Norme tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1. Nelle aree individuate nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento" contrassegnate con la sigla AT sono previsti una serie di interventi la cui attuazione dovrà avvenire in modo unitario o coordinato, secondo le indicazioni riferite all'intera area di intervento e riportate al successivo art. 124.

2. I singoli interventi previsti all'interno di tali aree possono riguardare:

1. a. interventi sul patrimonio edilizio esistente, come disciplinati al Titolo VIII;
2. b. interventi di nuova edificazione, come disciplinati al Titolo IX;
3. c. interventi relativi al trattamento del suolo, come disciplinati al Titolo VII.

3. Le quantità indicate al successivo art. 124 e riferite alle aree per spazi pubblici attrezzati e ai parcheggi, sono da considerare quantità minime inderogabili da osservare per l'attuazione dei relativi interventi, in applicazione del D.M. 2 aprile 1968 n.1444.

4. Le opere di urbanizzazione primaria identificate all'interno delle aree AT non possono essere trasferite o monetizzate e la loro realizzazione e cessione all'Amministrazione Comunale, così come quella relativa agli interventi sul suolo, è a totale carico dei privati proponenti i quali, secondo le disposizioni dell'art. 26 comma 5 della L.R. 52/99, possono scomputare i relativi oneri dal pagamento delle quote di urbanizzazione primaria e secondaria a loro carico fino alla concorrenza dell'importo delle opere eseguite.

1. Nelle aree individuate nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento" contrassegnate con la sigla AT sono previsti una serie di interventi la cui attuazione dovrà avvenire secondo quanto indicato e prescritto dal comma 2 dell'art. 21; per tali aree l'Amministrazione Comunale potrà ricorrere all'attuazione anche mediante i comparti edificatori previsti dall'art. 23 della Legge Urbanistica.

2. La verifica degli standards è obbligatoria per ogni area soggetta a Piano Attuativo; laddove in sede di indagine si constati un esubero delle aree a standard, ovvero le stesse non risultino reperibili all'interno dell'area interessata dal Piano Attuativo, il responsabile del servizio, previo parere della Commissione Urbanistica, può dichiarare che il piano non necessita di dotazione di standard aggiuntivi e quindi procedere alla monetizzazione del valore delle aree a ciò destinate, ovvero, dichiarare che gli standard debbano essere reperiti altrove, previa eventuale adozione di variante allo strumento urbanistico.

3. Le aree AT sotto riportate sono inoltre assoggettate alle seguenti ulteriori prescrizioni:

• ATPA1: obbligo di prevedere la messa a dimora di alberature di alto fusto lungo i margini della zona a verde pubblico.
• ATPA2: dovrà essere prevista una superficie minima da destinare a verde pubblico pari a mq. 16.189 ed un minimo di 419 posti auto pubblici; in sede di redazione del P.P. dovrà essere prevista una fascia inedificata della larghezza di 50 ml. lungo il margine del parco dell'Elsa.
• ATPA3: l'intervento dovrà essere attuato attraverso un Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica che dovrà prevedere la realizzazione di un passaggio pubblico di adeguate dimensioni al piano terra dell' ex fabbricato viaggiatori della stazione ferroviaria per la comunicazione tra la Piazza Arnolfo e la nuova viabilità sulla vecchia linea ferroviaria nonché l'accesso al parcheggio interrato esistente.
• ATPA4: in sede di redazione del Piano Particolareggiato le previsioni relative alla viabilità interna ed alla individuazione delle aree a parcheggio, fermo restando la quantità di quest'ultime, potrà essere modificata qualora la tipologia e dimensione delle attività da insediare necessitino di spazi diversi da quelli previsti dal Regolamento Urbanistico; il P.P. dovrà indicare eventuali aree da destinare specificatamente ad attività commerciali e/o direzionali nella misura massima del 20% della Sn.
• ATCC1: è fatto obbligo del mantenimento della sagoma dell'edificio esistente attualmente destinato a silos e la conservazione e restauro della relativa scala di accesso; gli altri volumi potranno essere demoliti e ricostruiti entro il limite di edificazione indicato nelle tavole di progetto.

3bis. In assenza di intervento unitario nelle zone AT sono ammessi interventi di tipo rq1, senza possibilità di cambio di destinazione d'uso.

L'area di intervento è costituita da una stretta fascia pedecollinare situata ai piedi del Castello ed ai margini dell'edificato del Piano, tesa fra l'attuale via Livini e la piazza all'Agio. Occupa un fondamentale ruolo di cerniera e collegamento fra il parco di Bacìo, l'edificato storico circostante e gli interventi di ristrutturazione urbanistica previsti nell'area Ferriera-Scalo Merci. È necessario in quest'area un intervento di minimo impatto ambientale ma di grande significato architettonico ed urbanistico.

U.M.I. unica
A partire dalla demolizione di alcuni volumi fatiscenti situati sul margine dell'area (cfr disegni) e dalla ridislocazione del tratto iniziale di via Livini è prevista la realizzazione di un grande volume prevalentemente ipogeo che ospiterà il Centro del Cristallo e cioé un grande edificio polifunzionale destinato ad essere il fulcro di tutto ciò che ruota attorno all'industria del cristallo, vale a dire: produzione, vendita, lavorazione, innovazione, sperimentazione, formazione professionale. Le parti a vista dell'edificio dovranno essere prevalentemente in cotto da esterni. Dovrà essere garantito un passaggio pedonale di collegamento fra via Livini e via del Pozzo Tondo (cfr disegni). Contestualmente alla realizzazione del Centro del Cristallo dovrà essere potenziata l'area a parcheggio esistente in piazza all'Agio anche facendo ricorso a parcheggi interrati o parzialmente interrati a servizio del Centro. L'accesso dei veicoli pesanti dovrà avvenire esclusivamente da via Livini.

L'area del Baluardo è interessata dal progetto di realizzazione di un impianto di risalita meccanizzata di collegamento tra Colle bassa e l’area di Castello. Vista la posizione, all’interno di un contesto delicato quale quello del centro antico, l’aspetto riguardante l’inserimento ambientale delle nuova struttura è stato affrontato con la previsione di un impianto completamente interrato, costituito da un sistema ad ascensori, interni al bastione, raggiungibile attraverso un tunnel. Particolare attenzione dovrà essere comunque rivolta alla progettazione delle due strutture di ingresso, l’una situata in via Meoni, l’altra direttamente sul Bastione, la cui sistemazione esterna potrà essere rivista anche in funzione del nuovo ruolo che quest’area, in qualità di nuovo punto di approdo alla città, verrà ad occupare all’interno del tessuto urbano. Nell’edificio su via Meoni, coinvolto nella realizzazione del tratto finale di collegamento, è ammesso, contestualmente alla realizzazione del progetto della risalita, il rialzamento della falda di copertura a monte di 60 cm.

L'intervento riguarda la piazza di Santa Caterina, luogo percepito dagli abitanti come zona tra le più rappresentative di Borgo, sia per la posizione centrale che per la presenza, ormai da quasi un secolo, di un punto di ristoro. Luogo di incontro e di sosta, quindi, ma anche di connessione, al livello urbano, tra via Gracco del Secco e via del Campana. La sistemazione attuale affronta il primo aspetto, senza forse però approfondire le potenzialità del luogo quale area di connessione all’interno del tessuto urbano.
Piazza Santa Caterina si presenta oggi come episodio slegato dal contesto circostante, privo di elementi di raccordo con l’intorno. La sistemazione dell’area di Bacio, quale luogo di approdo alla città antica, ha comportato infatti la realizzazione di un nuovo percorso che, da nord, confluisce nella piazza, suggerendo un nuovo possibile asse di penetrazione oltre a quello tradizionale di crinale. Vista anche l’intenzione di un recupero delle mura e del progetto di un percorso per rendere accessibile questa parte di città, una revisione progettuale di piazza Santa Caterina si rende necessaria in quanto fulcro dell’eventuale collegamento tra Bacio e il versante meridionale della cinta muraria di Borgo.
Particolare attenzione in tal caso dovrà essere riservata alla scelta dei materiali utilizzati per le pavimentazioni e al disegno e alla collocazione degli elementi di arredo al fine di evitare, vista anche la presenza nella piazza delle alberature, di appesantire eccessivamente uno spazio tutto sommato di dimensioni abbastanza modeste.

Il lotto è caratterizzato dalla presenza su un lato dell’Ospedale di San Lorenzo (3), ormai in disuso, e sull’altro, lungo la strada provinciale, dalla presenza del fabbricato adibito a residenza per anziani. Il progetto consiste nel recupero, con intervento di restauro, dell’ex ospedale, per il quale si ipotizza quale funzione principale quella turistico - ricettiva, oltre a quelle ammesse nel relativo subsistema di appartenenza (residenza, commercio, direzionale), vedi art. 70 NTA. Al fine di agevolare la fruibilità degli spazi e l’accessibilità all’interno del complesso è ammessa la riconfigurazione ed eventualmente l’ampliamento della corte interna, con demolizione delle superfetazioni presenti; dovranno inoltre essere demoliti i corpi di fabbrica addossati al fronte nord dell’edificio e il volume ad un piano giustapposto al fronte ovest.
Per quanto riguarda l’area attualmente occupata dalla “residenza protetta” il progetto consente la demolizione del fabbricato, con conseguente realizzazione di un edificio residenziale costituito da due corpi di fabbrica, il primo (1), di 2 piani fuori terra, con fronte allineato lungo via della Porta Vecchia, il secondo (2), di 3 piani fuori terra, situato sul perimetro meridionale del lotto. Sfruttando il dislivello del terreno tra via della Porta Vecchia e l’area destinata alla nuova edificazione, potrà in tal caso essere realizzato un parcheggio interrato, di supporto alla nuova funzione prevista nell’ex ospedale e con una parte, a livello strada, destinata ad uso pubblico. Una seconda autorimessa interrata, di pertinenza del nuovo edificio residenziale, potrà essere costruita nell’area destinata all’edificazione del fabbricato 2. Alcuni posti auto a raso, eventualmente coperti con struttura leggera, potranno essere realizzati sul fronte occidentale del fabbricato, mentre il restante spazio dovrà rimanere a verde.
Nell’ipotesi di mantenere l’edificio esistente, sullo stesso potranno essere effettuati interventi di ristrutturazione edilizia senza ampliamenti volumetrici, se non finalizzati alla realizzazione di parcheggi a servizio dell’intera area di intervento. In tale ipotesi è consentita la realizzazione di parcheggi interrati anche nell’area occupata dagli edifici da demolire, a ridosso dell’ex Ospedale, con l’obbligo della destinazione a verde prevista per tale area.Il recupero del fabbricato dell’ospedale e la sua conseguente riconversione funzionale potrà avvenire solo se contestuale o successiva alla realizzazione della quota di parcheggi stabilita dalle norme.

L'area di intervento è costituita da quella fascia di terreni ai margini dell'abitato di Gracciano che separano la frazione dal nucleo di Spedaletto. Si tratta di terreni residuali, in massima parte non più utilizzati a fini agricoli, alcuni dei quali hanno ospitato attività ora dislocate altrove e non più recuperati o recuperabili all'attività agricola. La riconversione di alcune aree degradate offre l'opportunità per definire un intervento edilizio che "concluda" il margine sud di Gracciano.
L'intervento può essere attuato per ciascuna delle seguenti U.M.I., previa presentazione di un elaborato, sottoscritto da tutti i proprietari dell’intera ATSN15, in cui siano indicati i materiali e le finiture che devono essere uguali per tutti gli edifici.

È l'area più degradata in cui era presente fino a poco tempo fa un impianto di autolavaggio e che comprende attualmente alcune baracche fatiscenti. Una viabilità pubblica che da accesso ad una serie di parcheggi divide l'attuale area a verde pubblico dalla nuova edilizia residenziale che prende il posto delle baracche esistenti e prefigura un futuro collegamento viario con l'attuale Via Volturno a delimitazione dell'area residenziale a nord. Il nuovo edificio disposto ad "L" e rialzato rispetto al piano di campagna attuale, è previsto a due piani oltre ad un piano interrato o seminterrato destinato a garage.
L'area 3, delimitata da due viabilità pubbliche, si allinea sui fronti piccoli degli edifici adiacenti a chiudere questo lato dell'isolato. l'intervento prevede la realizzazione della modifica dell'innesto della viabilità per Pieve a Elsa sulla S.S. 541 anche in funzione di una migliore sicurezza della circolazione stradale, particolarmente pericolosa in quel tratto di strada.

Questa unità è caratterizzata dalla presenza di aree con differenti funzioni: un lotto residenziale, una spazio per verde ed un'area a parcheggio pubblico. Nella realizzazione di questo intervento assume particolare importanza il sospirato collegamento pedonale previsto a margine della strada statale 541 che lega (quasi come un cordone ombelicale) Spedaletto a Gracciano.

L'intervento si riferisce ad un immobile in cui, a seguito della demolizione di una intera falda del tetto per la creazione, in epoca remota, di una consistente terrazza a tasca, si è verificata una frattura nell’originario tessuto urbano. Il recupero di tale situazione anomala rispetto alla tipologia storica delle coperture, potrà essere effettuato con la ricostruzione della falda del tetto mancante, su via dell’Amore, nel rispetto, per quanto riguarda materiali e tecnologie, del contesto urbano del centro storico. La parte del sottotetto ricostruita non potrà avere una altezza media superiore a 240 cm ed una superficie netta superiore a 15 mq; il manto di copertura dovrà essere realizzato con elementi in laterizio di recupero.
Sulla restante parte dell’edificio potranno essere effettuati interventi di riqualificazione di tipo 1.

L'intervento si riferisce ad un immobile industriale di cui si prevede una ristrutturazione complessiva che mira a realizzare un edificio a destinazione mista residenziale e direzionale.

La ristrutturazione è caratterizzata dal parziale svuotamento dell’edificio esistente al piano terra, dove viene inserito un volume destinato a garages e uno destinato a residenza.

Il primo piano viene reso accessibile da un nuovo ballatoio dove si trovano gli ingressi delle unità residenziali.

Una nuova copertura a sezione curva, leggermente staccata dal profilo di gronda attuale, riunifica l’edificio. Particolare attenzione dovrà essere posta nel definire i materiali di tutto l’intervento e della progettazione di tutte le aree scoperte.

Non sono ammessi ampliamenti di alcun tipo, neanche per realizzare autorimesse per reperire il numero di posti macchina necessari.

In alternativa all’attuazione delle previsioni contenute nella presente Scheda Norma sono ammessi interventi di ricostruzione edilizia (tr) nel rispetto dei parametri edificatori della sottozona tr7a.

L'area, localizzata in corrispondenza di un'ansa del fiume Elsa proprio accanto all'area golenale, è stata fino ad oggi occupata da una attività di lavorazione di marmi e pietre che dovrà essere trasferita in una sede più adeguata per disponibilità di spazi ed accessibilità; l'intervento riguarda quindi la riconversione dell'area ed in primo luogo il recupero ambientale della fascia a ridosso del fiume, appartenente all'A.N.P.I.L. dell'Elsa.
Si prevede quindi la completa demolizione dei fabbricati esistenti, compreso quello residenziale non utilizzato e dissestato in prossimità dell'innesto sulla viabilità principale, con la realizzazione di alcuni nuovi edifici a destinazione residenziale a ridefinire il margine dell'insediamento di via dei Cipressi e con affaccio sul Parco; questo tratto si dovrà confi gurare come uno dei punti privilegiati di accesso al Parco e, date le caratteristiche morfologiche, potrà comprendere spazi attrezzati a supporto delle attività di tempo libero oltre agli elementi vegetazionali del contesto fl uviale, diventando perciò un luogo rilevante per la collettività. Il progetto del nuovo insediamento residenziale dovrà tendere a valorizzare la morfologia del luogo relazionandosi con il pendio e studiando soluzioni appropriate in particolare per la localizzazione di eventuali autorimesse e per favorire la fruibilità degli spazi aperti di pertinenza degli alloggi, evitando però la costituzione di una cortina edificata continua ed alta davanti alle abitazioni preesistenti a nord della strada. La fascia più vicina all'area golenale sarà potenziata dal punto di vista naturalistico con particolare riferimento alla vegetazione ripariale, mentre la parte intermedia, a valle delle residenze, avrà maggiore connotazione di spazio per il tempo libero, con eventuali sistemazioni del suolo anche con terrazzamenti ed ampie superfi ci non alberate, mentre a lato del ponte dovrà essere predisposta una alberatura di leggero fi ltro. Dovrà essere individuato un percorso principale pedonale e/o ciclabile lungo fi ume, che si riconnetterà agli altri tratti da prevedere esternamente al comparto; la strada di accesso dovrà essere dotata di marciapiede; i parcheggi dovranno essere reperiti in prossimità della strada, limitando per quanto possibile le aree carrabili.
In considerazione della delicatezza e della specifi cità del contesto l'attuazione dell'intervento dovrà avvenire attraverso l'elaborazione di un “Programma complesso di riqualifi cazione insediativa” ed è subordinata alla sottoscrizione di un protocollo di intesa tra Amministrazione Comunale e soggetti promotori per stabilire modalità, procedure e tempi; come in casi analoghi si raccomanda il ricorso ad un procedimento concorsuale volto a selezionare l'ipotesi di maggiore pregio architettonico all'interno di un dibattito il più ampio e circostanziato possibile, preventivo alla stesura di un Piano Attuativo.
L'attuazione potrà avvenire per fasi successive dando comunque priorità all'intervento di recupero ambientale. Il piano attuativo dovrà dare indicazioni specifi che circa i monitoraggi effettuati per valutare e delimitare i fenomeni franosi in atto che dovranno essere riportati su un dettagliato rilievo geomorfologico alla scala non inferiore a 1:500. Se del caso si dovranno fornire specifi che indicazioni per la messa in sicurezza del sito.

⁽¹⁾ Solo per interventi volti alla creazione di medie strutture di vendita

U.M.I. 1/2/3
L'area è caratterizzata dalla presenza di due edifici a destinazione mista: produttiva e commerciale (U.M.I. 2 e 3) e da un lotto (U.M.I.1) in cui è in corso un intervento di trasformazione edilizia attraverso la demolizione di una vecchia marmifera e la ricostruzione di nuovi volumi da destinare a residenza. E' un'area racchiusa e limitata tra la Strada Statale Maremmana ed il parco del fiume Elsa in cui le problematiche maggiori sono da ricercare nel sistema degli accessi e della sosta. L'edificazione dei due edifici produttivi esistenti è alquanto recente in quanto avvenuta poco prima dell'adozione del vigente piano strutturale. La qualità dei manufatti e la loro recente realizzazione rendono improponibile, a breve termine, una ristrutturazione urbanistica dell'area anche per funzioni diverse da quelle attuali.
All'interno delle UMI 2 e 3, In aggiunta alle funzioni attualmente esistenti si consente la realizzazione di medie strutture di vendita (superficie di vendita compresa tra 250 e 1.500 mq) previa realizzazione dei seguenti interventi di miglioramento e razionalizzazione della viabilità esistente:

• - separazione delle corsie dei due sensi di marcia su Viale dei Mille in corrispondenza degli accessi a questa area e realizzazione delle due rotatorie previste: una sull'attuale svincolo di S.Marziale e l'altra sull'innesto tra Via di Casa Bassa e Viale dei Mille. Per quest'ultima, in considerazione della presenza dell'impianto di distributore di carburante su buona parte dell'area necessaria alla realizzazione della rotatoria, l'intervento dovrà avvenire non appena spostato detto impianto nella nuova zona di S.Marziale in corrispondenza dello svincolo della variante alla S.S. 541 (attualmente in fase di costruzione).
• - realizzazione della viabilità interna a senso unico prevista dalla scheda norma compreso gli spazi di sosta in ottemperanza alla normativa vigente. Il collegamento in direzione Colle con Viale dei Mille deve seguire il tracciato evidenziato con colore rosso eliminando l'attuale accesso situato a margine del limite dell'intervento.