Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Il tessuto di formazione recente, corrispondente al Tessuto recente di prima periferia di PS, si è prevalentemente formato a seguito di atti di pianificazione (PRG o Piani di Lottizzazione), progressivamente succedutisi dal dopoguerra fino agli ultimi decenni. Il tessuto è caratterizzato da edilizia seriale aggregata, edifici residenziali originati da lottizzazioni e progetti unitari, edilizia di completamento e saturazione. L'impianto urbano, fortemente densificato e condizionato dalla presenza della ferrovia che opera una cesura fra le due parti della città, si caratterizza per la configurazione consolidata, mentre il patrimonio edilizio non presenta elementi di particolare valore architettonico. Tali ambiti sono assimilati alle zone omogenee B di cui al D.M. 1444/68. Il P.O. integra e specifica gli obiettivi e gli indirizzi del P.S., attraverso l'analisi dei tessuti urbanizzati della città contemporanea (morfotipi) secondo le indicazioni di cui all'Allegato 2 del PIT "Linee guida per la riqualificazione dei tessuti urbanizzati della città contemporanea". In particolare:

• nell'ambito urbano di Poggibonsi gli interventi urbanistici ed edilizi dovranno essere realizzati in coerenza con gli obiettivi relativi alle tipologie TR2 Tessuto ad isolati aperti e edifici residenziali isolati su lotto e TR3 Tessuto ad isolati aperti e blocchi prevalentemente residenziali;
• nell'ambito urbano di Bellavista e Staggia Senese gli interventi urbanistici ed edilizi dovranno essere realizzati in coerenza con gli obiettivi relativi alle tipologie TR 4 Tessuto ad isolati aperti e blocchi prevalentemente residenziali di edilizia pianificata e TR 5 Tessuto pavillonaire.

2. Il P.O. prevede operazioni di riqualificazione del tessuto, anche attraverso interventi di ristrutturazione edilizia e/o urbanistica che assicurino il rinnovo del patrimonio edilizio ed il suo miglioramento sia sotto il profilo strutturale ed ambientale che della qualità tipologica ed architettonica; gli interventi dovranno in generale essere rivolti ad assicurare il miglioramento delle prestazioni energetiche, il potenziamento delle infrastrutture e dei servizi ed essere finalizzati al miglioramento dell'immagine urbana e delle relazioni paesaggistiche. La mobilità dovrà essere articolata in modo da favorire la separazione tra flussi urbani e locali, con particolare attenzione alla creazione di percorsi protetti per la mobilità dolce, favorendo l'accessibilità alle diverse parti della città.

3. Sulla generalità del patrimonio edilizio diverso da quello di cui al successivo comma 4 sono possibili interventi fino alla integrale demolizione e ricostruzione, senza modifica del disegno dei lotti e comportanti solo adeguamento delle opere di urbanizzazione esistenti, ed all’ampliamento, anche attraverso operazioni di accorpamento e rifusione di corpi edilizi. In presenza di volumi impropri, quali superfetazioni o manufatti incoerenti con la tipologia, sono ammesse limitate modifiche volumetriche o della sagoma, finalizzate alla contestualizzazione ed alla riqualificazione tipologica e formale dei manufatti incongrui. Gli interventi di cui sopra dovranno comunque essere attuati nel rispetto dei caratteri dell’impianto urbano consolidato, con particolare attenzione agli allineamenti rispetto alla viabilità ed agli spazi pubblici, alla continuità del tessuto edilizio, ai rapporti con l’edificato al contorno. Gli interventi di ampliamento non possono comportare un aumento di SE e VE superiore al 10% rispetto alla situazione esistente ed autorizzata. Al fine di incentivare il rinnovo e la riqualificazione del tessuto edilizio, in caso di integrale demolizione e ricostruzione, senza modifica del disegno dei lotti e comportanti solo adeguamento delle opere di urbanizzazione esistenti, è ammesso un aumento fino al 15% rispetto ai suddetti parametri, purché non comporti aumento dei piani fuori terra superiore ad uno rispetto allo stato esistente, ferme restando le dotazioni obbligatorie di parcheggi pertinenziali previste nei casi di cui all’art. 38 comma 5 delle presenti norme. Per tali ampliamenti valgono le disposizioni di cui all’art. 13 comma 1 punto VII e VIII. All'interno del resede privato, nel rispetto della permeabilità, delle distanze dai confini (pari a 5 m) e delle ulteriori disposizioni contenute nel Regolamento Edilizio, è ammessa la realizzazione di una piscina di dimensioni non superiori a 30 mq, profondità di 1,5 m.

4. Gli elaborati grafici di PO individuano gli organismi edilizi e le parti di tessuto di valore storico, architettonico e testimoniale, per i quali tutti gli interventi devono essere attuati nel rispetto dei criteri e delle disposizioni di cui al precedente art. 17. Per gli edifici ed i complessi edilizi classificati “di rilevante valore” sono ammessi interventi fino al restauro conservativo come disciplinati all’art. 12 comma 4. Per gli edifici ed i complessi edilizi in aggregazione seriale con tipologia di impianto si applicano le disposizioni di cui al precedente art. 12 comma 5. Per l’edilizia di intasamento si applicano le disposizioni di cui al precedente art. 13 comma 4.

5. Per gli edifici residenziali con originaria tipologia mono o bifamiliare, dotati di proprio resede, anche qualora oggetto di frazionamenti successivi purché antecedenti alla data di adozione del PO, sono ammessi interventi di modesto ampliamento sul lotto o in altezza attraverso operazioni di riqualificazione degli immobili volti al miglioramento delle condizioni abitative. Tali interventi potranno anche determinare aumenti di VE e SE superiori ai limiti di cui al precedente comma 3, purché nel rispetto dell’indice di copertura non superiore al 40% del lotto, altezza massima non superiore a due piani fuori terra, indice di edificabilità fondiaria (IF) 3 non superiore a 0,5 mq/mq e un aumento massimo del 20% rispetto alla Volumetria Complessiva (VTot) legittimamente esistente, escluse le dotazioni di parcheggi pertinenziali ai sensi dell’art. 41 sexies della LU 1150/1942 e smi. Per tali ampliamenti valgono le disposizioni di cui all’art. 13 comma 1 punto VII e VIII.

6. Per gli organismi edilizi residenziali diversi da quelli di cui ai commi 4 e 5, ai fini della riqualificazione architettonica ed energetica ed in deroga ai parametri del comma 3, sono ammessi interventi di riconfigurazione unitaria dei prospetti, anche con interventi di “richiusura” dell’involucro, finalizzati alla riqualificazione complessiva dell’edificio ed alla realizzazione di parti comuni, quali porticati e loggiati, controfacciate, ecc. Sono inoltre ammessi interventi di modifica della copertura al fine di poter realizzare spazi quali terrazze verdi e servizi comuni, nella misura massima del 30 % della superficie coperta, con altezza non superiore ai 3 m. Tali interventi non potranno determinare la formazione di nuove unità abitative. Ove la riqualificazione avvenga per parti, l’intervento dovrà essere inserito in un progetto generale condiviso da tutti i proprietari.

7. Per quelle aree individuate negli elaborati di PO come “Edifici ed aree di degrado e riqualificazione”, gli interventi sul patrimonio edilizio esistente eccedenti la ristrutturazione edilizia conservativa (nel rispetto dei parametri di cui al precedente comma 3) e/o comportanti il mutamento di destinazione d’uso sono disciplinati ai sensi dell’art. 13 comma 8 delle NTA.

8. All’interno dell’ambito di cui al presente articolo è prevalente la funzione residenziale, in forma integrata con le attività commerciali di vicinato, direzionali e di servizio. I mutamenti di destinazione d’uso sono ammessi nel rispetto della disciplina di cui all’art. 57 delle presenti norme.

9. Per l’area “ex B2” ubicata in via San Gimignano ed individuata con specifica simbologia negli elaborati grafici (PRU), è ammesso, subordinatamente a permesso di costruire convenzionato, il completamento degli interventi già previsti nella specifica scheda del previgente RU.

10. Al fine di salvaguardare le caratteristiche tipologiche del tessuto edilizio ed i relativi standard abitativi, la creazione di nuovi alloggi mediante frazionamento e/o mutamento di destinazione d’uso è condizionata alla sussistenza dei seguenti requisiti: a) presenza di almeno due vani abitabili, dotati di luce ed areazione diretta; b) presenza di un ulteriore vano per servizi igienico-sanitari; c) accesso autonomo dalla strada pubblica o dalle parti comuni; d) una Superficie Utile (SU) ai sensi del DPGR 39/R/2018 superiore a 38 mq. Non è comunque ammesso il mutamento a destinazione residenziale di unità immobiliari ubicate al piano terra aventi affaccio dei vani abitabili a distanza minore di 5 m dalle aree pubbliche e 3 m dagli spazi condominiali, fatte salve quelle unità immobiliari che avevano originariamente una destinazione residenziale legittima. Nel caso in cui le finestre si affaccino su superfici coperte da logge e/o porticati, anche se di tipo privato, la distanza di cui sopra dovrà essere verificata dal filo esterno delle stesse. Per quegli immobili posti al piano terra, già dotati di logge/porticati, anche di tipo privato, la distanza di cui sopra potrà essere misurata dal filo interno delle suddette logge/porticati, a condizione che le stesse non siano modificate e/o arretrate rispetto alla situazione legittimamente esistente.

11. Nelle aree ricadenti nel perimetro dei vincoli ai sensi dell’art. 136 del DLgs 42/2004 e smi (DM 108/1965 e DM 228/1970) per l’installazione di impianti solari in copertura valgono le limitazioni di cui agli artt. 17 comma 7 e 53 delle presenti NTA.
Nelle aree non interessate da tali vincoli è invece ammessa l’installazione di impianti solari termici e fotovoltaici in copertura che dovrà essere progettata secondo le indicazioni di cui all’art. 17 comma 7 delle NTA.
In entrambe le aree sopra indicate è ammessa, quale misura integrativa dell’impianto in copertura o sostituiva dello stesso in caso di impossibilità data dalla classificazione dell’immobile, l’installazione di impianti fotovoltaici a terra o su pergolato con i criteri e le modalità definiti dalla normativa vigente in materia e sempre nei limiti di eventuali parametri urbanistici di zona. È consentita l’installazione di un singolo impianto a terra da realizzarsi nell’area o resede di pertinenza, con un limite di 20 Kw per unità immobiliare, fatta salva la specifica eccezione (*) per “aree già urbanizzate prive di valore culturale-paesaggistico e aree di pertinenza dell'edificato privo di valore storico-architettonico” prevista all’Allegato A della LR 11/2011. Gli impianti fotovoltaici a terra dovranno privilegiare l’utilizzo di superfici antropizzate, degradate o comunque non idonee ad altri usi e dovranno essere realizzati con sistemi fondali tali da ridurre al minimo la nuova impermeabilizzazione dei suoli e sostenere per quanto possibile la naturale infiltrazione delle acque nel sottosuolo.