Norme tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1. Sono le parti degli insediamenti di formazione anche molto recente nelle quali sono riconoscibili assetti insediativi consolidati che organizzano in varia forma i rapporti tra edilizia prevalentemente residenziale, sistema degli spazi pubblici, attrezzature e servizi, maglia viaria. Vi ricadono anche plessi insediativi ad impianto preordinato, indipendentemente dall'epoca di costruzione. All'interno del 'tessuto consolidato', individuati con apposito segno grafico nell'elaborato cartografico PR_03 - su base C.T.R. in scala 1:2.000, gli interventi disciplinati dal Regolamento Urbanistico sono essenzialmente finalizzati:

• - alla riqualificazione degli assetti morfologici e tipologici del tessuto urbanistico-edilizio e degli spazi pubblici;
• - all'adeguamento del patrimonio edilizio residenziale agli standard qualitativi e prestazionali contemporanei;
• - a favorire, anche mediante appositi strumenti incentivanti, il ridisegno e/o la sostituzione dei tessuti edilizi postbellici di scarsa qualità estetica e costruttiva, privilegiando i linguaggi dell'architettura contemporanea.

2. Nel rispetto degli obiettivi di riqualificazione dettati dal Titolo IV della Parte II, e ferme restando le disposizioni di tutela e valorizzazione dettate dalle norme di cui al Titolo II e della Parte II, nel 'tessuto consolidato' sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso come meglio specificate' ed articolate dalla disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni dfi cui alla Parte V delle presenti norme:

• - residenza;
• - attività turistico-ricettive, ad eccezione dei campeggi;
• - attività direzionali;
• - attività di servizio;
• - attività commerciali ad eccezione delle grandi strutture di vendita.

3. Sono fatte salve le limitazioni e/o disposizioni contenute nella "Disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni" di cui alla Parte V delle presenti norme. Gli edifici e/o manufatti nei quali alla data di adozione del Regolamento Urbanistico risultino legittimamente insediate attività diverse da quelle indicate nella disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni possono essere oggetto di interventi fino alla ristrutturazione edilizia R1, nel rispetto delle caratteristiche strutturali e delle modalità costruttive originarie ferma restando la possibilità di mutare la destinazione d'uso in una di quelle ammesse.

3.bis Gli edifici a destinazione artigianale, ospitanti attività moleste o nocive, ricadenti nelle classi 5 e 6 possono essere oggetto di interventi fino alla sostituzione edilizia, ammettendo un aumento della SUL fino al 50% dell'esistente, nel rispetto delle seguenti condizioni:

• - l'incremento di SUL non può determinare un valore maggiore della SUL virtuale ricavabile dalla volumetria esistente divisa per una altezza virtuale pari a mt. 3;
• - l'intervento dovrà prefigurare un nuovo edificio morfologicamente e funzionalmente compatibile con il tessuto esistente;
• - l'attività artigianale dovrà essere trasferita e mantenuta in aree a idonea destinazione nel tessuto produttivo nell'ambito del territorio comunale;

4. Sugli edifici e/o complessi edilizi esistenti sono ammessi gli interventi urbanistico-edilizi previsti dal Titolo IV della Parte II, sulla base della classificazione ad essi attribuita, nel rispetto delle disposizioni dettate dai rispettivi articoli:

Per gli edifici ricadenti nelle classi da 1 a 4 compresa:

1. a. è consentita la modifica dei prospetti, purché si tratti di interventi di modesta entità e che non comportino l'introduzione di eventuali elementi disarmonici e che per quanto possibile contribuiscano ad elevare la qualità estetice e/o i livelli prestazionali dell'edificio;
2. b. con modalità coerenti e compatibili con le caratteristiche tipologiche, architettoniche e strutturali dell'edificio oggetto di intervento, è consentita la realizzazione di balconi e terrazze, ivi comprese quelle a tasca preferibilmente sul fronte tergale.

Per gli edifici ricadenti nelle classi da 5 a 7 compresa:

1. c. sono consentiti gli interventi di sostituzione edilizia;
2. d. è consentito una tantum un incremento volumetrico - realizzabile mediante addizioni funzionali, come definite dall'art. 35 delle presenti norme - finalizzato a migliorare e/o a razionalizzare l'utilizzo dell'immobile. Tale incremento non può superare i 150 mc di volume (V) aggiuntivo per ogni edificio così come identificato nella schedatura del patrimonio edilizio di cui all'elaborato pr05 ed in forma grafica nel sistema informativo territoriale. È consentito superare il detto limite volumetrico nei casi in cui si renda necessario garantire l'unitarietà dei caratteri tipologici, formali, costruttivi e strutturali. L'incremento è realizzabile solamente a condizione che:
   • - la volumetria aggiuntiva sia collocata preferibilmente in aderenza alla facciata posteriore dell'edificio, o comunque preferibilmente a facciate non visibili dalla pubblica via, ovvero in sopraelevazione, interessando preferibilmente la sola falda tergale di copertura;
   • - l'intervento sia compatibile con i caratteri tipologici, formali, costruttivi e strutturali dell'edificio preesistente e garantisca un corretto inserimento nel contesto di riferimento. A tal fine la soluzione progettuale analizza in particolare i rapporti planoaltimetrici dell'intervento sia con l'edificio che con l'edificato circostante (allineamenti, profili, etc.);
   • - le eventuali verande contemplate dall'intervento siano collocate preferibilmente sulla facciata posteriore dell'edificio, o comunque preferibilmente su facciate non visibili dalla pubblica via.
3. e. l'incremento volumetrico una tantum di cui sopra può essere ricompreso in un eventuale intervento di demolizione (parziale o totale) e successiva ricostruzione solo nell'ambito di un progetto proposto da tutti gli aventi titolo che prenda in considerazione unitariamente l'intero lotto urbanistico di riferimento con sensibile miglioramento dei valori architettonici e dei livelli prestazionali rispetto all'edificio preesistente;
4. f. dal volume (V) aggiuntivo di cui sopra deve essere detratto l'eventuale volume (V) una tantum già realizzato in applicazione delle disposizioni di cui al previgente strumento urbanistico;
5. g. ove compatibili con le caratteristiche tipologiche e architettoniche dell'edificio oggetto di intervento nonché con il contesto di riferimento, sono altresì consentite una tantum addizioni funzionali per l'ampliamento di pubblici esercizi o di esercizi commerciali di vicinato legittimamente insediati alla data di adozione del Regolamento Urbanistico, a condizione che:
   • - l'incremento complessivo non superi i mq 30,00 di superficie utile lorda (Sul) per edificio;
   • - non si determini un incremento della superficie di vendita (Sv) oltre i limiti fissati per questo tessuto dalla "Disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni" di cui alla Parte V delle presenti norme.

Le addizioni funzionali di cui trattasi sono da intendersi aggiuntive all'incremento volumetrico una tantum di cui alla precedente lett. d) fermo restando quanto indicato alla precedente lett. f).

5. fatto salvo quanto prescritto all'Art. 70, comma 4 bis e nelle aree di pertinenza degli edifici e/o complessi edilizi ricadenti nei tessuti di cui al presente articolo sono altresì consentiti, i seguenti interventi:

1. a. interventi urbanistico-edilizi su legittimi edifici secondari aventi funzione accessoria e di servizio nel rispetto delle disposizioni di cui all'art. 86;
2. b. realizzazione di edifici secondari di pertinenza fuori terra (ripostigli esterni, locali di servizio, volumi tecnici, piccoli volumi per attività di giardinaggio, etc.), anche in aggiunta alle consistenze legittime esistenti, a condizione che i nuovi manufatti abbiano altezza utile interna non superiore a ml 2,40, misurata nel punto più alto, e siano privi dei requisiti igienico-sanitari per la permanenza continuativa di persone. Non è consentita la realizzazione di intercapedini sotto la copertura;
3. c. realizzazione di cantine e volumi tecnici interrati sotto la proiezione dell'edificio principale di riferimento;
4. d. realizzazione di autorimesse pertinenziali interrate, senza limiti di superficie (Snr);
5. e. sistemazioni a verde, parcheggi pertinenziali a raso, pavimentazioni, cancelli, recinzioni, arredi fissi in genere.

6. Gli interventi di cui sopra sono attuati con criteri e tecniche costruttive che garantiscono un corretto inserimento nel contesto di riferimento e contribuiscono alla riqualificazione estetico-funzionale delle aree pertinenziali interessate, anche ai fini della valorizzazione dello spazio pubblico. Per gli interventi di cui alla lett. c) e d) del precedente comma deve essere garantito il ripristino degli impianti arborei esistenti e comunque la risistemazione a verde della copertura, se preesistente. I relativi progetti prendono in considerazione l'intera area di pertinenza dell'edificio o complesso edilizio di riferimento e sono sottoscritti da tutti i soggetti aventi titolo, ovvero proposti o assentiti dal condominio, ove costituito. Ove la superficie permeabile di pertinenza (Spp) legittimamente esistente sia inferiore al 25% tali interventi non devono determinare riduzione della Spp medesima.

7. Gli interventi urbanistico-edilizi consentiti all'interno dei tessuti consolidati prevalentemente residenziali devono in ogni caso garantire il rispetto per ogni lotto urbanistico di riferimento, dei seguenti parametri:

• - la superficie utile lorda (Sul) massima complessiva dei volumi secondari (VS), di nuova realizzazione, non può superare mq 12 per un'altezza max di 2.40 ml.

8. Nell'elaborato PR_07 'Schede di indirizzo progettuale per la caratterizzazione e/o la riqualificazione dello spazio pubblico' sono contenute le indicazioni di dettaglio per la caratterizzazione e/o riqualificazione dello spazio pubblico in aree urbane spesso connotate in prevalenza da tessuti consolidati prevalentemente residenziali, e che rivestono un ruolo strategico per il riordino e la ridefinizione in senso qualitativo degli assetti insediativi alla scala urbana o di quartiere.

8.bis Il presente contesto, per le sue peculiarità, può essere considerato area ad alta densità abitativa, ai fini dell'applicazione del Regolamento 08 agosto 2003, n. 47/r e s.m.i. della Regione Toscana in materia di asili nido.

9. Il completamento delle aree interstiziali presenti nei "Tessuti consolidati"e ancorché non individuate nella cartografia del presente Regolamento Urbanistico, è ammesso quando ricorrano i seguenti requisiti:

• - l'area inedificata, composta da un lotto o più lotti accorpati, abbia un lato o più lati confinanti con la strada pubblica esistente (con esclusione di parcheggi pubblici e strade a fondo chiuso), compresa tra edifici principali esistenti o tra edificio principale esistente e strada laterale pubblica esistente o tra edificio principale esistente e confine di tessuto consolidato quando questo confini con area di trasformazione;;
• - la distanza tra le pareti laterali degli edifici principali esistenti che si fiancheggiano, tra edificio principale esistente e strada laterale pubblica esistente e tra edificio principale esistente e confine del tessuto consolidato, sia maggiore uguale a mt. 30;
• - la superficie lotto o più lotti accorpati sia maggiore o uguale a mq. 800.
• - le previsioni di cui al presente comma non si applicano su lotti derivanti da frazionamenti successivi alla data di adozione del RU sono invece ammessi gli accorpamenti di terreni finalizzati al raggiungimento dei parametri minimi;

9.bis Sono considerate aree interstiziali i lotti "e" definiti dalla previgente pianificazione per la frazione di Rispescia che il Regolamento Urbanistico ripropone in quanto non in contrasto con le disposizioni della disciplina delle invarianti strutturali e delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del contesto. In tali lotti, parzialmente edificati, con edifici ricadenti in classi 5 o 6, sono realizzabili interventi di incremento volumetrico fino ad un massimo di mc 675, pari ad una SUL di mq 225. in caso di ampliamento volumetrico è ammessa una volumetria massima di mc 80 pari ad una SUL di mq 25 senza aumento delle unità abitative. In entrambi i suddetti casi è ammessa una altezza massima pari a metri 7, un distacco dai confini di lotto pari a metri 5, un distacco dai fabbricati pari a metri 10, un distacco dalla viabilità pari a metri 5; nel caso di edifici posti a distanza inferiore a metri 5 dalla viabilità, non è consentito avanzamento verso di essa, fatto salvo il rispetto delle distanze attuali; nel caso di fabbricati esistenti, con proprietà frazionata verticalmente, sono consentiti ampliamenti sul confine. Gli interventi edificatori disciplinati dal presente comma non sono cumulabili con gli ampliamenti volumetrici previsti dalla pianificazione previgente e dalle altre parti del presente Regolamento Urbanistico.

10. Ai lotti in possesso dei requisiti di cui al precedente comma è assegnata una tantum una SUL residenziale complessiva pari a mq 480, distribuita su due livelli, anche parzialmente.

11. Nei lotti di completamento di cui al comma 10 devono essere rispettate le dotazioni di parcheggio pertinenziale privato previsti dalla L.122/1989.

12. Nei lotti edificati alla data di approvazione del RU, con edifici principali di classe 6, di massimo tre elevazioni (compreso il livello dei cosidetti "depositi occasionali"), è ammessa la sopraelevazione di un livello mediante addizioni volumetriche. è altresi consentita la parziale sopraelevazione qualora si renda necessario concludere ed omogenizzare prospetti di edifici esistenti in parte a due o tre livelli. Il nuovo livello non può comportare aumento della superficie coperta del fabbricato; è ammesso l'incremento fino ad un massimo di n. 2 unità immobiliari abitative nel caso di edifici esistenti con superficie coperta massima di mq 250. In ogni caso l'intervento dovrà armonizzarsi con i caratteri dominanti morfo-tipologici del contesto senza determinare edifici di altezza superiore a quelli contermini sul medesimo fronte stradale. Tali ampliamenti sono subordinati al rispetto delle norme sovracomunali.

13. Le norme di cui ai suddetti commi 9 e 12 non si applicano nelle utoe di Marina di Grosseto, il Cristo, Principina a Mare, Alberese, Batignano, Montepescali e San Martino, in considerazione del loro stato di saturazione edilizia e/o dei caratteri morfologici propri che determinano la necessità di non intensificare i contesti edificati e/o per non introdurre nuova edificazione che potrebbe comportare uno stravolgimento dei caratteri specifici di tali insediamenti.

14. Il Regolamento Urbanistico definisce, per le altre UTOE, il dimensionamento massimo in termini di SUL complessiva ai fini dell'applicazione dei suddetti commi 9 e 12. Con il monitoraggio relativo allo stato di attuazione del Regolamento Urbanistico sarà verificato il non superamento dei valori indicati nelle tabelle dimensionali di cui alle presenti norme.

15. Per le aree residenziali sorte nel contesto pinetato, individuate negli elaborati progettuali PR_02, PR_03, sono ammessi unicamente interventi fino alla ristrutturazione edilizia R3, senza quindi la sostituzione degli edifici originali, dei quali dovranno essere mantenuti i caratteri morfologici.

16. Per l'edificio n. 7986 in loc. Montepescali, in considerazione della particolare attività artigianale tradizionale insediata, si ammette un incremento della SUL pari a mq 50.