Norme Tecniche di Attuazione del Piano Operativo

1. Il progetto prevede l'ampliamento della struttura turistico-ricettiva esistente, con incremento del numero di camere (per ulteriori 45 posti letto) e degli spazi per i servizi connessi (nuova spa/centro benessere, zona bar e zona living).

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 19.371 mq.

Superficie edificabile (SE) massima in ampliamento: 2.000 mq.

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: 2 a monte

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• - dotazioni pubbliche finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, che saranno stabilite dalla convenzione nella quale saranno definiti anche adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale; queste saranno finalizzate prioritariamente a contrastare la semplificazione del paesaggio agrario e a potenziare e/o ripristinare le dotazioni ambientali, attraverso formazioni lineari arboree o arbustive non colturali, formazioni arboree ripariali, nuclei arborati, passaggi faunistici e in generale elementi funzionali della rete ecologica.

3. Vincoli e tutele:

• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera c (corsi d'acqua) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004, in parte;
• - aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera g (boschi) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004 (ricognizione PIT/PPR), in parte marginale;
• - vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. n. 326/1923.

4. Disposizioni specifiche:

Per i nuovi locali è prevista la realizzazione di un edificio separato dalla villa ma collegato pedonalmente ad essa anche attraverso eventuali elementi interrati/seminterrati, utili alla funzionalità dell'albergo; il nuovo edificio sarà localizzato nell'area posta sul lato opposto rispetto alla strada comunale, in posizione tale da non interferire con la percezione del complesso antico.

L'impianto dovrà valorizzare l'andamento attuale del terreno, adottando una conformazione che si adatti per quanto possibile a tale andamento attraverso soluzioni interrate e seminterrate, limitando comunque i rimodellamenti del suolo. È ammessa la realizzazione di una seconda piscina a servizio della struttura, da posizionare in diretta connessione con i nuovi volumi o in prossimità di quella esistente, nel rispetto delle caratteristiche indicate all'art. 112 delle presenti Norme, con dimensioni d'ingombro non superiori a 80 mq.

Le nuove volumetrie e le sistemazioni degli spazi aperti dovranno in ogni caso garantire, per localizzazione, consistenza e linguaggio architettonico, il rispetto dell'impianto tipologico/architettonico storico (letto nelle componenti e relazioni principali quali caratteri architettonici, allineamenti, gerarchie dei percorsi, relazioni tra percorsi, edificato e spazi aperti) e del carattere distintivo di gerarchia tra edificio storico principale e nuovi edifici, assicurando la leggibilità del sistema e la riconoscibilità dei nuovi volumi, anche attraverso la proposizione di un linguaggio architettonico e tecnologico contemporaneo, evitando l'imitazione degli stilemi storici. Le quote in copertura del nuovo edificio dovranno risultare sempre nettamente più basse rispetto a quelle del complesso storico, mentre l'altezza complessiva dei nuovi volumi a valle, sfruttando il dislivello del terreno, potrà essere pari a massimo 4 piani; i 2 livelli a quota inferiore, seminterrati, saranno destinati prioritariamente ai servizi integrativi della struttura alberghiera.

Per le sistemazioni esterne a supporto della struttura, escludendo comunque nuovi manufatti e nuove superfici impermeabilizzate (ad eccezione dell'eventuale seconda piscina), si dovranno privilegiare le aree già occupate, poste a valle della villa, ed eventualmente le aree solo parzialmente attrezzate a monte.

I parcheggi a raso, non impermeabilizzati, dovranno essere organizzati in modo da evitare la formazione di aree di sosta molto estese e adeguatamente alberati.

Dovranno inoltre essere adottati specifici accorgimenti per la riduzione dei fenomeni di inquinamento luminoso in direzione del territorio rurale e forestale circostante, nel rispetto delle linee guida regionali.

Le sistemazioni degli spazi esterni e dei resedi saranno progettate nel rispetto delle caratteristiche del territorio agricolo circostante; la scelta di nuovi elementi arborei sarà fatta in coerenza con quelli già presenti e in continuità con la matrice boscata a nord dell'area, anche al fine di mantenere una connessione ecologica con l'intorno. In particolare dovrà essere consolidato il verde nelle aree di margine. L'intervento dovrà in ogni caso escludere l'interessamento di aree qualificabili come boscate in tutte le fasi, compresa quella di cantierizzazione.

Ulteriori suggerimenti per le sistemazioni a verde potranno essere tratti dalle sistemazioni storiche a parco, dove presenti, e dalle caratteristiche del territorio rurale circostante. Nell'area a valle del nuovo edificio dovranno essere realizzati interventi di ripristino dei muri a secco e opere di consolidamento delle scarpate e regimazione delle acque con tecniche di ingegneria naturalistica, prendendo a riferimento anche la documentazione storica cartografica e fotografica disponibile sulle sistemazioni agrarie tradizionali presenti nell'area.

Alla villa e agli altri edifici esistenti è attribuita la disciplina di intervento di tipo 3 (t3).

Dell'applicazione delle direttive e del rispetto delle prescrizioni dell'elaborato 8B del PIT/PPR dovrà essere dato conto puntualmente, a valle degli approfondimenti progettuali di dettaglio svolti sulla base della presente disciplina, negli elaborati del Piano Attuativo per la verifica di adeguatezza alle finalità di tutela paesaggistica in sede di Conferenza ai sensi dell'art. 23 c. 3 della Disciplina del PIT/PPR che valuterà la compatibilità delle trasformazioni prefigurate, sia in termini dimensionali che qualitativi.

Schema di riferimento:
1 - Villa la Borghetta
2 - altri edifici/manufatti esistenti
3 - volumi seminterrati/interrati esistenti della struttura ricettiva
4 - area di pertinenza della struttura ricettiva esistente con attrezzature all'aperto, prevalentemente pavimentate, compresa la piscina (5)
6 - altri spazi di pertinenza della struttura ricettiva esistente, prevalentemente con sistemazioni a verde
7 - viabilità interna di accesso esistente
8 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi con altezza massima di 2 piani fuori terra a monte e parti seminterrate a valle (sagoma indicativa tratteggiata)
9 - collegamento pedonale interrato tra la struttura esistente e i nuovi volumi
10 - accesso carrabile ai nuovi volumi tramite un tracciato esistente
11 - area di pertinenza della struttura ricettiva parzialmente attrezzata, principalmente destinata alla sosta carrabile, con fondo permeabile
12 - aree verdi alberate da conservare e potenziare
13 - ambito con pericolosità geologica molto elevata da destinare da mantenere come area verde complementare ai nuovi volumi
14 - limite del bosco (aree tutelate per legge ai sensi del comma 1 lettera g dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004 secondo la ricognizione del PIT/PPR)
15 - limite dell'area tutelata per legge ai sensi del comma 1 lettera c (corsi d'acqua) dell'art. 142 del D.lgs. 42/2004 secondo la ricognizione del PIT/PPR