Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Il progetto prevede il prolungamento dell'insediamento produttivo di Cerchiaia a sud al fine di individuare una nuova e più adeguata collocazione unitaria per i servizi tecnici del Comune (tra cui i magazzini comunali e l'autoparco), attualmente dislocati su più sedi e la riconversione dell'area attualmente utilizzata come magazzino comunale, in testata della zona di Cerchiaia, per attività direzionali e di servizio.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 57.865 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 8.000 mq. con destinazione per attrezzature di interesse comune (servizi amministrativi) e servizi tecnici e tecnologici (nuova edificazione nella parte sud) e 6.000 mq. con destinazione ad attività direzionali e di servizio (demolizione e ricostruzione nella parte nord)

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: 2 (con altezza massima di 10,50 ml. nella parte sud), 3 (nella parte nord)

Indice di Copertura massimo: 40%

opere ed attrezzature pubbliche:

• cessione dell'area destinata a servizi, per una superficie minima di 42.350 mq, comprendente il parcheggio pubblico per almeno 60 posti auto (1.500 mq.) da realizzare nella parte nord;
• adeguamento della viabilità nel tratto iniziale, prospettante gli impianti sportivi;
• realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 100 posti auto (2.500 mq.) nella parte nord.

3. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico, ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004

4. Disposizioni specifiche:

Il nuovo insediamento destinato a servizi comunali avrà un impianto organizzato su una viabilità interna in prolungamento della Strada di Cerchiaia, disponendo edifici e spazi di pertinenza nell'area pianeggiante, con minimi rimodellamenti del suolo e prevedendo, ai margini, ampie fasce con sistemazioni a verde di filtro e mitigazione paesaggistica (barriere verdi) e, verso il corso del torrente Tressa, quale potenziamento dell'ambito di pertinenza fluviale e fascia tampone per la tutela dei valori naturalistici; a tali fini dovrà essere inoltre valorizzata la presenza della vecchia gora del Mulino di San Cristoforo. La parte più prossima al tessuto esistente sarà sistemata a verde, mantenendo la continuità dei tracciati che portano a Doglia e all'Albergaccio e poi alla Strada della Tressa e nella fascia adiacente, attraversata da elettrodotti aerei per i quali non è in programma l'interramento, saranno localizzati gli spazi di sosta carrabile, ad integrazione delle dotazioni pubbliche a servizio dell'intero insediamento di Cerchiaia, e spazi di deposito all'aperto.

Il nuovo complesso direzionale e di servizio nella parte nord dovrà essere progettato in modo da relazionarsi con le strutture edificate e con le attrezzature esistenti, in particolare per la definizione degli spazi aperti e dei percorsi pedonali di uso pubblico e collettivo.

Tutti i parcheggi a raso dovranno essere equipaggiati con alberature a intervallare gli spazi di sosta; i parcheggi pubblici a raso nella parte nord dovranno essere realizzati con pavimentazione semipermeabile o permeabile.

Per l'illuminazione esterna dovranno essere adottati sistemi a basso impatto luminoso.

5. Prescrizioni integrative per gli aspetti ambientali:

Per il lotto nord il rilascio dei titoli abilitativi è vincolato alla chiusura del procedimento di bonifica ambientale legato agli usi dell'area in passato.

Schema di riferimento per la parte sud (nuova sede dei servizi tecnici comunali):
1 - prolungamento della Strada di Cerchiaia
2 - area destinata alla nuova edificazione per magazzini, autorimesse e laboratori del Comune e relativi spazi di pertinenza, con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani, 10, 50 ml.)
3 - area destinata alla nuova edificazione per uffici, spogliatoi, servizi e mensa del Comune con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani)
4 - piazzale e spazio di deposito all'aperto
5 - parcheggio pubblico a raso alberato
6 - area verde pubblica alberata e percorsi di collegamento alla Coroncina e alla zona di Doglia e Albergaccio
7 - fascia verde di ambientazione, filtro e mitigazione paesaggistica (barriere verdi)
8 - gora del Mulino di San Cristoforo

Sezione ambientale di riferimento:
a - prolungamento della Strada di Cerchiaia
b - area destinata alla nuova edificazione per i servizi tecnici comunali - magazzini, laboratori, autorimesse - (altezza massima 2 piani, 10,50 ml.)
c - area destinata alla nuova edificazione per i servizi tecnici comunali - uffici, spogliatoi, mensa - (altezza massima 2 piani)
d - barriere verdi di ambientazione, filtro e mitigazione (fascia minima di 20÷25 ml.)
e - limiti dell'area di intervento
f - torrente Tressa e fascia ripariale
g - E78 Grosseto-Fano

Schema di riferimento per la parte nord (riconversione dei magazzini e spazi servizi tecnici comunali):
1 - adeguamento della Strada di Cerchiaia
2 - area destinata alla nuova edificazione a destinazione direzionale e di servizio con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 3 piani)
3 - aree verdi private
4 - spazio pedonale e percorso pedonale (privati) con sistemazione a verde, di transizione in previsione dell'intervento per attività commerciali e direzionali/di servizio (ID04.03)
5 - parcheggio a raso pubblico e per la sosta stanziale, alberato con pavimentazione semipermeabile o permeabile
6 - "corte" interna di pertinenza delle nuove attività

1. Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo complesso commerciale (media struttura di vendita c2) e direzionale e di servizio (e1, e2, e3), con riqualificazione della viabilità pubblica.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 16.255 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 4.700 mq., dei quali massimo 3.000 mq. con destinazione commerciale (Superficie di Vendita massima 1.500 mq.)

numero alloggi massimo: -

numero piani fuori terra massimo: 2

Indice di Copertura massimo: 50%

opere ed attrezzature pubbliche:

• realizzazione della nuova rotatoria all'intersezione tra Strada Massetana Romana e Strada di Cerchiaia (AE04.03);
• adeguamento della viabilità pubblica a sud-ovest e prolungamento fino alla strada che porta all'impianto di distribuzione carburanti;
• sistemazione del parcheggio pubblico esistente sulla viabilità pubblica a sud-ovest.

3. Modalità di attuazione: intervento diretto convenzionato.

4. Vincoli e tutele:

• vincolo paesaggistico, ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004.

5. Disposizioni specifiche:

Dovranno essere previste sistemazioni a verde di filtro e di ambientazione paesaggistica lungo i margini dell'area ed a corredo dei parcheggi a raso, per i quali si dovranno utilizzare materiali appropriati, garantendo la più estesa permeabilità delle aree e prevedendo sistemazioni arboree e/o arbustive di ambientazione e di mitigazione visiva delle auto in sosta, con alberature a intervallare gli spazi di sosta. Per l'illuminazione si dovranno adottare sistemi a basso impatto luminoso.

Dovranno essere adottate opportune soluzioni per l'accesso al complesso commerciale, corredandole di adeguati studi e approfondimenti, in modo da evitare criticità ai flussi di traffico su Strada Massetana Romana.

6. Prescrizioni integrative per gli aspetti ambientali: -

Il rilascio dei titoli abilitativi per quanto riguarda la viabilità e il parcheggio pubblico è vincolato alla chiusura di tutti i procedimenti di bonifica ambientale legati agli usi dell'area in passato.