Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Gli interventi di trasformazione, ai sensi dell'art. 3 del DPR 380/2001 come declinato dalla L.R. 65/2014, si articolano nelle seguenti categorie:

1. I. Ristrutturazione edilizia ricostruttiva (Rr) articolata in:
   • Demolizione con fedele ricostruzione (LR 65/14 art. 134 comma 1 lettera h punto 1)
   • Demolizione e contestuale ricostruzione (LR 65/14 art. 134 comma 1 lettera h punto 2), 3)
   • Ripristino di edifici crollati o demoliti (LR 65/14 art. 134 comma 1 lettera h punto 4), esclusi gli interventi di cui alla lettera i) stesso comma)
2. II. Addizioni volumetriche agli edifici esistenti (LR 65/14 art. 134 comma 1 lettera g)
   • Addizioni volumetriche: sono gli interventi di ampliamento degli edifici esistenti non assimilati alla ristrutturazione edilizia e finalizzati alla riqualificazione ed all'adeguamento del patrimonio edilizio esistente, da attuarsi nel rispetto dei parametri e tipologie stabilite dal P.O. per le diverse categorie di zona e per singolo edificio. L'edificazione dovrà avvenire in coerenza con le caratteristiche tipologiche dell'edificio.
   • Addizioni volumetriche con vincolo tipologico: sono gli interventi di ampliamento degli edifici esistenti di interesse tipologico e testimoniale per i quali le norme e/o gli allegati di P.O. definiscono specifiche indicazioni.
     Per i centri urbani di Poggibonsi e Staggia Senese, il PO, attraverso specifiche analisi morfologiche e tipologiche, individua gli stadi del processo tipologico raggiunto dai singoli organismi edilizi. La Tav. 12 del P.O. evidenzia, con apposita grafia, i tipi edilizi ed il loro stadio di evoluzione tipologica, nonché le opportunità di conservazione e/o miglioramento e/o riconfigurazione dei caratteri tipologici e formali. Per gli edifici decrementati, evidenziati negli elaborati citati, sono possibili ampliamenti finalizzati alla conclusione del processo tipologico tipico della casa schiera e delle sue evoluzioni, in coerenza con le regole di crescita del tipo edilizio, nell'ambito di progetti unitari comprensivi della riqualificazione dei resedi di pertinenza (compresa la demolizione dei manufatti incongrui e la sistemazione delle aree a verde) e secondo le modalità di seguito specificate.
     Gli interventi di addizione volumetrica finalizzati al completamento del processo tipologico sono articolati nelle seguenti categorie:
     1. AV1 - crescita in profondità: Gli interventi di incremento in profondità sul lotto di pertinenza sono connessi al miglioramento delle unità abitative e comunque non potranno determinare incrementi superiore ai due livelli fuori terra, per una profondità massima di m 5 e comunque per una SUL aggiuntiva non superiore a 50 mq. Tali interventi sono attuabili anche attraverso operazioni di demolizione e ricostruzione dei corpi aggiunti impropri addossati all'unità tipologica. L'intervento dovrà altresì garantire le condizioni di illuminazione ed areazione dei vani abitabili retrostanti.
     2. AV2 - crescita in altezza del sottotetto potenzialmente abitabile: la crescita in altezza è ammessa fino al raggiungimento dell'abitabilità dei vani sottotetto; l'intervento dovrà essere esteso all'intera dimensione del prospetto fronte strada, per una dimensione in profondità non superiore a quella dell'unità edilizia decrementata.
     3. AV3 - crescita in altezza di un piano: la crescita in altezza è ammessa per la realizzazione di un ulteriore piano abitabile, nei limiti della superficie coperta del piano sottostante. L'altezza non potrà comunque essere superiore rispetto a quella dell'edificio adiacente più alto.
        Gli elaborati di P.O., ed in particolare l'Allegato III delle NTA, possono prevedere indicazioni puntuali relative a singoli edifici.
3. IV. Sostituzione edilizia ovvero interventi di integrale demolizione e ricostruzione con incremento della volumetria complessiva, senza modifica del disegno dei lotti e comportanti solo adeguamento delle opere di urbanizzazione esistenti (LR 65/2014 art. 134 comma 1 lettera l ).
4. V. Ristrutturazione urbanistica (LR 65/14 art. 134 comma 1 lettera f)
5. VI. Nuova edificazione (LR 65/2014 art. 134 comma 1 lettera a) e gli interventi di Ripristino di edifici crollati o demoliti di cui alla lettera i) stesso comma, eccedenti la Ristrutturazione Ricostruttiva).
6. VII. Ampliamenti: Tutti gli interventi di ampliamento previsti dal PO, compresi quelli una tantum di cui al successivo punto VIII, non possono comunque comportare un aumento superiore del 20% rispetto alla Volumetria Complessiva (Vtot) legittimamente esistente, escluse le dotazioni di parcheggi pertinenziali ai sensi dell’art. 41 sexies della LU 1150/1942 e smi. L’intervento di ampliamento di cui sopra deve essere realizzato in una sola volta intendendolo nell'ambito di un unico intervento edilizio (unico titolo abilitativo edilizio con eventuali varianti in corso d’opera) entro i limiti volumetrici indicati nella norma. L’eventuale volumetria residua non utilizzata non potrà essere recuperata successivamente alla chiusura dei lavori stessi. Le superfici edificabili per le quali sia stata rilasciata la sanatoria edilizia straordinaria per ampliamenti e nuove edificazioni di cui alla l. 47/1985, alla legge 23 dicembre 1994, n. 724 (Misure di razionalizzazione della finanza pubblica) e alla legge regionale 20 ottobre 2004, n. 53 (Norme in materia di sanatoria edilizia straordinaria), oppure per le quali siano state applicate le sanzioni pecuniarie di cui al titolo VII, capo II, della LR 65/2014 non possono essere computate ai fini della determinazione della SE legittimamente esistente.
7. VIII. Ampliamenti una tantum: Gli interventi di ampliamento una tantum, attualmente previsti dal PO, sono ammessi per quegli edifici che non hanno già usufruito di interventi analoghi effettuati con il DLgs. n. 112 del 25 giugno 2008 e smi (Piano Casa) o in vigenza del previgente Regolamento Urbanistico, approvato con DCC n. 5 del 31/01/2002, efficace dalla pubblicazione sul BURT del 27/03/2002 e vigente fino al 15/11/2019).

2. In attuazione delle disposizioni del vigente PIT con valenza di Piano Paesaggistico relative alla definizione di specifiche misure per il corretto inserimento progettuale dei nuovi interventi nel contesto insediativo e paesaggistico esistente, tutti gli interventi di cui alle categorie IV, V e VI del precedente comma dovranno rispettare i seguenti indirizzi e prescrizioni:

1. a) Gli interventi di integrale demolizione e ricostruzione con incremento della volumetria complessiva, senza modifica del disegno dei lotti e comportanti solo adeguamento delle opere di urbanizzazione esistenti, ristrutturazione urbanistica e nuova edificazione dovranno garantire il corretto inserimento urbanistico e paesaggistico dei nuovi manufatti e delle relative sistemazioni rispetto al contesto urbano e territoriale; a tal fine, in fase di progettazione dovrà essere posta particolare attenzione ai seguenti aspetti:
   • Morfologia: le soluzioni progettuali devono tenere conto della morfologia dei luoghi, anche ricorrendo a soluzioni tipologiche ed architettoniche (p. es. strutture a gradoni integrate con il verde, permeabilità visiva dei fronti edilizi, ecc.) volte a garantire la tutela ed il miglioramento delle relazioni percettive con il contesto urbanistico e paesaggistico, con particolare riferimento alle visuali da e verso il territorio rurale, gli ambiti fluviali ed il sistema delle emergenze storiche e monumentali (architettura fortificate, complessi religiosi, ville storiche, ecc.).
   • Inserimento paesaggistico: gli interventi edilizi dovranno essere corredati da uno specifico progetto delle sistemazioni rilevanti ai fini paesaggistici, con riferimento alla viabilità esterna ed interna all'area, alla presenza di recinzioni, siepi, arbusti ed alberature o qualsiasi altra tipologia vegetazionale, al mantenimento di alberi di particolare pregio per dimensioni o tipologia. I progetti dovranno prevedere specifici elaborati di dettaglio che dimostrino il corretto inserimento urbanistico e paesaggistico degli interventi rispetto al contesto territoriale, con particolare riferimento ai varchi e alle visuali libere pre e post intervento.
   • Sicurezza geologico idraulica: in sede di progettazione dovranno essere effettuati gli studi e le verifiche richiesti dalla normativa vigente per assicurare, oltre alla fattibilità degli interventi, la sicurezza dei nuovi insediamenti ed il non aggravio delle condizioni di rischio al contorno. Eventuali misure compensative e/o di messa in sicurezza dovranno essere individuate nel rispetto del contesto urbanistico e paesaggistico interessato dall'intervento. Deve essere conservato e/o adeguato il reticolo idraulico costituito dai fossi e dalle canalizzazioni, garantendone la funzionalità attraverso opportuna manutenzione.
2. b) Gli interventi di nuova edificazione possono essere attuati anche con processi e modalità costruttive alternative rispetto a quelle tradizionali, quali processi di autocostruzione, ovvero modalità di edificazione che coinvolgono operativamente i futuri proprietari, i quali partecipano alla costruzione secondo un disciplinare da concordare con l'A.C., nel rispetto delle norme vigenti in materia.

3. La realizzazione degli interventi di trasformazione è subordinata alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria ovvero all'impegno degli interessati all'attuazione delle medesime contestualmente agli interventi stessi. La realizzazione è inoltre subordinata alla dimostrazione delle modalità di approvvigionamento idrico, distribuzione e depurazione, anche a carattere privato, o al contestuale potenziamento di tali infrastrutture compatibilmente con l'uso sostenibile della risorsa.

4. Qualsiasi intervento di trasformazione dovrà prevedere la contestuale riconfigurazione delle pertinenze, nonché la riqualificazione degli aspetti formali dell'edificio.

5. Gli interventi di cui al presente articolo, qualora comportino l’esecuzione di movimenti di terra e/o scavi di profondità maggiore di 80 cm rispetto al piano di campagna, sono soggetti alle disposizioni di cui all’art. 18 co 11 delle presenti Norme (rischio archeologico).

6. In caso di recupero o riconversione di insediamenti ex produttivi - in attuazione dell’art.9 c.6 della L.R. 25/98 e s.m.i., e fatta salva l’adozione di atti di rango superiore – gli interventi sono subordinati alla presentazione da parte del proponente di un piano di investigazione, volto a verificare l’integrità ambientale del sito ai sensi della parte IV – TITOLO V del D.Lgs. 152/06 e s.m.i. 1

7. Gli elaborati di PO evidenziano altresì l’edilizia di intasamento, anche interna agli isolati, per la quale sono possibili operazioni demolizione e riconfigurazione delle parti degradate o incongrue, anche mediante demolizione e ricostruzione con accorpamento all’edificio principale, purché l’addizione si configuri coerente con il processo tipologico e non comporti incremento delle unità abitative o creazione di edificio autonomo. Gli interventi su tali immobili eccedenti la ristrutturazione edilizia conservativa e/o comportanti il mutamento di destinazione d’uso (nel rispetto dei parametri quali Vtot, SE, VE) sono subordinati all’approvazione di un Piano di Recupero. In assenza del PdR si rimanda a quanto indicato all’art. 58 co. 4 delle presenti NTA.

8. Nelle aree individuate negli elaborati di PO come “Edifici ed aree di degrado e riqualificazione”, gli interventi sul patrimonio edilizio esistente eccedenti la ristrutturazione edilizia conservativa e/o comportanti il mutamento di destinazione d’uso (nel rispetto dei parametri quali Vtot, SE, VE) sono subordinati all’approvazione di un Piano Attuativo nella tipologia del Piano di Recupero. In assenza del PdR si rimanda a quanto indicato all’art. 58 co. 4 delle presenti NTA. L’AC, in presenza di specifiche condizioni di degrado, potrà in ogni tempo individuare specifiche zone di recupero ai sensi della L. 457/78 e smi, in cui subordinare gli interventi alla preventiva formazione di un Piano Attuativo. In ogni caso in tali ambiti il Indice di Copertura ammissibile è pari a quello esistente o nei casi di demolizione e ricostruzione contenuto nei limiti del 70%.

1 contributo ARPAT