Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Gli ambiti denominati "Nucleo storico" identificano, secondo il P.S., i nuclei originari ed il centro istituzionale, religioso e commerciale della struttura insediativa urbana, di cui definiscono con particolare significatività i caratteri identitari. Tali ambiti comprendono le relative aree di pertinenza funzionale e morfologica, nonché le aree che sono parte integrante per la tutela di detto nucleo, e sono assimilati alle zone omogenee A di cui al D.M. 1444/68. Tutti gli interventi sono rivolti alla conservazione ed alla valorizzazione dei caratteri storici, tipologici ed architettonici del tessuto urbano e del patrimonio edilizio esistente, individuando utilizzi compatibili e strategie finalizzate a salvaguardarne il ruolo e l'identità, la permanenza dei servizi, delle funzioni civili, culturali, sociali; il PO favorisce azioni volte alla rivitalizzazione del nucleo storico per una più ampia fruibilità dello spazio pubblico anche attraverso la valorizzazione della rete commerciale minore.

2. Per il nucleo storico di Poggibonsi tutti gli interventi devono essere condotti nel rispetto delle prescrizioni d'uso di cui alle Schede dell'Elaborato 3B del vigente PIT relative ai beni tutelati ai sensi dell'art. 136 del D.Lgs 42/04 (G.U. n. 108 del 30/04/1965), come puntualmente richiamati al successivo art. 53.

3. Le tavole n. 10 e 11 di P.O. individuano puntualmente il tessuto edificato appartenente ai centri storici di Poggibonsi e Staggia Senese, costituito dal nucleo esistente al catasto Leopoldino e dalle aggregazioni successive che rivestono carattere testimoniale; le specifiche categorie di intervento relative ai singoli edifici sono contenute nell' Allegato II - Regesto degli interventi sul patrimonio edilizio esistente nei nuclei storici. Gli edifici e le aree sono classificati in categorie e gruppi omogenei per caratteristiche tipologiche, architettoniche, storiche e di conservazione, sulla base del quadro conoscitivo del previgente Piano per il Centro Storico, opportunamente aggiornato in sede di redazione del P.O.
Per tali aree ed edifici sono valutate, in riferimento agli elementi di interesse storico, tipologico ed architettonico, le condizioni di degrado, gli usi e gli interventi ammissibili, individuando conseguentemente le categorie di intervento e le eventuali prescrizioni ad esse correlate. Nelle Tavole 10 e 11 sono individuate inoltre specifiche perimetrazioni corrispondenti a zone di degrado, all'interno delle quali gli interventi sono subordinati alla formazione di Piani di Recupero di cui all'art. 119 della L.R. n. 65/14. La disciplina di tali zone è definita nel Titolo IV delle presenti NTA in quanto attinente agli interventi di trasformazione di cui all'art. 95 comma 3 della L.R. 65/14. Per gli edifici e le aree di Via Dietro le Mura interessate dal Piano di Recupero approvato in attuazione del previgente RU sono confermate le relative disposizioni.
Per gli edifici non disciplinati nell’Allegato II – Regesto degli interventi sul patrimonio edilizio esistente nei nuclei storici, in assenza di specifiche disposizioni, sono ammessi interventi fino alla categoria del restauro conservativo. L’ Amministrazione, in sede di monitoraggio del PO, potrà procedere all’integrazione del Regesto sulla base di puntuali valutazioni.
Per il nucleo di Staggia l'Amministrazione potrà prevedere il recupero delle aree connesse alla cinta muraria (Progetto Mura) quale progetto pubblico di qualificazione di sistema tra la fortificazione, l'edificazione connessa e il parco contiguo. Per gli edifici in aderenza alla cinta muraria sono previsti, fino all’approvazione del progetto e qualora non diversamente normato nell’Allegato II, interventi fino alla manutenzione straordinaria

4. Gli interventi sugli edifici per i quali sono prescritti interventi di conservazione ai sensi dell'art. 12 delle NTA devono essere attuati nel rispetto dei criteri ed indirizzi di cui all'art. 17. La documentazione tecnica di accompagnamento alle richieste di titolo abilitativo deve contenere una specifica analisi storico tipologica dell'organismo edilizio, un rilievo geometrico quotato in scala non inferiore ad 1:50 ed una documentazione fotografica degli elementi significativi e dello stato di fatto sia interno che esterni.

5. All'interno dei nuclei storici è prevalente la funzione residenziale. Sono ammesse attività di servizio, direzionali, attività commerciali al dettaglio (limitatamente ad esercizi di vicinato ed attività di somministrazione di alimenti e bevande ai sensi della L.R. 62/2018), attività turistico ricettive e artigianato di servizio compatibile con la residenza, nel rispetto della disciplina di cui all'articolo 57 delle presenti norme. Per le attività artigianali esistenti gli interventi ammissibili sono condizionati alla previa verifica della compatibilità ambientale ed urbanistica con il tessuto residenziale.

6. Il mutamento di destinazione è ammesso nel rispetto di quanto disposto dall'art. 57 delle Norme Tecniche di Attuazione (Disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni), ove risulti conforme alle previsioni del precedente comma e sia compatibile con il tipo edilizio e con i valori architettonici dell'immobile, nonché con il tessuto urbano circostante affinché non si produca degrado tipologico o ambientale. Qualora il mutamento di destinazione d'uso vada ad interessare interi edifici o complessi edilizi con incidenza sugli standard urbanistici (per la tipologia e la dimensione delle funzioni introdotte, ecc.) gli interventi sono subordinati alla preventiva redazione di un progetto unitario convenzionato ai sensi L.R. 65/14.

Ai fini del recupero e della valorizzazione del nucleo storico, anche attraverso la sua rivitalizzazione con funzioni integrate e compatibili, l’Amministrazione Comunale promuove l’insediamento di attività commerciali di vicinato (centro commerciale naturale) e forme di ricettività turistica integrate con il tessuto urbano, anche sotto forma di albergo diffuso ai sensi della normativa regionale vigente. In relazione al prevalente carattere pedonale dell’utenza, alla presenza di zone a traffico limitato o escluso, nonché agli obiettivi di valorizzazione della rete commerciale esistente attraverso specifici programmi e regolamenti, all’interno dei nuclei urbani storici non sussiste l’obbligo di reperimento di superfici per la sosta di relazione a servizio delle attività commerciali di cui all’art. 28 del Regolamento regionale n. 15R/2009

8. Al fine di salvaguardare le caratteristiche tipologiche del tessuto edilizio ed i relativi standard abitativi, la creazione di nuovi alloggi mediante frazionamento e/o mutamento di destinazione d'uso è condizionata alla sussistenza dei seguenti requisiti: a) presenza di almeno due vani abitabili, dotati di luce ed areazione diretta; b) presenza di un ulteriore vano per servizi igienico-sanitari; c) accesso autonomo dalla strada pubblica o dalle parti comuni. Non è comunque ammesso il mutamento a destinazione residenziale di unità immobiliari ubicate al piano terra aventi affaccio dei vani abitabili a distanza minore di 5 m dalle aree pubbliche e 3 m dagli spazi condominiali. Il mutamento di destinazione d’uso in residenza dei locali ai piani terra che non possiedono i requisiti di cui sopra è ammesso unicamente per i locali funzionalmente collegati e/o collegabili ad abitazioni esistenti alla data di adozione del PO.

9. Per quanto riguarda le aree libere all'interno e/o integrate al nucleo storico, quali individuate nelle tavole di P.O., tutti gli interventi dovranno essere rivolti alla tutela ed al ripristino degli assetti e delle sistemazioni storicizzate, nel rispetto delle disposizioni di cui al precedente art. 17, nonché di quelle di cui all'art. 49 relative alla disciplina degli aspetti paesaggistici.

10. Per le disposizioni relative al sistema di accessibilità e della sosta si rinvia al successivo art. 38.

11. Per gli edifici per i quali gli elaborati di PO prescrivono la categoria “demolizione”, in quanto superfetazioni e/o elementi incongrui rispetto agli edifici ed al tessuto urbano, è ammessa la presentazione di Piani di Recupero che prevedano la demolizione totale o parziale di tali edifici contestualmente allo ricollocazione dei volumi demoliti nell’ambito di un progetto unitario di riqualificazione nel rispetto dei caratteri urbanistici ed architettonici del tessuto. In assenza di Pdr sono ammessi interventi fino alla manutenzione ordinaria.

1. L'ambito di cui al presente articolo identifica l'area che separa la Rocca e la cinta murata di Staggia Senese dal corso del torrente Staggia. Tale ambito riveste una funzione di integrazione e rispetto del nucleo fortificato, contribuendo significativamente alla tutela dei valori storici e paesaggistici che connotano la struttura insediativa ed è pertanto assimilato alle zone omogenee A di cui al D.M. 1444/68.
In tale ambito gli interventi sono rivolti alla conservazione ed alla valorizzazione dei caratteri paesaggistici ed ambientali, con particolare attenzione al mantenimento delle connotazioni rurali tradizionali, al recupero ed alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, alla promozione di forme di utilizzazione pubblica compatibili quali percorsi pedonali e ciclabili, spazi a verde attrezzato, parchi. Sono consentiti interventi per la realizzazione di opere pubbliche e/o standard urbanistici. Sono ammesse sistemazioni pertinenziali connesse all'utilizzo del patrimonio edilizio esistente, con modalità coerenti con i valori urbanistici e paesaggistici del contesto.

2. Gli interventi sul patrimonio edilizio sono rivolti alla qualificazione, alla valorizzazione ed all'adeguamento formale e funzionale, in coerenza con i caratteri storici e tipologici degli organismi edilizi e con i valori paesaggistici del contesto. Si applicano le disposizioni di cui al successivo art. 37.

1. Gli ambiti di cui al presente articolo identificano il tessuto urbano a prevalente destinazione residenziale formatosi attraverso la progressiva espansione dell'originario nucleo consolidato a cavallo tra XIX e XX secolo. Tali ambiti sono assimilati alle zone omogenee B di cui al D.M. 1444/68. Il P.O. integra e specifica gli obiettivi e gli indirizzi del P.S. attraverso l'analisi dei tessuti urbanizzati della città contemporanea (morfotipi) secondo le indicazioni di cui all'Allegato 2 del PIT "Linee guida per la riqualificazione dei tessuti urbanizzati della città contemporanea". In particolare nell'ambito urbano di Poggibonsi, il Tessuto compatto di formazione otto novecentesca gli interventi urbanistici ed edilizi dovranno essere realizzati in coerenza con gli obiettivi relativi alle tipologie TR1 Tessuti ad isolati chiusi o semichiusi.

2. Gli interventi sono finalizzati alla riqualificazione del tessuto urbano, attraverso criteri e modalità d'intervento tali da garantire prioritariamente il miglioramento degli spazi pubblici e dei servizi di interesse collettivo, del patrimonio edilizio architettonico, dell'immagine urbana, nel rispetto dell'impianto urbanistico originario e dei caratteri architettonici e tipologici di valore degli organismi edilizi.

3. Gli elaborati grafici di P.O. individuano gli edifici ed i complessi edilizi classificati "di rilevante valore", per i quali sono ammessi interventi fino al restauro conservativo nel rispetto dei criteri e delle disposizioni di cui al precedente art. 17.

4. Sul patrimonio edilizio esistente diverso da quello di cui al precedente comma 3 gli interventi sono finalizzati alla riqualificazione ed al completamento del tessuto, anche attraverso consolidamento e completamento del processo tipologico. A tal fine, gli elaborati di P.O. evidenziano:

• a. L'edilizia in aggregazione seriale con tipologia di impianto
• b. L'edilizia in aggregazione seriale con tipologia di impianto suscettibile di crescita tipologica

Per gli edifici di cui sopra sono ammessi gli interventi di ristrutturazione edilizia conservativa di cui all'art. 12 comma 2 individuati nell'Allegato III- Regesto degli interventi di conservazione e trasformazione a scala edilizia, contenente l'indicazione delle categorie di intervento ammesse per i singoli organismi edilizi e le eventuali prescrizioni specifiche, nel rispetto dei criteri e delle disposizioni di cui al precedente art. 17. In assenza di specifiche indicazioni sono ammessi interventi fino alla edilizia ristrutturazione conservativa.
Per gli edifici di cui al punto b, oltre agli interventi di cui sopra, sono possibili ampliamenti finalizzati alla conclusione del processo tipologico tipico della casa schiera e delle sue evoluzioni, in coerenza con le regole di crescita del tipo edilizio e nel rispetto delle disposizioni di cui all'art. 13 comma 1, nell'ambito di progetti unitari comprensivi della riqualificazione delle aree di pertinenza e secondo le modalità di cui al successivo comma. Gli interventi di ampliamento AV1 (crescita in profondità) di cui all'art. 13 comma 1 sono ammessi per tutti gli edifici di cui ai punti b (aggregazione seriale con tipologia di impianto) laddove sussistano le condizioni di fattibilità (distanze, requisiti igienico sanitari, ecc.), nel rispetto di un rapporto di copertura non superiore al 60% della superficie di lotto.

Per gli edifici in aggregazione seriale sono possibili inoltre operazioni di accorpamento e rifusione, nonché disaggregazione, purché nel rispetto dei caratteri tipologici del modulo base tipico della casa a schiera.

5. Gli elaborati di P.O. evidenziano altres&igrave l'edilizia di intasamento, anche interna agli isolati, per la quale sono possibili le operazioni fino alla demolizione e riconfigurazione delle parti degradate o incongrue, anche mediante demolizione e ricostruzione con accorpamento all'edificio principale, purché l'addizione si configuri coerente con il processo tipologico e non comporti incremento delle unità abitative.

6. Nelle aree individuate negli elaborati di P.O. come "Edifici ed aree di degrado e riqualificazione", gli interventi sul patrimonio edilizio esistente eccedenti la ristrutturazione edilizia conservativa e/o comportanti il mutamento di destinazione d'uso (nel rispetto dei parametri di cui al successivo comma 7) sono subordinati ad un progetto unitario convenzionato di riqualificazione degli edifici e delle aree scoperte, previa individuazione delle relative aree di pertinenza. Gli interventi con incidenza sugli standard e sulle opere di urbanizzazione sono subordinati all'approvazione di un Piano Attuativo. L'A.C., in presenza di specifiche condizioni di degrado, potrà in ogni tempo individuare specifiche zone di recupero ai sensi della L. 457/78, in cui subordinare gli interventi alla preventiva formazione di un Piano Attuativo.

7. Per gli edifici non ricadenti nelle categorie di cui ai precedenti commi, sono ammessi interventi fino alla sostituzione edilizia, anche attraverso operazioni di accorpamento e rifusione di corpi edilizi. Gli interventi di sostituzione e/o ampliamento non possono comportare un aumento di SUL, volume o altezza superiore al 10% rispetto alla situazione esistente ed autorizzata, ferme restando le dotazioni obbligatorie di parcheggi pertinenziali previste nei casi di cui all'art. 38 comma 5 delle presenti norme.

8. Nell'ambito di cui al presente articolo è prevalente la funzione residenziale, in forma integrata con le attività commerciali di vicinato, direzionali e di servizio. I mutamenti di destinazione d'uso sono ammessi nel rispetto della disciplina di cui all'art. 57 delle presenti norme.

9. Al fine di salvaguardare le caratteristiche tipologiche del tessuto edilizio ed i relativi standard abitativi, la creazione di nuovi alloggi mediante frazionamento e/o mutamento di destinazione d’uso è condizionata alla sussistenza dei seguenti requisiti: a) presenza di almeno due vani abitabili, dotati di luce ed areazione diretta; b) presenza di un ulteriore vano per servizi igienico-sanitari; c) accesso autonomo dalla strada pubblica o dalle parti comuni. Non è comunque ammesso il mutamento a destinazione residenziale di unità immobiliari ubicate al piano terra aventi affaccio dei vani abitabili a distanza minore di 5 m dalle aree pubbliche e 3 m dagli spazi condominiali.

1. Il tessuto di formazione recente, corrispondente al Tessuto recente di prima periferia di PS, si è prevalentemente formato a seguito di atti di pianificazione (PRG o Piani di Lottizzazione), progressivamente succedutisi dal dopoguerra fino agli ultimi decenni. Il tessuto è caratterizzato da edilizia seriale aggregata, edifici residenziali originati da lottizzazioni e progetti unitari, edilizia di completamento e saturazione. L'impianto urbano, fortemente densificato e condizionato dalla presenza della ferrovia che opera una cesura fra le due parti della città, si caratterizza per la configurazione consolidata, mentre il patrimonio edilizio non presenta elementi di particolare valore architettonico. Tali ambiti sono assimilati alle zone omogenee B di cui al D.M. 1444/68. Il P.O. integra e specifica gli obiettivi e gli indirizzi del P.S., attraverso l'analisi dei tessuti urbanizzati della città contemporanea (morfotipi) secondo le indicazioni di cui all'Allegato 2 del PIT "Linee guida per la riqualificazione dei tessuti urbanizzati della città contemporanea". In particolare:

• nell'ambito urbano di Poggibonsi gli interventi urbanistici ed edilizi dovranno essere realizzati in coerenza con gli obiettivi relativi alle tipologie TR2 Tessuto ad isolati aperti e edifici residenziali isolati su lotto e TR3 Tessuto ad isolati aperti e blocchi prevalentemente residenziali;
• nell'ambito urbano di Bellavista e Staggia Senese gli interventi urbanistici ed edilizi dovranno essere realizzati in coerenza con gli obiettivi relativi alle tipologie TR 4 Tessuto ad isolati aperti e blocchi prevalentemente residenziali di edilizia pianificata e TR 5 Tessuto pavillonaire.

2. Il P.O. prevede operazioni di riqualificazione del tessuto, anche attraverso interventi di ristrutturazione edilizia e/o urbanistica che assicurino il rinnovo del patrimonio edilizio ed il suo miglioramento sia sotto il profilo strutturale ed ambientale che della qualità tipologica ed architettonica; gli interventi dovranno in generale essere rivolti ad assicurare il miglioramento delle prestazioni energetiche, il potenziamento delle infrastrutture e dei servizi ed essere finalizzati al miglioramento dell'immagine urbana e delle relazioni paesaggistiche. La mobilità dovrà essere articolata in modo da favorire la separazione tra flussi urbani e locali, con particolare attenzione alla creazione di percorsi protetti per la mobilità dolce, favorendo l'accessibilità alle diverse parti della città.

3. Sulla generalità del patrimonio edilizio diverso da quello di cui al successivo comma 4 sono possibili interventi fino alla sostituzione edilizia ed all’ampliamento, anche attraverso operazioni di accorpamento e rifusione di corpi edilizi. Gli interventi di sostituzione edilizia dovranno comunque essere attuati nel rispetto dei caratteri dell'impianto urbano consolidato, con particolare attenzione agli allineamenti rispetto alla viabilità ed agli spazi pubblici, alla continuità del tessuto edilizio, ai rapporti con l'edificato al contorno. In presenza di volumi impropri, quali superfetazioni o manufatti incoerenti con la tipologia, sono ammesse limitate modifiche volumetriche o della sagoma, finalizzate alla contestualizzazione ed alla riqualificazione tipologica e formale dei manufatti incongrui. Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente non possono comportare un aumento di SUL o volume superiore al 10% rispetto alla situazione esistente ed autorizzata. Al fine di incentivare il rinnovo e la riqualificazione del tessuto edilizio, in caso di sostituzione edilizia è ammesso un aumento fino al 15%, purché non comporti aumento dei piani fuori terra superiore ad uno rispetto allo stato esistente, ferme restando le dotazioni obbligatorie di parcheggi pertinenziali previste nei casi di cui all'art. 38 comma 5 delle presenti norme.

4. Gli elaborati grafici di P.O. individuano gli organismi edilizi e le parti di tessuto di valore storico, architettonico e testimoniale, per i quali tutti gli interventi devono essere attuati nel rispetto dei criteri e delle disposizioni di cui al precedente art. 17. Per gli edifici ed i complessi edilizi classificati "di rilevante valore" sono ammessi interventi fino al restauro conservativo. Per gli edifici ed i complessi edilizi in aggregazione seriale con tipologia di impianto si applicano le disposizioni di cui al precedente art. 22 comma 4. Per l'edilizia di intasamento si applicano le disposizioni di cui al precedente art. 22 comma 5.

5. Per gli edifici residenziali con originaria tipologia mono o bifamiliare dotati di proprio resede, anche qualora oggetto di frazionamenti successivi purché antecedenti alla data di adozione del PO, sono ammessi interventi di modesto ampliamento sul lotto o in altezza attraverso operazioni di riqualificazione tipologica e formale degli immobili volti al miglioramento delle condizioni abitative. Tali interventi potranno anche determinare aumenti di volume e/o SUL superiori ai limiti di cui al precedente comma 3, purché nel rispetto del rapporto di copertura non superiore al 40% del lotto, altezza massima non superiore a due piani fuori terra, indice di utilizzazione fondiaria (Uf) non superiore a 0,5 mq/mq.

6. Per gli organismi edilizi residenziali diversi da quelli di cui ai commi 4 e 5, ai fini della riqualificazione architettonica ed energetica ed in deroga ai parametri del comma 3, sono ammessi interventi di riconfigurazione unitaria dei prospetti, anche con interventi di "richiusura" dell'involucro, finalizzati alla riqualificazione complessiva dell'edificio ed alla realizzazione di parti comuni, quali porticati e loggiati, controfacciate, ecc. Sono inoltre ammessi interventi di modifica della copertura al fine di poter realizzare spazi quali terrazze verdi e servizi comuni, nella misura massima del 30 % della superficie coperta, con altezza non superiore ai 3 m. Tali interventi non potranno determinare la formazione di nuove unità abitative. Ove la riqualificazione avvenga per parti, l’intervento dovrà essere inserito in un progetto generale condiviso da tutti i proprietari.

7. Nelle aree individuate negli elaborati di P.O. come "Ambiti di degrado e riqualificazione", gli interventi sul patrimonio edilizio esistente eccedenti la ristrutturazione edilizia conservativa (nel rispetto dei parametri di cui al precedente comma 3) e/o comportanti il mutamento di destinazione d'uso sono subordinati ad un progetto unitario convenzionato di riqualificazione degli edifici e delle aree scoperte. Gli interventi con incidenza sugli standard e sulle opere di urbanizzazione sono subordinati all'approvazione di un Piano Attuativo.

8. All'interno dell'ambito di cui al presente articolo è prevalente la funzione residenziale, in forma integrata con le attività commerciali di vicinato, direzionali e di servizio. I mutamenti di destinazione d'uso sono ammessi nel rispetto della disciplina di cui all'art. 57 delle presenti norme.

9. Per l’area “ex B2” ubicata in via San Gimignano ed individuata con specifica simbologia negli elaborati grafici (PRU), è ammesso, subordinatamente a permesso di costruire convenzionato, il completamento degli interventi già previsti nella specifica scheda del previgente RU1.

10. Al fine di salvaguardare le caratteristiche tipologiche del tessuto edilizio ed i relativi standard abitativi, la creazione di nuovi alloggi mediante frazionamento e/o mutamento di destinazione d’uso è condizionata alla sussistenza dei seguenti requisiti: a) presenza di almeno due vani abitabili, dotati di luce ed areazione diretta; b) presenza di un ulteriore vano per servizi igienico-sanitari; c) accesso autonomo dalla strada pubblica o dalle parti comuni. Non è comunque ammesso il mutamento a destinazione residenziale di unità immobiliari ubicate al piano terra aventi affaccio dei vani abitabili a distanza minore di 5 m dalle aree pubbliche e 3 m dagli spazi condominiali.

1. Questi ambiti sono originati da fenomeni di crescita urbana verificatisi a partire dagli anni settanta del novecento fino agli inizi del secolo attuale, alcuni in continuità con il tessuto urbano di formazione recente altri in forma di insediamenti autonomi disposti sui versanti collinari ad est della superstrada Siena-Firenze. L'impianto, ormai saturo, è caratterizzato da edilizia residenziale prevalentemente mono o bifamiliare, con marginale dotazione di standard a parcheggio e verde. Tali ambiti sono assimilati alle zone omogenee B di cui al D.M. 1444/68. Il P.O. integra e specifica gli obiettivi e gli indirizzi del P.S., attraverso l'analisi dei tessuti urbanizzati della città contemporanea (morfotipi) secondo le indicazioni di cui all'Allegato 2 del PIT "Linee guida per la riqualificazione dei tessuti urbanizzati della città contemporanea". In particolare nell'ambito urbano di Poggibonsi , cfr Tav. 2 di PO, gli interventi urbanistici ed edilizi dovranno essere realizzati in coerenza con gli obiettivi relativi alle tipologie TR5.2 Tessuto puntiforme collinare.

2. Sulla generalità del patrimonio edilizio, in quanto di privo di connotazioni tipologico architettoniche, sono possibili interventi fino alla sostituzione edilizia ed all'ampliamento.
Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente non possono comportare un aumento di SUL o volume superiore al 10% rispetto alla situazione esistente ed autorizzata.. Al fine di incentivare il rinnovo e la riqualificazione del tessuto edilizio, in caso di sostituzione edilizia è ammesso un incremento fino al 15% rispetto ai suddetti parametri, purché non comporti aumento dei piani fuori terra superiore ad uno rispetto allo stato esistente, ferme restando le dotazioni obbligatorie di parcheggi pertinenziali previste nei casi di cui all'art. 38 comma 5 delle presenti norme.

3. Per gli edifici residenziali con originaria tipologia mono o bifamiliare, dotati di proprio resede, anche qualora oggetto di frazionamenti successivi purché antecedenti alla data di adozione del PO, sono ammessi interventi di modesto ampliamento sul lotto o in altezza attraverso operazioni di riqualificazione tipologica e formale degli immobili volti al miglioramento delle condizioni abitative. Tali interventi potranno anche determinare aumenti di volume e/o SUL superiori ai limiti di cui al precedente comma 2, purché nel rispetto del rapporto di copertura non superiore al 40% del lotto, altezza massima non superiore a due piani fuori terra, indice di utilizzazione fondiaria (Uf) non superiore a 0,5 mq/mq.

4. Gli elaborati grafici di P.O. individuano gli edifici ed i complessi edilizi classificati "di rilevante valore", per i quali sono ammessi interventi fino al restauro conservativo nel rispetto dei criteri e delle disposizioni di cui al precedente art. 17. Per gli edifici ed i complessi edilizi in aggregazione seriale con tipologia di impianto si applicano le disposizioni di cui al precedente art. 22 comma 4. Per l'edilizia di intasamento si applicano le disposizioni di cui al precedente art. 22 comma 5.

5. È prevalente la funzione residenziale. I mutamenti di destinazione d'uso sono ammessi nel rispetto della disciplina di cui all'art. 57 delle presenti norme.

6. Al fine di salvaguardare le caratteristiche tipologiche del tessuto edilizio ed i relativi standard abitativi, la creazione di nuovi alloggi mediante frazionamento e/o mutamento di destinazione d'uso è condizionata alla sussistenza dei seguenti requisiti: a) presenza di almeno due vani abitabili, dotati di luce ed areazione diretta; b) presenza di un ulteriore vano per servizi igienico-sanitari; c) accesso autonomo dalla strada pubblica o dalle parti comuni. Non è comunque ammesso il mutamento a destinazione residenziale di unità immobiliari ubicate al piano terra aventi affaccio dei vani abitabili a distanza minore di 5 m dalle aree pubbliche e 3 m dagli spazi condominiali.

1. Nell'ambito della struttura urbana sono presenti parti di tessuto caratterizzate dalla commistione di funzioni produttive (talvolta dismesse o sottoutilizzate), commerciali, residenziali. Tali ambiti sono assimilati alle zone omogenee B di cui al D.M. 1444/68. Il P.O. integra e specifica gli obiettivi e gli indirizzi del P.S., attraverso l'analisi dei tessuti urbanizzati della città contemporanea (morfotipi) secondo le indicazioni di cui all'Allegato 2 del PIT "Linee guida per la riqualificazione dei tessuti urbanizzati della città contemporanea". In particolare nell'ambito urbano di Poggibonsi, cfr Tav. 2 di PO, gli interventi urbanistici ed edilizi dovranno essere realizzati in coerenza con gli obiettivi relativi alle tipologie TR6 Tessuto a tipologie miste. In questi ambiti, il P.O. individua specifici isolati e/o complessi edilizi per i quali, in relazione alle condizioni di degrado in essere e/o al loro importante ruolo di polarità ed integrazione della struttura urbana, sono definiti gli obiettivi e gli strumenti per la riqualificazione attraverso la disciplina del Titolo V e le Schede Norma di cui all'Allegato I.

2. Sul patrimonio edilizio non interessato dai comparti urbanistici di cui al precedente comma 1 sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione edilizia conservativa nel rispetto dei volumi e delle superfici esistenti. Il mutamento di destinazione d’uso è ammesso purché interessi superfici non eccedenti il 10% della Sul complessiva dell’edificio oggetto di intervento e limitatamente alle destinazioni legittimamente presenti alla data di adozione del PO. Sugli edifici di cui sopra sono inoltre attivabili interventi di ristrutturazione urbanistica con cambio di destinazione d'uso attraverso le procedure previste per gli interventi di rigenerazione urbana di cui all'art. 125 della L.R. 65/14.

3. Al fine di promuovere interventi unitari in grado di contribuire ad una organica riqualificazione del tessuto urbano e degli standard, il PO individua con specifica simbologia alcune aree ed edifici di carattere residenziale e/o misto che, pur non presentando rilevanti caratteri di degrado, possono contribuire, se inseriti in più ampie operazioni di ristrutturazione urbanistica, alla riqualificazione complessiva del tessuto e degli spazi di interesse collettivo. La possibilità di inserimento di queste aree ed edifici all'interno degli interventi di rigenerazione urbana dei comparti ad essi adiacenti costituisce opzione facoltativa a disposizione dei soggetti attuatori. Al fine di incentivare una più incisiva ed organica riqualificazione del tessuto, il PO prevede in tali casi la possibilità di recuperare, all'interno di un intervento unitario soggetto a Piano Attuativo in contestuale variante alla Scheda di P.O., la totalità della SUL esistente ed autorizzata degli edifici in oggetto, che andrà ad incrementare i parametri urbanistici previsti dalla Scheda Norma fermo restando l'obbligo di verifica della dotazione di standard urbanistici rispetto al dimensionamento e alle funzioni complessivamente previste nel comparto.

4. In relazione agli obiettivi di riqualificazione urbanistica, funzionale e percettiva dell'asse stradale di via San Gimignano, negli interventi di trasformazione di cui ai commi 2 e 3 deve essere destinata a standard urbanistici una fascia fronte strada di profondità non inferiore a quella indicata negli elaborati di PO, nella quale prevedere la realizzazione di un percorso ciclopedonale protetto, messa a dimora di alberature e sistemazioni a verde, di parcheggi pubblici e/o spazi pubblici attrezzati e delle relative opere di arredo, secondo le indicazioni e le specifiche fornite dall'Amministrazione Comunale.

1. Il Piano Operativo individua le strutture turistico ricettive di tipo alberghiero ai sensi della L.R. 86/16 presenti nel territorio comunale. Per le strutture alberghiere ubicate nel territorio urbanizzato sono consentiti interventi fino alla ristrutturazione edilizia conservativa. Per le strutture alberghiere ubicate nel territorio rurale vale la disciplina di cui agli artt. 37 e 38. L'eventuale aumento della capacità ricettiva è ammesso nel rispetto del dimensionamento di P.O. e previa verifica degli standard urbanistici necessari, in relazione alle tipologie di attività svolte. Tutti gli interventi sono comunque finalizzati all'adeguamento ed al miglioramento dell'offerta ricettiva ed all'ampliamento dei servizi al turista nel rispetto dei valori ambientali, paesaggistici ed urbanistici del territorio in coerenza con le indicazioni del Piano Strutturale. Gli ambiti di cui al presente articolo sono assimilati alle zone F di cui al DM 1444/68.

1. Tali aree comprendono le parti del territorio destinate a servizi ed attrezzature di interesse generale. In dette zone sono consentiti interventi di iniziativa pubblica, nel rispetto delle specifiche normative di settore, nonché interventi di iniziativa privata convenzionata, in conformità con gli indirizzi ed i parametri di cui alla eventuale specifica Scheda norma. Per il dimensionamento degli interventi di iniziativa pubblica, si rinvia ai progetti predisposti dall'A.C. sulla base delle esigenze di pubblico interesse, nel rispetto degli obiettivi e degli indirizzi del Piano Strutturale. Per gli interventi di iniziativa privata il dimensionamento è stabilito dalla eventuale Scheda Norma di P.O. o da specifici atti convenzionali dell'A.C., nel rispetto del dimensionamento generale del P.S.
I servizi e le attrezzature di interesse generale sono distinti in:

• Servizi di interesse collettivo (Ic);
• Servizi scolastici (Sc);
• Parcheggi pubblici (P);
• Verde pubblico attrezzato;
• Aree ed attrezzature sportive (Is);
• Servizi ed impianti tecnologici (It);

La disciplina dei suddetti ambiti, corrispondenti alle zone omogenee F di cui al D.M. 1444/68, è definita ai commi seguenti. Per la categoria “servizi ed impianti tecnologici” si rimanda all’art. 39.
Il passaggio tra le categorie sopra elencate non comporta la necessità di variante urbanistica in quanto tutte riconducibili alla funzione di servizi di interesse generale.
In caso di interventi di riqualificazione messi in atto da soggetti pubblici è sempre consentita una diversa organizzazione del sistema della mobilità e accessibilità esistente e delle relative aree accessorie di cui all'art.38, così come degli spazi per la sosta e del verde, nonché, più in generale, di tutti gli spazi e servizi di interesse generale.

2. Servizi di interesse collettivo: queste zone comprendono le parti del territorio destinate a servizi di interesse generale (sedi istituzionali, uffici pubblici, luoghi di attività culturale, religiosa, associativa, ecc.). In dette aree le previsioni del Piano Operativo si attuano attraverso progetti pubblici o privati convenzionati ai sensi della legislazione vigente. Per gli edifici privati i contenuti della convenzione sono specificati all’art. 18 comma 5 delle presenti norme. Per gli edifici individuati dal Piano Operativo come oggetto di tutela in relazione al loro valore storico architettonico, sono ammessi unicamente interventi fino alla categoria del restauro di carattere conservativo nel rispetto dei criteri e delle disposizioni di cui al precedente art. 17, sia per gli immobili, che per le aree di pertinenza.

3. Servizi scolastici: Queste zone comprendono le parti del territorio destinate a servizi pubblici per l'istruzione. In dette zone le previsioni del Piano Operativo si attuano attraverso progetti pubblici, ai sensi della legislazione vigente. Gli interventi dovranno essere preferibilmente attuati attraverso la redazione di un progetto unitario ed organico comprensivo delle sistemazioni a verde e di arredo, anche mediante forme di progettazione partecipata con gli studenti.

4. Parcheggi pubblici: In tali zone il Piano Operativo si attua per intervento pubblico diretto previa approvazione dei relativi progetti esecutivi. Se le aree destinate a parcheggio pubblico di previsione sono comprese in un più ampio comparto urbanistico disciplinato dalle Schede norma di cui all'Allegato I delle Norme Tecniche di Attuazione, possono essere attuate anche da soggetti privati all'interno degli obblighi convenzionali del Piano Attuativo e/o del Progetto Unitario Convenzionato.
Per eventuali previsioni in aree interessate da vincolo paesaggistico il PO definisce specifici Schemi Direttori, che individuano i criteri di progettazione e realizzazione dei parcheggi pubblici, in coerenza con i valori paesaggistici del territorio urbano e rurale.
Per l’area degli impianti sportivi comunali di via Marmolada il parcheggio pubblico di previsione dovrà essere realizzato evitando alterazioni significative della morfologia dei luoghi e prevedendo il mantenimento di fasce a verde con funzione di filtro e integrazione paesaggistica con il contesto
Per i parcheggi pubblici si rinvia anche alle disposizioni del successivo art. 38.2

5. Verde pubblico attrezzato: queste zone comprendono le parti del territorio destinate alla pubblica fruizione e ad attività del tempo libero. In dette zone le previsioni del Piano Operativo si attuano attraverso progetti pubblici unitari estesi all'intera area di intervento. Se le aree destinate a verde attrezzato di previsione sono comprese in un più ampio comparto urbanistico disciplinato da Scheda Norma, di cui all'Allegato I delle Norme Tecniche di Attuazione, possono essere attuate anche da soggetti privati all'interno degli obblighi convenzionali del Piano Attuativo e/o del Progetto Unitario Convenzionato.

Nelle aree a verde pubblico attrezzato sono ammessi esclusivamente manufatti funzionali alla manutenzione o alla utilizzazione collettiva dell'area (quali spogliatoi, servizi igienici, tettoie, pergolati, percorsi pedonali coperti, chioschi, info point, area picnic, attrezzature ludico ricreative ecc.). Sono inoltre consentite strutture di servizio quali bar e punti ristoro fino ad una dimensione massima di 50 mq la cui gestione sia regolata dalla Amministrazione Comunale anche attraverso forme di convenzionamento. I progetti relativi alle aree a verde dovranno verificare l’eventuale presenza di alberature di alto fusto e essenze particolarmente significative, e valutarne l’opportunità di conservazione e/o integrazione nelle sistemazioni di progetto. Contestualmente all'approvazione del progetto unitario l'Amministrazione definisce le regole per la gestione dell'area e dei servizi ivi previsti.

Per eventuali previsioni in aree interessate da vincolo paesaggistico il PO definisce specifici Schemi Direttori, che individuano i criteri di progettazione e realizzazione degli interventi, in coerenza con i valori paesaggistici del territorio urbano e rurale.

Per gli edifici individuati dal Piano Operativo come oggetto di tutela in relazione al loro valore storico architettonico, sono ammessi unicamente gli interventi di carattere conservativo ivi previsti, sia per gli immobili che per le aree di pertinenza.

Tutti gli interventi dovranno essere inseriti in un programma organico di riqualificazione e potenziamento del sistema del verde urbano e delle reti ecologiche territoriali, anche attraverso la formazione di uno specifico strumento di settore come il Piano del Verde Urbano, per il quale costituiscono riferimento il quadro conoscitivo e gli indirizzi contenuti nello specifico studio elaborato contestualmente alla redazione del P.O. "Il sistema del verde del comune di Poggibonsi"

6. Aree ed attrezzature sportive: Il P.O. individua interventi di riqualificazione e potenziamento degli impianti e delle attrezzature esistenti. Le previsioni del Piano Operativo si attuano attraverso un progetto unitario di iniziativa pubblica o privata convenzionata. Gli interventi d'iniziativa privata sono subordinati all'approvazione di uno specifico Piano Attuativo convenzionato e/o Progetti Unitari Convenzionati, nel rispetto degli indirizzi, dei parametri e delle prescrizioni stabiliti dall'Allegato I- Schede Norma, ove presenti. L'Amministrazione Comunale, in riferimento agli indirizzi espressi da specifici piani di settore ed attraverso singoli convenzionamenti, disciplina i tipi, le caratteristiche e le modalità di gestione degli impianti. All'interno dei singoli comparti e/o ambiti devono essere individuati parcheggi pubblici e/o di uso pubblico in misura adeguata alle potenzialità e funzionalità delle strutture presenti. Gli spazi a parcheggio collegati alle aree sportive dovranno essere caratterizzati da adeguate sistemazioni ambientali e paesaggistiche (alberature, piantumazioni, pavimentazioni permeabili e/o con materiali compatibili, ecc.) in grado di garantirne in corretto inserimento nel contesto urbano e territoriale. Per le attività esistenti a carattere privato sono ammessi, con titolo diretto, gli interventi necessari alla gestione degli impianti, all’adeguamento e/o al rispetto delle normative di settore, anche attraverso ampliamenti funzionali fino ad un incremento massimo di 200 mq di Sul.

Nelle aree pubbliche è sempre ammesso il posizionamento di fontanelli e altri manufatti di piccole dimensione legati a servizi di interesse generale.

1. Tali ambiti comprendono aree pubbliche e private aventi funzione di rispetto ed integrazione delle emergenze storiche e monumentali, elementi nodali della rete di connessioni ecologiche e paesaggistiche tra la struttura urbana ed il territorio, riconosciute dal P.S. quali componenti statutarie del patrimonio territoriale. Tali ambiti sono assimilati alle zone omogenee F di cui al D.M. 1444/68.

2. Il P.O. individua come ambiti di cui al presente articolo:

• il Parco urbano di Poggio Imperiale
• il Parco urbano delle mura di Staggia Senese
• il Parco fluviale dell'Elsa e dello Staggia

In dette zone il P.O. prevede l'attuazione, nelle aree di proprietà pubblica, di interventi rivolti alla fruizione collettiva per attività di carattere naturalistico, ricreativo e culturale, alla riqualificazione ambientale e paesaggistica, alla tutela ed alla valorizzazione delle emergenze storiche e culturali e dei relativi contesti. Gli interventi si attuano mediante progetti pubblici estesi ad ambiti organici sotto il profilo funzionale e paesaggistico, eventualmente articolati in stralci funzionali. Per gli ambiti di parco fluviale potranno essere attivati anche specifici accordi a carattere intercomunale. Gli interventi di fruizione (piste ciclabili e percorsi pedonali ex-novo, aree di sosta ecc.), o comunque ogni intervento di trasformazione che non sia espressamente rivolto alla rinaturalizzazione laddove necessaria, dovrà essere preferibilmente effettuato in contesti esterni a quelli naturali, utilizzando il margine dell’urbanizzato o le aree agricole, in modo da non frammentare ulteriormente i corridoi ecologici fluviali e gli ecosistemi limitrofi ad esso legati.

3. All'interno del Parco Urbano di Poggio Imperiale il P.O. prevede la valorizzazione e lo sviluppo del progetto "Archeodromo", quale significativa ed innovativa esperienza di conoscenza e promozione del patrimonio storico e culturale del territorio.

4. All'interno degli ambiti di cui al comma 2, sono presenti anche aree a carattere privato in relazione di prossimità con la struttura urbana, con presenza di giardini e pertinenze private, aree agricole e boscate. Tali aree, per loro natura ed ubicazione, rivestono un ruolo di rispetto ed integrazione del tessuto urbano, costituendo un valore di connessione ecologica, integrazione funzionale e paesaggistica, in coerenza con il valore statutario attribuitogli dal PS. In tali ambiti sono consentiti gli usi collegati alle legittime funzioni in atto (agricola, residenziale o altro), ivi compresa la realizzazione di parcheggi privati, nonché di manufatti pertinenziali ed altre opere prive di rilevanza urbanistica (serre, d'inverno, pergolati, ecc.), con esclusione di interventi di nuove edificazione. Sul patrimonio edilizio esistente sono consentiti gli interventi di cui al successivo art. 35, escluso il cambio d'uso per manufatti isolati non residenziali alla data di adozione del P.O. Gli interventi dovranno comunque conservare i caratteri tradizionali delle pertinenze e delle aree scoperte, siano esse connotate come giardino urbano che come area rurale, con particolare riferimento agli assetti paesaggistici e vegetazionali esistenti.

5. In relazione agli obiettivi di valorizzazione della fortezza di Poggio Imperiale, l'A.C. potrà individuare, di concerto con gli Enti competenti, interventi di miglioramento della visibilità del sistema di architetture fortificate, anche attraverso azioni di gestione forestale mirata.

1. Tale ambito corrisponde a parti di territorio interne all'U.T.O.E. in relazione di prossimità ed integrazione con la struttura urbana, con presenza di giardini e pertinenze private, aree agricole e boscate. Tali aree, per loro natura ed ubicazione, rivestono un ruolo di rispetto ed integrazione del tessuto urbano, costituendo un valore di connessione ecologica, integrazione funzionale e paesaggistica, in coerenza con le disposizioni di P.S.. Per i motivi richiamati, sono assimilabili a zone omogenee E con valore paesaggistico di cui al D.M. 1444/68.

2. In tali ambiti sono consentiti gli usi collegati alle funzioni in atto (residenza, agricoltura, altro), ivi compresa la realizzazione di parcheggi privati pertinenziali a servizio degli insediamenti esistenti. Sono inoltre ammesse attività di fruizione e valorizzazione per usi ricreativi, sportivi, legati al tempo libero nel quadro di interventi pubblici o privati convenzionati. Sono comunque esclusi interventi di nuova edificazione.

3. In tali ambiti il P.O. potrà programmare, con atti specifici, la realizzazione di standard urbanistici, anche connessi funzionalmente ad interventi di riqualificazione e rigenerazione urbana, ampliamento e completamento delle aree produttive, ecc. Qualora tali interventi siano di iniziativa privata, potranno essere attuati secondo procedure convenzionate senza necessità di variante urbanistica preventiva, nel rispetto dei criteri e degli indirizzi stabiliti dal P.O.

4. Sul patrimonio edilizio esistente sono consentiti gli interventi di cui al successivo art. 36 comma 9, escluso il cambio d'uso per manufatti isolati non residenziali alla data di adozione del P.O. ubicati all’esterno del perimetro del centro abitato. Per la sistemazione degli spazi esterni pertinenziali agli edifici si rinvia alle disposizioni di cui al successivo art. 50, in quanto assimilabili.

5. Le sistemazioni ambientali e le eventuali opere di arredo dovranno essere finalizzate a consentirne la fruizione naturalistica da parte della cittadinanza (percorsi, alberature, aree di sosta, ecc.). Con proprio atto l'Amministrazione può definire le regole per la gestione di specifiche aree e dei servizi ivi previsti, previa definizione di un progetto unitario esteso all'intera area o a sue porzioni funzionali.

6. Non è ammessa la realizzazione di parcheggi o qualsiasi altro tipo di trasformazione estensiva (compresi usi sportivi, ricreativi ecc.), nelle aree naturali, seminaturali e agricole limitrofe ai corsi d’acqua, in modo da mantenere e possibilmente ampliare la fascia di pertinenza fluviale ecologicamente funzionale, e mantenere un sufficiente collegamento con i tratti fluviali esterni all’ambito urbano.