Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Tali zone comprendono le parti di territorio interessate da insediamenti a prevalente destinazione produttiva, caratterizzate da un tessuto consolidato formatisi mediante interventi diretti o piani attuativi ormai conclusi. Tali ambiti sono assimilati alle zone omogenee D di cui al D.M. 1444/68. Il P.O. integra e specifica gli obiettivi e gli indirizzi del P.S., attraverso l'analisi dei tessuti urbanizzati della città contemporanea (morfotipi) secondo le indicazioni di cui all'Allegato 2 del PIT "Linee guida per la riqualificazione dei tessuti urbanizzati della città contemporanea".
In particolare a Foci gli interventi urbanistici ed edilizi dovranno essere realizzati in coerenza con gli obiettivi relativi alle tipologie T.P.S.2 Tessuto a piattaforme produttive - commerciali - direzionali, mentre a Drove e Pian dei Peschi gli interventi urbanistici ed edilizi dovranno essere realizzati in coerenza con gli obiettivi relativi alle tipologie T.P.S.1. Tessuto a proliferazione produttiva lineare.

2. In queste zone gli interventi sono prevalentemente finalizzati al completamento ed alla riqualificazione degli insediamenti produttivi esistenti, mediante criteri e modalità d'intervento tali da garantire prioritariamente il mantenimento della capacità produttiva, il miglioramento e la riqualificazione del patrimonio edilizio, la dotazione di standard urbanistici, il miglioramento dell'immagine urbana e paesaggistica, anche attraverso la qualificazione dei margini edificati.
Il Piano Operativo promuove ed incentiva la capacità di riqualificazione ed innovazione degli insediamenti produttivi verso i settori dell'innovazione tecnologica e della ricerca scientifica, nonché la loro qualità ambientale ed ecologica (uso di energie rinnovabili, efficientamento energetico, integrazione nel paesaggio). In tal senso sono da favorire interventi che comportino offerta di spazi ed opportunità per la ricerca e la formazione avanzata, anche legate alle vocazioni del territorio, contribuendo alla competitività dell'economia poggibonsese e del suo sistema produttivo.

3. In coerenza con gli obiettivi e gli indirizzi formulati dal Piano Strutturale e al fine di garantire la qualità e l’efficienza dell’insediamento, sul patrimonio edilizio esistente sono ammessi interventi fino alla integrale demolizione e ricostruzione, senza modifica del disegno dei lotti e comportanti solo adeguamento delle opere di urbanizzazione esistenti, finalizzati al riordino ed alla riqualificazione urbanistica e funzionale del tessuto produttivo esistente, nel rispetto dei seguenti parametri urbanistici:

• Indice di copertura: IC = 56%
• SE massima: Il doppio della superficie coperta
• Altezza massima degli edifici: 10,00 m
• Piani utili massimi: 2

Nei lotti liberi sono consentiti interventi di nuova edificazione, nel rispetto dei parametri di cui sopra ed a condizione che le aree interessate non siano pertinenze di edifici o aree comunque già edificate e/o che non abbiano concorso a determinare in qualsiasi modo l’edificazione di edifici esistenti, salvo che siano ricondotti a tale condizione con interventi di demolizione. Per tali aree, soggette ad intervento edilizio diretto e riconducibili alle fattispecie previste dall’art. 95 comma 3 lett. d) della LR 65/2014, valgono le disposizioni di cui al comma 11 dello stesso articolo della LR.
Sono ammissibili deroghe al parametro di altezza massima sopra descritto unicamente per comprovate esigenze produttive, previa verifica di compatibilità e comunque un’altezza massima non superiore a 14 m

4. Le nuove costruzioni e gli interventi di ampliamento dovranno rispettare la distanza dalla viabilità pubblica previste dalla normativa vigente (cfr art. 18) e gli allineamenti degli edifici esistenti, ove abbiano carattere prevalente sul fronte interessato.

5. Nelle aree identificate negli elaborati di PO con il simbolo "ID", derivanti da Piani Attuativi convenzionati una volta che le opere di urbanizzazione siano collaudate dall'Amministrazione Comunale, nei residui lotti liberi sono ammessi interventi di nuova edificazione quale completamento dei piani attuativi approvati, ancorché decaduti, nel rispetto dei parametri sotto indicati:

1. ID1 (Tigli 1) - ID3 (San Michele) – ID4 (Tigli 2):
   • Indice di copertura: IC = 46%
   • SE massima: il doppio della superficie coperta (ai sensi art. 67 comma 1 del P.S.)
   • Altezza massima degli edifici: 10,00 m.
   • Piani utili massimi: 2
2. ID2 (Foci):
   • Lotto ID2a: Sup. coperta max mq 1049 - SE massima: il doppio della superficie coperta
   • Lotto ID2c: Sup. coperta max mq 1565 - SE massima: il triplo della superficie coperta
   • Lotto ID2d: Sup. coperta max mq 14252 - SE massima: il doppio della superficie coperta
   • Lotto ID2g: Sup. coperta max mq 11727 - SE massima: il doppio della superficie coperta
   • Lotto ID2h: Sup. coperta max mq 3981 - SE massima: il doppio della superficie coperta
   • Altezza massima degli edifici: 10,00 m.

Nelle zone ID valgono inoltre le seguenti disposizioni:
E’ ammesso l’accorpamento di più lotti contigui. Laddove la morfologia dell’area lo renda necessario, è ammessa l’unificazione del piano di imposta degli edifici e delle pertinenze, fino ad un’altezza di + 1,50 m rispetto all’attuale piano di campagna ed un’altezza massima di 13,00 m, fermi restando i parametri di dimensionamento sopra riportati.
In coerenza con i Piani Attuativi approvati, sono ammesse le destinazioni industriale/artigianale e commercio all’ingrosso/depositi, ad esclusione dei lotti individuati con la sigla “ID2a”, per il quale sono ammesse esclusivamente le funzioni Commerciale nella forma di media struttura di vendita e Direzionale di Servizio, ciascuna per una SE non superiore al 50% di quella massima ammissibile sul lotto.Per il lotto “ID2c” è ammessa la funzione direzionale e di servizio fino al 67% e il Commerciale sempre nella forma di media struttura di vendita fino al 33%. E’ inoltre individuato con la sigla “ID2e” il lotto già edificato per il quale, nel rispetto di quanto previsto dal precedente RU, è ammesso il mutamento di destinazione d’uso alla funzione direzionale e di servizio per una SE massima pari a 4602 mq, esclusivamente attraverso intervento diretto convenzionato subordinato al reperimento delle dotazioni di standard richieste dal DM 1444/68 per le funzioni da insediare. Per il lotto ID2g è ammesso il frazionamento in più lotti in conformità al Piano Attuativo ancorché scaduto
Nelle sottozone ID3 (San Michele) e ID4 (Tigli2) sono ammesse, oltre alle destinazioni industriale/artigianale e commercio all’ingrosso, destinazioni commerciali e direzionali nelle quantità e nei lotti individuati dal relativo Piano Attuativo. Per tali lotti le destinazioni commerciale e direzionale si intendono assimilabili in quanto comportano la medesima dotazione di standard, fermo restando l’obbligo di reperimento dei parcheggi privati e di relazione previsti dalla normativa vigente.
Qualora all’interno delle zone ID siano presenti e/o previste aree pubbliche destinate ad opere di urbanizzazione e standard (realizzate in attuazione dei Piani Attuativi approvati o da realizzare quale dotazione aggiuntiva), tali aree si intendono prive di capacità edificatoria e non concorrono alla determinazione dei parametri urbanistici ed edilizi.
Nel caso in cui le opere di urbanizzazione non risultino ancora completate e/o acquisite al demanio comunale sono ammessi, qualora valutati positivamente dai competenti uffici dell’Amministrazione Comunale, interventi di modifica delle stesse purché realizzati, senza riduzione del costo, con parità di superficie o superiore, senza riduzione della complessiva dotazione degli standard di legge, con particolare riferimento agli spazi riservati alla sosta, e senza alcun incremento della capacità edificatoria.
Fermi restando i parametri e le disposizioni di cui sopra, negli ambiti di cui al presente comma l'edificazione avverrà con intervento diretto nel rispetto dell'impianto urbanistico, degli allineamenti, delle altezze, e delle prescrizioni contenute nei Piani Attuativi approvati,purché non in contrasto con il presente articolo. Per le destinazioni Direzionale e di servizio e Commerciale al dettaglio, nei limiti delle quantità sopra individuate, valgono le specifiche riportate al successivo comma 9.
Sono ammesse le deroghe all’altezza massima di zona per esigenze produttive di cui al comma 3 del presente articolo. E’ inoltre ammessa l’installazione di strutture rimovibili di cui al successivo comma 10.
Nei lotti già edificati sono ammessi interventi fino alla integrale demolizione e ricostruzione, senza modifica del disegno dei lotti e comportanti solo adeguamento delle opere di urbanizzazione esistenti, nel rispetto dei parametri e delle prescrizioni sopra richiamate.

6. Nelle aree individuate negli elaborati grafici di PO come "Aree per deposito, stoccaggio ed esposizione di beni e materiali connessi alle attività produttive" (AD) è ammessa unicamente la realizzazione di strutture di servizio all'attività fino ad un indice di copertura massimo del 5% dell'area. Tali strutture devono avere carattere non permanente ed essere rimosse alla cessazione dell'attività. Sono inoltre ammesse le strutture rimovibili di cui al successivo comma 10.

7. In attuazione degli obiettivi di riqualificazione del tessuto produttivo, oltre agli interventi di ampliamento e integrale demolizione e ricostruzione, senza modifica del disegno dei lotti e comportanti solo adeguamento delle opere di urbanizzazione esistenti, di cui al comma 3, sono ammessi anche interventi di ristrutturazione urbanistica con l’accorpamento e la riorganizzazione planivolumetrica unitaria di organismi edilizi ubicati in lotti adiacenti, al fine di migliorare l’efficienza dell’assetto urbanistico e di garantire il reperimento di standard. Per gli interventi di cui al presente comma è applicabile un incremento premiale fino al 10% della SE complessiva consentita, in deroga ai parametri di cui al comma 3 e fermo restando il rispetto degli standard. Per tali ampliamenti valgono le disposizioni di cui all’art. 13 comma 1 punto VII e VIII. Gli interventi sono subordinati alla formazione di un Piano Attuativo qualora collegati alla realizzazione di standard e/o opere di urbanizzazione pubblica. Nel caso di copertura piana, l'estremità superiore, da considerare ai fini del calcolo dell'altezza massima ammessa degli edifici di cui ai commi 3 e 5 del presente articolo, deve essere misurata alla linea di intersezione tra il muro o delimitazione perimetrale dell'edificio e la linea di intradosso del solaio di copertura, diversamente da quanto prescritto all'art. 18 del DPGR 39/R/2018

8. Nel rispetto delle disposizioni del Regolamento Edilizio, è ammessa la realizzazione di volumi tecnici necessari per la conduzione dell'attività produttiva, come definiti all’art 63 del DPGR 39R/2018.

9. All'interno del tessuto produttivo consolidato, in coerenza con le disposizioni di cui all’art. 57 delle presenti NTA, sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso:

• Industriale ed artigianale;
• Direzionale E.3 e di servizio E.4, limitatamente alle attività di supporto alle funzioni produttive, come individuate nella "Disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni" di cui al Titolo IV Capo V delle presenti Norme; sono inoltre ammesse attività di servizio a carattere privato che per caratteristiche specifiche non sono compatibili con il tessuto residenziale (palestre).
• Commerciale al dettaglio di medie strutture, limitatamente alle categorie merceologiche non compatibili con il tessuto residenziale, ed attività di somministrazione di alimenti e bevande, come individuate nella "Disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni" di cui al Titolo IV Capo V delle presenti Norme;
• Commerciale all'ingrosso e depositi

Il passaggio tra le categorie suddette costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ai sensi art. 99 comma 2 della L.R. 65/14, ed è subordinato alla verifica del soddisfacimento degli standard urbanistici nei casi e con le modalità di cui al successivo art. 57 comma 11. Sono fatte salve le deroghe ammesse dalla LR 65/2014 nell'ambito dell'utilizzo di immobili a destinazione industriale o artigianale o commerciale per lo svolgimento dell'attività agricola. Nel caso che le variazioni d'uso interessino unità immobiliari ubicate in più ampi comparti o complessi edilizi, le verifiche dovranno essere estese alla totalità dei lotti o fabbricati.
Per gli immobili aventi legittime destinazioni diverse da quelle sopra elencate, sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione edilizia conservativa con divieto di frazionamento e/o aumento delle unità immobiliari.

10. Nel rispetto delle modalità previste dal Regolamento Edilizio, è consentita la realizzazione di strutture rimovibili finalizzate al soddisfacimento di esigenze produttive aventi carattere di straordinarietà ed urgenza, purché siano rispettate le quantità minime di superficie permeabile previste dalla normativa vigente.

11. All’interno degli ambiti di cui al presente articolo, il PO evidenzia con il simbolo CA l’area occupata dal Consorzio Agrario esistente. In tale area sono ammessi interventi finalizzati al mantenimento ed al potenziamento dell’attività in essere, o, in alternativa, alla riconversione verso funzioni di logistica, deposito e commercio all’ingrosso, in coerenza con gli indirizzi di cui all’art. 87 del vigente Piano Strutturale. Sono ammessi interventi fino alla integrale demolizione e ricostruzione, senza modifica del disegno dei lotti e comportanti solo adeguamento delle opere di urbanizzazione esistenti, finalizzati al riordino ed alla riqualificazione urbanistica e funzionale del complesso esistente, nel limite di un incremento non superiore al 10% della SE. Per tali ampliamenti valgono le disposizioni di cui all’art. 13 comma 1 punto VII e VIII.

12. Nelle aree ricadenti nel perimetro dei vincoli ai sensi dell’art. 136 del DLgs 42/2004 e smi (DM 108/1965 e DM 228/1970) per l’installazione di impianti solari valgono le limitazioni di cui agli artt. 17 comma 7 e 53 delle presenti NTA.
Nelle aree non interessate da tali vincoli è invece ammessa l’installazione di impianti solari termici e fotovoltaici in copertura che dovrà essere progettata secondo le indicazioni di cui all’art. 17 comma 7 delle NTA.
È ammessa, quale misura integrativa e secondaria dell’impianto in copertura o sostitutiva dello stesso, nei casi in cui sia dimostrata l'impossibilità di tale modalità di installazione per ragioni tecniche correlate alle caratteristiche delle coperture stesse3, l’installazione di impianti fotovoltaici a terra o su pergolato con i criteri e le modalità definiti dalla normativa vigente in materia e sempre nei limiti dei parametri urbanistici di zona, nell’area o resede di pertinenza. Per gli impianti a terra è fatta salva la specifica eccezione (*) per “aree già urbanizzate prive di valore culturale-paesaggistico e aree di pertinenza dell'edificato privo di valore storico-architettonico” prevista all’Allegato A della LR 11/2011, fatti salvi i limiti di cumulo di cui all’art. 6 della medesima. Gli impianti fotovoltaici a terra dovranno privilegiare l’utilizzo di superfici antropizzate, degradate o comunque non idonee ad altri usi e dovranno essere realizzati con sistemi fondali tali da ridurre al minimo la nuova impermeabilizzazione dei suoli e sostenere per quanto possibile la naturale infiltrazione delle acque nel sottosuolo.