Norme Tecniche di Attuazione del Piano Operativo

1. Il progetto prevede il recupero del nucleo principale della villa/fattoria e della vicina casa colonica (Podere Forre), attualmente sottoutilizzate o completamente in stato di abbandono, per la realizzazione di una nuova struttura ricettiva di tipo alberghiero (Tr).

L'intervento, posto all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato, è stato oggetto di Conferenza di Copianificazione, che si è tenuta il 27/03/2019, con valutazione di conformità.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 18.182 mq.

Superficie edificabile (SE) massima in ampliamento: 300 mq. a destinazione turistico-ricettiva (il volume in aggiunta non potrà in ogni caso essere superiore al 10% del volume esistente, pari a 3.000 mq. di SE) ad integrazione degli edifici esistenti per la realizzazione di spazi per attività complementari

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: 1 a valle, 0 a monte

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• - dotazioni pubbliche finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, che saranno stabilite dalla convenzione nella quale saranno definiti anche adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale; queste saranno finalizzate prioritariamente a contrastare la semplificazione del paesaggio agrario e a potenziare e/o ripristinare le dotazioni ambientali, attraverso formazioni lineari arboree o arbustive non colturali, formazioni arboree ripariali, nuclei arborati, passaggi faunistici e in generale elementi funzionali della rete ecologica.

3. Vincoli e tutele:

• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera g (boschi) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004 (ricognizione PIT/PPR), in parte marginale;
• - vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. n. 326/1923.

4. Disposizioni specifiche:

All'edificio della villa (01) e alla cappella (02) è attribuita la disciplina di intervento di tipo 2 (t2), agli annessi e alla casa colonica la disciplina di intervento di tipo 3 (t3).

Gli spazi edificati aggiuntivi, destinati alle attività complementari quali spa e centro benessere, dovranno essere collocati in locali seminterrati o interrati sul fronte secondario del complesso principale della Fattoria (A), a sud-ovest, in collegamento con lo spazio aperto delimitato dal muro di recinzione, in modo da non determinare alcuna alterazione degli edifici di maggiore pregio (in particolare la villa) e l'impianto originario organizzato intorno alla corte centrale e da non risultare visibili dalla viabilità pubblica e più in generale dalle visuali esterne. La corte centrale dovrà essere recuperata mantenendone conformazione, materiali e caratterizzazione rurale, evitando l'introduzione di elementi estranei al contesto, anche per quanto riguarda gli arredi; non è ammessa la realizzazione di partizioni degli spazi tra gli edifici.

Particolare attenzione dovrà essere dedicata al progetto della sistemazione degli spazi aperti e delle aree di pertinenza, individuando gli elementi arborei più significativi e meritevoli di tutela del parco storico e nel rispetto del paesaggio rurale circostante, mantenendo e valorizzando il più possibile gli oliveti terrazzati. Dovranno essere conservate l'oliveta e le piante camporili (E), sostituendo invece le piante arboree ornamentali esotiche o decontestualizzate. Per le aree in stato di abbandono, da riqualificare (soprattutto a valle del complesso principale), si dovrà valutare l'introduzione di specie vegetali adatte al contesto dando la priorità a quelle autoctone, in coerenza con quelle presenti nella zona; la convenzione potrà per questo definire impegni per favorire il recupero degli oliveti che versano in avanzato grado di abbandono colturale e in condizioni di dissesto idrogeologico.

È consentita la realizzazione di una sola piscina, da collocare in continuità con i nuovi volumi di servizio all'attività ricettiva (B), a valle del complesso principale, sempre all'interno del muro di cinta, e nel rispetto delle caratteristiche indicate all'art. 112 delle presenti Norme. Gli spazi per la sosta saranno collocati nel pianoro tra la fattoria e il podere (C), evitando il rimodellamento del suolo, e dovranno essere realizzati con fondo permeabile. Non è comunque ammessa la realizzazione di ulteriori aree pavimentate o impermeabilizzate.

Per l'illuminazione esterna si dovranno adottare sistemi a basso impatto luminoso, opportunamente schermati verso l'alto e con dispositivi di accensione/spegnimento automatici.

Le aree con morfologia più acclive - ora in abbandono e con vegetazione spontanea/infestante - dovranno essere riqualificate per permetterne una fruizione pedonale (anche con il recupero e il ripristino delle sistemazioni tradizionali quali i muretti in pietra e gli acquidocci), tenendo anche conto di situazioni di dissesto per le quali dovranno essere adottate opportune misure di consolidamento.

Nella sistemazione del verde dovrà essere prevista la ricostruzione filologica del parco in prossimità della villa (D), con interventi di recupero delle piante di maggior rilievo, dove possibile. L'intervento potrà essere semplificato nel disegno nell'area posta a ovest e a sud della nuova struttura e della piscina, ad esempio proponendo un giardino dei semplici o un orto disegnato.

In fase di redazione del progetto dovrà essere verificata l'assenza di specie legnose invasive; qualora risultassero presenti specie vegetali invasive in fase esecutiva è richiesta la supervisione dei lavori da parte di un tecnico esperto in materie agricole o forestali, volta al contenimento della loro diffusione.

L'intervento dovrà in ogni caso escludere l'interessamento di aree qualificabili come boscate in tutte le fasi, compresa quella di cantierizzazione.