Disciplina del Piano Strutturale

1. Il dimensionamento del piano è stato determinato con riferimento principale al residuo disponibile dal RU, considerato al momento dell’ottava variante, confrontato con valutazioni di tipo socio economico, ambientale e paesaggistico ed è redatto sulla base delle destinazioni d’uso comprese nelle categorie di cui all’art. 7 del Dpgr 3/R/2007. La “superficie utile” residua da RU viene considerata come “superficie utile lorda” nel dimensionamento di PS. La “superficie coperta artigianale industriale” residua da RU viene raddoppiata per essere tradotta in “superficie utile lorda” nel dimensionamento di PS, atteso che lo stesso RU stabilisce la possibilità, ferma restando la superficie coperta, di realizzare due piani.

2. Le dimensioni massime sostenibili dal Piano Strutturale sono definite con riferimento al Sistema del Territorio Urbanizzato, articolato in UTOE, ed al Sistema del Territorio Rurale, articolato in Sub-sistemi, nel rispetto dei criteri e delle disposizioni dell’art. 92 comma 4 lettera c della L.R. 65/14, nonché dell’art. 5 del Dpgr 32/R/2017.

3. Il Piano Operativo, nella definizione del proprio quadro previsionale strategico, dovrà indicare i dimensionamenti prelevati dal Piano Strutturale ed il saldo residuo. Le quantità contenute nel Piano Operativo che perdono efficacia ai sensi delle disposizioni dell'art. 95 della L.R. 65/14 rientrano nel dimensionamento da utilizzare nella definizione dei successivi quadri previsionali strategici.

4. Il dimensionamento comprende:

• - all’interno del territorio urbanizzato, le previsioni di trasformazione di nuova edificazione e di trasformazione urbana sul patrimonio edilizio esistente da realizzarsi attraverso piani attuativi e interventi di rigenerazione urbana ai sensi art. 125 L.R. 65/14;
• - all’esterno del territorio urbanizzato, le previsioni introdotte attraverso la conferenza di copianificazione di cui all’art. 25 L.R. 65/14, da computare separatamente rispetto alle dimensioni massime sostenibili di PS di cui all’art. 92 comma 4 lettera c della L.R. 65/14.

5. Non sono previste dal piano e non sono, quindi, dimensionate le grandi strutture di vendita, anche sotto forma di strutture aggregate.

6. Le strutture extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione sono comprese nel dimensionamento “residenziale”.

7. Nell’ambito delle UTOE a carattere prevalentemente residenziale (Poggibonsi, Bellavista e Staggia) non sono previste aree di nuovo impianto e le quantità del dimensionamento riguardano esclusivamente interventi di ristrutturazione urbanistica, lotti di completamento nel tessuto edilizio consolidato e cambi di destinazione, per i casi ricadenti nelle fattispecie di cui al precedente comma 4. Tali interventi sono finalizzati ad attivare processi di rigenerazione urbana, anche mediante accrescimento della dotazione media pro capite di standard urbanistici calcolati sul complesso della popolazione.

8. Nell’ambito delle UTOE sono consentiti trasferimenti di superficie per un massimo del 10% da ciascuna categoria tra le destinazioni d’uso non residenziali.

9. La strategia del PS, confermando la costellazione di borghi rurali ( aggregati e beni storico architettonici con relative aree di pertinenza) nella sua attuale configurazione quale perno del sistema insediativo del territorio rurale, non contempla in tale ambito la realizzazione di ulteriori insediamenti che per forma, dimensione, dotazione di nuove urbanizzazioni, possano configurarsi come nuclei o aggregati residenziali alla stregua di quelli già esistenti ed elencati nella normativa di PS. Gli atti di governo del territorio non potranno pertanto prevedere una tale modalità insediativa, nemmeno mediante la riutilizzazione di quantità volumetriche derivanti dalla demolizione di edifici esistenti, così come, in linea generale, si dovrà evitare, in conformità al vigente PTC, che il recupero di manufatti, con relativi cambi d’uso e frazionamenti, dia luogo alla realizzazione di “condomini urbani” nel territorio rurale. Per “condomini urbani” debbono intendersi edifici con le unità abitative disposte in serie sulla base di quegli schemi compositivi propri delle tipologie edilizie “a schiera” o “in linea” che caratterizzano il contesto urbano.

10. Il RU vigente prevedeva una serie di “Zone di Sostituzione D5” finalizzate alla demolizione di edifici ritenuti incongrui con recupero parziale del volume preesistente per la realizzazione di nuovi insediamenti residenziali. Per il recupero di tali edifici, quando collocati, secondo il PS, nel territorio rurale, il PO potrà anche prevedere la demolizione degli stessi e la individuazione entro i centri abitati di aree nelle quali consentire la edificazione di una SUL corrispondente ad una percentuale della SUL demolita.
In ogni modo, l’inserimento nel PO dell’intervento di demolizione e ricostruzione come sopra descritto dovrà avvenire nel rispetto del dimensionamento di Piano Strutturale relativamente all’UTOE nel cui ambito viene eseguita la ricostruzione.

11. Le attività agrituristiche risultano pienamente connesse alla funzione agricola e, di conseguenza, quando un edificio rurale che ne abbia le caratteristiche ai sensi della L.R.30/2003 viene destinato ad attività agrituristica non si produce nessun mutamento di destinazione d’uso. Inoltre, secondo quanto stabilito dall’art 18 della L.R. 30/2003, non è consentita la realizzazione di nuovi edifici per attività agrituristiche. In ragione di quanto sopra, il dimensionamento dei posti letto in strutture agrituristiche, pur presente nella tabella relativa al territorio rurale, non può che avere un carattere puramente indicativo.

12. Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente non riconducibili alle casistiche di cui al precedente comma 4, non avendo carattere strutturale sotto il profilo urbanistico, non sono compresi nel dimensionamento,

13. La stima degli abitanti insediabili si basa sull'indice residenziale di 40 mq. di SUL per ogni abitante. Tale indice è definito in base al rapporto tra la superficie totale degli alloggi occupati e le persone residenti. Gli abitanti ulteriormente insediabili sono definiti con riferimento agli alloggi esistenti ma non occupati ed al dimensionamento residenziale di nuova previsione. In base all’indagine eseguita, gli “alloggi non occupati” debbono considerarsi, in maniera più precisa, “non occupati da persone residenti nel Comune di Poggibonsi” in quanto trattasi, spesso, di alloggi occupati in buona parte da lavoratori fuori sede o utilizzati come seconde case. Si tratta, pertanto, di alloggi che non sono effettivamente disponibili per essere occupati da nuovi residenti ma che, in via teorica, debbono considerarsi come se lo fossero, con particolare riferimento al calcolo degli standard urbanistici da riferirsi ai cosiddetti “abitanti insediabili”.

14. Il dimensionamento della funzione turistico ricettiva è espresso sia in posti letto che in SUL. In tal senso è stabilito il seguente parametro di equivalenza: 1 posto letto = 30 mq di SUL (comprensiva delle superfici destinate a servizi e spazi comuni).