1. Le aree urbane del Comune di Montalcino sono individuate all’interno del territorio urbanizzato definito dal Piano Strutturale e sono articolate in tessuti, distinti dal PO a partire dal riconoscimento al loro interno delle parti di antico impianto e dei morfotipi dell’urbanizzazione contemporanea effettuata dallo stesso PS e sulla base delle caratteristiche morfologiche, funzionali ed ambientali dei singoli contesti.

2. I tessuti o ambiti urbani, riportati nelle Tavole di progetto del PO attraverso perimetrazione e sigla di colore nero (la sigla dell’ambito è posizionata in alto a sinistra rispetto al simbolo a forma di croce di colore nero), riconosciuti dal sono i seguenti:

• - I tessuti di antico impianto dei centri principali (U1)
• - I tessuti storici o storicizzati (U2)
• - Le preesistenze rurali (U3)
• - I tessuti recenti residenziali (U4)
• - I quartieri recenti unitari (U5)
• - I tessuti specializzati (U6).

3. Per ciascun tessuto o ambito sono stabilite regole per quanto riguarda usi ed interventi, fatto salvo quanto esplicitamente indicato nelle Tavole di progetto del PO o nella disciplina di aree specifiche, in particolare per quanto riguarda gli interventi per la tutela degli insediamenti di rilevante pregio e di interesse storico-documentale.

4. Il Piano Operativo individua inoltre come verde privato (VR - rappresentato con specifica campitura nelle tavole di progetto del PO) le aree verdi private che non fanno parte di lotti edificati e che costituiscono parte integrante del sistema del verde urbano e che concorrono a incrementare le prestazioni ecologiche in ambito urbano. Le aree di verde privato pertanto non possono essere pavimentate o rese impermeabili; all’interno di tali aree è vietata la nuova edificazione, anche interrata, e sono ammessi esclusivamente opere e manufatti privi di rilevanza urbanistico–edilizia e per pubblica utilità, come individuati dalla normativa regionale; eventuali manufatti esistenti, nel caso in cui siano realizzati con materiali precari o incongrui e sempreché legittimi, possono essere demoliti e ricostruiti con materiali adeguati al contesto intercettando il sedime preesistente, senza incremento di Superficie Coperta e di altezza e senza cambio di destinazione d’uso.

1. I tessuti di antico impianto dei centri principali (U1) corrispondono ai centri antichi di Montalcino, Castelnuovo dell’Abate, Sant’Angelo in Colle, Torrenieri, San Giovanni d’Asso e Montisi. Sono tessuti di matrice storica caratterizzati da edifici e complessi edilizi di antica formazione anche di rilevante valore architettonico e storico-documentale. La funzione prevalente è quella residenziale, con talvolta, la presenza di importanti servizi pubblici a carattere amministrativo, a Montalcino e a San Giovanni d’Asso, e altre destinazioni di servizio, turistiche, commerciali e direzionali.

2. All’interno dei tessuti U1, salvo i casi per i quali valgono le specifiche destinazioni d’uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del PO, sono consentite le seguenti destinazioni d’uso: Residenziale (a), artigianale di servizio (b2), commerciale al dettaglio di tipo c1 e c2, turistico-ricettiva (d1 e d2), direzionale di servizio (e), fatta eccezione per le case da gioco e per le sale da ballo, discoteche e simili. Sono altresì ammesse le destinazioni d’uso agricole (g), fatta eccezione per le attività di trasformazione del prodotto agricolo che generino esalazioni e/o rumori rilevanti, non compatibili con l’ambiente urbano.

3. In ogni fabbricato esistente eventuali nuove e ulteriori unità immobiliari con destinazione residenziale dovranno avere una Superficie utile (Su) minima di 45 mq. Qualora esistano già unità di Superficie utile inferiore, queste potranno essere ristrutturate singolarmente o ampliate, ma non ulteriormente frazionate. Il passaggio alla funzione residenziale per la formazione di nuovi alloggi non è ammesso ai piani terra o ai piani seminterrati degli edifici che prospettano direttamente su aree pubbliche, strade o piazze o comunque su aree che non siano di esclusiva pertinenza della relativa unità immobiliare; in tali casi il cambio d’uso verso la destinazione residenziale è consentito solo per ripristinare la tipologia originaria o un precedente uso residenziale, oppure per annettere nuovi locali a servizio della residenza, fatta eccezione che nei tratti delle vie principali individuati dalle tavole del PO con la sigla MA, dove si deve privilegiare il commercio e la fruizione pubblica e dove il cambio d’uso dei fondi al piano terra per annettere i nuovi locali di servizio non è consentito; in tali tratti dovrà inoltre essere favorita la fruizione pedonale, con opportune misure di limitazione per la circolazione veicolare.

4. I tessuti di antico impianto dei centri sono aree dove privilegiare la pedonalità e la qualificazione degli spazi pubblici e dove pertanto, nel caso di mutamento di destinazione d’uso verso la funzione commerciale per esercizi di vicinato (c1), non è comunque richiesto l’adeguamento agli standard di urbanistica commerciale, relativi al parcheggio di relazione ed alla sosta stanziale, di cui ai precedenti artt. 17 e 18, mentre è sempre richiesto per gli esercizi di somministrazione alimenti e bevande (c2).

1. I tessuti storici U2 comprendono i tessuti, talvolta di primo impianto, delle frazioni di fondovalle, a prevalente carattere residenziale, ma con la presenza di altre funzioni terziarie e di servizio legate alla collocazione prossima ad importanti tracciati stradali e ferroviari. Sono tessuti che presentano una specifica qualità insediativa, propria dei primi quartieri sorti lungo le principali vie di accesso ai centri antichi o intorno alle stazioni della ferrovia caratterizzati da edifici, complessi edilizi e relativi spazi aperti che mantengono un valore storico-testimoniale o che talvolta possono aver subito parziali alterazioni rispetto alle caratteristiche originarie.

2. All’interno dei tessuti U2, salvo i casi per i quali valgono le specifiche destinazioni d’uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del PO, sono consentite le seguenti destinazioni d’uso: Residenziale (a), artigianale di servizio (b2), commerciale al dettaglio di tipo c1 e c2, turistico-ricettiva (d1 e d2), direzionale di servizio (e), fatta eccezione per le case da gioco e per le sale da ballo e discoteche e simili. Sono altresì ammesse le destinazioni d’uso agricole (g), fatta eccezione per le attività di trasformazione del prodotto agricolo che generino esalazioni e rumori rilevanti, che generino esalazioni e/o rumori rilevanti, non compatibili con l’ambiente urbano.

3. In ogni fabbricato esistente eventuali nuove e ulteriori unità immobiliari con destinazione residenziale dovranno avere una Superficie utile (Su) minima di 50 mq. Qualora esistano già unità di Superficie utile inferiore, queste potranno essere ristrutturate singolarmente o ampliate, ma non ulteriormente frazionate. Il passaggio alla funzione residenziale per la formazione di nuovi alloggi non è ammesso ai piani terra o ai piani seminterrati degli edifici che prospettano direttamente su aree pubbliche, strade o piazze o comunque su aree che non siano di esclusiva pertinenza della relativa unità immobiliare; in tali casi il cambio d’uso verso la destinazione residenziale è consentito solo per annettere a unità immobiliari residenziali spazi prima destinati ad altri usi, oppure per ripristinare la tipologia originaria o un precedente uso residenziale, fatta eccezione che nei tratti delle vie principali individuati dalle tavole del PO con la sigla MA, dove si deve privilegiare il commercio e la fruizione pubblica e dove il cambio d’suo dei fondi al piano terra per annettere i nuovi locali di servizio non è consentito; in tali tratti dovrà inoltre essere favorita la fruizione pedonale, con opportune misure di limitazione per la circolazione veicolare.

4. I tessuti di antico impianto dei centri sono aree dove privilegiare la pedonalità e la qualificazione degli spazi pubblici e dove pertanto, nel caso di mutamento di destinazione d’uso verso la funzione commerciale per esercizi di vicinato (c1), non è comunque richiesto l’adeguamento agli standard di urbanistica commerciale, relativi al parcheggio di relazione ed alla sosta stanziale, di cui ai precedenti artt. 17 e 18, mentre è sempre richiesto per gli esercizi di somministrazione alimenti e bevande (c2).

1. Gli ambiti individuati come preesistenze rurali (U3) sono costituiti da edifici, complessi edilizi o piccoli nuclei originariamente legati alla funzione agricola che risultano oggi incorporati nel tessuto urbano; essi mantengono proprie caratteristiche di ruralità per la presenza degli annessi e di spazi di pertinenza ancora caratterizzati dagli usi originari.

2. All’interno dei tessuti U3, salvo i casi per i quali valgono le specifiche destinazioni d’uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del PO, sono consentite le seguenti destinazioni d’uso: Residenziale (a), artigianale di servizio (b2), commerciale al dettaglio di tipo c1 e c2, turistico-ricettiva (d1 e d2), direzionale di servizio (e). Sono altresì ammesse le destinazioni d’uso agricole, fatta eccezione per le attività di trasformazione del prodotto agricolo che generino esalazioni e rumori rilevanti, non compatibili con l’ambiente urbano.

3. In ogni fabbricato esistente eventuali nuove ed ulteriori unità immobiliari dovranno avere una Superficie edificata o edificabile (SE) minima di 60 mq. Qualora esistano già unità abitative di SE inferiore, queste potranno essere ristrutturate singolarmente o ampliate, ma non ulteriormente frazionate. Per le preesistenze rurali a cui il P.O. attribuisce la disciplina di intervento fino al tipo 3 (t3), il frazionamento di coloniche e annessi un tempo agricoli non dovrà comportare la creazione di unità immobiliari che suddividano in verticale l’organismo edilizio. Inoltre, in caso di cambio di destinazione d’uso e/o frazionamento, il reperimento degli spazi di parcheggio pertinenziale mancanti non può comportare la riduzione dei giardini e delle aie di pertinenza storiche e storicizzate. Per gli interventi sugli edifici esistenti fino alla disciplina di intervento di tipo 3 (t3) è altresì prescritto l’utilizzo, per le parti intonacate, della gamma dei colori caldi delle terre ed è comunque vietato l’uso di materiali e di finiture plastiche o al quarzo.

4. Tutti gli interventi sugli spazi aperti pertinenziali sono subordinati alla redazione di un progetto del resede, finalizzato alla conservazione ed al miglioramento oppure al recupero dei caratteri tipologici originari degli spazi scoperti (aie, giardini, etc.) e degli elementi tradizionali (pavimentazioni, pozzi, etc.). Allo scopo di tutelare gli assetti originari delle preesistenze di origine rurale non è consentito frazionare gli spazi di pertinenza e qualora il resede risulti già frazionato, in caso di impossibilità di accordo tra diversi proprietari, il proponente procederà alla stesura di un progetto parziale, considerando comunque le caratteristiche originarie e valutandolo alla luce degli assetti complessivi. Le eventuali nuove pavimentazioni, anche permeabili, non possono superare il 20% della superficie del resede e si dovrà comunque dimostrare la compatibilità e la coerenza con gli assetti storici.

1. I tessuti U4 comprendono le parti degli insediamenti urbani cresciute sulla base di singole iniziative, in genere di modeste dimensioni. Tali tessuti si caratterizzano per la prevalenza di edifici e complessi edilizi di formazione recente, generalmente di non particolare valore architettonico o storico-documentale.

2. All’interno dei tessuti U4, salvo i casi per i quali valgono le specifiche destinazioni d’uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del PO, sono consentite le seguenti destinazioni d’uso:

Residenziale (a), artigianale di servizio (b2), commerciale al dettaglio di tipo c1 e c2, turistico-ricettiva (d1 e d2), direzionale di servizio (e1, e2).

In ogni fabbricato esistente eventuali nuove ed ulteriori unità abitative dovranno avere una Superficie edificata o edificabile (SE) minima di 60 mq. Qualora esistano già unità abitative di SE inferiore, queste potranno essere ristrutturate singolarmente o ampliate, ma non ulteriormente frazionate.

1. I quartieri recenti U5 comprendono le parti degli insediamenti urbani esito di progetti pubblici o privati pianificati, che il piano riconosce come interventi unitari. Tali tessuti sono caratterizzati da edifici e complessi edilizi di formazione recente, generalmente di non particolare valore architettonico o storico-documentale ma da considerarsi definiti nell’immagine e nella conformazione.

2. All’interno dei tessuti U5, salvo i casi per i quali valgono le specifiche destinazioni d’uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del PO, sono consentite le seguenti destinazioni d’uso: Residenziale (a), artigianale di servizio (b2), commerciale al dettaglio di tipo c1 e c2, turistico-ricettiva (d1 e d2), direzionale di servizio (e1, e2).

3. In ogni fabbricato esistente eventuali nuove ed ulteriori unità abitative dovranno avere una Superficie edificata o edificabile (SE) minima di 60 mq. Qualora esistano già unità abitative di SE inferiore, queste potranno essere ristrutturate singolarmente o ampliate, ma non ulteriormente frazionate.

4. Nelle parti che il P.O. definisce come quartieri recenti unitari gli interventi previsti dalla disciplina di tipo 4 (t4) hanno l’obiettivo di assicurare la salvaguardia degli elementi strutturali, il rispetto dei caratteri tipologici e il mantenimento di tutti gli elementi architettonici degli edifici. Per questo gli interventi ammissibili sono limitati alle sole modifiche interne degli edifici, anche con aumento delle unità immobiliari con frazionamenti e accorpamenti, ma con il divieto di modificazione dei principi compositivi (quali aperture o modificazione delle finestre, degli accessi, dei balconi) e decorativi. Sono vietate altresì la modificazione delle coperture, la realizzazione di terrazze a tasca sulle falde prospicienti gli spazi pubblici e la modifica o sopraelevazione della gronda. Gli eventuali interventi volti a cambiare i suddetti elementi dovranno avvenire attraverso un progetto unitario che comprenda tutto il complesso edilizio di riferimento, rispettando comunque la sagoma esistente

1. I tessuti specializzati U6 corrispondono agli insediamenti che la pianificazione urbanistica ha riservato alle attività produttive in genere, che comprendono edifici e complessi edilizi specialistici di formazione recente, generalmente privi di particolare valore architettonico e/o storico-documentale.

2. All’interno delle aree U6, salvo i casi per i quali valgono le specifiche destinazioni d’uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del PO, sono consentite le seguenti destinazioni d’uso: Industriale e artigianale (b), Commerciale riferito alle attività di somministrazione di alimenti e bevande (c2), Commerciale all’ingrosso e depositi (f), Direzionale e di servizio (e1, e2, e4) e Agricola (g).

3. Nell’ambito dei tessuti specializzati, le tavole del PO distinguono le aree speciali U6.1 dove, oltre alle destinazioni d’suo di cui al precedente comma, sono ammesse anche le attività commerciali al dettaglio in esercizi di vicinato (c1) e le medie superfici di vendita (c3).

4. Ai fini della riqualificazione energetica e architettonica degli edifici, pareti ventilate, doppi involucri e strutture esterne di rivestimento non sono da considerare ai fini delle distanze minime dai confini del lotto di proprietà, purché compatibili con la fruibilità degli spazi carrabili.

1. Gli interventi di sistemazione ed attrezzatura degli spazi esterni pertinenziali sono riferiti alle aree che costituiscono pertinenza degli edifici all’interno degli ambiti urbanizzati. In tali aree sono elementi caratterizzanti le sistemazioni del suolo le opere di pavimentazione, piantumazione e trattamento del terreno, per le quali si forniscono alcuni criteri per la progettazione, sia per gli interventi pubblici, che per quelli privati.

2. Gli interventi sugli spazi aperti (giardini, aie, orti, cortili, etc.) nei tessuti U1 e U2 e nei resede di pertinenza di fabbricati con disciplina di intervento t1, t2 e t3, devono essere finalizzati in generale a mantenere lo spazio aperto esistente nei suoi caratteri tipologici e formali e nel rispetto dell'assetto storico e paesistico-ambientale. Eventuali fonti, fontanili, lavatoi, pozzi, cisterne e manufatti assimilabili di interesse storico, presenti nei resede anche se non specificamente individuati nelle Tavole del PO sono da considerare soggetti alla disciplina di intervento t2, senza possibilità di mutamento di destinazione d’uso. In particolare si devono garantire la conservazione e l'eventuale ripristino di detti spazi e dei singoli elementi costitutivi originari, con particolare riguardo ad elementi quali pavimentazioni, pozzi, cancellate, recinzioni, filari, edicole, fontane, panchine in muratura, lapidi, stemmi, filari, muri a retta ed altre opere murarie, siepi ed altre singolarità vegetali. Nel rifacimento e la manutenzione degli stessi si deve prevedere di utilizzare materiali e tecnologie quanto possibile simili a quelli originari o comunque compatibili.

3. Negli spazi pertinenziali degli edifici è consentita la realizzazione barbecue, forni o caminetti in muratura – quali strutture di piccole dimensioni, anche dotate di cappa per convogliare i fumi e camino, destinate esclusivamente alla cottura di cibi – che devono avere un ingombro massimo a terra di 4 mq.;

4. Sono ammesse altresì le pergole fotovoltaiche, ovvero quelle in cui la copertura sia costituita dai moduli e dai relativi sistemi di supporto, con struttura costituita da montanti e travi in legno o metallo e non tamponata, libere da tutti i lati e poste in maniera isolata nel resede di pertinenza, nel rispetto delle seguenti prescrizioni:

• - nel caso di edifici residenziali devono avere ingombro planimetrico a terra non superiore a 15 mq. per ogni unità immobiliare; la realizzazione deve essere riferita all’intero complesso edilizio e subordinata alla presentazione di un progetto unitario, fino ad un massimo di complessivi 75 mq.; le stesse regole valgono per le strutture extra-alberghiere per l'ospitalità collettiva - ai sensi della LR 86/2016 e s.m.i. - fino ad un massimo di 75 mq;
• - nel caso di edifici con destinazione d’uso turistico-ricettiva o agrituristici è consentita la installazione di una tettoia per ogni camera o unità immobiliare/abitativa, con ingombro planimetrico a terra non superiore a 15 mq., fino ad un massimo di complessivi 90 mq.;
• - l’altezza utile (HU) di tali manufatti non dovrà essere superiore a 2,70 ml.; è sempre ammessa la sporgenza massima di 0,20 ml. per lato in eccedenza rispetto alla superficie coperta massima consentita;
• - la pavimentazione dovrà essere realizzata con materiali permeabili o semipermeabili, in coerenza con il contesto di appartenenza; nel caso di resede di matrice storica dovranno essere privilegiati la terra battuta o la ghiaia.

5. La realizzazione di piscine è consentita con esclusione dei tessuti U1, U6 e di edifici e complessi con disciplina di intervento t1 e t2 e a condizione che la gestione delle acque avvenga con tecniche e soluzioni tese al risparmio idrico, fermo restando il rispetto dei criteri di qualità indicati dall’Allegato D al D.P.G.R. n. 54/R del 13/05/2015. Le piscine e i volumi tecnici necessari al loro funzionamento dovranno essere completamente interrati; piscine seminterrate sono ammesse solo nel caso di terreni in pendio, laddove sia possibile realizzarle con limitati movimenti di terra ed evitando in ogni caso l’utilizzo di muri a retta di altezza superiore a 1,00 ml. Non è comunque consentita la realizzazione di piscine su aree con pendenze maggiori del 10%. La costruzione della piscina dovrà inoltre osservare le seguenti prescrizioni:

• - la superficie della vasca non potrà essere superiore al 10% di quella del resede e comunque non superiore a 60 mq. e la profondità massima non dovrà superare 1,80 ml.;
• - la forma dell'invaso dovrà essere preferibilmente rettangolare ad eccezione dei casi in cui potrà adeguarsi alle caratteristiche del sito allo scopo di minimizzare i movimenti di terra;
• - il rivestimento della vasca dovrà integrarsi con il contesto e scelto nelle tonalità scure del verde e del grigio, fino al nero;
• - eventuali pavimentazioni perimetrali dovranno avere una larghezza massima di 1,50 ml. ed essere realizzate in lastre di pietra locale o in cotto o legno, mentre uno solo dei lati minori potrà essere pavimentato per una profondità di 3 ml., mentre pavimentazioni di profondità superiore sono consentite solo nel caso in cui la pavimentazione abbia un vano interrato sottostante; nel caso di piscine a servizio di strutture turistico-ricettive valgono comunque le disposizioni della L.R. n. 8 del 09/03/2006 e s.m.i. e relativi Regolamenti attuativi.

Le tipologie di piscine che rientrano nelle opere, interventi e manufatti privi di rilevanza urbanistico-edilizia sono ammesse nei tessuti U1 e U2 e nei complessi con disciplina di intervento t1 e t2 solo ad uso stagionale e per un massimo di 120 giorni.

6. Negli spazi pertinenziali degli edifici non è consentita la realizzazione di ulteriori e differenti impianti sportivi, quali campi da padel, tennis, calcetto e simili.

7. Nelle aree urbane la realizzazione di recinzioni è di norma consentita adottando forme e materiali coerenti al contesto e, nel caso di edifici e complessi esito di interventi unitari, nel rispetto delle forme e dei materiali caratterizzanti l’unitarietà. Nei tessuti di antico impianto e per edifici e complessi con disciplina di intervento t1, t2 o t3 eventuali nuove recinzioni dovranno essere realizzate in ferro o legno verniciato e muretto di sostegno in muratura in pietra e/o mattoni a faccia vista o intonacata oppure con siepi vive; esclusivamente per le parti non visibili da spazi pubblici sono ammesse anche recinzioni in rete metallica zincata o plastificata sostenuta da profilati metallici leggeri e ove possibile con siepe viva.
La recinzione potrà avere altezza massima di 2 ml., che nel caso di dislivello alla base dovrà essere misurata alla quota inferiore; un’altezza massima di 2,50 ml. potrà essere ammessa nel caso di terreno in forte pendio.

8. Il sistema di illuminazione delle aree di pertinenza dovrà essere concepito in virtù del criterio del contenimento dell’inquinamento luminoso; sono da privilegiare pertanto soluzioni che prevedono la predisposizione di elementi illuminanti installati sulle pareti dei fabbricati con luce schermata verso l’alto, elementi a stretto contatto con il terreno o direttamente in esso collocati e comunque sempre opportunamente schermati verso l’alto.