Norme Tecniche di Attuazione del Piano Operativo

1. Il progetto prevede il completamento della riqualificazione dell'ex insediamento produttivo, consolidando il ruolo dell'area quale luogo centrale per l'abitato di Incisa.

L'intervento è collegato al Piano Attuativo in località Caprilli a Incisa (PA2.02) e al Piano Attuativo in via di San Quirico a Burchio (PA1.01), dove vengono delocalizzate parte delle quantità edificatorie originariamente previste nel Piano Attuativo ex Italcementi. L'intervento PA2.01 e l'intervento PA1.01 dovranno essere oggetto di un unico Piano Attuativo, mentre l'attuazione della previsione PA2.02 è subordinata al completamento delle opere previste nel PA2.01.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 27.405 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: -

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: -

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• - realizzazione e cessione di piazza pubblica per una superficie minima di 700 mq.;
• - realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 6 posti auto, posizionato in prossimità di via Petrarca;
• - sistemazione e/o realizzazione di un collegamento pedonale all'interno dell'area verde tra la piazza e la Casa Petrarca;
• - sistemazione del bastione e delle strutture superstiti delle antiche mura retrostanti l'edificio già realizzato.

3. Vincoli e tutele:

• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera c (acque) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004, in parte (è da ritenersi esclusa la maggior parte dell'area ai sensi del comma 2 dell'art. 142 del Codice);
• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera g (boschi) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004 (ricognizione PIT/PPR), in parte.

4. Disposizioni specifiche:

Dovrà essere prevista una riorganizzazione delle aree un tempo occupate dall'Italcementi in modo da privilegiare la fruizione pedonale, individuando una piazza centrale. Per l'intervento dovrà essere verificata la possibilità di stombamento del corso d'acqua che attraversa l'area.

Dovranno essere salvaguardate e valorizzate le aree boscate.

All'edificio esistente è attribuita la disciplina di intervento di tipo 4 (t4).

1. Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo insediamento residenziale, a completamento dell'abitato di Incisa.

Con l'intervento vengono delocalizzate parte delle quantità edificatorie originariamente previste nel Piano Attuativo ex Italcementi a Incisa; l'intervento risulta dunque collegato al Piano Attuativo in via F. Petrarca a Incisa - ex Italcementi (PA2.01) e la sua attuazione è subordinata al completamento delle opere previste nel PA2.01.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 5.024 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 1.000 mq.

numero alloggi massimo: 12

numero piani massimo fuori terra: 2

Indice di Copertura massimo: 30%

opere ed attrezzature pubbliche:

• - realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 36 posti auto;
• - sistemazione e cessione delle aree di parcheggio retrostanti la sede comunale e della viabilità di accesso alle aree di parcheggio stesse e alle autorimesse.

3. Vincoli e tutele:

• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera c (acque) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004, in parte.

4. Disposizioni specifiche:

L'edificazione dovrà essere disposta in modo da assecondare l'andamento attuale del terreno, evitando significativi rimodellamenti del suolo; non è consentita la realizzazione di rampe carrabili, salvo brevi tratti per il superamento di minimi dislivelli.

È ammesso il mantenimento della piscina esistente, per la quale dovranno essere definite le modalità di fruizione congiunta con la struttura ricettiva adiacente.

Schema di riferimento:
1 - accesso carrabile esistente a servizio degli edifici esistenti e del nuovo insediamento
2 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani)
3 - piscina esistente eventualmente da mantenere
4 - fascia di verde privato con siepi/arbusti di margine, in continuità con l'impianto esistente
5 - parcheggio pubblico a raso alberato
6 - parcheggio esistente da sistemare

Sezione ambientale di riferimento:
a - area destinata alla nuova edificazione con sezioni e profili indicativi dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani)
b - aree verdi private
c - edificio esistente (struttura ricettiva esistente)
d - accesso carrabile esistente
e - viabilità pubblica esistente, limite dell'area di intervento
f - parcheggio pubblico a raso alberato
g - limite dell'area di intervento
h - via 8 marzo
i - insediamento residenziale recente di via Einstein
l - via Petrarca
m - tessuto di antico impianto del centro di Incisa

1. Il progetto prevede la realizzazione di una nuova struttura per la riabilitazione e il benessere, comprensiva di studi medici, palestre, spa, sauna, spogliatoi, sale riunioni e conferenze, ristorante, spazi di vendita dei prodotti locali e locali per il personale, oltre a giardini, percorsi e impianti sportivi complementari.

L'intervento, posto all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato, è stato oggetto di Conferenza di Copianificazione, che si è tenuta il 27/03/2019, con valutazione di conformità con prescrizioni.

L'intera struttura dovrà in ogni caso mantenere una gestione unitaria; tale impegno sarà sottoscritto nell'ambito della convenzione.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 88.457 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 6.000 mq. a destinazione direzionale e di servizio

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: 2

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• - dotazioni pubbliche finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, e modalità di libera fruizione pubblica degli impianti che saranno stabilite dalla convenzione nella quale saranno definiti anche adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale, nonché la tutela delle aree boscate; queste saranno finalizzate prioritariamente a contrastare la semplificazione del paesaggio agrario e a potenziare e/o ripristinare le dotazioni ambientali, attraverso formazioni lineari arboree o arbustive non colturali, formazioni arboree ripariali, nuclei arborati, passaggi faunistici e in generale elementi funzionali della rete ecologica.

3. Vincoli e tutele:

• - vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. n. 326/1923, in parte.

4. Disposizioni specifiche:

L'edificazione dovrà essere concentrata nella fascia centrale del pianoro che caratterizza l'area di intervento (A e B), valorizzando l'asse corrispondente al percorso che attraversa ortogonalmente l'area stessa a partire dallo spazio oggi occupato da tettoie e manufatti agricoli e destinato dal Piano di Recupero dell'Entrata a parcheggio a raso a servizio della struttura ricettiva della Villa. Le aree laterali saranno sistemate a parco, in parte attrezzato con impianti sportivi all'aperto, conservando e valorizzando la fascia dell'oliveta (F), che costeggia la strada lungo tutto il tratto rettilineo, e il filare alberato (G) a formare una quinta verde di mitigazione e ambientazione delle nuove strutture. Queste rimarranno poco visibili anche dai punti di maggiore rilievo panoramico: all'interno il pianoro rimane infatti protetto dal bosco e dal piede del rilievo a nord, offrendo però ampie visuali verso il Pratomagno, grazie alla pendenza quasi impercettibile nel primo tratto e poi appena più sensibile all'estremità nord-est.

Il progetto dovrà quindi assecondare e valorizzare la conformazione e le caratteristiche dei luoghi, inserendo con discrezione le nuove strutture ed evitando di introdurre forme e tipi estranei al territorio rurale, privilegiando piuttosto la reinterpretazione degli elementi propri del contesto. Una parte consistente dei locali, in particolare quelli dedicati al benessere e alla riabilitazione, dovrà essere ospitata in strutture seminterrate che, valorizzando l'andamento naturale del terreno, potranno affacciarsi e accedere direttamente all'esterno sul lato a valle ricevendone luce, aria e visuali (B); le stesse visuali, senza interferenze, potranno essere godute dagli spazi per l'accoglienza, la ricettività e le altre funzioni complementari, localizzate in volumi fuori terra più a monte (A). Oltre alle vasche per la riabilitazione che potranno essere realizzate al coperto o all'aperto e per le quali si farà riferimento alle normative di settore, nella zona B è ammessa anche la realizzazione di una piscina scoperta a servizio della struttura, nel rispetto delle caratteristiche indicate all'art. 112 delle presenti Norme.

Nei confronti del vicino complesso della Villa dell'Entrata le nuove volumetrie e le sistemazioni degli spazi aperti dovranno in ogni caso garantire, per localizzazione, consistenza e linguaggio architettonico, il rispetto dell'impianto tipologico/architettonico storico (letto nelle componenti e relazioni principali quali caratteri architettonici, allineamenti, gerarchie dei percorsi, relazioni tra percorsi, edificato e spazi aperti) e il rapporto gerarchico di prevalenza dell'edificio storico principale rispetto ai nuovi edifici, assicurando la leggibilità del sistema e la riconoscibilità dei nuovi volumi, anche attraverso la proposizione di un linguaggio architettonico e tecnologico contemporaneo, evitando l'imitazione degli stilemi storici.

Gli spazi per il parcheggio a raso necessari alla struttura, alberati e con fondo permeabile, dovranno essere localizzati all'estremità ovest, con accesso dalla strada di servizio anche al Mulino del Ramarro (D); eventuali spazi di sosta aggiuntivi, nel caso di eventi, dovranno essere reperiti in aree permeabili prossime agli spazi di parcheggio già individuate (E).

Gli impianti sportivi e gli spazi di gioco e di relax all'aperto dovranno essere localizzati nella parte compresa tra gli spazi di parcheggio e il complesso edificato, a ovest dell'asse centrale (C), mentre il prato a valle (H) dovrà essere mantenuto inalterato e privo di qualsiasi attrezzatura stabile.

Per tutte le sistemazioni degli spazi aperti è escluso l'impiego di materiali sintetici.

Il mantenimento e la riproposizione degli oliveti e di aree coltivate a basso impatto costituirà elemento di qualificazione paesaggistica mentre, sotto il profilo naturalistico, dovranno essere mantenute aree buffer aperte a sviluppo naturale o seminaturale integrabili con siepi e formazioni arboreo-arbustive della tradizione rurale.

Non è ammessa l'installazione di recinzioni salvo quanto strettamente indispensabile per gli spazi pertinenziali e le attività che necessitano di essere protette e comunque nel rispetto delle disposizioni del comma 5 dell'art. 113 delle presenti Norme.

In fase di redazione del progetto dovrà essere verificata l'assenza di specie legnose invasive; qualora risultassero presenti specie vegetali invasive in fase esecutiva è richiesta la supervisione dei lavori da parte di un tecnico esperto in materie agricole o forestali, volta al contenimento della loro diffusione.

In considerazione delle caratteristiche del contesto in sede di redazione del Piano Attuativo è prevista l'attivazione della procedura di Valutazione Ambientale Strategica.

Schema di riferimento:
1 - Villa l'Entrata e altri edifici oggetto di intervento nel Piano di Recupero vigente
2 - manufatti oggetto di demolizione nel Piano di Recupero vigente; area destinata a parcheggio
3 - accesso carrabile e pedonale alla struttura di riabilitazione e benessere
4 - accesso carrabile alle aree di parcheggio tramite la strada che porta al Mulino del Ramarro
5 - parcheggi a raso alberati con fondo permeabile
6 - area alberata con fondo permeabile per ulteriori spazi di sosta carrabile
7 - spazio di sosta carrabile di servizio
8÷12 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi e organizzazione indicativa degli spazi funzionali:
8 - reception, ristorante, sale riunioni e conferenze, spazi di vendita dei prodotti locali (2 piani)
9 - studi medici, palestre, sauna, spa, piscine coperte (1 piano seminterrato)
10 - foresteria e altri locali per la riabilitazione e di supporto alla struttura (2 piani)
11 - spazi aperti attrezzati per le attività della struttura (piscina), con eventuali terrazzamenti
12 - asse principale di distribuzione, in corrispondenza del percorso esistente
13 - spazi verdi attrezzati con impianti sportivi all'aperto
14 - spazi verdi per il gioco e il relax
15 - area verde da mantenere nella caratterizzazione attuale
16 - fascia dell'oliveta da conservare
17 - filare alberato da conservare

Sezione ambientale di riferimento:
a - asse principale di distribuzione (percorso esistente)
b÷c - area destinata alla nuova edificazione con sezioni e profili indicativi dei nuovi volumi con organizzazione indicativa degli spazi funzionali:
b - foresteria e altro, 2 piani
c - riabilitazione e benessere, 1 piano seminterrato
d - viabilità esistente (strada per il Mulino del Ramarro) di accesso ai parcheggi, limite dell'area di intervento
e - parcheggi a raso alberati con fondo permeabile
f - area alberata con fondo permeabile per ulteriori spazi di sosta carrabile
g - aree verdi
h - viabilità principale esistente, limite dell'area di intervento

dettaglio dell'area di nuova edificazione

1. Il progetto prevede la realizzazione di nuove strutture con destinazione turistico-ricettiva a supporto del Centro Internazionale di Loppiano.

L'intervento, posto all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato, è stato oggetto di Conferenza di Copianificazione, che si è tenuta il 27/03/2019, con valutazione di conformità con prescrizioni.

L'attuazione dell'intervento è subordinata a variante al piano attuativo vigente (PV_Loppiano), del quale costituisce parte integrante.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 24.144 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 1.600 mq. (in aggiunta alle quantità già previste dal piano attuativo vigente e pari a 400 mq. di SE)

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: 2

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• - dotazioni pubbliche finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, che saranno stabilite dalla convenzione nella quale saranno definiti anche adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale; queste saranno finalizzate prioritariamente a contrastare la semplificazione del paesaggio agrario e a potenziare e/o ripristinare le dotazioni ambientali, attraverso formazioni lineari arboree o arbustive non colturali, formazioni arboree ripariali, nuclei arborati, passaggi faunistici e in generale elementi funzionali della rete ecologica.

3. Vincoli e tutele: -

4. Disposizioni specifiche:

I nuovi edifici dovranno essere collocati in prossimità degli edifici e della viabilità esistenti, evitando la dispersione insediativa e l'apertura di nuovi fronti costruiti, mantenendo la continuità del paesaggio rurale; si dovrà quindi prevedere un impianto aggregato intorno all'edificio più antico, che occupa la posizione più elevata, disponendo i nuovi volumi nell'area recintata a nord est, racchiusa dal bosco e oggi caratterizzata da alberature sparse, e nel pendio a sud che digrada rapidamente verso l'impluvio alberato sottostante, in uno spazio attualmente poco utilizzato, accanto alla costruzione di epoca recente; ciò consentirà di creare una "corte" a comune attorno alla quale risulterà organizzato l'intero nucleo.

Anche nelle sistemazioni esterne dovranno essere rispettate e valorizzate le caratteristiche paesaggistiche del contesto, senza l'introduzione di elementi e materiali incongrui o non adeguati al luogo, anzi riqualificando anche gli attuali spazi di pertinenza con utilizzo di materiali più appropriati, selezionando gli elementi arborei di pregio che svolgono una funzione di integrazione e operando una selezione sulle conifere di minor pregio.

I parcheggi a raso, adeguatamente alberati e non impermeabilizzati, dovranno essere organizzati in modo da evitare significativi rimodellamenti e la formazione di aree di sosta molto estese.

Le nuove volumetrie e le sistemazioni degli spazi aperti dovranno in ogni caso garantire, per localizzazione, consistenza e linguaggio architettonico, il rispetto dell'impianto tipologico/architettonico storico (letto nelle componenti e relazioni principali quali caratteri architettonici, allineamenti, gerarchie dei percorsi, relazioni tra percorsi, edificato e spazi aperti) e del carattere distintivo di gerarchia tra aggregato storico principale e nuovi edifici, assicurando la leggibilità del sistema e la riconoscibilità dei nuovi volumi, anche attraverso la proposizione di un linguaggio architettonico e tecnologico contemporaneo, evitando l'imitazione degli stilemi storici. Non dovranno essere previste tipologie assimilabili a lottizzazioni residenziali.

Per la disciplina degli edifici esistenti si rinvia a quanto previsto dal piano attuativo vigente.

Schema di riferimento:
1 - edifici esistenti di antica formazione
2 - edificio esistente di recente costruzione
3 - aree destinate alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani)
4 - spazi verdi di pertinenza e aree verdi alberate
6 - fascia verde alberata di margine da tutelare
7 - filari alberati da mantenere
8 - "corte" a comune tra il complesso esistente e i nuovi edifici