1. Descrizione generale

Le previsioni di occupazione di nuovo suolo all’esterno del perimetro del territorio urbanizzato definito ai sensi dell’art. 4, commi 3 e 4 della LR n.65/2014 hanno comportato l’attivazione della procedura della Conferenza di Copianificazione prevista dall’art.25 della stessa legge regionale.

Gli esiti della Conferenza hanno determinato la individuazione di n° 32 azioni di trasformazione esterne al territorio urbanizzato, individuate e numerate nell'elaborato STR 05 - Unità Territoriali Organiche Elementari e Azioni esterne al territorio urbanizzato,2 così distribuite nelle UTOE:

• UTOE 2 - Costa della Città num. 6 aree di trasformazione

• UTOE 6 - Anfiteatro di Monte Bottigli num. 1 aree di trasformazione

• UTOE 7 - Bonifica Grossetana num. 7 aree di trasformazione

• UTOE 10 - Piana dell'Uccellina num. 1 aree di trasformazione

• UTOE 12 - Piana della Città num. 17 aree di trasformazione

Per queste aree si definiscono le strategie generali ed il dimensionamento massimo, nel rispetto degli esiti della conferenza di copianificazione svolta ai sensi e per gli effetti dell’art. 25 della L.R. 65/2014.

Poiché il Piano Strutturale non ha valenza conformativa della disciplina dell’uso del suolo, saranno i Piani Operativi a localizzare puntualmente e disciplinare, in sede di copianificazione del PO, gli interventi di trasformazione esterni al territorio urbanizzato, svolgendo anche le puntuali verifiche di sostenibilità ambientale e paesaggistica, nel rispetto degli esiti della conferenza di copianificazione del PS.

Il Piano Operativo predisporrà apposite schede norma per detti interventi in conformità con quanto disciplinato dal Piano Strutturale e nel rispetto dei limiti dimensionali fissati dal Piano Strutturale medesimo.

2. Strategie degli interventi

Le aree di trasformazione esterne all'urbanizzato perseguono le Strategie generali del Piano Strutturale, declinate negli articoli precedenti della presente Disciplina.

Il P.S. riconosce inoltre quattro ambiti territoriali strategici, all'interno dei quali individua possibili localizzazioni indicative per aree di trasformazione, che sono:

A: Riqualificazione di aree produttive intercluse (aree situate fra la Variante SS Aurelia, la superstrada Siena-Grosseto e la via Senese, a nord-est di Grosseto)

B: Definizione margini area produttiva (aree situate a nord del raccordo fra la Variante SS Aurelia e la vecchia Aurelia, a nord-ovest di Grosseto)

C: Area strategica per sosta camper (all'interno di Marina di Grosseto, lungo la SP 158 delle Collacchie)

D: Potenziamento centro agricolo/produttivo (SP del Pollino n° 80, zona Casotto dei Pescatori)

Il POC definirà le localizzazioni più idonee, privilegiando - in relazione alle diverse strategie - le aree maggiormente infrastrutturate, la riutilizzazione e la riorganizzazione degli insediamenti e delle infrastrutture esistenti, la riqualificazione dei sistemi insediativi e degli assetti territoriali nel loro insieme nonché la prevenzione ed il recupero del degrado ambientale e funzionale.

La tabella di cui al successivo paragrafo definisce i dati indicativi relativi alle delle aree di trasformazione esterne al territorio urbanizzato, in termini di strategie per il progetto di Piano Strutturale, ai soli fini del monitoraggio degli strumenti di pianificazione previsto dall'art. 15 della LR 65/2014, dal Regolamento regionale D.P.G.R. 14/R/2025 e dalla Delibera GRT 201 del 24/02/2025, non configurabili come dimensionamento del PS.

Il Piano Operativo valuterà nel dettaglio le azioni di trasformazione e i relativi dati dimensionali, privilegiando gli ambiti oggetto di interventi di riuso e di rigenerazione urbana.

3. Azioni di trasformazione esterne al perimetro del T.U. - Territorio comunale

PREVISIONI ESSTERNE AL PERIMETRO DEL TU
	SUBORDINATE A CONFERENZA DI COPIANIFICAZIONE art. 25 LR 65/2014			NON SUBORD. A CONF. DI COP. art. 25 LR 65/2014
	SE mq	SE mq	SE mq	SE mq
DESTINAZIONE D'USO	NUOVA EDIFICAZIONE	RIUSO	TOTALE	NUOVA EDIFICAZIONE
a) RESIDENZIALE E SERVIZI CONNESSI		5.010	5.010
b) INDUSTRIALE E ARTIGIANALE	117.500	15.820	133.320
c) COMMERCIALE AL DETTAGLIO	5.580	1.660	7.240
d) TURISTICO-RICETTIVO	8.510	53.600	62.110
e) DIREZIONALE E DI SERVIZIO	25870		25.870
f) COMMERCIALE ALL'INGROSSO- DEPOSITI	8.000		8.000
TOTALE	165460	76.090	241550	0

4. Azioni di trasformazione esterne al perimetro del T.U. - UTOE 2

Condizioni alla trasformazione - UTOE 2

Strategia C: Area strategica per sosta camper (vedi art. 50.2 della presente Disciplina)

AREA N° 10 - Area per rimessaggio roulotte - Loc. Marina di Grosseto

AREA N° 12 - Area per rimessaggio roulotte - Loc. Marina di Grosseto

La strategia persegue un progetto complessivo finalizzato all'individuazione delle localizzazioni più idonee, evitando la frammentazione delle zone agricole, già sottoposte a forti pressioni insediative, privilegiando la riqualificazione delle attività esistenti, limitando l'impermeabilizzazione del suolo ed ottenendo una migliore integrazione paesaggistica.
Per la coerenza con la specifica disciplina del PIT/PPR ed in particolare con la direttiva 1.1 della scheda d'ambito n. 18 “Maremma grossetana” le trasformazioni devono rispettare le seguenti condizioni:

• - limitare l'erosione di nuovo spazio agricolo all'interno del morfotipo dei “pianura della bonifica” della IV invariante del PIT/PPR in un contesto caratterizzato dalla presenza di campi a seminativo, attività agricole, privo di infrastrutture viarie adeguate di accesso, sottoposto a forte pressione insediativa legata al turismo balneare;
• - non produrre un ulteriore notevole disordine urbanistico e ambientale, determinando ulteriori irregolarità nella maglia agraria tipica della bonifica maremmana, che occorre invece salvaguardare e conservare.

Le aree sosta camper e rimessaggio roulotte non devono interessare aree soggette a vincoli paesaggistici ex art. 136 e art. 142 ai sensi della Parte III né aree interessate da Beni Culturali ai sensi della Parte II del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio D.Lgs.42/2004.

La valutazione di dettaglio delle singole azioni di trasformazione e dei relativi dati dimensionali è rimandata alla scala del Piano Operativo.

AREA N° 23 - Nuovo centro polifunzionale agro-sportivo - Loc. Dirudino

In considerazione dell'elevato valore agro-ecosistemico dell'area oggetto d'intervento, posta lungo il fosso emissario di San Rocco ed al margine delle pinete costiere, in un contesto prevalentemente rurale, l'intervento si dovrà configurare come una riqualificazione del margine.
Il nuovo carico urbanistico, determinato dal dimensionamento della trasformazione, deve essere coerente per forma e dimensioni e opportunamente inserito nel contesto paesaggistico, senza peraltro alterarne la qualità morfologica e percettiva, riconoscendo una adeguata fascia di rispetto quale area di pertinenza del fosso - canale.
L'intervento si dovrà pertanto configurare, in coerenza con gli obiettivi espressi dai seguenti morfotipi del PIT/PPR:

• - III Invariante: Morfotipo n. TPS3 “Insule specializzate” ;
• - IV Invariante del PIT/PPR: Morfotipo n. 8 “Seminativi delle aree di bonifica”;

come una ricucitura del margine ad est dell'area edificata esistente e dovrà contemporaneamente prevedere una riprogettazione del margine con il territorio aperto, prevedendo varchi e visuali (ridisegno dei margini, schermature, barriere visive e antirumore, ecc) e curando il rapporto visivo con il contesto.
Dovranno essere previste esclusivamente destinazioni compatibili con quelle già presenti nell'area produttiva di Marina di Grosseto e deve pertanto esclusa la funzione turistico-ricettiva.
L'intervento dovrebbe essere l'occasione anche per una riqualificazione dell'intera area mista-artigianale esistente, che vede già una commistione tra funzioni residenziali, direzionali, commerciali e artigianali.

Strategia C: Area strategica per sosta camper (vedi art. 50.2 della presente Disciplina)

AREA N° 25 - Area sosta camper - Loc. Il Cristo

La strategia deve perseguire un progetto complessivo finalizzato all'individuazione delle localizzazioni più idonee, evitando la frammentazione delle zone agricole, già sottoposte a forti pressioni insediative, privilegiando la riqualificazione delle attività esistenti, limitando l'impermeabilizzazione del suolo ed ottenendo una migliore integrazione paesaggistica.
La trasformazione dovrà risolvere le possibili criticità costituite da:

• - erosione di nuovo spazio agricolo all'interno del morfotipo dei “pianura della bonifica” della IV invariante del PIT/PPR in un contesto caratterizzato dalla presenza di campi a seminativo, attività agricole, privo di infrastrutture viarie adeguate di accesso, sottoposto a forte pressione insediativa legata al turismo balneare;
• - produzione di un ulteriore notevole disordine urbanistico e ambientale, determinando ulteriori irregolarità nella maglia agraria tipica della bonifica maremmana che occorre invece salvaguardare e conservare.

Le aree sosta camper e rimessaggio roulotte non devono interessare aree soggette a vincoli paesaggistici ex art. 136 e art. 142 ai sensi della Parte III, né aree interessate da Beni Culturali ai sensi della Parte II del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio D.Lgs.42/2004.
La valutazione di dettaglio delle singole azioni di trasformazione e dei relativi dati dimensionali è rimandata alla scala del Piano Operativo.

AREA N° 42 - Stazione ciclo-turistica - Loc. Quercesecca (Marina di Grosseto)

La strategia per quest'area prevede la realizzazione di una piccola stazione ciclo-turistica, con deposito biciclette, collocata lungo il percorso della ciclovia, con destinazione d'uso direzionale e servizi, coerente con la specifica disciplina del PIT/PPR.

E' ammessa la realizzazione di vani per il pernottamento, destinati agli escursionisti che fruiscono dei servizi legati alla pista ciclabile.

L'introduzione di tali funzioni in un'area caratterizzata oggi dalla presenza di orti privati, priva di infrastrutture viarie di accesso adeguato, di urbanizzazioni, non deve produrre un ulteriore disordine urbanistico e ambientale né un ulteriore carico urbanistico lungo il contesto fluviale, determinando ulteriori irregolarità nella maglia agraria tipica della bonifica maremmana che occorre invece conservare e riqualificare (vedi direttive 1.1 e 1.11 scheda d'ambito paesaggistico n. 18 e azioni e obiettivi specifici morfotipo n. 8 della IV Invariante del PIT/PPR).

AREA N° 81 - Recupero e cambio d'uso di complesso esistente Ministero della Difesa - Loc. Marina di Grosseto

Strategia di riqualificazione e potenziamento di un complesso esistente sottoutilizzato: area da valorizzare all'interno di un progetto strategico di sviluppo coerente al PIT/PPR, che riqualifichi e rifunzionalizzi un tessuto degradato, anche con eventuali ampliamenti volumetrici.

Al fine di raggiungere maggior coerenza con la specifica disciplina del PIT/PPR occorre che:

• - sia verificata la sostenibilità delle volumetrie esistenti a fronte dei cambi di destinazione d'uso che saranno previsti, tenendo conto delle infrastrutturazioni esistenti e delle caratteristiche paesaggistiche del contesto territoriale di riferimento;
• - sia valutata la fattibilità dei cambi di destinazione d'uso in funzione della permanenza della proprietà in capo al Ministero della Difesa e la previsione di un utilizzo “dual use” in contemporanea con l'uso attuale militare (mixité militare/civile).

Si rimanda alla scala del Piano Operativo la valutazione di dettaglio dell'azione di trasformazione e dei relativi dati dimensionali, privilegiando gli interventi di riuso e di rigenerazione.

5. Azioni di trasformazione esterne al perimetro del T.U. - UTOE 6

AREA N° 49 - Nuovo centro integrato turistico per terapie di riabilitazione e didattica in complesso ove sono già ospitati molti animali di varie razze - Loc. Grancia

Condizioni alla trasformazione - UTOE 6

L'ambito oggetto della strategia è stato scelto perché nell'area è già presente un'attività di accoglienza di animali selvatici, di interesse pubblico.

Per rendere coerente l'intervento alla specifica disciplina del PIT/PPR, dato che si colloca su un'area contraddistinta da un elevato valore paesaggistico e caratterizzata dalla presenza di un tessuto ad oliveto delle prime pendici collinari, è necessario che:

• - la previsione, che non ha un carattere agricolo, comporti una riqualificazione dell'area già parzialmente antropizzata e si attesti in prossimità della viabilità di accesso evitando la realizzazione di nuova viabilità interna e salvaguardando le caratteristiche di ruralità del contesto territoriale;
• - il nuovo carico urbanistico sia coerente per forma, dimensioni, per tipi edilizi, materiali, colori ed altezze, e opportunamente inserito nel contesto paesaggistico senza alterarne la qualità morfologica e percettiva.

L'interesse pubblico dell'Amministrazione Comunale alla riqualificazione di questa attività potrà essere evidenziato anche attraverso la sottoscrizione di un protocollo tra le amministrazioni coinvolte, gli enti e le associazioni, l'ASL ecc. finalizzato anche alla compartecipazione nella definizione delle regole, dei compiti e delle finalità della struttura, tenendo conto del bilanciamento degli interessi pubblici in gioco, in relazione alla corretta gestione della struttura.
Si rimanda alla scala del Piano Operativo la valutazione di dettaglio dell'azione di trasformazione e dei relativi dati dimensionali, privilegiando il recupero e la riqualificazione dell'esistente.

6. Azioni di trasformazione esterne al perimetro del T.U. - UTOE 7

Condizioni alla trasformazione - UTOE 7

AREA N° 2 - Interventi di nuova edificazione e di recupero a fini artigianali industriali - Loc. Rugginosa

L'area persegue la riqualificazione dell'ex cantiere Lorenzini, da attuarsi in coerenza con i seguenti obiettivi specifici del morfotipo della III invariante del PIT/PPR, tessuto TPS1: “Riqualificare le strade-mercato e gli insediamenti produttivi lineari ricostruendo le relazioni urbanistiche, ambientali e paesaggistiche tra il tessuto produttivo e il territorio aperto e tra il tessuto produttivo e la città.
Impedire nelle previsioni urbanistiche ulteriori processi di edificazione lungo le strade e i fiumi.
Progettare il margine con il territorio aperto prevedendo interventi di qualificazione paesistica.
Riutilizzare i capannoni dismessi per la riqualificazione urbanistica, ambientale e architettonica.
Provvedere alla messa in sicurezza della viabilità.

Attrezzare ecologicamente le aree produttivo-commerciali-direzionali (APEA).

Trasformare le aree produttive in occasioni per sperimentare strategie di eco-sostenibilità e produzione di energie rinnovabili (fotovoltaico, minieolico, biomasse, minidraulico, rifiuti di lavorazioni, ecc.)”. Da valutare la possibilità di mantenere (conservare) il varco inedificato costituito dall'area interna all'area di trasformazione, avente caratteristiche rurali.
L'intervento deve inoltre contribuire a migliorare l'inserimento paesaggistico della piattaforma produttiva e a riqualificare il rapporto tra la zona edificata ed il contesto rurale della pianura della bonifica. In tal senso è necessario che la riqualificazione dell'area e degli edifici esistenti procedano contestualmente alla realizzazione delle nuove volumetrie.

Si rimanda alla scala del Piano Operativo la valutazione di dettaglio dell'azione di trasformazione e dei relativi dati dimensionali, privilegiando gli interventi di riuso e di riqualificazione.

AREA N° 4 - Recupero di edifici esistenti - Loc. Marrucheto

Si tratta di un'area già parzialmente urbanizzata da completare e pertanto la previsione risulta coerente con la specifica disciplina del PIT/PPR a condizione che:

• - venga recuperata esclusivamente la volumetria legittima esistente;
• - sia esclusa l'eventuale edificazione nell'ambito oggetto di vincolo di cui all'art. 142, comma 1, lett. c) I fiumi, i torrenti e i corsi d'acqua del D.lgs 42/2004.

Ai sensi dell'art. 4 della L.R. 65/20141 non è ammessa nuova edificazione a destinazione residenziale2 fuori dal perimetro del territorio urbanizzato.

Si rimanda alla scala del Piano Operativo la valutazione di dettaglio dell'azione di trasformazione e dei relativi dati dimensionali, nell'ottica del recupero e della riqualificazione degli edifici e dei relitti esistenti.

AREA N° 6 - Ristrutturazione urbanistica e nuova edificazione - Loc. Poggetti Vecchi

Trattandosi di un enclave turistico-ricettiva esistente, la strategia risulta conforme alla specifica disciplina del PIT/PPR a condizione che:

• - l'intervento di nuova edificazione sia realizzato almeno contestualmente alla riqualificazione degli edifici esistenti oggetto di recupero;
• - i nuovi carichi insediativi siano coerenti per tipi edilizi, materiali, colori ed altezze, e opportunamente inseriti nel contesto paesaggistico senza alterarne la qualità morfologica e percettiva;
• - l'attuazione della strategia sia effettuata in coerenza con gli obiettivi specifici del morfotipo delle urbanizzazioni contemporanee;
• - non si costituisca il classico spazio caratterizzato dal “recinto villaggio turistico”.

Visto il Parere della Provincia di Grosseto, si precisa che una risorsa "termale", per la quale si prevede l'utilizzo per scopi termali/terapeutici in apposito stabilimento, deve ottenere il riconoscimento del Ministero della Salute che viene rilasciato solo in presenza di apposito permesso di ricerca ai sensi della legge regionale 38/04.

Successivamente al riconoscimento, lo sfruttamento della risorsa può avvenire solo in presenza della relativa concessione di coltivazione che fissa anche la portata d'acqua sfruttabile.
L'ampliamento turistico-ricettivo relativo ad una attività che prevede lo sfruttamento di un risorsa termale dovrà essere commisurato alla portata d'acqua indicata nella concessione di coltivazione.
Dovrà essere rispettata la disciplina del PTCP della Provincia di Grosseto approvato con Del. C.P. n. 7 del 29/02/2024 1 in merito alla Zona di Protezione Ambientale della concessione d'uso di acqua idrotermali “Poggetti Vecchi”.

AREA N° 34 - Incremento impianto sportivo con campi da padel, tennis e calcetto; nuova edificazione a uso spogliatoi - Loc. Casotto Venezia

Trattandosi di un'area già adibita a funzioni sportive e già trasformata rispetto al disegno della pianura della bonifica, la strategia risulta coerente a condizione che:

• - sia limitata l'impermeabilizzazione del suolo;
• - siano mantenute e ove possibile ripristinate le reti di smaltimento delle acque superficiali;
• - i nuovi interventi siano coerenti per forma, dimensione, tipi edilizi, materiali, colori ed altezze, e opportunamente inseriti nel contesto paesaggistico senza alterarne la qualità morfologica e percettiva

AREA N° 41 - Nuova edificazione e recupero per varie destinazioni - Loc. Casotto Pescatori
Strategia D: potenziamento centro agricolo-produttivo (vedi art. 50.2 della presente Disciplina)

L'azione di trasformazione e di sviluppo lungo la strada provinciale, in continuità ad un tessuto esistente, può determinare le seguenti criticità:

• - il consolidamento del modello insediativo della “piattaforma” monofunzionale produttiva, fuori scala, e pertanto non coerente rispetto al sistema insediativo storico della bonifica;
• - un ulteriore disordine con l'inserimento di funzioni incompatibili tra di loro (produttivo agricolo, residenziale, commerciale, turistico ricettivo, industriale artigianale ecc.) e l'ulteriore frammentazione delle aree agricole della bonifica;
• - un elevato consumo di suolo rurale, con il cambio d'uso di una piattaforma agricola produttiva;
• - l'alterazione della qualità percettiva delle visuali che si aprono dalla viabilità provinciale verso il territorio rurale della bonifica.

L'intervento risulta pertanto coerente alla specifica disciplina del PIT/PPR a condizione che:

• - la nuova edificazione abbia un dimensionamento rapportato all'edificato esistente, che ne consenta la realizzazione all'interno dell'area prevista;
• - le funzioni siano limitate a quelle compatibili con l'ambito rurale di riferimento ed alla filiera agricola (destinazione produttiva e commerciale di prodotti agricoli).

AREA N° 53 - Nuova edificazione a destinazione produttiva agricola - Loc. Paduline - Serrata Lunga

Si tratta dell'ampliamento di una attività produttiva per la trasformazione dei prodotti agricoli, promosso da più società cooperative agricole vicine fra loro.
Per rendere coerente l'intervento alla specifica disciplina del PIT/PPR occorre:

• - rapportare la previsione alla consistenza dell'edificato esistente, pari a circa 330 mq;
• - che i nuovi carichi insediativi siano coerenti per tipi edilizi, materiali, colori ed altezze e opportunamente inseriti nel contesto paesaggistico, senza alterarne la qualità morfologica e percettiva.

Si rimanda alla scala del Piano Operativo la valutazione di dettaglio dell'azione di trasformazione e dei relativi dati dimensionali, privilegiando gli interventi di riuso e di riqualificazione.

AREA N° 69 - Nuovi impianti produttivi a servizio della filiera agricola - Loc. Casotto Pescatori
Strategia D: potenziamento centro agricolo-produttivo (vedi art. 50.2 della presente Disciplina)

L'azione di trasformazione e di sviluppo lungo la strada provinciale, in continuità ad un tessuto esistente, può determinare le seguenti criticità:

• - la chiusura di varchi inedificati ed un ulteriore nuovo consumo di suolo agricolo appartenente al seminativo della bonifica;
• - il consolidamento del modello insediativo della “piattaforma” monofunzionale produttiva, fuori scala, e pertanto non coerente rispetto al sistema insediativo storico della bonifica;
• - un ulteriore disordine con l'inserimento di funzioni incompatibili tra di loro (produttivo agricolo, residenziale, commerciale, turistico ricettivo, industriale artigianale ecc.) e l'ulteriore frammentazione delle aree agricole della bonifica;
• - l'alterazione della qualità percettiva delle visuali che si aprono dalla viabilità provinciale verso il territorio rurale della bonifica.

L'intervento risulta pertanto coerente con il PIT/PPR a condizione che sia rispettata la specifica disciplina, in particolare la direttiva 1.1 della scheda d'ambito n. 18, laddove evidenzia la necessità di salvaguardare i varchi inedificati e la qualità percettiva delle visuali che si aprono dalla viabilità provinciale verso il territorio rurale della bonifica.

Si rimanda alla scala del Piano Operativo la valutazione di dettaglio dell'azione di trasformazione e dei relativi dati dimensionali, privilegiando gli interventi di riuso e di riqualificazione.

7. Azioni di trasformazione esterne al perimetro del T.U. - UTOE 10

Condizioni alla trasformazione - UTOE 10

AREA N° 98 - Realizzazione nuova struttura con funzione di ciclo-stazione Alberese

La strategia per quest'area prevede la realizzazione di una stazione ciclo-turistica con deposito biciclette e altri servizi destinati agli escursionisti che fruiscono della pista ciclabile, collocata lungo il percorso della ciclovia, con destinazione d'uso direzionale e servizi, coerente con la specifica disciplina del PIT/PPR.

La strategia per il potenziamento dei servizi al cicloturismo lungo la Ciclopista Tirrenica risulta coerente al PIT/PPR alle seguenti condizioni:

• - la trasformazione non deve costituire un'alterazione dell'integrità morfologica ed estetico-percettiva dell'insediamento di Alberese, attraverso l'inserimento di una previsione non armonizzata per forma, dimensione e consistenza;
• - l'intervento di trasformazione deve configurarsi come una riqualificazione del sistema insediativo e non deve compromettere gli elementi strutturanti il paesaggio, determinando alterazioni morfologiche dell'aggregato rurale di Alberese;
• - l'intervento di trasformazione non deve comportare la diffusione - nell'intorno del nucleo rurale storico - di edilizia sparsa non coerente con il sistema insediativo storico della bonifica;
• - l'intervento di trasformazione non deve comportare l'alterazione della leggibilità del sistema insediativo (fattorie, casali, poderi e nuclei rurali) della bonifica storica e di quella novecentesca dell'Ente Maremma, con l'alterazione morfologica di nuclei ed aggregati.

L'intervento pertanto deve limitarsi alla realizzazione di un edificio per officina e noleggio bici, di servizio alle attività ciclo-turistiche da e verso il Parco, di dimensioni rapportate alla struttura vicina già esistente, armonico per forma, dimensione, orientamento, con le caratteristiche morfologiche proprie del contesto territoriale, che assicuri qualità architettonica ed integrazione paesaggistica.

L'intervento può contribuire alla eventuale riqualificazione complessiva dell'area di accesso ad Alberese, intervenendo anche su alcuni elementi di disvalore presenti come l'area camper, anche attraverso appositi progetti di integrazione paesaggistica.

L'area è molto significativa dal punto di vista paesaggistico in quanto rappresenta la “porta” di ingresso del Parco della Maremma, ed è interessata dai vincoli paesaggistici di cui all'art. 136, in forza del D.M. 07/12/1973 G.U. 36 del 1974, e di cui all'art. 142 c. 1 lett. f) del D.Lgs. 42/2004 (area contigua Parco Regionale della Maremma) e di conseguenza il rispetto della disciplina dei beni paesaggistici del PIT/PPR è condizione alle trasformazioni.
Dovranno in particolare essere rispettati i contenuti della disciplina dei beni paesaggistici del PIT/PPR con particolare riferimento ai seguenti obiettivi, direttive e prescrizioni della scheda del D.M. 07/12/1973 G.U. 36 del 1974:

• - obiettivo 3.a.1. Tutelare l'insediamento di Alberese mantenendone la leggibilità di impianto, costituito da fabbricati disposti intorno alla piazza centrale;
• - obiettivo 3.a.2 Garantire che gli interventi di trasformazione urbanistica e edilizia non compromettano gli elementi strutturanti il paesaggio, concorrano alla qualificazione del sistema insediativo, assicurino qualità architettonica e rappresentino progetti di integrazione paesaggistica.
• - direttiva 3.b.1. Riconoscere: (...) - i margini dell'insediamento, quali limite percepibile dell'insediamento urbano rispetto al territorio contermine; […]
• - direttiva 3.b.2. Definire strategie, misure e regole /discipline volte a: limitare i processi di urbanizzazione anche incentivando interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente; orientare gli interventi ammissibili verso quelli coerenti e compatibili con il contesto in cui si inseriscono, sia sul piano delle forme architettoniche che della qualità insediativa, garantendo l'integrità morfologica ed estetico percettiva dell'insediamento di Alberese, valutandone la dimensione in relazione alla consistenza e alle relazioni dimensionali dell'insediamento esistente; assicurare che i nuovi interventi si armonizzino per forma, dimensione, partitura, allineamento ed orientamento con il tessuto consolidato e si rapportino con le modalità insediative storiche e con i segni significativi del paesaggio; garantire qualità insediativa anche attraverso un'articolazione equilibrata tra costruito e spazi aperti ivi compresi quelli di fruizione collettiva; […]
• - prescrizione 3.c.1 Gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia sono ammessi a condizione che : siano mantenuti i caratteri connotativi della trama viaria storica e i manufatti che costituiscono valore storico-culturale; siano mitigati gli effetti di frattura indotti dagli interventi infrastrutturali sul paesaggio; siano armonici per forma, dimensioni, orientamento, con le caratteristiche morfologiche proprie del contesto territoriale; sia garantita qualità insediativa attraverso un'articolazione equilibrata tra spazi aperti e costruito con particolare riferimento alla qualità progettuale degli spazi di fruizione collettiva; sia mantenuta l'accessibilità ai luoghi da cui è possibile godere delle visuali a maggiore panoramicità.

Inoltre l'area è caratterizzata dalla presenza di un asse viario rettilineo che da nord-ovest raggiunge l'abitato di Alberese in linea con il rilievo della Fattoria Granducale la quale, con le sue pertinenze, è tutelata anche dalla Parte II del D.lgs. 42/2004 e ss.mm.ii.

Il PS persegue dunque una strategia che possa prevedere interventi compatibili con l'edificato esistente, come indicato dai contenuti del PIT-PPR già richiamati (Scheda D.M. 07/12/1973 G.U. 36 del 1974 obiettivi 3.a.1, 3.a.2, direttive 3.b.1, 3.b.2, prescrizione 3.c.1), tenendo conto sia della maglia urbanistica storica di Alberese costituita da fabbricati “disposti intorno alla piazza centrale” (tutelati anch'essi dalla Parte II del Codice), che delle visuali panoramiche che si aprono dalla rete viaria locale.

Dovranno essere evitate, in questa area, trasformazioni urbanistiche e/o edilizie che potrebbero compromettere la riconoscibilità e il valore paesaggistico dei manufatti storici descritti.

8. Azioni di trasformazione esterne al perimetro del T.U. - UTOE 12

Condizioni alla trasformazione - UTOE 12

Strategia A: Riqualificazione di aree produttive intercluse (vedi art. 50.2 della presente Disciplina)
AREA N° 1 - Ampliamento di strutture produttive - Loc. Rosellana

Le dimensioni dell'insediamento produttivo previsto devono essere coerenti rispetto al contesto.

Deve essere privilegiata la riqualificazione dell'impianto esistente rispetto alla nuova edificazione.

Le trasformazioni non devono interessare le aree che ricadono in zona vincolata ai sensi dell'art. 142 comma 1 lettera m) “le zone di interesse archeologico” del D.Lgs 42/2004, scheda dell'Allegato H denominata GR17 “Zona comprendente l'antica città di Roselle”, in quanto contrastano con la direttiva 8b e con la prescrizione 1c della scheda stessa.

La strategia complessiva deve essere coerente con le seguenti direttive 1.4 e 1.6 della scheda d'ambito:

• - Direttiva 1.4 - Armonizzare i processi di espansione residenziale e artigianale/industriale di Grosseto con il paesaggio agricolo circostante, lungo le radiali in uscita dalla città in direzione del fiume Ombrone.
• - Direttiva 1.6 - Assicurare la migliore integrazione paesaggistica delle grandi infrastrutture lineari del corridoio tirrenico e della superstrada Siena-Grosseto e delle opere ad esse connesse, con riferimento agli aspetti idro-geomorfologici, naturalistici, antropici e percettivi, attraverso soluzioni progettuali e tecnologiche che: realizzino una buona integrazione del tracciato nella trama consolidata della rete viaria esistente anche rispetto alla gerarchia e ai caratteri strutturali/tipologici della viabilità storica; non compromettano gli assetti agrari e insediativi di impianto storico, la permeabilità ecologica e visiva delle pianure agricole, delle colline e della costa; assicurino il mantenimento degli equilibri idrogeologici, con particolare riguardo ai deflussi negli eventi di piena a bassa frequenza.

La strategia complessiva non deve aggravare le criticità del morfotipo delle urbanizzazioni contemporanee TPS1 “Tessuto a proliferazione produttiva lineare”, fra cui il PIT/PPR indica: “alto impatto paesistico e visivo sull'intorno urbano e rurale-naturale dato dalle dimensioni dell'insediamento”; la trasformazione deve essere coerente con gli obiettivi specifici del morfotipo, fra cui: “impedire nelle previsioni urbanistiche ulteriori processi di edificazione lungo le strade e i fiumi”.

AREA N° 5 - Nuovo centro di valorizzazione delle attività rurali in via Aurelia sud - Loc. Casalone

L'intervento consente la riqualificazione di un'area ex vivaistica con la realizzazione di un parco agricolo e di attività commerciali di vicinato (escludendo medie e grandi strutture di vendita) 1 ad esso collegate, con l'obiettivo di diventare un punto di riferimento per il commercio di prodotti locali, mercato all'aperto permanente e servizi di promozione dell'agricoltura biologica del territorio, degustazione prodotti filiera corta ecc.

Al fine di rendere coerente la previsione con i contenuti delle direttive 1.1, 1.2 ed 1.4, della scheda d'ambito n. 18 “Maremma Grossetana” del PIT/PPR è necessario rispettare le seguenti condizioni alla trasformazione:

• - la dimensione della previsione di nuova SE commerciale deve essere armonizzata con il paesaggio agricolo circostante, limitando il nuovo consumo di suolo agricolo lungo le radiali in uscita dalla città in direzione del fiume Ombrone e contenendo la frammentazione delle aree agricole;
• - la previsione commerciale dovrà essere esclusivamente collegata alla specifica destinazione a parco agricolo dell'area ed alle funzioni ad esso collegate;
• - i nuovi carichi insediativi dovranno essere coerenti per tipi edilizi, materiali, colori ed altezze, e opportunamente inseriti nel contesto paesaggistico senza alterarne la qualità morfologica e percettiva;
• - dovrà essere mantenuto il carattere di ruralità dell'area, con particolare riferimento alla limitazione dell'impermeabilizzazione del suolo;
• - dovrà essere curato paesaggisticamente l'inserimento della nuova edificazione nel contesto del parco agricolo, tramite un progetto di qualità che miri alla definizione di un margine integrato da un lato con la città e dall'altro con il territorio rurale, progettando percorsi di attraversamento, connessioni visive, fasce alberate ecc. 1

Strategia B: Definizione margini area produttiva (vedi art. 50.2 della presente Disciplina)
AREA N° 7 - Nuova edificazione a destinazione industriale artigianale commerciale - Loc. Poponaio
AREA N° 24 - Piattaforma logistica avanzata per filiera agroalimentare - Loc. Poggetti Nuovi
AREA N° 50 - Nuovo insediamento produttivo e per logistica - Loc. Poggetti Nuovi
AREA N° 82 - Realizzazione di un'area produttiva, tramite Piano per gli Insediamenti Produttivi (PIP) - Loc. Poponaio

Le trasformazioni prevedono un consistente dimensionamento di SE a destinazione produttiva e SE a destinazione commerciale all'ingrosso e depositi, che può determinare un elevato consumo di suolo nel contesto territoriale della bonifica maremmana (morfotipo della IV Invariante n.8), posto tra la Variante Aurelia (E80), la Strada Grosseto nord, la SP 152, caratterizzato peraltro dalla presenza nelle adiacenze di interventi produttivi ancora da completare.

Le previsioni devono rispettare quanto espresso nelle seguenti direttive della scheda d'ambito n. 18 “Maremma Grossetana”:

• - Direttiva 1.1 “limitare l'ulteriore consumo di suolo e i processi di saldatura dell'urbanizzato in ambito costiero e sub-costiero, salvaguardando i varchi inedificati tra le aree urbanizzate e lungo gli assi infrastrutturali ed evitando o contenendo la frammentazione delle aree agricole a opera di infrastrutture e urbanizzazioni con particolare riferimento alle aree sottoposte a forte pressione insediativa legata al turismo balneare “
• - Direttiva 1.4 “armonizzare i processi di espansione residenziale e artigianale/industriale di Grosseto con il paesaggio agricolo circostante, lungo le radiali in uscita dalla città in direzione del fiume Ombrone e degli altri insediamenti di pianura preservando gli spazi agricoli residui; impedire la saldatura dell'urbanizzato di Grosseto con Bagno di Roselle, mantenendo gli attuali varchi inedificati, e nell'area di Roselle preservare gli attuali assetti del Poggio di Moscona (già Sito Natura 2000), evitando fenomeni di urbanizzazione dei versanti”.

Affinché le previsioni risultino coerenti con la specifica disciplina del PIT/PPR è necessario valutarne il dimensionamento, anche tenendo conto delle altre previsioni produttive oggetto di copianificazione, indirizzando l'utilizzo di nuovo suolo verso le sole aree maggiormente idonee ad una trasformazione produttiva attraverso la realizzazione di aree industriali sostenibili, paesaggisticamente ed ecologicamente attrezzate (APEA).

Le previsioni devono essere supportate da appositi studi e progetti per il corretto inserimento paesaggistico delle medesime, tenuto conto del contesto agricolo circostante.
L'attuazione delle trasformazioni dovrà essere graduale e progressiva, intervenendo prioritariamente sulle aree già di proprietà comunale.

AREA N° 11 - Nuova edificazione commerciale - Loc. Pianetto

L'area oggetto della previsione è già parzialmente trasformata, in quanto si tratta di un piazzale asfaltato posto sulla SP 158 delle Collacchie derivante probabilmente dal riutilizzo di un areale adibito un tempo a stazione di servizio.
L'intervento risulta coerente alla specifica disciplina del PIT/PPR a condizione che la previsione sia coerente per tipi edilizi, materiali, colori ed altezze, e opportunamente inserita nel contesto paesaggistico senza alterarne la qualità morfologica e percettiva.
Poiché l'area è attigua alla pista ciclabile su via delle Collacchie, sarebbe opportuno prevedere funzioni di servizio compatibili con la ciclabile medesima, offrendo anche la possibilità di posti auto e parcheggio a servizio.
Se invece l'intervento si configura come commerciale al dettaglio a servizio del nucleo abitato esistente sull'altro lato della provinciale via delle Collacchie, risulta appropriato e sostenibile solo considerando idonei attraversamenti pedonali con dispositivi di sicurezza, sottopassi o sistemi semaforici a chiamata.

AREA N° 13 - Nuova Residenza Sanitaria Assistita - Loc. Via della Serenissima

La RSA è un servizio di interesse collettivo, ma è necessario che la previsione in quell'area superi alcune criticità rispetto alla specifica disciplina del PIT/PPR con particolare riferimento alle indicazioni per le azioni relative al morfotipo n. 6 della IV Invariante del PIT PPR laddove evidenzia le seguenti necessità, in ambito periurbano:

• - contrastare i fenomeni di dispersione insediativa, urbanizzazione a macchia d'olio e nastriformi, la tendenza alla saldatura lineare dei centri abitati e all'erosione del territorio rurale avviando politiche di pianificazione orientate al riordino degli insediamenti e delle aree di pertinenza, della viabilità e degli annessi;
• - preservare gli spazi agricoli residui presenti come varchi inedificati nelle parti di territorio a maggiore pressione insediativa valorizzandone e potenziandone la multifunzionalità nell'ottica di una riqualificazione complessiva del paesaggio periurbano e delle aree agricole intercluse.

La previsione pertanto dovrà concorrere alla riqualificazione del sistema insediativo e dell'assetto territoriale nel loro insieme nonché alla prevenzione e al recupero del degrado ambientale e funzionale.

A tal fine sarà quindi necessario perseguire le seguenti condizioni:

• - le nuove volumetrie, di dimensioni rapportate all'edificato limitrofo esistente, dovranno attestarsi in prossimità del nucleo già edificato;
• - la superficie interessata dalla trasformazione (ST) dovrà essere di dimensioni ridotte, evitando la dispersione insediativa e l'eccessivo consumo di suolo;
• - le aree libere dovranno essere sistemate prevalentemente a verde ed a parco alberato, usando specie arboree ed arbustive tipiche del contesto rurale in cui la struttura è inserita;
• - il verde nell'area di pertinenza della nuova struttura dovrà essere progettato al fine di costituire adeguata zona di filtro e di transizione fra il territorio rurale e l'area di trasformazione sotto gli aspetti paesaggistici, ambientali e visivi;
• - la struttura non dovrà comportare la realizzazione di nuova viabilità, ma dovrà essere accessibile dalla viabilità esistente e/o da suoi eventuali modesti adeguamenti;
• - la tipologia edilizia e insediativa dovrà essere coerente con le configurazioni tipiche del contesto.

AREA N° 16 - Realizzazione di attrezzatura scolastica privata - Loc. Nomadelfia

La struttura scolastica è un servizio di interesse pubblico, ma per la coerenza con la disciplina del PIT/PPR è necessario che la localizzazione degli edifici si attesti in prossimità dell'edificato esistente (edifici e tensostruttura), inquadrando la strategia nell'ambito della riqualificazione del margine del tessuto esistente, evitando che questa contribuisca invece ad accentuare la dispersione insediativa in territorio rurale.
La superficie interessata dalla trasformazione (ST) dovrà essere di dimensioni ridotte, evitando la dispersione insediativa e l'eccessivo consumo di suolo.
Le aree libere dovranno essere sistemate prevalentemente a verde ed a parco alberato, anche con funzione di parco pertinenziale scolastico, usando specie arboree ed arbustive tipiche del contesto rurale in cui la struttura è inserita al fine di mitigare la soluzione di continuità fra il territorio circostante e l'area di trasformazione sotto gli aspetti paesaggistici, ambientali e visivi.

AREA N° 29 - Struttura sportiva con servizi e foresteria - Loc. Vallerotana

La previsione è finalizzata a creare un nuovo polo per attrezzature sportive (zona F ai sensi della 1444/68) da utilizzare anche per gli allenamenti ed i ritiri di squadre di calcio.
Si tratta della trasformazione di un'area avente oggi funzione agricola ed in cui insistono attrezzature sportive connesse all'attività agricola.
Per la fruizione dell'area e per lo svolgimento delle attività ad essa correlate è stata prevista anche la funzione a foresteria (che rientra tra le funzioni turistico-ricettive) che dovrà avere una gestione unitaria con le attrezzature sportive ed il cui uso non potrà essere autonomo.
La previsione di una nuova attività, con la realizzazione di nuove volumetrie a destinazione turistico ricettiva e sportiva quali una palestra, locali a uso foresteria connessi all'attività sportiva, oltreché una piscina, dei campi per padel e nuovi campi da calcio, può determinare alcune criticità rispetto al contesto paesaggistico individuato dal morfotipo n. 17 della IV invariante del PIT/PPR del seminativo, oliveto e vigneto di pianura e delle prime pendici collinari, contraddistinto dalla presenza di imprese agricole di eccellenza della produzione agro-alimentare toscana e anche dell'ospitalità rurale.

Affinché l'azione di trasformazione non comporti un notevole consumo di suolo, il progetto deve risultare correttamente proporzionato rispetto al contesto edificato esistente, al contesto paesaggistico e territoriale di riferimento.
La realizzazione di attrezzature sportive che non necessariamente determinano SE, ma che comunque consumano suolo rurale (piscina, campi da padel, campi da calcio), non deve determinare la frammentazione delle aree agricole e l'alterazione della maglia agraria e del sistema insediativo storico.

Inoltre l'intervento può presentare profili di criticità con le direttive di cui ai punti 1.1 e 1.5 della scheda d'ambito n. 18 Maremma Grossetana del PIT/PPR.

Al fine di rendere coerente l'intervento con la specifica disciplina del PIT/PPR indicata occorre:

• - assicurare che i nuovi carichi insediativi siano coerenti per forma, dimensione e tipi edilizi con il contesto territoriale e paesaggistico di riferimento, senza alterarne la qualità morfologica e percettiva;
• - verificare la non sussistenza di vincoli ai fini della deruralizzazione delle attività e degli edifici esistenti e l'eventuale PAPMAA dovrà verificare la coerenza delle deruralizzazioni con la conduzione del fondo;
• - le nuove volumetrie dovranno essere accorpate al nucleo esistente al fine di migliorare il suo inserimento nel contesto paesaggistico di riferimento ed evitare così una ulteriore frammentazione del territorio agricolo.

La valutazione della compatibilità paesaggistica dell'intervento dovrà essere approfondita nel Piano Operativo ed in quella sede dovrà essere dimostrato il superamento delle criticità con i contenuti del PIT-PPR sopra evidenziati.

AREA N° 30 - Ampliamento superfici adibite a servizi aeroportuali e culturali - Loc. Via Orcagna

La strategia di sviluppo dell'aeroporto di Grosseto, finalizzata alla valorizzazione delle specifiche caratteristiche funzionali, risulta coerente con il PIT/PPR purché sia realizzata compatibilmente con la tutela delle risorse territoriali ed ambientali.

Pertanto il dimensionamento deve essere rapportato al contesto territoriale esistente ed i nuovi carichi insediativi, eventualmente previsti dal Piano Operativo, dovranno essere localizzati in prossimità delle aree già edificate o artificializzate.

Inoltre, ai sensi del Piano del Rischio Aeroportuale approvato dal Comune, vigono le seguenti disposizioni (da aggiornare alla legislazione vigente):

• - la realizzazione di eventuali spazi di aggregazione, previsti in aree di trasformazione, recupero o riqualificazione degli assetti insediativi, che il R.U. individua come attrezzature e servizi pubblici, strutture ricettive e distributori carburanti, dovranno essere realizzati al di fuori della presente zona di tutela;
• - gli eventuali nuovi interventi di ampliamento dovranno essere coerenti per forma e dimensioni rispetto al contesto di riferimento e opportunamente inseriti nel contesto paesaggistico senza alterarne la qualità morfologica e percettiva;
• - gli strumenti di pianificazione territoriale e gli atti di governo del territorio possono prevedere opere di trasformazione, di riqualificazione e di accessibilità al sistema aeroportuale sentiti i soggetti interessati e nel rispetto delle disposizioni del PIT; tali interventi vengono attuati mediante specifici piani di sviluppo aeroportuali che costituiscono atti di governo del territorio e sono approvati, ai sensi dell'art.81 DPR 616/1977 in coerenza con l'art.8 L.R.1/2005.

Si rimanda alla scala del Piano Operativo la valutazione di dettaglio dell'azione di trasformazione e dei relativi dati dimensionali, privilegiando gli interventi di riuso e di riqualificazione.

Strategia A: Riqualificazione di aree produttive intercluse (vedi art. 50.2 della presente Disciplina)
AREA N° 32 - Nuovo insediamento produttivo - Loc. Svincolo Grosseto Centro

Affinché la trasformazione sia coerente con la specifica disciplina del PIT/PPR deve essere limitata la SE di nuova edificazione prevista, privilegiando la riqualificazione dell'impianto esistente.

Sono escluse da trasformazioni le aree che ricadono in zona vincolata ai sensi dell'art. 142 comma 1 lettera m) “le zone di interesse archeologico” del D.Lgs 42/2004, scheda dell'Allegato H denominata GR17 “Zona comprendente l'antica città di Roselle”, in quanto le previsioni contrastano con la direttiva 8b e con la prescrizione 1c della scheda stessa.

La strategia complessiva deve essere coerente con le seguenti direttive 1.4 e 1.6 della scheda d'ambito:

• - Direttiva 1.4 - Armonizzare i processi di espansione residenziale e artigianale/industriale di Grosseto con il paesaggio agricolo circostante, lungo le radiali in uscita dalla città in direzione del fiume Ombrone.
• - Direttiva 1.6 - Assicurare la migliore integrazione paesaggistica delle grandi infrastrutture lineari del corridoio tirrenico e della superstrada Siena-Grosseto e delle opere ad esse connesse, con riferimento agli aspetti idro-geomorfologici, naturalistici, antropici e percettivi, attraverso soluzioni progettuali e tecnologiche che: realizzino una buona integrazione del tracciato nella trama consolidata della rete viaria esistente anche rispetto alla gerarchia e ai caratteri strutturali/tipologici della viabilità storica; non compromettano gli assetti agrari e insediativi di impianto storico, la permeabilità ecologica e visiva delle pianure agricole, delle colline e della costa; assicurino il mantenimento degli equilibri idrogeologici, con particolare riguardo ai deflussi negli eventi di piena a bassa frequenza.

La strategia complessiva non deve aggravare le criticità del morfotipo delle urbanizzazioni contemporanee TPS1 “Tessuto a proliferazione produttiva lineare”, fra cui il PIT/PPR indica: “alto impatto paesistico e visivo sull'intorno urbano e rurale-naturale dato dalle dimensioni dell'insediamento”; la trasformazione deve essere coerente con gli obiettivi specifici del morfotipo, fra cui: “impedire nelle previsioni urbanistiche ulteriori processi di edificazione lungo le strade e i fiumi”.

AREA N° 57 - Attività sportive, termali 1 e altre funzioni connesse - Loc. Roselle

Gli interventi dovranno proporre una riorganizzazione con possibili ampliamenti degli impianti sportivi esistenti e relativi servizi, nonché la eventuale realizzazione di una modesta struttura termale, nel rispetto delle condizioni di seguito descritte.

La strategia risulta coerente con il PIT/PPR a condizione che si configuri come una riqualificazione dei servizi esistenti attraverso:

• - una ri-progettazione del “bordo costruito” con azioni di qualificazione paesaggistica, frenando ulteriori processi di dispersione insediativa, anche tramite l'istituzione di una “cintura verde” periurbana che renda permeabile il passaggio dalla città alla campagna;
• - un miglioramento dei fronti urbani verso lo spazio agricolo, chiudendo alcune maglie per dare unitarietà all'edificato;
• - la non compromissione delle relazioni figurative tra il patrimonio archeologico e il contesto territoriale di giacenza e la relativa percettibilità e godibilità, nonché la conservazione materiale e la leggibilità delle permanenze.

Dato l'elevato valore paesaggistico dell'area e la presenza del vincolo archeologico di cui all'Allegato H, scheda GR17 “Zona comprendente l'antica città di Roselle”, devono essere rispettate in particolare:

• - la direttiva '8b - Evitare gli interventi di trasformazione territoriali che comportino impegno di suolo al di fuori del territorio urbanizzato';
• - la prescrizione '1.c - Non sono ammesse le trasformazioni territoriali che compromettano le relazioni figurative tra il patrimonio archeologico e il contesto territoriale di giacenza e la relativa percettibilità e godibilità, nonché la conservazione materiale.'

L'Amministrazione Comunale dovrà individuare e pianificare, in collaborazione con la Soprintendenza per i Beni Archeologici della Toscana Archeologia Belle Arti e Paesaggio per le province di Siena, Grosseto e Arezzo, le eventuali aree all'interno della zona dove, per gli interventi che comportino opere di scavo, la sopra citata Soprintendenza potrà motivatamente prescrivere al committente indagini archeologiche preventive.

In caso di interventi da realizzarsi da parte di soggetti giuridici sottoposti alle norme del Codice dei Contratti di cui al D.Lgs. 163/2006 e ss.mm.ii., resta salva l'applicazione delle procedure previste dagli art. 95 e 96 del medesimo D.Lgs.

In sede di Piano Operativo la localizzazione e l'inserimento delle previsioni in quell'area dovranno tenere conto della relazione tra il patrimonio archeologico e il contesto paesaggistico di giacenza, con riferimento ai caratteri idro-geomorfologici, eco-sistemici, culturali, storici, estetico-percettivi e agli assetti agrari e delle ulteriori condizioni sopra indicate.

In particolare i nuovi edifici dovranno interessare il sedime dell'edificio preesistente (struttura termale demolita), salvaguardando l'oliveto; dovrà inoltre essere realizzata una ampia fascia verde fra i nuovi edifici e la Strada Provinciale n.42 dei Laghi (bordo nord), mantenendo ed implementando le alberature e la vegetazione presente.

La previsione ricade all'interno della Zona di Protezione Ambientale (ZPA) della concessione d'uso di acqua idrotermale “Roselle”, dovrà pertanto essere rispettata la relativa Disciplina del Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP) vigente.

Si rimanda alla scala del Piano Operativo la valutazione di dettaglio dell'azione di trasformazione e dei relativi dati dimensionali, privilegiando gli interventi di riuso e di riqualificazione dell'esistente.

AREA N° 65 - Nuova residenza sanitaria assistenziale, nuovi edifici a funzione ricettiva e direzionale - Loc. Casalone

L'intervento risulta coerente alla specifica disciplina del PIT/PPR alle seguenti condizioni:

• - le nuove espansioni ed i nuovi carichi insediativi dovranno essere coerenti per tipi edilizi, materiali, colori ed altezze, e opportunamente inseriti nel contesto paesaggistico senza alterarne la qualità morfologica e percettiva;
• - lungo le radiali in uscita dalla città in direzione del fiume Ombrone e degli altri insediamenti di pianura siano armonizzati i processi di espansione con il paesaggio agricolo circostante.

Le trasformazioni dovranno contribuire a definire, qualificare e chiudere il margine urbano a cui si attesteranno, interrompendo lo sprawl urbano che connota questa parte della città con la diffusione di edificazione lungo la viabilità in uscita da Grosseto e la crescita incrementale della città nel morfotipo rurale della bonifica maremmana 1 e dovrà pertanto contribuire a risolvere le criticità dei tessuti limitrofi.

I margini fra territorio urbanizzato e territorio rurale dovranno essere connotati da fasce di verde.

Sono rimandate al Piano Operativo le valutazioni di dettaglio dell'azione di trasformazione, con particolare riferimento alla localizzazione e ai dati dimensionali.

AREA N° 66 - Nuovo polo produttivo dotato di servizi ecologici ed ecosistemici - Grosseto

La previsione è inquadrata nell'ottica della riqualificazione della piattaforma industriale esistente, occorre pertanto perseguire i seguenti obiettivi specifici per il tessuto TPS2 (Invariante III del PIT/PPR):

“Riqualificare le piattaforme produttive ricostruendo le relazioni urbanistiche, ambientali e paesaggistiche tra il tessuto produttivo, il territorio aperto e la città attraverso:

• - la previsione di piani e interventi di inserimento paesaggistico (ridisegno dei margini, schermature, barriere antirumore, ecc) e la progettazione del margine con il territorio aperto prevedendo interventi di mitigazione paesistica;
• - attrezzare ecologicamente le aree produttivo-commerciali- direzionali (APEA) e riqualificare lo spazio aperto interno al tessuto produttivo;
• - trasformare le aree produttive in occasioni per sperimentare strategie di eco-sostenibilità e produzione di energie rinnovabili (fotovoltaico, mini-eolico, biomasse, mini-idraulico, rifiuti di lavorazioni, ecc).

AREA N° 70 - Nuove attività commerciali a servizio della residenza - Loc. Casalecci

La previsione risulta coerente alla specifica disciplina del PIT/PPR a condizione che:

• - la proposta di trasformazione in ambito periurbano si configuri nell'ambito della riqualificazione del margine urbano, tenendo conto delle criticità rilevate per l'agglomerato esistente (TR12) e perseguendo gli obiettivi specifici previsti per questo tessuto;
• - sia arrestato il processo di dispersione insediativa con blocco del consumo di suolo agricolo;
• - gli agglomerati residenziali esistenti siano dotati di spazi pubblici e servizi nel rispetto dei caratteri paesaggistici e produttivi della ruralità;
• - siano sviluppati progetti di riqualificazione dei “margini urbani”, integrati tra attività urbane e rurali, che siano da un lato elemento riqualificante per la forma e le funzioni (attrezzature) urbane e dall'altro elemento di mediazione nel passaggio tra città e campagna.

Per quanto sopra espresso dovrà essere limitato il consumo di nuovo suolo rurale.

AREA N° 96 - Realizzazione di una struttura alberghiera - Loc. Il Terzo

Intervento di Ristrutturazione urbanistica, a parità di SE con l'esistente, soggetto a Piano di Recupero.
L'intervento di riqualificazione degli edifici esistenti deve rispettare le seguenti disposizioni:

• - in considerazione dell'elevato valore paesaggistico dell'area caratterizzata dalla presenza della maglia agraria del sistema dei seminativi della bonifica grossetana, la previsione deve essere finalizzata alla valorizzazione della paesaggio della bonifica, preservando la leggibilità del sistema insediativo storico e il suo contesto, tenuto conto anche del vincolo architettonico presente su alcuni edifici;
• - in riferimento alle serre presenti vige quanto espresso nella specifica legge regionale n. 41 del 2012 “Disposizioni per il sostegno all'attività vivaistica e per la qualificazione e valorizzazione del sistema del verde urbano” e del relativo regolamento oltre a quanto indicato all'art. 81 della LR 65/2014;
• - in riferimento anche a quanto espresso dalla direttiva 1.2 della scheda d'ambito n. 18, è necessario “assicurare che nuovi carichi insediativi siano coerenti per tipi edilizi, materiali, colori ed altezze, e opportunamente inseriti nel contesto paesaggistico senza alterarne la qualità morfologica e percettiva.”

Nella località è presente il bene architettonico denominato “Azienda agricola 'Il Terzo' con casone, casa colonica oggi foresteria, palazzina uffici e abitazione, magazzini e castri”, tutelato ai sensi della Parte II del Codice dei Dlgs 42/2004, per il quale è prescritta la tutela sia degli edifici sia delle pertinenze.

Gli interventi di ristrutturazione urbanistica, nonché ogni altro intervento che non preveda la conservazione e la tutela, non devono in alcun modo interessare il complesso tutelato e devono integrarsi correttamente con il suddetto bene, sia nella morfologia, sia nelle caratteristiche architettoniche sia nella tutela delle visuali da e verso il bene tutelato.

L'intervento dovrà inoltre rispettare la seguente direttiva della scheda d'ambito n. 18 del PIT/PPR:
“1.8 - Valorizzare i caratteri identitari del paesaggio della bonifica:

• - preservando la leggibilità del sistema insediativo (fattorie, casali, poderi e nuclei rurali) della bonifica storica e di quella novecentesca dell'Ente Maremma, evitando alterazioni morfologiche di nuclei e aggregati
• - salvaguardando, ove possibile, la maglia agraria storica e favorendo il mantenimento di un'agricoltura innovativa che coniughi competitività economica con ambiente e paesaggio

Orientamenti:

• - mantenere la viabilità minore e la vegetazione di corredo;
• - nelle eventuali riorganizzazioni della maglia agraria ricercare la coerenza con il disegno della bonifica;
• - garantire l'efficienza del sistema di regimazione e scolo delle acque, attraverso azioni di manutenzione, ripristino e potenziamento del reticolo di fossi, canali e scoline e dei manufatti della bonifica (canali, argini rilevati, idrovore, caselli idraulici, ponti).”

Sono rimandate al Piano Operativo le valutazioni di dettaglio dell'azione di trasformazione ed i relativi dati dimensionali.

1. Dimensionamento del PS e indirizzi per il dimensionamento dei PO

Ai sensi dell’articolo 92, comma 4, lettera c), della L.R. 65/2014, il Piano Strutturale definisce le dimensioni massime sostenibili dei nuovi insediamenti e delle nuove funzioni collegate agli interventi di trasformazione urbana previste all’interno del territorio urbanizzato, articolate per U.T.O.E. e per categorie funzionali.

Il Piano Strutturale demanda al Piano Operativo la definizione degli interventi all'interno del perimetro del Territorio Urbanizzato che comportino consumo di nuovo suolo o si configurino come azioni di rigenerazione urbana o di ristrutturazione urbanistica, nel rispetto del dimensionamento del Piano Strutturale per U.T.O.E. e per destinazione d'uso.

Ai fini della attuazione progressiva del dimensionamento del Piano Strutturale si stabiliscono i seguenti indirizzi per i Piani Operativi:

1. ai fini della definizione del dimensionamento quinquennale e dei contenuti previsionali dei Piani Operativi, che perseguono il soddisfacimento delle esigenze del territorio comunale, dovranno essere considerate prioritariamente le quantità di nuova edificazione previste dai Piani Attuativi convenzionati ed in corso di attuazione;

2. nuovi impegni di suolo a fini insediativi o infrastrutturali, anche all'interno del territorio urbanizzato (TU), sono consentiti qualora non sussistano alternative di riutilizzazione e riorganizzazione degli insediamenti e delle infrastrutture esistenti, pertanto il dimensionamento dei Piani Operativi deve comprendere prioritariamente le previsioni relativo al recupero ed al riuso del patrimonio edilizio esistente, alla rigenerazione urbana ed alla riqualificazione degli insediamenti esistenti;

3. alla scadenza di ogni quinquennio dall’approvazione del Piano Operativo, il Comune redige una relazione sull’effettiva attuazione delle previsioni di trasformazione in esso contenute e dei Piani Attuativi convenzionati di cui al precedente num.1, ai fini della definizione del dimensionamento quinquennale e dei contenuti previsionali del successivo Piano Operativo.

Il Piano Operativo predisporrà apposite schede norma per detti interventi in conformità con quanto disciplinato dal Piano Strutturale e nel rispetto dei limiti dimensionali fissati dal Piano Strutturale medesimo.

2. Piani Urbanistici Attuativi (PUA) convenzionati

Nel territorio comunale di Grosseto i Piani Urbanistici Attuativi convenzionati compresi nel Territorio Urbanizzato art. 4 c. 3 LR 65/2014, di cui alcuni in corso di attuazione avanzata, sono elencati nella tabella che segue.

I Piani Urbanistici Attuativi (PUA) convenzionati sono rappresentati nell'elaborato ST_03 con il “Codice identificativo” indicato nella tabella.

Codice identif.	Intervento	Denominazione	Approvazione	Convenzione	Destinazione
49	TR_05A	Piano Attuativo area Via Alberto Sordi in Grosseto	D.C.C. n. 77 del 27/10/2016; D.D. n. 2255 del 22/10/2021 (variante)	Rep. n. 55021 del 2/11/2021 – notaio Antonio Abbate(ex- Rep. n. 49606 del 5/02/2018 – notaio Antonio Abbate)	Residenziale
53	TR_10A	Piano Attuativo area Sugherella 2 in Grosseto	D.C.C. n. 78 del 27/10/2016; D.D. n. 1021 del 19/04/2023 (variante)	Rep. n. 48556 del 14/04/2017 – notaio Antonio Abbate	Residenziale
55	TR_12A	Piano Attuativo area Via Senese in Grosseto	D.D. n. 64 del 17/01/2017	Rep. n. 24985 del 27/12/2018 – notaio Costanza Sensi	Residenziale
52	TR_09A	Piano Attuativo area Sugherella in Grosseto	D.D. n. 1131 del 29/05/2018; D.C.C. n. 64 del 25/05/2023 (adozione, variante)	Rep. n. 50433 del 14/09/2018 – notaio Antonio Abbate	Residenziale
51	TR_08A	Piano Attuativo area Pizzetti in Grosseto	D.C.C. n. 35 del 18/03/2019	Rep. n. 26648 del 26/05/2020 – notaio Costanza Sensi	Residenziale
48	TR_04A	Piano Attuativo I Crespi in Grosseto	D.C.C. n. 21 del 04/02/2019	Rep. n. 55698 del 5/11/2020 – notaio Roberto Baldassarri	Residenziale
54	TR_11A	Poggione	D.C.C. n. 5 del 31/01/2020	Rep. n. 52630 del 29/04/2020 - notaio Antonio Abbate	Residenziale
45	TR_01H	Via del Molino Vecchio	D.D. n. 1060 del 28/05/2019	Rep. n. 54964 del 22/11/2021 - notaio Antonio Abbate -	Residenziale
46	TR_02A	Sterpeto	D.C.C. n. 28 del 29/03/2021	Rep. n. 57078 del 27/12/2022 - notaio Antonio Abbate-	Residenziale
57	TR_16A	Via Alberto Sordi	D.D. n. 1784 del 16/08/2021	Rep. n. 14787 del 14/06/2022 - notaio Filippo Abbate	Residenziale
25	PRG_RU1 Art.89/7, 8 e 11	PEEP Istia d'Ombrone Loc. Stiacciole - Via Alcide Mignazzi	PEEP appr.DCC n. 61 del 30/06/1997 Deroga RU Var. Lotto 4 appr. Del. CC n.23/2021	Rep. 31380 del 13.12.2006 notaio Abbate	Residenziale ERP
16	PRG_RU1 - 62/19 e 20	PEEP Via dei Barberi	DCC n. 8 del 25/01/2005/	Rep. 12969 del 28/12/2006 - Notaia Sensi	Residenziale ERP
19	PRG RU1 - 64/19	Piano di Lottizzazione - Sterpeto (Variante Ortofrutta)	DCC n. 8 del 26/02/2009	Rep. 36673 del 26/05/2009 - Notaio Abbate	Industriale Artigianale
23	PRG RU1 - 73/1c	Piano di Lottizzazione - Forma Urbana Nord	DCC n. 50 del 19/04/2007	Rep. 174459 del 23/11/2007 - Notaio Ciampolini	Residenziale
28 73	PRG RU1 art. 100 PIS Mo_ru - PIS	PIS - Piano di Lottizzazione - Viabilità Pubblica	DCC n. 37 del 25/03/2010	Rep. 32741 del 13/04/2010 - Notaio Baldassarri	Commerciale Direzionale e Servizi Viabilità Pubb.
30	PRG RU1 - 80/1c	Piano di Lottizzazione - Il Cassero Immobiliare	DCC n. 8 del 26/02/2009	Rep. 172965 del 27/04/2007 - Notaio Ciampolini	Industriale Artigianale
39	Rcp 04A	Piano di Recupero - PEEP Sforzesca	D.C.C. n. 15 del 19/04/2016	-	Residenziale ERP
47	TR_02H	Piano di Lottizzazione - Via degli Etruschi	DD 2301 del 16/09/2024	Rep. 59.990 del 10/10/2024 - Notaio Abbate	Residenziale
77	PRG_RU1 - 85/1 a	Piano di Lottizzazione - Batignano	DCC n. 138 del 23/12/2008	Rep. 65074 del 26/05/2009 - Notaio Gaudieri	Residenziale
72	PRG_RU1 - 85/1 b	Piano di Lottizzazione - Batignano	DCC n.139 del 23/12/2008	Rep. 65075 del 26/05/2009 -Notaio Gaudieri	Residenziale
29	PRG_RU1 art. 80/2	Piano di lottizzazione Poggione	DCC n. 129 del 08.11.2007	Rep. n. 178223 del 07/07/2009 notaio Ciampolini	Residenziale
17	PRG_RU1 art 77/20	PEEP Pizzetti	DCC n. 21 del 08.03.2006	Rep. 15062 del 29.09.2008 notaio Sensi	Residenziale ERP Servizi

Quanto sopra ai sensi della Delibera della Giunta Regionale Toscana n.201 del 24-02-2025. Allegato 1, art. 1.

A soli fini conoscitivi si rileva altresì la presenza dei PUA convenzionati esterni al territorio urbanizzato e degli accordi di programma elencati nella tabella che segue.

Codice identif.	Intervento	Denominazione	Approvazione	Convenzione	Destinazione d'uso
6	PRG_RU1 - 15/8	Piano di Recupero Loc. Squartapaglia	DCC n. 9 del 25/01/2005	Rep. 16950 del 05.08.2010 - Notaio Sensi	Residenziale
13	PRG_RU1 - 95/6	Piano di Lottizzazione - Dirudino	DCC n. 18 del 12/03/2001	Rep. 178168 del 22/05/2009 - Notaio Ciampolini	Industriale Artigianale
14	PGR RU1 - Accordo di Programma	Variante Accordo di programma Il Casalone	DCC 103 del 08.10.2010	Convenzione del 16.11.2010 ai rogiti del notaio Ciampolini e precedenti	Residenziale Direzionale- servizi
20	PRG RU1 - 80/06	Piano di Recupero San Martino	DCC n. 113 del 20/09/2007	Rep. 174540 del 30/11/2007 - Notaio Ciampolini	Artigianale
7	Nomadelfia	Accordo di programma			Residenziale e servizi
63	Porto di Marina	Accordo di programma		Accordo di programma del 26.06.1998	Servizi

È comunque fatta salva e prevalente la disciplina transitoria di cui all'art. 55.

I Piani Urbanistici Attuativi (PUA) convenzionati, interni ed esterni al TU, nonché gli accordi di programma sopra elencati, sono rappresentati negli elaborati ST_03 con il “Codice identificativo” indicato nella tabella.

3. Dimensioni massime sostenibili previste all’interno del perimetro del territorio urbanizzato (T.U.) - Totali

	PREVISIONI INTERNE AL PERIMETRO DEL TU
	SE mq	SE mq	SE mq
DESTINAZIONI D'USO	NUOVA EDIFICAZIONE	RIUSO	TOTALE
a) RESIDENZIALE E SERVIZI CONNESSI	66.580	73.270	139.850
b) INDUSTRIALE E ARTIGIANALE	14.710	900	15.610
c) COMMERCIALE AL DETTAGLIO	19.760	8.950	28.710
d) TURISTICO-RICETTIVO	12.060	9.600	21.660
e) DIREZIONALE E DI SERVIZIO	70.110	50.225	120.335
f) COMMERCIALE ALL'INGROSSO- DEPOSITI	1.450		1.450
TOTALE	184.670	142.945	327.615

4. U.T.O.E. 01 - Monti Uccellina: dimensioni massime sostenibili previste all’interno del perimetro del T.U.

5. U.T.O.E. 02 - Costa della Città: dimensioni massime sostenibili previste all’interno del perimetro del T.U.

	U.T.O.E. 02 - Costa della Città PREVISIONI INTERNE AL PERIMETRO DEL TU Marina di Grosseto Principina a Mare
	SE mq	SE mq	SE mq
DESTINAZIONE D'USO	NUOVA EDIFICAZIONE	RIUSO	TOTALE
a) RESIDENZIALE E SERVIZI CONNESSI	2.970	4.600	7.570
b) INDUSTRIALE E ARTIGIANALE	540	600	1.140
c) COMMERCIALE AL DETTAGLIO	9.500	1.500	11.000
d) TURISTICO-RICETTIVO	2.500	7.300	9.800
e) DIREZIONALE E DI SERVIZIO	8.300		8.300
f) COMMERCIALE ALL'INGROSSO- DEPOSITI	1.000		1.000
TOTALE	16.510	22.300	38.810

6. U.T.O.E. 03 - Rilievi di Monte Leoni: dimensioni massime sostenibili previste all’interno del perimetro del T.U.

7. U.T.O.E. 04 - Pinete di Castiglione: dimensioni massime sostenibili previste all’interno del perimetro del T.U.

8. U.T.O.E. 05 - Avamposti del Salica: dimensioni massime sostenibili previste all’interno del perimetro del T.U.

	U.T.O.E. 05 - Avamposti del Salica PREVISIONI INTERNE AL PERIMETRO DEL TU Istia d'Ombrone - Batignano - Montepescali
	SE mq	SE mq	SE mq
DESTINAZIONE D'USO	NUOVA EDIFICAZIONE	RIUSO	TOTALE
a) RESIDENZIALE E SERVIZI CONNESSI	1.390		1.390
b) INDUSTRIALE E ARTIGIANALE
c) COMMERCIALE AL DETTAGLIO	650		650
d) TURISTICO-RICETTIVO
e) DIREZIONALE E DI SERVIZIO	1.060	450	1.510
f) COMMERCIALE ALL'INGROSSO- DEPOSITI
TOTALE	3.100	450	3.550

9. U.T.O.E. 06 - Anfiteatro di Monte Bottigli: dimensioni massime sostenibili previste all’interno del perimetro del T.U.

10. U.T.O.E. 07 - Bonifica Grossetana: dimensioni massime sostenibili previste all’interno del T.U.

	U.T.O.E. 07 - Bonifica Grossetana PREVISIONI INTERNE AL PERIMETRO DEL TU Principina Terra - Braccagni
	SE mq	SE mq	SE mq
DESTINAZIONE D'USO	NUOVA EDIFICAZIONE	RIUSO	TOTALE
a) RESIDENZIALE E SERVIZI CONNESSI	630	1.600	2.230
b) INDUSTRIALE E ARTIGIANALE	270		270
c) COMMERCIALE AL DETTAGLIO	330		330
d) TURISTICO-RICETTIVO
e) DIREZIONALE E DI SERVIZIO	750		750
f) COMMERCIALE ALL'INGROSSO- DEPOSITI
TOTALE	1.980	1.600	3.580

11. U.T.O.E. 08 - Costa del Parco: dimensioni massime sostenibili previste all’interno del perimetro del T.U.

12. U.T.O.E. 09 - Le Formiche: dimensioni massime sostenibili previste all’interno del perimetro del T.U.

13. U.T.O.E. 10 - Piana dell'Uccellina: dimensioni massime sostenibili previste all’interno del perimetro del T.U.

	U.T.O.E. 10 - Piana dell'Uccellina PREVISIONI INTERNE AL PERIMETRO DEL TU Rispescia - Alberese
	SE mq	SE mq	SE mq
DESTINAZIONE D'USO	NUOVA EDIFICAZIONE	RIUSO	TOTALE
a) RESIDENZIALE E SERVIZI CONNESSI	6.290		6.290
b) INDUSTRIALE E ARTIGIANALE
c) COMMERCIALE AL DETTAGLIO	680		680
d) TURISTICO-RICETTIVO	160		160
e) DIREZIONALE E DI SERVIZIO	1.100		1.100
f) COMMERCIALE ALL'INGROSSO- DEPOSITI
TOTALE	8.230		8.230

14. U.T.O.E. 11 - Anse dell'Ombrone: dimensioni massime sostenibili previste all’interno del T.U.

15. U.T.O.E. 12 - Piana della Città: dimensioni massime sostenibili previste all’interno del T.U.

	U.T.O.E. 12 - Piana della Città PREVISIONI INTERNE AL PERIMETRO DEL TU Grosseto - Roselle
	SE mq	SE mq	SE mq
DESTINAZIONE D'USO	NUOVA EDIFICAZIONE	RIUSO	TOTALE
a) RESIDENZIALE E SERVIZI CONNESSI	55.300	67.070	122.370
b) INDUSTRIALE E ARTIGIANALE	13.900	300	14.200
c) COMMERCIALE AL DETTAGLIO	8.600	7.450	16.050
d) TURISTICO-RICETTIVO	9.400	2.300	11.700
e) DIREZIONALE E DI SERVIZIO	67.200	41.475	108.675
f) COMMERCIALE ALL'INGROSSO- DEPOSITI	450		450
TOTALE	154.850	118.595	273.445

Fra le azioni di trasformazione previste dal Piano Strutturale all'interno del perimetro del Territorio Urbanizzato, alcune rivestono carattere strategico nel perseguimento degli obietti generali e specifici del P.S., sia per superficie territoriale, sia per dimensionamento edilizio, sia perché finalizzate al recupero di aree degradate e/o dismesse, sia perché capaci di innescare processi di rigenerazione urbanistica, sociale ed economica delle aree interessate e del contesto di riferimento.

Tali previsioni devono essere considerate prioritarie nella definizione del Quadro Previsionale Strategico dei successivi Piani Operativi, che attueranno il Piano Strutturale.

Fra queste si indicano le più rilevanti:

- PINQUA (Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare) via Saffi (Grosseto)

- PINQUA (Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare) via de Barberi (Grosseto)

- PEEP (Piano per l'Edilizia Economica Popolare) Via Sforzesca

- PEEP (Piano per l'Edilizia Economica Popolare) Via Bramante (Marina di Grosseto)

- Agenzia del Demanio - Federal Building (Diversivo, Grosseto) - Nuova edificazione a destinazione pubblica per uffici e residenze (Prefettura, Guardia di Finanza, Arma Carabinieri, Agenzia delle Entrate e Agenzia delle Dogane oltre a spazi di verde e attrezzature pubbliche)

- Area ex Foro Boario (via Monterosa/viale Europa, Grosseto) - Rigenerazione urbana e recupero urbano

- Area di recupero Consorzio Agrario (Grosseto) - Recupero residenziale e altre destinazioni

Il dimensionamento indicato nelle tabelle del dimensionamento del P.S. non comprende le eventuali superfici una tantum connesse a interventi di adeguamento igienico-funzionale o diriqualificazione del patrimonio edilizio esistente.

Tali interventi saranno disciplinati dal Piano Operativo, che detterà con le proprie Norme le categorie di intervento edilizio definite dalle leggi vigenti in materia, comprensive di eventuali incrementi di superficie riconducibili al livello edilizio.