Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Il territorio urbanizzato del Comune di Greve in Chianti, definito ai sensi dell'art. 4 della L.R. 65/2014, corrisponde al sistema insediativo costituito dalle principali aree urbane, che includono gli abitati di Chiocchio, Dudda, Ferrone, Greti, Greve in Chianti, La Panca, La Presura, Lucolena, Montefioralle, Panzano in Chianti, Passo dei Pecorai, Poggio alla Croce, San Polo in Chianti, Santa Cristina, Strada in Chianti e le aree produttive di Meleto e Testi.

2. Il territorio urbanizzato è articolato nei seguenti ambiti, riportati nelle Tavole del P.O., attraverso perimetrazione e sigla di colore nero (la sigla dell'ambito è posizionata in alto a sinistra rispetto al simbolo a forma di croce di colore rosso):

• - la città antica (U1)
• - i borghi e gli addensamenti lineari (U2)
• - i tessuti prevalentemente residenziali (U3)
• - le aree prevalentemente produttive (U4)
• - le connessioni ecologiche in area urbana (U5).

3. Ogni parte del territorio urbanizzato del Comune di Greve in Chianti risultante dalla cartografia del Piano Operativo presenta caratteristiche ed esigenze di tutela e di trasformazione differenti. Per ciascun ambito sono stabilite regole per quanto riguarda usi ed interventi, fatto salvo quanto esplicitamente indicato nelle Tavole del P.O. o nella disciplina di aree specifiche, in particolare per quanto riguarda gli interventi per la tutela degli insediamenti di rilevante pregio e di interesse storico-documentale.

4. Nelle Tavole del P.O. in scala 1:2.000 sono inoltre riportate con una specifica campitura le aree riservate alla circolazione pedonale e ciclabile, non appartenenti a spazi aperti classificati come attrezzature di servizio pubbliche e le aree da mantenere libere da manufatti, nelle quali non sono consentiti interventi comportanti la realizzazione di nuovi volumi o l'installazione di nuovi manufatti, ad eccezione di quelli privi di rilevanza urbanistico edilizia.

1. Gli interventi di sistemazione ed attrezzatura degli spazi esterni pertinenziali sono riferiti a quelle aree che costituiscono le aree di pertinenza degli edifici all'interno degli ambiti urbanizzati.

2. Gli interventi devono essere finalizzati in generale a mantenere lo spazio aperto esistente nei suoi caratteri tipologici e formali, nel rispetto dell'assetto storico e paesistico-ambientale.

3. Gli interventi sugli spazi aperti (giardini, aie, orti, cortili, ecc.) di edifici e complessi di matrice storica, in particolare negli ambiti U1 e U2, devono garantire la conservazione e l'eventuale ripristino di detti spazi e dei singoli elementi costitutivi originari, con particolare riguardo ad elementi quali pavimentazioni, pozzi, cancellate, recinzioni, filari, edicole, fontane, panchine in muratura, roste, lapidi, stemmi, filari, muri a retta ed altre opere murarie, siepi ed altre singolarità vegetali. Il rifacimento e la manutenzione degli stessi devono prevedere di utilizzare materiali e tecnologie quanto possibile simili a quelli originari.

Non sono ammesse suddivisioni degli spazi aperti esterni costituenti pertinenza degli organismi edilizi di origine rurale. Nuove pavimentazioni sono ammesse su superfici unitarie e regolari, in lastronate tipiche della tradizione locale (con esclusione di mattonelle in cemento, elementi autobloccanti in cemento, massetti di calcestruzzo a vista, manti bituminosi, mattonelle di asfalto e lastre di pietra irregolari con materiali estranei alla tradizione locale) o in mezzane o sestini, oppure in legno ed altri materiali anche contemporanei, purché compatibili con la tutela degli elementi caratterizzanti.

4. Eventuali annessi minori pertinenziali originari del complesso edilizio, se di valore storico-testimoniale, quali locali ricovero addossati o separati dagli edifici principali, converse, forni, pozzi, ecc., devono essere mantenuti o ripristinati nelle loro caratteristiche architettoniche e costruttive originarie.

5. È ammessa la realizzazione di nuove autorimesse nel lotto di pertinenza nel rispetto della legislazione vigente, ma nel caso di lotti di pertinenza di edifici in classe c1a e c1b le autorimesse potranno essere realizzate esclusivamente interrate ed a condizione che, a causa del dislivello dei vari punti della quota originaria dello stato dei luoghi, il percorso di accesso all'autorimessa non necessiti di movimenti di terra significativi, né tantomeno di rampe; in tale caso le superfici non potranno comunque eccedere le dotazioni minime di parcheggio, definite all'art. 29 delle presenti Norme e dovranno avere caratteristiche tali da essere escluse dal computo della SE; per gli edifici in classe c1a sarà comunque necessario il parere della Soprintendenza, mentre per gli edifici in classe c1b l'autorimessa potrà essere realizzata solo all'esterno del resede storico riconosciuto.

6. In tutto il territorio urbanizzato, ad eccezione che negli ambiti U1 della Città antica, è consentita la realizzazione di tettoie nel lotto di pertinenza, che non devono interessare le strutture dell'edificio principale, fermo restando il rispetto delle superfici permeabili minime; la dimensione massima di tali tettoie non potrà comunque essere superiore al 20% della Superficie Coperta dell'edificio principale.

È ammessa altresì, alle medesime condizioni, la realizzazione di tettoie fotovoltaiche per il riparo delle autovetture nel lotto di pertinenza, per le quali dovranno essere rispettate le seguenti prescrizioni:

• - nel caso di edifici residenziali monofamiliari e bifamiliari con giardino devono avere ingombro planimetrico a terra non superiore a 25 mq. per ogni unità immobiliare;
• - nel caso di edifici con destinazione d'uso turistico-ricettiva, agrituristici o residenziali plurifamiliari è consentita la installazione di una tettoia per ogni camera o unità immobiliare/abitativa, con ingombro planimetrico a terra non superiore a 12,50 mq., fino ad un massimo di complessivi 75 mq.;
• - nel caso di attività industriali ed artigianali, attività commerciali all'ingrosso e depositi possono essere realizzate tettoie per le auto in sosta nella misura di 12,50 mq. per posto macchina, fino ad un massimo di complessivi 125 mq.;
• - l'altezza utile (HU) di tali manufatti non dovrà essere superiore a 2,70 ml.; è sempre ammessa la sporgenza massima di 0,20 ml. per lato in eccedenza rispetto alla superficie coperta massima consentita;
• - la struttura deve essere costituita da montanti e travi in legno o metallo e non può essere tamponata.

7. La realizzazione di piscine ad uso privato e dei volumi tecnici necessari per il loro corretto funzionamento, che dovranno comunque essere completamente interrati o collocati all'interno di edifici esistenti, è ammessa esclusivamente nell'ambito U3.

Per le piscine valgono inoltre le seguenti disposizioni:

• - dovranno essere limitati i movimenti di terra, evitando in ogni caso la necessità di realizzare muri a retta di altezza superiore a 1 ml.;
• - è consentita esclusivamente la realizzazione di piscine pertinenziali completamente interrate ed ove sia dimostrato un approvvigionamento sufficiente e continuo dell'acqua necessaria, senza carico per l'acquedotto pubblico;
• - la vasca potrà avere dimensioni d'ingombro massime pari a 120 mq., fermo restando il mantenimento di una superficie permeabile pari ad almeno il 25% del lotto di pertinenza sistemato a prato e/o con piantumazioni;
• - la forma della piscina dovrà essere in armonia con il contesto; la forma dell'invaso dovrà essere preferibilmente rettangolare, mentre altre forme sono consentite allo scopo esclusivo di meglio adeguarsi alle caratteristiche del sito per minimizzare i movimenti di terra;
• - il rivestimento della vasca dovrà integrarsi con il contesto e scelto nelle tonalità neutre congrue all'ambiente, nei colori della sabbia o nelle tonalità del verde, dal grigio verde al verde bottiglia, escludendo comunque il colore azzurro;
• - eventuali pavimentazioni perimetrali dovranno avere una larghezza massima di 1,20 ml. ed essere realizzate in lastre di pietra locale o in cotto o legno, mentre uno solo dei lati minori potrà essere pavimentato per una profondità massima di 2 ml.; nel caso di piscine a servizio di strutture turistico-ricettive valgono comunque le disposizioni della L.R. n. 8 del 09/03/2006 e s.m.i. e relativi Regolamenti attuativi.

8. È ammessa la realizzazione di campi da tennis e attrezzature sportive simili a carattere pertinenziale nel rispetto delle seguenti disposizioni:

• - dovranno essere limitati i movimenti di terra, evitando in ogni caso la necessità di realizzare muri a retta di altezza superiore a 1 ml.;
• - deve essere dimostrato un approvvigionamento sufficiente e continuo dell'acqua per le innaffiature ed altre necessità, senza carico per l'acquedotto pubblico;
• - nel caso di realizzazione in materiale sintetico dovrà comunque essere verificato il mantenimento di una superficie permeabile pari ad almeno il 25% del lotto di pertinenza.

9. È consentita la realizzazione di recinzioni con forme e disegno semplice in ferro o legno verniciato e muretto di sostegno in muratura in pietra e/o mattoni a faccia vista o intonacata, oppure con siepi vive; esclusivamente per le parti non visibili da spazi pubblici sono ammesse anche recinzioni in rete metallica zincata o plastificata sostenuta da profilati metallici leggeri e siepe viva all'interno del resede. La recinzione potrà avere altezza massima di 2 ml., che nel caso di dislivello alla base dovrà essere misurata alla quota inferiore.

10. Il sistema di illuminazione delle aree di pertinenza dovrà essere concepito in virtù del criterio del contenimento dell'inquinamento luminoso; sono da privilegiare pertanto soluzioni che prevedono la predisposizione di elementi illuminanti installati sulle pareti dei fabbricati con luce schermata verso l'alto, elementi a stretto contatto con il terreno o direttamente in esso collocati e comunque sempre opportunamente schermati verso l'alto.

1. Sono i nuclei "generatori" dell'insediamento, presenti nel capoluogo, a Panzano e a Montefioralle, e che soprattutto nei centri principali rappresentano il riferimento consolidato di centralità per gli abitanti.

2. All'interno della città antica, salvo i casi per i quali valgono le specifiche destinazioni d'uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del presente P.O., sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. residenziale (R): è la funzione da ritenersi prevalente e comprende le strutture ricettive extralberghiere con le caratteristiche della civile abitazione; in ogni fabbricato esistente eventuali nuove ed ulteriori unità immobiliari dovranno avere una Superficie utile (Su) minima di mq. 45. Qualora esistano già unità di Superficie utile inferiore, queste potranno essere ristrutturate singolarmente o ampliate, ma non ulteriormente frazionate.
   Al piano terreno degli edifici la trasformazione alla destinazione residenziale di unità immobiliari non residenziali è consentita allo scopo di ripristinare la tipologia originaria degli edifici o per annettere alla residenza spazi prima destinati ad altri usi; il passaggio alla funzione residenziale per la formazione di nuovi alloggi non è ammesso ai piani terra o ai piani seminterrati degli edifici che non avevano questa destinazione e che prospettano direttamente su aree pubbliche, strade o piazze o che comunque non siano di esclusiva pertinenza della relativa unità immobiliare;
2. b. artigianato di servizio o artigianato di produzione di beni artistici (Is), non inquinanti e compatibili con le vigenti norme in materia di emissione sonora;
3. c. attività commerciali al dettaglio, limitatamente ad esercizi di vicinato (Ce); ai piani terra, nei limiti delle leggi e dei regolamenti vigenti, è in genere sempre consentita l'introduzione di attività commerciali (negozi, bar, ristoranti), mentre tali attività possono essere consentite ai piani superiori solo se in ampliamento di attività già esistenti al piano terra; nella città antica non è richiesta la dotazione degli standard di urbanistica commerciale definiti dalle direttive regionali relativi al parcheggio di relazione ed alla sosta stanziale;
4. d. attività direzionali e di servizio (D);
5. e. attività turistico-ricettive, limitatamente ad alberghi, residenze turistico-alberghiere, alberghi diffusi, condhotel, strutture ricettive extralberghiere per l'ospitalità collettiva (Tr);
6. f. attrezzature di servizio pubbliche (S).

In caso di aumento del carico urbanistico, per cambio di destinazione d'uso e/o frazionamento, la dotazione minima di parcheggi di cui al precedente art. 29 può essere monetizzata.

3. I progetti dovranno dimostrare il mantenimento o il reintegro dei caratteri formali e materiali dell'impianto morfo-tipologico originario. Dovranno per questo essere mantenuti gli elementi caratterizzanti degli edifici e degli spazi aperti, mentre le eventuali addizioni funzionali potranno essere realizzate a condizione che si proceda all'eliminazione di eventuali "superfetazioni" improprie, che potranno essere ricostruite secondo una progettazione unitaria e che a loro volta siano realizzate nel rispetto dei caratteri originari. Inoltre:

• - non sono consentite costruzioni in aggetto, tettoie di qualsiasi tipo e balconi, mentre i balconi propri dell'organismo edilizio debbono essere mantenuti o ripristinati nel loro aspetto originario;
• - la destinazione dei piano terra a garage è ammessa esclusivamente se non si modificano i caratteri tipologici e architettonici dell'edificio esistente, se non si rechi conflitto con spazi pubblici pedonali e se sia possibile l'accesso carrabile in idonee condizioni di sicurezza;
• - non dovranno essere modificate le caratteristiche costruttive delle strutture di copertura originarie; la sostituzione di singoli elementi strutturali o l'eventuale rifacimento, in caso di totale degrado, deve utilizzare materiali e tecnologie originari, senza modificarne la geometria e la quota d'imposta e di colmo; non sono altresì consentiti i rialzamenti dei sottotetti;
• - non sono ammesse aperture o interruzioni praticate nelle falde di copertura (terrazze, abbaini, ecc.), fatta eccezione per piccoli lucernari piani con funzione di ispezione della copertura stessa (art. 9 del DGPR 23/11/2005, n. 62/R), da posizionare sulle falde visivamente meno esposte.
• - è consentita la sostituzione delle superfetazioni definite come parti incongrue all'impianto originario, con ampliamenti realizzati in modo organico al medesimo.

4. La definizione degli spazi di uso pubblico ed in particolare quella della viabilità dovrà essere improntata a migliorare la fruizione pedonale e facilitare quella ciclabile, attraverso la predisposizione di idonee misure di regolamentazione della circolazione ed un'opportuna configurazione delle aree; ciò potrà in particolare essere ottenuto attraverso la limitazione degli spazi destinati alla componente degli autoveicoli, in modo da potenziare il ruolo di luogo dello stare piuttosto che quello di scorrimento del traffico, compatibilmente con la disponibilità di itinerari alternativi per l'accessibilità carrabile e, soprattutto nei centri minori, per l'attraversamento.

1. Sono le parti cresciute in continuità con il nucleo antico e i borghi di antica formazione, che mantengono tuttora la riconoscibilità della struttura originaria, anche se in parte alterati dallo sviluppo urbano circostante. Si tratta di edifici e complessi con principi insediativi e caratteristiche tipologiche ed architettoniche generalmente di carattere storico o storicizzato, pertanto meritevoli di salvaguardia.

2. All'interno dell'ambito, salvo i casi delle specifiche destinazioni d'uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del presente P.O., sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. residenziale (R): è la funzione da ritenersi prevalente nell'ambito. In ogni fabbricato esistente eventuali nuove ed ulteriori unità immobiliari dovranno avere una Superficie utile (Su) minima di mq. 50. Qualora esistano già unità di Superficie utile inferiore, queste potranno essere ristrutturate singolarmente o ampliate, ma non ulteriormente frazionate.
   Al piano terreno degli edifici la trasformazione alla destinazione residenziale di unità immobiliari non residenziali è consentita allo scopo di ripristinare la tipologia originaria degli edifici o per annettere alla residenza spazi prima destinati ad altri usi; il passaggio alla funzione residenziale per la formazione di nuovi alloggi non è ammesso ai piani terra o ai piani seminterrati degli edifici che non avevano questa destinazione e che prospettano direttamente su aree pubbliche, strade o piazze o che comunque non siano di esclusiva pertinenza della relativa unità immobiliare;
2. b. artigianato di servizio o artigianato di produzione di beni artistici (Is), non inquinanti e compatibili con le vigenti norme in materia di emissione sonora;
3. c. attività commerciali al dettaglio (Ce, Cm): ai piani terra, nei limiti delle leggi e dei regolamenti vigenti, è in genere sempre consentita l'introduzione di attività commerciali (negozi, bar, ristoranti), mentre tali attività possono essere consentite ai piani superiori solo se in ampliamento di attività già esistenti al piano terra; per gli esercizi commerciali in particolare:
   • - la verifica delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale non è dovuta per i nuovi esercizi di vicinato derivanti da semplice modifica della destinazione d'uso di immobili esistenti; negli altri casi tali dotazioni potranno essere reperite, anche in aree limitrofe pubbliche, con esclusione delle sedi viarie;
   • - la verifica delle dotazioni di parcheggi per la sosta di relazione non è dovuta per i nuovi esercizi di vicinato derivanti da semplice modifica della destinazione d'uso di immobili esistenti; negli altri casi tali dotazioni potranno essere reperite anche in aree limitrofe non gravate da standard pubblici o privati, purché se ne garantisca l'uso pubblico nelle ore di apertura degli esercizi e purché tali aree siano poste ad una distanza idonea a garantire un rapido collegamento pedonale con gli esercizi stessi;
4. d. attività direzionali e di servizio (D);
5. e. attività turistico-ricettive, limitatamente ad alberghi, residenze turistico-alberghiere, alberghi diffusi, condhotel, strutture ricettive extralberghiere per l'ospitalità collettiva (Tr);
6. f. attrezzature di servizio pubbliche (S).

3. I progetti dovranno dimostrare il mantenimento o il reintegro dei caratteri formali e materiali dell'impianto morfo-tipologico originario. Dovranno per questo essere mantenuti gli elementi caratterizzanti degli edifici e degli spazi aperti, mentre le eventuali addizioni volumetriche potranno essere realizzate a condizione che si proceda all'eliminazione di eventuali "superfetazioni" improprie, che potranno essere ricostruite secondo una progettazione unitaria e che a loro volta siano realizzate nel rispetto dei caratteri originari. In particolare, le addizioni volumetriche, laddove consentite dal P.O., dovranno essere realizzate rispettando gli assi ordinatori dei prospetti, con forme e dimensioni delle aperture coerenti con le preesistenze e utilizzando gli stessi materiali.

4. Le sistemazioni delle vie e degli spazi pubblici prospettanti su di esse dovranno essere progettati tenendo conto dell'inserimento nel contesto di matrice storica e della leggibilità del percorso come asse portante del tessuto urbano.

1. Sono le parti più consistenti degli abitati principali, caratterizzate da tessuti prevalentemente residenziali ai quali corrispondono aree urbanizzate in epoca moderna e contemporanea. Sono formati in prevalenza da urbanizzazioni recenti con lottizzazioni a volte connotate da uniformità tipologica, più raramente anche da unitarietà architettonica, oppure cresciute sulla base di singole iniziative, in genere di modeste dimensioni, o esito di saturazione di aree residuali o intercluse.

2. All'interno dell'ambito, salvo i casi delle specifiche destinazioni d'uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del presente P.O., sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. residenziale (R): è la funzione da ritenersi prevalente;
2. b. artigianato di servizio o artigianato di produzione di beni artistici (Is), non inquinanti e compatibili con le vigenti norme in materia di emissione sonora;
3. c. attività commerciali al dettaglio (Ce): è consentita l'introduzione di attività commerciali di vicinato;
4. d. attività direzionali e di servizio (D);
5. e. attrezzature di servizio pubbliche (S).

3. La definizione degli spazi di uso pubblico ed in particolare quella della viabilità dovrà essere improntata a migliorare la fruizione pedonale e facilitare quella ciclabile, attraverso la predisposizione di idonee misure di regolamentazione della circolazione ed un'opportuna configurazione delle aree; ciò potrà in particolare essere ottenuto attraverso la riduzione degli spazi destinati alla componente degli autoveicoli ed al contrasto alla percorrenza veloce, in modo da restituire anche alle vie interne un ruolo di luogo dello stare piuttosto che esclusivamente quello di canale di scorrimento del traffico.

1. Sono gli ambiti dedicati alle attività produttive in genere, costituiti da tessuti edificati in zone a ciò destinate dalla pianificazione urbanistica.

2. All'interno dell'ambito, salvo i casi delle specifiche destinazioni d'uso eventualmente attribuite dalle Tavole di progetto del presente P.O., sono consentite le seguenti destinazioni d'uso:

1. a. attività industriali ed attività artigianali (I), con esclusione delle attività estrattive (Ie);
2. b. attività commerciali al dettaglio (Ce, Cm), compresi gli impianti per la distribuzione dei carburanti (Cc);
3. c. attività commerciali all'ingrosso e depositi (G); l'esercizio congiunto di attività di vendita all'ingrosso e di vendita al dettaglio è consentito in conformità a quanto previsto dalla legge regionale;
4. d. attività direzionali e di servizio (D);
5. e. attrezzature di servizio pubbliche (S).

3. In tali aree gli interventi ammessi dal P.O. devono promuovere:

• - la qualità architettonica, con particolare riferimento alla composizione dei volumi e al decoro dei prospetti lungo la viabilità pubblica;
• - il miglioramento dell'efficienza energetica e la riduzione dell'impatto sulle risorse naturali;
• - il miglioramento delle dotazioni di verde e degli spazi pertinenziali, con particolare riferimento a quelli fronteggianti la viabilità pubblica.

4. Nelle aree inedificate appartenenti all'ambito U4 non destinate ad attrezzature di servizio pubbliche o alla viabilità, con esclusione di quelle individuate sulle Tavole di P.O. come da mantenere libere da manufatti, è consentita la realizzazione di autorimesse interrate con altezza utile (HU) non superiore a 3 ml., fino ad un massimo del 30% della superficie fondiaria, a condizione che siano prive di requisiti igienico-sanitari e dotazioni atti a consentire la permanenza ancorché saltuaria di persone e purché in presenza di dislivelli del terreno preesistenti e l'intervento non comporti la realizzazione di rampe carrabili; gli interventi dovranno in ogni caso prevedere la contestuale realizzazione di opere di mitigazione ambientale e paesaggistica.

1. Sono connessioni ecologiche i corsi d'acqua che attraversano le aree urbanizzate, che mantengono il ruolo di continuità con il sistema naturale e garantiscono visuali aperte e di relazione ambientale con il verde urbano. Esse contribuiscono a strutturare la rete ecologica comunale in quanto si configurano come varchi e areali di appoggio e passaggio per le specie. In prossimità o adiacenza dei diversi tessuti insediativi, garantiscono livelli minimi di qualità ambientale con riequilibrio delle isole di calore e assorbimento degli inquinanti e possono assicurare habitat ecologici di particolare interesse.

2. Le aree di connessione ecologico-ambientale costituiscono elementi fondamentali per la qualità degli insediamenti urbani e rappresentano pertanto aree nelle quali sono previste azioni mirate:

• - alla tutela delle caratteristiche di pregio esistenti e a progetti di complessivo potenziamento e connessione del verde urbano e della rete ecologica;
• - al miglioramento della dotazione arborea e arbustiva;
• - alla costituzione di spazi da destinare a scopi sociali, ricreativi e hobbistici.

3. Dovranno essere privilegiati interventi di ripristino delle sponde e di rinaturalizzazione degli alvei con l'eliminazione graduale delle pareti cementificate, eccetto che nelle aree ad alto rischio idraulico dove sia inevitabile il mantenimento di una portata elevata; in ogni caso dovrà essere garantita la continuità della copertura vegetale al fine di aumentare l'ombreggiamento del corso idrico e quindi ridurre al minimo la crescita algale ed i conseguenti effetti dell'eutrofizzazione delle acque; sono ammesse sistemazioni di sponda tramite l'uso delle tecniche dell'ingegneria naturalistica, supportate da adeguate valutazioni di inserimento nell'ambiente circostante; sono in generale da prevedere soluzioni di consolidamento delle sponde con sistemazioni a verde o con materiali che permettano l'inerbimento ed il cespugliamento.