Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Il progetto, finalizzato all'individuazione di un tracciato alternativo per la viabilità principale (S.S. 73 Ponente) che eviti l'attraversamento del nucleo di antica formazione di Costalpino, prevede la realizzazione di un nuovo insediamento residenziale (a) e di dotazioni pubbliche, a integrazione del tessuto urbano.

L'attuazione degli interventi di nuova edificazione è subordinata alla approvazione del progetto esecutivo della variante alla S.S. 73 Ponente.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 28.750 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 2.600 mq.

numero alloggi massimo: 32

numero piani fuori terra massimo: 2

Indice di Copertura massimo: 30%

opere ed attrezzature pubbliche:

• realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 25 posti auto (625 mq.) in aggiunta al parcheggio esistente;
• realizzazione e cessione di verde pubblico per una superficie minima di 2.000 mq.;
• cessione di aree destinate al nuovo tracciato viario e al verde di ambientazione e ad una pista ciclabile lungo la strada che serve il comparto nella fascia nord per una superficie minima di 11.500 mq.

3. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004, in parte;
• area di pertinenza di Beni-Storico Architettonici (P.T.C.P.), in parte;
• l'abitato è interessato da un'area a forte potenziale archeologico (potenziale archeologico di grado 5 - rif. Schedario evidenze archeologiche 42 -), collegando il nucleo medievale di Costalpino con il monastero medievale di San Galganello; è registrata la presenza di un ospedale destinato al ricovero dei pellegrini e della strada che collegava attraversando il torrente Sorra S. Andrea a Montecchio; il nucleo storico di Costalpino è stato interessato da rinvenimenti archeologici quale un ambiente scavato nel tufo che potrebbe essere stato in origine una tomba (potenziale archeologico di grado 3 - rif. Schedario evidenze archeologiche 41 -).

4. Disposizioni specifiche:

Il nuovo impianto sarà definito in riferimento alla modifica della viabilità principale, secondo un tracciato che dovrà seguire il più possibile l'andamento attuale del pendio retrostante il nucleo di matrice storica, limitando il rimodellamento del suolo; la nuova strada dovrà essere dotata di sistemazioni a verde di ambientazione e di filtro, in continuità con il verde pubblico che dovrà essere progettato in modo da integrare le funzionalità già presenti nelle dotazioni della frazione. Nelle sistemazioni a verde dovranno essere utilizzate specie arboree e arbustive rustiche e tipiche della tradizione rurale, preservando eventuali piante e olivi ben sviluppati e conformati.

La soluzione progettuale dovrà essere elaborata a partire da un'approfondita analisi dei caratteri paesaggistici dei luoghi, tenendo conto della conformazione orografica, dell'intervisibilità e delle preesistenze, in modo da integrare armoniosamente la viabilità, i nuovi edifici e gli spazi aperti pubblici e privati. Dovranno in particolare essere tutelate le visuali da e verso il centro storico di Siena e mantenuto il varco inedificato in corrispondenza della nuova rotatoria a ovest.

I nuovi edifici residenziali avranno accesso dall'attuale tracciato della S.S. 73 Ponente, che a seguito della realizzazione della variante vedrà sensibilmente diminuito il traffico di attraversamento, con un semplice incrocio a T, dal quale si svilupperà la viabilità interna al nuovo comparto associata ad una pista ciclabile sul lato verso la valle; con la disposizione della viabilità di servizio interna e dei parcheggi l'intervento sarà finalizzato anche al riordino e alla riqualificazione delle aree di margine urbano. Per evitare rilevanti movimenti di terra, muri a retta e rampe, i nuovi volumi dovranno essere disposti secondo le curve di livello, mantenendo comunque varchi visuali da e verso la campagna, e relazionandosi compiutamente con il tessuto consolidato senza costituire una mera giustapposizione.

La riorganizzazione del parcheggio e dell'intersezione con Via D. Neri, così come la sistemazione dell'altro parcheggio a nord, è subordinata alla realizzazione della rotatoria che si rende necessaria per una più sicura distribuzione del traffico per il vecchio e il nuovo tracciato in variante della S.S. 73 Ponente; non si ritiene invece necessaria alcuna rotatoria all'innesto nord-est della nuova strada con quella esistente, che potrà essere regolato solo da un incrocio a precedenza con isola spartitraffico.

1. Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo insediamento residenziale (a) e di dotazioni pubbliche, a completamento del tessuto urbano di Costafabbri.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 6.245 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 540 mq.

numero alloggi massimo: 4

numero piani fuori terra massimo: 2

Indice di Copertura massimo: 15%

opere ed attrezzature pubbliche:

• realizzazione e cessione di verde pubblico per una superficie minima di 500 mq.;
• realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 8 posti auto (200 mq.) e della viabilità di accesso.

3. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004;
• area di pertinenza di Beni-Storico Architettonici (P.T.C.P.), in parte.

4. Disposizioni specifiche:

I nuovi volumi saranno localizzati nella parte ovest, assecondando l'andamento del terreno e limitando i rimodellamenti del suolo e l'utilizzo di muri a retta. Saranno posizionati per quanto possibile in prossimità del nuovo tratto stradale pubblico, nella parte a quota più alta; l'accesso alle autorimesse sarà a monte, escludendo la realizzazione di rampe carrabili, in modo da garantire la continuità fra gli spazi abitabili interni e il giardino verso valle.

Non sono ammesse modalità insediative riferibili al tessuto pavillionaire; l'edificazione, anche se articolata in blocchi autonomi con pertinenze singole, dovrà essere aggregata evitando la dispersione dei volumi nei lotti: i volumi dovranno quindi essere accorpati, pur senza dare luogo a un fronte compatto verso valle.

Le aree pubbliche saranno localizzate nella parte est, in modo da essere facilmente accessibili dalla viabilità pubblica, mantenendo per quanto possibile le alberature esistenti ed integrandole con nuove piantumazioni. Il verde pubblico sarà localizzato nella fascia del versante a ridosso di Podere Pera, che dovrà rimanere totalmente inedificata e con sistemazioni a verde anche nella parte privata. I posti auto pubblici e quelli a raso per la sosta stanziale saranno posizionati a sud-est, nella parte meno acclive, con la possibilità di regolarizzare il terreno con una scarpata o con un muretto di sostegno (con altezza non superiore a 1 ml.) verso valle.

Dovranno essere previste piantumazioni di filtro e di ambientazione al margine a valle, favorendo una transizione graduale verso la campagna e privilegiando specie arboree e arbustive tipiche della tradizione rurale. Dovranno in generale essere evitati prativi artificiali. È ammessa la realizzazione di una sola piscina nel rispetto di quanto disposto al comma 6 dell'art. 100 delle presenti Norme.

Schema di riferimento:
1 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani)
2 - spazi per autorimesse e parcheggi privati
3 - percorso carrabile e pedonale di accesso al nuovo insediamento e al parcheggio
4 - parcheggio a raso alberato, pubblico e stanziale
5 - area verde pubblica alberata
6 - area privata da mantenere verde e alberata, in continuità con il verde pubblico, verso Podere Pera
7 - area privata da mantenere verde e alberata, con sistemazioni tipiche del contesto rurale
8 - spazi aperti privati di pertinenza degli alloggi

Sezione ambientale di riferimento:
a - edificio esistente di recente costruzione a monte
b - parcheggio alberato
c - area destinata alla nuova edificazione (altezza massima 2 piani a valle); in sezione il volume delle autorimesse
d - verde privato di pertinenza del nuovo insediamento
e - limite dell'area di intervento

1. Il progetto prevede la riqualificazione dell'area di margine con la realizzazione di un nuovo insediamento residenziale (a) e di dotazioni pubbliche, a completamento del tessuto urbano di Sant'Andrea.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 2.290 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 280 mq.

numero alloggi massimo: 3

numero piani fuori terra massimo: 2

Indice di Copertura massimo: 30%

opere ed attrezzature pubbliche:

• adeguamento e cessione della viabilità;
• realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 10 posti auto (250 mq.);
• realizzazione e cessione di un collegamento pedonale accessibile tra via Ciro Marzocchi e gli impianti sportivi comunali.

3. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato.

4. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004;
• area di pertinenza di Beni-Storico Architettonici (P.T.C.P.).

5. Disposizioni specifiche:

Nelle sistemazioni a verde si dovrà favorire una transizione graduale verso il territorio circostante privilegiando specie tipiche della tradizione rurale.

Schema di riferimento:
1 - adeguamento del tratto finale di strada di Montecchino
2 - parcheggio pubblico a raso alberato
3 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani), attualmente occupata da strutture incompiute e precarie