorda max	585	mq
Edifici	2	n.
Alloggi max	8	n.
Piani fuori terra max	2, 3	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	linea o quadrifamiliari
Altezza max a valle	10,2	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Sistema della viabilità

Deviazione della strada delle Volte Basse con un nuovo tracciato che si innesta sulla rotatoria per Sovicille e che serve il nuovo insediamento residenziale.

- Spazi e servizi pubblici

Nell'area compresa tra i due nuovi tracciati viari e la strada delle Volte Basse si prevede di potenziare l'attuale livello di servizi, dando la possibilità di aumentare le superfici dei servizi attuali e realizzando una scuola per l'infanzia; tale edificio dovrà adottare un sistema costruttivo parzialmente prefabbricato con materiali naturali, essere dotato di opportuni impianti per lo sfruttamento delle energie rinnovabili e garantire una elevata classificazione energetica.

Realizzazione di un nuovo campo sportivo polivalente; a tal proposito si dovrà sfruttare la pendenza del terreno per realizzare un sistema di gradinate e uno spogliatoio seminterrato verso nord-ovest, dotato di impianti per la captazione dell'energia solare (fotovoltaico e solare termico).

Realizzazione di un sistema integrato di aree verdi con un diverso grado di naturalità, con differente fruibilità e vari livelli di attrezzature evitando la percezione di una saldatura urbana e mantenendo i caratteri di ruralità del contesto ambientale di riferimento.

Si prevede inoltre la realizzazione di una rete di percorsi pedonali di uso pubblico che dovrà mettere a sistema le diverse aree verdi, il nuovo insediamento con quello preesistente e garantire un'accessibilità diffusa dell'area valorizzando la relazione estetico-percettiva con il paesaggio circostante.

Tra le opere si prevede anche la realizzazione di una pista ciclabile che connetta l'insediamento esistente con il nuovo; in prospettiva creando un percorso protetto tra l'Agazzara e Costalpino, si potrà prevedere un collegamento ciclo-pedonale di quest'ultimo con le Volte Basse lungo via delle Volte Alte.

Prescrizioni per il verde privato

- Piantumazione di essenze arboree autoctone per mitigare l'impatto del nuovo intervento sul contesto ambientale, per ridurre l'impatto acustico derivante dal traffico veicolare e per garantire la continuità con il paesaggio agrario circostante garantendo l'ispessimento delle formazioni riparali, l'interposizione di fasce boscate e la piantumazione di almeno 1 ha di nuovi boschi.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

L'intervento prevede la realizzazione di 9 lotti per un massimo di 12 edifici residenziali; la tipologia in linea è quella prevalente. Sono ammessi anche edifici a schiera e bifamiliari nel lotto 1, bifamiliari nel lotto 6, trifamiliari nel lotto 7 e quadrifamiliari nel lotto 9. La progettazione dovrà tenere conto della linea ad alta tensione che attraversa l'area, mantenendo l'edificato al di fuori della fascia di rispetto (a).

Nell'organizzazione dell'insediamento si prevede:

• - l'articolazione volumetrica degli edifici, favorendo una maggiore densità e quindi un maggior numero di piani in prossimità della strada di lottizzazione ed edifici più bassi verso l'esterno in modo da ridurre l'impatto sul territorio rurale circostante; in particolare nei lotti 1, 2, 3 e 4 l'articolazione volumetrica dovrà favorire la concentrazione di un minor numero di piani in prossimità dell'area destinata a verde attrezzato;
• - la distanza minima dai confini di 5 metri; in particolare nei lotti nei lotti 3 e 4 la distanza minima dalla strada dovrà essere di 8 metri per garantire l'accesso ai parcheggi pertinenziali seminterrati; nei lotti 6, 5, 6, 7 e 8 la distanza minima tra gli edifici lungo il percorso pedonale interno dovrà essere di 18 metri per evitare fenomeni di ombreggiamento;
• - l'apertura dell'edifici verso sud tramite logge e serre solari e una maggiore chiusura verso nord per ottenere una elevata inerzia termica; gli impianti per la captazione dell'energia solare (fotovoltaico e solare termico) dovranno essere integrati nella struttura degli edifici; favorire l'uso di impianti di micro-cogenerazione, reti duali (raccolta separata delle acque grigie e nere), il recupero delle acque meteoriche e di quelle bianche in genere al fine del riuso in ambito privato e pubblico;
• - il carattere unitario dell'insediamento e l'uso di materiali tradizionali per i rivestimenti esterni degli edifici per armonizzare la presenza del nuovo intervento nel contesto rurale di elevato valore paesaggistico.

L'edificazione è relazionata alla realizzazione, per mano pubblica, della deviazione della S.S.73 compresi gli innesti alla rotatoria (Rp 55), ed alla predisposizione, da parte dei soggetti privati, di un piano attuativo regolato da apposito atto convenzionale con l'Amministrazione Comunale.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto ricade in parte in classe 2 di sensibilità degli acquiferi, pertanto, durante durante l'esecuzione delle indagini geognostiche, dovrà essere accertata la tipologia dei terreni presenti e dovranno essere eseguite misure piezometriche, al fine di verificare quanto previsto dal PTCP vigente e recepito all'art. 164 delle NTA.

Dal punto di vista geomorfologico l'area di intervento è compresa nella classe 2 di pericolosità; pertanto si attribuisce una fattibilità G.2 agli interventi edificatori (edifici e parcheggio a raso) ed una fattibilità G.1 alle previsioni a verde ed ai percorsi pedonali.

Relativamente all'aspetto idraulico la zona in oggetto si trova in destra idraulica del Fosso Serpenna, in un'area classificata prevalentemente in classe 1 e 2 di pericolosità e per una piccola porzione (dove è prevista una destinazione a verde) in classe 3. Le fattibilità che si attribuiscono sono I.1 e I.2 per le aree edificabili e I.1 per le zone a verde ed i percorsi pedonali.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di concentrazione volumetrica, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento si concentra nell'area compresa tra la strada di Castellina in Chianti e la strada di Vico Alto e prevede: la riqualificazione ambientale dell'area mediante la demolizione dei capannoni esistenti e la realizzazione delle relative opere di rinaturalizzazione; la realizzazione di un collegamento pedonale tra il nuovo intervento e l'area a verde che sorgerà a completamento del quartiere di Vico Alto in prossimità della scuola d'infanzia Arcobaleno; l'inserimento di nuove residenze in continuità e a completamento degli edifici residenziali posti all'incrocio tra la strada di Castellina in Chianti e la strada di Vico Alto ed infine la realizzazione di un parcheggio pubblico a margine della rotatoria, con piantumazione delle aree limitrofe e di un'area a verde attrezzato in prossimità della pertinenza del percorso pedonale pubblico.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	16760	mq
Dotazioni Pubbliche min	3745	mq
Verde privato	9215	mq
Superficie Fondiaria max	3800	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Mobilità pedonale (Mh)	1740	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	255	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	1290	mq
Verde attrezzato (Va)	460	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde agricolo in ambito urbano (Ve) min	9215	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	3800	mq
Lotti	3	n.
Superficie Utile Lorda max	1670	mq
di cui di nuova edificazione	770	mq
di cui di recupero	900	mq
Edifici max	3	n.
Alloggi max	22	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	libera
Altezza max a valle	7,3	m
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	9	m

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

	Superficie	Unità mis.
LOTTO 1
Superficie Fondiaria max	960	mq
Superficie Utile Lorda max	385	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	5	n.
Tipologia	libera
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	7,3	m
LOTTO 2
Superficie Fondiaria max	980	mq
Superficie Utile Lorda max	385	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	5	n.
Tipologia	libera
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	7,3	m
LOTTO 3
Superficie Fondiaria max	1860	mq
Superficie Utile Lorda max	900	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	12	n.
Tipologia	libera
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	7,3	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di un'area destinata a parcheggio pubblico e di uso pubblico per la sosta di relazione; gli stalli dovranno essere opportunamente ombreggiati con la piantumazione di essenze vegetali tipiche della stazione fitoclimatica locale ed eventuali opere di sostegno dovranno essere previste a basso impatto ambientale, (terre armate a faccia verde etc.);

- Realizzazione di un'area a parcheggio pubblico (sosta parallela - circa 15 posti auto) e di un marciapiede, antistante i 3 lotti residenziali, in una fascia larga circa 4 metri lungo la strada di Vico Alto;

- Realizzazione di un collegamento ciclo-pedonale in quota, tra il nuovo insediamento, l'Intervento della Scheda Progetto 20 ed il quartiere di Vico Alto in una fascia larga circa 6 metri lungo la via Chiantigiana; si precisa che la parte iniziale di tale collegamento, limitatamente al tratto compreso tra l'edificio esistente (Cascina di Montearioso) ed il lotto 1, avrà una larghezza di circa 3 metri;

- Realizzazione di un'area destinata a verde attrezzato in una fascia della profondità di circa 12 metri in prossimità del collegamento ciclo-pedonale.

Prescrizioni per il verde privato

- L'area attualmente occupata dai capannoni artigianali, dovrà essere rinaturalizzata e piantumata con ulivi disposti in filari previa la ricostituzione morfologica del versante originario;

- Nelle restanti aree è prescritta l'integrazione e la ricostituzione dei filari di ulivi esistenti.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Gli edifici dovranno rispettare l'allineamento fronte strada indicato nella scheda grafica e l'accesso ai tre lotti avverrà esclusivamente da strada di Vico Alto. Potrà essere prevista un'autorimessa interrata comune a due o più edifici. Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1, pertanto si attribuisce una fattibilità I.1 a tutti gli interventi in progetto.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto geomorfologico, è presente un'area limitata classificata come PFE che insiste in una zona in cui è prevista la destinazione a verde; pertanto la fattibilità geomorfologica dell'area di classe 3 risulta essere G.1. La rimanente area di intervento fa parte della classe 2 di pericolosità geomorfologica, per cui si attribuisce G.2 alla zona destinata ad edifici e parcheggio a raso e G.1 alla superficie destinata a verde e percorso pedonale.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento completa e chiude nella parte nord il quartiere di Vico Alto, in un'area a mezza costa con lieve pendenza in direzione est-ovest. In tale ambito si prevede la realizzazione di un edificio in linea, lungo via delle Regioni, ad uso residenziale.

Si prevede inoltre la realizzazione di un'area verde attrezzata rivolta al quartiere che copre gran parte del versante compreso tra l'acquedotto e via delle Regioni. Tale area si sviluppa in prossimità della scuola d'infanzia Arcobaleno di cui è previsto l'ampliamento della pertinenza da destinare ad attività ludico e ricreative.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	14145	mq
Dotazioni Pubbliche min	5800	mq
Verde privato	6105	mq
Superficie Fondiaria max	2240	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	175	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	1125	mq
Mobilità pedonale (Mh)	880	mq
Verde attrezzato (Va)	2810	mq
Servizi per l'istruzione di base (Sb)	810	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde agricolo in ambito urbano (Ve) min	6105	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	2240	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda max	1155	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	16	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	linea
Altezza max a valle	9,8	m
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	16	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di un'area a parcheggio pubblico e di uso pubblico per la sosta di relazione, antistante il nuovo edificio residenziale, gli stalli dovranno essere opportunamente ombreggiati con la piantumazione di essenze vegetali tipiche della stazione fitoclimatica locale; l'accesso al parcheggio ed alle autorimesse pertinenziali dovrà avvenire esclusivamente a sud del lotto dove si prevede anche la realizzazione di un marciapiede a completamento di quello esistente;

- Realizzazione di un collegamento ciclo-pedonale in quota tra il nuovo insediamento e l'Intervento della Scheda Progetto 19, in una fascia di circa 6 metri lungo via delle Regioni;

- Realizzazione di un collegamento ciclo-pedonale in quota, tra quello sopra esposto ed il quartiere di Vico Alto, antistante il lotto residenziale, in una fascia di circa 4,5 metri lungo via delle Regioni; in tale fascia dovrà essere prevista anche la realizzazione delle opere di sostegno, a basso impatto ambientale, del parcheggio soprastante ed un collegamento verticale pedonale (rampe e/o scale) tra il marciapiede lungo via delle Regioni e detto parcheggio;

- Cessione di un'area a verde ad integrazione della pertinenza della scuola di infanzia Arcobaleno da destinare ad attività ludico e ricreative;

- Realizzazione di un'area verde attrezzata ad integrazione delle dotazioni del quartiere che si costituisce come fascia di rispetto della scuola di infanzia Arcobaleno, dovrà essere messa a sistema con l'area a parco esistente e con il nuovo percorso pedonale di collegamento con l'Intervento della Scheda Progetto 19.

Prescrizioni per il verde privato

- Rinaturalizzazione del terreno con la ricostituzione della fascia ripariale lungo il fosso a nord-est e la piantumazione di essenze vegetali autoctone, in filari, lungo tale fascia con una profondità minima di 10 m.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Realizzazione di un edificio residenziale per un totale di 16 alloggi, allineato a via delle Regioni, con accesso carrabile e pedonale collocato a sud del lotto. La progettazione dovrà rispettare il carattere tipologico e formale del tessuto preesistente. Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1, pertanto si attribuisce una fattibilità I.1 a tutti gli interventi in progetto.

La zona, per quanto riguarda la sensibilità degli acquiferi, ricade invece nella classe 1 di maggior vulnerabilità. Così come indicato dal PTCP vigente e riportato nell'Art. 163 delle NTA, la realizzazione di previsioni urbanistiche all'interno della suddetta classe di sensibilità, potrà essere attuata dimostrando, con specifici studi, che sia un'adeguata protezione dell'acquifero in relazione all'intervento in oggetto. Gli studi propedeutici alla progettazione dell'edificio dovranno accertare la tipologia di terreni presenti e l'eventuale presenza di una falda entro la profondità di indagine. La disciplina del PTCP vigente non permette la realizzazione di volumi interrati per le aree ricadenti in classe 1 di sensibilità degli acquiferi.

Per quanto riguarda la pericolosità geomorfologica, l'area si trova in parte ricompresa in classe 3, si nota che nella zona di Vico Alto non sono presenti fenomeni riconducibili ad instabilità del versante, ma solitamente dovuti a cause locali, come la presenza di acqua nel sottosuolo che crea un peggioramento delle caratteristiche geotecniche dei terreni. Nella zona in oggetto si dovrà verificare con delle indagini dirette (sondaggi a carotaggio continuo e prelievo di campioni da sottoporre ad analisi di laboratorio) la tipologia di terreno di fondazione degli edifici in progetto.

Pertanto la fattibilità geomorfologica, risulta essere condizionata G.3 nell'area destinata a parcheggio, a superficie fondiaria ed a servizi per l'istruzione di base, mentre è senza particolari limitazioni G.1 nella zona destinata a verde e mobilità pedonale.

Altro aspetto da tenere in considerazione riguarda l'eventuale presenza di un ramo del Bottino di Fontebecci al di sotto dell'area in esame, quindi durante la campagna di indagini ed i rilievi preliminari all'esecuzione delle opere occorrerà verificare che l'intervento non interferisca con tale cavità artificiale.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3). Inoltre sarà opportuno ubicare gli stendimenti sismici al contatto tra materiali con caratteristiche fisico-meccaniche significativamente diverse (Argille del Casino e Breccia di Grotti), in modo da verificare il contrasto sismico tra i due litotipi.

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento di edilizia residenziale convenzionata propone la riorganizzazione e riqualificazione di un'area di completamento presso Pian delle Fornaci; in particolare il progetto prevede: la realizzazione di un tratto della nuova strada di accesso all'area produttiva, che favorirà la separazione del flusso veicolare pesante da quello destinato alla residenza; la realizzazione di un'area a verde attrezzato, che andrà ad integrare ed arricchire le dotazioni pubbliche esistenti; un intervento di edilizia sperimentale finalizzato al risparmio e all'efficienza energetica.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	6675	mq
Dotazioni Pubbliche min	3575	mq
Verde privato	0	mq
Superficie Fondiaria max	1400	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	1750	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	90	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	365	mq
Verde attrezzato (Va)	3070	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde privato	0	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie fondiaria max	1400	mq
Lotti	2	n.
Superficie Utile Lorda max	600	mq
Edifici max	2	n.
Alloggi max	10	n.
Piani fuori terra max	3	n.
Piani interrati o seminterrati max	0	n.
Tipologia	libera
Altezza max a valle	9,8	m
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	vedi prescrizioni	m

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

LOTTO 1 - (L1)
	Superficie	Unità mis.
Superficie fondiaria max	840	mq
Superficie Utile Lorda residenziale max	360	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	6	n.
Tipologia	libera
Piani fuori terra max	3	n.
Piani interrati o seminterrati max	0	n.
Altezza max	9,80	m
LOTTO 2 - (L2)
	Superficie	Unità mis.
Superficie fondiaria max	560	mq
Superficie Utile Lorda residenziale max	240	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Piani fuori terra max	3	n.
Tipologia	libera
Piani interrati o seminterrati max	0	n.
Altezza max	9,80	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Sistema della viabilità e della sosta.

L'intervento prevede una nuova strada di accesso all'area produttiva che si svilupperà lungo il perimetro della scheda sul lato nord-est e una di servizio alle abitazioni al margine sud-ovest dei lotti dotata di un'opportuna area a parcheggio;

- Spazi pubblici e verde attrezzato.

Si prevede la riorganizzazione dell'area a margine a nord della scheda e dello spazio tra il parcheggio e la viabilità per l'area produttiva da destinarsi a verde pubblico attrezzato; lo spazio potrà ospitare oltre a spazi di relazione anche aree di gioco.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Per l'attuazione dell'intervento si prevede quanto segue:

- - Realizzazione di 2 edifici con tipologia libera; i nuovi fabbricati ortogonali a quello esistente, dovranno rispettare l'allineamento sui lati nord e sud; le distanze dai confini da osservare sono inoltre min 5,50 metri per il lotto 1 dal confine con il fabbricato esistente e min 5 metri per gli altri confini per entrambi i lotti;

- L'intervento di nuova edilizia residenziale convenzionata dovrà essere l'opportunità per l'applicazione e sperimentazione di tecnologie e materiali rivolti al risparmio e all'efficienza energetica. Tra gli obbiettivi vi è infatti quello di favorire la diffusione di esempi virtuosi di architettura energeticamente sostenibile a livello locale;

- Non sono previsti piani interrati e seminterrati; i posti auto coperti dovranno essere realizzati al piano terra.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

Dal punto di vista idraulico la zona di previsione si trova in prossimità di un tratto di reticolo idrografico PAI per il quale è stata richiesta l'eliminazione dalla Carta di tutela del territorio del Bacino Regionale Ombrone (vedi Tav. 5 allegata agli "Elementi per la valutazione degli aspetti idraulici"). La zona in oggetto si trova in classe 2 di pericolosità idraulica, pertanto si attribuisce una fattibilità I.2 per le previsioni edificatorie e I.1 per il verde.

L'area in oggetto è compresa nella classe 2 di pericolosità geomorfologica, pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica con normali vincoli G.2 alla zona con previsione edificatoria (edifici, parcheggio a raso e viabilità locale) e G.1 senza particolari limitazioni all'area destinata a verde.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nella zona di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3). Alla zona destinata a viabilità locale e a parcheggio a raso si assegna una fattibilità sismica S.2.

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

La scheda progetto prevede la costruzione di max quattro edifici residenziali in un terreno posizionato sul versante est della costa che scende dal crinale di via Fiorentina verso il fondovalle della Strada Fiume.

E' parte integrante dell'intervento la realizzazione di un parcheggio pubblico e di relazione di uso pubblico nell'area immediatamente più a nord dei lotti edificabili, così come la realizzazione e cessione di un'area a verde pubblico attrezzato e di un percorso pedonale che metta in relazione il nuovo insediamento con il parcheggio pubblico soprastante lungo via Fiorentina.

La strada di accesso al nuovo insediamento sarà realizzata utilizzando parte del piazzale del distributore dello Stellino. L'intervento di nuova edificazione è in parte destinato a residenze normali (R "residenze urbane permanenti"), in parte a residenze speciali (Ra "residenze speciali e collegi").

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	13525	mq
Dotazioni Pubbliche min	4475	mq
Verde privato	5540	mq
Superficie Fondiaria max	3510	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	1030	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/68 (Mbr)	320	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	1190	mq
Verde attrezzato (Va)	1935	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde di ambientazione (Vd)	3115	mq
Verde agricolo in ambito urbano (Ve)	2425	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	3510	mq
Lotti	4	n.
Superficie Utile Lorda max residenziale	1000	mq
Superficie Utile Lorda maxresidenz. speciale (Ra)	1000	mq
Edifici max	4	n.
Alloggi max edilizia residenziale R	14	n.
Posti letto max edilizia residenziale speciale Ra	30
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	libera
Altezza max	9,80	m
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	5	m

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

	Superficie	Unità mis.
LOTTO 1
Superficie Fondiaria max	868	mq
Superficie Utile Lorda maxresidenziale	500	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	7	n.
Tipologia	libera
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	9,80	m
LOTTO 2
Superficie Fondiaria max	882	mq
Superficie Utile Lorda max residenziale	500	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	7	n.
Tipologia	libera
Piani abitabili fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	9,80	m
LOTTO 3
Superficie Fondiaria max	880	mq
Superficie Utile Lorda max residenz. speciale (Ra)	500	mq
Edifici max	1	n.
Posti letto max edilizia residenziale speciale (Ra)	15	n.
Tipologia	libera
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	9,80	m
LOTTO 4
Superficie Fondiaria max	880	mq
Superficie Utile Lorda max residenz. speciale (Ra)	500	mq
Edifici max	1	n.
Posti letto max edilizia residenziale speciale (Ra)	15	n.
Tipologia	libera
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	9,80/td>	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di un parcheggio pubblico e di relazione di uso pubblico, nell'area a nord dei lotti, di 1.420 mq in totale;

- Realizzazione di una strada di accesso su via Fiorentina riducendo parte dell'esistente piazzale del distributore dello Stellino;

- Cessione e realizzazione di un'area a verde pubblico attrezzato, immediatamente a sud dei lotti, e di un percorso pedonale che metta a sistema i nuovi edifici residenziali, il verde pubblico e il soprastante parcheggio pubblico esistente in via Fiorentina.

Prescrizioni per il verde privato

- Come indicato sulla scheda grafica, deve essere mantenuta una fascia di verde di ambientazione lungo la Strada Fiume con impianto e integrazione di essenze arboree autoctone.

- Deve essere mantenuta una fascia di verde agricolo in ambito urbano, immediatamente a valle del parcheggio pubblico e di relazione di uso pubblico da realizzarsi, mantenendo e integrando le essenze arboree tipiche del paesaggio agrario senese.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Realizzazione di max 4 edifici residenziali di due piani fuori terra per un totale di 2.000 mq di SUL, di cui 1.000 mq di nuova edificazione residenziale e 1.000 mq di residenze speciali (Ra "residenze speciali e collegi"), corrispondenti a 30 posti letto. Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici o termici, pompe di calore, etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

- I lotti individuati come 1 e 2 accoglieranno i 1.000 mq di nuova edificazione (500 mq ciascuno);

- I lotti individuati come 3 e 4 accoglieranno i 1.000 mq di Ra (residenze speciali e collegi), corrispondenti a 30 posti letto (15 posti letto a lotto);

- L'intervento in oggetto, essendo in stretta vicinanza con il distributore e sfruttando, pur non a fini strettamente residenziali, parte marginale del piazzale attualmente adibito alla distribuzione carburanti, dovrà prevedere opportuna verifica delle condizioni igienico-sanitarie e delle rispondenze alla legislazione vigente in materia igienica e ambientale, e procedere a eventuale bonifica del sito;

- L'area di concentrazione volumetrica è situata su un terreno in pendenza in modo tale da favorire lo sfruttamento di un piano contro terra (seminterrato) da utilizzare per le autorimesse pertinenziali.

- La distanza dai confini è stabilita come da scheda grafica, ovvero entro l'area a concentrazione volumetrica, e comunque mai minore di ml 5.

- I piani e le altezze massime fuori terra sono:

1. 1) due piani fuori terra e altezza max 7,30 ml a monte;
2. 2) fino a tre piani (di cui uno seminterrato), con altezza max 9,80 ml a valle.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

La zona di intervento è compresa all'interno della classe di pericolosità idraulica 1, pertanto si attribuisce una fattibilità senza particolari limitazioni I.1 a tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, l'area in oggetto non è classificata come sensibile.

Relativamente all'aspetto geomorfologico è presente un'area in classe 3, che corrisponde al versante con pendenza > 35% che si affaccia verso la Strada Fiume. In tale zona si attribuisce fattibilità condizionata G.3, per cui la realizzazione degli edifici, della viabilità e del parcheggio a raso è subordinata all'esito di idonei studi geologici, geotecnici ed idrogeologici finalizzati alla verifica delle effettive condizioni di stabilità ed alla preventiva realizzazione degli eventuali interventi di messa in sicurezza. La zona destinata a verde ha tutta fattibilità G.1.

Sempre relativamente all'aspetto geologico si segnala la presenza, in prossimità dell'area in oggetto, di un ramo del Bottino di Fonte Gaia. A tale riguardo durante la campagna di indagini ed i rilievi preliminari all'esecuzione dell'opera occorrerà verificare che l'intervento non interferisca con i cunicoli sotterranei.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di concentrazione volumetrica, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento propone la riqualificazione di un'area situata al margine del nucleo storico di Taverne d'Arbia e delimitata a nord dal Raccordo autostradale Siena - Bettole, attualmente occupata in prevalenza da destinazioni d'uso ormai incongrue con il tessuto edilizio esistente e con la vocazione residenziale.

In tale ambito si prevede quindi la demolizione degli edifici che ospitano la segheria ed i locali accessori e la realizzazione di due edifici residenziali in linea, il completamento della viabilità locale ed un sistema di aree pubbliche, destinate a verde attrezzato, piazza e parcheggio, rivolto al quartiere.

Si prevede inoltre l'ampliamento delle pertinenze esistenti dell'asilo privato e dell'oratorio da destinare entrambe ad attività ludico e ricreative all'aperto.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	7648	mq
Dotazioni Pubbliche min	4385	mq
Verde privato	1298	mq
Superficie Fondiaria max	1965	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	1195	mq
Mobilità pedonale (Mh)	385	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	135	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	600	mq
Verde attrezzato (Va)	1795	mq
a - Servizi per l'istruzione di base (Sb)	80	mq
b- Servizi religiosi (Sg)	195	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde complementare (Vc) min	1298	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	1965	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda max	900	mq
di cui di recupero	900	mq
Edifici max	2	n.
Alloggi max	12	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	linea
Altezza max a valle	9,8	m
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	5	m

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

	Superficie	Unità mis.
LOTTO 1
Superficie Fondiaria max	1050	mq
Superficie Utile Lorda max	450	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	6	n.
Tipologia	linea
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	9,8	m
LOTTO 2
Superficie Fondiaria max	915	mq
Superficie Utile Lorda max	450	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	6	n.
Tipologia	linea
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	9,8	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di una strada di uso pubblico, a doppio senso di marcia, di collegamento della viabilità locale esistente tra via Buonaguida Lucari e via di Bigozzo; tale strada dovrà essere dotata lungo il lato sud di un marciapiede di 1,5 metri e di una fascia piantumata con essenze vegetali autoctone di almeno 1 metro, mentre sul lato nord di un'area per la sosta parallela, 2 metri per complessivi 15 posti auto circa. Lungo strada dovrà essere inoltre prevista, in continuità con la fascia per la sosta parallela, idonea area destinata alla stazione ecologica, opportunamente schermata con siepi ed alberature autoctone;

- Realizzazione di un'area a parcheggio pubblico e di uso pubblico per la sosta di relazione, antistante i nuovi edifici residenziali, gli stalli dovranno essere opportunamente ombreggiati con la piantumazione di essenze vegetali tipiche della stazione fitoclimatica locale e pavimentati con materiali naturali drenanti; eventuali opere di sostegno dovranno essere realizzate con sistemi a basso impatto ambientale tipo terre armate a faccia verde. I cipressi esistenti dovranno divenire elementi di progetto;

- Realizzazione di un'area a verde ad integrazione della pertinenza dell'asilo privato da destinare ad attività ludico e ricreative all'aperto;

- Ampliamento dell'area di pertinenza dell'oratorio da destinare ad attività ludico e ricreative all'aperto per la realizzazione di un campo sportivo polivalente;

- Realizzazione di un'area verde attrezzata ad integrazione delle dotazioni del quartiere che si costituisce come fascia di mitigazione ambientale e di riduzione dell'impatto acustico prodotto dal Raccordo autostradale Siena - Bettole; particolare attenzione dovrà essere prestata alla tutela ed al mantenimento del viale di cipressi esistente;

- Realizzazione di un'area pedonale (piazza), in testata agli edifici residenziali, attrezzata con arredo pubblico per la sosta pedonale ed il relax e dotata di aree verdi alberate con essenze autoctone, dovranno inoltre essere preservati i cipressi esistenti;

- Realizzazione di un percorso pedonale, di uso pubblico, di collegamento fra il sagrato della chiesa ed il previsto sistema di spazi pubblici;

- Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

Prescrizioni per il verde privato

- Area dove si prevede la rinaturalizzazione del terreno con la piantumazione di essenze vegetali autoctone per la costituzione di un'area boscata di mitigazione ambientale e di riduzione dell'impatto acustico prodotto dal Raccordo autostradale Siena - Bettole sui nuovi edifici residenziali; in particolare dovrà essere garantita una fascia alberata in filari, della profondità minima di 10 metri, parallela alla strada.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Realizzazione di due edifici residenziali per un totale di 12 alloggi, come completamento del tessuto edilizio esistente. La progettazione dovrà rispettare il carattere tipologico e formale del costruito favorendo l'articolazione volumetrica e l'uso di sistemi tecnologici idonei al risparmio energetico. Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia. Eventuali opere di sostegno dovranno essere realizzate con sistemi a basso impatto ambientale tipo terre armate a faccia verde. Potrà essere previsto un accesso ed un'autorimessa interrata comune ai due edifici residenziali.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e della pericolosità geomorfologica 2; pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica G.2 alla zona con previsione edificatoria (edifici e parcheggio a raso) e G.1 all'area destinata a verde, mentre la fattibilità idraulica è I.1 per tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nella zona di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

Realizzazione di un centro commerciale in zona di Cerchiaia, in prossimità della rotatoria prevista tra strada Massetana Romana e Strada dei Tufi.

L'intervento si inserisce nell'ambito del completamento della zona commerciale ed artigianale che si sviluppa lungo l'asse di strada di Cerchiaia e costituirà la nuova testata d'accesso all'area.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	12.670	mq
Dotazioni Pubbliche min	2.900	mq
Superficie Fondiaria max	11.655	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	1015	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	1885	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde privato	0	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	11.655	mq
Superficie coperta max	4.715	mq
Superficie di vendita max (TCC)	4.715	mq
Edifici max	1
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	libera
Altezza max a valle	11	m
Distanza dai confini	vedi prescrizioni	m
Distanza dalla strada	vedi prescrizioni	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

Realizzazione di una strada di uso pubblico a servizio del centro commerciale, a doppio senso di marcia che dovrà essere dotata su almeno un lato di un marciapiede di 1,5 metri e, limitatamente alla parte che si affaccia sulla superficie fondiaria, di una fascia piantumata con essenze vegetali autoctone di almeno 3 metri.

Tale viabilità costituirà la prosecuzione del segmento esistente che si innesta nella rotatoria in strada di Cerchiaia e sostituirà funzionalmente il tratto di strada Massetana Romana che attualmente attraversa il lotto di progetto.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Realizzazione di un edificio a destinazione commerciale (centro commerciale) con superficie di vendita complessiva massima pari a 4715 mq.

L'edificazione dovrà rispettare le seguenti distanze dai confini: 40 m dalla corsia ovest della E78 Grosseto-Fano (attualmente in fase di progettazione da parte dell'ANAS), 20 m dalla rotatoria prevista tra la S.P. Traversa Romana Grossetana nº6 e strada di Cerchiaia e 10 m dai restanti confini del lotto.

I parcheggi relativi agli standard urbanistici e quelli per la sosta di relazione, di cui all'art.40 delle NTA, potranno essere realizzati a raso e nel piano interrato dell'edificio all'interno del lotto; in alternativa a detto piano interrato, i parcheggi potranno essere realizzati sopra la copertura dell'edificio, in tal caso l'altezza massima dell'edificio potrà essere di 14 m. Tale copertura dovrà ospitare gli impianti tecnologici per l'utilizzo delle fonti rinnovabili di energia (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia; qualora sia prevista in piano dovrà essere dotata anche di un manto erboso praticabile (tetto giardino).

La progettazione dovrà garantire, per tutte le aree a parcheggio a raso previste, l'uso di materiali naturali e permeabili almeno per le aree di sosta (posti auto) e zone alberate per l'ombreggiamento e la mitigazione ambientale; ad integrazione delle alberature potranno essere previste delle strutture leggere (legno, metallo etc.) quale copertura degli autoveicoli e sede di impianti per lo sfruttamento delle energie rinnovabili.

Il lotto dovrà essere delimitato verso l'interno da una fascia alberata, della profondità minima di 3 metri, per la piantumazione di essenze vegetali autoctone (alberature e siepi).

Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere. Eventuali opere di sostegno, dovranno essere previste a basso impatto ambientale (terre armate a faccia verde etc.).

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 2 pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità idraulica con normali vincoli I.2 per tutte le destinazioni d'uso.

Tutta l'area ricade in classe di pericolosità geomorfologica 2; pertanto, nonostante l'intervento sia di dimensioni importanti, si attribuisce fattibilità geomorfologica con normali vincoli G.2 a tutte le previsioni.

Il progetto edilizio dovrà comunque essere coerente con gli esiti delle indagini ambientali eseguite nell'area di previsione.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nella zona di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento si configura come un trasferimento di SUL derivante dalla demolizione di fabbricati incongrui in zona agricola, pertanto l'edificazione è condizionata alla rimozione dei manufatti di cui all'AR48 - CHIOSTRO. Tale intervento si inserisce in un'area urbana già consolidata, tra la SGC Siena-Bettolle e l'edificato esistente lungo via Principale.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	3800	mq
Dotazioni Pubbliche min	1870	mq
Verde Privato	430	mq
Superficie Fondiaria max	1500	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità Locale (Ma)	365	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/68 (Mbr)	210	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	940	mq
Verde attrezzato (Va)	355	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde di ambientazione (Vd) min	430	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria	1500	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda max	1050	mq
Edifici max	2	n.
Alloggi max	14	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	libera
Altezza max	7,30	m
Distanza dai confini	5 (vedi prescrizioni)	m
Distanza dalla strada	5	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Cessione e realizzazione di un' area a verde pubblico attrezzato.

- Realizzazione di una strada di acceso e servizio al lotto e relativa area a parcheggio pubblico.

- Realizzazione di un parcheggio di relazione di uso pubblico.

Prescrizioni per il verde privato

- E' da prevedersi l'impianto di essenze arboree autoctone nella realizzazione di una fascia di ambientazione immediatamente a nord del lotto, in modo da creare una schermatura di verde (fascia alberata) tra le abitazioni e la Siena-Bettolle. Nella realizzazione dell'intervento è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Realizzazione di uno o due edifici per un totale di max 14 alloggi. Le coperture potranno essere a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari, fotovoltaici o termici, pompe di calore, etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

- La distanza dai confini è stabilita come da scheda grafica, ovvero entro l'area a concentrazione volumetrica, e comunque mai minore di ml 5, salvo nel lato nord del lotto dove si potrà costruire in aderenza all'area a parcheggio di uso pubblico.

- Sono previsti due piani fuori terra e un'altezza max di 7,30 ml.

- L'edificazione è condizionata alla preventiva demolizione dei fabbricati incongrui in zona agricola di cui all'AR48 - CHIOSTRO.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e della pericolosità geomorfologica 2; pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica G.2 alla zona con previsione edificatoria (edifici e parcheggio a raso) e G.1 all'area destinata a verde, mentre la fattibilità idraulica è I.1 per tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nella zona di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento prevede il completamento dell'area ad edilizia residenziale del nuovo insediamento di Coroncina-Cerchiaia. Il lotto edificabile conclude tale area mettendo a sistema in un definitivo continuum lungo strada il nuovo quartiere; l'intervento prevede inoltre la realizzazione di un verde pubblico attrezzato, di un nuovo parcheggio nonché la definitiva sistemazione di quello già iniziato con il precedente insediamento residenziale.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	4260	mq
Dotazioni Pubbliche min	1270	mq
Verde privato	1150	mq
Superficie Fondiaria max	1840	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Parcheggio di cui al D.M. 1444/68 (Mbr)	145	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	855	mq
Verde attrezzato (Va)	270	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde di ambientazione (Vd) min	1150	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	1840	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda max	950	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	13	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	linea
Altezza max	9,80	m
Distanza dai confini	5 (vedi prescrizioni)	m
Distanza dalla strada	5	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di un nuovo parcheggio lungo strada; sistemazione definitiva del parcheggio già realizzato con il precedente intervento residenziale limitrofo;

- Cessione e realizzazione un'area a verde pubblico attrezzato tra il lotto e il nuovo parcheggio, con una fascia alberata lungo strada.

Prescrizioni per il verde privato

- E' da prevedersi l'impianto di essenze arboree autoctone, con la realizzazione di una piccola area boscata, in modo da migliorare la stabilità del pendio. Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Realizzazione di un edificio residenziale in linea per un totale di max 13 alloggi, con accesso carrabile collocato a sud-ovest del lotto, lungo la strada di lottizzazione già esistente. Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

- L'area di concentrazione volumetrica si addossa alla scarpata in modo tale da suggerire lo sfruttamento di un piano contro terra a parcheggio pertinenziale.

- La distanza dai confini è stabilita come da scheda grafica, ovvero entro l'area a concentrazione volumetrica, e comunque mai minore di ml 5, eccezion fatta per il lato confinante con il lotto residenziale già realizzato (lato ovest) dove la distanza dai confini è stabilita in ml 10, ed il lato a valle (nord), dove la distanza dai confini è stabilita in ml 8.

- I piani e le altezze fuori terra sono specificate nella sezione indicativa:

1. 1) due piani fuori terra e altezza max 7,30 ml nella parte a monte della scarpata (lato strada);
2. 2) fino a tre piani fuori terra max, con altezza max 9,80 ml a valle della scarpata.

Schema progettuale Sezione dell'intervento

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità idraulica I.1 per tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Relativamente alla pericolosità geomorfologica è presente un'area classificata come PFE in corrispondenza della scarpata a valle di Via della Fornace, dove è previsto un parcheggio a raso. La pendenza di questo tratto di versante può essere dovuta anche all'accumulo di materiale di riporto all'epoca in cui era in attività la fornace. Per tale zona si attribuisce una fattibilità G.3, ovvero durante le indagini geognostiche preliminari all'attività edilizia si prescrive di verificare l'eventuale presenza e spessore del materiale di riporto. Nella zona destinata a verde si attribuisce una fattibilità G.1, mentre nell'area destinata a superficie fondiaria e parcheggio a raso si attribuisce una fattibilità G.2.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento prevede il completamento dell'area ad edilizia residenziale situata sul versante sud-ovest del pendio che scende dal crinale della Cassia-Coroncina verso la valle della zona artigianale-commerciale di Cerchiaia.

I 4 lotti sono situati all'inizio del pendio, in continuità con gli insediamenti residenziali esistenti; le dotazioni pubbliche sono individuate nella realizzazione di due parcheggi e un'area a verde attrezzato e, per quanto riguarda la mobilità, il collegamento di quella esistente con l'area a parcheggio frontistante i lotti 1 e 2, in sua prosecuzione (sul tracciato già esistente a sterro) un percorso pedonale che si ricolleghi alla zona di Cerchiaia in prossimità del campo sportivo.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	16100	mq
Dotazioni Pubbliche min	4655	mq
Verde Privato	3245	mq
Superficie Fondiaria max	8200	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità Locale (Ma)	320	mq
Viabilità pedonale (Mh)	430	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/68 (Mbr)	380	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	1170	mq
Verde attrezzato (Va)	2355	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde agricolo in ambito urbano (Ve) min	3245	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	8200	mq
Lotti	4	n.
Superficie Utile Lorda max	2500	mq
Edifici max	4	n.
Alloggi max	34	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	linea
Altezza max	7,30	m
Distanza dai confini	5 (vedi prescrizioni)	m
Distanza dalla strada	5	m

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

	Superficie	Unità mis.
LOTTO 1
Superficie Fondiaria max	1430	mq
Superficie Utile Lorda max	300	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Tipologia	quadrifamiliare
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	7,30	m
LOTTO 2
Superficie Fondiaria max	1520	mq
Superficie Utile Lorda max	300	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Tipologia	quadrifamiliare
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	7,30	m
LOTTO 3
Superficie Fondiaria max	2580	mq
Superficie Utile Lorda max	950	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	13	n.
Tipologia	linea
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	7,30	m
LOTTO 4
Superficie Fondiaria max	2670	mq
Superficie Utile Lorda max	950	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	13	n.
Tipologia	linea
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	7,30	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione e cessione di una nuova viabilità carrabile di collegamento tra quella esistente ed il parcheggio frontistante i lotti 1 e 2, in sua prosecuzione (sul tracciato già esistente a sterro), di un percorso pedonale che si ricolleghi alla zona di Cerchiaia in prossimità del campo sportivo;

- Realizzazione e cessione di un tratto del percorso pedonale che dalla viabilità carrabile si ricollega a quello della limitrofa scheda TU031;

- Realizzazione di un nuovo parcheggio pubblico e di relazione di uso pubblico lungo strada davanti ai lotti 3 e 4 e di un altro davanti ai lotti 1 e 2;

- Cessione e realizzazione un'area a verde pubblico attrezzato in prossimità del parcheggio davanti ai lotti 1 e 2, nonché di due ulteriori aree a valle dei lotti edificabili; è previsto inoltre che lungo il percorso pedonale tra i lotti siano impiantate alberature di alto fusto in essenze autoctone in modo da creare così un viale alberato.

Prescrizioni per il verde privato

- E' da prevedersi l'impianto di una superficie di uliveto di almeno 3000 mq e la realizzazione di una piccola fascia boscata immediatamente a valle dei lotti, in modo da migliorare la stabilità del pendio. Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Realizzazione di due edifici di max 4 alloggi ciascuno nei lotti 1 e 2. Realizzazione di due edifici di max 13 alloggi ciascuno, con accesso carrabile collocato a nord-ovest del lotto, lungo la strada da realizzare sul tracciato già esistente, e sfruttando così la parte contro terra a monte per realizzare le autorimesse interrate. Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

- I lotti 3 e 4 sono situati su un'area già adibita a attività artigianale, la demolizione delle relative volumetrie è quindi propedeutica alla realizzazione del presente intervento. L'accesso carrabile al lotto 4 avverrà dalla mobilità pubblica attraverso il lotto 3.

- Per quanto riguarda gli edifici quadrifamiliari (lotti 1 e 2), la distanza dai confini è stabilita come da scheda grafica, ovvero entro l'area a concentrazione volumetrica, e comunque mai minore di ml 5, eccezion fatta per il lato sud-ovest dove la distanza dai confini è stabilita in ml 10.

- Per quanto riguarda gli edifici in linea (lotti 3 e 4), la distanza dai confini è stabilita come da scheda grafica, ovvero entro l'area a concentrazione volumetrica, e comunque mai minore di ml 10, eccezion fatta per il lato nord-est, confinante con il parcheggio di progetto lungo la strada attuale, dove la distanza dai confini è stabilita in ml 5.

- I piani e le altezze fuori terra sono:

1. 1) due piani fuori terra e altezza max 7,30 ml nella parte a monte della scarpata (lato strada);
2. 2) fino a tre piani fuori terra max (uno seminterrato), con altezza max 9,80 ml a valle della scarpata.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1, pertanto si attribuisce una fattibilità I.1.

Relativamente alla pericolosità geomorfologica la zona di intervento ricade in classe 2 e 3, ma dato che quest'ultima interessa solo in minima parte una zona destinata a parcheggio a raso, a verde ed a superficie fondiaria, si ritiene adeguato attribuire fattibilità con normali vincoli G.2 a tutta l'area, ad eccezione della porzione prevista a verde, dove si attribuisce fattibilità senza particolari limitazioni G.1.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico.

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

prevede la realizzazione di un completamento di quattro edifici quadrifamiliari con relative opere di urbanizzazione, tra cui una strada di accesso e di servizio all'area..

Questo completamento a carattere residenziale tende a chiudere e ricucire la parte finale, a sud, degli insediamenti della Coroncina subito a valle del crinale della Cassia.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	16380	mq
Dotazioni Pubbliche min	7505	mq
Verde Privato	5140	mq
Superficie Fondiaria max	3735	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità Locale (Ma)	2965	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/68 (Mbr)	180	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	1260	mq
Verde attrezzato (Va)	3100	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde di ambientazione (Vd) min	865	mq
Verde agricolo in ambito urbano (Ve) min	4275	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	3735	mq
Lotti	4	n.
Superficie Utile Lorda max	1200	mq
Edifici max	4	n.
Alloggi max	16	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	quadrifamiliare
Altezza max	7,30	m
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	7	m

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

	Superficie	Unità mis.
LOTTO 1
Superficie Fondiaria max	945	mq
Superficie Utile Lorda max	300	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Tipologia	quadrifamiliare
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	7,30	m
LOTTO 2
Superficie Fondiaria max	945	mq
Superficie Utile Lorda max	300	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Tipologia	quadrifamiliare
Piani abitabili fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	7,30	m
LOTTO 3
Superficie Fondiaria max	970	mq
Superficie Utile Lorda max	300	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Tipologia	quadrifamiliare
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	7,30	m
LOTTO 4
Superficie Fondiaria max	875	mq
Superficie Utile Lorda max	300	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Tipologia	quadrifamiliare
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	7,30	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di una nuova viabilità davanti interna che permetta l'accesso ai lotti e crei un anello con la strada esistente (Via...); la nuova viabilità ricollocherà leggermente più a sud l'ingresso alla Cassia, spostando di conseguenza subito a nord l'area esistente a parcheggio.

- Realizzazione di un nuovo parcheggio pubblico e di relazione di uso pubblico lungo la nuova viabilità, subito all'inizio prima dei lotti residenziali;

- Cessione e realizzazione un'area a verde pubblico attrezzato messa a sistema con i nuovi parcheggi ed i lotti, all'interno dell'anello della viabilità.

- Allargamento della Via... e realizzazione di un relativo parcheggio confinante con il verde pubblico di progetto.

- Cessione e realizzazione di un'ulteriore area a verde pubblico pubblico e di relazione di uso pubblico a sud degli interventi di nuova residenza.

Prescrizioni per il verde privato

- E' da prevedersi l'impianto di essenze arboree autoctone, con la realizzazione di una piccola fascia boscata immediatamente a valle dei lotti, in modo da migliorare la stabilità del pendio. Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Realizzazione di 4 edifici di max 4 alloggi. Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

- La distanza dai confini è stabilita come da scheda grafica, ovvero entro l'area a concentrazione volumetrica, e comunque mai minore di ml 5, eccezion fatta per i lati confinanti con l'anello della viabilità, dove la distanza dai confini è stabilita in ml 10.

- I piani e le altezze fuori terra sono:

1. 1) due piani fuori terra e altezza max 7,30 ml nella parte a monte della scarpata (lato strada);
2. 2) fino a tre piani fuori terra max (uno seminterrato), con altezza max 9,80 ml a valle della scarpata.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e della pericolosità geomorfologica 2; pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica G.2 alla zona con previsione edificatoria (edifici, parcheggio a raso e viabilità locale) e G.1 all'area destinata a verde, mentre la fattibilità idraulica è I.1 per tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

Realizzazione di un complesso residenziale a consolidamento dell'insediamento di Costalpino in un'area situata tra l'edificato esistente e la nuova strada che modifica in parte il tracciato originario della Statale Senese Aretina (n.73) di Ponente. L'intervento propone inoltre l'incremento delle dotazioni pubbliche di Costalpino con la realizzazione di un parcheggio pubblico, di un'area a verde attrezzato e con la valorizzazione dei lavatoi storici.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	32845	mq
Dotazioni Pubbliche min	14190	mq
Verde privato	11915	mq
Superficie Fondiaria max	6740	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	2115	mq
Mobilità pedonale (Mh)	230	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	460	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	1695	mq
Verde attrezzato (Va)	9580	mq
Servizi (S)	110	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde ambientazione (Vd) min	11915	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	6740	mq
Lotti	4	n.
Superficie Utile Lorda max	3000	mq
Edifici max	4	n.
Alloggi max	42	n.
Piani fuori terra max	3 vedi Tab. 5	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	linea
Altezza max a valle	9,8	m
Altezza max a monte	7,3	m
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	5	m

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

	Superficie	Unità mis.
LOTTO 1
Superficie Fondiaria max	1350	mq
Superficie Utile Lorda max	450	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	8	n.
Tipologia	linea
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	9,8	m
Altezza max a monte	7,3	m
LOTTO 2
Superficie Fondiaria max	1785	mq
Superficie Utile Lorda max	750	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	10	n.
Tipologia	linea
Piani fuori terra max	3	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	9,8	m
Altezza max a monte	7,3	m
LOTTO 3
Superficie Fondiaria max	1875	mq
Superficie Utile Lorda max	900	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	12	n.
Tipologia	linea
Piani fuori terra max	3	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	9,8	m
Altezza max a monte	7,3	m
LOTTO 4
Superficie Fondiaria max	1730	mq
Superficie Utile Lorda max	900	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	12	n.
Tipologia	linea
Piani fuori terra max	3	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	9,8	m
Altezza max a monte	7,3	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di una strada di uso pubblico, a doppio senso di marcia, a servizio del complesso residenziale collegata alla Statale Senese Aretina (n.73) di Ponente in prossimità dell'incrocio che conduce all'Ippodromo di Pian delle Fornaci; tale strada, con carreggiata di almeno 6,5 metri di larghezza, dovrà essere dotata lungo il lato nord di un'ulteriore area per la sosta parallela, almeno 2 metri per complessivi 45 posti auto circa e lungo quello sud di un marciapiede di almeno 1,5 metri. Lungo strada dovrà essere inoltre prevista, in continuità con la fascia per la sosta parallela, idonea area destinata alla stazione ecologica, opportunamente schermata con siepi ed alberature autoctone;

- Realizzazione di un'area a parcheggio pubblico e di uso pubblico per la sosta di relazione, in testata ai nuovi edifici residenziali, messa a sistema con quella esistente situata più a monte; la progettazione dovrà quindi garantire un collegamento pedonale fra i due parcheggi e l'area attrezzata. Gli stalli dovranno essere opportunamente ombreggiati con la piantumazione di essenze vegetali autoctone e pavimentati con materiali naturali drenanti; eventuali opere di sostegno dovranno essere realizzate con sistemi a basso impatto ambientale (terre armate a faccia verde etc.) e privilegiare la sistemazione del suolo a terrazzamenti;

- Realizzazione di un sistema di aree verdi attrezzate con percorsi pedonali, arredo urbano per la sosta ed il relax, che si sviluppano lungo tutto il fronte nord dell'insediamento esistente fino al margine sud est della Statale Senese Aretina (n.73) di Ponente, nell'area dei lavatoi storici. In tali aree le alberature esistenti dovranno essere integrate con l'impianto di ulivi disposti a filari;

- Realizzazione di un percorso pedonale alberato di uso pubblico (larghezza minima 5 metri) di separazione fra i vari lotti e di collegamento fra il marciapiede della nuova strada di lottizzazione, il parco attrezzato, il contesto costruito e la Statale Senese Aretina (n.73) di Ponente in prossimità dell'incrocio che conduce a San Rocco a Pilli;

- Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

- Riqualificazione e valorizzazione dei lavatoi storici e dell'area di pertinenza prevedendone il loro completo recupero e fruibilità pubblica;

- L'edificazione è condizionata all'intervento di compensazione inerente la realizzazione, da parte dei lottizzanti, del nuovo tratto stradale in variante dell'originario tracciato della Statale Senese Aretina (n.73) di Ponente che si snoda da Pian delle Fornaci fino alla prevista rotatoria in prossimità delle ultime propaggini dell'abitato di Costalpino. La progettazione delle opere stradali dovrà comprendere oltre alla sede stradale anche le necessarie opere d'arte e la risoluzione di eventuali interferenze. La rotatoria di innesto sulla Statale Senese Aretina (n.73) di Ponente avrà raggio esterno di almeno 25 m, oltre i marciapiedi di almeno 2.00 m; dovrà essere garantita la continuità dei percorsi pedonali e la sicurezza degli attraversamenti in ogni direzione a da ogni lato delle strade. La piattaforma stradale sarà costituita da una sezione tipo C ai sensi del Decreto Min. Infr. Trasp. 5/11/2001, con corsie di 3.75 m, banchine di 0.50 m e marciapiedi di almeno 1.50 m.

Prescrizioni per il verde privato

- Area dove si prevede la rinaturalizzazione del terreno con la piantumazione di essenze vegetali autoctone per la costituzione di un'ampia area boscata di mitigazione ambientale e di riduzione dell'impatto acustico prodotto dal nuovo raccordo stradale di rettifica del tracciato della Statale Senese Aretina (n.73) di Ponente. Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

SEZIONE IV A) - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Realizzazione di quattro edifici residenziali per un totale di 42 alloggi, come consolidamento del tessuto edilizio esistente. In considerazione dell'acclività del terreno la progettazione degli edifici dovrà garantire l'articolazione volumetrica digradante a valle e l'uso di sistemi tecnologici idonei al risparmio energetico. Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia. Potranno essere previsti un accesso ed un'autorimessa interrata comune a due o più edifici residenziali. Eventuali opere di sostegno dovranno essere realizzate con sistemi a basso impatto ambientale (terre armate a faccia verde etc.).

SEZIONE IV B) - Prescrizioni per la perequazione urbanistica

Dei 42 alloggi realizzabili, almeno 8, localizzati nel lotto 1, dovranno essere destinati a residenza a carattere sociale (edilizia convenzionata) mediante apposita convenzione da stipulare con l'Amministrazione Comunale. Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e della pericolosità geomorfologica 2; pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica G.2 alla zona con previsione edificatoria (edifici, parcheggio a raso e viabilità locale) e G.1 all'area destinata a verde ed alla mobilità pedonale, mentre la fattibilità idraulica è I.1 per tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area destinata a superficie fondiaria, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

Nuova edificazione di un complesso per varie attività quali sale cinematografiche, impianti sportivi al coperto, spazi attrezzati per la salute ed il benessere, artigianato di servizio, esercizi di vicinato, ristorante e bar.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	8210	mq
Dotazioni Pubbliche min	6340	mq
Verde privato	0	mq
Superficie Fondiaria max	2470	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità principale (Mz)	535	mq
Viabilità locale (Ma)	435	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	2100	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	3640	mq
Parcheggio coperto di uso pubblico (Mbs)	600	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde privato	0	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie fondiaria max	2470	mq
Lotti	1	n.
Edifici	1	n.
Superficie Utile Lorda max	5400	mq
di cui di artigianto di servizio (IS)e servizi alla persona	2200	mq
di cui di esercizi di vicinato- ristoranti, bar (Tc1)	1500	mq
di cui uffici privati, studi professionali e sedi di associazioni, punti di informazione (Tb1)	600	mq
di cui di servizi culturali (Se)	1100	mq
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max (IS, Tc1, Se)	1	n.
Piani interrati o seminterrati max destinati a parcheggio coperto (Mbs)	2	n.
Tipologia	libera
Altezza max - lato strada massetana	12,0	m
Altezza max - lato tangenziale	8,0	m
Distanza dai confini	vedi prescrizioni	m
Distanza dalla strada	vedi prescrizioni	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Realizzazione di un parcheggio privato di uso pubblico di superficie minima pari a 6340 mq, per non meno di 210 posti auto. Tale parcheggio potrà essere realizzato a raso e in parte interrato (max due livelli) nella porzione del lotto prospiciente la strada Massetana Romana.

In aggiunta alla vegetazione prescritta dall'art. 109 del RU, dovrà essere piantumato un filare di alberi di rapido accrescimento e forma colonnare (ad esempio populus alba) lungo i margini interni del lotto, nonché un doppio filare di specie quercine lungo la via Massetana.

La progettazione delle superfici a parcheggio, dovrà garantire l'uso di materiali naturali e permeabili almeno per le aree di sosta (posti auto). Inoltre dovranno essere previsti opportuni spazi pedonali.

L'uso pubblico, le modalità di gestione delle aree esterne adibite a parcheggio. la viabilità e le opere d'urbanizzazione dell'intera area saranno definiti da un'apposita convenzione.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Intervento unitario per la realizzazione di un edificio su 3 livelli: due fuori terra e uno seminterrato con affaccio verso la Tangenziale. All'interno dell'edificio dovranno essere realizzate non meno di due sale cinematografiche per un minimo di 200 posti ciascuna.

Il dislivello del terreno potrà essere utilizzato per la realizzazione di un parcheggio interrato (max 2 livelli).

L'edificio dovrà rispettare le seguenti distanze minime: 15 dal confine (lato sud-est), 12 dalla strada di lottizzazione (lato nord-ovest), 12 dalla strada Massetana Romana.

Gli esercizi di vicinato, i bar, i ristoranti e le attività di artigianato e di servizio complessivamente non dovranno superare il 70% della SUL totale.

In considerazione delle attività previste è consigliabile l'inserimento di impianti per la captazione delle fonti di energia rinnovabile per compensare l'elevato consumo energetico.

Schema progettuale Sezione dell'intervento

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto ricade in gran parte in classe 2 di sensibilità degli acquiferi, pertanto, durante durante l'esecuzione delle indagini geognostiche, dovrà essere accertata la tipologia dei terreni presenti e dovranno essere eseguite misure piezometriche, al fine di verificare quanto previsto dal PTCP vigente e recepito all'art. 164 delle NTA.

Nell'area in oggetto è presente la classe di pericolosità idraulica 1 e 2, pertanto si attribuisce fattibilità I.1 e I.2. Relativamente alla pericolosità geomorfologica l'intera area di intervento fa parte della classe 2, pertanto si attribuisce G.2 a tutte le previsioni.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento prevede la riqualificazione dell'area attualmente adibita a distributore, sistemando il piazzale a parcheggio con opportune alberature ed arredi urbani.

Il lotto edificabile, da destinarsi a direzionale e/o commerciale a piano terra, e a residenza al piano primo (con parcheggi pertinenziali al piano seminterrato), si attesta al di sotto del piazzale, dalla quota del terreno sottostante, ed in aderenza al relativo muro a retta.

L'intero intervento dovrà occuparsi anche del percorso pedonale da realizzare a valle, in modo tale da ottenere una continuità di attraversamento e fruibilità pubblica.

È integrata con questo sistema di percorrenza pedonale un'area da destinare a verde pubblico attrezzato.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	21875	mq
Dotazioni Pubbliche min	6280	mq
Verde privato	14160	mq
Superficie Fondiaria max	1435	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Mobilità Pedonale (Mh)	880	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/68 (Mbr)	425	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	1150
Verde attrezzato (Va)	3825	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde agricolo in ambito urbano (Ve)	14160	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	1435	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda max residenziale	650	mq
Superficie Utile Lorda max direzionale - commerciale (Tb1, Tb2, Tc1)	650	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	8
Piani fuori terra max	2	n.
Piani seminterrati max	1	n.
Tipologia	libera
Altezza max	9,80	m
Distanza dai confini	5 (vedi prescrizioni)	m
Distanza dalla piazza-parcheggio	in aderenza	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Sistemazione dell'attuale area del distributore a piazzale/parcheggio pubblico e di relazione di uso pubblico, con opportune alberature ed arredi urbani, per una superficie complessiva di 1355 mq;

- Realizzazione di un percorso pubblico pedonale che, in continuità con il precedente tratto (che realizzerà il comune) proveniente dalla rotatoria a nord, prosegua verso sud riallacciandosi a quello in previsione nella Scheda di Indirizzo Progettuale n. 027;

- Cessione e realizzazione di un'area a verde pubblico attrezzato, una adiacente al parcheggio, l'altra più a sud, lungo il percorso pedonale pubblico.

Prescrizioni per il verde privato

- Integrazione dell'area boscata a nord e della fascia ripariale a sud con essenze arboree autoctone.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Realizzazione di un edificio destinato a direzionale e/o commercio al piano terra (per un totale di 650 mq di SUL) e a residenza al piano primo (per un totale di 650 mq di SUL). Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

- Le attività commerciali ammesse sono esclusivamente gli esercizi di vicinato (Tc1).

- Le attività direzionali ammesse sono: uffici privati e studi professionali (Tb1); agenzie o sportelli bancari, agenzie assicurative, immobiliari e similari (Tb2).

- L'area di concentrazione volumetrica si addossa alla scarpata in modo tale da favorire lo sfruttamento di un piano contro terra (seminterrato) da sfruttare per le autorimesse pertinenziali.

- L'accesso all'edificio sarà previsto direttamente in quota con il piazzale/parcheggio, al piano strada; tale accesso dovrà essere garantito da una piccola semicorte di libero e pubblico accesso. Tale da distribuire gli ingressi alle singole unità, e con una scala che metta in comunicazione il piano strada/parcheggio con il piano soprastante (residenziale).

- La distanza dai confini è stabilita come da scheda grafica, ovvero entro l'area a concentrazione volumetrica, e comunque mai minore di ml 5, eccezion fatta per il lato confinante con il parcheggio dove è possibile costruire in aderenza il piano contro terra addossato alla scarpata, e per il lato sud dove si deve tenere una distanza di almeno ml 8 dal passaggio pedonale e ml 10 dal confine.

- Al piano terra, in quota con il parcheggio, in adiacenza dell'accesso con scala pubblica, dovrà essere mantenuta una quota parte della superficie a uso pubblico ed aperta, a generare un affaccio sulla vallata.

- I piani e le altezze fuori terra sono specificate nella sezione indicativa:

1. 1) due piani fuori terra e altezza max 7,30 ml nella parte a monte della scarpata;
2. 2) fino a tre piani fuori terra max, con altezza max 9,80 ml a valle della scarpata.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto si trova in pericolosità idraulica 1, pertanto si attribuisce fattibilità senza particolari limitazioni I.1 a tutte le previsioni.

Dal punto di vista geomorfologico nella zona destinata a verde ed a mobilità pedonale si attribuisce fattibilità senza particolari limitazioni G.1, anche se la zona di verde agricolo rientra in parte nella PFE. La restante area di intervento, ricadendo totalmente in classe 2 di pericolosità, ha fattibilità con normali vincoli G.2.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).

Dal punto di vista ambientale dovranno essere eseguite le opportune verifiche, così come previsto dall'art. 173 delle NTA.

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

Realizzazione di n. 4 edifici in un'area in fregio a Via del Vecchietta. L'intervento si inserisce nell'ambito del potenziamento del quartiere di Ravacciano. Lo stesso consentirà di dotare il quartiere di un'area a verde e aumentare la dotazione di parcheggi nella zona.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	7875	mq
Dotazioni Pubbliche min	5405	mq
Verde privato	0	mq
Superficie Fondiaria max	2470	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	295	mq
Mobilità pedonale (Mh)	580	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	220	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	1080	mq
Verde attrezzato (Va)	4105	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde privato	0	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie fondiaria max	2470	mq
Lotti	2	n.
Superficie Utile Lorda max	1500	mq
Edifici max	4	n.
Alloggi max	20	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati	1	n.
Tipologia	a blocco quadrifiamiliare e linea
Altezza max a valle	9,8	m
Altezza max a monte (livello stradale)	7,0	m
Distanza dai confini	vedi prescrizioni	m
Distanza dalla strada	vedi prescrizioni	m

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

	Superficie	Unità mis.
LOTTO 1
Superficie Fondiaria max	1470	mq
Superficie Utile Lorda residenziale max	900	mq
Edifici max	2	n.
Alloggi max	12	n.
Piani abitabili fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati	2	n.
Tipologia	a blocco quadrifiamiliare e linea
Altezza max a valle	9,8	m
Altezza max a monte (livello stradale)	7,0	m
LOTTO 2
Superficie Fondiaria max	1000	mq
Superficie Utile Lorda residenziale max	600	mq
Edifici max	2	n.
Alloggi max	8	n.
Piani abitabili fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati	2	n.
Tipologia	a blocco quadrifiamiliare
Altezza max a valle	9,8	m
Altezza max a monte (livello stradale)	7,0	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

Riorganizzazione della sosta e della mobilità pedonale lungo via del Vecchietta, con la previsione di un parcheggio in linea, di uno a pettine, affiancati da un percorso pedonale, e la realizzazione di un parcheggio a raso in struttura. Questo sarà di uso pubblico al primo livello e destinato a parcheggi pertinenziali di uso privato al livello seminterrato. La struttura dovrà essere arretrata dai confini degli edifici adiacenti di un minimo di 4 metri. In questo spazio si prevedono dei camminamenti pedonali di accesso ai 2 livelli del parcheggio e alla fascia di verde che delimita verso nord l'intero intervento. In tale area che rappresenterà un'integrazione della dotazione di verde pubblico del quartiere, si prevede l'integrazione dell'attuale oliveta, l'organizzazione di percorsi e di aree di sosta.

La progettazione delle superfici a parcheggio, dovrà garantire l'uso di materiali naturali e permeabili almeno per le aree di sosta (posti auto) e l'integrazione lungo strada di idonee alberature con funzione di ombreggiamento e mitigazione ambientale.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Realizzazione di n. 4 fabbricati per un massimo 20 alloggi.

L'edificazione dovrà rispettare le seguenti distanze minime: 10 metri tra gli edifici, 3 dalla nuova sistemazione della sosta e del percorso pedonale su Via del Vecchietta, 5 metri dell'area verde a valle, 7.5 metri dal lotto confinante ad ovest e 5 dagli altri confini. Dovrà inoltre essere lasciato un corridoio visivo in corrispondenza di villa Cicogna; in tale area è prevista l'organizzazione di un'area pedonale, con funzione di belvedere.

I parcheggi relativi agli standard urbanistici e quelli per la sosta di relazione, di cui all'art. 40 delle NTA, potranno essere realizzati a raso lungo la viabilità esistente.

L'accesso carrabile ai lotti è previsto adeguando la strada poderale esistente, che serve un fondo disposto a valle. Per quanto riguarda l'edificazione sono previsti due piani fuori terra di cui il primo ad un livello non inferiore al piano stradale. Vista l'acclività del terreno sono previsti due piani seminterrati, di cui il primo potrà essere destinato parzialmente, per la parte a valle, a residenza, mentre quella retrostante, a servizi accessori. Il secondo piano seminterrato sarà destinato a parcheggio pertinenziale e servizi; per tale struttura è da privilegiarsi una piastra continua; in tal caso la copertura dei volumi seminterrati tra i nuovi fabbricati potrà essere pavimentata per non più del 50% come terrazza, la rimanente parte dovrà essere ricoperta con manto erboso (tetto giardino).

Nelle sistemazioni esterne è da privilegiare l'uso delle terre armate e di opere di modellamento del terreno che ne garantiscano la stabilità secondo il natural pendio.

Nella progettazione degli edifici si dovrà favorire l'articolazione volumetrica riducendone l'altezza verso valle al fine contenere l'impatto del nuovo edificato sul paesaggio circostante.

In generale gli impianti per la captazione dell'energia solare (fotovoltaico e solare termico) dovranno essere integrati nella struttura degli edifici; inoltre si dovrà prevedere reti duali (raccolta separata delle acque grigie e nere), il recupero delle acque meteoriche e di quelle bianche in genere al fine del riuso in ambito privato e pubblico.

Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea nell'area a verde pubblico. La stessa dovrà essere impostata come un "boschetto" disegnato che ampli la superficie a verde del quartiere e rappresentare un arricchimento paesaggistico e ambientale per la zona.

Schema progettuale Sezione dell'intervento

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1, pertanto si attribuisce fattibilità I.1 a tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Relativamente all'aspetto geomorfologico, la zona più occidentale è compresa dentro la classe 3 di pericolosità, dovuta sia all'aspetto litologico, che alla pendenza dell'area. In tale zona, che comprende una parte de parcheggio a raso e delle mobilità pedonale, la realizzazione di interventi edificatori è subordinata all'esito di idonei studi geologici, geotecnici ed idrogeologici finalizzati alla verifica delle effettive condizioni di stabilità ed alla preventiva realizzazione degli eventuali interventi di messa in sicurezza (G.3), mentre nella zona della mobilità pedonale si ritiene adeguata una fattibilità G.2. Nella restante area, dove la pericolosità è di classe 2, si attribuisce fattibilità G.2 all'area destinata a superficie fondiaria, parcheggio a raso e viabilità locale, mentre G.1 per la zona a verde e mobilità pedonale.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di concentrazione volumetrica, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento di nuova edilizia residenziale è localizzato a S. Andrea a Montecchio, lungo la via Grossetana, e prevede il recupero di volumetrie esistenti per un totale di circa 300 mq.

La trasformazione si propone di sostituire l'edificio esistente riqualificandolo da un punto di vista tipologico e ripristinando il giusto rapporto con il palazzo di valore storico-tipologico confinante sul lato est dell'area in esame.

Il progetto prevede inoltre la realizzazione di un percorso pedonale protetto che permetterà di collegare alcuni edifici disposti lungo la via Grossetana, con l'area centrale di S. Andrea a Montecchio e la chiusura dell'attuale ingresso carrabile all'area che risulta non adeguato in termini di sicurezza essendo la via Grossetana in questo tratto stretta e pericolosa. A tal fine si prevede un ingresso all'area dal retro lungo la strada di Montecchino. L'intervento prevede la realizzazione di un massimo di 5 edifici con tipologia mono, bifamiliare o trifamiliare di piccole dimensioni.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	6860	mq
Dotazioni Pubbliche min	1915	mq
Verde privato	1265	mq
Superficie Fondiaria max	3680	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	480	mq
Mobilità pedonale (Mh)	345	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	110	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	980	mq
Verde attrezzato (Va)	vedi prescrizioni	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde agricolo in ambito urbano (Ve) min	1265	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie fondiaria max	3680	mq
Lotti	3	n.
Superficie Utile Lorda max	1100	mq
di cui di recupero	300	mq
di cui di nuova edificazione	800	mq
Edifici max	5	n.
Alloggi max	14	n.
Piani abitabili fuori terra max	2	n.
Tipologia	bifamiliari o trifamiliari
Distanza dai confini	vedi prescrizioni	m
Distanza dalla strada	vedi prescrizioni	m

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

	Superficie	Unità mis.
LOTTO 1
Superficie Fondiaria max	1220	mq
Superficie Utile Lorda max	440	mq
Alloggi max	6	n.
Tipologia	bifamiliari o trifamiliari
Piani abitabili fuori terra max	2	n.
Altezza max a valle	7,0	m
LOTTO 2
Superficie Fondiaria max	1480	mq
Superficie Utile Lorda max	440	mq
Alloggi max	6	n.
Tipologia	bifamiliari o trifamiliari
Piani abitabili fuori terra max	2	n.
Altezza max a valle	7,0	m
LOTTO 3
Superficie Fondiaria max	980	mq
Superficie Utile Lorda max	220	mq
Alloggi max	2	n.
Tipologia	Mono o bifamiliari
Piani abitabili fuori terra max	2	n.
Altezza max a valle	7,0

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di un percorso pedonale pubblico protetto lungo la strada grossetana, che metta in relazione le nuove abitazioni e quelle esistenti lungo strada con i luoghi centrali di S. Andrea a Montecchio; si prevede il mantenimento del muretto esistente lungo strada con la relativa sistemazione vegetale e la realizzazione del percorso pedonale sul retro in posizione protetta. Tale fascia dovrà avere una larghezza minima di 3,5 m

- Realizzazione della strada di ingresso da via di Montecchino e delle aree di parcheggio. La scelta dell'ingresso sul retro permette di chiudere quello esistente lungo la strada Grossetana che in questo tratto è stretta e pericolosa. Le aree carrabili e quelle a parcheggio dovranno presentare superfici permeabili. I parcheggi dovranno inoltre essere dotati di alberature per l'ombreggiamento e di aree a verde.

Prescrizioni per il verde privato

- Verde agricolo in ambito urbano: si prevede il mantenimento di porzione del vigneto esistente.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

L'intervento prevede la realizzazione di 3 lotti per edifici residenziali bifamiliari o trifamiliari, di cui uno di parziale recupero (L1) e due di nuova edificazione.

Visto il contesto ambientale e le dimensioni contenute del nuovo nucleo si consigliano soluzioni che nelle dimensioni, nell'articolazione dei volumi e nella scelta tipologiche e dei materiali si pongano in continuità con il tessuto storico circostante; sono dunque da privilegiare edifici bassi articolati planimetricamente, con parate ed aree porticate. Sono previsti garage al piano terra per ridurre l'impatto di rampe e movimenti terra.

La disposizione planimetrica complessiva dovrà tenere in considerazione gli allineamenti (a1,a2, a3) e in generale rispettare la distanza minima di 5 m dai confini.

Prescrizioni e indicazioni progettuali per i singoli lotti

- Lotto 1: demolizione dell'edificio esistente destinato a palestra con ricostruzione a fini residenziali di due blocchi bifamiliari. Nella realizzazione del nuovo edificio nella porzione alta del lotto si dovranno rispettare gli allineamenti a3 (10 metri dal confine est) e a2 per ristabilire la giusta distanza dall'edificio storico esistente e mantenere una distanza adeguata dalla strada. Si dovranno inoltre privilegiare soluzioni planimetriche che prevedano un collegamento tra i due edifici tramite parate e aree porticate di un piano (anche per posti auto coperti).

- Lotto 2: realizzazione di due blocchi residenziali bifamiliari. I due edifici dovranno rispettare rispettivamente l'allineamento a1 e a2. Si prevedono inoltre soluzioni planimetriche che garantiscano un collegamento tra i due edifici tramite parate e aree porticate di un piano (anche per posti auto coperti). Il blocco ad ovest dovrà rispettare la distanza minima di 8 m dal percorso pedonale e 7 dall'area a parcheggio.

- Lotto 3: realizzazione di un edificio mono o bifamiliare.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e della pericolosità geomorfologica 2; pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica G.2 alla zona con previsione edificatoria (edifici, parcheggio a raso e viabilità locale) e G.1 all'area destinata a verde, mentre la fattibilità idraulica è I.1 per tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nella zona di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

Realizzazione di un nuovo edificio in un'area posta lungo viale Bracci, da destinarsi a direzionale a piano terra, e a residenza ai piani primo e secondo (con parcheggi pertinenziali al piano seminterrato).

E' parte integrante dell'intervento la realizzazione di un ampio parcheggio pubblico nell'area immediatamente più a sud del lotto edificabile, sfruttando così un unico ingresso su viale Bracci che serva sia il parcheggio sia il lotto di nuova edificazione.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	13095	mq
Dotazioni Pubbliche min	6815	mq
Verde privato	4180	mq
Superficie Fondiaria max	2100	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	2085	mq
Parcheggio pubblico (Mbr)	3170	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/68 (Mbr)	220	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	540	mq
Verde attrezzato (Va)	800	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde di ambientazione (Vd)	4180	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	2100	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda max residenziale	900	mq
Superficie Utile Lorda max direzionale (Tb1)	200	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	12
Piani fuori terra max	3	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	libera
Altezza max	13,20	m
Distanza dai confini	5 (vedi prescrizioni)	m
Distanza dalla strada	5	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione e cessione di un parcheggio pubblico, nell'area a sud del lotto, di 3390 mq;

- Realizzazione di un accesso su viale Bracci che serva sia il parcheggio pubblico che la strada di accesso al lotto;

- Realizzazione e cessione di un'area a verde pubblico attrezzato, adiacente al parcheggio di relazione, finitima al lotto. Prescrizioni il verde privato

- Come indicato sulla scheda grafica, deve essere mantenuta una fascia di verde di ambientazione lungo viale M. Bracci e via U. La Malfa con impianto e integrazione di essenze arboree autoctone.

- L'area a verde di ambientazione a monte del lotto, in parte già coperta di vegetazione, dovrà essere integrata con l'impianto di essenze arboree autoctone, in modo da creare una continuità con il verde circostante.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Realizzazione di un edificio con destinazione direzionale al piano terra (per un totale di 200 mq di SUL) e residenziale ai piani primo e secondo (per un totale di 900 mq di SUL). Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici o termici, pompe di calore, etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

- Le destinazioni direzionali ammesse sono: uffici privati e studi professionali (Tb1).

- L'area di concentrazione volumetrica è situata su un terreno in leggero pendio in modo tale da favorire lo sfruttamento di un piano contro terra (seminterrato) da utilizzare per le autorimesse pertinenziali nella parte contro terra, e per attività direzionali nell'altra: come indicato nello schema progettuale e in sezione, il piano contro terra potrà essere realizzato extra sagoma rispetto ai piani fuori terra.

- La distanza dai confini è stabilita come da scheda grafica, ovvero entro l'area a concentrazione volumetrica, e comunque mai minore di ml 5, eccezion fatta per il lato nord confinante con l'area a Verde di ambientazione (Vd), dove si potrà costruire in aderenza a essa, e per il lato sud confinante con il verde pubblico, dove dovrà essere tenuta una distanza di ml 7.

- I piani e le altezze massime fuori terra sono:

1. 1) due piani fuori terra e altezza max 7,30 ml a monte;
2. 2) fino a tre piani (di cui uno seminterrato), con altezza max 10,30 ml a valle.

Schema progettuale Sezione dell'intervento

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1, pertanto si attribuisce fattibilità I.1 a tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Dal punto di vista della pericolosità geomorfologica solo un piccolo settore dell'area di intervento è compreso in PFE, dovuta ad una scarpata presente nella zona a monte rispetto all'intervento. Data la limitata superficie occupata dalla classe 3 rispetto alla previsione si attribuisce fattibilità G.2; la stessa fattibilità si ritiene adeguata per le aree destinate a superficie fondiaria, parcheggio a raso e viabilità locale. La zona destinata a verde ha una fattibilità G.1.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nella zona destinata a superficie fondiaria, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisica e geotecnica che definisca spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento completa nella parte nord il filamento del Ruffolo sviluppatosi fra due importanti assi viari: la linea ferroviaria Buonconvento - Monteantico ed il raccordo autostradale Siena - Bettolle. Negli anni Ruffolo è stato dotato di numerosi servizi ed attrezzature di interesse pubblico oltre che di residenze a carattere sociale e privato che l'intervento in oggetto si prefigge di convalidare.

L'area, in prevalenza pianeggiante, è rialzata rispetto alla strada del Ruffolo e si sviluppa tra la linea ferroviaria, la strada del Tinaio ed il podere Ruffolo. In tale ambito si prevede la realizzazione di due edifici con tipologia libera, ad uso residenziale, allineati lungo strada.

L'area prescelta, già dotata delle opportune infrastrutture, è destinata ad edificazione con trasferimento di SUL derivante dalla demolizione senza ricostruzione di edifici recenti di cui agli artt. 19 e 36 nelle NTA.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	5950	mq
Dotazioni Pubbliche min	2045	mq
Verde privato	1695	mq
Superficie Fondiaria max	2210	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	295	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	185	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	1200	mq
Verde attrezzato (Va)	365	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde complementare (Vc) min	1695	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	2210	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda max di NET	1190	mq
Edifici max	2	n.
Alloggi max	16	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	libera
Altezza max a valle	7,3	m
Distanza dai confini	(vedi prescrizioni)	m
Distanza dalla strada	(vedi prescrizioni)	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione dell'ampliamento della carreggiata, con una fascia di circa 2,5 metri lungo strada del Tinaio, al fine di consentire un agevole accesso all'area residenziale, al parcheggio di uso pubblico ed all'autorimessa pertinenziale interrata; nel tratto in oggetto, compreso tra il sottopasso ferroviario e strada del Ruffolo non è consentita l'asfaltatura. A parziale sostituzione potrà essere prevista la posa in opera di conglomerato ottenuto con leganti trasparenti ed inerti naturali.

- Realizzazione di aree a parcheggio pubblico e di uso pubblico per la sosta di relazione, antistante i nuovi edifici residenziali, dotate di una rampa di accesso da strada del Tinaio e di una strada di servizio e manovra con possibilità di collegamento all'area di pertinenza del podere Ruffolo; gli stalli, intervallati da aree alberate, dovranno essere previsti lungo strada del Ruffolo mantenendo in prevalenza la quota del terreno esistente;

- Realizzazione di un percorso pedonale a livello della strada e di un collegamento verticale, anch'esso pedonale, di accesso all'area residenziale, in una fascia di circa 1,5 metri lungo strada del Ruffolo; dovranno essere previste opportune opere di sostegno del parcheggio soprastante, a basso impatto ambientale, (terre armate a faccia verde etc.) con la ricostituzione della scarpata esistente;

- Realizzazione di un'area verde attrezzata a confine con strada del Tinaio dove si prevede la ricostituzione della fascia alberata esistente e la realizzazione di una piccola area boscata piantumata con nuove essenze arboree autoctone.

Prescrizioni per il verde privato

- Area dove si prevede la rinaturalizzazione del terreno con la costituzione di una fascia alberata, lungo i seguenti confini del lotto: linea ferroviaria, area verde attrezzata e podere Ruffolo; tale fascia, con una profondità minima di 10 m, dovrà essere piantumata e/o integrata con essenze vegetali autoctone disposte in filari. Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Realizzazione di due edifici residenziali per un totale di 16 alloggi max, allineati a strada del Ruffolo, con accesso carrabile esclusivamente da strada del Tinaio. Potrà essere realizzata un'autorimessa interrata comune e le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia. Dovrà essere garantita la fascia di rispetto di 30 metri dal binario della ferrovia.

Schema progettuale Sezione dell'intervento

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

La zona di intervento rientra in classe 2 di pericolosità geomorfologica, pertanto si attribuisce fattibilità G.2 alla zona di previsione degli edifici e del parcheggio a raso e G.1 alla zona destinata a verde ed all'adeguamento della viabilità.

Per quanto riguarda l'aspetto idraulico l'area in oggetto si trova in prossimità del Fosso Borrino sul quale è stato eseguito un apposito studio idrologico-idraulico (in allegato) che ha permesso di individuare le aree allagabili per Tr ≤ 30 anni e 30 ≤ Tr ≤ 200 anni. L'area di previsione viene marginalmente ricompresa nella classe 3 di pericolosità nella zona della viabilità. Dato che l'intervento consiste in una manutenzione di un'infrastruttura pubblica, ai sensi dell'art. 5, punto 11a delle Norme del PAI, l'intervento è ammissibile senza preventivo parere del Bacino, pertanto si assegna una fattibilità I.1. La restante area si trova in classe 1 di pericolosità idraulica, quindi si assegna fattibilità I.1 alla superficie fondiaria, ai parcheggi ed all'area a verde. Per quanto riguarda la sensibilità degli acquiferi, l'intera area fa parte della classe 2, per cui, durante l'esecuzione delle indagini geognostiche, dovrà essere accertata la tipologia dei terreni presenti e dovranno essere eseguite misure piezometriche, al fine di verificare che ci sia un adeguato grado di protezione dell'acquifero presente in relazione all'intervento in oggetto, così come previsto dal PTCP vigente e recepito all'art. 164 delle NTA.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3). Nella zona di previsione del parcheggio a raso si assegna fattibilità sismica S.2 e nell'area a verde S.1.

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'area oggetto di trasformazione è localizzata nell'estremità settentrionale di San Miniato, a confine con il territorio aperto. L'intervento si inserisce in un processo di arricchimento delle funzioni e dotazioni di servizi ed attrezzature di interesse pubblico del quartiere che in origine aveva un carattere prettamente residenziale.

Si prevede l'ampliamento dell'attuale complesso direzionale della Banca M.P.S. con altri edifici funzionalmente

indipendenti ma in relazione dal punto di vista spaziale e distributivo. La nuova edificazione sarà concentrata in prossimità dei manufatti esistenti e la progettazione dovrà garantire che le restanti porzioni del lotto destinate a parcheggio di uso pubblico, verde e mobilità favoriscano un passaggio graduale tra l'edificato compatto ed il territorio aperto.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	46475	mq
Dotazioni Pubbliche min	2415	mq
Verde privato	2700	mq
Superficie Fondiaria max	41360	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Parcheggio a raso di uso pubblico (Mbr)	2415	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde di ambientazione (Vd) min	2700	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria	41360	mq
Lotti	1	n.
Superficie Utile Lorda con destinazione direzionale max	25000	mq
Edifici max	4	n.
Piani fuori terra max	4	n.
Piani interrati o seminterrati max	2	n.
Tipologia	linea e blocco
Altezza max a valle	vedi prescrizioni	m
Distanza dai confini	vedi schema prog.	m
Distanza dalla strada	vedi schema prog.	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di un'area destinata a parcheggio di uso pubblico per complessivi 90 posti auto circa, con accesso diretto da via Aldo Moro. La progettazione dovrà garantire l'uso di materiali naturali e permeabili almeno per le aree di sosta (posti auto) e zone alberate per l'ombreggiamento e la mitigazione ambientale; ad integrazione delle alberature autoctone potranno essere previste delle strutture leggere (legno, metallo ecc.) quale copertura degli autoveicoli e sede di impianti per lo sfruttamento delle energie rinnovabili. Eventuali opere di sostegno, dovranno essere previste a basso impatto ambientale, (terre armate a faccia verde etc.).

- Realizzazione di un percorso pedonale di uso pubblico di collegamento fra il parcheggio ed il previsto complesso direzionale.

Prescrizioni per il verde privato:

- Rafforzamento della vegetazione ripariale lungo il fosso del Castagno e delle dotazioni boschive di fondovalle, in una logica allargata di rete ecologica;

- I margini settentrionali e occidentali dell'intervento dovranno essere boscati e la eventuale recinzione arretrata dai confini in modo da non essere visibile;

- Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Realizzazione di un complesso edilizio unitario, formato da uno o più edifici a blocco o in linea con accesso carrabile e pedonale dall'ingresso esistente prospiciente via Aldo Moro. La nuova edificazione, che potrà raggiungere i quattro piani fuori terra nella parte a valle del lotto, non dovrà superare in altezza la quota assoluta dei manufatti esistenti (afferenti al complesso direzionale M.P.S.), con i quali dovrà porsi in relazione dal punto di vista tipologico, formale e cromatico. Le dotazioni dei parcheggi per la sosta di relazione, di cui all'art. 40 delle NTA, dovranno essere soddisfatte all'interno del lotto. Tali parcheggi potranno essere realizzati a raso o nei piani interrati del complesso e potranno essere previsti un accesso ed un'autorimessa interrata comune a due o più edifici. Le coperture dovranno ospitare gli impianti tecnologici per la captazione dell'energia solare (pannelli solari: fotovoltaici e termici, pompe di calore etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

- La porzione del lotto non occupata dagli edifici dovrà essere organizzata in modo da ospitare impianti sportivi all'aperto le cui attrezzature accessorie (spogliatoi, servizi tecnici, ecc) dovranno essere localizzate all'interno del nuovo edificio previsto. In tale area rilevati e avvallamenti del terreno dovranno essere valorizzati e diventare elementi di progetto limitando i movimenti di terra; le sistemazioni esterne dovranno essere realizzate con l'intento di minimizzare l'impatto dell'intervento e di favorire un armonico inserimento dello stesso nel paesaggio rurale circostante. Eventuali opere di sostegno, dovranno essere previste a basso impatto ambientale, (terre armate a faccia verde etc.).

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Relativamente all'aspetto geomorfologico l'area destinata a superficie fondiaria è compresa nella classe 2 e 3 di pericolosità. La pericolosità di classe 3 è legata soprattutto ai tipi di terreni affioranti (Argille del Casino) ed alla loro propensione a generare movimenti gravitativi superficiali. In tale zona si attribuisce una fattibilità G.3, ovvero durante le indagini geognostiche propedeutiche alla stesura del progetto edilizio, dovranno essere accertate le caratteristiche geotecniche dei terreni mediante l'esecuzione di sondaggi geognostici, in numero adeguato rispetto all'area di edificazione, con prelievo di campioni da sottoporre ad analisi di laboratorio ed installazione di piezometri, in modo tale da valutare l'eventuale presenza di una falda freatica e la sua possibile interferenza con l'opera in progetto. In tale fase di approfondimento dovrà anche essere valutato l'aspetto della stabilità del versante mediante l'esecuzione di una verifica di stabilità. Nella zona destinata a parcheggio a raso si assegna fattibilità G.2, mentre la superficie destinata a verde ha fattibilità G.

Per quanto riguarda l'aspetto idraulico l'area in oggetto si trova in prossimità del Fosso del Castagno, ma al di fuori dell'area allagabile per Tr pari a 200 anni, verificata con apposito studio idrologico-idraulico (in allegato). La zona della superficie fondiaria e dell'area a verde si trova in classe 1 di pericolosità idraulica, pertanto si assegna fattibilità I.1. Il parcheggio a raso ha una fattibilità I.1, mentre la zona di accesso al parcheggio, in corrispondenza del Fosso del Castagno, ha fattibilità condizionata I.3. In fase progettuale in corrispondenza dell'attraversamento di tale corso d'acqua, si dovrà tener conto delle verifiche idrauliche e dimensionare le opere d'arte in sicurezza idraulica, senza aumentare il rischio idraulico a monte e a valle delle opere stesse. In tale fase occorre specificare che le opere dovranno avere una franco in altezza di almeno 1 m rispetto al livello di piena con Tr pari a 200 anni e l'ingombro delle spalle dovrà essere esterno alle aree alluvionabili per Tr pari a 200 anni. In ogni caso l'attraversamento della viabilità in progetto in corrispondenza del fosso sarà soggetto al nulla osta da parte dell'ufficio provinciale competente.

Sempre in riferimento all'aspetto idraulico, dovrà essere mantenuta la distanza di 4 m dal ciglio di sponda per qualunque previsione edificatoria.

Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento prevede la realizzazione di un completamento di tre edifici bi- e trifamiliari con relative opere di urbanizzazione, tra cui una strada di accesso e di servizio all'area, un parcheggio sia in ottemperanza dei minimi previsiti per le nuove abitazioni sia a servizio del quartiere (in particolare per gli utenti della chiesa).

E' previsto inoltre all'interno del presente intervento l'allargamento della sede stradale della Cassia e la realizzazione di un percorso pedonale sul lato nord della strada che metta in relazione la chiesa con il nuovo parcheggio.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	6300	mq
Dotazioni Pubbliche min	3175	mq
Verde Privato	700	mq
Superficie Fondiaria max	2425	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità Locale (Ma)	1680	mq
Mobilità pedonale (Mh)	275	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/68 (Mbr)	535	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	340	mq
Verde attrezzato (Va)	345	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde di ambientazione (Vd) min	700	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	2425	mq
Lotti	3	n.
Superficie Utile Lorda max	675	mq
Edifici max	3	n.
Alloggi max	9	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	bi-trifamiliare
Altezza max	7,30	m
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	5	m

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

	Superficie	Unità mis.
LOTTO 1
Superficie Fondiaria max	795	mq
Superficie Utile Lorda max	225	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	3	n.
Tipologia	trifamiliare
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	7,30	m
LOTTO 2
Superficie Fondiaria max	805	mq
Superficie Utile Lorda max	225	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	3	n.
Tipologia	trifamiliare
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	7,30	m
LOTTO 3
Superficie Fondiaria max	825	mq
Superficie Utile Lorda max	225	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	3	n.
Tipologia	trifamiliare
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max	7,30	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di una nuova viabilità di accesso, a servizio dei lotti.

- Realizzazione di un nuovo parcheggio pubblico e di relazione di uso pubblico sia in ottemperanza dei minimi previsti per le nuove abitazioni, sia a servizio del quartiere (in particolare per gli utenti della chiesa).

- Allargamento della sede stradale della Cassia e suo leggero spostamento per la realizzazione di un percorso pedonale che metta in relazione il nuovo parcheggio con la chiesa limitrofa.

- Cessione e realizzazione di un'ulteriore area a verde pubblico tra il parcheggio e la Cassia.

- Le opere pubbliche o di interesse e/o uso pubblico saranno oggetto di specifica convenzione e sono propedeutiche al rilascio delle singole autorizzazioni edificatorie.

Prescrizioni per il verde privato

- E' da prevedersi l'impianto di essenze arboree autoctone, con la realizzazione di una piccola fascia ripariale immediatamente a nord dei lotti, lungo la Gora di Monteroni. Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea di progetto (pre-verdissement) con modalità compatibili con lo svolgimento delle attività di cantiere.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

- Realizzazione di edifici trifamiliari. Le coperture potranno essere previste a falde inclinate o in piano per l'inserimento degli impianti tecnologici (pannelli solari, fotovoltaici o termici, pompe di calore, etc.) opportunamente integrati alla struttura edilizia.

- La distanza dai confini è stabilita come da scheda grafica, ovvero entro l'area a concentrazione volumetrica, e comunque mai minore di ml 5.

- Piani e altezze: si possono realizzare fino a due piani fuori terra per un'altezza max di 7,30 ml.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto si trova in classe di pericolosità geomorfologica 2, pertanto si attribuisce fattibilità G.2 all'area destinata a superficie fondiaria, viabilità locale e parcheggio a raso, mentre la zona a verde ha una fattibilità G.1. Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile.

Per quanto riguarda l'aspetto idraulico, è presente una fascia di pericolosità 3 e 4, che va ad interessare l'area di previsione a verde, per cui la fattibilità risulta essere senza particolari limitazioni (I.1). La restante area di intervento fa parte della classe 1 di pericolosità idraulica, pertanto si attribuisce fattibilità I.1.

L'area di trasformazione ricade in minima parte all'interno dell'area di pertinenza fluviale del Fiume Arbia, ovvero rientra in tale perimetro soltanto un'area di circa 30 m² di superficie fondiaria oltre che la zona a verde della scheda urbanistica. Data l'entità della superficie che verrà impermeabilizzata si ritiene ininfluente sulla naturale mobilità del corso d'acqua prossimo all'area di previsione.

In riferimento all'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).

Alla zona destinata a viabilità locale ed a parcheggio a raso si assegna fattibilità S.2, mentre al verde si assegna fattibilità S.1.

SEZIONE I - Profili generali dell'intervento

L'intervento rientra negli obiettivi del PS di potenziare e riqualificare i filamenti urbani e propone di realizzare un nuovo complesso residenziale di completamento lungo la Strada Cassia Sud. Il progetto, che prevede la realizzazione di n. 5 quadrifamiliari ed una linea/schiera, consentirà anche di aumentare la dotazione di parcheggi di uso pubblico nella zona.

SEZIONE II - Riferimenti quantitativi

TAB. 1 - Dimensionamento complessivo

	Superficie	Unità mis.
Superficie Territoriale	17520	mq
Dotazioni Pubbliche min	1835	mq
Verde privato	11360	mq
Superficie Fondiaria max	4325	mq

TAB. 2 - Dotazioni pubbliche o di uso pubblico minime da garantire

	Superficie	Unità mis.
Viabilità locale (Ma)	295	mq
Parcheggio di cui al D.M. 1444/'68 (Mbr)	305	mq
Parcheggio di relazione (Mbr)	1235	mq

TAB. 3 - Prescrizioni inerenti il verde privato

	Superficie	Unità mis.
Verde complementare (Vc) min	10960	mq
Verde di ambientazione (Vd) min	400	mq

TAB. 4 - Prescrizioni inerenti le trasformazioni edilizie: aspetti generali

	Superficie	Unità mis.
Superficie Fondiaria max	4325	mq
Lotti	6	n.
Superficie Utile Lorda max	2800	mq
Edifici max	6	n.
Alloggi max	28	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Tipologia	libera
Altezza max a valle	7,5	m
Distanza dai confini	5	m
Distanza dalla strada	vedi schema prog.	m

TAB. 5 - Prescrizioni inerenti i singoli lotti

	Superficie	Unità mis.
LOTTO 1
Superficie Fondiaria max	680	mq
Superficie Utile Lorda max	400	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	7,5	m
LOTTO 2
Superficie Fondiaria max	705	mq
Superficie Utile Lorda max	400	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	7,5	m
LOTTO 3
Superficie Fondiaria max	735	mq
Superficie Utile Lorda max	400	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	8	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	7,5	m
LOTTO 4
Superficie Fondiaria max	600	mq
Superficie Utile Lorda max	400	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	7,5	m
LOTTO 5
Superficie Fondiaria max	605	mq
Superficie Utile Lorda max	400	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	4	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	7,5	m
LOTTO 6
Superficie Fondiaria max	1000	mq
Superficie Utile Lorda max	800	mq
Edifici max	1	n.
Alloggi max	8	n.
Piani fuori terra max	2	n.
Piani interrati o seminterrati max	1	n.
Altezza max a valle	7,5	m

SEZIONE III - Dotazioni pubbliche e di verde privato da garantire: prescrizioni

Prescrizioni per le dotazioni pubbliche e di uso pubblico

- Realizzazione di un parcheggio a raso di uso pubblico lungo la strada di servizio; la progettazione delle superfici a parcheggio, dovrà garantire l'uso di materiali naturali e permeabili almeno per le aree di sosta (posti auto) e l'integrazione di idonee alberature con funzione di ombreggiamento e mitigazione ambientale. . L'accesso all'area dovrà essere garantito da un nuovo innesto sulla via Cassia sud, che dovrà garantire anche l'ingresso al BSA n. 292 posto al confine nord. A tale scopo è prevista la chiusura dell'accesso esistente.

- Realizzazione di un percorso pedonale lungo strada che dovrà essere messo a sistema con i percorsi che saranno realizzati nelle schede TU031, 27 e 11; l'obiettivo è quello di garantire un collegamento pedonale tra la zona nord e sud della Coroncina.

Prescrizioni per il verde privato

- Piantumazione di essenze arboree autoctone per mitigare l'impatto del nuovo intervento sul contesto ambientale, per ridurre l'impatto acustico derivante dal traffico veicolare e per garantire la continuità con il paesaggio agrario circostante.

- A tal fine una superficie di verde agricolo in ambito urbano (Ve) di circa 8000 mq, situata a valle, dovrà essere piantumata per metà ad oliveto e per metà a bosco, alternando le due formazioni in modo da raccordarle con la tessitura agraria circostante.

SEZIONE IV - Prescrizioni e indicazioni progettuali per gli interventi edilizi

Realizzazione di 6 lotti per un massimo di 6 edifici e 28 alloggi. L'edificazione dovrà rispettare la distanza minima di 5 metri dai confini.

Sono previsti due piani fuori terra ed uno seminterrato o interrato da destinare a parcheggio con accesso dalla strada di servizio. Vista l'acclività del terreno è da privilegiare nelle sistemazioni esterne l'uso delle terre armate e di opere di modellamento del terreno che ne garantiscano la stabilità secondo il natural pendio.

La progettazione degli edifici dovrà favorire l'articolazione volumetrica riducendone l'altezza verso valle al fine di contenere l'impatto del nuovo edificato sul paesaggio circostante.

In generale gli impianti per la captazione dell'energia solare (fotovoltaico e solare termico) dovranno essere integrati nella struttura degli edifici; inoltre si dovranno prevedere reti duali (raccolta separata delle acque grigie e nere), il recupero delle acque meteoriche e di quelle bianche in genere al fine del riuso in ambito privato e pubblico.

Nella realizzazione delle trasformazioni è da prevedersi l'impianto anticipato della vegetazione arborea nell'area a verde pubblico.

Schema progettuale

SEZIONE V - Fattibilità

Scheda grafica della fattibilità

L'area in oggetto è compresa all'interno della pericolosità idraulica 1 e della pericolosità geomorfologica 2; pertanto, dato il tipo di intervento, si attribuisce una fattibilità geomorfologica con normali vincoli G.2 alla zona con previsione edificatoria (edifici, parcheggio a raso e viabilità locale) e fattibilità senza particolari limitazioni G.1 all'area destinata a verde, mentre la fattibilità idraulica è I.1 per tutte le previsioni.

Riguardo alla vulnerabilità degli acquiferi, la zona in oggetto non è classificata come sensibile. Per quanto riguarda l'aspetto sismico, essendo l'area in classe 3 di pericolosità, in sede di predisposizione del progetto edilizio, nell'area di edificazione, dovrà essere eseguita una campagna di indagini geofisiche e geotecniche che definiscano spessori, geometrie e velocità sismiche al fine di valutare il contrasto di rigidità sismica tra i terreni di copertura e bedrock sismico (S.3).