Norme Tecniche di Attuazione del Piano Operativo

1. Il progetto prevede la realizzazione di una nuova struttura per la riabilitazione e il benessere, comprensiva di studi medici, palestre, spa, sauna, spogliatoi, sale riunioni e conferenze, ristorante, spazi di vendita dei prodotti locali e locali per il personale, oltre a giardini, percorsi e impianti sportivi complementari.

L'intervento, posto all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato, è stato oggetto di Conferenza di Copianificazione, che si è tenuta il 27/03/2019, con valutazione di conformità con prescrizioni.

L'intera struttura dovrà in ogni caso mantenere una gestione unitaria; tale impegno sarà sottoscritto nell'ambito della convenzione.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 88.457 mq.

Superficie edificabile (SE) massima: 6.000 mq. a destinazione direzionale e di servizio

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo fuori terra: 2

Indice di Copertura massimo: -

opere ed attrezzature pubbliche:

• - dotazioni pubbliche finalizzate alla manutenzione ed alla migliore qualificazione del territorio rurale, in particolare per quanto attiene a viabilità e percorsi di uso pubblico, e modalità di libera fruizione pubblica degli impianti che saranno stabilite dalla convenzione nella quale saranno definiti anche adeguati impegni per quanto riguarda la conduzione agricola dei terreni limitrofi riconducibili alla stessa proprietà, le relative opere di sistemazione idraulica e le opere di miglioramento agricolo ambientale, nonché la tutela delle aree boscate; queste saranno finalizzate prioritariamente a contrastare la semplificazione del paesaggio agrario e a potenziare e/o ripristinare le dotazioni ambientali, attraverso formazioni lineari arboree o arbustive non colturali, formazioni arboree ripariali, nuclei arborati, passaggi faunistici e in generale elementi funzionali della rete ecologica.

3. Vincoli e tutele:

• - vincolo idrogeologico ai sensi del R.D. n. 326/1923, in parte.

4. Disposizioni specifiche:

L'edificazione dovrà essere concentrata nella fascia centrale del pianoro che caratterizza l'area di intervento (A e B), valorizzando l'asse corrispondente al percorso che attraversa ortogonalmente l'area stessa a partire dallo spazio oggi occupato da tettoie e manufatti agricoli e destinato dal Piano di Recupero dell'Entrata a parcheggio a raso a servizio della struttura ricettiva della Villa. Le aree laterali saranno sistemate a parco, in parte attrezzato con impianti sportivi all'aperto, conservando e valorizzando la fascia dell'oliveta (F), che costeggia la strada lungo tutto il tratto rettilineo, e il filare alberato (G) a formare una quinta verde di mitigazione e ambientazione delle nuove strutture. Queste rimarranno poco visibili anche dai punti di maggiore rilievo panoramico: all'interno il pianoro rimane infatti protetto dal bosco e dal piede del rilievo a nord, offrendo però ampie visuali verso il Pratomagno, grazie alla pendenza quasi impercettibile nel primo tratto e poi appena più sensibile all'estremità nord-est.

Il progetto dovrà quindi assecondare e valorizzare la conformazione e le caratteristiche dei luoghi, inserendo con discrezione le nuove strutture ed evitando di introdurre forme e tipi estranei al territorio rurale, privilegiando piuttosto la reinterpretazione degli elementi propri del contesto. Una parte consistente dei locali, in particolare quelli dedicati al benessere e alla riabilitazione, dovrà essere ospitata in strutture seminterrate che, valorizzando l'andamento naturale del terreno, potranno affacciarsi e accedere direttamente all'esterno sul lato a valle ricevendone luce, aria e visuali (B); le stesse visuali, senza interferenze, potranno essere godute dagli spazi per l'accoglienza, la ricettività e le altre funzioni complementari, localizzate in volumi fuori terra più a monte (A). Oltre alle vasche per la riabilitazione che potranno essere realizzate al coperto o all'aperto e per le quali si farà riferimento alle normative di settore, nella zona B è ammessa anche la realizzazione di una piscina scoperta a servizio della struttura, nel rispetto delle caratteristiche indicate all'art. 112 delle presenti Norme.

Nei confronti del vicino complesso della Villa dell'Entrata le nuove volumetrie e le sistemazioni degli spazi aperti dovranno in ogni caso garantire, per localizzazione, consistenza e linguaggio architettonico, il rispetto dell'impianto tipologico/architettonico storico (letto nelle componenti e relazioni principali quali caratteri architettonici, allineamenti, gerarchie dei percorsi, relazioni tra percorsi, edificato e spazi aperti) e il rapporto gerarchico di prevalenza dell'edificio storico principale rispetto ai nuovi edifici, assicurando la leggibilità del sistema e la riconoscibilità dei nuovi volumi, anche attraverso la proposizione di un linguaggio architettonico e tecnologico contemporaneo, evitando l'imitazione degli stilemi storici.

Gli spazi per il parcheggio a raso necessari alla struttura, alberati e con fondo permeabile, dovranno essere localizzati all'estremità ovest, con accesso dalla strada di servizio anche al Mulino del Ramarro (D); eventuali spazi di sosta aggiuntivi, nel caso di eventi, dovranno essere reperiti in aree permeabili prossime agli spazi di parcheggio già individuate (E).

Gli impianti sportivi e gli spazi di gioco e di relax all'aperto dovranno essere localizzati nella parte compresa tra gli spazi di parcheggio e il complesso edificato, a ovest dell'asse centrale (C), mentre il prato a valle (H) dovrà essere mantenuto inalterato e privo di qualsiasi attrezzatura stabile.

Per tutte le sistemazioni degli spazi aperti è escluso l'impiego di materiali sintetici.

Il mantenimento e la riproposizione degli oliveti e di aree coltivate a basso impatto costituirà elemento di qualificazione paesaggistica mentre, sotto il profilo naturalistico, dovranno essere mantenute aree buffer aperte a sviluppo naturale o seminaturale integrabili con siepi e formazioni arboreo-arbustive della tradizione rurale.

Non è ammessa l'installazione di recinzioni salvo quanto strettamente indispensabile per gli spazi pertinenziali e le attività che necessitano di essere protette e comunque nel rispetto delle disposizioni del comma 5 dell'art. 113 delle presenti Norme.

In fase di redazione del progetto dovrà essere verificata l'assenza di specie legnose invasive; qualora risultassero presenti specie vegetali invasive in fase esecutiva è richiesta la supervisione dei lavori da parte di un tecnico esperto in materie agricole o forestali, volta al contenimento della loro diffusione.

In considerazione delle caratteristiche del contesto in sede di redazione del Piano Attuativo è prevista l'attivazione della procedura di Valutazione Ambientale Strategica.

Schema di riferimento:
1 - Villa l'Entrata e altri edifici oggetto di intervento nel Piano di Recupero vigente
2 - manufatti oggetto di demolizione nel Piano di Recupero vigente; area destinata a parcheggio
3 - accesso carrabile e pedonale alla struttura di riabilitazione e benessere
4 - accesso carrabile alle aree di parcheggio tramite la strada che porta al Mulino del Ramarro
5 - parcheggi a raso alberati con fondo permeabile
6 - area alberata con fondo permeabile per ulteriori spazi di sosta carrabile
7 - spazio di sosta carrabile di servizio
8÷12 - area destinata alla nuova edificazione con sedime indicativo dei nuovi volumi e organizzazione indicativa degli spazi funzionali:
8 - reception, ristorante, sale riunioni e conferenze, spazi di vendita dei prodotti locali (2 piani)
9 - studi medici, palestre, sauna, spa, piscine coperte (1 piano seminterrato)
10 - foresteria e altri locali per la riabilitazione e di supporto alla struttura (2 piani)
11 - spazi aperti attrezzati per le attività della struttura (piscina), con eventuali terrazzamenti
12 - asse principale di distribuzione, in corrispondenza del percorso esistente
13 - spazi verdi attrezzati con impianti sportivi all'aperto
14 - spazi verdi per il gioco e il relax
15 - area verde da mantenere nella caratterizzazione attuale
16 - fascia dell'oliveta da conservare
17 - filare alberato da conservare

Sezione ambientale di riferimento:
a - asse principale di distribuzione (percorso esistente)
b÷c - area destinata alla nuova edificazione con sezioni e profili indicativi dei nuovi volumi con organizzazione indicativa degli spazi funzionali:
b - foresteria e altro, 2 piani
c - riabilitazione e benessere, 1 piano seminterrato
d - viabilità esistente (strada per il Mulino del Ramarro) di accesso ai parcheggi, limite dell'area di intervento
e - parcheggi a raso alberati con fondo permeabile
f - area alberata con fondo permeabile per ulteriori spazi di sosta carrabile
g - aree verdi
h - viabilità principale esistente, limite dell'area di intervento

dettaglio dell'area di nuova edificazione