1. L'UTOE 1 comprende una vasta e complessa porzione del territorio comunale, che ha il suo centro nel capoluogo di Montalcino. L'insediamento si colloca sulla parte sommitale di un rilievo, circondato da una corona di campi di vite e di olivo, che da questo degradano e che ne costituiscono la cornice, mentre lungo i crinali a sud-ovest, appena fuori dal centro urbano, cominciano i boschi. A nord-ovest verso l'Ombrone, l'UTOE è infatti caratterizzata da una forte presenza del bosco, pressoché continuo, salvo rare isole di coltivo e di prati pascolo; questa parte - lambita dalla ZSC Basso Merse e che comprende la Riserva regionale del Bogatto - costituisce una grande riserva di naturalità per l'intero territorio e anche un grande scenario panoramico per lo stesso centro storico di Montalcino. In questa parte sono da segnalare la straordinaria emergenza storico-architettonica dell'Abbazia di Sant'Antimo, il centro storico di Castelnuovo dell'Abate, il nucleo rurale di Villa a Tolli, nonché l'area archeologica di Poggio Civitella. Si rilevano inoltre le emergenze architettonico-paesaggistiche di Castiglion del Bosco e del Castello della Velona, ad oggi recuperate ad uso turistico. La produzione vitivinicola, che caratterizza tutto il territorio, verso Castelnuovo è interessata da aziende per lo più di grande estensione e la tessitura agraria, ad eccezione di poche aree a maglia media, è in prevalenza larga.

2. Obiettivi specifici:

• - la valorizzazione dell'area protetta del Bogatto in quanto presidio della rete ecologica, da mantenere nell'ottica dello sviluppo sostenibile;
• - la tutela dell'immagine storica del territorio e la valorizzazione del ruolo e le identità culturali dei centri storici di Montalcino e Castelnuovo dell'Abate, favorendo il mantenimento delle funzioni diversificate (residenziali, commerciali e terziarie), della fruibilità dello spazio pubblico e la permanenza delle funzioni civili e culturali e la conservazione dell'immagine architettonica degli edifici e dei manufatti di valore, in particolare:
  • - rafforzare il ruolo di principale centralità urbana di Montalcino, garantendo la permanenza e l'integrazione delle funzioni civili, amministrative e culturali più rappresentative e la salvaguardia dei valori storici, artistici, simbolici, morfologici e paesaggistici;
  • - qualificare l'identità peculiare di Castelnuovo dell'Abate, rafforzandone il ruolo già rilevante negli itinerari della cultura e del turismo, anche tutelando e recuperando pienamente le funzioni religiose del complesso e delle aree di Sant'Antimo;
• - il potenziamento e il miglioramento dei servizi e delle attrezzature di uso pubblico privilegiando il recupero e la rifunzionalizzazione dei volumi esistenti;
• - l'innalzamento della qualità residenziale, adeguandola agli standard contemporanei in modo compatibile con le qualità tecniche dell'architettura storica e tradizionale;
• - la salvaguardia del contesto urbano limitando la percorribilità e la sosta carrabile, facilitando l'accessibilità e la fruibilità pedonale di residenti e visitatori;
• - il consolidamento e il rafforzamento delle strutture turistico-ricettive esistenti, nel rispetto degli elementi caratterizzanti e dei valori storico-documentali e paesaggistici riconosciuti, anche per quanto riguarda le sistemazioni esterne e le relazioni con il contesto rurale e la promozione di nuove iniziative nel settore, prioritariamente attraverso il recupero del patrimonio edilizio di antica formazione. Costituiscono per questo poli turistici principali del territorio comunale:
  • - Il borgo di Castiglion del Bosco, con le strutture sportive a supporto e la rete dei casali inclusi nel Parco del Golf;
  • - Il Castello della Velona.

3. Direttive per il Piano Operativo:

• - approfondire i caratteri del tessuto edilizio antico e consolidato e costruire regole coerenti per gli interventi sugli edifici e sugli spazi aperti, articolate in base alle specifiche caratteristiche tipologiche e tecniche costruttive, individuando opportuni limiti dimensionali per il frazionamento delle unità abitative e condizioni per l'eventuale cambio d'uso verso la destinazione residenziale ai piani terra;
• - riqualificare le aree immediatamente adiacenti il perimetro della città antica, mantenendole scoperte, per l'innalzamento della dotazione degli standard di verde e parcheggi, e per tutelarne l'immagine esterna, evidenziando il ruolo e il significato delle mura urbane;
• - ricondurre le funzioni ad un'adeguata distribuzione, che garantisca il riequilibrio del centro e sia compatibile con i caratteri architettonici ed urbanistici dell'edilizia storica. La funzione residenziale dovrà essere integrata dalle dotazioni di servizi e attrezzature collettive e per la funzione turistica, attività direzionali e terziarie, nonché di piccoli laboratori artigianali compatibili;
• - definire discipline orientate alla tutela e valorizzazione del contesto storico per gli spazi scoperti pubblici e collettivi (strade, piazze, aree verdi, ecc.);
• - potenziare gli spazi per la sosta carrabile al margine e all'esterno del centro antico in modo da favorire la percorribilità e la fruizione pedonale e supportare la residenzialità nei tessuti antichi e consolidati;
• - prevedere lo sviluppo di un polo scolastico integrato, che possa offrire alla didattica spazi adeguati per il parcheggio e che sia capace di integrarsi paesaggisticamente e funzionalmente al centro storico e alla Fortezza;
• - favorire la formazione di una rete di servizi per l'ospitalità, offrendo nuovi spazi alla differenziazione e ad una maggiore articolazione dell'offerta turistica, che prioritariamente consentano il recupero dell'importantissimo patrimonio architettonico, costituito dal centro storico di Castelnuovo dell'Abate, dal nucleo di Monte Amiata Scalo;
• - prevedere la riqualificazione del complesso residenziale di via delle Cave a Castelnuovo dell'Abate, attraverso un aumento delle dotazioni di servizio, senza nuove superfici residenziali anche negli ambiti limitrofi fatta eccezione che per eventuali volumi accessori;
• - riqualificare l'area artigianale esistente di Capanna - per la quale sono sempre da escludere riconversioni funzionali verso la residenza -, aumentandone l'integrazione paesaggistica in modo compatibile con i caratteri del contesto, privilegiando il recupero degli edifici dismessi, integrando le funzioni ammissibili anche con funzioni commerciali appropriate;
• - adeguare, razionalizzare e riqualificare il tessuto delle attività produttive artigianali locali, anche favorendo ed incentivando la loro localizzazione in nuove aree compatibili - come a San Lazzaro - con i valori e le altre vocazioni territoriali, debitamente attrezzate e collegate al resto del territorio.

4. Interventi che comportano impegno di nuovo suolo all'esterno del perimetro del territorio urbanizzato oggetto di Conferenza di Copianificazione con parere favorevole il 23/09/2020 e 29/10/2021 sono:

Nuovo polo scolastico allo Spuntone
Area produttiva a San Lazzaro