1. Il presente Titolo ed i Titoli VIII e IX, Capo II, costituiscono la disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni, ai sensi dell'art. 98 della L.R. 65/2014, che regola i mutamenti di destinazione d’uso degli immobili, ivi comprese le aree di pertinenza, degli edifici esistenti ed i terreni inedificati.

2. A norma di legge, le disposizioni del PO e la disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni in esso contenuta sono definiti con riferimento alle seguenti categorie funzionali principali:

1. a) residenziale
2. b) industriale e artigianale
3. c) commerciale al dettaglio
4. d) turistico-ricettiva
5. e) direzionale e di servizio
6. f) commerciale all’ingrosso e depositi
7. g) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge
8. s) Spazi, attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico.

Tra le categorie funzionali principali sopra elencate, il Piano Operativo individua e distingue la categoria s) Spazi, attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico, ovvero gli immobili, le aree e i servizi che costituiscono standard urbanistici, ai sensi del D.M. 1444/1968; tale categoria è da ritenersi consentita in tutto il territorio comunale, fatte salve specifiche indicazioni o limitazioni contenute nelle presenti Norme, ai Titoli VIII e IX.

3. La disciplina della distribuzione e della localizzazione delle funzioni individua e definisce in particolare:

• - le articolazioni in sottocategorie delle categorie funzionali principali o destinazioni d’uso, di cui al precedente comma 2;
• - le eventuali limitazioni alla localizzazione di alcune categorie o sottocategorie funzionali in determinate parti del territorio;
• - le eventuali limitazioni al mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale;
• - i mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti comunque soggetti a titolo abilitativo, comprese eventuali specifiche fattispecie nelle quali il mutamento delle destinazioni d’uso degli immobili è eseguito in assenza di opere edilizie.

4. Ai fini della disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni, il presente Titolo II, dal successivo art. 8, all’art. 15, articola le categorie funzionali principali definite dalle vigenti norme regionali individuandone sottocategorie, ovvero destinazioni d’uso appartenenti alla stessa categoria funzionale insediate o insediabili sul territorio comunale, anche con esemplificazioni che non devono essere considerate esaustive: altre attività non direttamente citate devono essere ricondotte alle destinazioni d’uso indicate secondo il criterio dell’analogia. In tali destinazioni d’uso debbono intendersi comprese, anche ai sensi di specifica normativa di settore, le attività complementari – benché, a rigore, appartenenti ad altre categorie funzionali – purché strettamente collegate allo svolgimento dell'attività principale e gli spazi accessori a essa collegati e/o correlati.

1. La categoria funzionale residenziale (a) comprende abitazioni ordinarie a uso di civile abitazione, permanenti e temporanee e le relative pertinenze e le strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione.

2. Rientrano nella categoria funzionale residenziale le abitazioni di qualsiasi tipo e natura, ivi comprese quelle utilizzate in modo promiscuo, quando la prevalente superficie dell’unità immobiliare sia adibita ad uso abitativo (case studio con destinazione prevalente abitativa, cohousing, residenze speciali quali abitazioni private corredate da spazi e servizi comuni, case famiglia, etc.).

3. Sono esclusi dalla destinazione d’uso residenziale gli edifici rurali ad uso abitativo, i quali si considerano a tutti gli effetti a destinazione d’uso agricola.

1. La categoria funzionale industriale e artigianale (b) comprende le attività industriali e manifatturiere e le attività artigianali in genere, con i rispettivi uffici e gli spazi per le attività connesse alla produzione, come i laboratori di ricerca con i rispettivi uffici tecnici, amministrativi e commerciali (fabbriche, officine e autofficine, manutenzione e riparazione di macchinari in genere, comprendenti laboratori, mense e spazi espositivi connessi, foresterie a servizio delle attività industriali e artigianali non costituenti unità immobiliari autonome).

2. Ai fini della distribuzione e localizzazione delle funzioni il Piano Operativo articola la categoria funzionale industriale e artigianale nelle seguenti sottocategorie, elencando a titolo esemplificativo attività e funzioni ad esse riconducibili:

1. - b1 · produzione industriale di beni o servizi oppure di trasformazione di beni, anche alimentari e zootecnici; attività industriali e manifatturiere in genere, con i rispettivi uffici, laboratori artigiani e imprese e forniture edili, riparazione veicoli e macchinari in genere, officine e carrozzerie, autolavaggi; impianti di autodemolizione o stoccaggio e trattamento veicoli a motore, rimorchi e simili; attività di trasformazione, stoccaggio e conservazione dei prodotti agricoli; impianti fotovoltaici con moduli a terra eccedenti l’autoconsumo, fatti salvi comunque gli impianti per la produzione di energia per comunità energetiche;
2. - b2 · attività artigianali di servizio alla residenza ed alla persona, con i relativi uffici, esercitate in spazi che, oltre alla produzione, possono contemplare anche la vendita: attività artigianali di produzione diretta di alimenti o di preparazione di pasti e piatti pronti in genere (solo se privi di spazi o locali attrezzati per il consumo sul posto o per somministrazione non assistita), quali fornai, pasticcerie, gelaterie, pizze al taglio e/o per asporto o con consegna a domicilio, rosticcerie e simili; altre attività artigianali quali lavanderie, parrucchieri, barbieri, estetisti, pedicure, attività artigianali in ambito medicale, ottico, odontotecnico; laboratori di falegnameria, tappezzerie, sartorie artigianali, vetrerie, corniciai, impiantistica elettrica e termoidraulica, attività di riparazione, manutenzione e noleggio di macchine per ufficio e simili e riparazione di beni ad uso personale o per la casa; produzione di beni artistici, oreficerie e lavorazione di metalli preziosi, laboratori di ceramica d’arte, attività di restauro e ripristino di beni di interesse artistico o appartenenti al patrimonio artistico, architettonico, bibliografico o archivistico.
3. - b3 · attività estrattive (cave).

In tutto il territorio comunale le attività artigianali di servizio alla residenza e alla persona appartenenti alla sotto-categoria b2, previo mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, possono essere svolte in locali a destinazione commerciale di tipo c1, esercizi di vicinato, di cui al successivo art. 10.

3. Ai fini delle vigenti disposizioni regionali in materia di commercio in sede fissa non costituisce attività commerciale la vendita dei prodotti aziendali effettuata all’interno dei locali di produzione o nei locali ad essi adiacenti, purché i locali di vendita non superino le dimensioni di un esercizio di vicinato (Superficie di vendita ≤ 300 mq).

4. In tutto il territorio comunale è vietato l’insediamento di nuove attività classificate a rischio di incidenti rilevanti ai sensi del D.lgs. 334 del 17/08/1999 e s.m.i.

1. La categoria funzionale commerciale al dettaglio (c) comprende le attrezzature commerciali e i pubblici esercizi, mercati, negozi, supermercati al dettaglio, attività di somministrazione alimenti e bevande (ristoranti, bar, tavole calde e simili), impianti per la distribuzione di carburanti, gli esercizi del settore non alimentare a grande fabbisogno di superficie, ai sensi della L.R. 62/2018 e s.m.i.

2. Ai fini della distribuzione e localizzazione delle funzioni il Piano Operativo articola la categoria funzionale commerciale nelle seguenti sottocategorie, in conformità ai contenuti della L.R. 62/2018 (Codice del Commercio) e s.m.i., elencando a titolo esemplificativo attività e funzioni ad esse riconducibili:

1. - c1 · esercizi di vicinato;
2. - c2 · esercizi di somministrazione alimenti e bevande;
3. - c3 · strutture di media superficie di vendita;
4. - c4 · impianti per la distribuzione dei carburanti (aree di servizio);
5. - c5 · esercizi del settore non alimentare a grande fabbisogno di superficie, di cui all’art. 27 della L.R. 62/2018 e s.m.i. (concessionari autoveicoli, motocicli e simili).

Laddove nelle Tavole della Disciplina del territorio il PO indica come ammessa la sottocategoria c1, esercizi di vicinato, deve intendersi ammessa anche la sotto-categoria c2, esercizi di somministrazione alimenti e bevande, mentre laddove il PO indica come ammessa la sottocategoria c2, questa deve essere intesa come ammessa in via esclusiva.

3. L’insediamento di nuove attività commerciali o di quelle ad esse equiparate dalla disciplina degli usi del Piano Operativo dovrà rispettare le condizioni e le dotazioni minime di parcheggi stanziali, previste in applicazione del successivo art. 17, fatte salve le eccezioni previste dalle presenti Norme, e quelli di relazione richiesti dalla normativa sovraordinata, come articolati al successivo art. 18 in relazione alle diverse tipologie di esercizi definite dalla legge.

1. La categoria funzionale turistico-ricettiva (d) comprende le strutture ricettive alberghiere, i campeggi e i villaggi turistici e le strutture extra-alberghiere, come individuate dalle vigenti norme regionali.

2. Ai fini della distribuzione e localizzazione delle funzioni il Piano Operativo articola la categoria funzionale turistico-ricettiva nelle seguenti sottocategorie, elencando a titolo esemplificativo attività e funzioni ad esse riconducibili:

1. - d1 · ospitalità alberghiera ovvero alberghi, pensioni, residenze turistico-alberghiere, alberghi diffusi e quant’altro indicato nella normativa di settore;
2. - d2 · ospitalità extra-alberghiera ovvero case per ferie, ostelli per la gioventù a gestione privata e quant’altro indicato nella normativa di settore;
3. - d3 · residence;
4. - d4 · campeggi;
5. - d5 · aree sosta attrezzate per autocaravan con dotazioni di servizio.

Nel territorio del Comune di Montalcino non sono ammessi i villaggi turistici.

3. Le strutture turistico-ricettive possono comprendere bar e ristoranti, ancorché non a uso esclusivo dell'attività ricettiva, locali SPA e sale wellness, sale congressi e aule e spazi attrezzati per attività formative, sempre se inseriti all'interno del complesso degli immobili e senza gestione autonoma.

1. La categoria funzionale direzionale e di servizio (e) comprende le attività direzionali (sedi di enti e società pubblici e privati, parchi scientifici e tecnologici, etc.), le attività di servizio alle imprese e alle persone (studi professionali, centri di ricerca, agenzie, sportelli, etc.) e le strutture specializzate per servizi privati (cliniche, scuole e centri di formazione, centri sportivi, ricreativi, culturali, etc.).

2. Ai fini della distribuzione e localizzazione delle funzioni il Piano Operativo articola la categoria funzionale direzionale e di servizio nelle seguenti sottocategorie, elencando a titolo esemplificativo attività e funzioni ad esse riconducibili:

1. - e1 · attività a carattere direzionale quali sedi di banche, di assicurazione, immobiliari, sedi di società private in genere, servizi di supporto alle imprese; servizi privati per la formazione, scuole private, centri di ricerca, incubatori d’impresa; centri medici, laboratori di analisi medica, centri fisioterapici; cliniche veterinarie e simili; agenzie varie, di viaggi, di pulizia, di servizi postali, autoscuole, onoranze funebri, attività di riparazione e noleggio di beni di consumo personali e domestici, servizi di autotrasporto di persone, attività di noleggio e leasing operativo di veicoli, macchinari e merci ingombranti in genere, con esposizione, custodia e/o consegna sul posto; servizi per l’agricoltura, per l’ambiente e manutenzioni ambientali; pro-loco, uffici per il lavoro, informa-giovani, servizi per lo spettacolo, box office; servizi privati di interesse sociale e culturale, servizi sociali, culturali, sedi di associazioni sindacali, politiche, di categoria, culturali, sportive a carattere privato;
2. - e2 · uffici privati in genere, studi e servizi professionali, compresi gli studi di coworking professionali;
3. - e3 · servizi di assistenza (case di riposo, case di cura, residenze protette, cliniche private);
4. - e4 · servizi ricreativi e per la cura, palestre e centri per il fitness e per la pratica sportiva, piscine, scuole di danza, sale da ballo e discoteche, sale da gioco e sale scommesse; sale spettacolo, cinema e multiplex, istituti di bellezza (centri integrati con prestazioni professionali), centri benessere;
5. - e4.1 · parco del golf;
6. - e5 · servizi di ospitalità temporanea diverse dalle attività ricettive, con prevalente funzione di servizio, quali studentati, convitti, collegi, pensionati e residenze sociali dotate di servizi a comune e foresterie a servizio di altre attività;
7. - e6 · autorimesse e parcheggi privati, con attività di affitto di posti auto e simili.

1. La categoria funzionale commerciale all’ingrosso e depositi (f) comprende attività commerciali all’ingrosso, attività commerciali con deposito di merci a cielo aperto, attività di deposito ed esposizione di merci con o senza vendita diverse da quelle commerciali al dettaglio, di cui al precedente art. 10, magazzini e depositi, sedi di corrieri ed aziende di autotrasporto. Consistono in attività dirette ad acquistare merci e rivenderle ad altri commercianti, ad utilizzatori professionali o ad altri utilizzatori in grande, oppure in attività di magazzino o deposito, cioè finalizzate in via prevalente od esclusiva al mero stoccaggio di materiali o beni finiti, senza che nella stessa unità si effettuino apprezzabili lavorazioni o trasformazioni dei medesimi o loro commercializzazione al dettaglio.

2. Ai fini della distribuzione e localizzazione delle funzioni il Piano Operativo sotto-articola la categoria funzionale commerciale all’ingrosso e depositi elencando, a titolo esemplificativo, attività e funzioni ad essa riconducibili:

1. - f1 · attività commerciali all’ingrosso (materie prime, prodotti per l’agricoltura e dell’agricoltura, prodotti alimentari, beni di consumo, macchine ed attrezzature), compresa esposizione di merci e/o materiali (all’aperto e/o al coperto) e i relativi uffici;
2. - f2 · attività di magazzinaggio e deposito e/o stoccaggio di merci e materiali (all’aperto e al coperto) e i relativi uffici; magazzinaggio, spedizione e logistica; esposizione di merci ingombranti all’aperto (autoveicoli, motoveicoli, natanti, macchine agricole, arredi e attrezzature da giardino), compresi i rispettivi uffici, senza commercializzazione dei prodotti esposti; depositi di carburanti senza distribuzione al pubblico, depositi di rifiuti inerti non pericolosi derivanti da attività di demolizione.

3. Le attività commerciali all’ingrosso possono comprendere locali per la gestione delle attività e di portierato e sorveglianza non costituenti unità immobiliari autonome.

4. Ai fini della disciplina degli usi, sono assimilate alla categoria funzionale commerciale all’ingrosso le attività che effettuano, nello stesso locale, la vendita all’ingrosso ed al dettaglio, così come previsto dalla L.R. 62/2018 e s.m.i..

1. La categoria funzionale agricola (g) comprende le attività dirette alla coltivazione del fondo, alla selvicoltura, all'allevamento di animali e le attività connesse, come definite all’art. 2135 del Codice Civile. Gli edifici rurali ad uso abitativo costituiscono a tutti gli effetti costruzioni ad uso agricolo.

2. Nel territorio rurale, sono considerati fabbricati rurali o unità immobiliari con destinazione d’uso agricola le costruzioni che non siano state oggetto di alcun titolo abilitativo, anche in sanatoria, che ne abbia previsto la perdita dell’uso agricolo.

3. Sono assimilabili alle attività agricole quelle agricole amatoriali e l’allevamento/ricovero di animali da cortile esercitato da soggetti diversi dagli imprenditori agricoli.

1. Gli spazi, attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico (s) concorrono ai fini del calcolo degli standard urbanistici, di cui al D.M. 1444/68. Per questo è da considerare urbanisticamente rilevante il mutamento della destinazione d’uso degli spazi, attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico verso le altre categorie funzionali principali, di cui all’art. 7, comma 2, delle presenti Norme.

2. Ai fini della distribuzione e localizzazione delle funzioni. il Piano Operativo individua le seguenti sottocategorie e articolazioni della destinazione d’uso relativa agli spazi, attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico:

1. - s1 · servizi per l’istruzione di base (asili, scuole per l'infanzia, scuole dell'obbligo);
2. - s2 · attrezzature di interesse comune (religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi - uffici P.T., protezione civile, etc. - ed altre); possono comprendere attività commerciali complementari, quali gli esercizi di somministrazione alimenti e bevande, i bookshop, etc., a supporto della principale attività di servizio;
   1. - s2a · servizi amministrativi (uffici amministrativi, protezione civile, tribunali, attrezzature della finanza, per la pubblica sicurezza e militari);
   2. - s2b· servizi culturali (musei, teatri, auditori, cinema, sale di spettacolo, biblioteche, mostre ed esposizioni e luoghi monumentali); possono comprendere attività commerciali complementari, a supporto della principale attività di servizio, che deve comunque essere prevalente;
   3. - s2c · servizi religiosi e per il culto (chiese, seminari, conventi, complessi religiosi);
   4. - s2d · impianti sportivi al coperto (palestre, piscine, campi coperti); rientrano in questa categoria gli impianti sportivi di interesse urbano e di quartiere e altre destinazioni assimilabili, spazi attrezzati per la pratica sportiva di base e/o lo sport agonistico al coperto; possono comprendere eventuali attività commerciali, se ad uso esclusivo dell’impianto sportivo, e servizi sociali e ricreativi;
   5. - s2e · servizi sociali e ricreativi (centri sociali, centri ricreativi, foresterie, alloggi volano e comunque con finalità sociali, oratori, ludoteche, centri polivalenti, mense, etc.); possono comprendere eventuali unità abitative e attività commerciali complementari, a supporto della principale attività di servizio, che deve essere comunque la superficie prevalente;
   6. - s2f · servizi per l’assistenza sanitaria (centri di assistenza, case di riposo, residenze protette e pensionati, compresi servizi ambulatoriali e sociali connessi);
3. - s3 · spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport;
   1. - s3a · impianti sportivi all’aperto; rientrano in questa categoria gli impianti sportivi di interesse urbano e di quartiere e altre destinazioni assimilabili, spazi attrezzati per la pratica sportiva di base e/o lo sport agonistico all’aperto; all’interno di tali aree è ammessa la realizzazione di gradinate e di costruzioni atte ad ospitare gli spogliatoi, i servizi igienici e sanitari, eventuali locali per l'accettazione e servizi di ristoro, se ad esclusivo uso dell'impianto sportivo o del parco e purché la Superficie Coperta complessiva delle costruzioni, ad esclusione di eventuali coperture temporanee stagionali, non sia superiore al 20% dell'area complessiva dell'impianto;
   2. - s3b · giardini pubblici o di uso pubblico; sono aree prevalentemente alberate e sistemate a verde e organizzate per il tempo libero, il riposo, il gioco libero; all'interno di tali aree possono essere realizzati spazi attrezzati per il gioco, le attrezzature didattiche all'aperto, l'osservazione dell'ambiente naturale, lo spettacolo e le manifestazioni all'aperto o contenute attrezzature per la pratica sportiva di base, chioschi per ristoro, servizi igienici e piccoli fabbricati necessari alla fruizione e gestione di tali aree;
   3. - s3c · orti urbani; sono aree caratterizzate da lotti di limitata dimensione coltivati individualmente o collettivamente;
   4. - s3d · piazze e spazi pedonali pubblici; all’interno di tali aree è ammessa l’installazione di chioschi e servizi igienici, coperture ombreggianti e strutture di arredo permanenti e temporanee;
4. - s4 · aree per parcheggi pubblici, a raso e in struttura
   1. - s4a · parcheggi pubblici a raso; all'interno di tali aree possono essere realizzati chioschi per ristoro e servizi igienici; nelle tavole del PO l’individuazione di parcheggi pubblici a raso (s4a) all’interno della sede stradale ha valore indicativo e può essere modificata, in conseguenza di interventi pubblici sulla circolazione e sulla segnaletica, senza comportare variante;
   2. - s4b · parcheggi pubblici in struttura.
5. - s5 · servizi cimiteriali; all’interno di tali aree sono ammessi esclusivamente edifici funerari ed eventuali servizi per i visitatori e di custodia, in conformità alla legislazione vigente in materia; nelle aree pubbliche adiacenti alle aree per attrezzature cimiteriali è ammessa, previa convenzione con l’Amministrazione Comunale, l’installazione di chioschi per la vendita di fiori o altro tipo di corredo funerario; tali manufatti dovranno essere realizzati con materiali e nelle dimensioni specificate nella stessa convenzione.
6. - s6 · servizi tecnici e tecnologici (impianti tecnici per la produzione e distribuzione di acqua, energia elettrica, gas, centrali termiche, stazioni telefoniche, impianti per le telecomunicazioni, impianti per la raccolta o per il trattamento dei rifiuti, depuratori, canili, edifici annonari, servizi di soccorso pubblico, servizi tecnologici, servizi innovativi);
7. - s7 · stazioni ferroviarie;
8. - s8 · servizi per l’istruzione superiore;
   1. - s8a spazi per la didattica sul campo della scuola di Agraria a San Giovanni d’Asso;
9. - s9 · caserme, etc..

Nelle aree destinate a parchi e giardini pubblici o di uso pubblico (s3a e s3b) e a parcheggi pubblici a raso (s4a) è ammessa anche la realizzazione di attrezzature e impianti tecnologici per servizi e reti (impianti tecnici per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, etc.) ed i manufatti funzionali ai servizi di protezione civile.

3. Il passaggio dall'una all'altra delle sottocategorie della destinazione d’uso relativa agli spazi, attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico è ammesso senza comportare variante al presente Piano Operativo, previa verifica del rispetto degli standard urbanistici.

4. Gli interventi di adeguamento degli spazi, attrezzature e servizi ricadenti nelle aree di cui al presente articolo, sono sempre consentiti, fatti salvi i limiti agli interventi eventualmente previsti dalle presenti Norme con l’attribuzione della disciplina di intervento t1, t2 e t3. Gli ampliamenti sono invece correlati e proporzionati alle esigenze funzionali degli Enti competenti o soggetti gestori in relazione ai diversi servizi offerti, previo parere favorevole dei competenti servizi comunali, tenendo conto delle leggi vigenti in materia. Il progetto degli interventi di adeguamento o di ampliamento di spazi, attrezzature e servizi pubblici, laddove interessi edifici e complessi con disciplina di intervento t1, t2 e t3, dovrà essere corredato da una relazione storico-critica, come indicato al successivo art. 23, comma 3, che documenti gli elementi tipologici, formali e strutturali che qualificano il valore dell’immobile oggetto dell’intervento e che dimostri la compatibilità degli interventi previsti con la tutela e la conservazione di tali elementi.

5. Negli spazi attrezzature e servizi pubblici o di uso pubblico gli interventi ammessi possono essere realizzati, oltre che dall'Amministrazione Comunale e da altri Enti pubblici, anche da Enti legalmente riconosciuti o da altri soggetti privati, anche eventualmente proprietari delle aree, operanti nel settore culturale, sanitario, sportivo, ricreativo, associativo, tecnico-amministrativo, etc., i quali si impegnino, sulla base di idonee convenzioni, a rispettare le modalità di esecuzione e i tempi stabiliti dal Comune, nonché a garantire la fruibilità delle opere da parte della collettività.

6. Gli immobili che costituiscono le sedi dei Quartieri di Montalcino (Borghetto, Pianello, Ruga e Travaglio) e delle Contrade di Montisi (San Martino, Castello, Piazza e Torre), sono da considerare con destinazione d’uso vincolata ad attrezzature di interesse comune (s2), sia che siano di proprietà, che in locazione o comodato. Il PO individua come attrezzature di interesse comune (s2) anche gli edifici e i complessi edilizi che sono sedi dei circoli e delle associazioni con più di 20 anni di attività; in tali edifici e complessi edilizi sono ammesse anche le funzioni da considerare compatibili, quali la residenza (a) e gli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande (c2), nei limiti del 49% della Superficie Edificata o edificabile (SE) esistente. Tali funzioni sono da considerare compatibili anche nel complesso edilizio oggi in buona parte sede del Comune, posto in via Cavour del Capoluogo.

1. La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare, ai sensi dell'art. 99, comma 4, della LR 65/2014, è quella prevalente in termini di superficie utile (SU).

2. In generale, le destinazioni d’uso ammesse all’interno del territorio urbanizzato sono quelle comprese nell’ambito o tessuto urbano di appartenenza, di cui al successivo Titolo VIII, mentre per il territorio rurale si deve fare riferimento al Titolo IX, Capo II delle presenti Norme, in relazione alla destinazione d’uso in atto e al tipo di disciplina di intervento attribuita dal piano.

3. Quando nelle Tavole di progetto del PO oltre al riferimento all’ambito urbano o rurale di appartenenza è indicata anche una sigla riferita ad una specifica funzione o sottocategoria (posizionata in alto a destra rispetto al simbolo a forma di croce di colore nero), questa deve essere intesa come funzione ammessa in via esclusiva. Laddove il PO indica solo la lettera riferita alla categoria funzionale principale è da intendersi che sono ammesse tutte le sottocategorie ad essa riconducibili.

4. Sono considerati mutamenti di destinazione d'uso urbanisticamente rilevanti, con riferimento alla superficie utile prevalente (SU), i passaggi dall'una all'altra delle categorie funzionali principali, di cui al precedente art. 7, comma 2, con le seguenti eccezioni:

• - ai fini della disciplina degli usi, sono assimilate le categorie industriale e artigianale di tipo b1 e commerciale all'ingrosso e depositi (f);
• - ai fini della disciplina degli usi, sono assimilate alla categoria funzionale commerciale all’ingrosso le attività che effettuano, nello stesso locale, la vendita all’ingrosso ed al dettaglio, così come previsto dalla L.R. 62/2018 e s.m.i..

I mutamenti della destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, quando consentiti dal presente piano sono soggetti alla corresponsione, quando dovuta, degli oneri e dei costi di costruzione, così come disciplinati dall’apposito regolamento comunale.

5. Ai fini della disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni, costituisce mutamento di destinazione d'uso il passaggio dall'una all'altra delle seguenti sotto categorie funzionali:

• - da c.3 a c.1, c.2 e viceversa;
• - da c4 a c.1, c.2, c.3 e viceversa;
• - da una all’altra sotto categoria della categoria direzionale e di servizio (e), fatta eccezione che da e1 a e2 e viceversa, in quanto attività assimilabili;

6. Il mutamento di destinazione d'uso senza opere tra diverse categorie funzionali è consentito se l’immobile possiede le caratteristiche di agibilità richieste per la nuova funzione e nel caso in cui la nuova destinazione sia ammessa dal Piano Operativo in riferimento al tessuto urbano di appartenenza o a quanto stabilito in relazione alla destinazione d’uso in atto e al tipo di disciplina di intervento al successivo Titolo IX, Capo II per il territorio rurale.

7. Il mutamento di destinazione d’uso senza opere è consentito solo nel caso in cui sia possibile procedere all’adeguamento o al reperimento delle dotazioni a standard richieste nella misura e secondo le modalità prescritte agli artt. 17 e 35 delle presenti Norme: nel caso in cui si determini un aumento del carico urbanistico, il mutamento di destinazione d’uso senza opere è ammesso solo nel caso in cui siano eseguiti contestualmente gli adeguamenti o reperimenti delle dotazioni a standard richieste.

8. Fatte salve le limitazioni alla localizzazione di alcune destinazioni d’uso previste dalle presenti Norme, non comportano corresponsione di oneri di urbanizzazione primaria e secondaria i passaggi, con o senza opere edilizie, dall’una all’altra categoria funzionale principale che non determinino incremento di carico urbanistico. Resta ferma la disciplina di esenzione per le opere equiparate a servizi pubblici.

9. La destinazione d'uso attuale di un immobile o di una unità immobiliare è definita con i criteri e le procedure della vigente normativa regionale.

1. Il reperimento di dotazioni di parcheggi ad uso privato per la sosta stanziale è prescritto – ai sensi dell’art. 41sexies della legge 17/08/1942, n. 1150, come modificata dall’art. 2 della legge 24 marzo 1989, n. 122 - in tutto il territorio comunale in relazione ai seguenti interventi:

1. a) nuova edificazione;
2. b) ristrutturazione urbanistica;
3. c) sostituzione edilizia o interventi di demolizione con ricostruzione dei volumi esistenti;
4. d) addizione volumetrica a edifici esistenti con incremento di Superficie edificabile o edificata (SE).

Per gli interventi di parziale demolizione e ricostruzione e per le addizioni volumetriche deve essere comunque verificato, con riferimento alla porzione residua dell’immobile oggetto d’intervento, il rispetto delle dotazioni di parcheggio dovute alla data di rilascio del titolo abilitativo originario.

2. Il reperimento di dotazioni di parcheggi ad uso privato per la sosta stanziale, nelle quantità stabilite al successivo comma 3, è prescritto in tutto il territorio comunale anche in relazione ai seguenti interventi:

1. a) incremento del numero delle unità immobiliari residenziali: in caso di frazionamento di unità immobiliari, la superficie a parcheggio da ricercare dovrà essere riferita alle unità immobiliari in aumento: nel rapporto tra n° posti auto e SE residenziali si esclude dal conteggio l’unità immobiliare derivata con la superficie edificata SE maggiore e in ogni caso dovrà essere garantito almeno un posto auto per ogni unità immobiliare risultante;
2. b) modifica della destinazione d’uso: il mutamento della destinazione d’uso non comporta il reperimento di dotazioni aggiuntive, sulla base dei rapporti minimi di cui al successivo comma, ma resta necessario la verifica della sussistenza del rapporto tra parcheggi e volume virtuale (VV) non inferiore a 10 mq/100 mc. Per il mutamento di destinazione d’uso di edifici industriali o artigianali realizzati anteriormente all’entrata in vigore della legge 24.03.1989 n. 122, non è comunque richiesto il reperimento delle dotazioni aggiuntive di parcheggio di cui al presente articolo.

3. Fermo restando che per gli interventi di cui al comma 1 le superfici minime di parcheggio per la sosta stanziale devono risultare non inferiori a 10 mq/100 mc di volume virtuale, per le diverse destinazioni d’uso dovranno essere verificate le dotazioni di parcheggio secondo i seguenti rapporti minimi:

• - per la categoria funzionale residenziale, mq 35/mq 100 di SE, con minimo un posto auto per ogni alloggio previsto;
• - per la categoria funzionale industriale e artigianale, con esclusione delle attività artigianali di servizio b2 e commerciale all’ingrosso e deposito, un posto auto ogni 100 mq di SE;
• - per la categoria funzionale commerciale al dettaglio e artigianale di servizio b2 un posto auto ogni 80 mq di SE;
• - per la categoria funzionale turistico ricettiva, due posti auto ogni 100 mq di SE;
• - per la categoria funzionale direzionale e servizi privati, tre posti auto ogni 100 mq di SE.

La superficie convenzionale dedicata al parcheggio stanziale è la somma di due superfici, stallo e spazio di manovra, quantificabili in un totale massimo di 25 mq. per ciascun posto auto.

4. I parcheggi per la sosta stanziale devono essere realizzati in aree private e sono reperiti all’interno degli edifici e/o nelle aree di pertinenza degli stessi. Per le nuove costruzioni tali parcheggi devono essere individuati all’interno dell’area di intervento.

5. Nei casi di frazionamento e/o mutamento della destinazione d’uso possono essere computate quali parcheggi stanziali aree poste entro un raggio di 500 ml. esclusivamente se della stessa proprietà e a condizione che siano assoggettate a vincolo di pertinenzialità alle unità immobiliari in aumento o che cambiano la destinazione d’uso.

6. Per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, quando il reperimento degli spazi di parcheggio non risulti oggettivamente possibile (dovrà essere dimostrata l’impossibilità di reperire la dotazione minima di sosta in tutto o in parte) o comunque possa risultare di ostacolo a trasformazioni che risulterebbero comunque positive, è possibile monetizzare le dotazioni minime di parcheggio di cui al precedente comma 2, secondo le modalità previste dal “REGOLAMENTO PER LA MONETIZZAZIONE DEI PARCHEGGI PERTINENZIALI E DELLE AREE DESTINATE A STANDARDS URBANISTICI”. I corrispettivi delle monetizzazioni sono stabiliti nel Regolamento richiamato e periodicamente aggiornati sulla base di quanto previsto nella medesima deliberazione. Essi devono essere utilizzati per realizzare o mantenere strutture e aree pubbliche destinate alla sosta.

1. Fatte salve le eccezioni riferite ai diversi ambiti, il reperimento di dotazioni di parcheggio a carattere privato per la sosta di relazione è prescritto per gli esercizi ed attività con destinazione d’uso commerciale al dettaglio derivante dai seguenti interventi:

• - nuova edificazione;
• - ristrutturazione urbanistica;
• - sostituzione edilizia o interventi di demolizione con ricostruzione dei volumi esistenti.

2. Il reperimento delle dotazioni di parcheggi per la sosta di relazione è altresì prescritto nel caso di:

• - mutamento della destinazione d’uso di unità immobiliari o edifici esistenti con l’introduzione della destinazione d’uso commerciale al dettaglio, anche in assenza di opere edilizie;
• - ampliamento della superficie di vendita di esercizi e attività esistenti con destinazione d’uso commerciale al dettaglio.

3. Per gli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande al pubblico, che non devono osservare i limiti dimensionali degli esercizi commerciali al dettaglio, sono comunque da reperirsi dotazioni aggiuntive di parcheggio in misura equivalente a quelli: ai fini del calcolo, di cui alle vigenti norme regionali, si assume al posto della superficie di vendita il parametro della superficie di somministrazione, determinato con riferimento agli spazi interni accessibili alla clientela.

4. Le dotazioni minime di parcheggio per la sosta di relazione - da intendersi aggiuntive rispetto a quelle relative alla sosta stanziale, di cui al precedente art. 17 - sono definite nel rispetto delle vigenti norme statali e regionali in materia, in funzione:

• - delle varie tipologie di attività e strutture commerciali al dettaglio (esercizi di vicinato, medie strutture, grandi strutture di vendita), ovvero del dimensionamento degli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande al pubblico e/o delle attività equiparate;
• - della superficie di vendita.

Sono fatte salve le specifiche eccezioni previste dalle vigenti disposizioni regionali in materia di attività commerciali, di cui al DPGR 23/R/2020 e previste al Titolo VIII delle presenti Norme, ove si tratti dell’introduzione della destinazione commerciale al dettaglio all’interno di aree urbane centrali o comunque di aree con prevalente carattere pedonale dell’utenza, nelle quali è sempre opportuno evitare l’attrazione del traffico veicolare e in caso di intervento di mutamento di destinazione d’uso finalizzato all’introduzione di attività commerciali di vicinato e di media superficie di vendita in edifici industriali ed artigianali esistenti.

5. Le dotazioni di parcheggio ad uso privato per la sosta di relazione sono reperibili anche all’esterno del lotto urbanistico di riferimento, in aree limitrofe non gravate da standard pubblici o privati, purché sia garantito l’accesso alla clientela nelle ore di apertura degli esercizi e purché tali aree siano poste ad una distanza idonea a garantire un rapido collegamento pedonale con gli esercizi stessi. Non è consentita la collocazione delle dotazioni di parcheggio per la sosta di relazione su aree pubbliche o ad uso pubblico.

6. Non potranno essere computate per la verifica delle dotazioni richieste eventuali aree costituite in più parti e/o di forma fortemente irregolare e/o in declivio con pendenze del terreno superiori a 8%. Il numero di posti auto effettivi da individuarsi in rapporto alla dotazione minima di parcheggio per la sosta di relazione non può essere inferiore ad un posto auto ogni 25 mq. di superficie di parcheggio. Nei parcheggi di relazione delle medie superfici di vendita dovranno inoltre essere previsti adeguati spazi per la sosta delle biciclette attrezzati con rastrelliere.

7. Le aree del parcheggio di relazione dovranno essere dotate di alberature di alto fusto nella misura minima di un albero ogni 80 mq. di parcheggio. Per gli impianti arborei e arbustivi devono essere impiegate specie tipiche del contesto locale. Nel caso di parcheggi di superficie soprastanti a parcheggi interrati possono essere utilizzate alberature, arbusti o siepi ornamentali.

1. Il P.O. individua le sedi stradali urbane (M), appartenenti alla viabilità locale e degli altri percorsi (anche pedonali) di distribuzione interna ai sistemi insediativi e definita quale rete stradale urbana.

2. Sulle aree per sedi stradali, di cui al comma 1, oltre alle carreggiate viarie, è ammessa, nel rispetto delle disposizioni di cui al presente articolo, la realizzazione di:

• - parcheggi pubblici a bordo strada, in aggiunta agli standard previsti dal Piano Operativo;
• - spazi di sosta e parcheggio riservati ai mezzi di trasporto pubblico;
• - attrezzature e arredi per la raccolta dei rifiuti;
• - canalizzazioni, attrezzature e infrastrutture tecnologiche (acqua, gas, energia elettrica, telefonia, rifiuti, …) e quant’altro necessario alla gestione della viabilità e a servizio della collettività con funzione pubblica.

3. Sugli spazi pubblici accessori e più in generale sulle aree scoperte non utilizzate per la viabilità e ad essa immediatamente adiacenti, è ammessa esclusivamente la realizzazione di servizi e/o attrezzature pubbliche o di uso pubblico (percorsi pedonali, piste ciclabili, fermate dei mezzi di trasporto pubblico, arredo urbano, sistemazioni a verde, etc.). Ferme restando le aree per sedi stradali e spazi pubblici accessori individuate nelle tavole grafiche in scala 1:2.000 del Piano Operativo, la definizione di dettaglio dei singoli interventi di modificazione e/o di integrazione dei tracciati stradali è demandata alla fase di progettazione dell’opera.

1. Nuove stazioni di servizio e impianti di distribuzione di carburanti possono essere realizzati esclusivamente sulla viabilità principale, così come individuata dalle tavole di progetto del PO e, nell’ambito del territorio urbanizzato, esclusivamente nell’ambito U6 (aree produttive), nel rispetto di quanto prescritto dalle normative di settore vigenti. Gli impianti di distribuzione dei carburanti possono offrire servizi integrativi all’automobile e all’automobilista, quali officina meccanica, elettrauto, gommista, carrozziere, autolavaggio, servizi informativi di interesse generale e turistico.

2. Nelle stazioni di servizio sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso, da considerarsi complementari:

• - attività di commercio al dettaglio, con superficie di vendita non superiore a quella degli esercizi di vicinato, comprensiva di eventuale vendita di stampa quotidiana e periodica, tabacchi, lotterie e simili, nel rispetto della normativa vigente;
• - attività di somministrazione di alimenti e bevande al pubblico, con superficie di somministrazione non superiore a 150 mq.

Per le attività complementari si dovranno prevedere i parcheggi per la sosta stanziale, di cui al precedente art. 17 e nel caso di attività di commercio al dettaglio e di somministrazione alimenti e bevande dovranno essere previsti anche i parcheggi per la sosta di relazione, di cui al precedente art. 18.

3. Nei progetti di adeguamento delle stazioni di servizio carburanti esistenti sono consentiti interventi fino alla sostituzione edilizia, come definita dalle disposizioni regionali. L’ampliamento massimo consentito, sia nel caso di sostituzione edilizia, che di addizione volumetrica, è pari a 60 mq di SE.

4. Per le nuove aree di servizio e distributori carburanti e negli interventi di modifica a quelli esistenti dovranno essere previsti appositi spazi per la ricarica dei veicoli elettrici nella misura minima di due postazioni per ciascun impianto.

5. Per le eventuali unità immobiliari esistenti con destinazione d’uso direzionale e di servizio e commerciale per attività di somministrazione alimenti e bevande c3, si applica la disciplina di intervento t5 con possibilità di addizioni volumetriche fino ad un massimo di complessivi 100 mq.

1. Il piano operativo recepisce il Progetto di Paesaggio regionale di cui all'art.34 della Disciplina del PIT-PPR denominato "Ferro-ciclovie della Val d'Orcia, dei Colli e delle Crete senesi" (approvato con D.C.R. 104/2022).

2. L’obiettivo generale del Progetto di Paesaggio denominato “Ferro-ciclovie della Val d'Orcia, dei Colli e delle Crete senesi” è quello di sviluppare un progetto complessivo finalizzato a valorizzare e coniugare gli aspetti paesaggistici, storico-culturali, turistici, ambientali ed economici dei territori dei comuni coinvolti, attraverso la messa in rete dei vari percorsi in un sistema unico che integri le diverse modalità di fruizione, pedonale, ciclabile e ferroviaria con i luoghi attraversati.

3. Ai fini del comma 1 e per favorire lo sviluppo di una nuova offerta turistica – orientata alla fruizione lenta del territorio - le stazioni ferroviarie della via ferrata storica, Asciano-Monte Antico, quelle di San Giovanni d’Asso, Torrenieri, Monte Amiata scalo e Sant’Angelo scalo, indicate dalle tavole del PO con la sigla s7, oltre ad essere attrezzate per garantire il servizio turistico “Treno Natura”, potranno essere sedi di associazioni e ospitare eventi culturali, spazi museali, attività commerciali (quali vetrine del territorio) e anche, nei binari non più utilizzati, materiale rotabile con funzioni integrate di ospitalità e ristoro.

4. Allo scopo di favorire la riqualificazione dei territori attraversati, valorizzando i binari della linea non più utilizzati o raramente utilizzati, si potrà arricchire la rete di mobilità sostenibile, favorendo la fruizione di paesaggi ricchi di storia e bellezze naturali.

5. Per la rete stradale e le opere connesse devono essere adottate soluzioni progettuali che assicurino la migliore integrazione paesaggistica rispetto agli assetti morfologici dei luoghi e alla trama territoriale esistente, minimizzando l’interferenza visiva con i valori estetico-percettivo delle aree panoramiche e di quelle soggette a tutela paesaggistica, anche attraverso l’utilizzo di soluzioni tecnologiche e di materiali innovativi in grado di favorire la migliore armonizzazione delle opere con il contesto rurale attraversato.

6. I contenuti e le Norme Tecniche di Attuazione del Progetto di Paesaggio "Ferro-ciclovie della Val d'Orcia, dei Colli e delle Crete senesi" completano le disposizioni del presente articolo.

7. Il P.O. individua – con una linea verde continua - i possibili percorsi, attraverso i quali si favorisce l’uso allargato del territorio, che comunque non individua aree soggette a vincolo preordinato all’esproprio, quanto piuttosto itinerari di mobilità dolce, per i quali dev’essere garantita la percorribilità pubblica, che utilizzano tracciati esistenti, in particolare nel territorio rurale. Tali percorsi possono anche utilizzare tracciati alternativi, anche di nuova costituzione, purché se ne mantenga la funzionalità e la coerenza con il progetto complessivo.