Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Il progetto prevede il completamento della struttura turistico ricettiva - residenza turistico-alberghiera d1 -, con integrazione degli spazi di servizio ed integrativi all'attività (ristorante, centro benessere...).

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 41.965 mq.

Superficie edificabile (SE) in aggiunta alle superfici già realizzate: 300 mq.

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: 1 (SE in aggiunta)

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• saranno oggetto di convenzione le modalità di fruizione pubblica del parco.

3. Modalità di attuazione: intervento diretto.

4. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004;
• area di pertinenza di Beni-Storico Architettonici (P.T.C.P.), in parte.

5. Disposizioni specifiche:

I volumi aggiuntivi saranno realizzati nella parte nord-est, direttamente accessibile da Strada di Malizia, sfruttando il dislivello di quota derivante dagli scavi effettuati per la realizzazione dei parcheggi, che potranno essere reperiti in parte in superficie.

Agli edifici esistenti (limonaia e casina di caccia) è attribuita la disciplina di intervento di tipo 3 (t3).

L'intervento dovrà comprendere la tutela e valorizzazione del parco e la conservazione del muro di cinta, con riparazione o rifacimento delle parti ammalorate o crollate. Il progetto di recupero del parco storico dovrà essere preceduto da uno studio e dalla valutazione delle piante arboree, prevedendo per quelle di pregio e con caratteri monumentali adeguati interventi di tutela e salvaguardia; dovrà essere privilegiato il recupero filologico del parco che orienterà anche i nuovi impianti.

Schema di riferimento:
1 - edifici della struttura turistico ricettiva già realizzati
2 - area destinata ai parcheggi e al completamento della struttura con sedime indicativo dei nuovi volumi, con sistemazione del terreno, già oggetto di scavi
3 - accesso carrabile su Strada di Malizia
4 - parco da tutelare
5 - edifici esistenti da conservare
6 - muro di cinta da tutelare e ripristinare

1. Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo edificio residenziale (a); l'intervento è subordinato al trasferimento di volumetrie incongrue.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 1.300 mq.

Superficie edificabile (SE): 140 mq.

numero alloggi massimo: 2

numero piani fuori terra massimo: 1

Indice di Copertura massimo: 20%

opere ed attrezzature pubbliche: -

3. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato previa certificazione del credito edilizio a seguito della demolizione dei manufatti incongrui o fatiscenti e del ripristino dello stato dei luoghi nelle aree cedenti la capacità edificatoria, con le modalità stabilite dalle Norme di P.O.

4. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004;
• area di pertinenza di Beni-Storico Architettonici (P.T.C.P.).

5. Disposizioni specifiche:

La nuova edificazione dovrà essere per quanto possibile arretrata rispetto alla Strada di Malizia, in modo da non interferire con le visuali che si aprono dal crinale.

1. Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo edificio residenziale (a) e di dotazioni pubbliche.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 3.610 mq.

Superficie edificabile (SE): 360 mq.

numero alloggi massimo: 4

numero piani fuori terra massimo: 2

Indice di Copertura massimo: 20%

opere ed attrezzature pubbliche:

• realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 18 posti auto (450 mq.), da posizionare all'esterno dell'area di intervento, sempre nell'ambito del quartiere delle Scotte, anche a supporto del Policlinico.

3. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato.

4. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004;
• area di pertinenza di Beni-Storico Architettonici (P.T.C.P.).

5. Disposizioni specifiche:

La nuova edificazione dovrà essere coerente per tipologia e materiali con il nucleo di matrice storica adiacente (il Poggetto), evitando comunque soluzioni vernacolari, e la configurazione planivolumetrica dovrà mantenere la prevalenza gerarchica del nucleo preesistente; non sono ammesse tipologie insediative riferite a tessuti pavillionaire, con edifici isolati su lotto. Dovranno inoltre essere evitati significativi rimodellamenti del suolo. Non è ammessa la realizzazione di rampe carrabili per l'accesso alle autorimesse.

L'accesso carrabile sarà localizzato su Via Orlandi.

Dovranno essere integrate piantumazioni di filtro e di ambientazione al margine lungo Viale Bracci. Nella progettazione delle sistemazioni esterne dovranno essere privilegiate specie, tecniche e sesti di impianto tipici del contesto rurale e coerenti con quelle del Poggetto. Il disegno degli spazi aperti dovrà corrispondere a criteri di massima semplicità, senza introduzione di partizioni e recinzioni all'interno del comparto di intervento; per l'articolazione degli spazi esterni potranno eventualmente essere utilizzati elementi vegetazionali e/o modesti salti di quota. Dovrà essere garantito il mantenimento di una fascia verde alberata a nord-ovest, verso il complesso del Poggetto, salvaguardando per quanto possibile le piante esistenti.

6. Prescrizioni integrative per gli aspetti ambientali:

In considerazione della prossimità alla viabilità principale è prevista la valutazione del clima acustico. Gli interventi devono garantire l'applicazione del D.P.C.M. 5 dicembre 1997 "Determinazione dei requisiti acustici passivi". I limiti di classificazione acustica dovranno essere garantiti anche mediante dispositivi di riduzione del rumore da applicarsi anche in prossimità alle sedi viarie (previo accordo con il gestore) al fine di garantire la fruizione degli spazi aperti

Schema di riferimento:
1 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani)
2 - sistemazione a verde di filtro verso viale Bracci
3 - fascia verde di ambientazione nella scarpata lungo viale Bracci (proprietà pubblica)
4 - area verde privata con mantenimento delle alberature esistenti

Sezione ambientale di riferimento:
a - viale Bracci
b - scarpata di proprietà pubblica
c - sistemazione a verde di filtro
d - area destinata alla nuova edificazione (altezza massima 2 piani)
e - strada interna
f - viale Orlandi
g - il Poggetto

1. Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo edificio residenziale (a); l'intervento è subordinato al trasferimento di volumetrie incongrue.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 1.940 mq.

Superficie edificabile (SE): 230 mq.

numero alloggi massimo: 3

numero piani fuori terra massimo: 2

Indice di Copertura massimo: 20%

opere ed attrezzature pubbliche: -

3. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato previa certificazione del credito edilizio a seguito della demolizione dei manufatti incongrui o fatiscenti e del ripristino dello stato dei luoghi nelle aree cedenti la capacità edificatoria, con le modalità stabilite dalle Norme di P.O.

4. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004.

5. Disposizioni specifiche:

Nelle sistemazioni a verde sul lato nord si dovrà favorire una transizione graduale verso il territorio rurale, privilegiando specie con caratteri di ruralità.

1. Il progetto prevede l'ampliamento del Policlinico S. Maria alle Scotte al fine di realizzare una struttura autonoma riservata alla Facoltà di Medicina e Chirurgia dell'Università di Siena (s6), in modo da consentire un completo e più razionale utilizzo degli spazi esistenti da parte della struttura ospedaliera, attualmente parzialmente adibiti alle attività universitarie, mantenendo comunque uno stretto collegamento tra ambito medico e ambito didattico.

Allo stesso tempo si prevede il potenziamento delle dotazioni di parcheggi pubblici a servizio del Policlinico e l'individuazione di nuovi spazi verdi fruibili anche dal quartiere di San Miniato.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 43.595 mq.

Superficie edificabile (SE): 9.000 mq.

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: 2

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 160 posti auto.

Saranno inoltre oggetto di convenzione le modalità di gestione e fruizione pubblica degli spazi verdi.

3. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato.

4. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004;
• vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 142 del D.lgs. n. 42/2004, comma 1 lett. g (boschi), in parte.

5. Disposizioni specifiche:

L'impianto del nuovo complesso universitario dovrà assecondare l'andamento del suolo, con una conformazione che privilegi volumi seminterrati e una disposizione a gradoni, e valorizzare le caratteristiche dell'area, limitando significativi rimodellamenti del suolo e privilegiando tecniche di ingegneria naturalistica. Dovranno essere tutelate per quanto possibile le formazioni boschive di maggiore interesse e previste nuove piantumazioni di compensazione. Nelle sistemazioni a verde si dovrà mantenere e/o riproporre caratteri di naturalità; l'impianto di abete rosso lungo strada potrà essere sostituito da una fascia di ambientazione con latifoglie arboreo-arbustive.

L'accesso carrabile al complesso didattico sarà localizzato preferibilmente su Via Veterani dello sport, così come riconfigurata a seguito dell'intervento legato alla nuova scuola e della variazione al tracciato di Via Berlinguer (OP07.01). I parcheggi privati e i parcheggi pubblici a servizio del complesso saranno prioritariamente reperiti con soluzioni seminterrate e a raso, anche multipiano, nella fascia a monte di Via Veterani dello Sport. Il progetto dovrà in ogni caso essere supportato da uno studio specifico riferito alla mobilità nell'area.

Il parcheggio pubblico sarà localizzato lungo Strada delle Scotte, sfruttando il significativo dislivello di quota esistente; per l'accesso potrà essere individuato un percorso carrabile dedicato a partire dalla rotatoria prospettante l'Obitorio.

Il nuovo complesso universitario sarà collegato al Policlinico tramite una galleria pedonale sottopassante la Strada delle Scotte.

1. Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo insediamento residenziale (a) e di dotazioni pubbliche, a completamento del quartiere di Vico Alto.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 2.700 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 340 mq., compreso il recupero (anche con demolizione e ricostruzione) di eventuali superfici legittime esistenti nell'area

numero alloggi massimo: 5

numero piani fuori terra massimo: 2

Indice di Copertura massimo: 30%

opere ed attrezzature pubbliche:

• realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 18 posti auto (450 mq.), posizionato lungo Via Sicilia.

3. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato.

4. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004.

5. Disposizioni specifiche:

Dovranno essere mantenute e potenziate le alberature presenti ai margini dell'area, prevedendo piantumazioni di filtro e di ambientazione al margine lungo Strada di Vico Alto. Nelle sistemazioni a verde si dovrà favorire una transizione graduale verso il territorio rurale privilegiando specie tipiche e recuperando dove possibile gli olivi meglio conformati.

Schema di riferimento:
1 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani), con eventuale recupero di superfici legittime esistenti
2 - parcheggio pubblico a raso alberato
3 - accesso carrabile
4 - verde privato con piantumazioni di filtro lungo la Strada di Vico Alto

1. Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo insediamento residenziale (a) e di dotazioni pubbliche, a completamento del quartiere di Vico Alto.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 3.580 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 480 mq.

numero alloggi massimo: 6

numero piani fuori terra massimo: 2

Indice di Copertura massimo: 30%

opere ed attrezzature pubbliche:

• realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 8 posti auto (200 mq.), posizionato lungo Via Sicilia;
• cessione di aree da destinare a verde pubblico per una superficie minima di 2.500 mq., in continuità con il giardino pubblico esistente.

3. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato.

4. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004.

5. Disposizioni specifiche:

Dovranno essere mantenute e potenziate le alberature presenti nell'area da destinare a verde pubblico.

Schema di riferimento:
1 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani)
2 - parcheggio pubblico a raso alberato
3 - accesso carrabile
4 - verde pubblico in ampliamento del giardino pubblico esistente (5)
6 - parcheggio pubblico esistente

2. Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo insediamento residenziale (a) e di dotazioni pubbliche, a completamento del quartiere di Vico Alto.

3. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 3.480 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 450 mq.

numero alloggi massimo: 4

numero piani fuori terra massimo: 2

Indice di Copertura massimo: 35%

opere ed attrezzature pubbliche:

• realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 6 posti auto (150 mq.), posizionato lungo Via Sicilia, in continuità con l'area di sosta esistente;
• cessione di un'area di superficie non inferiore a 1.800 mq. da destinare a servizi per l'istruzione di base, a integrazione della struttura esistente in Via Sicilia.

4. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato.

5. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004.

6. Disposizioni specifiche:

I nuovi volumi dovranno avere un orientamento coerente con quello degli edifici esistenti su Via Sicilia.

Dovranno essere per quanto possibile mantenute le alberature presenti al margine est e nella parte centrale dell'area.

Schema di riferimento:
1 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani)
2 - parcheggio pubblico a raso esistente
3 - nuovo parcheggio pubblico a raso
4 - alberature esistenti da mantenere
5 - complesso scolastico esistente
6 - ampliamento dell'area scolastica (area di cessione)
7 - giardino pubblico esistente

1. Il progetto consiste nell'ampliamento del Policlinico Santa Maria alle Scotte e prevede la realizzazione di un nuovo blocco destinato ad ambulatori, di una nuova viabilità interna e di spazi di parcheggio a servizio del complesso ospedaliero.

L'intervento comprende le aree soggette a vincolo espropriativo individuate dai seguenti riferimenti catastali: foglio 16 particelle 6, 7, 9, 45, 698, 730, 731, 745, 785, 786, 787 e 794 (in parte) e 468, 738, 739, 740, 741, 742, 743, 746, 747, 775, 776, 902, 903, 904, 905, 906, 907 (per intero).

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 58.590 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 11.500 mq.

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: 5 a valle (con interpiano per le parti destinate alle attività sanitarie di 5 ml.)

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche: -

3. Modalità di attuazione: intervento diretto.

4. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004; vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 142 del D.lgs. n. 42/2004, comma 1 lett. g (boschi), in parte marginale, in prossimità del fosso dell'Acquaviva;
• fascia di tutela di 10 ml. lungo i corsi d'acqua appartenenti al reticolo idrografico superficiale.

5. Disposizioni specifiche:

La nuova viabilità si innesterà su viale Bracci appena prima dell'ingresso al parcheggio multipiano con struttura Fast Park (oggetto di ampliamento con l'intervento AE07.01), provenendo dal centro città; la nuova intersezione sarà preferibilmente organizzata con una rotatoria. Il tracciato sarà individuato in modo tale da assecondare, per quanto possibile, l'andamento attuale del terreno, evitando consistenti opere di riconfigurazione del pendio, e si ricollegherà alla strada esistente a est dell'edificio DEA (dove si trova il Pronto Soccorso); alcuni tratti potranno essere realizzati in viadotto, in particolare per l'attraversamento del Fosso dell'Acquaviva. Lungo tutto il tracciato dovranno essere predisposte sistemazioni a verde di ambientazione e mitigazione, con vegetazione arbustiva e, compatibilmente con il rispetto delle distanze, arborea.

I nuovi volumi destinati agli ambulatori saranno localizzati a nord, a monte della nuova strada, nella fascia fronteggiante il Lotto 4, l'edificio "volano" (di prossima costruzione) e l'edificio DEA, in modo da facilitare e ottimizzare il collegamento con le strutture esistenti; il collegamento sarà realizzato tramite una o più passerelle pedonali (coperte e chiuse) poste a quota tale da non interferire con il transito veicolare lungo la viabilità esistente e nelle rampe di accesso alle strutture. I nuovi volumi saranno disposti in coerenza e continuità con l'impianto consolidato, riprendendo orientamenti e allineamenti degli edifici esistenti. La scelta delle tipologie costruttive e dei materiali dovrà essere definita con criteri di omogeneità rispetto al programma di riqualificazione del complesso ospedaliero esistente (di prossima esecuzione) che comprende una estesa rivisitazione dei prospetti; oltre a garantire la migliore qualità possibile degli interventi, anche attraverso l'impiego di prodotti ad alto contenuto tecnologico, ciò dovrà facilitare il rinnovamento nel tempo delle strutture edificate, così come l'eventuale sostituzione dei volumi assicurando sempre massime prestazioni.

Gli spazi per la sosta carrabile, destinati ai dipendenti e agli operatori sanitari del presidio ospedaliero, saranno organizzati con parcheggi a raso posti a valle della nuova viabilità interna, attraverso il rimodellamento del versante a sud che dovrà comunque escludere rilevanti scavi e riporti di terreno; dovranno essere previste sistemazioni a verde di filtro e di ambientazione paesaggistica lungo i margini dell'area ed a corredo dei parcheggi, per i quali si dovranno utilizzare materiali appropriati, garantendo la più estesa permeabilità delle aree e sistemazioni arboree e/o arbustive di ambientazione, con alberature a intervallare gli spazi di sosta. Con gli stessi criteri si provvederà alla sistemazione del parcheggio a raso a servizio dell'attuale Centro Direzionale, a est.

La localizzazione dei parcheggi dovrà prioritariamente interessare la parte ovest, dove il pendio è più dolce. Ulteriori spazi di parcheggio potranno essere reperiti nei locali interrati e/o seminterrati del nuovo edificio, sfruttando il dislivello a valle in modo da non necessitare la realizzazione di rampe per l'accesso carrabile; i locali interrati potranno eccedere il sedime del volume fuori terra dove ciò sia funzionale ad ottimizzare le operazioni di scavo comunque da prevedere per la realizzazione dell'edificio.

In via temporanea e solo per la durata del cantiere, è consentito di poter realizzare parcheggi provvisori nelle aree destinate a verde complementare al complesso ospedaliero, identificate con il numero 8 nella planimetria che segue.

La sistemazione degli spazi aperti comprenderà infine il mantenimento e il potenziamento della vegetazione lungo il margine verso il corso d'acqua e nelle aree circostanti l'attuale Centro Direzionale, valorizzando il corredo arboreo esistente di maggior pregio e dimensione e impiegando specie arboreo-arbustive coerenti al contesto di transizione verso il territorio rurale. Le aree verdi, in particolare quelle comprese tra il nuovo blocco degli ambulatori e l'attuale Centro Direzionale (destinato in futuro al Dipartimento di Salute Mentale e degli Organi di Senso), si configureranno come spazi aperti complementari e integrativi alle strutture edificate, finalizzati anche a supportare il benessere degli utenti (pazienti e personale) e le terapie stesse.

Schema di riferimento:
1 - nuova rotatoria su viale Bracci
2 - nuova viabilità interna al Policlinico
3 - verde di ambientazione e mitigazione
4 - nuovo blocco (ambulatori)
5 - passerelle di collegamento del nuovo blocco a DEA e Lotto 4
6 - viabilità interna esistente
7 - nuovi parcheggi a raso
8 - aree verdi complementari al complesso ospedaliero
9 - parcheggi esistenti
10 - sistemazione a verde verso il fosso dell'Acquaviva

Sezione ambientale di riferimento:
a - edifici esistenti
b - nuovo blocco (ambulatori)
in azzurro le parti per le attività sanitarie; in azzurro chiaro la parte dedicata a depositi, impianti e locali tecnici; in giallo il livello per le autorimesse
c - passerella di collegamento al nuovo blocco
d - strada interna esistente
e - nuova strada
f - parcheggi
g - sistemazione a verde
h - limite dell'area di intervento
i - fosso dell'Acquaviva