Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Il progetto prevede l'integrazione degli impianti sportivi, con strutture terziarie complementari, il potenziamento delle dotazioni di aree di sosta e degli spazi verdi, anche attraverso l'attuazione per singoli comparti, come sotto indicati.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 120.000 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 600 mq. a destinazione commerciale (somministrazione di alimenti e bevande) e/o direzionale e di servizio e1 (uffici, sedi di associazioni private - ad esempio sportive -) e/o e3 (palestre, centri fitness ecc.) (comparto D)

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: 2

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche richieste per l'intervento di nuova edificazione con destinazione commerciale e direzionale e di servizio:

• cessione di aree da destinare a servizi ed attrezzature pubbliche (ad integrazione delle dotazioni esistenti) (secondo campo di calcio e aree complementari) per una superficie minima di 18.000 mq.

altre opere ed attrezzature pubbliche:

• ampliamento del complesso delle piscine per una Superficie Edificabile (SE) massima di 800 mq. (1 piano), in continuità con la struttura esistente (comparto B);
• realizzazione di edificio per le attività legate alla pratica del rugby (clubhouse, spogliatoi) per una Superficie Edificabile (SE) massima di 500 mq. (1 piano) (comparto A);
• sistemazione degli spazi per il tiro con l'arco, anche con l'installazione di strutture leggere di supporto, e ampliamento dei parcheggi pubblici in prolungamento delle dotazioni esistenti lungo via F. Coppi (comparto C);
• realizzazione di un secondo campo da calcio (campo di allenamento), dotato di spogliatoi e spazi di supporto per una Superficie Edificabile (SE) massima di 100 mq. (1 piano), localizzato a sud del tiro con l'arco (parte del comparto D).

3. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico, ai sensi dell'art. 142 del D.lgs. n. 42/2004, comma 1 lett. g (boschi), in parte, lungo il fosso di Fontebecci.

4. Disposizioni specifiche:

L'impianto dovrà prevedere la riorganizzazione e integrazione dei percorsi differenziando per quanto possibile l'accessibilità carrabile da quella pedonale e ciclopedonale, fatto salvo quanto necessario a consegna di merci e strumentazioni e motivi di emergenza o specifiche necessità.

Le aree per la sosta dei veicoli dovranno prevedere l'utilizzo di pavimentazioni non totalmente impermeabili e con alberature a intervallare gli stalli.

Adeguate fasce verdi di ambientazione dovranno essere predisposte lungo i margini verso la Tangenziale.

La nuova edificazione per attività commerciali, direzionali e di servizio, con gli spazi aperti di pertinenza e i relativi parcheggi, sarà localizzata lungo via F. Coppi, tra il campo da calcio esistente e il nuovo campo di allenamento.

5. Prescrizioni integrative per gli aspetti ambientali:

Una parte marginale dell'area è stata usata in passato come discarica di inerti e pertanto dovranno essere attuate tutte le prescrizioni previste nel "Documento di valutazione del rischio sito-specifico e nella relazione illustrativa sul piano di ripristino ambientale, gestione post-operativa e piano di sorveglianza" redatto nel 2008; in quell'ambito, verificata l'assenza di inquinanti particolari, dovrà essere riportato uno strato di terreno vegetale per poterne consentire comunque un uso adeguato.

Schema di riferimento:
1 - campo di rugby esistente e 2 - nuovo edificio di supporto alle attività del rugby a un solo livello, eventualmente seminterrato (sedime indicativo) (comparto A)
3 - complesso esistente con piscine coperte e scoperte, 4 - ampliamento della struttura con un nuovo volume a un solo livello (sedime indicativo) e 5 - percorso pedonale (comparto B)
6 - campo da calcio esistente
7 - velodromo esistente
8 - parcheggio a raso esistente
9 - ampliamento delle aree di sosta carrabile (parcheggio a raso alberato), 10 - impianto per il tiro con l'arco e 11 - eventuale manufatto di supporto (sedime indicativo) (comparto C)
14 - barriere verdi di filtro verso la tangenziale
12 - nuovo campo da calcio (per allenamento) e 13 - spogliatoi/magazzini (sedime indicativo), 15 - area destinata alla nuova edificazione con destinazione commerciale, direzionale e di servizio con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani) e 16 - relativi parcheggi (comparto D)

1. Il progetto prevede la riqualificazione di un'area adibita a stoccaggio di carburanti dismessa e la realizzazione di un nuovo insediamento a destinazione commerciale (media struttura di vendita c2).

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 8.280 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 3.000 mq. (Superficie di Vendita massima 1.500 mq.)

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: 2 (Hmax 8 ml.)

Indice di Copertura massimo: 50%

opere ed attrezzature pubbliche:

• realizzazione della nuova rotatoria a Fontebecci (parte di OP05.01, escludendo la sistemazione della Strada di Castellina nel tratto tra Fontebecci e la rotatoria di Siena nord come spazio riservato prioritariamente alla fruizione pedonale) e il nuovo collegamento viario con via Giovanni Paolo II (parte di AE06.02, comprendente l'intero tratto stradale tra la rotatoria di Fontebecci e via Giovanni Paolo II, qualora l'intervento precedesse la realizzazione della rotatoria su via Giovanni Paolo II da parte dell'Amministrazione Comunale, che potrà procedere in una fase successiva modificando l'intersezione);
• sistemazione del parcheggio pubblico esistente su via delle Province.

3. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato.

4. Vincoli e tutele: -

5. Disposizioni specifiche:

L'accesso per i clienti dovrà essere localizzato su via delle Province; l'accesso per i fornitori potrà essere localizzato sulla via Cassia nord.

Il progetto del nuovo edificio deve considerare la presenza della cortina di verde e delle alberature esistenti nell'area, in particolare a nord-est e verso il parcheggio pubblico, che devono essere per quanto possibile mantenute o compensate con nuovi impianti.

Dovranno essere previste sistemazioni a verde di filtro e di ambientazione lungo il margine verso la campagna ed a corredo dei parcheggi a raso, per i quali si dovranno utilizzare materiali appropriati, garantendo laddove possibile la più estesa permeabilità delle aree. Al fine di garantire il migliore inserimento nel contesto, con il mantenimento delle alberature esistenti e la realizzazione di nuove sistemazioni a verde, dovrà essere valutata la possibilità di realizzare parte dei parcheggi in interrato.

Nella disposizione dei volumi e degli spazi si dovrà tenere conto della presenza di un elettrodotto ai fini di garantire la non esposizione all'inquinamento elettromagnetico della popolazione ed il rispetto dei limiti previsti per legge.

1. Il progetto prevede la riconversione di un edificio dismesso con destinazione residenziale (a).

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 505 mq.

Superficie edificabile (SE) massima da demolizione e ricostruzione: 500 mq.; al piano terra sono ammessi esercizi di vicinato e artigianato di servizio

numero alloggi massimo: 4

numero piani fuori terra massimo: 3

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• realizzazione di un nuovo accesso carrabile al parcheggio pubblico esistente da via Fiorentina, adiacente l'ex Pesa;
• adeguamento e sistemazione del tunnel pedonale tra il parcheggio pubblico e via San Benedetto;
• cessione di una fascia della profondità minima di 1,50 ml. lungo Viale Fiorentina da destinare alla viabilità.

3. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato.

4. Vincoli e tutele: -

5. Disposizioni specifiche:

Il nuovo edificio dovrà mantenere l'arretramento del fronte su Via Fiorentina e utilizzare un linguaggio architettonico che dialoghi con il contesto esistente.

Per il soddisfacimento della dotazione di parcheggi privati potrà essere realizzato il completamento dell'autorimessa interrata esistente a servizio dell'edificio PEEP o in alternativa tali parcheggi potranno trovare altra ubicazione all'interno del lotto.

1. Il progetto prevede la riqualificazione dell'area occupata dall'edificio dell'ex Scuola media Vittorio Alfieri, con la demolizione dell'edificio scolastico esistente e la realizzazione di un nuovo edificio a destinazione mista.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 6.640 mq.

Superficie edificabile (SE) massima da demolizione e ricostruzione: 5.200 mq. con destinazione residenziale (a) (non ammessa al piano terra), commerciale (media struttura di vendita c2, entro il limite massimo di 1.500 mq. di Superficie di Vendita), direzionale e di servizio (e1, e2, e3)

numero alloggi massimo: 32

numero piani fuori terra massimo: 4

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• realizzazione e cessione della strada di accesso alla palestra comunale che dal parcheggio pubblico su via Tolomei si raccorderà al piazzale dell'impianto sportivo;
• realizzazione e cessione di parcheggio a servizio della palestra comunale per almeno 12 posti auto, da localizzare nell'area ricompresa tra l'impianto sportivo e il lotto di intervento; il parcheggio dovrà essere raccordato con le quote del resede esistente mediante necessari movimenti di terra e pavimentato con idonei materiali per garantire la permeabilità dei suoli.

3. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato.

4. Vincoli e tutele: -

5. Disposizioni specifiche:

Il nuovo edificio dovrà rapportarsi al contesto, per gli aspetti materici e i rapporti dimensionali, mantenendo più o meno la collocazione dell'edificio scolastico attuale e in modo da salvaguardare gli alberi ad alto fusto esistenti. I parcheggi della struttura commerciale-direzionale dovranno avere accesso separato dai parcheggi della residenza; i nuovi parcheggi su via Tolomei dovranno essere realizzati in continuità con il parcheggio pubblico esistente e analogamente alberati.

È prevista la demolizione del collegamento tra la ex scuola e la palestra con ripristino delle murature, degli infissi e delle finiture dell'edificio sportivo.

Le opere in favore della struttura sportiva pubblica potranno essere scomputate dagli oneri di urbanizzazione primaria derivanti dall'intervento.

1. Il progetto prevede l'ampliamento della struttura alberghiera esistente (d1) nel complesso di Villa Poggiarello e l'integrazione delle dotazioni pubbliche a supporto degli impianti sportivi comunali di Via Custoza, migliorandone l'accessibilità, la permeabilità e la fruibilità pedonale.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 45.970 mq.

Superficie edificabile (SE) massima in aggiunta: 2.000 mq.

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: -

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• realizzazione e cessione di un nuovo ingresso carrabile e pedonale agli impianti sportivi comunali da Via Custoza ed attrezzatura di spazi di parcheggio per almeno 40 posti auto (1.000 mq.) da localizzare nella zona sud-est - tra il complesso alberghiero e i campi sportivi - occupando parte delle aree verdi di proprietà pubblica;
• realizzazione e cessione di verde pubblico su Strada dei Cappuccini per una superficie minima di 1.800 mq. finalizzata all'individuazione di un ulteriore ingresso e collegamento pedonale agli impianti sportivi; la parte adiacente a Strada dei Cappuccini sarà attrezzata per la sosta carrabile, con almeno 20 posti auto (500 mq.).

3. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato.

4. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico, ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004.

5. Disposizioni specifiche:

I nuovi volumi in ampliamento dovranno essere realizzati in continuità con il complesso esistente, al quale si attribuisce la disciplina di intervento di tipo 3 (t3) per gli edifici di antica formazione e di tipo 4 (t4) per gli edifici recenti, che potranno essere interessati dall'intervento di ampliamento, anche attraverso la sopraelevazione, purché entro il limite di un solo piano in aggiunta. Nuovi volumi su aree libere sono ammessi esclusivamente nella parte retrostante il complesso principale e in particolare in adiacenza ai fabbricati non di antica formazione sul retro del corpo centrale prospettante il piazzale di ingresso (massimo un piano fuori terra, oltre ad eventuali piani interrati o seminterrati), per gli spazi di servizio e attrezzature, e in aggiunta alla dependance di recente edificazione (massimo 3 piani fuori terra a valle, oltre al piano seminterrato), per le camere; l'ampliamento della dependance a monte di Strada dei Cappuccini dovrà essere realizzato con caratteristiche tipologiche e materiali analoghi a quelli dell'edificio esistente. Per la dependance è ammessa inoltre la sopraelevazione dell'ultimo livello, con trasformazione degli attuali locali accessori (soffitte) in nuove camere, raggiungendo un'altezza massima di 3 piani fuori terra a valle, oltre al piano seminterrato. È infine consentito l'ampliamento dei locali ristorante e soggiorno al primo piano occupando in parte il terrazzo giustapposto alla villa.

Dovrà essere mantenuto e valorizzato il parco posto nella parte nord, tra l'ingresso originario e la Villa, così come le alberature autoctone di alto fusto. Al margine sud est si dovrà invece valutare la sostituzione di conifere decontestualizzate con latifoglie arboree e arbustive più idonee al contesto.

I posti auto a servizio dell'attività ricettiva dovranno essere reperiti nella immediata prossimità dell'accesso al complesso, al fine di limitare al massimo la viabilità carrabile interna, con possibilità di copertura dei parcheggi attuali per consentire l'aumento dell'area di parcamento.

Particolare cura dovrà essere posta nella sistemazione degli spazi aperti, nel quadro di una riqualificazione generale basata su una considerazione d'insieme del complesso a destinazione ricettiva e delle attrezzature pubbliche, integrando le dotazioni pubbliche contestualmente agli interventi sulla struttura alberghiera.

Per l'ingresso ai campi sportivi da Via Custoza è consentito il rimodellamento del terreno per realizzare un percorso carrabile di pendenza adeguata e realizzare spazi pianeggianti per la sosta carrabile, oltre che per i percorsi pedonali di collegamento agli impianti sportivi, privilegiando un assetto a gradoni analogo a quello delle aree di sosta dell'albergo; dovrà in ogni caso essere evitato l'impiego di muri a retta e limitata l'impermeabilizzazione, privilegiando l'impiego di tecniche di ingegneria naturalistica.

Nella sistemazione dell'ingresso da Strada dei Cappuccini si dovrà garantire la minima alterazione dello stato attuale dei luoghi, limitandosi alla modifica della scarpata strettamente indispensabile a consentire un'adeguata pendenza dell'accesso carrabile; sono ammessi i rimodellamenti finalizzati all'individuazione del percorso pedonale di collegamento agli impianti sportivi; la parte destinata alla sosta non potrà essere impermeabilizzata e dovrà essere alberata.

6. Prescrizioni integrative per gli aspetti ambientali:

La conferma della previsione di installazione nell'area di un'antenna per la telefonia mobile è subordinata all'adozione di misure atte a garantire sufficienti livelli di tutela per l'esposizione della popolazione all'inquinamento elettromagnetico.

Schema di riferimento:
1 - edifici di antica formazione (disciplina di intervento di tipo 3) - 3 piani a monte oltre al sottotetto per la villa, 3 piani per l'edificio a ovest -
2 - edifici recenti (disciplina di intervento di tipo 4) - un piano oltre al seminterrato a est, 2 piani oltre al seminterrato a ovest
3 - ristorante e soggiorno, da ampliare (4) sempre a un livello sul terrazzo
5 - dependance da sopraelevare (massimo 3 piani fuori terra a valle oltre al seminterrato), a quota sopraelevata rispetto a Strada dei Cappuccini e a quota inferiore rispetto alla villa
6 - area destinata alla nuova edificazione (massimo 3 piani fuori terra a valle oltre al seminterrato), in ampliamento alla dependance
7 - area destinata all'ampliamento dei locali di servizio (massimo un piano fuori terra)
8 - parco da tutelare e valorizzare
9 - spazi di sosta di pertinenza della struttura ricettiva
10 - attrezzature di pertinenza della struttura ricettiva (piscine, campo da tennis)
11 - spazi verdi di pertinenza della struttura ricettiva
12 e 13 - sistemazione delle aree pubbliche con realizzazione di spazi di sosta a raso e percorsi pedonali a servizio degli impianti sportivi e del giardino pubblico, con rimodellamento con tecniche di ingegneria naturalistica e limitata impermeabilizzazione
14 - ampliamento del giardino pubblico esistente con collegamento a Strada dei Cappuccini con sistemazione della parte prospettante la via a spazi di sosta (15) non pavimentati
16 - impianti sportivi esistenti
17 - giardino pubblico esistente