Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Il sottosistema funzionale delle Aree Miste comprende tessuti caratterizzati da un edificato prevalentemente con tipologia a capannone per attività commerciali, artigianali o industriali. La loro distribuzione nel territorio, in aree di fondovalle, segna lo sviluppo che la città ha avuto nel tempo, evidenziando le fasi del progressivo trasferimento delle piccole attività produttive e commerciali presenti nel centro storico verso siti più adatti alle moderne esigenze di gestione.

2. Nel sottosistema delle Aree Miste (AM), l'intervento di frazionamento di unità immobiliari residenziali esistenti e degli edifici per cui il P.O. prevede la categoria funzionale residenziale a) è sempre ammesso.

3. Per le funzioni ammesse nel sottosistema, in caso di mutamento della destinazione d'uso e/o di frazionamento degli edifici esistenti, la dotazione minima dei parcheggi privati, di cui all'art. 18, può essere monetizzata, mentre i parcheggi di relazione per le attività commerciali, di cui all'art. 19, devono essere sempre reperiti.

4. Nel sottosistema delle Aree Miste (AM) non è consentito l'accorpamento di strutture di vendita che dia luogo a superfici di vendita superiori a 1.500 mq.

1. Sono gli ambiti dove sono presenti principalmente attività terziarie, sia commerciali che direzionali e attrezzature di interesse collettivo, ma anche quote di residenza; questo insieme di funzioni connota queste aree, poste in prossimità del centro, come poli urbani, grandi attrattori di flussi di traffico e di persone. Il tessuto delle Aree Miste 1 (AM1) presenta tuttavia caratteristiche frammentarie, derivanti da interventi molto recenti e non sempre coordinati, spesso di ristrutturazione urbanistica.

2. I tipi di disciplina di intervento attribuiti dal P.O. agli edifici ed ai relativi spazi aperti appartenenti al tessuto delle Aree Miste 1 (AM1) sono individuati con apposita sigla sulle Tavole di P.O.

3. All'interno del tessuto delle Aree Miste 1 (AM1), salvo i casi per i quali si prescrivono le specifiche destinazioni d'uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del presente P.O., sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

Artigianale di servizio (b3), Commerciale al dettaglio (c1), Direzionale e di servizio ad eccezione della sottocategoria e4.

1. Sono gli ambiti dove la mescolanza comprende principalmente attività terziarie (sia direzionali che commerciali) che artigianali, anche con tipologie edilizie a capannone, e in cui all'attrazione di grandi flussi di traffico e di persone non sempre corrisponde una adeguata dotazione in termini di accessibilità e di parcheggi.

2. Agli edifici ed ai relativi spazi aperti appartenenti al tessuto delle Aree Miste 2 (AM2) il P.O. attribuisce, in prevalenza, la disciplina di intervento di tipo 4 (t4), salvo casi specifici individuati con apposita sigla sulle Tavole di P.O.

3. All'interno del tessuto delle Aree Miste 2 (AM2), salvo i casi per i quali si prescrivono le specifiche destinazioni d'uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del presente P.O., sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

Industriale e artigianale (b1), Artigianale di servizio (b3), Commerciale al dettaglio (c1), Direzionale e di servizio ad eccezione della sottocategoria e4.

4. Per la zona commerciale di Massetana Romana, al fine di una maggiore qualificazione e di accrescerne l'attrattività, potrà essere attivato un progetto di riorganizzazione centrato sula sistemazione degli spazi per la viabilità interna, delle aree di sosta e dei percorsi: ciò consentirà un'organizzazione complessiva più razionale e leggibile per gli utenti delle attività presenti, ottimizzando l'utilizzo degli spazi collettivi, compresi i parcheggi di relazione e favorendo e facilitando la fruizione dell'area e la permeabilità pedonale tra gli edifici.

Gli interventi dovranno essere messi a punto attraverso un processo partecipato, coordinato dall'Amministrazione Comunale, e potrà essere attuato per stralci funzionali sulla base di uno progetto-guida complessivo, anche su iniziativa di promotori privati riuniti in consorzio. In tale caso, se funzionali alla riqualificazione, per gli edifici esistenti potranno essere ammessi gli interventi previsti dalla disciplina di tipo 5 (t5).

In via preliminare si individuano i seguenti criteri e indirizzi per il progetto (rappresentati sinteticamente nello schema riportato a seguire):

• realizzazione all'interno dei lotti della zona commerciale di una sorta di controstrada per consentire il collegamento di tutti i complessi e gli spostamenti tra le diverse attività senza impegnare Strada Massetana Romana; il percorso carrabile interno potrà, in particolare, essere organizzato a senso unico in modo che i veicoli fuoriuscenti impegnino la viabilità principale soltanto a partire dalla prima rotatoria "a monte" del piazzale utilizzato: ad esempio potrà essere individuato un percorso in direzione sud-est/nord-ovest a fianco del torrente Tressa nella parte sud e nella fascia tra gli edifici e la Tangenziale nella parte nord;
• mantenimento e valorizzazione e, laddove possibile, potenziamento delle alberature lungo il torrente Tressa, anche ai fini della riduzione degli effetti delle grandi superfici pavimentate;
• riqualificazione della viabilità principale pubblica - nell'ambito di un programma di interventi riferiti all'intero asse da Cerchiaia a Colonna San Marco - caratterizzata dal ridisegno complessivo della piattaforma stradale, ottenuto compartimentando i punti di ingresso e uscita dai piazzali, con svolte parzializzate in mano destra, anche attraverso l'introduzione, in mezzeria, di una banda insormontabile o semi-sormontabile, dalla realizzazione di fermate degli autobus attrezzate e di una pista ciclopedonale separata dalla sede stradale.

Schema di riferimento per la riorganizzazione della circolazione e degli spazi aperti:
1 - "controstrada" (tratti a doppio senso) e 2 - "controstrada" (tratti a senso unico)
3 - altri tratti viari interni di connessione tra "controstrada" e Strada Massetana Romana
4 - percorso ciclabile e pedonale
5 - percorso pedonale
6 - fermate degli autobus attrezzate
7 - fasce verdi alberate di filtro e ambientazione e lungo il torrente Tressa
8 - riqualificazione delle aree di sosta

1. Sono gli ambiti più propriamente produttivi, esito di interventi pianificati e pertanto complessivamente omogenei, almeno per quanto riguarda le modalità insediative.

2. Agli edifici ed ai relativi spazi aperti appartenenti al tessuto delle Aree Miste 3 (AM3) il P.O. attribuisce, in prevalenza, la disciplina di intervento di tipo 6 (t6), salvo casi specifici individuati con apposita sigla sulle Tavole di P.O.

3. All'interno del tessuto delle Aree Miste 3 (AM3), salvo i casi per i quali si prescrivono le specifiche destinazioni d'uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del presente P.O., sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

Industriale e artigianale (b1), Artigianale di servizio (b3), Commerciale al dettaglio in esercizi di vicinato (c1), Direzionale e di servizio ad eccezione della sottocategoria e4, Commerciale all'ingrosso e depositi (f1 e f2).