Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1. Il Regolamento Urbanistico si attua attraverso Piani Attuativi di iniziativa pubblica e/o privata (lottizzazioni, piani per l'edilizia economica e popolare, piani per gli insediamenti produttivi, piani particolareggiati, piani di recupero del patrimonio edilizio e programmi complessi di riqualificazione insediativa), Programmi aziendali pluriennali di miglioramento agricolo ambientale e attraverso interventi edilizi diretti, eventualmente subordinati a convenzione.

2. Sulle Tavv. "Usi del suolo e modalità di intervento" la presenza della sigla (PA) al'interno di un'area appositamente perimetrata vincola l'attuazione dei relativi progetti all'approvazione di un Piano Attuativo (art. n.65 del 10/11/2014).

3. Il Regolamento Urbanistico individua come proprio specifico strumento il Progetto Norma (PN). I disegni e le indicazioni contenute nei progetti norma, come specificato all'art.3 delle presenti NTA, forniscono criteri irrinunciabili per la redazione dei piani attuativi nelle aree interessate dalle previsioni del Piano Strutturale e degli Schemi Direttori.

4. Le altre previsioni nelle aree soggette alle categorie di intervento: conservazione, mantenimento, adeguamento, trasformazione sono realizzate attraverso piani attuativi o intervento edilizio diretto, eventualmente convenzionato o soggetto ad atto d'obbligo in ragione delle opere di urbanizzazione già esistenti o da completare.

L’intervento diretto convenzionato comporta comunque, oltre alla stipula di apposita convenzione, la redazione di un progetto unitario esteso all’intera area.

1. Il Regolamento Urbanistico assoggetta alla disciplina della perequazione urbanistica, secondo i disposti dell'art.100 della LR n.65 del 10/11/2014, le parti di territorio comprese nei perimetri delle aree vincolate alla redazione dei piani attuativi: la disciplina per queste aree persegue un'equa distribuzione dei diritti edificatori per tutte le proprietà in esse ricomprese, con riferimento all'edificabilità ammessa dal Regolamento Urbanistico per ciascuna area.

2. Nelle aree soggette alla perequazione urbanistica dovranno essere ripartiti secondo criteri proporzionali tra i soggetti attuatori anche gli oneri economici e gli obblighi convenzionali comunque connessi alla realizzazione dell'intervento.

3. Nelle aree soggette alla redazione dei piani attuativi (PA, PN), anche quando ammessa l’opzione dell’intervento diretto convenzionato (PA*), sono espressamente identificate oltre alle aree soggette alla disciplina della perequazione urbanistica;

• le parti destinate alla realizzazione di viabilità pubblica o di uso pubblico;
• le parti destinate a servizi e attrezzature pubblici o di uso pubblico;
• le parti destinate a spazi scoperti pubblici o di uso pubblico, verdi e pavimentati.

1. L'Amministrazione Comunale può proporre a soggetti privati e interessati specifiche convenzioni per sollecitare, indirizzare e facilitare la realizzazione di interventi di particolare rilevanza. Le convenzioni possono essere ricondotte a tre principali tipologie, in relazione a progetti di recupero e/o trasformazione di:

• edifici, spazi e tessuti della "città storica";
• edifici e spazi del territorio agricolo;
• edifici, spazi e tessuti di altre parti del territorio comunale.

Per ogni tipo di convenzione, il Regolamento Urbanistico individua i temi e gli obiettivi principali che possono interessare in particolare gli interventi previsti nelle aree di trasformazione e in quelle soggette a piano attuativo, i criteri che ne garantiscano coerenza e trasparenza.

Per i progetti norma, gli obiettivi principali della convenzione sono individuati nei corrispondenti articoli delle presenti norme.

2. Edifici, spazi e tessuti della "città storica" (zone A): l'obiettivo principale delle convenzioni è mantenere nella città storica determinate attività e una buona quantità di residenti, soprattutto giovani, anziani e famiglie di recente formazione. La convenzione potrà riguardare, ad esempio, la riqualificazione degli spazi d'uso pubblico, gli interventi di recupero della residenza, la quantità di alloggi destinati dal concessionario alla cessione o locazione a prezzi convenzionati, la durata degli obblighi.

3. Parti, edifici e spazi del territorio agricolo (zone E): l'obiettivo principale delle convenzioni è mantenere l'uso agricolo del suolo, la conservazione dei suoi caratteri morfologici, la valorizzazione e la tutela del patrimonio ambientale, paesaggistico e architettonico. La convenzione potrà riguardare, ad esempio, percorsi e spazi d'uso pubblico, attrezzature, il recupero del patrimonio culturale, l'introduzione e/o il mantenimento di determinate colture, opere di mitigazione e compensazione ambientale.

4. Altre parti del territorio comunale (zone B, C, D, F):

l'obiettivo principale delle convenzioni è l'innalzamento della qualità spaziale e architettonica delle nuove realizzazioni, la riqualificazione e il recupero di aree destinate a residenza, produzione e servizi, con caratteristiche tali da rispondere alle esigenze espresse dalla collettività e dai suoi diversi soggetti. La convenzione potrà riguardare per la residenza, ad esempio, la riqualificazione degli spazi d'uso pubblico, interventi per l'edilizia convenzionata (unità immobiliari destinata alla locazione e/o cessione a prezzi concordati), il ricorso a tecniche di bioarchitettura e risparmio energetico, progetti di social housing, cohousing, residenze protette; la riqualificazione e la realizzazione di insediamenti per la produzione secondo elevati standard di sostenibilità ambientale ed energetica, che applichino la disciplina toscana sulle APEA (Aree Produttive Ecologicamente Attrezzate).

5. L'Amministrazione Comunale può inoltre disporre incentivi per accrescere la sostenibilità ambientale e sociale degli interventi nelle aree di trasformazione e favorire "buone pratiche" che permettano il miglioramento della qualità urbana e del paesaggio: può, ad esempio, "premiare" e incentivare gli interventi dove siano previsti alloggi in locazione a canone controllato, gli interventi di edilizia sostenibile finalizzati al risparmio energetico e idrico, l'uso di materiali e tecnologie costruttive ecocompatibili, l'autocostruzione, gli interventi di riqualificazione di aree degradate del territorio con tecniche di ingegneria naturalistica.

6. In tutte le zone, per le aree destinate a servizi sportivi o altre attrezzature d'uso pubblico, in luogo dell'esproprio potrà essere stipulata fra l'Amministrazione Comunale e i proprietari un'apposita convenzione che fissi le modalità di realizzazione, la durata, le modalità di gestione dei servizi e delle attrezzature.

7. Le aree interessate dai percorsi di uso pubblico non saranno espropriate qualora il proprietario accetti la servitù di pubblico passo pedonale e/o ciclabile.

8. La monetizzazione delle aree a standard è ammessa esclusivamente nei casi in cui le stesse siano considerate non necessarie (in termini di quantità e qualità) e quelle esistenti risultino già sufficienti e verificate: la proposta di monetizzazione deve comunque essere approvata dall'Amministrazione Comunale.

Nell'attuazione delle previsioni di opere di urbanizzazione primaria e secondaria si dovranno escludere monetizzazioni quando le aree a standard siano identificate e perimetrate nelle Tavv. "Usi del suolo e modalità di intervento".

1. Fatto salvo quanto previsto dall'ordinamento vigente per ciascun tipo di intervento, ogni progetto dovrà comprendere la sistemazione degli spazi aperti e sarà valutato solo se riferito contemporaneamente agli edifici e alle loro aree di pertinenza.

2. Il Regolamento Edilizio stabilisce la documentazione e l'elenco degli elaborati richiesti per la presentazione di piani e progetti necessari all'attuazione degli interventi previsti.

3. I diversi tipi di intervento sono soggetti a permesso di costruire, SCIA, ovvero configurano attività edilizia libera secondo quanto previsto nelle vigenti leggi nazionali e regionali.

4. Nei Titoli IV, V, VI, VII, VIII della Parte III delle presenti norme sono stabiliti per ciascun Sistema, Sottosistema e Ambito gli usi caratterizzanti, previsti ed esclusi.

5. Il mutamento della destinazione d'uso può riferirsi al cambiamento di un uso principale con un altro (con riferimento all'art.6 delle presente NTA) e al passaggio da un'articolazione di uno stesso uso principale all'altra.

6. Il mutamento della destinazione d'uso è soggetto a CILA SCIA o a permesso di costruire secondo quanto previsto della LR n.65 del 10/11/2014. I mutamenti di destinazione d'uso degli immobili, edifici ed aree, in assenza di opere edilizie, sono sempre sottoposti a SCIA.

1. La dotazione minima di spazi pubblici (standard urbanistici richiesti) da garantire per gli interventi da realizzare attraverso piani attuativi viene prevista come segue:

• per i progetti norma valgono le quantità minime prescritte nei corrispondenti articoli contenuti nella Parte IV delle presenti NTA;
• per gli insediamenti residenziali sono richiesti: minimo 18 mq. per abitante (si potrà assumere per il calcolo il parametro 18 mq. per ogni 100mc, dei quali almeno 2,5 mq. per parcheggi pubblici;
• per gli insediamenti a destinazione commerciale, turistico-ricettiva, direzionale sono richiesti: minimo 80 mq. ogni 100 mq. di Sul, dei quali almeno 40 mq. per parcheggi pubblici;
• per gli insediamenti a destinazione industriale ed artigianale, commerciale all'ingrosso e depositi sono richiesti: minimo 10 mq. ogni 100 mq. di St (escluse le sedi viarie), dei quali almeno 5 mq. per parcheggi pubblici;
• per gli insediamenti con differenti destinazioni d'uso, la dotazione minima richiesta dovrà essere calcolata applicando i parametri minimi di riferimento previsti nei precedenti punti per ciascuna delle funzioni presenti.

Le dotazioni minime richieste, ad esclusione di quelle previste nei PN e/o di quelle identificate e perimetrate nelle Tavv. "Usi del suolo e modalità di intervento", potranno essere monetizzate nei casi ammessi dal comma 8 dell'art. 31 delle presenti NTA.

La dotazione minima di standard urbanistici non è richiesta nel caso di interventi sugli edifici ricadenti: nelle Zone A come definite all'art. 2 del D.M. n. 1444/1968, nella categoria d'intervento "conservazione" (siglati co, cs) e nel caso di piani attuativi e programmi aziendali compresi nel Sistema Ambientale.

2. Nei parcheggi realizzati in applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo:

• devono essere previsti posti auto riservati ai veicoli al servizio di persone disabili, nella misura minima di legge: tali posti, opportunamente segnalati, devono essere ubicati in aderenza ai percorsi pedonali e nelle vicinanze degli accessi alle diverse strutture edilizie.
• devono essere previsti appositi spazi per la sosta delle biciclette, in particolare nei parcheggi di pertinenza di strutture commerciali e attrezzature di servizio.

1. Il reperimento di dotazioni di parcheggio ad uso privato per la sosta stanziale è prescritto in tutto il territorio comunale in relazione ai seguenti interventi:

• nuova edificazione;
• ristrutturazione urbanistica;
• sostituzione edilizia;
• ristrutturazione edilizia con incremento di carico urbanistico;
• mutamento di destinazione d'uso, con le precisazioni che seguono;
• incremento del numero delle unità immobiliari;
• addizioni volumetriche con incremento della SE.

2. La dotazione minima di parcheggio per la sosta stanziale richiesta in relazione alle diverse destinazioni d'uso è di:

• 1 mq. ogni 10 mc. di volume.

Per gli immobili destinati ad attività industriali, artigianali e terziarie il calcolo sarà riferito al volume risultante dal prodotto della superficie edificabile (SE) per l'altezza convenzionale pari a ml.3,50 se inferiore a quella effettiva.

3. Per ciascuna tipologia di esercizi di vendita, la dotazione minima di parcheggio per la sosta stanziale all'interno degli edifici e nell' area di pertinenza degli stessi, richiesta dalla normativa regionale vigente in materia di programmazione urbanistica commerciale per le costruzioni realizzate dopo l'entrata in vigore della L n.122/1989, è di:

• 1 mq. ogni 10 mc. di volume, maggiorata degli spazi per il parcheggio temporaneo dei mezzi di movimentazione delle merci.

Per gli esercizi di vicinato i parcheggi per la sosta stanziale possono essere reperiti, in accordo con l'Amministrazione Comunale, anche su aree pubbliche, ad esclusione delle carreggiate stradali.

4. Le dotazioni minime per gli interventi che comportano mutamento della destinazione d'uso saranno calcolate in funzione del volume per il quale si ha mutamento delle destinazioni d'uso.

5. Le dotazioni minime per gli interventi che comportano incremento delle unità immobiliari saranno calcolate in funzione del volume della o delle unità derivate.

6. Le dotazioni minime per gli interventi derivanti da addizioni volumetriche saranno riferite al solo aumento di volume.

7. Le dotazioni di parcheggio da garantire in caso di trasformazione del patrimonio edilizio esistente (con esclusione degli interventi di sostituzione, ristrutturazione urbanistica e addizione volumetrica), possono essere realizzate anche in aree attigue non facenti parte del lotto, ad una distanza idonea a garantire un rapido collegamento pedonale, purché siano asservite con vincolo permanente di destinazione.

8. La dotazione minima non è richiesta nel caso di mutamento di destinazione d'uso sugli edifici ricadenti nelle Zone A come definite all'art. 2 del D.M. n. 1444/1968 e/o soggetti alla categoria d'intervento "conservazione" (siglati co, cs).

9. La dotazione minima non è richiesta inoltre qualora il mutamento di destinazione d'uso non si accompagni all'incremento del numero di unità immobiliari e la destinazione finale sia residenziale.

10. Qualora nell'ambito degli interventi sul patrimonio edilizio esistente (con esclusione degli interventi di sostituzione, ristrutturazione urbanistica e addizione volumetrica) non siano reperite le quantità minime di parcheggio di cui al presente articolo dovrà essere corrisposto al Comune una somma pari al costo stimato necessario per l'acquisizione e la sistemazione a parcheggio, determinate tramite deliberazione del competente organo comunale.

11. In caso di trasformazioni di garage o di altri spazi destinati a parcheggi esistenti, verso altri usi o funzioni, dovrà essere reperita all'interno del lotto una superficie a parcheggio sostitutiva almeno pari a quella oggetto di trasformazione.

1. Per ciascuna tipologia di esercizi di vendita, la dotazione minima di parcheggio per la sosta di relazione richiesta in rapporto alle diverse superfici di vendita è di:

• 1 mq. per ogni 1 mq. di superficie di vendita per gli esercizi di vicinato;
• 1,5 mq. per ogni 1 mq. di superficie di vendita per le medie strutture di vendita e 1 mq. per ogni 1 mq. di altre superfici coperte aperte al pubblico, destinate ad attività complementari a quella commerciale, escludendo dal calcolo gli spazi destinati a corridoi delle gallerie dei centri commerciali;
• 2 mq. per ogni 1 mq. di superficie di vendita per grandi strutture di vendita o strutture di vendita in forma aggregata quando assimilabili e 1,5 mq. per ogni 1 mq. di altre superfici coperte aperte al pubblico, destinate ad attività complementari a quella commerciale, escludendo dal calcolo gli spazi destinati a corridoi delle gallerie dei centri commerciali.

I parcheggi per la sosta di relazione devono essere realizzati sia nel caso di nuova costruzione sia nel caso di nuova destinazione commerciale di edifici esistenti.

I parcheggi per la sosta di relazione devono essere realizzati su aree private e sono reperiti all'interno degli edifici o nell'area di pertinenza degli stessi, ovvero in altre aree o edifici, a condizione che ne sia garantito l'uso pubblico nelle ore di apertura degli esercizi, ad una distanza idonea a garantire un rapido collegamento pedonale con l'esercizio commerciale stesso.

Una quota del 10% di tali parcheggi deve essere riservata al personale dipendente.

In caso di ampliamento di strutture di vendita, la dimensione dei parcheggi è commisurata alla parte di superficie di vendita oggetto di ampliamento.

I parcheggi per la sosta di relazione dovranno essere realizzati senza scomputo dagli oneri e a cura della struttura commerciale richiedente, che mantiene la proprietà e l'onere della manutenzione, comunque garantendo l'uso pubblico durante gli orari di apertura, impegno da sottoscrivere in un atto d'obbligo unilaterale (o una convenzione) in sede di approvazione del progetto.

2. Per gli esercizi di vicinato:

• i parcheggi per la sosta di relazione possono essere reperiti, in accordo con l'Amministrazione Comunale, anche su aree pubbliche, ad esclusione delle carreggiate stradali;
• i parcheggi richiesti per la sosta di relazione sono annullati nel caso di interventi di nuova edificazione, ampliamento, ristrutturazione urbanistica, sostituzione edilizia nelle Zone A come definite all'art. 2 del D.M. n. 1444/1968 e/o soggetti alla categoria d'intervento "conservazione" (siglati co, cs), (ubicazione degli esercizi in aree già edificate);
• i parcheggi richiesti per la sosta di relazione sono annullati nel caso di mutamento di destinazione d'uso, ampliamento di superficie di vendita di strutture commerciali esistenti nelle Zone A come definite all'art. 2 del D.M. n. 1444/1968 e/o soggetti alla categoria d'intervento "conservazione" (siglati co, cs), nelle frazioni di Toiano, Apparita, La Stella e S. Ansano, nel Sistema ambientale (V), nel Sottosistema R4 "Nuclei rurali", nel Sottosistema L3 "Attrezzature turistiche" (ubicazione degli esercizi in aree già edificate).

3. Per le medie strutture di vendita:

• i parcheggi richiesti per la sosta di relazione sono annullati nel caso di mutamento di destinazione d'uso, ampliamento di superficie di vendita di strutture commerciali esistenti (con superficie di vendita inferiore a mq. 400) nelle Zone A come definite all'art. 2 del D.M. n. 1444/1968 e/o soggetti alla categoria d'intervento "conservazione" (siglati co, cs), nelle frazioni di Toiano, Apparita, La Stella e S. Ansano, nel Sistema ambientale (V), nel Sottosistema R4 "Nuclei rurali", nel Sottosistema L3 "Attrezzature turistiche" (ubicazione degli esercizi in aree già edificate);
• i parcheggi per la sosta di relazione, se localizzati in superficie, devono essere dotati di alberature di alto fusto con caratteristiche e quantità prescritte dalla normativa regionale vigente in materia; dovranno inoltre essere realizzati con le caratteristiche funzionali prescritte dalla normativa regionale vigente in materia;
• le medie strutture di vendita con superficie di vendita superiore a mq. 500 devono realizzare raccordi viari con i criteri costruttivi prescritti dalla normativa regionale vigente in materia.

4. Per le grandi strutture di vendita:

• i parcheggi per la sosta di relazione, se localizzati in superficie, devono essere dotati di alberature di alto fusto con caratteristiche e quantità prescritte dalla normativa regionale vigente in materia; dovranno inoltre essere realizzati con le caratteristiche funzionali prescritte dalla normativa regionale vigente in materia;
• le grandi strutture di vendita devono realizzare raccordi viari con i criteri costruttivi prescritti dalla normativa regionale vigente in materia.

5. Per le attività direzionali e turistico-ricettive, la dotazione minima di parcheggio per la sosta di relazione è di:

• 1 mq. per ogni 1 mq. di superficie utile lorda (Sul) per la destinazione turistico-ricettiva;
• - 40 mq. per ogni 100 mq. di superficie utile lorda (Sul) per la destinazione direzionale.

I parcheggi per la sosta di relazione possono essere reperiti, in accordo con l'Amministrazione Comunale, anche su aree pubbliche, ad esclusione delle carreggiate stradali.

Le dotazioni di parcheggio da garantire in caso di trasformazione del patrimonio edilizio esistente (con esclusione degli interventi di sostituzione, ristrutturazione urbanistica e addizione volumetrica), possono essere realizzate anche in aree attigue non facenti parte del lotto, ad una distanza idonea a garantire un rapido collegamento pedonale, purché siano asservite con vincolo permanente di destinazione.

La dotazione minima non è richiesta nel caso di mutamento di destinazione d'uso sugli edifici ricadenti nelle Zone A come definite all'art. 2 del D.M. n. 1444/1968 e/o soggetti alla categoria d'intervento "conservazione" (siglati co, cs).

In caso di ampliamento di attività direzionali e turisticoricettive, la dimensione dei parcheggi è commisurata alla parte di superficie in ampliamento.

Qualora nell'ambito degli interventi sul patrimonio edilizio esistente (con esclusione degli interventi di sostituzione, ristrutturazione urbanistica e addizione volumetrica) non siano reperite le quantità minime di parcheggio di cui al presente articolo dovrà essere corrisposto al Comune una somma pari al costo stimato necessario per l'acquisizione e la sistemazione a parcheggio, determinate tramite deliberazione del competente organo comunale.