Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Ai sensi dell'articolo 99, comma 2 lettera b) della L.R. n. 65/2014, costituisce mutamento rilevante di destinazione d'uso il passaggio dall'una all'altra delle seguenti categorie funzionali:

1. a) Residenziale
2. b) Industriale - artigianale
3. c) Commerciale al dettaglio
4. d) Turistico ricettiva
5. e) Direzionale e di servizio
6. f) Commerciale all'ingrosso e depositi
7. g) Agricola e funzioni connesse ai sensi di legge.

2. Ai sensi dell'art. 99 comma 4 L.R. 65/14, si ha mutamento di destinazione d'uso rilevante di un fabbricato o di un'unità immobiliare quando ne venga variata l'utilizzazione prevalente in termini di superficie utile, anche con più interventi successivi.

3. La destinazione d'uso in atto, da considerarsi ai fini del comma precedente, è quella risultante da atti pubblici, ovvero da atti in possesso della pubblica amministrazione, formati in data anteriore a quella di adozione del Piano Operativo. In mancanza di tali atti si assume la destinazione catastale quale risulta alla medesima data. Ai fini della disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni di cui al successivo art. 57, nonché in applicazione delle facoltà attribuite agli strumenti urbanistici comunali dall'art. 99 comma 3 della L.R. 65/14, le categorie funzionali di cui al precedente comma 1 lettere b), c) ed e) sono articolate nelle subcategorie di cui alla tabella seguente:

4. La disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni di cui al successivo art. 57 e, in generale, le disposizioni di cui ai Titoli IV e V delle presenti norme, possono stabilire limitazioni al cambio d'uso verso specifiche destinazioni e/o attività nell'ambito delle categorie e sub categorie funzionali di cui al precedente comma 3.

5. Ferme restando le disposizioni di cui all'art. 184 comma 1 della L.R. 65/14, il mutamento di destinazione d'uso determina incremento di carico urbanistico nei casi definiti dall’art. 41 del DPGR 39R/2018.

1. Costituisce parte integrante del Piano Operativo la disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni di cui al presente articolo, in applicazione dell'art. 95 comma 2 lettera d) della L.R. n. 65/14. La disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni regola i mutamenti delle destinazioni d'uso degli immobili e delle aree all'interno del territorio comunale, allo scopo di garantire una equilibrata distribuzione e localizzazione in coerenza con gli obiettivi definiti dal Piano Strutturale. In quanto parte della disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti di cui al Titolo IV delle NTA, ha validità a tempo indeterminato.

2. Con riferimento ai diversi ambiti territoriali (U.T.O.E., Sistemi territoriali del territorio urbanizzato e del territorio rurale, o parti di essi), la disciplina di cui al presente articolo definisce:

1. a) le funzioni ammesse, in riferimento alle categorie e sub categorie funzionali di cui al precedente art. 56 comma 3;
2. b) le condizioni di compatibilità tra le diverse destinazioni d'uso;
3. c) i mutamenti di destinazione d'uso comunque soggetti a titolo abilitativo;
4. d) le dotazioni di standard pubblici e privati connesse alle diverse funzioni, nonché i casi e le modalità nei quali gli interventi di mutamento d'uso sono subordinati alla verifica del soddisfacimento di tali dotazioni.

In coerenza con le disposizioni dell'art. 5 del DPGR 32/R/2017 (Regolamento di attuazione delle disposizioni dell'art. 62 e del Titolo V della L.R. 65/14), gli interventi di mutamento di destinazione d'uso attuati in conformità alla disciplina del presente Titolo IV (Disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti) non sono computati nelle quantità prelevate dal dimensionamento del Piano Strutturale.

3. In attuazione delle disposizioni di cui all'art. 67 del P.S., nel territorio comunale non è ammessa la localizzazione di grandi strutture di vendita ai sensi L.R. 62/2018.

4. In tutto il territorio comunale non è ammessa la localizzazione di aziende a rischio di incidente rilevante ai sensi della normativa vigente. Nel Sistema Urbano non è ammessa la localizzazione di aziende insalubri di classe I e di classe II, fatte salve le attività già insediate alla data di adozione del P.O.

5. All'interno delle UTOE 1 Poggibonsi, 4 Bellavista e 6 Staggia Senese, in relazione al loro prevalente carattere residenziale e fatte salve le indicazioni specifiche delle Schede norma di cui all'Allegato I, sono ammesse, in quanto compatibili, le seguenti destinazioni d'uso:

1. A) Residenziale
2. B) Industriale - Artigianale, limitatamente alla sub categoria B.1. Artigianato di servizio compatibile con il tessuto residenziale.
3. C) Commerciale al dettaglio, limitatamente alle sub categorie C.1 Esercizi di vicinato, C.2 Medie strutture di vendita, C.4 Attività di somministrazione alimenti e bevande.
4. D) Turistico ricettiva (ove prevista dalle tav. di PO)
5. E) Direzionale e di servizio, con esclusione della sub categoria E.4 Attività direzionali e di servizio di supporto alle attività produttive

Tali destinazioni sono ammesse nel rispetto della disciplina di cui al Capo II Sezione I e Sezione III delle presenti Norme, nonché del dimensionamento di P.O. di cui all'articolo 10.
Sugli immobili che alla data di adozione del P.O. abbiano legittimamente destinazione diversa da quelle sopra elencate, sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione edilizia conservativa con divieto di frazionamento e/o aumento delle unità immobiliari.

6. All'interno delle UTOE 2 Foci Lame, 3 Drove e 5 Pian dei Peschi, in relazione al loro prevalente carattere produttivo e fatte salve le indicazioni specifiche delle Schede norma di cui all'Allegato I, sono ammesse, in quanto compatibili, le seguenti destinazioni d'uso:

1. A) Residenziale, limitatamente agli immobili con tale destinazione in atto alla data di adozione del P.O.
2. B) Industriale - Artigianale
3. C) Commerciale al dettaglio, limitatamente alla sub categoria C.2. per l'ambito di via Pisana, C.3 Medie strutture di vendita non compatibili con il tessuto residenziale, C.4 Attività di somministrazione alimenti e bevande e C.5 Distribuzione carburanti.
4. D) Direzionale e di servizio, limitatamente alle sub categorie E.1 Servizi pubblici e di interesse pubblico, E.3 ed E.4 Attività direzionali e di servizio di supporto alle attività produttive. Sono inoltre ammesse attività di servizio a carattere privato che per caratteristiche specifiche non sono compatibili con il tessuto residenziale (palestre).
5. E) Commerciale all'ingrosso e depositi

Tali destinazioni sono ammesse nel rispetto della disciplina di cui al Capo II Sezione II delle presenti Norme, nonché del dimensionamento di P.O. di cui all'articolo 10.
Sugli immobili che alla data di adozione del P.O. abbiano legittimamente destinazione diversa da quelle sopra elencate, sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione edilizia conservativa con divieto di frazionamento e/o aumento delle unità immobiliari.

7. Nel Territorio Rurale, oltre alla destinazione agricola ed alle funzioni connesse definite del D.L. 18 maggio 2001, n° 228 e disciplinate al Capo III delle presenti Norme, sono ammesse le destinazioni funzionali di cui all'art. 41 delle presenti NTA nel rispetto delle relative disposizioni, nonché del dimensionamento di P.O. di cui all'articolo 10.

8. In relazione ai livelli di trasformazione urbanistica ed edilizia indotti dal mutamento di destinazione d'uso il P.O. individua i casi in cui subordinare l'intervento alla formazione di un Piano Attuativo o ad intervento diretto convenzionato ai sensi della normativa vigente. Sono fatte salve le eventuali disposizioni e/o limitazioni stabilite dal Piano Operativo per specifici ambiti territoriali o comparti.

9. Compatibilità tra le funzioni: nell'ambito del sistema urbano il P.O. persegue la formazione ed il consolidamento di tessuti edilizi caratterizzati da una equilibrata mixité funzionale e da una adeguata dotazione di servizi e standard urbanistici, quale requisito fondamentale per la qualità urbana. A tale scopo, nelle zone a prevalente carattere residenziale di cui agli artt. 20, 22, 23 e 24 delle presenti norme sono considerate compatibili ed integrate con la residenza le seguenti destinazioni:

• Commerciale al dettaglio, limitatamente alle sub categorie C.1 Esercizi di vicinato e C.4 Attività di somministrazione alimenti e bevande;
• Direzionale e di servizio, con esclusione della sub categoria E.4
• Industriale – Artigianale limitatamente alla subcategoria B.1 Artigianato di servizio compatibile con il tessuto residenziale

Sono pertanto sempre ammessi interventi di mutamento di destinazione d'uso, verso le destinazioni suddette, di unità immobiliari urbane ubicate al piano terra, anche qualora facenti parte di più ampi fabbricati o complessi edilizi con prevalente destinazione residenziale.

Per le unità immobiliari urbane ubicate al piano primo e piani superiori di più ampi fabbricati sono inoltre ammessi interventi di mutamento di destinazione d'uso verso attività direzionali e di servizio, con esclusione di attività rumorose, di intrattenimento e pubblico spettacolo.
Il Piano Operativo ammette, all'interno di locali commerciali con superfici riconducibili agli esercizi di vicinato, il modello organizzativo in ambito commerciale denominato “plurinegozio”, modello che prevede la coesistenza regolamentata di più attività di vendita/produzione/servizi (sia settore alimentare che non), aperte al pubblico e operanti in uno stesso locale commerciale, in virtù di quanto disposto ai sensi dell’art. 23 ter co. 2 del DPR 380/2001 e smi. In tali spazi sono ammesse, purché compatibili tra di loro e con la disciplina della distribuzione e della localizzazione delle funzioni di cui al presente articolo, le seguenti attività: esercizi di commercio al dettaglio di vicinato, punti vendita della stampa quotidiana e periodica, esercizi di somministrazione di alimenti e bevande, attività artigianali di servizio alla persona (a titolo esemplificativo, ma non esaustivo: acconciatori, estetisti, lavanderie, ecc.), attività artigianali di produzione (quali gelaterie, pasticcerie, sartorie, lavorazione di prodotti agricoli da parte di agricoltori, ecc.), attività di vendita da parte dei produttori agricoli, attività di servizi.
Agli interventi che determinano incremento di carico urbanistico si applicano le disposizioni del successivo comma 11. Non determinano mutamento della destinazione d’uso le variazioni disciplinate dal comma 4bis del art. 99 della LR65/2014.

10. Sono soggetti a SCIA, in assenza di opere edilizie, i mutamenti di destinazione d’uso che comportano il passaggio tra diverse categorie funzionali di cui all’art. 99 comma 2 della L.R. 65/14.

11. Dotazioni di Standard urbanistici e parcheggi privati: gli interventi di cui ai commi 3 e 4 dell’art. 14 delle presenti norme (Piani Attuativi, PUC ed Interventi di rigenerazione urbana) che determinano incremento dei carichi urbanistici ai sensi dell'art. 56 comma 5 delle presenti norme sono subordinati al soddisfacimento delle dotazioni di standard urbanistici nella misura stabilita dalla normativa vigente in relazione alle destinazioni attivate, con particolare riferimento alle disposizioni di cui agli artt. 3, 4 e 5 del D.M. 1444/68, nonché alle disposizioni di cui all'art. 38 delle presenti norme. Sono inoltre subordinati alla verifica delle dotazioni di standard urbanistici gli interventi che il PO subordina a titolo convenzionato con l’AC.
Nel caso che gli interventi interessino unità immobiliari urbane facenti parte di più ampi fabbricati o complessi edilizi, le verifiche dovranno essere estese alla totalità del fabbricato o lotto.
Fermo restando il rispetto delle dotazioni private (parcheggi pertinenziali e di relazione), la dotazione di standard urbanistici potrà essere garantita anche attraverso procedure di monetizzazione vincolate alla progressiva attuazione delle aree a standard e servizi programmate dal P.O. in coerenza con gli obiettivi del P.S.
Gli interventi diretti di cui al comma 2 dell’art. 14 che comportano incremento di carico urbanistico sono soggetti alle disposizioni di cui all’art. 184 della L.R. 65/14 e subordinati al reperimento delle dotazioni di parcheggi privati e di relazione nei casi previsiti all’art. 38 comma 5.
Il mutamento di destinazione d’uso di locali aventi destinazione di autorimessa e/o parcheggio privato è ammesso unicamente ove siano contestualmente reperite equivalenti dotazioni di parcheggio nell’ambito del complesso edilizio o dell’area di pertinenza.

12. fatte salve le disposizioni di cui alla LR 62/2018, alla LR 57/2013 e relativi regolamenti d’attuazione, si rimanda a quanto previsto dall’eventuale Regolamento Comunale per l’esercizio del gioco lecito. Nelle more di approvazione del suddetto Regolamento valgono le disposizioni di cui al presente comma. Ai sensi dell'articolo 4 comma 1 della L.R. 57/2013 e smi è vietata l'apertura di centri di scommesse, di spazi per il gioco con vincita in denaro, nonché la nuova installazione di apparecchi per il gioco lecito all'interno dei centri e degli spazi medesimi, situati ad una distanza inferiore a 500 metri, misurata in base al percorso pedonale più breve, da:

• istituti scolastici di qualsiasi grado, ivi comprese le scuole dell'infanzia, nonché i nidi d'infanzia di cui all'articolo 4, comma 2, della legge regionale 26 luglio 2002, n. 32;
• luoghi di culto;
• centri socio-ricreativi e sportivi (quando facilmente riconoscibili come tali, visibili dalla pubblica via o comunque adeguatamente segnalati al pubblico da insegne o altra pubblicità, qualora sedi operative e non solo amministrative o legali);
• strutture residenziali o semiresidenziali operanti in ambito sanitario o socio-assistenziale;
• istituti di credito e sportelli bancomat;
• esercizi di compravendita di oggetti preziosi ed oro usati.

Ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della L.R. 57/2013 e smi sono individuati i seguenti altri luoghi sensibili, assimilabili a quelli indicati all'art. 4 comma 1 della L.R. 57/2013 e smi nei quali non è ammessa l'apertura di centri di scommesse e di spazi per il gioco con vincita in denaro e dai quali tali centri e spazi devono distanziarsi di almeno 500 metri:

• oratori, discoteche, biblioteche, musei, giardini e parchi pubblici, in quanto luoghi di costante aggregazione e di sosta prolungata, per lo studio e il tempo libero, dei giovani in età media compresa tra i 15 e i 29 anni;
• ospedali, ambulatori medici, centri di primo soccorso, centri di recupero psichico e motorio, case di cura, strutture ricettive per categorie protette.
• agenzie di prestiti e pegno;

Ai sensi dell'articolo 4, comma 3, della L.R. 57/2013 e smi sono individuati i seguenti ulteriori luoghi sensibili, nei quali non è ammessa l'apertura di centri di scommesse e di spazi per il gioco con vincita in denaro, ritenuti gli stessi meritevoli di tutela per il costante afflusso di persone di ogni età:

• stazioni e fermate ferroviarie;
• terminal di autobus di linee urbane ed extraurbane.

Per esigenze di decoro urbano e tutela del patrimonio storico-monumentale, nei nuclei storici corrispondenti alla zona territoriale omogenea A di cui all'articolo 2 del D.M. 1444/1968 non è consentito l'insediamento di nuovi spazi per il gioco con vincita in denaro e di nuovi centri di scommesse.
Al fine di contenere l'offerta complessiva di gioco pubblico nel territorio comunale, e volendo l'Amministrazione incentivare la promozione di modalità alternative di pubblico intrattenimento, l'installazione di apparecchi per il gioco non è consentita nei locali di proprietà del Comune e delle società partecipate, nonché negli esercizi situati su area pubblica rilasciata in temporanea concessione, compresi i dehor seppur debitamente autorizzati.
Il rispetto delle distanze dai luoghi sensibili di cui al presente articolo è richiesto, oltre che per l'apertura di nuovi centri di scommesse e di nuovi spazi per il gioco con vincita in denaro, anche per il trasferimento di sede di tali strutture, nonché per ogni nuova installazione, così definita come l'entrata in esercizio ovvero il collegamento di nuovi apparecchi idonei per il gioco lecito alle reti telematiche dell'AAMS in data successiva a quella di entrata in vigore del presente regolamento Piano Operativo.
Agli spazi per il gioco con vincita in denaro ed ai centri di scommesse, come sopra definiti, che offrono l'esercizio del gioco come attività esclusiva o prevalente è richiesto il rispetto dei seguenti requisiti:

• non possono essere ubicati in edifici, o parte di essi, notificati o vincolati ai sensi della Parte II del DLgs 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio);
• possono essere posti esclusivamente al piano terra con accesso diretto dalla pubblica via, eccezion fatta per le medie e grandi strutture di vendita esercitate in forma di centro commerciale ai sensi della Legge Regionale Toscana 62/2018, e successive modificazioni ed integrazioni;
• superficie utile minima di mq 50, computata escludendo l'area destinata a magazzini, depositi, uffici e servizi e altre aree non aperte al pubblico;

Devono inoltre essere soddisfatte le dotazioni di parcheggi privati di cui al precedente art. 38.

13. La realizzazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili è ammessa nel rispetto delle prescrizioni di cui agli Allegati 1a e 1b del vigente PIT con valenza di Piano Paesaggistico, nonché delle disposizioni di cui al Titolo IV Capo IV delle presenti NTA.

14. Si riporta di seguito tabella di sintesi delle destinazioni funzionali ammissibili nei diversi ambiti territoriali di cui al Titolo IV Capo II delle presenti norme.