1. Gli interventi di trasformazione consistono nella realizzazione di complessi edilizi in aree libere oppure nella riconfigurazione funzionale e morfologica di aree urbane o extraurbane e nella realizzazione di nuovi tracciati di viabilità, infrastrutture e attrezzature.

2. Gli interventi sono identificati dalla sigla e da un numero progressivo per ciascuna UTOE e sono perimetrati ed indicati con tale codice nelle Tavole di progetto del PO. La sigla AT identifica le trasformazioni che si attuano tramite interventi diretti, eventualmente soggetti a convenzione, o Piani Attuativi, la sigla AE le aree soggette a vincolo espropriativo e la sigla OP le opere pubbliche.

3. Le potenzialità edificatorie e gli obblighi stabiliti nelle presenti Norme sono conferiti all'insieme degli immobili compresi in ciascuna area di trasformazione indipendentemente dalla collocazione degli edifici, delle loro aree di pertinenza e delle aree da riservare per le opere pubbliche. Sono esclusi da tale misura di perequazione gli immobili già di proprietà pubblica compresi nelle aree di trasformazione ai quali pertanto non sono attribuiti potenzialità edificatorie ed oneri, fatto salvo quanto eventualmente disposto per contesti specifici nei successivi articoli; tali immobili sono comunque oggetto di intervento nell'ambito del progetto previsto dal PO.

4. La disciplina specifica di ciascuna area, riportata nel presente Titolo, definisce:

• - destinazioni d'uso;
• - quantità massime edificabili, attraverso interventi di nuova edificazione o di sostituzione edilizia, e relativi parametri (Superficie edificabile o edificata, numero di alloggi, numero di piani fuori terra ed eventuale Altezza massima, Indice di Copertura);
• - opere, aree e/o attrezzature da realizzare e/o cedere al Comune;
• - vincoli e tutele;
• - specifici indirizzi e prescrizioni in relazione ai singoli contesti, anche per quanto attiene eventuali interventi di recupero compresi nel progetto, condizionamenti per l'attuazione, requisiti e prestazioni richiesti per garantire in particolare il corretto inserimento paesaggistico e la sostenibilità ambientale.

Le quantità richieste per opere ed attrezzature da realizzare e/o cedere al Comune nel caso dei parcheggi pubblici sono indicate con il numero minimo di posti auto, calcolato con un parametro di 25 mq. a stallo, comprensivo anche degli spazi di manovra.
Nel caso di trasformazioni comprendenti la realizzazione di opere pubbliche, qualora fosse necessario per garantire l'interesse pubblico entro tempi stabiliti, l'Amministrazione Comunale potrà comunque procedere con intervento diretto all'attuazione anticipata di tali opere, previa individuazione delle aree soggette a vincolo espropriativo, e provvederà a definire opere equivalenti a carico dell'intervento privato.

5. In sede di elaborazione dei progetti qualora le indicazioni grafiche riguardanti il perimetro cadano in prossimità ma non coincidano con elementi reali di suddivisione del territorio rilevabili sul posto o su mappe a scala di maggiore dettaglio, dette linee grafiche di perimetrazione possono essere portate a combaciare con i corrispondenti elementi di suddivisione reale del territorio; in tali casi la corrispondente rettifica non comporta variante al Piano Operativo.

6. Le Tavole di progetto del PO forniscono una rappresentazione sintetica delle regole per l'attuazione dei progetti, definite dalle presenti Norme, attraverso indicazioni grafiche che riguardano prioritariamente la definizione degli spazi pubblici e la loro disposizione reciproca ed orientano l'impianto insediativo ed i caratteri dell'edificazione.
Tali indicazioni grafiche hanno carattere di indirizzo per la definizione progettuale e - fermo restando l'obbligo di rispetto del dimensionamento, degli obiettivi, delle prescrizioni, dei condizionamenti, dei requisiti e delle prestazioni richiesti dal Piano Operativo - possono essere oggetto di rettifiche e parziali modifiche in sede di progettazione al fine di meglio coordinarsi con i luoghi e con le aree contermini. In particolare:

• - per la viabilità sono da considerarsi prescrittivi i recapiti, mentre sono indicativi il dimensionamento in sezione, il percorso e le modalità di intersezione;
• - per i percorsi pedonali e/o ciclopedonali sono da considerarsi prescrittivi i recapiti, mentre è indicativo il tracciato;
• - per gli spazi pedonali, per i parcheggi (aree di sosta a raso dei veicoli, pubblici e/ privati), per il verde (giardini, spazi di gioco, verde di ambientazione e di mitigazione, anche di proprietà privata ma comunque sistemate a verde, libere da edifici e manufatti) e per i servizi la precisa localizzazione e l'estensione delle aree sono indicative delle regole definite nella disciplina specifica delle presenti Norme.

7. Fino all'attuazione degli interventi previsti dal Piano Operativo su edifici, complessi edilizi e spazi aperti è consentito solo quanto ammesso dalla disciplina di intervento di tipo 2 (t2) o, nel caso di aree soggette a trasferimento di Superficie Edificata, solo quanto indispensabile alla manutenzione; inoltre non sono ammessi il cambio di destinazione d'uso e la suddivisione delle unità immobiliari.

8. Ad avvenuta realizzazione e ultimazione di tutte le opere e interventi previsti dal Piano Operativo agli edifici ed alle aree di pertinenza si attribuisce la disciplina di intervento di tipo 4 (t4), fatto salvo quanto eventualmente disciplinato per edifici di particolare pregio. Non è ammesso il frazionamento delle unità immobiliari realizzate in attuazione degli interventi previsti dal presente Piano Operativo.

1. Al fine di favorire la riqualificazione e il recupero ambientale delle aree dismesse o sottoutilizzate, in stato di degrado, con fabbricati e manufatti incongrui e/o interessate da condizioni di rischio geomorfologico e/o idraulico, in particolare per quanto riguarda le fasce a ridosso del corso del fiume Elsa in ambito urbano, il Piano Operativo prevede specifiche forme di compensazione urbanistica attraverso il riconoscimento di capacità edificatorie oggetto di trasferimento in aree non contigue (anche in differenti UTOE), con o senza individuazione di comparti discontinui obbligatori.

2. Il trasferimento con individuazione di comparti di perequazione discontinui obbligatori è disciplinato ai successivi Capi III÷XII, con indicazione degli eventuali incentivi riconosciuti in termini di diritti edificatori aggiuntivi, in riferimento a specifiche aree di intervento.

3. Il trasferimento senza individuazione di comparti discontinui obbligatori è disciplinato attraverso il riconoscimento di diritti edificatori - qualora l'intervento di demolizione nelle aree di “decollo” avvenga contestualmente alla nuova edificazione nelle aree di “atterraggio” - oppure la formazione di crediti edilizi - nel caso di demolizione anticipata, non contestuale -. Il trasferimento è condizionato alla demolizione totale delle strutture edilizie presenti, bonifica e ripristino della naturale condizione del suolo. Le capacità edificatorie derivanti da diritti edificatori/crediti edilizi possono essere utilizzate esclusivamente nelle aree di trasformazione espressamente individuate ai successivi Capi III÷XII, senza indicazione di comparti di perequazione obbligatori.
Il Registro dei crediti edilizi è istituito per certificare la consistenza in termini di Superficie Edificabile degli edifici esistenti da trasferire.
L'iscrizione sul Registro dei crediti edilizi avviene successivamente all'espletamento della verifica della legittimità urbanistico-edilizia degli edifici da demolire, alla definizione della procedura di smaltimento dei rifiuti oggetto della demolizione e alla eventuale bonifica del sito. Quanto iscritto nel Registro sarà riportato anche nei certificati di destinazione urbanistica e, pertanto, l'immobile identificato catastalmente è da considerarsi come terreno su cui insiste una capacità edificatoria assegnata, anche ai fini della sua compravendita.

4. Sono aree individuate per il trasferimento delle superfici edificate (“decollo”), per le quali si prevede la completa demolizione delle strutture edilizie esistenti e il ripristino della naturale condizione del suolo, previa riqualificazione paesaggistica ed eventuale bonifica ove necessaria:

• - ATd02.04 in via della Lisciata;
• - ATd02.10 in località lo Spuntone.

Ulteriori superfici edificate da trasferire sono previste in riferimento a specifiche aree di intervento, come definito ai successivi Capi III÷XII, nel caso di contesti nei quali non è compatibile la ricostruzione, in tutto o in parte, degli immobili da demolire:

• - ATd02.05 in via della Ferriera;
• - ATd02.09, ex Stiver Coop.

Il Piano Operativo riconosce alle aree di “decollo” i seguenti incentivi in termini di diritti edificatori aggiuntivi:

1. a) +15% della superficie edificata (SE) esistente legittima nel caso di demolizione totale delle strutture edilizie presenti e ripristino della naturale condizione del suolo;
2. b) +25% della superficie edificata (SE) esistente legittima nel caso di demolizione totale delle strutture edilizie presenti e ripristino della naturale condizione del suolo e cessione gratuita delle aree all'Amministrazione Comunale, dove esplicitamente previsto dalla disciplina di PO.

Gli incentivi sono finalizzati a promuovere una sollecita riqualificazione dei contesti in condizione di degrado a vantaggio della collettività e pertanto la loro fruizione è riconosciuta per le sole proposte che siano presentate entro 24 mesi dall'efficacia del Piano Operativo, in forma completa, ai fini dell'approvazione del Piano Attuativo o dei titoli abilitativi per la demolizione e la conseguente iscrizione nel Registro dei crediti edilizi.

Trascorsi 24 mesi dall'efficacia del PO nel caso b) l'incentivo si riduce al 15% della SE legittima, mentre nel caso a) non è riconosciuto alcun incentivo.

5. Analogamente sono individuate ai successivi Capi III÷XII le aree di “atterraggio” - identificate dalla sigla ATa - destinate ad accogliere le superfici edificate in trasferimento e/o i crediti edilizi, che si aggiungono alla capacità edificatoria assegnata dal PO all'area stessa, nelle proporzioni e con le modalità definite ai successivi Capi III÷XII.

6. Gli interventi di trasferimento di diritti edificatori sono soggetti a Piano Attuativo, comprendente sia le aree di “decollo” che le aree di “atterraggio”.
Gli interventi di trasferimento di crediti edilizi sono soggetti a Progetto Unitario Convenzionato/intervento diretto convenzionato o, ove indicato ai successivi Capi III÷XII, a Piano Attuativo.

7. Per le seguenti capacità edificatorie residue maturate sulla base del RU vigente - crediti edilizi -, non attuabili nelle aree previste a seguito dell'entrata in vigore di norme sovraordinate relative al rischio geomorfologico, sismico o idraulico o in quanto non compatibili con il contesto dal punto di vista paesaggistico, il Piano Operativo stabilisce il trasferimento in aree non contigue con la formazione di comparti discontinui obbligatori individuati ai successivi Capi III÷XII:

• - ATc01.01 - area RS7 di AT PA3 Fabbrichina (Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica) - SE di 1.250 mq. a destinazione residenziale (625 mq. da riuso e 625 mq. di nuova edificazione) e SE di 900 mq. a destinazione direzionale e di servizio (nuova edificazione); proprietà dell'Amministrazione Comunale.

1. Fermo restando quanto prescritto nelle discipline generali (Parte I delle presenti Norme), con particolare riferimento alle norme per il contenimento dell'impermeabilizzazione superficiale e alle disposizioni per parcheggi pubblici e verde pubblico, al fine di garantire adeguati livelli di tutela ambientale i progetti per le trasformazioni dovranno rispettare le seguenti disposizioni:

• - adottare una corretta esposizione degli edifici, garantendo il c.d. “diritto al sole”, ovvero illuminazione naturale e assenza di ombreggiamenti per la produttività di eventuali impianti solari;
• - prevedere tipologie edilizie rispondenti all'obiettivo di limitare l'artificializzazione del suolo e l'incremento di superfici impermeabilizzate, assicurando al contempo, per gli edifici residenziali, adeguate prestazioni in termini di privacy e di disponibilità di spazi aperti di uso individuale quale parte integrante dell'alloggio;
• - privilegiare l'impiego di tecniche bioclimatiche e l'utilizzo di modalità costruttive riferibili all'edilizia sostenibile;
• - prevedere nelle aree a verde impianti vegetazionali per il miglioramento della qualità dell'aria e del microclima e per la compensazione dell'incremento delle emissioni di anidride carbonica, privilegiando le specie arboree con migliore capacità di assorbimento di inquinanti gassosi e deposizione di materiale particolato fine e le specie non idroesigenti, con almeno un albero ogni 25 mq. di SE prevista dal progetto;
• - privilegiare pavimentazioni idonee alla crescita di tappeti erbosi per gli spazi pubblici e privati destinati a piazzali, a parcheggi, alla viabilità pedonale e ciclabile e l'uso di materiali e sistemi drenanti;
• - prevedere per gli spazi carrabili impermeabili sistemi di raccolta e trattamento delle acque di prima pioggia;
• - adottare soluzioni tecniche per il recupero e l'accumulo delle acque meteoriche e la distribuzione delle acque di riuso da destinare a usi domestici diversi da quello potabile;
• - adottare sistemi di climatizzazione passivi e attivi a basso impatto ambientale;
• - adottare sistemi di autoproduzione di energia da fonti rinnovabili che dovranno risultare pienamente integrate con le architetture di progetto;
• - adottare sistemi di illuminazione esterna ad alta efficienza e a basso consumo e che rispettino i requisiti per la limitazione della dispersione verso l'alto di flusso luminoso proveniente da sorgenti di luce artificiale (Linee guida per la progettazione, l'esecuzione e l'adeguamento degli impianti di illuminazione esterna, D.G.R., n. 815 del 27/08/2004) e dispositivi di accensione/spegnimento automatici.

Valgono inoltre le seguenti direttive:

• - contribuire il più possibile alla costituzione o al rafforzamento del verde urbano e del verde di connettività urbana;
• - concorrere alla qualificazione del suolo pubblico sia con la realizzazione di aree di verde attrezzato ma anche, ogni qual volta fosse possibile, con fasce verdi a protezione dei nuovi insediamenti;
• - prevedere interventi di forestazione urbana tramite piantumazione in forma estesa su aree incolte e/o degradate, a compensazione delle emissioni di CO2;
• - privilegiare l'elettrificazione delle tecnologie per usi domestici e la produzione di acqua calda con pannelli solari termici e la predisposizione per la ricarica per mezzi elettrici;
• - supportare la raccolta differenziata dei rifiuti attraverso la predisposizione di aree/strutture dedicate.

Nel caso di infrastrutture lineari e interventi sulle intersezioni stradali dovranno essere adottate soluzioni atte a consentire o migliorare la permeabilità ecologica e ridurre il disturbo alla fauna, quali sottopassi faunistici e fasce arboreo-arbustive di corredo (Linee guida ISPRA - Frammentazione del territorio da infrastrutture lineari).

2. Fermo restando quanto previsto in relazione a specifici interventi sono in ogni caso prescritte:

• - la verifica della capacità di carico della rete di collettamento e depurazione con eventuale conseguente potenziamento del sistema di trattamento e smaltimento dei reflui e la verifica della capacità della rete dell'acquedotto con eventuali conseguenti interventi di rinnovo della stessa; in particolare gli interventi sono subordinati alla possibilità di approvvigionamento idrico senza aggravio sulle risorse della Zona Speciale di Conservazione (ZSC) Montagnola Senese e sul Fiume Elsa (principale elemento di connessione ecologica del sito) e all'allacciamento a sistemi di depurazione esistenti o a nuovi impianti dotati di trattamento secondario idoneo, al fine di non aggravare le criticità esistenti sullo stesso Fiume Elsa e suoi affluenti, interni ed esterni al sito Natura 2000;
• - la verifica del rispetto delle disposizioni sovraordinate, con particolare riferimento agli interventi lungo la viabilità principale in ambito extraurbano, in merito a fasce di rispetto, acustica e sicurezza stradale, anche per quanto riguarda le piantumazioni.

3. I nuovi tracciati viari, così come la riconfigurazione di quelli esistenti, fermo restando il rispetto delle normative sovraordinate vigenti, dovranno essere progettati in modo da garantire adeguate prestazioni per ciascuna delle componenti di traffico ammesse; in tutti i casi essi dovranno essere caratterizzati da una carreggiata con almeno una corsia per senso di marcia ed intersezioni a raso.
In tutte le nuove strade urbane e di servizio ai comparti, in particolare, dovrà essere prevista la presenza del marciapiede su entrambi i lati; il marciapiede non potrà avere larghezza inferiore a 1,50 ml., al netto degli spazi occupati da elementi di ingombro (alberature, impianti per l'illuminazione, sedute, impianti pubblicitari, impianti tecnologici), e dovrà essere realizzato nel totale rispetto dei requisiti per i percorsi pedonali stabiliti dalle norme in materia di barriere architettoniche. Le nuove strade dovranno di norma essere corredate da alberature e/o altri elementi vegetazionali.

4. I percorsi pedonali non potranno avere larghezza inferiore a 1,50 ml., al netto degli spazi occupati da elementi di ingombro (alberature, impianti per l'illuminazione, sedute, impianti pubblicitari, impianti tecnologici), e dovranno essere realizzati nel totale rispetto dei requisiti per i percorsi pedonali stabiliti dalle norme in materia di barriere architettoniche.
Nel caso di percorsi ciclo-pedonali, la larghezza minima dovrà essere pari a 1, 50 ml. se a senso unico e 3 ml. se a doppio senso.

5. Le trasformazioni che possano comportare un incremento dei flussi di traffico, e/o, comunque, di emissioni inquinanti e/o acustiche, quali possono essere quelli relativi a nuove attività produttive superiori a 1.500 mq. e a interventi per l'insediamento medie e grandi superfici di vendita, sono subordinate alla verifica degli effetti che tale incremento può comportare sul sistema aria, nonché all'adozione di ogni provvedimento tecnico e gestionale idoneo a contenere e compensare i livelli di inquinamento atmosferico e acustico, quali la messa in opera od il perfezionamento dei dispositivi di abbattimento delle emissioni, di isolamento acustico degli edifici e simili.
Per tali trasformazioni i progetti devono essere corredati di idonei elaborati volti alla verifica dell'impatto prodotto da emissioni di inquinanti in atmosfera ed acustiche - con il rispetto dei Requisiti Acustici degli Edifici previsti dalle normative nazionali - e all'individuazione di eventuali misure di mitigazione. Laddove l'intervento induca incremento di traffico, preveda adeguamento della viabilità o realizzazione di viabilità, deve essere valutato il contributo del progetto, piano attuativo o intervento convenzionato che sia, al sistema di mobilità entro cui si colloca, in termini di una migliore organizzazione del traffico e di collegamento fra trasporto pubblico e spostamenti su mezzo privato, nonché di articolazione multifunzionale del sistema della mobilità anche tramite la creazione di piste ciclabili e percorsi pedonali interconnessi con gli altri sistemi di spostamento.

6. Negli interventi di trasformazione nelle zone produttive e più in generale negli interventi riguardanti attività a carattere industriale e artigianale dovranno in particolare essere adottate specifiche misure coerenti ai seguenti obiettivi e criteri, dove possibile applicandole ad ambiti estesi e comprendendo anche insediamenti esistenti:

• - prevenire il rischio di esposizione di persone a sostanze pericolose per la salute e impedire la contaminazione nel suolo e nelle altre matrici ambientali;
• - privilegiare l'utilizzo di acque di qualità inferiore, adatte al tipo di processo produttivo, recuperare e riciclare le acque di processo;
• - utilizzare tecnologie per il recupero delle risorse e il reimpiego degli scarti generati dai processi produttivi ai fini di ottimizzazione energetica, anche attivando iniziative di simbiosi industriale.

1. Gli interventi di trasformazione ammessi dal PO devono concorrere al superamento delle criticità e al raggiungimento di un più compiuto assetto urbanistico e di una adeguata qualità e compatibilità paesaggistica.

Valgono per questo le seguenti disposizioni generali:

• - l'intervento deve sempre assecondare la morfologia del terreno; laddove la pendenza del terreno lo consenta, soluzioni con spazi interrati o seminterrati devono contribuire a non alterare sostanzialmente le caratteristiche paesaggistiche del contesto circostante;
• - i nuovi edifici devono essere collocati in modo da lasciare significativi coni di visuale libera ove vi siano valori panoramici e bersagli visivi da conservare;
• - nei contesti di margine le sistemazioni esterne dovranno favorire una transizione graduale verso la campagna, anche attraverso opportune scelte di specie arboree e arbustive proprie dell'ambito rurale;
• - il progetto degli spazi a verde, in particolare, deve qualificarne l'immagine e la funzione, diversificando le zone alberate, a giardino, le specie e la loro stagionalità, il ruolo ornamentale e quello di protezione dagli inquinamenti;
• - devono essere utilizzati materiali di qualità e durevoli nel tempo e finiture coerenti con il contesto.

2. Nei casi in cui le trasformazioni debbano essere più specificatamente orientate all'assetto definito in sede di Conferenza paesaggistica, per la conformazione al PIT-PPR (ex art. 21 della Disciplina di Piano), gli schemi grafici riportati nella disciplina specifica delle aree di trasformazione ai successivi Capi II÷XII, in coerenza e ad integrazione delle disposizioni testuali, costituiscono il riferimento per la definizione dell'impianto, l'organizzazione spaziale complessiva e l'inserimento paesaggistico dell'intervento, da sviluppare nella progettazione alla scala architettonica ed edilizia.

Hanno perciò carattere prescrittivo la disposizione reciproca e le relazioni tra gli spazi secondo la loro destinazione (aree destinate alla nuova edificazione, aree verdi pubbliche e/o private, aree per la sosta carrabile pubblica e/o privata, viabilità…), non la loro estensione planimetrica, perimetrazione e geometria.
Non hanno carattere prescrittivo i sedimi dei nuovi volumi, che sono indicativi di un possibile ingombro a terra degli edifici coerente con le prescrizioni del piano; sarà la successiva fase di approfondimento progettuale a definire forme e soluzioni architettoniche, nel rispetto di tali prescrizioni e indirizzi.