Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1. Per destinazione d'uso si intende il complesso delle funzioni previste ed ammesse per un insieme di edifici, singoli complessi immobiliari o parti di esso.

2. La destinazione d'uso individua la funzione cui è attualmente, in maniera prevalente o esclusiva, asservito un insieme di edifici, singoli complessi immobiliari o parti di esso.

3. La destinazione d'uso di una unità immobiliare è quella stabilita da atti pubblici ovvero da atti in possesso della pubblica amministrazione.

4. Le norme generali del presente Capo, integrate dalle norme specifiche indicate nel Titolo II della presente Parte II delle NTA hanno valore di disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni di cui dell'art. 58 della L.R. 1/2005. Gli effetti urbani e funzionali della disciplina saranno oggetto di specifiche attività di monitoraggio di competenza dall'Amministrazione comunale.

1. Le denominazioni dei piani degli edifici, evidenziate nel successivo schema grafico, riferibili alla loro disposizione nel corpo di fabbrica e alla loro posizione rispetto ai piani stradali o di campagna, sono le seguenti:

1. a) piano interrato: è disposto completamente o in massima parte al di sotto della quota del piano stradale anche con eventuale accesso in rampa dal piano stradale;
2. b) piano seminterrato: su di un fronte dell'edificio è disposto alla stessa quota (o ad una quota leggermente superiore o inferiore) a quella del piano stradale e quindi con accesso diretto dallo stesso, mentre sull'altro fronte si trova a quota inferiore rispetto al piano stradale;
3. c) primo piano seminterrato: non ha accesso diretto dal piano stradale, disponendosi su di un fronte dell'edificio al di sopra del piano stradale e sull'altro al di sotto;
4. d) piano terra: almeno su di un fronte dell'edificio è disposto alla stessa quota (od a quota leggermente superiore o inferiore) a quella del piano stradale e quindi con accesso diretto dallo stesso, mentre sul fronte opposto può essere collocato a quota del piano stradale oppure a quota superiore;
5. e) piano superiore: in entrambi i fronti dell'edificio è disposto ad una quota superiore rispetto al piano stradale.

1. Sono considerate destinazioni d'uso principali:

• - R: residenza;
• - I: industria e artigianato produttivo;
• - IS: artigianato di servizio;
• - Tc: commercio e pubblici esercizi;
• - Ta ricettività turistica;
• - Tb: direzionale;
• - S: servizi;
• - M: mobilità;
• - AG: agricola;

2. Le destinazioni d'uso principali sono in alcuni casi specificate in articolazioni funzionali, espressive delle differenti attività che possono essere svolte nell'ambito della medesima destinazione d'uso. Le articolazioni funzionali adottate dal RU sono descritte nei commi da 3 a 11 e riassunte nella successiva tabella 2.

3. La destinazione d'uso "residenza" comprende residenze urbane permanenti (R), residenze speciali e collegi (Ra).

4. La destinazione d'uso "industria e artigianato produttivo" (I) comprende edifici e spazi per le attività produttive: fabbriche, impianti, officine, magazzini, depositi coperti, piazzali, spazi espositivi, laboratori sperimentazione, uffici connessi alla produzione, alloggi di servizio (I1) nonché depositi e spazi di stoccaggio (I2).
Le aree a vocazione estrattiva di cui all'art. 156, sono identificate con specifica sigla (Ie).

5. La destinazione d'uso "artigianato di servizio" (IS) comprende laboratori e botteghe artigiane, laboratori artistici, servizi alla persona.
Sia nelle aree di trasformazione che nel tessuto edilizio esistente dove è prevista la destinazione d'uso IS è sempre ammessa la destinazione d'uso Tc e viceversa. Il cambio d'uso delle destinazioni di cui sopra è consentito nel rispetto della verifica delle superfici da destinare a parcheggio di cui all'art. 40 delle presenti norme. In questi casi è esclusa la monetizzazione ad eccezione dei tessuti del Centro Storico (CS1) e (CS2), delle Propaggini del Centro Storico (PR1), (PR2) e (PR3) e Tc1 nei tessuti AM. Per quanto concerne le aree di cui al tessuto del Centro Storico (CS2) prevalgono le norme di cui all'articolo 53 comma 5.

6. La destinazione d'uso "ricettività turistica" (Ta) comprende attività ricettive alberghiere quali hotel, alberghi, residenze turistico-alberghiere, così come previsti dalla vigente normativa regionale, nonché campeggi (Ta-campeggio).

7. La destinazione d'uso "direzionale" (Tb) è articolata in:

• - Tb1, uffici privati., studi professionali e sedi di associazioni, punti di informazione turistica;
• - Tb2, banche, assicurazioni e simili (agenzie, sportelli, sedi), centri elaborazione dati;
• - Tb3, direzionale di ricerca, parco scientifico tecnologico, con servizi annessi.

8. La destinazione d'uso "commercio e pubblici esercizi" (Tc) è articolata in:

• - Tc1, comprende esercizi di vicinato, bar, ristoranti, locali per servizi, bancomat, agenzie di cambio valute, attività inerenti le telecomunicazioni e la telematica;
• - Tc2, comprende medio-piccole strutture di vendita, nonché strutture di commercio all'ingrosso di analoghe dimensioni o inferiori;
• - Tc3, comprende medio-grandi strutture di vendita, nonché strutture di commercio all'ingrosso di analoghe dimensioni;
• - Tcc, comprende grandi strutture di vendita, anche organizzate in centri commerciali, nonché strutture di commercio all'ingrosso di analoghe dimensioni.

In tutte le articolazioni funzionali della destinazione "commercio e pubblici esercizi" (Tc) è sempre consentita la destinazione IS: artigianato di servizio.

Il cambio di destinazione fra le differenti articolazioni commerciali e in artigianato di servizio (IS) è consentito nel rispetto della verifica delle superfici da destinare a parcheggio di cui all'art. 40 delle presenti norme.

Dove sono consentite attività con superficie di vendita più ampia delle categorie precedenti, queste ultime si intendono ammesse.
L'insediamento di nuove medie strutture di vendita deve conformarsi a quanto previsto dal Codice del Commercio (legge regionale n. 28/2005 e succ. mod.) nonché dal Regolamento di attuazione (DPGR 1 aprile 2009 n.15/R).

9. La destinazione d'uso per "servizi" (S) comprende un insieme complesso di attrezzature ed attività, articolato come segue:

• - Sa servizi amministrativi
• - Sb servizi per l'istruzione di base
• - Sc servizi per l'istruzione superiore, scuole non dell'obbligo
• - Sd servizi universitari
• - Se servizi culturali
• - Sf servizi sociali e ricreativi
• - Sg servizi religiosi
• - Sh servizi ospedalieri
• - Si servizi per l'assistenza sanitaria
• - Sl servizi cimiteriali
• - Sm servizi tecnici e tecnologici
• - Sn servizi per la sicurezza e la protezione civile
• - So impianti sportivi all'aperto
• - Sp impianti sportivi al coperto.

10. La destinazione d'uso "mobilità" (M) è articolata in:

• - Ma viabilità locale
• - Mbr parcheggi a raso pubblici o di uso pubblico
• - Mbs parcheggi coperti pubblici o di uso pubblico
• - Mcr parcheggi a raso di uso privato
• - Mcs parcheggi coperti di uso privato
• - Ml garage e rimesse
• - Md impianti di distribuzione carburanti
• - Me stazione passeggeri
• - Mg percorso ciclabile
• - Mh mobilità pedonale
• - Mv ferrovia
• - Mz viabilità principale.

11. All'interno della destinazione d'uso "stazione passeggeri" - Me e "ferrovia" Mv è consentita la realizzazione di attività di servizio ai passeggeri (S), il cambio di destinazione d'uso in esercizi di vicinato (Tc1), direzionale (Tb1-Tb2), artigianato di servizio (IS), nonché, per la Stazione Ferroviaria di Siena, nell'edificio adiacente alla "torre di luce" è altresì consentita l'attività ricettiva extra - alberghiera con le caratteristiche della civile-abitazione. Per la Stazione Ferroviaria di Siena, le trasformazioni necessarie per la realizzazione delle suddette funzioni non devono eccedere l'intervento di RRC, inoltre è ammessa la monetizzazione degli standard a parcheggio mancanti.

12. La destinazione d'uso "agricola" (AG) comprende la residenza rurale, gli annessi agricoli (cantine, fienili, ecc.) e le funzioni connesse ai sensi di legge quali:

1. a) quelle previste dall'art. 2135 del Codice Civile;
2. b) quelle qualificate come agricole o connesse da disposizioni normative comunitarie, nazionali e regionali;
3. c) quelle relative alle attività di promozione o di servizio allo sviluppo dell'agricoltura, della zootecnia e della forestazione;
4. d) quelle relative alle attività faunistico-venatorie e di allevamento.

13. Articolazione ricettività turistica, ammissibile per destinazione d'uso principale:
le attività per la ricettività turistica sono disciplinate dal "Testo unico delle Leggi Regionali in materia di turismo".

14. L'elenco delle articolazioni funzionali di cui ai precedenti commi individua le attività che si svolgono nell'ambito di ciascuna destinazione d'uso principale. L'elenco può essere aggiornato nel caso in cui si presenti la necessità di classificare attività non esplicitamente contemplate, assegnando la nuova attività ad una delle funzioni principali per analogia con attività similari, mediante deliberazione del Consiglio Comunale.

15. Le attività di servizio alla persona a carattere privato (asili nido, ludoteche, discoteche, palestre, agenzie d'affari, attività per avviamento e formazione professionale, sale scommesse, scuole di danza, attività per il benessere psicofisico e similari) possono essere svolte all'interno dei locali a destinazione d'uso di artigianato di servizio (IS), commercio e pubblici esercizi (Tc) e dei locali posti al piano terreno a destinazione d'uso direzionale (Tb1).

1. È considerato cambio della destinazione d'uso la variazione della funzione originaria dell'immobile o di una singola unità immobiliare al fine di adibirlo, in via permanente, ad una funzione diversa, ossia dall'una all'altra delle destinazioni principali di cui all'art. 46 comma 1, ovvero la variazione tra le articolazioni funzionali di cui all'art. 46 comma 12.

2. La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.

3. Il cambio di destinazione d'uso è ammesso qualora sussistano le seguenti condizioni:

• - la destinazione finale deve essere tra quelle consentite dal RU nei singoli tessuti o nelle specifiche aree di trasformazione;
• - il tipo di intervento edilizio da effettuare non ecceda quello previsto nei singoli tessuti o nelle specifiche aree indicate nelle tavole RU2 ed RU3;
• - nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo RRC, le trasformazioni edilizie siano compatibili con l'impianto tipologico e distributivo originario degli edifici interessati;
• - gli standard minimi richiesti dalla destinazione finale siano soddisfatti.

4. Le modalità dei cambi di destinazione d'uso sono definiti dalla L.R.T. 65/2014 e s.m.i.. Resta inteso che il passaggio da una categoria all'altra di cui allart. 46 comma 1 determina cambio di destinazione d'uso. Per gli aspetti procedurali e la documentazione necessaria si applicano le disposizioni contenute nel vigente Regolamento Edilizio.

5. Per gli edifici indicati nelle tavole RU2 ed RU3 con specifica sigla relativa alla destinazione d'uso, questa è da intendersi come esclusiva e non soggetta a cambio di destinazione d'uso.

6. Il cambio di destinazione d'uso in parcheggi (Ml) è sempre ammesso. Fuori dal centro abitato è consentito quando non sia necessario realizzare esternamente la rampa di accesso.

7. Laddove è ammesso il cambio d'uso in R si intende ammessa anche la destinazione Ra (residenze speciali e collegi).

1. Il cambio di destinazione d'uso in residenza al primo piano seminterrato (così come descritto all'art. 45), è ammesso a condizione che la parete controterra sia isolata da uno scannafosso areato, a tutta altezza, di larghezza non inferiore a 80 cm.

2. Il cambio di destinazione d'uso in residenza a piano terra è ammesso a condizione che l'accesso non sia direttamente dalla strada. Le finestre sulla pubblica via non devono consentire l'introspezione.

3. Il cambio di destinazione d'uso in artigianato di servizio è consentito ai livelli con accesso diretto dal piano stradale o al piano sovrastante.

4. Il cambiamento della destinazione d'uso in commerciale Tc (Tc1, Tc2, Tc3) è consentito al piano seminterrato, al primo piano seminterrato e al piano terra mentre ai piani superiori è consentito solo in presenza di un esistente collegamento diretto interno, ad esclusione del sottosistema funzionale delle Aree Miste dove è consentito anche con accesso esterno.

5. Nel sottosistema funzionale del Centro Storico non è ammesso il cambio di destinazione dei garage e rimesse (MI).

6. Nel sottosistema funzionale del Centro Storico è sempre ammesso il cambio di destinazione d'uso verso le attività istituzionali, ricreative e gestionali delle Contrade.

7. È vietato l'insediamento nel territorio comunale di nuove attività classificate a rischio di incidenti rilevanti, ai sensi del D. Lgs 17 agosto 1999, n. 334.

8. Nel caso di cambio di destinazione è necessario effettuare la verifica per i parcheggi di cui all'art.40.

1. Per le strutture ricettive alberghiere, come disciplinate dalla vigente normativa regionale, la SUL indicata dal RU è riferita alla somma della superficie delle camere, degli spazi di soggiorno e dei servizi collegati e comunicanti con le camere stesse.

2. Nella realizzazione di nuove strutture alberghiere, la superficie destinata a servizi di ricevimento, servizi di piano, attrezzature, distribuzione e locali di comodo è dimensionata, in funzione della classificazione, secondo i seguenti coefficienti:

• - una stella e due stelle: SUL x 0.6;
• - tre stelle e quattro stelle: SUL x 0.8;
• - cinque stelle: SUL x 1.

3. Nelle nuove strutture alberghiere è ammessa la realizzazione di locali interrati, o seminterrati in caso di terreno in pendio, non computabili come SUL, la cui sagoma non ecceda quella del piano terreno, da destinarsi esclusivamente a spazi di servizio dell'attività (dispense, magazzini, locali di benessere per la persona ecc.).

4. Nelle strutture ricettive alberghiere esistenti, con esclusione di quelle aventi come massimo intervento ammissibile il RRC, per accrescere la dotazione di servizi, è possibile realizzare ampliamenti per una superficie massima pari al 50% della SUL calcolata come previsto al comma 1 di cui non più del 10% fuori terra. Tale ampliamento non dovrà comportare aumento del numero delle camere e dei posti-letto; le superfici così destinate saranno vincolate, con apposito atto, all'uso per cui sono previste.

5. In caso di attività alberghiera svolta in edifici classificati BSA, sono ammessi cambi di destinazione d'uso di edifici o manufatti presenti nel resede finalizzati all'ampliamento dei servizi ricettivi, senza aumento del numero delle camere e dei posti letto. Sempre ai fini del miglioramento dei servizi ricettivi, è consentita la demolizione e ricostruzione con eventuale accorpamento e comunque senza aumento di volumetria, di edifici o manufatti recenti presenti nel resede.