1. Definizione del perimetro del TU

Il perimetro del territorio urbanizzato è definito dal Piano Strutturale sulla base di riferimenti cartografici e topografici a scala adeguata nel rispetto delle disposizioni di cui all’art. 4 della L.R. n. 65/2014 e s.m.i. e alla luce delle caratteristiche fisiche effettive del territorio.

La definizione di tale perimetro tiene conto dei caratteri costitutivi dell’Invariante strutturale III “Il carattere policentrico dei sistemi insediativi, urbani e infrastrutturali” e delle componenti e dei morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee.

Pertanto il territorio urbanizzato così come inteso dall’articolo 4 della L.R. 65/2014 corrisponde alle porzioni di territorio in cui la continuità e la densità dell’edificazione, insieme alla presenza di spazi pubblici ed attrezzature collettive, configurano una modalità insediativa accentrata di tipo morfologico e qualitativo urbano.

All'interno del TU il P.S. riconosce anche le aree per attrezzature, servizi e parchi urbani ai sensi del comma 3 dell'art. 4 della L.R. 65/2014 oltre che gli ulteriori elementi previsti da detta disposizione.

All'interno del TU, in particolare nelle aree per attrezzature, servizi e parchi urbani, dovranno essere mantenute aree a verde con particolare attenzione per i varchi a rischio individuati nella Invariante Strutturale II rappresentata nell'elaborato ST02.

I parchi urbani, pubblici o di uso pubblico convenzionato, sono costituiti sia da aree variamente attrezzate, sia di aree mantenute allo stato naturale (prato, bosco, siepi, macchia, vegetazione ripariale ecc.) soprattutto quando si tratta di verde di margine, contermine ai fiumi e/o in vincolo paesaggistico.

2. Centri abitati individuati come TU

Il PS individua come territorio urbanizzato i seguenti centri abitati:

- Grosseto

- Alberese

- Batignano

- Braccagni

- Istia d'Ombrone

- Marina di Grosseto

- Montepescali

- Principina a terra

- Principina a mare

- Rispescia

- Roselle

3. Piani Urbanistici Attuativi (PUA) e progetti unitari convenzionati compresi nel TU

Nei perimetri del territorio urbanizzato sono inclusi i piani e i progetti in corso di attuazione, fra cui i piani urbanistici attuativi (PUA) ed i progetti unitari convenzionati già approvati, se di iniziativa pubblica, o già convenzionati, se di iniziativa privata.

I Piani Urbanistici Attuativi convenzionati ed i progetti unitari con le caratteristiche di cui al paragrafo precedente, compresi nel Territorio Urbanizzato ai sensi dell'art. 4 c.3 della LR 65/2014, sono elencati all'art. 51 comma 2 della presente Disciplina.

4. Norme specifiche per il TU di Rispescia

Le aree libere all'interno degli isolati devono essere mantenute quali pertinenze degli edifici esistenti, da riqualificare e destinare a verde ed agricoltura amatoriale. La eventuale densificazione del tessuto residenziale si dovrà inserire esclusivamente lungo la viabilità esistente.

5. Strategie di riqualificazione ai sensi del comma 4 dell'art. 4 della LR 65/2014

All'interno del territorio urbanizzato sono state individuate le seguenti strategie di riqualificazione e/o rigenerazione urbana e/o di qualificazione del disegno dei margini urbani, ai sensi del comma 4 dell'art. 4 della LR 65/2014:

- GROSSETO SUD-OVEST - Zona PEEP Pizzetti

Area finalizzata alla riqualificazione del margine ed alla conclusione morfologica degli insediamenti circostanti attraverso: la realizzazione di servizi e attrezzature, la elevata qualità morfologica della nuova edificazione e della sistemazione degli spazi esterni, la realizzazione di fasce verdi alberate di mitigazione lungo i margini sud ed ovest, eventualmente corredate da viabilità.

- GROSSETO EST - Area lungo via Adda/via di Sterpeto

Area interclusa fra aree urbanizzate e/o in corso di urbanizzazione, situata sul lato nord della via Adda e di via di Sterpeto, nella zona est del capoluogo, fra la città e il cimitero. L'area è fronteggiante la zona produttiva e commerciale esistente a sud della via di Sterpeto.

La trasformazione deve essere finalizzata alla ricucitura dei tessuti limitrofi, alla riqualificazione del paesaggio urbano ed alla qualificazione del margine, anche attraverso la dotazione di servizi per le aree produttive e commerciali. La morfologia della trasformazione deve risultare ove possibile coerente con il contesto urbanizzato per l'accessibilità, gli allineamenti, i volumi edificati. Devono essere previste ampie aree verdi anche a tutela dei varchi a rischio sotto il profilo ambientale e fasce alberate sia lungo i margini, sia in continuità con le aree adiacenti.

- GROSSETO SUD-OVEST- Area interclusa fra PEEP Pizzetti e PUA convenzionato (zona via Pertini)

Area interclusa fra l'area urbanizzata del PEEP Pizzetti a nord ed il Piano di Lottizzazione in corso di attuazione situato a sud, che prevede anche la realizzazione di una viabilità di margine.

La trasformazione deve essere finalizzata alla ricucitura dei tessuti limitrofi, alla riqualificazione del paesaggio urbano ed alla definizione del margine costituito dalla viabilità prevista dal PUA. La strategia si può perseguire attraverso interventi diversi quali: inserimento di fasce di equipaggiamento vegetale lungo la nuova viabilità, edificazione residenziale di completamento e definizione del margine dell'edificato.

- GROSSETO NORD-EST - Aree intercluse di PUA convenzionati sui due lati della via Senese (area via Berlinguer a ovest della via Senese e area via Amalfi a est della via Senese

Aree intercluse interne ad ambiti soggetti a Piani Urbanistici Attuativi convenzionati, in corso di urbanizzazione, collocate al margine del TU di Grosseto e delimitate da viabilità di margine previste dagli stessi PUA.
Le trasformazioni nelle due aree devono essere finalizzate alla ricucitura dei tessuti limitrofi, alla riqualificazione del paesaggio urbano ed alla definizione del margine costituito dalla viabilità prevista dai PUA. La strategia si può perseguire attraverso interventi diversi quali: inserimento di fasce di equipaggiamento vegetale della nuova viabilità, definizione del margine dell'edificato anche con interventi di completamento residenziale e/o per servizi, riqualificazione e ampliamento delle pertinenze delle residenze previste dai PUA con sistemazioni a prevalenza di verde.

- BATIGNANO via Grossetana/via Poggio Ciaffarello

Area soggetta a strategie finalizzate al completamento dell'edificato residenziale ed alla definizione del margine dell'edificato. La morfologia dei tessuti di completamento deve risultare coerente ed in continuità con l'esistente e devono essere mantenute ampie pertinenze verdi sui margini del tessuto edificato.
L'area è interessata dal bene paesaggistico di cui all'art. 136, in forza del D.M. 07/02/1977 G.U. 64 del 1977_1, di conseguenza dovranno essere rispettati i contenuti della disciplina dei beni paesaggistici del PIT/PPR con particolare riferimento ai seguenti obiettivi, direttive e prescrizioni della scheda del D.M. 07/02/1977 G.U. 64 del 1977_1:

1. “- obiettivo 3.a.1 Tutelare il centro storico di Batignano, nonché l'intorno territoriale, ovvero ambito di pertinenza paesaggistica, ad esso adiacente, mantenendo la leggibilità dell'impianto morfologico e non alterando le relazioni figurative tra l'insediamento storico e il paesaggio rurale fortemente caratterizzato dal bosco, i caratteri storico architettonici del patrimonio edilizio, al fine di salvaguardarne l'integrità storico-culturale, la percezione visiva e la valenza identitaria.
2. - obiettivo 3.a.2 Garantire che degli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia non compromettano la leggibilità della forma e l'immagine del centro storico di Batignano e i valori da esso espressi, nonché gli elementi strutturanti e significativi del paesaggio rurale fortemente caratterizzato dal bosco, concorrano alla riqualificazione del sistema insediativo, assicurino qualità architettonica e rappresentino progetti di integrazione paesaggistica.
3. - direttiva 3.b.1 Gli enti territoriali e i soggetti pubblici negli strumenti della pianificazione, negli atti del governo del territorio e nei piani di settore, ciascuno per propria competenza, provvedono a: individuare, anche sulla base delle indicazioni del Piano paesaggistico, il centro storico di Batignano e il relativo intorno territoriale, ovvero ambito di pertinenza paesaggistica da intendersi quale area fortemente interrelata al bene medesimo sul piano morfologico, percettivo, identitario e storicamente su quello funzionale; (...) riconoscere i margini dell'insediamento, sulla base delle indicazioni del Piano Paesaggistico, quali limite percepibile rispetto al territorio rurale e naturale.
4. - direttiva 3.b.2 Definire strategie, misure e regole /discipline volte a: (…) tutelare l'intorno territoriale del centro storico di Batignano, orientando gli interventi verso la conservazione dei caratteri di matrice storica e delle relazioni percettive tra l'insediamento e il contesto paesaggistico, garantendo coerenza e continuità con i valori espressi dal paesaggio rurale contermine; limitare le trasformazioni urbanistiche ed edilizie orientando quelle ammissibili verso interventi coerenti e compatibili con il contesto in cui si inseriscono, sia sul piano delle forme architettoniche che della qualità insediativa, garantendo l'integrità morfologica ed estetico-percettiva del centro storico di Batignano, la conservazione e qualificazione dei margini urbani storicizzati, valutandone la dimensione in relazione alla consistenza e alle relazioni dimensionali dell'insediamento storico esistente; (…) limitare i processi di urbanizzazione anche incentivando interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente; evitare lo sfrangiamento del tessuto urbano attraverso il recupero della forma compiuta dei fronti urbani; non compromettere la qualità estetico-percettiva delle visuali da e verso il centro storico, le emergenze storico-architettoniche e quelle naturalistiche, con particolare attenzione alla salvaguardia e valorizzazione degli spazi pubblici e delle vie di accesso, assicurando la tutela dei varchi visuali inedificati esistenti; […]
5. - prescrizione 3.c.2 Gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia sono ammessi a condizione che : siano mantenuti caratteri connotativi della trama viaria storica e i manufatti che costituiscono valore storico-culturale; non siano compromessi i caratteri morfologici del centro storico, della relativa percettibilità ed accessibilità dagli assi di ingresso, con particolare riguardo ai margini urbani, siano mantenuti i coni e i bersagli visivi (fondali e panorami, skylines, belvedere); siano mitigati gli effetti di frattura indotti dagli interventi infrastrutturali sul paesaggio; siano armonici per forma, dimensioni, orientamento, con le caratteristiche morfologiche proprie del contesto territoriale; sia garantita qualità insediativa attraverso un'articolazione equilibrata tra spazi aperti e costruito con particolare riferimento alla qualità progettuale degli spazi di fruizione collettiva; sia mantenuta l'accessibilità ai luoghi da cui è possibile godere delle visuali a maggiore panoramicità.

Pertanto in tale area dovranno essere evitate trasformazioni urbanistiche/edilizie in contrasto con gli obiettivi, direttive e prescrizioni sopra richiamati.

L'oliveto esistente dovrà essere mantenuto in quanto conserva un elevato valore paesaggistico/percettivo che contribuisce al mantenimento del cono visivo del centro storico di Batignano (e quindi del suo margine) dalle numerose visuali pubbliche che si aprono dalla viabilità posta a valle (cfr. strada Siena-Grosseto), vista anche, la motivazione del provvedimento di tutela ex art. 136 con D.M. 07/02/1977 “[…] la zona predetta ha notevole interesse pubblico perché si tratta di un'ampia area avente caratteristiche di omogeneità ed integrità con insediamenti di varie epoche ben conservati, la stessa trova il suo momento di unità nelle omogeneità delle colture, nel mondo arboreo …. e nella inclusione di antichi centri storici con caratteristiche stilistiche comuni, che ben si inseriscono nell'ambiente circostante; la zona è godibile da molti punti di vista (rete viaria) e costituisce un paesaggio tipico dell'interno della Maremma e lo sfondo naturale della pianura.

- ALBERESE NORD - PORTA DEL PARCO / PARCHEGGIO

Area a Nord al margine dell'abitato, situata tra via del Bersagliere e piazza del Combattente, destinata a parcheggio e servizi connessi, già parzialmente utilizzata come piazzali e parcheggi.

L'area rappresenta la porta di ingresso del Parco della Maremma.
In particolare l'area è caratterizzata dalla presenza di un asse viario rettilineo che da nord-ovest raggiunge l'abitato di Alberese, in linea con il rilievo della Fattoria Granducale la quale, con le sue pertinenze, è tutelata dalla Parte II del D.lgs. 42/2004 e ss.mm.ii.

La dotazione di parcheggi nella frazione di Alberese è finalizzata a rispondere alle esigenze di sosta delle autovetture e bus dei turisti in visita al Parco della Maremma, oltre alla risposta alle esigenze di parcheggio della frazione. Per la frazione di Alberese la previsione è finalizzata anche a limitare la sosta non controllata lungo le strade intorno all'abitato e ad evitare aree di sosta permanente per camper prive delle attrezzature e servizi di legge.

Questa porzione dell'abitato di Alberese è inoltre interessata dai vincoli paesaggistici di cui all'art. 136, in forza del D.M. 07/12/1973 G.U. 36 del 1974, e di cui all'art. 142 c. 1 lett. f) del D.Lgs. 42/2004 (area contigua Parco Regionale della Maremma) e di conseguenza dovranno essere rispettati i contenuti della disciplina dei beni paesaggistici del PIT/PPR con particolare riferimento ai seguenti obiettivi, direttive e prescrizioni della scheda del D.M. 07/12/1973 G.U. 36 del 1974:

1. - obiettivo 3.a.1. Tutelare l'insediamento di Alberese mantenendone la leggibilità di impianto, costituito da fabbricati disposti intorno alla piazza centrale;
2. - obiettivo 3.a.2 Garantire che gli interventi di trasformazione urbanistica e edilizia non compromettano gli elementi strutturanti il paesaggio, concorrano alla qualificazione del sistema insediativo, assicurino qualità architettonica e rappresentino progetti di integrazione paesaggistica.
3. - direttiva 3.b.1. Riconoscere: (...) - i margini dell'insediamento, quali limite percepibile dell'insediamento urbano rispetto al territorio contermine;…
4. - direttiva 3.b.2. Definire strategie, misure e regole /discipline volte a: limitare i processi di urbanizzazione anche incentivando interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente; orientare gli interventi ammissibili verso quelli coerenti e compatibili con il contesto in cui si inseriscono, sia sul piano delle forme architettoniche che della qualità insediativa, garantendo l'integrità morfologica ed estetico percettiva dell'insediamento di Alberese, valutandone la dimensione in relazione alla consistenza e alle relazioni dimensionali dell'insediamento esistente; assicurare che i nuovi interventi si armonizzino per forma, dimensione, partitura, allineamento ed orientamento con il tessuto consolidato e si rapportino con le modalità insediative storiche e con i segni significativi del paesaggio; garantire qualità insediativa anche attraverso un'articolazione equilibrata tra costruito e spazi aperti ivi compresi quelli di fruizione collettiva; […]
5. - prescrizione 3.c.1 Gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia sono ammessi a condizione che : siano mantenuti i caratteri connotativi della trama viaria storica e i manufatti che costituiscono valore storico-culturale; siano mitigati gli effetti di frattura indotti dagli interventi infrastrutturali sul paesaggio; siano armonici per forma, dimensioni, orientamento, con le caratteristiche morfologiche proprie del contesto territoriale; sia garantita qualità insediativa attraverso un'articolazione equilibrata tra spazi aperti e costruito con particolare riferimento alla qualità progettuale degli spazi di fruizione collettiva; sia mantenuta l'accessibilità ai luoghi da cui è possibile godere delle visuali a maggiore panoramicità.

La strategia di riqualificazione e rifunzionalizzazione dovrà, pertanto, prevedere interventi compatibili con l'edificato esistente, tenendo conto sia della maglia urbanistica storica di Alberese costituita da fabbricati “disposti intorno alla piazza centrale” (tutelati anch'essi dalla Parte II del Codice), che delle visuali panoramiche che si aprono dalla rete viaria locale. Dovranno essere evitate, in questa area, trasformazioni urbanistiche e/o edilizie che potrebbero compromettere la riconoscibilità e il valore paesaggistico dei manufatti storici descritti.

L'area di parcheggio deve avere un esteso equipaggiamento vegetale con alberature ad alto fusto, e la sistemazione delle superfici, gli elementi di corredo degli spazi aperti, le recinzioni, la eventuale realizzazione di modeste strutture per servizi legati alla funzione di parcheggio, devono essere coerenti per morfologia, colori e materiali con il contesto paesaggistico.

- ALBERESE EST

Area a a sud di via dell'Aviatore, che costituisce il bordo est del centro abitato, di proprietà comunale, oggi inedificata, da valorizzare.
Le strategie di riqualificazione prevedono il completamento con definizione morfologica dell'edificato attraverso la realizzazione di quote di ERS e/o ERP e la realizzazione di un'ampia fascia verde lungo il margine fra TU e TR.

Questa porzione dell'abitato di Alberese è interessata dai vincoli paesaggistici di cui all'art. 136, in forza del D.M. 07/12/1973 G.U. 36 del 1974, e di cui all'art. 142 c. 1 lett. f) del D.Lgs. 42/2004 (area contigua Parco Regionale della Maremma) e di conseguenza dovranno essere rispettati i contenuti della disciplina dei beni paesaggistici del PIT/PPR con particolare riferimento agli obiettivi, direttive e prescrizioni della scheda del D.M. 07/12/1973 G.U. 36 del 1974 descritti per l'ambito 'ALBERESE NORD - PORTA DEL PARCO / PARCHEGGIO' di cui al paragrafo precedente.

- ROSELLE

Area collocata all'estremo sud dell'abitato, fra la via Rosellana e la SS 223, destinata al rafforzamento ed alla riqualificazione dei tessuti residenziali, con la definizione del margine dell'abitato sia ad uso residenziale sia per attrezzature e servizi di interesse generale.