Norme Tecniche di Attuazione del Piano Operativo

1. Il Piano Operativo, valutando le specifiche caratteristiche e lo stato di conservazione, classifica gli edifici ed i complessi edilizi esistenti nel territorio rurale ed individua le destinazioni d'uso compatibili. Ogni intervento sul patrimonio edilizio esistente, quale che sia la destinazione d'uso in atto o prevista, ad eccezione di quanto specificato al successivo comma 2 per le aziende agricole, deve sempre osservare i limiti stabiliti dal tipo di disciplina di intervento indicato dalle Tavole di progetto del P.O. o, per edifici, complessi e manufatti non di particolare valore, per i quali le Tavole di progetto del P.O. non riportano una specifica sigla riferita alla disciplina di intervento - compresi quelli legittimi esistenti non cartografati -, i limiti previsti dal tipo di disciplina di intervento t5.

2. Nel caso di edifici aziendali a destinazione d'uso agricola ai quali il P.O. attribuisce la disciplina di intervento t4 o t5, sempreché non sia previsto il mutamento della destinazione d'uso agricola, sono consentiti tutti gli interventi di cui all'art. 71 commi 1bis e 2 della L.R. 65/2014 e s.m.i., che devono essere considerati alternativi a quelli previsti dalle presenti Norme, ovvero:

1. a) ampliamenti una tantum fino ad un massimo di 100 mc. per ogni abitazione rurale e fino ad un massimo del 10% del volume esistente e comunque non oltre i 300 mc. per gli annessi agricoli;
2. b) trasferimenti di volumetrie che non eccedono per ogni singolo edificio aziendale il 20% del volume legittimamente esistente; i volumi trasferiti non si cumulano tra di loro e non si sommano con quelli risultanti dagli interventi di cui al precedente punto a).

Nel caso di demolizione e ricostruzione o sostituzione edilizia si applicano integralmente i criteri insediativi per i nuovi edifici e manufatti rurali riportati all'art. 96 delle presenti Norme.

Qualora ne sia inequivocabilmente dimostrata l'indispensabilità alla funzionalità aziendale e l'impossibilità di una diversa localizzazione, gli ampliamenti di cui alla lettera a) sono ammessi anche nel caso di annessi agricoli con disciplina di intervento t3.

1. Per gli edifici di origine rurale e di antica formazione esistenti dovranno essere mantenuti e/o ripristinati i caratteri rurali, non ammettendo elementi costruttivi, di arredo o decoro riconducibili a contesti urbani o comunque estranei, anche nelle strutture e negli spazi di pertinenza, così come indicato al successivo art. 113.

2. Negli interventi di recupero si dovranno eliminare le forme di degrado tipologico esistenti e gli eventuali manufatti incongrui e risanare le forme di alterazione e di inquinamento ambientale presenti. Inoltre devono essere conservati e recuperati gli elementi architettonici qualificanti degli edifici e degli spazi aperti e il loro uso, le pavimentazioni, i materiali, i manufatti e le tecnologie più tipiche.

3. Negli interventi edilizi relativi a edifici di matrice storica si dovrà comunque prevedere il riutilizzo dei materiali e delle tecniche costruttive tradizionali; non sono ammessi, in quanto considerati incongrui, i seguenti materiali ed elementi:

• - architravi o archi in cemento a vista nelle aperture;
• - parapetti in cemento armato a vista;
• - intonaci in malta di cemento;
• - persiane in alluminio anodizzato verniciato;
• - avvolgibili e rotolanti;
• - canne fumarie in cemento a vista o materiale analogo.

1. Nei frazionamenti per la destinazione d'uso residenziale si dovrà sempre considerare il grado di integrità materiale formale e la consistenza dell'edificio fatto oggetto dell'intervento.

Per gli edifici di pregio architettonico o di valore storico documentale, ai quali il P.O. attribuisce la disciplina di intervento t1, t2 o t3, dovrà essere restituito un adeguato rilievo architettonico e una documentazione fotografica generale e di dettaglio, sulla base dei quali si dovrà redigere una relazione interpretativa dei caratteri storici, tipologici e architettonici dell'edificio o del complesso, con la finalità precipua di individuarne le fasi di crescita, le parti dotate di una propria individualità architettonica e funzionale, il grado di organicità esistente o meno tra le varie parti. In tali casi gli interventi di frazionamento non devono comportare comunque modifiche sostanziali del sistema dei collegamenti verticali.

2. Nei frazionamenti residenziali è necessario:

1. a) che le unità immobiliari residenziali originate nel complesso edilizio (inteso come insieme di edifici, pertinenze e parti di uso comune, caratterizzato da autonomia funzionale obiettivamente riconoscibile), risultino con una Superficie edificabile (o edificata) (SE) media non inferiore a 80 mq.;
2. b) che per ciascuna unità immobiliare residenziale siano mantenuti adeguati locali ad uso di rimessa, cantina o deposito e come spazi accessori per una superficie di almeno 8 mq.; tali locali potranno essere costituiti da manufatti accessori esistenti nel resede di pertinenza o reperiti al piano terreno dell'edificio, preferibilmente con accesso diretto all'esterno.

3. Nel caso di realizzazione, all'interno dello stesso complesso rurale, di più unità funzionali, non è ammessa la formazione di aree di pertinenza fondiaria distinte, con separazioni fisiche di qualunque natura, ma dovrà essere individuata una pertinenza unitaria nel rispetto delle caratteristiche ambientali e paesaggistiche del contesto. Per il resede di pertinenza dovranno essere sempre osservate le prescrizioni di cui al successivo art. 113.

1. Per gli edifici esistenti nel territorio rurale del Comune di Figline e Incisa Valdarno, fermo restando quanto disposto dalla L.R. 65/2014 in merito alle limitazioni al mutamento della destinazione agricola e gli obblighi sottoscritti e fatte salve le destinazioni d'uso specificamente individuate nelle Tavole di progetto del P.O. e le ulteriori prescrizioni riferite ai singoli ambiti, valgono le seguenti prescrizioni:

1. a) per gli edifici a destinazione d'uso agricola, gli usi consentiti sono quelli di abitazioni rurali, annessi e depositi di servizio per il diretto svolgimento di attività agricole ed agriturismo, nei limiti delle discipline d'intervento del precedente art. 106, da osservarsi anche nell'ambito dei P.A.P.M.A.A.;
   per le abitazioni rurali è sempre possibile il cambio di destinazione d'uso verso la residenza civile e sono inoltre ammesse le attrezzature di servizio pubbliche, le attività direzionali e di servizio, le attività artigianali ed in particolare l'artigianato di servizio e l'artigianato di produzione di beni artistici;
2. b) per gli alloggi di tipo agrituristico, laddove scaduti i termini del vincolo alla destinazione d'uso, sono ammessi i seguenti usi:
   • - se gli edifici presentano caratteri di interesse storico architettonico o documentale (discipline di intervento t1, t2 e t3), è possibile il cambio di destinazione d'uso verso la residenza civile, alle condizioni dettate dalle presenti Norme al successivo art. 110; sono inoltre ammesse le altre attività di servizio, di cui alla precedente lettera a) e i laboratori di artigianato di produzione di beni artistici ed artigianato tradizionale (antichi mestieri);
   • - se gli edifici sono recenti e privi di interesse storico architettonico o documentale o tipologico (discipline di intervento t4 e t5), sono ammesse le attività di servizio, quali quelle di strutture associative nei settori socio-sanitario e culturale, i laboratori di artigianato di produzione di beni artistici ed artigianato tradizionale (antichi mestieri) e gli altri usi di cui alla successiva lettera d) e le attività direzionali e di servizio quali le strutture di assistenza sociale e sanitaria, i centri per la cura e la riabilitazione, le case di riposo e le residenze protette e i centri per la formazione aziendale e i centri di informazione e formazione culturale e/o ambientale;
3. c) per gli edifici strumentali agricoli o attualmente con altre destinazioni con discipline di intervento t1, t2 o t3, per il particolare pregio o rappresentatività dell'edificio, sono ammesse le destinazioni d'uso di residenza civile e le altre destinazioni di cui al precedente punto a);
4. d) per gli edifici strumentali agricoli con discipline di intervento t4 o t5 è ammesso il mutamento di destinazione d'uso ad attrezzature di servizio pubbliche, attività direzionali e di servizio, laboratori di artigianato di produzione di beni artistici ed artigianato tradizionale (antichi mestieri), oltre alle attività di servizi per l'agricoltura, per l'ambiente e manutenzioni ambientali, attività di trasformazione di prodotti agricoli, forestali e allevamento;
5. e) per i complessi storici di grandi dimensioni (SE complessivamente non inferiore a 3.000 mq.) nel territorio rurale (con discipline di intervento di tipo t1, t2 o t3), al fine di mantenere l'unitarietà degli spazi e per i valori che rappresentano, sono consentite, tramite la redazione di un piano attuativo, le destinazioni d'uso per attività turistico-ricettive e per attività direzionali e di servizio, quali le strutture di servizi di assistenza sociale e sanitaria, i centri per la cura e la riabilitazione, le case di riposo e le residenze protette e i centri per la formazione aziendale e i centri di informazione e formazione culturale e/o ambientale;
6. f) per gli edifici a destinazione d'uso prevalentemente residenziale, oltre alla residenza e alle strutture turistiche extra alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione, sono ammesse anche le attrezzature di servizio pubbliche e le attività direzionali e di servizio;
7. g) per gli edifici destinati ad attività turistico-ricettive è consentito il mutamento di destinazione d'uso, previa approvazione di specifico Piano di Recupero, per le attività direzionali e di servizio quali le strutture di assistenza sociale e sanitaria, i centri per la cura e la riabilitazione, le case di riposo e le residenze protette e i centri per la formazione aziendale e i centri di informazione e formazione culturale e/o ambientale;
8. h) per gli altri edifici sono ammesse attività compatibili con il contesto rurale ovvero attività direzionali e di servizio (quali servizi per l'agricoltura, per l'ambiente e manutenzioni ambientali, magazzini e depositi, attività di trasformazione di prodotti agricoli, forestali e allevamento); è possibile anche il riutilizzo a fini agricoli, ai sensi e nei modi di cui all'art. 75 della L.R. 65/2014.

Il riutilizzo a fini residenziali con interventi comunque non eccedenti la disciplina di intervento t4 potrà essere ammesso anche nel caso di fabbricati con discipline di intervento t4 o t5 esclusivamente se appartenenti a contesti edificati già caratterizzati dalla prevalenza della destinazione residenziale nel rispetto delle seguenti condizioni, in aggiunta a quanto previsto all'art. 110, e fermo restando quanto stabilito al successivo comma 3:

• - nel contesto di intervento deve essere presente almeno un edificio principale per il quale la destinazione residenziale non sia esito di mutamento di destinazione di un annesso rurale ma sia in tutto o in parte la destinazione originaria come abitazione rurale o civile; l'edificio oggetto di cambio d'uso deve essere posizionato in un intorno di massimo 30 ml. dall'edificio principale con destinazione residenziale;
• - il volume totale fuori terra e/o seminterrato dell'edificio oggetto di cambio d'uso non deve essere superiore a 600 mc.;
• - per ciascun edificio il numero di alloggi derivanti dall'intervento di cambio d'uso non deve essere superiore a due;
• - l'intervento non può comportare la riduzione delle superfici accessorie di pertinenza delle abitazioni esistenti;
• - l'intervento non può comportare la realizzazione di nuove infrastrutture (viabilità e/o reti infrastrutturali) o il frazionamento del resede;

nel caso di fabbricati con destinazione artigianale è ammessa la demolizione con ricostruzione dell'intero edificio nella stessa collocazione, senza incremento di volume e senza aumento del numero di piani esistente, con le modifiche alla sagoma necessarie per il raggiungimento dei requisiti minimi di altezza dei vani abitabili richiesti dalle norme igienico-sanitarie e/o per la realizzazione di tipologie di coperture più coerenti al contesto.

2. Nel caso di interventi di recupero per attività turistico-ricettive sono compatibili anche:

• - gli usi per le attività di somministrazione di alimenti e bevande, esclusivamente nei locali posti al piano terreno ed in ambiti facilmente accessibili da strade pubbliche;
• - gli usi per le attività sportive e ricreative, purché sia assicurata l'unitarietà gestionale e strutturale tra queste e le strutture ricettive.

3. I manufatti pertinenziali devono rimanere funzionalmente connessi all'edificio principale.

Il mutamento della destinazione d'uso di manufatti minori e fabbricati non assimilabili ad edifici (tettoie, semplici coperture a protezione di prodotti o macchinari, manufatti parzialmente chiusi, serre, strutture di ricovero per animali...), anche se condonati, così come manufatti inconsistenti e/o realizzati con materiali impropri e fatiscenti, comunque autorizzati, è ammesso nel caso in cui tali manufatti siano utilizzati come locali accessori, di servizio e di integrazione dell'abitazione o di altre destinazioni d'uso degli edifici principali e/o a supporto degli spazi di pertinenza.

1. Il mutamento di destinazione d'uso agricola degli edifici esistenti è consentito alle condizioni di cui alla Sezione IV della L.R. 65/2015 e s.m.i.

2. Le unità immobiliari residenziali originate nel complesso edilizio (insieme di edifici, pertinenze e parti di uso comune, caratterizzato da autonomia funzionale obiettivamente riconoscibile) devono risultare con una Superficie edificabile (o edificata) (SE) media non inferiore a 80 mq., comprese le superfici accessorie (SA) richieste. Non è comunque ammesso il mutamento di destinazione d'uso di edifici isolati con Superficie edificabile (o edificata) (SE) inferiore a 70 mq. o, nel caso di edifici isolati con disciplina di intervento t1, t2 o t3, con SE inferiore a 60 mq.

3. Nel caso di mutamento di destinazione d'uso a residenza non sono consentiti nuovi ulteriori volumi per la conduzione del fondo e per il ricovero di mezzi; tali spazi dovranno essere ricavati dai volumi esistenti. Per ciascuna unità immobiliare con resede autonomo o condominiale deve pertanto essere dimostrata la disponibilità di adeguati locali accessori per una superficie di almeno 8 mq.; tali locali potranno essere costituiti da manufatti accessori esistenti nel resede di pertinenza o reperiti al piano terreno dell'edificio, preferibilmente con accesso diretto all'esterno. Tale dotazione non è richiesta nel caso dell'unità immobiliare esito di cambio d'uso di un edificio isolato con Superficie edificabile (o edificata) (SE) inferiore a 80 mq.

4. Il cambiamento di destinazione d'uso è comunque attuabile solo nel caso in cui l'area di intervento sia dotata o venga contestualmente dotata delle infrastrutture e dei servizi necessari per il nuovo uso previsto; ogni progetto di intervento dovrà pertanto definire il complesso delle opere di urbanizzazione ed infrastrutturazione - comprensive delle modalità dell'approvvigionamento idrico, smaltimento delle acque e liquame, trattamento rifiuti domestici, viabilità, accessi, fonti energetiche, illuminazione esterna, allacciamenti, sistemazioni esterne e aree di parcheggio - che si intendono realizzare, con la specificazione degli ambiti di utilizzazione pubblica e privata. Eventuale nuova viabilità, da ammettersi esclusivamente nel caso di modesti tratti di raccordo alla viabilità principale, sarà realizzata con caratteri tipici della maglia poderale.

5. Gli edifici e le unità immobiliari che cambiano destinazione d'uso dovranno essere collegati ad aree di pertinenza corrispondenti alla porzione di territorio rurale correlata al mutamento della destinazione d'uso agricola dell'immobile, così come definita al comma 3 dell'art. 83 della L.R. 65/2014 e s.m.i.

6. L'individuazione della pertinenza degli edifici che cambiano destinazione d'uso non deve determinare la creazione di rilevanti cesure con il paesaggio agrario circostante. In particolare si deve tenere conto dell'andamento morfologico del terreno, del reticolo idrografico superficiale e della configurazione dell'ordinamento colturale e del manto vegetale preesistente; sulla base dell'individuazione di tali riferimenti, verrà definita di volta in volta l'estensione e la perimetrazione più adeguata dell'area di pertinenza, in riferimento alla individuazione dei confini naturali (siepi, scarpate, ecc.) e alla conformazione particellare, sempre se compatibile con l'andamento morfologico del terreno.

7. Possono essere considerate opere di sistemazione ambientale quelle opere volte a:

• - garantire la sistemazione idraulico-agraria del fondo con eventuale ripristino del reticolo idraulico di superficie;
• - garantire la tutela ed il mantenimento della viabilità minore pubblica e di uso pubblico;
• - tutelare e mantenere in vita le alberature monumentali così come disposto con apposita legge regionale;
• - tutelare e mantenere in vita la vegetazione di interesse ambientale e paesaggistico, come ad esempio la vegetazione ripariale, i filari e le siepi arboreo-arbustive e gli oliveti tradizionali;
• - conservare i terrazzamenti collinari storici e qualunque altro segno del paesaggio agrario consolidato, ogni componente del reticolo idrografico superficiale;
• - ripristinare aree degradate, ove siano riconoscibili fenomeni di erosione o mal utilizzo dei suoli, privilegiando la rimessa a coltura e valorizzando le eventuali tracce di vecchie sistemazioni colturali presenti, anche residuali;
• - recuperare tabernacoli, edicole, piccoli edifici religiosi, elementi di raccolta delle acque o altri elementi di valore storico, architettonico o culturale presenti all'interno dell'area di pertinenza di edifici o all'interno delle proprietà.