Norme Tecniche di Attuazione del Piano Operativo

1. Gli interventi consistono nella realizzazione di complessi edilizi in aree libere oppure nella riconfigurazione funzionale e morfologica di aree urbane o extraurbane e nella realizzazione di nuovi tracciati di viabilità e infrastrutture.

2. I Piani Attuativi sono identificati dalla sigla PA con un numero progressivo; essi sono perimetrati ed indicati con tale sigla nelle Tavole di progetto del P.O.

3. Gli interventi sono subordinati alla redazione di Piano Attuativo esteso all'intero ambito oppure ad una o più Unità Minime di Intervento, laddove previste dalle presenti Norme.

4. La disciplina specifica di ciascuna area è riportata ai successivi articoli, nei quali sono definiti il dimensionamento per gli interventi privati e per gli spazi pubblici, gli obiettivi, le prescrizioni ed i condizionamenti per l'attuazione del progetto, i requisiti e le prestazioni richiesti in particolare per garantire il corretto inserimento paesistico e la sostenibilità ambientale.

Le dimensioni degli spazi pubblici sono da considerarsi dei minimi.

1. Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo insediamento residenziale, a completamento della frazione di Burchio, riqualificando gli spazi in precedenza utilizzati come maneggio.

Con l'intervento vengono delocalizzate parte delle quantità edificatorie originariamente previste nel Piano Attuativo ex Italcementi a Incisa; l'intervento PA2.01 e l'intervento PA1.01 dovranno essere oggetto di un unico Piano Attuativo.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 22.813 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 2.000 mq. a destinazione residenziale

numero alloggi massimo: 20

numero piani massimo fuori terra: 2

Indice di Copertura massimo: 30%

opere ed attrezzature pubbliche:

• - realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 20 posti auto;
• - realizzazione e cessione di verde pubblico per una superficie minima di 1.250 mq.

3. Vincoli e tutele:

• - vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 136 del D.lgs. n. 42/2004 - Zona ai lati della strada provinciale aretina nel comune di Incisa Val d'Arno (D. M. 24/04/1975 - GU N. 132/1975), in parte;
• - area di rispetto di pozzi, sorgenti e punti di prelievo ad uso acquedottistico ai sensi del D.lgs. 152/2006, in parte.

4. Disposizioni specifiche:

L'edificazione sarà localizzata nella parte a nord (pianeggiante o comunque meno in pendio), in continuità con l'insediamento residenziale esistente.

Per l'accesso carrabile saranno utilizzati esclusivamente i tracciati viari esistenti, da mantenere nell'attuale configurazione e consistenza materica fatti salvi minimi adeguamenti ove indispensabili per motivi di sicurezza. Il percorso lungo il quale sono attualmente disposti i manufatti del maneggio, in particolare, sarà utilizzato, adeguandolo, come viabilità interna di servizio alle abitazioni e per l'accesso ai parcheggi a raso e alle autorimesse privati.

In particolare dovranno essere tutelati, riqualificati e potenziati i filari alberati che caratterizzano la strada che si collega alla S.P. 1.

Il verde pubblico sarà localizzato nella parte centrale, recuperando aree in precedenza utilizzate per il maneggio, e lungo il fosso a est, con accesso pedonale anche da via San Quirico a nord, in modo da facilitare il collegamento con le vicine aree residenziali. In prossimità del verde pubblico, sempre con accesso carrabile tramite tracciati esistenti, saranno localizzati anche gli spazi pubblici per la sosta carrabile, da realizzare con sistemazioni a basso impatto, con materiali permeabili o semipermeabili e alberati.

Lungo l'impluvio sul margine est dovranno essere salvaguardati e potenziati gli elementi vegetazionali.

Le aree verdi private comprese tra il nuovo insediamento residenziale e i limiti sud e ovest del comparto dovranno essere mantenute con le caratteristiche attuali, riproponendo, nelle parti alterate dalla precedente attività del maneggio, sistemazioni appropriate e coerenti al contesto rurale.

Schema di riferimento:
1 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani) e spazi aperti privati di pertinenza (8)
2 - adeguamento del percorso esistente come viabilità di servizio al nuovo insediamento
3 - spazi destinati ai parcheggi a raso privati e/o alle autorimesse
4 - viabilità esistente da mantenere, di servizio agli spazi pubblici
5 - parcheggio pubblico a raso alberato con pavimentazione permeabile o semipermeabile
6 - verde pubblico con accesso pedonale anche da via San Quirico (7), con potenziamento della vegetazione lungo il fosso
9 - aree a verde privato da mantenere con sistemazioni coerenti al contesto rurale circostante
10 - viabilità esistente da conservare nelle caratteristiche attuali
11 - viabilità esistente da conservare nelle caratteristiche attuali con filari da tutelare

Sezione ambientale di riferimento:
a - area destinata alla nuova edificazione con sezioni e profili indicativi dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani)
b - spazi destinati ai parcheggi a raso privati e/o alle autorimesse
c - spazi aperti privati, in corrispondenza delle aree utilizzate dal maneggio
d - verde pubblico alberato lungo il fosso
e - limite dell'area di intervento
f - aree verdi private
g - viabilità esistente e limite dell'area di intervento
h - strada di crinale esistente
i - Strada Provinciale 1

1. Il progetto prevede il completamento della riqualificazione dell'ex insediamento produttivo, consolidando il ruolo dell'area quale luogo centrale per l'abitato di Incisa.

L'intervento è collegato al Piano Attuativo in località Caprilli a Incisa (PA2.02) e al Piano Attuativo in via di San Quirico a Burchio (PA1.01), dove vengono delocalizzate parte delle quantità edificatorie originariamente previste nel Piano Attuativo ex Italcementi. L'intervento PA2.01 e l'intervento PA1.01 dovranno essere oggetto di un unico Piano Attuativo, mentre l'attuazione della previsione PA2.02 è subordinata al completamento delle opere previste nel PA2.01.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 27.405 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: -

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: -

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• - realizzazione e cessione di piazza pubblica per una superficie minima di 700 mq.;
• - realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 6 posti auto, posizionato in prossimità di via Petrarca;
• - sistemazione e/o realizzazione di un collegamento pedonale all'interno dell'area verde tra la piazza e la Casa Petrarca;
• - sistemazione del bastione e delle strutture superstiti delle antiche mura retrostanti l'edificio già realizzato.

3. Vincoli e tutele:

• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera c (acque) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004, in parte (è da ritenersi esclusa la maggior parte dell'area ai sensi del comma 2 dell'art. 142 del Codice);
• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera g (boschi) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004 (ricognizione PIT/PPR), in parte.

4. Disposizioni specifiche:

Dovrà essere prevista una riorganizzazione delle aree un tempo occupate dall'Italcementi in modo da privilegiare la fruizione pedonale, individuando una piazza centrale. Per l'intervento dovrà essere verificata la possibilità di stombamento del corso d'acqua che attraversa l'area.

Dovranno essere salvaguardate e valorizzate le aree boscate.

All'edificio esistente è attribuita la disciplina di intervento di tipo 4 (t4).

1. Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo insediamento residenziale, a completamento dell'abitato di Incisa.

Con l'intervento vengono delocalizzate parte delle quantità edificatorie originariamente previste nel Piano Attuativo ex Italcementi a Incisa; l'intervento risulta dunque collegato al Piano Attuativo in via F. Petrarca a Incisa - ex Italcementi (PA2.01) e la sua attuazione è subordinata al completamento delle opere previste nel PA2.01.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 5.024 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 1.000 mq.

numero alloggi massimo: 12

numero piani massimo fuori terra: 2

Indice di Copertura massimo: 30%

opere ed attrezzature pubbliche:

• - realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 36 posti auto;
• - sistemazione e cessione delle aree di parcheggio retrostanti la sede comunale e della viabilità di accesso alle aree di parcheggio stesse e alle autorimesse.

3. Vincoli e tutele:

• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera c (acque) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004, in parte.

4. Disposizioni specifiche:

L'edificazione dovrà essere disposta in modo da assecondare l'andamento attuale del terreno, evitando significativi rimodellamenti del suolo; non è consentita la realizzazione di rampe carrabili, salvo brevi tratti per il superamento di minimi dislivelli.

È ammesso il mantenimento della piscina esistente, per la quale dovranno essere definite le modalità di fruizione congiunta con la struttura ricettiva adiacente.

Schema di riferimento:
1 - accesso carrabile esistente a servizio degli edifici esistenti e del nuovo insediamento
2 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani)
3 - piscina esistente eventualmente da mantenere
4 - fascia di verde privato con siepi/arbusti di margine, in continuità con l'impianto esistente
5 - parcheggio pubblico a raso alberato
6 - parcheggio esistente da sistemare

Sezione ambientale di riferimento:
a - area destinata alla nuova edificazione con sezioni e profili indicativi dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani)
b - aree verdi private
c - edificio esistente (struttura ricettiva esistente)
d - accesso carrabile esistente
e - viabilità pubblica esistente, limite dell'area di intervento
f - parcheggio pubblico a raso alberato
g - limite dell'area di intervento
h - via 8 marzo
i - insediamento residenziale recente di via Einstein
l - via Petrarca
m - tessuto di antico impianto del centro di Incisa

1. Il progetto prevede la realizzazione di una nuova struttura per la riabilitazione e il benessere, comprensiva di studi medici, palestre, spa, sauna, spogliatoi, sale riunioni e conferenze, ristorante, spazi di vendita dei prodotti locali e locali per il personale, oltre a giardini, percorsi e impianti sportivi complementari.

L'intervento, posto all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato, è stato oggetto di Conferenza di Copianificazione, che si è tenuta il 27/03/2019, con valutazione di conformità con prescrizioni.

L'intera struttura dovrà in ogni caso mantenere una gestione unitaria; tale impegno sarà sottoscritto nell'ambito della convenzione.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 88.457 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 6.000 mq. a destinazione direzionale e di servizio

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: 2

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• - dotazioni pubbliche finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, e modalità di libera fruizione pubblica degli impianti che saranno stabilite dalla convenzione nella quale saranno definiti anche adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale, nonché la tutela delle aree boscate; queste saranno finalizzate prioritariamente a contrastare la semplificazione del paesaggio agrario e a potenziare e/o ripristinare le dotazioni ambientali, attraverso formazioni lineari arboree o arbustive non colturali, formazioni arboree ripariali, nuclei arborati, passaggi faunistici e in generale elementi funzionali della rete ecologica.

3. Vincoli e tutele:

• - vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. n. 326/1923, in parte.

4. Disposizioni specifiche:

L'edificazione dovrà essere concentrata nella fascia centrale del pianoro che caratterizza l'area di intervento (A e B), valorizzando l'asse corrispondente al percorso che attraversa ortogonalmente l'area stessa a partire dallo spazio oggi occupato da tettoie e manufatti agricoli e destinato dal Piano di Recupero dell'Entrata a parcheggio a raso a servizio della struttura ricettiva della Villa. Le aree laterali saranno sistemate a parco, in parte attrezzato con impianti sportivi all'aperto, conservando e valorizzando la fascia dell'oliveta (F), che costeggia la strada lungo tutto il tratto rettilineo, e il filare alberato (G) a formare una quinta verde di mitigazione e ambientazione delle nuove strutture. Queste rimarranno poco visibili anche dai punti di maggiore rilievo panoramico: all'interno il pianoro rimane infatti protetto dal bosco e dal piede del rilievo a nord, offrendo però ampie visuali verso il Pratomagno, grazie alla pendenza quasi impercettibile nel primo tratto e poi appena più sensibile all'estremità nord-est.

Il progetto dovrà quindi assecondare e valorizzare la conformazione e le caratteristiche dei luoghi, inserendo con discrezione le nuove strutture ed evitando di introdurre forme e tipi estranei al territorio rurale, privilegiando piuttosto la reinterpretazione degli elementi propri del contesto. Una parte consistente dei locali, in particolare quelli dedicati al benessere e alla riabilitazione, dovrà essere ospitata in strutture seminterrate che, valorizzando l'andamento naturale del terreno, potranno affacciarsi e accedere direttamente all'esterno sul lato a valle ricevendone luce, aria e visuali (B); le stesse visuali, senza interferenze, potranno essere godute dagli spazi per l'accoglienza, la ricettività e le altre funzioni complementari, localizzate in volumi fuori terra più a monte (A). Oltre alle vasche per la riabilitazione che potranno essere realizzate al coperto o all'aperto e per le quali si farà riferimento alle normative di settore, nella zona B è ammessa anche la realizzazione di una piscina scoperta a servizio della struttura, nel rispetto delle caratteristiche indicate all'art. 112 delle presenti Norme.

Nei confronti del vicino complesso della Villa dell'Entrata le nuove volumetrie e le sistemazioni degli spazi aperti dovranno in ogni caso garantire, per localizzazione, consistenza e linguaggio architettonico, il rispetto dell'impianto tipologico/architettonico storico (letto nelle componenti e relazioni principali quali caratteri architettonici, allineamenti, gerarchie dei percorsi, relazioni tra percorsi, edificato e spazi aperti) e il rapporto gerarchico di prevalenza dell'edificio storico principale rispetto ai nuovi edifici, assicurando la leggibilità del sistema e la riconoscibilità dei nuovi volumi, anche attraverso la proposizione di un linguaggio architettonico e tecnologico contemporaneo, evitando l'imitazione degli stilemi storici.

Gli spazi per il parcheggio a raso necessari alla struttura, alberati e con fondo permeabile, dovranno essere localizzati all'estremità ovest, con accesso dalla strada di servizio anche al Mulino del Ramarro (D); eventuali spazi di sosta aggiuntivi, nel caso di eventi, dovranno essere reperiti in aree permeabili prossime agli spazi di parcheggio già individuate (E).

Gli impianti sportivi e gli spazi di gioco e di relax all'aperto dovranno essere localizzati nella parte compresa tra gli spazi di parcheggio e il complesso edificato, a ovest dell'asse centrale (C), mentre il prato a valle (H) dovrà essere mantenuto inalterato e privo di qualsiasi attrezzatura stabile.

Per tutte le sistemazioni degli spazi aperti è escluso l'impiego di materiali sintetici.

Il mantenimento e la riproposizione degli oliveti e di aree coltivate a basso impatto costituirà elemento di qualificazione paesaggistica mentre, sotto il profilo naturalistico, dovranno essere mantenute aree buffer aperte a sviluppo naturale o seminaturale integrabili con siepi e formazioni arboreo-arbustive della tradizione rurale.

Non è ammessa l'installazione di recinzioni salvo quanto strettamente indispensabile per gli spazi pertinenziali e le attività che necessitano di essere protette e comunque nel rispetto delle disposizioni del comma 5 dell'art. 113 delle presenti Norme.

In fase di redazione del progetto dovrà essere verificata l'assenza di specie legnose invasive; qualora risultassero presenti specie vegetali invasive in fase esecutiva è richiesta la supervisione dei lavori da parte di un tecnico esperto in materie agricole o forestali, volta al contenimento della loro diffusione.

In considerazione delle caratteristiche del contesto in sede di redazione del Piano Attuativo è prevista l'attivazione della procedura di Valutazione Ambientale Strategica.

Schema di riferimento:
1 - Villa l'Entrata e altri edifici oggetto di intervento nel Piano di Recupero vigente
2 - manufatti oggetto di demolizione nel Piano di Recupero vigente; area destinata a parcheggio
3 - accesso carrabile e pedonale alla struttura di riabilitazione e benessere
4 - accesso carrabile alle aree di parcheggio tramite la strada che porta al Mulino del Ramarro
5 - parcheggi a raso alberati con fondo permeabile
6 - area alberata con fondo permeabile per ulteriori spazi di sosta carrabile
7 - spazio di sosta carrabile di servizio
8÷12 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi e organizzazione indicativa degli spazi funzionali:
8 - reception, ristorante, sale riunioni e conferenze, spazi di vendita dei prodotti locali (2 piani)
9 - studi medici, palestre, sauna, spa, piscine coperte (1 piano seminterrato)
10 - foresteria e altri locali per la riabilitazione e di supporto alla struttura (2 piani)
11 - spazi aperti attrezzati per le attività della struttura (piscina), con eventuali terrazzamenti
12 - asse principale di distribuzione, in corrispondenza del percorso esistente
13 - spazi verdi attrezzati con impianti sportivi all'aperto
14 - spazi verdi per il gioco e il relax
15 - area verde da mantenere nella caratterizzazione attuale
16 - fascia dell'oliveta da conservare
17 - filare alberato da conservare

Sezione ambientale di riferimento:
a - asse principale di distribuzione (percorso esistente)
b÷c - area destinata alla nuova edificazione con sezioni e profili indicativi dei nuovi volumi con organizzazione indicativa degli spazi funzionali:
b - foresteria e altro, 2 piani
c - riabilitazione e benessere, 1 piano seminterrato
d - viabilità esistente (strada per il Mulino del Ramarro) di accesso ai parcheggi, limite dell'area di intervento
e - parcheggi a raso alberati con fondo permeabile
f - area alberata con fondo permeabile per ulteriori spazi di sosta carrabile
g - aree verdi
h - viabilità principale esistente, limite dell'area di intervento

dettaglio dell'area di nuova edificazione

1. Il progetto prevede la realizzazione di nuove strutture con destinazione turistico-ricettiva a supporto del Centro Internazionale di Loppiano.

L'intervento, posto all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato, è stato oggetto di Conferenza di Copianificazione, che si è tenuta il 27/03/2019, con valutazione di conformità con prescrizioni.

L'attuazione dell'intervento è subordinata a variante al piano attuativo vigente (PV_Loppiano), del quale costituisce parte integrante.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 24.144 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 1.600 mq. (in aggiunta alle quantità già previste dal piano attuativo vigente e pari a 400 mq. di SE)

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: 2

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• - dotazioni pubbliche finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, che saranno stabilite dalla convenzione nella quale saranno definiti anche adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale; queste saranno finalizzate prioritariamente a contrastare la semplificazione del paesaggio agrario e a potenziare e/o ripristinare le dotazioni ambientali, attraverso formazioni lineari arboree o arbustive non colturali, formazioni arboree ripariali, nuclei arborati, passaggi faunistici e in generale elementi funzionali della rete ecologica.

3. Vincoli e tutele: -

4. Disposizioni specifiche:

I nuovi edifici dovranno essere collocati in prossimità degli edifici e della viabilità esistenti, evitando la dispersione insediativa e l'apertura di nuovi fronti costruiti, mantenendo la continuità del paesaggio rurale; si dovrà quindi prevedere un impianto aggregato intorno all'edificio più antico, che occupa la posizione più elevata, disponendo i nuovi volumi nell'area recintata a nord est, racchiusa dal bosco e oggi caratterizzata da alberature sparse, e nel pendio a sud che digrada rapidamente verso l'impluvio alberato sottostante, in uno spazio attualmente poco utilizzato, accanto alla costruzione di epoca recente; ciò consentirà di creare una "corte" a comune attorno alla quale risulterà organizzato l'intero nucleo.

Anche nelle sistemazioni esterne dovranno essere rispettate e valorizzate le caratteristiche paesaggistiche del contesto, senza l'introduzione di elementi e materiali incongrui o non adeguati al luogo, anzi riqualificando anche gli attuali spazi di pertinenza con utilizzo di materiali più appropriati, selezionando gli elementi arborei di pregio che svolgono una funzione di integrazione e operando una selezione sulle conifere di minor pregio.

I parcheggi a raso, adeguatamente alberati e non impermeabilizzati, dovranno essere organizzati in modo da evitare significativi rimodellamenti e la formazione di aree di sosta molto estese.

Le nuove volumetrie e le sistemazioni degli spazi aperti dovranno in ogni caso garantire, per localizzazione, consistenza e linguaggio architettonico, il rispetto dell'impianto tipologico/architettonico storico (letto nelle componenti e relazioni principali quali caratteri architettonici, allineamenti, gerarchie dei percorsi, relazioni tra percorsi, edificato e spazi aperti) e del carattere distintivo di gerarchia tra aggregato storico principale e nuovi edifici, assicurando la leggibilità del sistema e la riconoscibilità dei nuovi volumi, anche attraverso la proposizione di un linguaggio architettonico e tecnologico contemporaneo, evitando l'imitazione degli stilemi storici. Non dovranno essere previste tipologie assimilabili a lottizzazioni residenziali.

Per la disciplina degli edifici esistenti si rinvia a quanto previsto dal piano attuativo vigente.

Schema di riferimento:
1 - edifici esistenti di antica formazione
2 - edificio esistente di recente costruzione
3 - aree destinate alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani)
4 - spazi verdi di pertinenza e aree verdi alberate
6 - fascia verde alberata di margine da tutelare
7 - filari alberati da mantenere
8 - "corte" a comune tra il complesso esistente e i nuovi edifici

1. Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo insediamento produttivo, a completamento della zona industriale e artigianale della Massa.

L'intervento, posto all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato, è stato oggetto di Conferenza di Copianificazione, che si è tenuta il 27/03/2019, con valutazione di conformità con prescrizioni.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 14.508 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 3.000 mq. a destinazione industriale e artigianale (Ii)

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: 2

Indice di Copertura massimo: 25%

opere ed attrezzature pubbliche:

• - realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 30 posti auto;
• - realizzazione e cessione di verde pubblico per una superficie minima di 750 mq.

3. Vincoli e tutele:

• - area di rispetto di pozzi, sorgenti e punti di prelievo ad uso acquedottistico ai sensi del D.lgs. 152/2006, in parte.

4. Disposizioni specifiche:

L'intervento dovrà essere unitario nell'attuazione e nella definizione di tecnologie e materiali, sia per quanto riguarda l'edificazione che gli spazi aperti, l'assetto dei quali dovrà essere pienamente coerente con l'unitarietà del comparto; non è ammessa l'attuazione in più stralci né l'articolazione in più lotti.

Anche al fine di limitarne la visibilità e l'interferenza con le principali visuali, l'edificazione dovrà essere concentrata nella parte nord-ovest e sud, tenendo conto della fascia di rispetto del metanodotto interrato esistente e mantenendo il varco lungo il borro della Fornacina. Il progetto dovrà assecondare il più possibile l'andamento attuale del suolo.

L'accesso al complesso sarà da nord, da via R. Scotellaro, con adeguamento della viabilità esistente interna all'area di intervento che darà accesso anche al parcheggio pubblico. Il verde pubblico sarà localizzato lungo il borro della Fornacina, che dovrà essere riqualificato potenziando la vegetazione ripariale.

La sistemazione degli spazi di pertinenza, in considerazione delle caratteristiche dei suoli e delle criticità riscontrate in particolare nell'area a est della viabilità interna, sarà prevalentemente a verde. Dovranno essere previste sistemazioni a verde di filtro e di ambientazione lungo i margini, soprattutto verso la collina, curando in particolare il rapporto con il territorio rurale.

In considerazione delle caratteristiche del contesto in sede di redazione del Piano Attuativo è prevista l'attivazione della procedura di Valutazione Ambientale Strategica.

Schema di riferimento:
1 - strada esistente da adeguare, di accesso al nuovo insediamento
2 - aree destinate alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani)
3 - tracciato indicativo del metanodotto interrato esistente
4 - parcheggio pubblico a raso alberato
5 - verde pubblico e riqualificazione della fascia lungo il borro
6 - aree verdi private
7 - sistemazioni a verde di filtro e ambientazione
8 - viabilità esistente da mantenere

Sezione ambientale di riferimento:
a - viabilità interna (adeguamento strada esistente) attrezzata con parcheggi alberati (b)
c - area destinata alla nuova edificazione (altezza massima 2 piani) con sezione indicativa dei nuovi volumi
d - sistemazione a verde di filtro e di ambientazione al margine dell'area di intervento
e - spazi verdi privati
f - limite est dell'area di intervento
g - via Fiorentina
h - edifici esistenti (attività agricola)

1. L'intervento prevede il recupero e la parziale riconversione di un complesso produttivo dismesso.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 3.301 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 500 mq. a destinazione residenziale

numero alloggi massimo: 6

numero piani massimo fuori terra: 2

Indice di Copertura massimo: 35%

È inoltre previsto il recupero dell'edificio a due piani prospettante via della Resistenza (con SE stimata di 1.250 mq.), al quale si applica la disciplina di intervento di tipo 3, con destinazione residenziale (per un massimo di 12 alloggi).

opere ed attrezzature pubbliche:

• - realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 16 posti auto;
• - realizzazione e cessione di verde pubblico per una superficie minima di 500 mq.

3. Vincoli e tutele: -

4. Disposizioni specifiche:

Gli spazi pubblici dovranno essere accessibili direttamente da via della Resistenza, evitando l'interferenza tra percorsi carrabili e pedonali; il verde pubblico dovrà essere preferibilmente individuato nell'area centrale, in modo da formare una sorta di corte verde tra gli edifici esistenti e di nuova realizzazione.

1. Il progetto prevede l'ampliamento della struttura turistico-ricettiva esistente, con incremento del numero di camere (per ulteriori 28 posti letto).

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 12.019 mq.

Superficie edificabile (SE) massima in ampliamento: 850 mq.

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: 2

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• - dotazioni pubbliche finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, che saranno stabilite dalla convenzione nella quale saranno definiti anche adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale; queste saranno finalizzate prioritariamente a contrastare la semplificazione del paesaggio agrario e a potenziare e/o ripristinare le dotazioni ambientali, attraverso formazioni lineari arboree o arbustive non colturali, formazioni arboree ripariali, nuclei arborati, passaggi faunistici e in generale elementi funzionali della rete ecologica.

3. Vincoli e tutele:

• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera g (boschi) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004 (ricognizione PIT/PPR), in parte marginale;
• - vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. n. 326/1923 in parte.

4. Disposizioni specifiche:

Il nuovo volume sarà posizionato in prossimità della villa, sul lato est, in corrispondenza di un'area pavimentata esistente ora utilizzata per le cerimonie (con una struttura coperta di supporto), schermata dalle alberature presenti, che dovranno essere mantenute (area non compresa nell'ambito di protezione storico ambientale individuato dal PTC di Firenze). La collocazione e la configurazione del sedime e della sagoma del volume in aggiunta dovranno essere definiti in modo da rispettare la conformazione delle piante arboree (chiome) e dovranno essere evitati scavi e movimenti di terra che possano compromettere l'apparato radicale e la stabilità delle alberature. Dovrà inoltre essere conservato il muro a retta in pietra posto a monte a delimitazione dell'attuale spazio pavimentato, alle spalle del nuovo volume.

Nell'edificazione così come nella sistemazione degli spazi esterni dovranno in generale essere evitati rimodellamenti del suolo.

Le nuove volumetrie e le sistemazioni degli spazi aperti dovranno in ogni caso garantire, per localizzazione, consistenza e linguaggio architettonico, il rispetto dell'impianto tipologico/architettonico storico (letto nelle componenti e relazioni principali quali caratteri architettonici, allineamenti, gerarchie dei percorsi, relazioni tra percorsi, edificato e spazi aperti) e del carattere distintivo di gerarchia tra edificio storico principale e nuovi edifici, assicurando la leggibilità del sistema e la riconoscibilità dei nuovi volumi, anche attraverso la proposizione di un linguaggio architettonico e tecnologico contemporaneo, evitando l'imitazione degli stilemi storici. Il progetto dovrà in generale essere orientato alla riqualificazione degli spazi, impiegando materiali, forme e cromie coerenti al contesto rurale e alle caratteristiche originarie del complesso di matrice storica; dovranno essere previste soluzioni per eliminare o mitigare l'impatto paesaggistico dei volumi e dei manufatti non di matrice storica, in particolare della serra solare, anche attraverso l'impiego di materiali non riflettenti e/o schermature (alberature, siepi o rampicanti, eventualmente con piante in vaso, purché coerenti al contesto rurale, o strutture leggere ombreggianti come tendoni parasole e simili).

Nel caso di introduzione di nuovi elementi arborei saranno scelte specie autoctone, in coerenza con quelle già presenti e in continuità con la matrice boscata a nord est dell'area di intervento anche al fine di mantenere una connessione ecologica con l'intorno. Il margine boscato sarà individuato a scala di dettaglio per il corretto inserimento della previsione e potrà ispirare le più opportune connessioni dell'intervento con l'area circostante, anche come mitigazione; l'intervento dovrà in ogni caso escludere l'interessamento di aree qualificabili come boscate in tutte le fasi, compresa quella di cantierizzazione. Ulteriori suggerimenti per le sistemazioni a verde potranno essere tratti dalle sistemazioni storiche a parco, dove presenti, e dalle caratteristiche del territorio rurale circostante. Non è ammessa la realizzazione di nuove aree pavimentate o impermeabilizzate, mentre per quelle esistenti dovranno essere previsti interventi finalizzati ad una migliore contestualizzazione, in particolare attraverso la scelta dei materiali. I parcheggi a raso dovranno avere fondo permeabile ed essere adeguatamente alberati. Per l'illuminazione esterna si dovranno adottare sistemi a basso impatto luminoso, opportunamente schermati verso l'alto e con dispositivi di accensione/spegnimento automatici.

Agli edifici esistenti è attribuita la disciplina di intervento di tipo 3 (t3).

Schema di riferimento:
1 - Villa la Palagina e giardino disegnato (2)
3 - serra e altri edifici/manufatti esistenti
4 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo del nuovo volume (altezza massima di 1 piano e, nella parte tratteggiata, di 2 piani)
5 - schermatura di alberature esistenti da conservare
6 - piscine esistenti
7 - nuovo spazio all'aperto per le cerimonie
8 - spazio prevalentemente adibito alla sosta carrabile
9 - limite del bosco (aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera g dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004 secondo la ricognizione del PIT/PPR)

1. Il progetto prevede l'ampliamento del centro di equitazione esistente e l'attrezzatura di spazi per il campeggio strettamente funzionali alla pratica dell'attività sportiva per un massimo di 80 posti letto (20 piazzole per tende).

L'intera struttura dovrà in ogni caso mantenere una gestione unitaria; tale impegno sarà sottoscritto nell'ambito della convenzione.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 75.803 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 1.500 mq. per il maneggio coperto (attività direzionali e di servizio)

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: 1

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• - dotazioni pubbliche finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, che saranno stabilite dalla convenzione nella quale saranno definiti anche adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale; queste saranno finalizzate prioritariamente a contrastare la semplificazione del paesaggio agrario e a potenziare e/o ripristinare le dotazioni ambientali, attraverso formazioni lineari arboree o arbustive non colturali, formazioni arboree ripariali, nuclei arborati, passaggi faunistici e in generale elementi funzionali della rete ecologica.

3. Vincoli e tutele:

• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera g (boschi) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004 (ricognizione PIT/PPR), in parte;
• - zona di rispetto cimiteriale ai sensi dell'art. 338 del R.D. 1265/1934, in parte;
• - vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. n. 326/1923;
• - area con classe di rischio archeologico medio (evidenze archeologiche con potenziale 4 e 5, id 23, 45, 46 e 50 dello Schedario), in parte.

4. Disposizioni specifiche:

L'impianto dovrà garantire la tutela delle aree boscate presenti a nord est e a nord-ovest (C).

Il maneggio coperto sarà collocato a nord dei fabbricati esistenti (A), nei quali saranno localizzati tutti gli spazi coperti di supporto all'attività e che dovranno essere riqualificati attraverso interventi rientranti nella disciplina di tipo 4 (t4), quindi fino alla demolizione con fedele ricostruzione, con esclusione della realizzazione di porticati in aggiunta.

L'area attrezzata per il campeggio dovrà essere localizzata nella parte a sud-est (B), attualmente priva di alberature, da sistemare con elementi verdi di filtro visuale in particolare lungo la viabilità locale, anche per garantire la privacy oltre all'ombreggiamento delle piazzole, a ciascuna delle quali potrà essere associato uno spazio all'aperto per il cavallo dell'ospite; tutte le aree saranno mantenute permeabili.

È esclusa la realizzazione di altri impianti sportivi all'aperto, quali campi da tennis, padel e simili. Non sono comunque ammesse ulteriori aree pavimentate o impermeabilizzate. Per l'eventuale realizzazione di una piscina, con le caratteristiche indicate all'art. 112 delle presenti Norme, dovrà essere scelta una collocazione poco esposta, distante dalla viabilità pubblica, preferibilmente nella parte nord-ovest.

Il parcheggio a raso, non impermeabilizzato, è confermato nella fascia a fianco della strada di accesso al maneggio.

Nel caso di introduzione di nuovi elementi arborei saranno scelte specie autoctone, in coerenza con quelle già presenti nel territorio agricolo circostante.

Nelle sistemazioni dei margini sud si dovranno in particolare assicurare adeguati rapporti visuali rispetto al complesso della Chiesa di San Michele, bene architettonico tutelato ai sensi della Parte II del Codice.

Dovranno inoltre essere adottati specifici accorgimenti per la riduzione dei fenomeni di inquinamento luminoso in direzione del territorio rurale e forestale circostante, nel rispetto delle linee guida regionali.

1. Il progetto è riferito all'ambito già oggetto del Piano di Recupero approvato con D.C.C. n. 168 del 28/11/2008 e convenzionato il 18/02/2009 (PdR 32), decaduto e non completato, e prevede il recupero del complesso monumentale.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 47.879 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 138 mq. (turistico-ricettivo Tr)

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: 1

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• - completa realizzazione e cessione delle opere ed aree pubbliche previste dal PdR 32 - nuovo tracciato viario a nord del complesso monumentale con parcheggi pubblici e giardino pubblico all'estremità ovest (con contestuale restauro dell'antica viabilità medievale) -, oltre a opere di miglioramento agricolo-ambientale (ripristino dei terrazzi ad oliveta, nuove piantumazioni e rimboschimento, nuovo impianto di oliveta, mantenimento delle colture agricole).

3. Vincoli e tutele:

• - vincolo per i beni culturali ai sensi dell'art. 10 del D.lgs. 42/2004 - cose immobili e mobili che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico - riferito alla Chiesa di San Michele a Pavelli e al Complesso di San Michele a Pavelli con ex canonica;
• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera g (boschi) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004 (ricognizione PIT/PPR), in parte marginale;
• - zona di rispetto cimiteriale ai sensi dell'art. 338 del R.D. 1265/1934, in parte marginale;
• - area di rispetto di pozzi, sorgenti e punti di prelievo ad uso acquedottistico ai sensi del D.lgs. 152/2006, in parte;
• - vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. n. 326/1923;
• - area con classe di rischio archeologico alto e medio (evidenze archeologiche con potenziale 4 e 5, id 23, 45, 46 e 50 dello Schedario), in parte.

4. Disposizioni specifiche:

L'intervento prevede il recupero del complesso monumentale con destinazione turistico ricettiva (Tr) - per un massimo di 6 camere/suite -, ad integrazione del quale (per gli spazi destinati a ristorante e a servizi complementari in genere) è ammesso l'utilizzo della potenzialità residua del PdR 32, pari ad una Superficie edificabile (SE) massima di 138 mq., da realizzare in conformità alle valutazioni della competente Soprintendenza, aggiornando il progetto di restauro già concordato. Per la chiesa potranno essere previste esclusivamente destinazioni di tipo ricreativo-culturale.

I volumi in ampliamento dovranno garantire un corretto rapporto gerarchico con le strutture del complesso monumentale; saranno in linea di massima da collocare lungo il fronte esposto a sud/sud-est, meno esposto visivamente, e comunque esternamente all'area interessata dal decreto di vincolo.

È ammessa la realizzazione di una sola piscina, da localizzare nella parte sud-ovest, nel rispetto delle caratteristiche indicate all'art. 112 delle presenti Norme.

Le sistemazioni degli spazi esterni e dei resedi dovranno essere realizzate nel rispetto delle caratteristiche del territorio agricolo circostante, evitando la formazione di partizioni delimitate da recinzioni o muri.

Agli edifici di nuova costruzione già completati si attribuisce la disciplina di intervento di tipo 4 (t4).

1. Il progetto prevede l'ampliamento della struttura turistico-ricettiva esistente, con incremento del numero di camere (per ulteriori 45 posti letto) e degli spazi per i servizi connessi (nuova spa/centro benessere, zona bar e zona living).

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 19.371 mq.

Superficie edificabile (SE) massima in ampliamento: 2.000 mq.

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: 2 a monte

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• - dotazioni pubbliche finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, che saranno stabilite dalla convenzione nella quale saranno definiti anche adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale; queste saranno finalizzate prioritariamente a contrastare la semplificazione del paesaggio agrario e a potenziare e/o ripristinare le dotazioni ambientali, attraverso formazioni lineari arboree o arbustive non colturali, formazioni arboree ripariali, nuclei arborati, passaggi faunistici e in generale elementi funzionali della rete ecologica.

3. Vincoli e tutele:

• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera c (corsi d'acqua) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004, in parte;
• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera g (boschi) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004 (ricognizione PIT/PPR), in parte marginale;
• - vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. n. 326/1923.

4. Disposizioni specifiche:

Per i nuovi locali è prevista la realizzazione di un edificio separato dalla villa ma collegato pedonalmente ad essa anche attraverso eventuali elementi interrati/seminterrati, utili alla funzionalità dell'albergo; il nuovo edificio sarà localizzato nell'area posta sul lato opposto rispetto alla strada comunale, in posizione tale da non interferire con la percezione del complesso antico.

L'impianto dovrà valorizzare l'andamento attuale del terreno, adottando una conformazione che si adatti per quanto possibile a tale andamento attraverso soluzioni interrate e seminterrate, limitando comunque i rimodellamenti del suolo. È ammessa la realizzazione di una seconda piscina a servizio della struttura, da posizionare in diretta connessione con i nuovi volumi o in prossimità di quella esistente, nel rispetto delle caratteristiche indicate all'art. 112 delle presenti Norme, con dimensioni d'ingombro non superiori a 80 mq.

Le nuove volumetrie e le sistemazioni degli spazi aperti dovranno in ogni caso garantire, per localizzazione, consistenza e linguaggio architettonico, il rispetto dell'impianto tipologico/architettonico storico (letto nelle componenti e relazioni principali quali caratteri architettonici, allineamenti, gerarchie dei percorsi, relazioni tra percorsi, edificato e spazi aperti) e del carattere distintivo di gerarchia tra edificio storico principale e nuovi edifici, assicurando la leggibilità del sistema e la riconoscibilità dei nuovi volumi, anche attraverso la proposizione di un linguaggio architettonico e tecnologico contemporaneo, evitando l'imitazione degli stilemi storici. Le quote in copertura del nuovo edificio dovranno risultare sempre nettamente più basse rispetto a quelle del complesso storico, mentre l'altezza complessiva dei nuovi volumi a valle, sfruttando il dislivello del terreno, potrà essere pari a massimo 4 piani; i 2 livelli a quota inferiore, seminterrati, saranno destinati prioritariamente ai servizi integrativi della struttura alberghiera.

Per le sistemazioni esterne a supporto della struttura, escludendo comunque nuovi manufatti e nuove superfici impermeabilizzate (ad eccezione dell'eventuale seconda piscina), si dovranno privilegiare le aree già occupate, poste a valle della villa, ed eventualmente le aree solo parzialmente attrezzate a monte.

I parcheggi a raso, non impermeabilizzati, dovranno essere organizzati in modo da evitare la formazione di aree di sosta molto estese e adeguatamente alberati.

Dovranno inoltre essere adottati specifici accorgimenti per la riduzione dei fenomeni di inquinamento luminoso in direzione del territorio rurale e forestale circostante, nel rispetto delle linee guida regionali.

Le sistemazioni degli spazi esterni e dei resedi saranno progettate nel rispetto delle caratteristiche del territorio agricolo circostante; la scelta di nuovi elementi arborei sarà fatta in coerenza con quelli già presenti e in continuità con la matrice boscata a nord dell'area, anche al fine di mantenere una connessione ecologica con l'intorno. In particolare dovrà essere consolidato il verde nelle aree di margine. L'intervento dovrà in ogni caso escludere l'interessamento di aree qualificabili come boscate in tutte le fasi, compresa quella di cantierizzazione.

Ulteriori suggerimenti per le sistemazioni a verde potranno essere tratti dalle sistemazioni storiche a parco, dove presenti, e dalle caratteristiche del territorio rurale circostante. Nell'area a valle del nuovo edificio dovranno essere realizzati interventi di ripristino dei muri a secco e opere di consolidamento delle scarpate e regimazione delle acque con tecniche di ingegneria naturalistica, prendendo a riferimento anche la documentazione storica cartografica e fotografica disponibile sulle sistemazioni agrarie tradizionali presenti nell'area.

Alla villa e agli altri edifici esistenti è attribuita la disciplina di intervento di tipo 3 (t3).

Dell'applicazione delle direttive e del rispetto delle prescrizioni dell'elaborato 8B del PIT/PPR dovrà essere dato conto puntualmente, a valle degli approfondimenti progettuali di dettaglio svolti sulla base della presente disciplina, negli elaborati del Piano Attuativo per la verifica di adeguatezza alle finalità di tutela paesaggistica in sede di Conferenza ai sensi dell'art. 23 c. 3 della Disciplina del PIT/PPR che valuterà la compatibilità delle trasformazioni prefigurate, sia in termini dimensionali che qualitativi.

Schema di riferimento:
1 - Villa la Borghetta
2 - altri edifici/manufatti esistenti
3 - volumi seminterrati/interrati esistenti della struttura ricettiva
4 - area di pertinenza della struttura ricettiva esistente con attrezzature all'aperto, prevalentemente pavimentate, compresa la piscina (5)
6 - altri spazi di pertinenza della struttura ricettiva esistente, prevalentemente con sistemazioni a verde
7 - viabilità interna di accesso esistente
8 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi con altezza massima di 2 piani fuori terra a monte e parti seminterrate a valle (sagoma indicativa tratteggiata)
9 - collegamento pedonale interrato tra la struttura esistente e i nuovi volumi
10 - accesso carrabile ai nuovi volumi tramite un tracciato esistente
11 - area di pertinenza della struttura ricettiva parzialmente attrezzata, principalmente destinata alla sosta carrabile, con fondo permeabile
12 - aree verdi alberate da conservare e potenziare
13 - ambito con pericolosità geologica molto elevata da destinare da mantenere come area verde complementare ai nuovi volumi
14 - limite del bosco (aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera g dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004 secondo la ricognizione del PIT/PPR)
15 - limite dell'area tutelata per legge ai sensi del comma 1 lettera c (corsi d'acqua) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004 secondo la ricognizione del PIT/PPR

1. Il progetto prevede la riqualificazione dell'area del complesso produttivo dismesso (ex galvanica) e l'integrazione delle dotazioni pubbliche a servizio dell'insediamento residenziale.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 5.056 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 1.450 mq. a destinazione residenziale

numero alloggi massimo: 16

numero piani massimo fuori terra: 2

Indice di Copertura massimo: 35%

opere ed attrezzature pubbliche:

• - realizzazione e cessione di parcheggio pubblico per almeno 18 posti auto nell'area libera sul lato nord di via O. Rosai;
• - realizzazione e cessione di verde pubblico per una superficie minima di 850 mq. da localizzare nella parte sud dell'attuale complesso produttivo, in prosecuzione del giardino pubblico esistente in via Cetinale.

3. Vincoli e tutele:

L'area è interessata da un sito con procedura di bonifica conclusa con atto della Provincia n. 3166 del 21/08/2008 e certificazione liberatoria con destinazione d'uso industriale/commerciale. L'intervento è pertanto subordinato alle verifiche ambientali preliminari volte ad accertare il grado di eventuale contaminazione di terreni ed acquiferi e a valutare la necessità di interventi di messa in sicurezza o bonifica ambientale.

4. Disposizioni specifiche:

L'edificazione sarà localizzata nella parte nord dell'attuale complesso produttivo e, per una quota non superiore a 300 mq. di SE, nella parte nord dell'area libera su via O. Rosai.

L'intervento dovrà prevedere la contestuale realizzazione di fasce verdi di filtro e di ambientazione lungo la viabilità principale.

Schema di riferimento:
1 - aree destinate alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi (altezza massima 2 piani)
2 - accessi carrabili ai nuovi edifici residenziali
3 - verde pubblico alberato in prosecuzione del verde pubblico esistente (4)
5 - passaggio pedonale esistente
6 - parcheggio pubblico alberato
7 - fascia alberata di filtro (barriera verde) verso la viabilità principale (S.P. 14)

1. Il progetto prevede il recupero del nucleo principale della villa/fattoria e della vicina casa colonica (Podere Forre), attualmente sottoutilizzate o completamente in stato di abbandono, per la realizzazione di una nuova struttura ricettiva di tipo alberghiero (Tr).

L'intervento, posto all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato, è stato oggetto di Conferenza di Copianificazione, che si è tenuta il 27/03/2019, con valutazione di conformità.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 18.182 mq.

Superficie edificabile (SE) massima in ampliamento: 300 mq. a destinazione turistico-ricettiva (il volume in aggiunta non potrà in ogni caso essere superiore al 10% del volume esistente, pari a 3.000 mq. di SE) ad integrazione degli edifici esistenti per la realizzazione di spazi per attività complementari

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: 1 a valle, 0 a monte

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• - dotazioni pubbliche finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, che saranno stabilite dalla convenzione nella quale saranno definiti anche adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale; queste saranno finalizzate prioritariamente a contrastare la semplificazione del paesaggio agrario e a potenziare e/o ripristinare le dotazioni ambientali, attraverso formazioni lineari arboree o arbustive non colturali, formazioni arboree ripariali, nuclei arborati, passaggi faunistici e in generale elementi funzionali della rete ecologica.

3. Vincoli e tutele:

• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera g (boschi) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004 (ricognizione PIT/PPR), in parte marginale;
• - vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. n. 326/1923.

4. Disposizioni specifiche:

All'edificio della villa (01) e alla cappella (02) è attribuita la disciplina di intervento di tipo 2 (t2), agli annessi e alla casa colonica la disciplina di intervento di tipo 3 (t3).

Gli spazi edificati aggiuntivi, destinati alle attività complementari quali spa e centro benessere, dovranno essere collocati in locali seminterrati o interrati sul fronte secondario del complesso principale della Fattoria (A), a sud-ovest, in collegamento con lo spazio aperto delimitato dal muro di recinzione, in modo da non determinare alcuna alterazione degli edifici di maggiore pregio (in particolare la villa) e l'impianto originario organizzato intorno alla corte centrale e da non risultare visibili dalla viabilità pubblica e più in generale dalle visuali esterne. La corte centrale dovrà essere recuperata mantenendone conformazione, materiali e caratterizzazione rurale, evitando l'introduzione di elementi estranei al contesto, anche per quanto riguarda gli arredi; non è ammessa la realizzazione di partizioni degli spazi tra gli edifici.

Particolare attenzione dovrà essere dedicata al progetto della sistemazione degli spazi aperti e delle aree di pertinenza, individuando gli elementi arborei più significativi e meritevoli di tutela del parco storico e nel rispetto del paesaggio rurale circostante, mantenendo e valorizzando il più possibile gli oliveti terrazzati. Dovranno essere conservate l'oliveta e le piante camporili (E), sostituendo invece le piante arboree ornamentali esotiche o decontestualizzate. Per le aree in stato di abbandono, da riqualificare (soprattutto a valle del complesso principale), si dovrà valutare l'introduzione di specie vegetali adatte al contesto dando la priorità a quelle autoctone, in coerenza con quelle presenti nella zona; la convenzione potrà per questo definire impegni per favorire il recupero degli oliveti che versano in avanzato grado di abbandono colturale e in condizioni di dissesto idrogeologico.

È consentita la realizzazione di una sola piscina, da collocare in continuità con i nuovi volumi di servizio all'attività ricettiva (B), a valle del complesso principale, sempre all'interno del muro di cinta, e nel rispetto delle caratteristiche indicate all'art. 112 delle presenti Norme. Gli spazi per la sosta saranno collocati nel pianoro tra la fattoria e il podere (C), evitando il rimodellamento del suolo, e dovranno essere realizzati con fondo permeabile. Non è comunque ammessa la realizzazione di ulteriori aree pavimentate o impermeabilizzate.

Per l'illuminazione esterna si dovranno adottare sistemi a basso impatto luminoso, opportunamente schermati verso l'alto e con dispositivi di accensione/spegnimento automatici.

Le aree con morfologia più acclive - ora in abbandono e con vegetazione spontanea/infestante - dovranno essere riqualificate per permetterne una fruizione pedonale (anche con il recupero e il ripristino delle sistemazioni tradizionali quali i muretti in pietra e gli acquidocci), tenendo anche conto di situazioni di dissesto per le quali dovranno essere adottate opportune misure di consolidamento.

Nella sistemazione del verde dovrà essere prevista la ricostruzione filologica del parco in prossimità della villa (D), con interventi di recupero delle piante di maggior rilievo, dove possibile. L'intervento potrà essere semplificato nel disegno nell'area posta a ovest e a sud della nuova struttura e della piscina, ad esempio proponendo un giardino dei semplici o un orto disegnato.

In fase di redazione del progetto dovrà essere verificata l'assenza di specie legnose invasive; qualora risultassero presenti specie vegetali invasive in fase esecutiva è richiesta la supervisione dei lavori da parte di un tecnico esperto in materie agricole o forestali, volta al contenimento della loro diffusione.

L'intervento dovrà in ogni caso escludere l'interessamento di aree qualificabili come boscate in tutte le fasi, compresa quella di cantierizzazione.