Norme tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1. Sugli edifici esistenti adibiti ad attività turistico-ricettive - alberghiere (Alberghi e RTA) ricadenti nelle aree urbane o nel territorio aperto sono ammessi gli interventi urbanistico-edilizi previsti dal Titolo IV della parte II sulla base della classificazione ad essi attribuita, a condizione che non comportino modifiche della destinazione d'uso.

2. Fermo restando quanto specificato al comma 1, sono consentiti, purchè compatibili con la classificazione attrbuita all'edificio, ampliamenti una tantum pari ad un massimo del 40% della superficie utile lorda (Sul) legittima esistente alla data di adozione del Regolamento Urbanistico - realizzabili anche nel quadro di un complessivo intervento di sostituzione edilizia, limitatamente agli edifici o parti di essi per i quali esso sia consentito sulla base della disciplina di cui al Titolo IV Parte II - ma comunque nel rispetto di una altezza massima (HMAX) non superiore ad un piano a quella degli edifici immediatamente adiacenti.
Per il patrimonio edilizio esistente con destinazione d'uso diversa da quella alberghiera è ammessa la trasformazione in albergo con un incremento della SUL del 50%, nel rispetto delle classi e dei tessuti di appartenenza.

3. Gli ampliamenti proposti in forma di addizioni volumetriche sono consentiti solo ove l'intervento risulti pienamente compatibile con le caratteristiche tipologiche e architettoniche dell'edificio preesistente e garantisca un corretto inserimento nel contesto di riferimento. L'ampliamento di cui al presente periodo è' comunque ammesso, anche se non previsto dalla classificazione attribuita all'immobile, ove realizzato in interrato. L'ampliamento di cui al comma 2 deve comprendere gli ampliamenti in deroga rilasciati ante adozione del RU.

4. L'ampliamento di cui al comma 2 è ammesso al fine di rivalutare le prestazioni di qualità delle strutture turistico-ricettive, quali le funzioni accessorie necessarie al mantenimento e/o alla variazione della categoria assegnata, come centri benessere, palestre, ecc., nonché agli interventi necessari a mantenere in efficienza o ad adeguare alle normali esigenze di servizio gli impianti tecnologici esistenti. In ogni caso, entro il limite del 50% dell'ampliamento di cui al comma 2, è possibile incrementare la dotazione di posti letto.

5. Il rilascio e/o l'efficacia dei titoli abilitativi riferiti ad interventi comportanti incrementi di superficie utile lorda (Sul) è subordinato alla sottoscrizione di un apposito atto unilaterale d'obbligo, registrato e trascritto, con l'impegno alla gestione unitaria e al mantenimento della destinazione d'uso turistico-ricettiva per non meno di 20 anni. Per tali interventi devono essere inoltre assicurate le dotazioni minime di parcheggio per la sosta stanziale previste dall'art. 11 per la specifica destinazione d'uso, nonché, ove il locale ristorante non sia riservato ai clienti interni della struttura turistico-ricettiva, le dotazioni di parcheggio per la sosta di relazione di cui all'art. 12.

6. Per gli edifici disciplinati da apposita scheda normativa di cui all'elaborato PR_06 sono ammessi esclusivamente gli interventi previsti dalla medesima scheda.

1. È ammesso il cambio di destinazione d'uso da turistico-ricettiva a residenziale delle strutture R.T.A. e delle strutture C.A.V. presenti sul territorio comunale alla data di adozione del R.U. ancorché in fase di realizzazione purché a tale data i relativi lavori abbiano già avuto inizio. È altresì ammesso il cambio di destinazione d'uso da turistico-ricettiva a residenziale delle strutture RTA e CAV realizzate ed in corso di realizzazione che, a partire dalla data di adozione del presente RU, fossero interessate da procedimento sanzionatorio, sia penale che amministrativo, ancorchè avviato, per presunta lottizzazione abusiva ex art. 44 e 30 del DPR 380/2001 e s.m.i., laddove il detto procedimento si esaurisca per statuizione definitiva giudiziaria, per mancata effettuazione e previo accertamento, ovvero con l'intervento di revoca, ovvero ancora con il ripristino dello stato di legalità, cioè di quanto a suo tempo autorizzato.

2. Il cambio di destinazione d'uso di cui al precedente comma 1 è subordinato:

1. a. al pagamenti degli oneri di urbanizzazione di legge.
2. b. alla cessione gratuita al Comune di una quota della Sul del complesso turistico ricettivo o sua porzione funzionalmente autonoma di cui viene chiesta la modifica della destinazione d'uso. Tale quota è pari al 30% per le R.T.A. e al 15% per le C.A.V.. L'Amministrazione Comunale destina la parte ceduta a E.R.S..

3. In alternativa alla cessione gratuita di cui al comma 2, lett. B) gli interessati potranno corrispondere all'Amministrazione Comunale una somma pari alle rispettive percentuali di cui al precedente comma (o quota residua in caso di parziale cessione) del valore venale riferito all'intera struttura a destinazione residenziale. tale valore sarà determinato, dall'ufficio comunale competente, sulla base dei valori di mercato riferiti all'intera struttura. Le somme introitate saranno destinate dall’Amministrazione Comunale alla realizzazione o manutenzione di alloggi ERS.

4. Il cambio di destinazione d’uso è ammesso solo nelle U.T.O.E. e nelle aree a prevalente funzione agricola, nel rispetto di quanto prescritto dalla pianificazione sovracomunale e dal Piano Strutturale.

5. Il cambio di destinazione d’uso non è ammesso per quelle strutture ricettive che abbiano usufruito di deroghe al P.R.G., limitatamente alle quantità volumetriche oggetto di deroga, purché quest’ultime garantiscano il rispetto dei requisiti minimi regionali per l’attività di R.T.A.; non è altresì ammesso per quelle strutture ricettive che abbiano usufruito degli ampliamenti una tantum di cui all’art. 95, comma 2. Per il cambio di destinazione d'uso si deroga a quanto prescritto all'art. 81, comma 8, relativamente al rispetto della media minima

1. Le aree ove sono ubicati i campeggi esistenti sono perimetrate con apposito simbolo grafico negli elaborati grafici PR_02 e PR_03 su base C.T.R. in scala 1:10.000 e 1:2000. Le strutture campeggistiche risultano inserite all'interno del perimetro dunale individuato negli elaborati di quadro conoscitivo per la formazione del PS, tavola G4 "Carta Geomorfologica", la quale individua le microunità ambientali definite:

• - spiaggia attuale e/o duna mobile
• - duna consolidata con vegetazione pioniera o soggetta a coltivazione
• - duna consolidata boscata
• - sedimenti di duna

2. Gli interventi di riqualificazione dei campeggi esistenti sono ammessi previa redazione e approvazione di Piani attuativi e nel rispetto dei perimetri esistenti, delle capacità ricettive già legittimate e dei seguenti dati:

campeggio Le Marze:

• piazzole esistenti n. 590;
• capacita ricettiva massima 2.360 persone;

campeggio "Il Sole":

• piazzole esistenti n. 360
• capacita ricettiva massima 1.440 persone

campeggio "Eden":

• piazzole esistenti n. 100
• capacita ricettiva massima 400 persone

campeggio "Rosmarina"

• piazzole esistenti n. 70
• capacita ricettiva massima 280 persone

campeggio Comunale di Principina a Mare

• piazzole esistenti n. 450
• capacita ricettiva massima 1.800 persone

campeggio "Cielo Verde"

• piazzole esistenti n. 1260
• capacita ricettiva massima 5.040 persone

Nell'ambito di attuazione del Piano Attuativo sono consentiti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente fino alla sostituzione edilizia. In assenza di piani attuativi, o decaduta l'efficacia degli stessi, sono ammessi, sul patrimonio edilizio esistente, INTERVENTI FINO ALLA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA. NEL CASO DI CAMPEGGI CON PIANI ATTUATIVI IN FASE ISTRUTTORIA, NELLE MORE DELLA SOTTOSCRIZIONE DELLA CONVENZIONE, E’ CONSENTITA L’INSTALLAZIONE, PER LA DURATA DI UNA SOLA STAGIONE TURISTICA, DI ATTREZZATURE E STRUTTURE MINIME, DI FACILE RIMOZIONE, FINALIZZATE ALLA GESTIONE DELLA STRUTTURA CAMPEGGISTICA.

3. Tutti gli aventi titolo delle aree per campeggi sono tenuti a dichiarare l'ubicazione delle aree di riserva che dovranno essere reperite nelle aree attigue e/o adiacenti a quelle di cui alle attività esistenti e secondo quanto disciplinato dalle specifiche normative di settore. Le aree di riserva dei campeggi devono essere identificate dagli aventi titolo negli elaborati dei piani attuativi presentati all'amministrazione comunale e devono essere prive di piazzole e di installazioni fisse o mobili di qualsiasi genere. Tali zone, la cui presenza è da ritenersi obbligatoria per ciascun campeggio, potranno essere utilizzate per fini ricettivi solo nei casi in cui è necessario provvedere a una rotazione delle piazzole per la creazione di aree di rinnovazione della pineta, o a uno spostamento delle stesse in seguito alla realizzazione dei corridoi biotici. La determinazione della superficie effettiva delle aree di riserva dovrà avvenire secondo quanto previsto dal piano forestale, contenente una specifica analisi vegetazionale e selvicolturale del contesto forestale di riferimento e in ogni caso devono essere rispettate le seguenti caratteristiche dimensionali:

• - la superficie di ciascuna singola area individuata non deve essere inferiore al 5% della superficie totale del campeggio;
• - la superficie complessiva delle aree di riserva non deve essere inferiore al 20% della superficie complessiva del campeggio.

4. Gli interventi di riqualificazione di cui al precedente comma 2 sono ammessi nel rispetto delle seguenti disposizioni:

• - la superficie complessiva destinata alle strutture fisse DI SERVIZIO ALL’ATTIVITÀ, COMPRESE QUELLE DI NUOVA REALIZZAZIONE non deve essere superiore al 50% della superficie territoriale (St) dell'insediamento;
• - le strutture campeggistiche dovranno attuare una gestione della risorsa idrica improntata al riuso ed al riutilizzo, dovrà esser attuata la chiusura di pozzi superficiali (norton esistenti); è ammessa la realizzazione di pozzi profondi al fine di non determinare un'interferenza con le falde acquifere superficiali e quindi favorire il fenomeno di ingressione del cuneo salino.
• - in tutta l'area destinata a campeggio devono essere impiegate pavimentazioni amovibili, permeabili o semipermeabili, al fine di consentire agevoli operazioni di recupero ambientale in caso di cessazione dell'attività. le piazzole per le tende per autocaravan e roulottes devono garantire la permeabilità del suolo;
• - devono essere mantenute le alberature di alto fusto e l'orografia naturale del terreno, fatti salvi modesti livellamenti (nella misura strettamente necessaria);
• - l'assetto complessivo del campeggio deve rispettare le regole fondanti del contesto di appartenenza: ad esse deve ispirarsi ogni sistemazione prevista, ivi compreso l'impianto di nuovi esemplari di specie arboree ed arbustive. Devono essere in ogni caso evitate artificiose strutturazioni e/o geometrizzazioni degli spazi destinati alle piazzole, ai percorsi, alle strutture di servizio;
• - i nuovi servizi igienici devono essere preferibilmente ricavati all'interno di strutture realizzate con materiali leggeri, facilmente asportabili in caso di cessazione dell'attività;
• - i percorsi veicolari e pedonali esistenti, che devono essere sottoposti ad interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, possono prevedere anche opere di ripavimentazione che garantiscano la permeabilità dell'area.
• - i campeggi devono essere dotati di corridoi biotici. per corridoio biotico si intende una specifica fascia o area, interposta tra gruppi di piazzole, all'interno della quale viene mantenuta o ricostituita la vegetazione naturale arbustiva e/o arborea della formazione dunale. detti corridoi biotici dovranno interessare almeno il 15% della superficie della duna consolidata eventualmente ricadente all'interno del perimetro del campeggio, mentre dovranno interessare almeno il 10% delle aree su sedimento di duna eventualmente presenti all'interno del perimetro del campeggio. al fine di consentire una migliore riqualificazione ambientale e paesaggistica, per una corretta realizzazione dei corridoi biotici è possibile provvedere allo spostamento o alla nuova localizzazione delle piazzole esistenti. i corridoi biotici devono di preferenza essere individuati o formati in modo da garantire la continuità morfologico/vegetazionale con le zone naturali esterne al campeggio.
• - in tutte le zone di duna consolidata le reti di erogazione di acqua ed energia elettrica devono essere realizzate separate tra loro, opportunamente segnalate, semplicemente appoggiate al suolo e adeguatamente schermate con criteri propri dell'ingegneria naturalistica.

5. Nell'ambito dei piani attuativi, è fatto obbligo di procedere ad un'analisi del patrimonio arboreo ed arbustivo esistente all'interno dei campeggi, ivi comprese le aree di riserva, facendo riferimento alla composizione, alla struttura del soprasuolo, All'età delle formazioni, alla densità delle piante, allo stato fitosanitario, alla presenza del sottobosco e della rinnovazione naturale, specificando inoltre se, oltre alla funzione turistico ricreativa, la pineta svolge anche una funzione produttiva. Il piano forestale, laddove correlato ad un piano attuativo di durata decennale, è articolato in tre periodi, i primi due triennali ed il terzo quadriennale; dovrà contenere un cronoprogramma degli interventi da realizzare nei dieci anni di operatività del piano di gestione riguardanti le cure colturali, i diradamenti, gli eventuali tagli di rinnovazione ed i rimboschimenti. Laddove il piano attuativo avesse una durata inferiore ad anni dieci, il piano forestale ed il suo cronoprogramma saranno articolati nell'ambito della definizione della convenzione con l'Amm.ne Comunale.

6. Il Piano Attuativo, esteso all'intero perimetro del campeggio e delle aree di riserva, dovrà contenere i seguenti elementi:

• - rappresentazione del patrimonio edilizio esistente, eventuale progetto di ristrutturazione edilizia e/o sostituzione edilizia, firmato da tecnico abilitato;
• - identificazione delle singole piazzole, delle aree di parcheggio e di ogni percorso sia pedonale che veicolare;
• - sistema di smaltimento delle acque nere;
• - reti di adduzione dell'energia elettrica e dell'acqua;
• - sistema di emungimento dell'acqua potabile;
• - determinazione dei corridoi biotici esistenti e progetto per quelli da realizzare;
• - individuazione delle aree di riserva;
• - analisi dello stato attuale della vegetazione arborea ed arbustiva e piano di gestione decennale firmato da professionista abilitato;
• - nei casi in cui è presente un accesso al mare: individuazione dell'accesso utilizzato e progetto di ricostituzione e/o mantenimento della parte di duna mobile interessata, firmata da tecnico abilitato ed approvato dall'ente competente in osservanza delle vigenti norme in materia;
• - descrizione dell'arredo verde del campeggio;
• - verifica della fattibilità dal punto di vista idraulico e geomorfologico degli interventi di ristrutturazione previsti dal piano;
• - la cartografia di riferimento dovrà essere elaborata in scala non inferiore ad 1:2000 per quanto riguarda la vegetazione e la geologia, su base topografica in scala 1:500 per tutti gli altri elaborati progettuali.

Il piano attuativo viene attivato attraverso la stipula di apposita convenzione tra titolare del campeggio e Amministrazione Comunale, corredata di atto d'obbligo unilaterale con la quale vengono fissati gli adempimenti e le condizioni di operatività del piano stesso, ivi compresi gli adempimenti inerenti alla attuazione del piano di gestione forestale nonché le cause di rescissione e le eventuali sanzioni conseguenti al mancato adempimento degli obblighi ivi specificati.

1. Negli spazi e piazze pubbliche il Comune può consentire la conduzione di attività culturali e/o ricreative all'aperto gestite da soggetti privati, singoli o associati.

2. A supporto delle attività di cui al comma 1 sono utilizzate le eventuali consistenze legittime esistenti adatte allo scopo, sulle quali sono ammessi interventi urbanistico-edilizi non eccedenti la ristrutturazione edilizia 'R2'. In assenza di edifici o manufatti legittimi esistenti utilizzabili allo scopo possono essere installate nelle aree di cui trattasi strutture in materiali leggeri, facilmente asportabili in caso di cessazione dell'attività, purché con rapporto di copertura (Rc) complessivamente non superiore al 3% dell'area dell'insediamento, e comunque non eccedenti i 40 mq complessivi di superficie coperta (Sc). Nel calcolo del Rc e della Sc massima consentita devono essere comprese le eventuali consistenze edilizie legittime esistenti di cui si preveda il mantenimento.

3. L'area dell'insediamento deve in ogni caso risultare permeabile, ed essere mantenuta priva di pavimentazioni, nella misura minima dell'80%.

4. L'efficacia dei titoli abilitativi per la sistemazione delle aree e l'esercizio dell'attività è in ogni caso condizionata:

• - all'eliminazione di eventuali condizioni di degrado e/o di consistenze edilizie incongrue;
• - alla contestuale realizzazione di sistemazioni a verde che si rendano eventualmente necessarie per garantire un adeguato inserimento nel contesto di riferimento, facendo ricorso alle specie arboree e arbustive indicate dal Regolamento Edilizio;
• - alla sottoscrizione di un apposito atto unilaterale d'obbligo, registrato e trascritto, a garanzia della completa esecuzione degli interventi di cui sopra, nonché della corretta conduzione dell'attività da parte degli aventi titolo. L'atto d'obbligo garantisce inoltre, in caso di cessazione dell'attività, la rimessa in pristino dello stato dei luoghi (compresa la rimozione delle strutture reversibili eventualmente installate) e l'esecuzione di eventuali operazioni di recupero ambientale.

5. Nelle more dell'insediamento delle attività consentite dal presente articolo, ovvero in caso di cessazione di tali attività (fermo restando quanto stabilito dal precedente comma 3), nelle aree di cui trattasi si applicano le disposizioni relative ai singoli tessuti, aree o ambiti territoriali individuati negli elaborati cartografici su base C.T.R. in scala 1:2.000 e 1:10.000. Sugli eventuali edifici o manufatti legittimi esistenti si applicano le disposizioni di cui al Titolo IV della Parte II delle presenti norme in funzione della classificazione ad essi attribuita.