Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

1. Gli interventi consistono nella realizzazione di complessi edilizi in aree libere oppure nella riconfigurazione funzionale e morfologica di parti del territorio urbanizzato e di parti del territorio rurale, e nella realizzazione di nuovi tracciati di viabilità e infrastrutture.

2. I Piani Attuativi sono identificati da una sigla composta dall'U.T.O.E. di appartenenza e da un numero progressivo; essi sono perimetrati ed indicati con tale sigla nelle Tavole di P.O.

3. Gli interventi sono subordinati alla redazione di Piano Attuativo esteso all'intero ambito oppure ad una o più Unità Minime di Intervento, laddove previste dalle presenti Norme.

4. In sede di elaborazione del progetto del Piano Attuativo qualora le indicazioni grafiche riguardanti il perimetro e/o le suddivisioni interne cadano in prossimità ma non coincidano con elementi reali di suddivisione del territorio rilevabili sul posto o su mappe a scala di maggiore dettaglio, dette linee grafiche di perimetrazione e di suddivisione possono essere portate a combaciare con i corrispondenti elementi di suddivisione reale del territorio; in tali casi l'approvazione del Piano Attuativo comporta la corrispondente rettifica senza che ciò comporti variante al Piano Operativo.

5. La disciplina specifica di ciascuna area è riportata ai successivi articoli, nei quali sono definiti il dimensionamento per gli interventi privati e per gli spazi pubblici, gli obiettivi, le prescrizioni ed i condizionamenti per l'attuazione del progetto, i requisiti e le prestazioni richiesti in particolare per garantire il corretto inserimento paesistico e la sostenibilità ambientale. Si dovrà inoltre fare riferimento al documento denominato "Criteri e modalità di inserimento paesaggistico degli interventi" allegato alle presenti Norme.

Le dimensioni degli spazi pubblici sono da considerarsi dei minimi.

Per l'altezza dei piani si fa riferimento all'"altezza virtuale", così come definita dal Regolamento di attuazione dell'art. 216 della L.R. 65/2014 in materia di unificazione dei parametri urbanistici e edilizi; nel caso di terreni in pendenza o con quote differenti il numero massimo di piani si intende relativo al fronte a valle. Il numero di piani comprende i livelli dell'edificio fuori terra e i livelli non totalmente o prevalentemente interrati nel caso di locali con altezza utile (HU) non superiore a 2,40 ml. o comunque esclusi dal computo della Superficie edificabile (o Edificata) (SE).

Per gli edifici destinati ad attività industriali ed artigianali oppure ad attività commerciali all'ingrosso e depositi ad un solo livello è consentita un'altezza massima (Hmax) di 7,50 ml. nel caso in cui il numero di piani massimo sia pari a 2; in caso di comprovata necessità per la messa in opera di carri-ponte od altre attrezzature strettamente legate alla produzione oppure per i mezzi impiegati nell'attività e solo per quelle parti dell'edificio che ospitano l'attrezzatura oppure i mezzi impiegati nell'attività, l'altezza massima (Hmax) è elevata a 9 ml.

6. La progettazione degli spazi pubblici o di uso pubblico e per le attività di servizio dovrà rispettare i criteri e le regole generali definiti all'art. 82 ed i criteri e le regole specifici definiti per ciascun ambito.

7. Fino all'attuazione degli interventi previsti dal Piano Operativo su edifici e spazi aperti sono consentiti solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria; non sono pertanto ammessi, in particolare, il cambio di destinazione d'uso e la suddivisione delle unità immobiliari.

8. Ad avvenuta realizzazione e ultimazione degli interventi previsti dal Piano Operativo gli edifici e le aree di pertinenza saranno da considerare in classe c2a, fatto salvo quanto eventualmente disciplinato per edifici di particolare pregio.

1. Si tratta della realizzazione di un nuovo insediamento a destinazione industriale per la riqualificazione dell'area, in particolare per la realizzazione di un fabbricato da destinarsi a conservazione, immagazzinamento, imbottigliamento e vendita del prodotto vitivinicolo.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 6.890 mq.

Superficie edificabile massima (SE): 2.900 mq.

numero massimo dei piani: 2

altezza massima (H) estradosso solaio di copertura: ml. 9,0

altezza massima (h) intradosso solaio di copertura: ml. 8,5

opere ed attrezzature pubbliche:

Il progetto dovrà verificare le dotazioni di aree a standard come da D.M. 1444/1968, per il nuovo insediamento industriale la superficie da destinare a spazi pubblici o destinata ad attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi non può essere inferiore al 10% dell'intera superficie.

È prevista inoltre la realizzazione di una rotatoria sulla sede stradale della S.R.222 Chiantigiana, all'incrocio con la via G. Pastore, secondo le indicazioni di Regione Toscana e Città Metropolitana, completa di tutte le opere di sistemazione connesse, e l'eventuale realizzazione di dotazioni pubbliche che saranno stabilite dalla convenzione, anche fuori comparto.

3. Disposizioni specifiche:

Le sistemazioni esterne (recinzioni, pavimentazioni, aree a verde) dovranno essere curate con particolare attenzione e coordinate con quelle degli edifici attigui e/o prospicenti, in riferimento al contesto e in considerazione del passaggio dal territorio urbanizzato al territorio rurale.

1. Si tratta della realizzazione di un nuovo insediamento a destinazione ricettiva (Residenza Turistico Alberghiera), ad integrazione dell'attività commerciale esistente.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 14.446 mq.

SE massima: 500 mq.

numero alloggi massimo: 8

numero piani massimo: 1

opere ed attrezzature pubbliche: il progetto dovrà verificare le dotazioni di aree a standard come da D.M. 1444/1968.

3. Disposizioni specifiche:

I nuovi edifici dovranno essere collocati in prossimità dei fabbricati esistenti al fine di ricostituire la modalità insediativa di un nucleo rurale. Per l'edificio esistente sono ammessi gli interventi previsti per la classe c2a.

È ammessa la realizzazione di una piscina e di un laghetto per il recupero dell'acqua piovana.

Le sistemazioni esterne (recinzioni, pavimentazioni, aree a verde) dovranno essere curate con particolare attenzione e coordinate con quelle degli edifici esistenti attigui.

1. Si tratta della realizzazione di un nuovo insediamento a destinazione residenziale.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 5.623 mq.

SE massima: 600 mq.

numero alloggi massimo: 6

numero piani massimo: 2

opere ed attrezzature pubbliche: il progetto dovrà verificare le dotazioni di aree a standard come da D.M. 1444/1968 (parcheggio, lungo la viabilità interna, e verde pubblico, direttamente accessibile dalla viabilità principale); nella realizzazione della viabilità di servizio sono previsti l'adeguamento delle strade a fondo cieco esistenti ed il loro collegamento.

3. Disposizioni specifiche:

Collocandosi al margine dell'insediamento, l'intervento dovrà integrarsi con il contesto paesaggistico, definendo con cura i bordi a contatto con il territorio rurale. Per gli edifici, il volume e la copertura dovranno essere concepiti con forme semplici, secondo le modalità progettuali ed esecutive caratteristiche dell'edilizia tradizionale e in coerenza con il contesto ambientale evitando comunque caratterizzazioni vernacolari. L'involucro murario esterno potrà avere finiture anch'esse di tipo tradizionale, fatte salve le innovazioni necessarie al miglioramento delle prestazioni energetiche e quelle finalizzate alla maggiore sostenibilità del ciclo edilizio. Sono comunque considerati compatibili tetti verdi e paramenti naturali (legno, pietra) e, sempre se improntati alla massima semplicità ed a forme elementari, gli approcci progettuali dell'architettura contemporanea.

Le sistemazioni esterne (recinzioni, pavimentazioni, aree a verde) dovranno essere curate con particolare attenzione, in riferimento al contesto e in considerazione del passaggio dal territorio urbanizzato al territorio rurale.

1. Si tratta della realizzazione di un nuovo insediamento a destinazione residenziale ed attrezzature di servizio attraverso la riqualificazione dell'area attualmente occupata da un campetto da gioco e dall'asilo dismesso.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 9.999 mq.

SE massima: 850 mq. (residenza)

numero alloggi massimo: 12

numero piani massimo: 2

Per le attrezzature della parrocchia è prevista la demolizione dell'edificio dell'asilo e la costruzione di una nuova struttura nella parte sud dell'area per una SE massima di 280 mq. e con numero di piani massimo pari a 2 ed autorimessa interrata entro le dotazioni minime definite dalle norme statali e regionali.

opere ed attrezzature pubbliche:

• allargamento di via della Fonticina (115 mq.) e parcheggio pubblico (780 mq.) con accesso dalla stessa via;
• allargamento di via della Chiesa (120 mq.) e parcheggio pubblico lungo strada (90 mq.);
• percorso pedonale di collegamento tra via della Chiesa e via della Fonticina;
• area a verde di uso pubblico (360 mq.);
• cessione all'Amministrazione dell'area del pallaio (750 mq.).

3. Disposizioni specifiche:

Le sistemazioni esterne (recinzioni, pavimentazioni, aree a verde) dovranno essere curate con particolare attenzione e riferite allo specifico contesto.

Si prescrive il mantenimento del filare di alberi lungo via Borgo Paoli e delle alberature esistenti lungo via della Chiesa.

1. Si prevede la riqualificazione del complesso esistente nel quale è presente un'attività artigianale (pastificio), in modo da renderlo più funzionale e meglio contestualizzato, e la realizzazione di un nuovo edificio per la promozione e la valorizzazione delle produzioni alimentari, con spazi a supporto dell'attività svolta, quali una sala multiuso per la didattica e l'esposizione al piano terra ed alloggi ad uso di foresteria al primo piano.

Per la nuova edificazione è comunque ammessa l'attuazione con intervento diretto.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 3.287 mq.

SE massima: 325 mq. (nuova edificazione)

numero piani massimo: 2

Superficie Coperta massima: 162 mq. (nuova edificazione)

per l'edificio esistente sono consentiti la ristrutturazione edilizia e l'ampliamento fino ad un massimo del 20% del volume totale fuori terra esistente, modificando il prospetto per il suo corretto inserimento architettonico nella piazza

opere ed attrezzature pubbliche:

passaggio pedonale e ciclabile, opportunamente separato dalla viabilità carrabile, per il collegamento con il cimitero.

3. Disposizioni specifiche:

Il collegamento al fabbricato dovrà avvenire con una nuova viabilità carrabile prolungando via P. Arpioni ed un piazzale di manovra per i mezzi, tali da escludere qualsiasi accesso alle funzioni produttive dalla piazza. L'accesso dalla piazza dovrà essere riservato esclusivamente alle funzioni amministrative e di rappresentanza.

1. Si tratta della realizzazione di un nuovo insediamento a destinazione residenziale e attrezzature di servizio.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 8.765 mq.

SE massima: 1.200 mq. (residenza)

numero alloggi massimo: 14

numero piani massimo: 2

opere ed attrezzature pubbliche:

• parcheggi pubblici in adiacenza al campo sportivo (1.850 mq.) con viabilità di accesso ed area a verde pubblico (700 mq.);
• ampliamento dell'area del campo sportivo (1.325 mq.) con realizzazione di un edificio a servizio dell'impianto sportivo con spogliatoi, magazzino e punto di ristoro e sistemazione a verde delle aree adiacenti.

3. Disposizioni specifiche:

L'edificazione sarà localizzata nella parte lungo via Ferrucci, in continuità con il tessuto esistente, allo scopo di dare unitarietà al tessuto edificato, con una disposizione degli edifici che assecondi l'andamento del terreno, lungo le curve di livello. L'accesso carrabile dovrà utilizzare le lievi pendenze per minimizzare gli scavi ed i rinterri. Il margine a contatto con l'edificato esistente dovrà essere segnato da siepi miste, con specie locali, mentre il margine con il territorio rurale sarà destinato a parco pertinenziale, alberato con specie tipiche tradizionali, in modo da costituire una "cintura verde" che qualifichi il passaggio tra i due ambiti - urbano e rurale -. Il parcheggio dovrà essere realizzato con pavimentazioni inerbite che consentano anche il parziale assorbimento delle acque meteoriche (vedi "Orientamenti in materia di buone pratiche per limitare, mitigare e compensare l'impermeabilizzazione del suolo, Commissione Europea 2012").

Le sistemazioni esterne (recinzioni, pavimentazioni, aree a verde) dovranno essere curate con particolare attenzione, in riferimento al contesto e in considerazione del passaggio dal territorio urbanizzato al territorio rurale.

1. Si tratta della riqualificazione dell'area dell'ex fornace, con realizzazione di un nuovo insediamento residenziale e creazione di un parco pubblico comprendente il recupero dei resti dell'antico opificio.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 14.645 mq.

SE massima: 750 mq.

numero alloggi massimo: 9

numero piani massimo: 2

opere ed attrezzature pubbliche:

• parcheggio pubblico (470 mq.) su via di Palaia;
• parco pubblico (11.810 mq.) con mantenimento delle strutture superstiti della fornace.

3. Disposizioni specifiche:

I nuovi edifici dovranno mantenere gli allineamenti degli edifici esistenti su via di Palaia.

Le sistemazioni esterne (recinzioni, pavimentazioni, aree a verde) dovranno essere curate con particolare attenzione e riferite allo specifico contesto.

1. Si tratta della realizzazione di un nuovo insediamento a destinazione ricettiva.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 7.646 mq.

SE massima: 3.200 mq.

numero piani massimo: 2

opere ed attrezzature pubbliche: il progetto dovrà verificare le dotazioni di aree a standard come da D.M. 1444/1968.

3. Disposizioni specifiche:

Il progetto prevede la realizzazione della nuova struttura disponendo i nuovi volumi in coerenza con le caratteristiche del paesaggio agrario circostante, e con la creazione di belvedere e spazi di sosta da collegare a via L. Conti.

Il profilo delle nuove costruzioni dovrà tener conto del dislivello tra la via L. Conti e il margine a valle, con soluzioni planivolumetriche anche gradonate tali da assecondare l'andamento del terreno attuale e salvaguardare gli affacci sul panorama delle colline circostanti.

La viabilità di servizio alla nuova struttura sarà organizzata da via del Poggio, senza alcun accesso carrabile da via L. Conti.

Valgono inoltre le prescrizioni della scheda di vincolo di cui al documento denominato "Criteri e modalità di inserimento paesaggistico degli interventi" allegato alle presenti Norme.

1. Si tratta della realizzazione di un nuovo insediamento a destinazione direzionale, commerciale e residenziale per la riqualificazione dell'area, in particolare per il potenziamento dei servizi sanitari e socio-sanitari, mediante la realizzazione di una Residenza Sanitaria per anziani, un centro medico polifunzionale con attiguo fabbricato commerciale, e fabbricati residenziali per social housing.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 15.609 mq.

SE massima:

• residenza sanitaria anziani RSA (mq. 3.600);
• edilizia privata sociale (residenze speciali) o social housing per alloggi (mq. 1.300);
• centro medico polifunzionale (mq. 1.000);
• edificio commerciale (mq. 420);

numero piani massimo: n. 3 per l'edificio RSA e n. 2 per tutto l'altro edificato

opere ed attrezzature pubbliche: il progetto dovrà verificare le dotazioni di aree a standard come da D.M. 1444/19681968 in relazione alle destinazioni previste, per la superficie da destinare a spazi pubblici, ad attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi.
È prevista inoltre la realizzazione di un primo tratto di viabilità che dalla variante all'abitato (SR.222) porta al Largo della Cappellina, con relativi parcheggi laterali, nuova strada a due corsie dotata di un marciapiede laterale che dal termine di via Beata Villana porta a via Alamanni (piazzale antistante la scuola elementare), parcheggio pubblico in fregio alla nuova strada in continuazione dell'attuale piazzale antistante la scuola elementare, camminamento pubblico con area ludica e verde di corredo, dal limite del comparto fino alla nuova viabilità, riqualificazione del piazzale ed area antistante dell'edificio scolastico Bucciolini, a seguito della nuova viabilità e dei nuovi parcheggi, realizzazione delle scale di collegamento tra il camminamento pedonale da via Pertini e il parco pubblico esistente (spazio giochi), realizzazione piccola struttura e impianti per area eventi con accesso da via Palmiro Togliatti, con conseguente spostamento dell'area sgambamento cani lungo via Poggio ai Mandorli, in area di proprietà comunale, e l'eventuale realizzazione di ulteriori dotazioni pubbliche che saranno stabilite dalla convenzione, anche fuori comparto.

3. Disposizioni specifiche:

Le sistemazioni esterne (recinzioni, pavimentazioni, aree a verde) dovranno essere curate con particolare attenzione e coordinate con quelle degli edifici attigui e/o prospicenti, in riferimento al contesto e in considerazione del passaggio dal territorio urbanizzato al territorio rurale.

1. Si tratta della riconversione di un insediamento produttivo a destinazione residenziale.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 7.109 mq.

SE massima: 900 mq.

numero alloggi massimo: 10

numero piani massimo: 2

opere ed attrezzature pubbliche:

• parcheggio pubblico (385 mq.) ed area a verde pubblico (1.110 mq.) su via di Montemasso.

3. Disposizioni specifiche:

Collocandosi al margine dell'insediamento, e dunque in un'area particolarmente fragile dal punto di vista paesaggistico, gli edifici, il volume e la copertura dovranno essere concepiti con forme semplici, secondo le modalità progettuali ed esecutive caratteristiche dell'edilizia tradizionale o utilizzando un appropriato linguaggio contemporaneo, in coerenza con il contesto ambientale ed evitando comunque caratterizzazioni vernacolari.

Le sistemazioni esterne (recinzioni, pavimentazioni, aree a verde) dovranno essere curate con particolare attenzione e riferite allo specifico contesto.

1. Si tratta della realizzazione di un nuovo insediamento a destinazione residenziale.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 7.022 mq.

SE massima: 600 mq.

numero alloggi massimo: 6

numero piani massimo: 2

opere ed attrezzature pubbliche:

• parcheggio pubblico alberato con accesso da via Chiantigiana con sistemazione a verde della fascia a valle della viabilità principale (1.500 mq.), limitando per quanto possibile il rimodellamento del terreno e l'impiego di muri a retta;
• area a verde pubblico (2.600 mq.) connessa al giardino esistente.

3. Disposizioni specifiche:

L'intervento si colloca su un versante in forte pendenza. L'area, più bassa, risulta poco visibile dalla Strada Regionale 222. Si prescrive quindi che l'altezza massima dell'edificio si ponga al di sotto del piano della SR 222, al fine di non compromettere le vedute sul paesaggio della Conca d'Oro.

Le sistemazioni esterne (recinzioni, pavimentazioni, aree a verde) dovranno essere curate con particolare attenzione, secondo un progetto omogeneo esteso all'intero fronte a valle.

Valgono inoltre le prescrizioni della scheda di vincolo di cui al documento denominato "Criteri e modalità di inserimento paesaggistico degli interventi" allegato alle presenti Norme.

1. L'intervento prevede il completamento dell'insediamento artigianale e la riqualificazione del fronte a valle.

2. Dimensionamento:

area di intervento (ST): 20.051 mq.

SE massima: 4.200 mq.

numero alloggi massimo: -

numero piani massimo: 2

opere ed attrezzature pubbliche:

• ampliamento dell'area del campo sportivo (5.260 mq.) con realizzazione di un nuovo accesso carrabile ad adeguata distanza dall'intersezione sulla Chiantigiana e di un parcheggio a servizio dell'impianto sportivo, oltre alla sistemazione a verde degli spazi aperti adiacenti.

3. Disposizioni specifiche:

L'intervento dovrà prevedere l'uso di schermature che possano assicurare il corretto inserimento nel contesto, utilizzando i materiali del luogo (legno, cotto, essenze verdi).

Dovrà inoltre essere garantito l'utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, anche attraverso l'impiego di impianti tecnologici e dispositivi volti al risparmio energetico, consentano al nuovo edificio il raggiungimento di prestazioni energetiche globali particolarmente qualificanti e migliorative rispetto ai parametri di legge.

I nuovi volumi dovranno essere posizionati in modo da ridurre il più possibile l'impatto visivo e coordinati con gli edifici attigui.

L'intervento dovrà prevedere opere di mitigazione dell'impatto paesaggistico mediante la realizzazione di adeguate schermature arboree, in particolare sul perimetro dell'insediamento, secondo un progetto omogeneo esteso all'intero fronte a valle. Il margine con il territorio rurale sarà costituito da una "cintura verde" boscata realizzata con alberi e siepi miste di specie tipiche tradizionali.

Valgono inoltre le prescrizioni della scheda di vincolo di cui al documento denominato "Criteri e modalità di inserimento paesaggistico degli interventi" allegato alle presenti Norme.