1. Al fine di favorire la riqualificazione e il recupero ambientale delle aree dismesse o sottoutilizzate, in stato di degrado, con fabbricati e manufatti incongrui e/o interessate da condizioni di rischio geomorfologico e/o idraulico, in particolare per quanto riguarda le fasce a ridosso del corso del fiume Elsa in ambito urbano, il Piano Operativo prevede specifiche forme di compensazione urbanistica attraverso il riconoscimento di capacità edificatorie oggetto di trasferimento in aree non contigue (anche in differenti UTOE), con o senza individuazione di comparti discontinui obbligatori.

2. Il trasferimento con individuazione di comparti di perequazione discontinui obbligatori è disciplinato ai successivi Capi III÷XII, con indicazione degli eventuali incentivi riconosciuti in termini di diritti edificatori aggiuntivi, in riferimento a specifiche aree di intervento.

3. Il trasferimento senza individuazione di comparti discontinui obbligatori è disciplinato attraverso il riconoscimento di diritti edificatori - qualora l'intervento di demolizione nelle aree di “decollo” avvenga contestualmente alla nuova edificazione nelle aree di “atterraggio” - oppure la formazione di crediti edilizi - nel caso di demolizione anticipata, non contestuale -. Il trasferimento è condizionato alla demolizione totale delle strutture edilizie presenti, bonifica e ripristino della naturale condizione del suolo. Le capacità edificatorie derivanti da diritti edificatori/crediti edilizi possono essere utilizzate esclusivamente nelle aree di trasformazione espressamente individuate ai successivi Capi III÷XII, senza indicazione di comparti di perequazione obbligatori.
Il Registro dei crediti edilizi è istituito per certificare la consistenza in termini di Superficie Edificabile degli edifici esistenti da trasferire.
L'iscrizione sul Registro dei crediti edilizi avviene successivamente all'espletamento della verifica della legittimità urbanistico-edilizia degli edifici da demolire, alla definizione della procedura di smaltimento dei rifiuti oggetto della demolizione e alla eventuale bonifica del sito. Quanto iscritto nel Registro sarà riportato anche nei certificati di destinazione urbanistica e, pertanto, l'immobile identificato catastalmente è da considerarsi come terreno su cui insiste una capacità edificatoria assegnata, anche ai fini della sua compravendita.

4. Sono aree individuate per il trasferimento delle superfici edificate (“decollo”), per le quali si prevede la completa demolizione delle strutture edilizie esistenti e il ripristino della naturale condizione del suolo, previa riqualificazione paesaggistica ed eventuale bonifica ove necessaria:

• - ATd02.04 in via della Lisciata;
• - ATd02.10 in località lo Spuntone.

Ulteriori superfici edificate da trasferire sono previste in riferimento a specifiche aree di intervento, come definito ai successivi Capi III÷XII, nel caso di contesti nei quali non è compatibile la ricostruzione, in tutto o in parte, degli immobili da demolire:

• - ATd02.05 in via della Ferriera;
• - ATd02.09, ex Stiver Coop.

Il Piano Operativo riconosce alle aree di “decollo” i seguenti incentivi in termini di diritti edificatori aggiuntivi:

1. a) +15% della superficie edificata (SE) esistente legittima nel caso di demolizione totale delle strutture edilizie presenti e ripristino della naturale condizione del suolo;
2. b) +25% della superficie edificata (SE) esistente legittima nel caso di demolizione totale delle strutture edilizie presenti e ripristino della naturale condizione del suolo e cessione gratuita delle aree all'Amministrazione Comunale, dove esplicitamente previsto dalla disciplina di PO.

Gli incentivi sono finalizzati a promuovere una sollecita riqualificazione dei contesti in condizione di degrado a vantaggio della collettività e pertanto la loro fruizione è riconosciuta per le sole proposte che siano presentate entro 24 mesi dall'efficacia del Piano Operativo, in forma completa, ai fini dell'approvazione del Piano Attuativo o dei titoli abilitativi per la demolizione e la conseguente iscrizione nel Registro dei crediti edilizi.

Trascorsi 24 mesi dall'efficacia del PO nel caso b) l'incentivo si riduce al 15% della SE legittima, mentre nel caso a) non è riconosciuto alcun incentivo.

5. Analogamente sono individuate ai successivi Capi III÷XII le aree di “atterraggio” - identificate dalla sigla ATa - destinate ad accogliere le superfici edificate in trasferimento e/o i crediti edilizi, che si aggiungono alla capacità edificatoria assegnata dal PO all'area stessa, nelle proporzioni e con le modalità definite ai successivi Capi III÷XII.

6. Gli interventi di trasferimento di diritti edificatori sono soggetti a Piano Attuativo, comprendente sia le aree di “decollo” che le aree di “atterraggio”.
Gli interventi di trasferimento di crediti edilizi sono soggetti a Progetto Unitario Convenzionato/intervento diretto convenzionato o, ove indicato ai successivi Capi III÷XII, a Piano Attuativo.

7. Per le seguenti capacità edificatorie residue maturate sulla base del RU vigente - crediti edilizi -, non attuabili nelle aree previste a seguito dell'entrata in vigore di norme sovraordinate relative al rischio geomorfologico, sismico o idraulico o in quanto non compatibili con il contesto dal punto di vista paesaggistico, il Piano Operativo stabilisce il trasferimento in aree non contigue con la formazione di comparti discontinui obbligatori individuati ai successivi Capi III÷XII:

• - ATc01.01 - area RS7 di AT PA3 Fabbrichina (Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica) - SE di 1.250 mq. a destinazione residenziale (625 mq. da riuso e 625 mq. di nuova edificazione) e SE di 900 mq. a destinazione direzionale e di servizio (nuova edificazione); proprietà dell'Amministrazione Comunale.