Norme tecniche del Regolamento Urbanistico

Il Regolamento Urbanistico individua, edifici di valore storico architettonico o documentale situati prevalentemente nel territorio rurale.

La presente normativa disciplina gli interventi ammissibili negli edifici di valore storico architettonico ubicati in territorio rurale, censiti nel Regolamento Urbanistico ed appositamente individuati negli elaborati di Piano e nella specifica schedatura.

La schedatura degli edifici con la specifica disciplina di indicazione della attuale consistenza e degli interventi ammessi per ciascuno di essi, costituisce allegato e parte sostanziale del R.U.

Le categorie di intervento così come di seguito elencate valgono prevalgono su quelle a carattere generale individuate nel R.U.

In ragione del valore tipologico, architettonico e documentale del patrimonio edilizio inserito in tale censimento tutte le pratiche edilizie che comportino modificazione dell'aspetto esteriore degli edifici o dei resedi pertinenziali dovranno essere sottoposti ad esame preventivo, obbligatorio e vincolante, della Commissione per il Paesaggio.

Interventi sul patrimonio edilizio

Si definiscono interventi sul patrimonio edilizio tutti gli interventi sugli edifici ed i manufatti individuati nella rispettiva scheda, autorizzati o condonati oppure realizzati anteriormente al 1967.

Categoria 1 - Manutenzione Ordinaria

Si considerano interventi di manutenzione ordinaria le opere di riparazione e sostituzione parziale delle finiture interne ed esterne degli edifici e le opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Sono da considerarsi finiture degli edifici:

Gli infissi, gli intonaci, i rivestimenti, le tinteggiature, i pavimenti, i gradini, le soglie, i manti di copertura, i canali di gronda, i pluviali, le canne fumarie, le canne di aspirazione, i comignoli, le ringhiere, i parapetti, le inferriate, le sistemazioni e le pavimentazioni esterne, ecc.

Sono da considerarsi impianti tecnologici:

l''impianto elettrico, radio televisivo, di riscaldamento e di climatizzazione, idrico sanitario, del gas, di sollevamento delle persone o di cose, di protezione antincendio, ecc.

Gli interventi di manutenzione ordinaria non possono comportare modificazioni o alterazioni dei tipi dei materiali, delle forme esistenti e delle coloriture negli edifici.

In particolare tali interventi non devono pregiudicare eventuali futuri interventi di restauro.

Categoria 2 - Manutenzione Straordinaria

Si considerano interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti, anche strutturali, degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari, che non comportino modifiche delle destinazioni d'uso e che non realizzino aumenti della superficie utile lorda.

Sono da considerarsi manutenzione straordinaria le seguenti opere, quando siano eseguite con materiali, caratteri o colori diversi da quelli esistenti:

• - rifacimento e sostituzione del manto di copertura;
• - rifacimento e sostituzione di intonaci interni ed esterni o coloriture esterne;
• - rifacimento e sostituzione degli infissi esterni;
• - rifacimento e sostituzione dei pavimenti o rivestimenti interni ed esterni;
• - rifacimento e sostituzione di elementi architettonici di finitura (inferriate, cornici, zoccolature, soglie e gradini, ecc.);
• - rifacimento e sostituzione delle sistemazioni esterne (pavimentazioni, cancellate, cancelli, recinzioni, muri di sostegno, ecc.).

Sono, inoltre, da considerarsi interventi di manutenzione straordinaria le seguenti opere:

• - rifacimento o installazione di materiali di isolamento;
• - rifacimento o installazione di impianti di riscaldamento o raffreddamento;
• - rifacimento o installazione di impianti di accumulazione o sollevamento idrico;
• - rifacimento o installazione di impianti elettrici e installazione di antenne ad uso privato;
• - rifacimento o installazione degli impianti per lo smaltimento dei liquami;
• - installazione di impianti relativi alle fonti rinnovabili di energia (luce, sole, biomasse e vento);
• - adeguamento dello spessore delle murature perimetrali, delle coperture e dei solai, ai fini della coibentazione termica e acustica;
• - rifacimento di impianti igienico sanitari;
• - riapertura di finestre tamponate;
• - riduzione in pristino di aperture incongrue;
• - demolizione, sostituzione e costruzione di partizioni interne che non modifichino lo schema distributivo;
• - rifacimento di scale e rampe senza modifiche dello schema distributivo e dell'articolazione del vano scala;
• - realizzazione di volumi tecnici.

Sono comunque considerati interventi di manutenzione straordinaria le seguenti opere:

• - consolidamento e rifacimento parziale delle strutture di fondazione;
• - consolidamento e rifacimento parziale di strutture di elevazione, compreso sottomurazioni;
• - costruzione e rifacimento di vespai e scannafossi e muri di sostegno;
• - consolidamento e rifacimento parziale delle strutture orizzontali e della copertura e delle gronde;
• - realizzazione di manufatti esterni per la protezione dei contatori delle reti di distribuzione.

Gli interventi di manutenzione straordinaria non possono comunque comportare modificazioni o alterazioni alle strutture orizzontali, a quelle verticali aventi carattere strutturale, né al carattere architettonico dell'edificio. In particolare tali interventi non devono pregiudicare eventuali futuri interventi di restauro.

Categoria 3 - Restauro Conservativo

Si considerano interventi di restauro e risanamento conservativo, gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con esso compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.

Sono da considerarsi interventi di restauro le seguenti opere:

• - il recupero e/o il consolidamento degli elementi architettonici originali o di particolare rilievo formale e l'eventuale ripristino delle parti alterate, crollate o demolite;
• - la conservazione e il ripristino dei fronti principali e secondari;
• - il recupero di logge e portici originari anche tamponati, reintegrabili nell'organismo architettonico;
• - il recupero degli spazi liberi quali i chiostri, i cortili, i giardini e gli orti;
• - la ricostituzione dell'impianto distributivo originario e degli ambienti interni;
• - il consolidamento con sostituzione delle parti costitutive dell'edificio non recuperabili mediante materiali e tecnologie compatibili con le strutture esistenti, senza modificare la posizione delle murature portanti, dei solai, delle volte, delle scale e del tetto;
• - l'eliminazione delle superfetazioni e delle parti incongrue rispetto all'impianto originario e agli ampliamenti organici del medesimo;
• - l'inserimento degli impianti tecnologici e igienico sanitari essenziali (nel rispetto dei criteri sopra descritti);
• - Gli interventi dovranno rispettare le seguenti condizioni:
• - siano utilizzati materiali e tecnologie compatibili con le strutture esistenti;
• - l'eventuale ripristino di finestre e porte sia realizzato nel rispetto del disegno complessivo dei fronti;
• - le nuove aperture realizzate per esigenze igieniche e d'areazione siano poste sui fronti secondari.

Categoria 4 - Ristrutturazione Edilizia Conservativa e Ricostruttiva

Si considerano interventi di ristrutturazione edilizia gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il

ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, nonché le eventuali innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.

Sono considerati interventi di ristrutturazione edilizia le seguenti categorie di intervento:

D-4.0 - Ristrutturazione Edilizia Conservativa

Si considerano interventi di ristrutturazione edilizia conservativa gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere non comportanti la demolizione degli stessi.

Tali interventi consistono nella riorganizzazione funzionale di edifici o di parti di essi, finalizzati o meno al mutamento della destinazione d'uso, eseguiti nel rispetto delle caratteristiche tipologiche, formali e strutturali dell'organismo edilizio, con l'impiego di appropriate tecniche costruttive, con possibilità di realizzare nuovi collegamenti verticali.

In ogni caso non sono ammessi:

• - demolizione totale o parziale del fabbricato, fatta eccezione per l'eliminazione di eventuali superfetazioni e/o per l'esecuzione di limitatissimi interventi di demolizione/ricostruzione che si rendano indispensabili per motivi di sicurezza statica, debitamente documentati;
• - modifiche alle caratteristiche tipologiche delle strutture orizzontali esistenti e alle relative quote di calpestio;
• - modifiche all'involucro edilizio e/o alla sagoma del fabbricato;

Gli interventi dovranno inoltre rispettare le seguenti condizioni:

• - siano utilizzati materiali e tecnologie compatibili con le strutture esistenti;
• - il ripristino di finestre e porte nonché la realizzazione di nuove aperture dovrà avvenire nel rispetto del disegno complessivo dei fronti;
• - non siano compromessi i caratteri tipologici ed architettonici dell'edificio.

D- 4.1 - Demolizione con Fedele Ricostruzione

Si considerano interventi di demolizione con fedele ricostruzione quelli realizzati con gli stessi materiali o con materiali analoghi nella stessa collocazione e con il medesimo ingombro plani volumetrico fatte salve, esclusivamente, le innovazioni necessarie all'adeguamento dell'edificio alla normativa antisismica. Per fedele ricostruzione si intende anche la ricostruzione, nelle stesse forme, materiali e dimensioni, di tutti gli elementi architettonici di pregio costituenti l'organismo edilizio quali: le gronde, gli elementi decorati vidi facciata, le mostre, il taglio e le caratteristiche degli infissi, il tipo di solai e di copertura, le scale etc.

D- 4.2 - Demolizione e Ricostruzione di Volumi Secondari

Essi potranno comportare, per ogni singolo organismo edilizio, al massimo, la realizzazione di due unità immobiliari ad uso residenziale a condizione che le stesse abbiano una superficie utile abitabile di almeno 60 mq. Gli interventi di ricostruzione dovranno essere realizzati nello stesso luogo o nelle immediate vicinanze ma sempre all'interno del resede pertinenziale.

Gli interventi non potranno determinare aumento della SUL legittimamente esistente.

D- 4.3 - Recupero dei sottotetti

Gli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi comprendono il rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile. Essi non potranno comportare: aumento del numero di unità abitative, rialzamenti superiori a mt.1,50 e dovranno comunque essere contenuti nei limiti di altezza massima stabiliti per la sottozona.

D- 4.4 - Superamento Barriere Architettoniche

Tali interventi di ristrutturazione saranno autorizzati sulla base delle esigenze dei soggetti residenti e realizzati in modo da contenere al minimo gli effetti sui caratteri architettonici e tipologici dell'edificio.

Categoria 5 - Sostituzione Edilizia

Gli interventi di sostituzione edilizia comprendono la demolizione e successiva ricostruzione di volumi esistenti anche con diversa articolazione, collocazione e destinazione d'uso senza alcun intervento sulle opere di urbanizzazione. Tali interventi sono soggetti alle seguenti limitazioni:

• - potranno comportare, al massimo, l'incremento di una unità immobiliare per ogni organismo edilizio preesistente a condizione che le nuove unità immobiliari abbiano una superficie utile minima di 60mq.;
• - le ricostruzioni salvo documentati problemi di ordine tecnico, (aree di rispetto stradale, pericolosità idraulico o geomorfologica etc), dovranno essere realizzate nelle immediate adiacenze delle preesistenze o nell'area di pertinenza degli altri eventuali organismi limitrofi.

Categoria 6 - Addizioni Volumetriche

Esse non dovranno comportare incremento del numero delle unità abitative dell'organismo edilizio oggetto di intervento ed essere contenute nel limite di 20 mq di superficie utile residenziale e 20 mq di superficie non residenziale.

Interventi sulle aree pertinenziali

Si definiscono interventi sulle aree pertinenziali tutti gli interventi da eseguirsi nelle parti limitrofe all'edificio o agli edifici così come individuate nella scheda oppure come meglio definite a seguito di studi e rilievi più dettagliati eseguiti in sede di progettazione esecutiva.

Per tali tipi di intervento si rimanda a quanto previsto nelle norme generali delle zone agricole e nelle rispettive sottozone, salvo quanto di seguito previsto.

Norme e prescrizioni a valere per tutti gli interventi sulle aree pertinenziali degli edifici censiti

Recinzioni

Non è ammessa la realizzazione di nuove recinzioni o cancelli. Le recinzioni ed i cancelli esistenti potranno essere esclusivamente oggetto di opere di manutenzione ordinaria, straordinaria e restauro.

Piscine

Le piscine dovranno essere realizzate nelle modalità e con le prescrizioni individuate nella normativa generale di riferimento per le zone agricole. E' ammessa, al massimo, la realizzazione di una sola piscina per ogni complesso schedato, il progetto per la realizzazione della piscina dovrà essere sottoscritto da tutti i proprietari delle unità abitative residenziali comprese all'interno dell'ambito individuato nella scheda.

Dimensioni unità abitative

Le nuove unità abitative ammesse non potranno avere una SUL inferiore ai 60 mq.

Interventi sulle coperture

Gli interventi che comportano la modifica di coperture esistenti o la realizzazione di nuove coperture dovranno essere realizzati a falde inclinate, preferibilmente a capanna e con timpano sul lato corto.

Disciplina degli interventi sulle aree pertinenziali

La realizzazione di piscine, manufatti pertinenziali o tettoie per la protezione di automezzi potrà avvenire nei limiti stabiliti, con riferimento agli interventi pertinenziali per le rispettive sottozone agricole e delle categorie di seguito definite, indicate nelle schedature degli edifici.

I manufatti pertinenziali dovranno avere le seguenti caratteristiche:

• - essere posizionati nell'area di pertinenza dell'edificio o degli edifici o in prossimità degli stessi in modo tale da garantire la tutela dei valori ambientali e paesaggistici dei vari contesti;
• - essere realizzati in legname con copertura a falde inclinate, con pendenza compresa tra il 25 ed il 32%;
• - essere privi di fondazione, escluso il solo ancoraggio;
• - non possedere dotazioni che ne consentano l'utilizzo abitativo, ancorché saltuario o temporaneo.

Gli interventi di seguito esplicitati non potranno essere realizzati in aderenza agli edifici individuati nella scheda.

Categoria "A"

Tale categoria di intervento individua edifici e/o complessi di particolare interesse storico ed architettonico da sottoporre a particolare tutela. In tali ambiti è di norma vietata:

• - la realizzazione di piscine di qualsiasi tipo, dimensione e natura;
• - la realizzazione di manufatti pertinenziali di qualsiasi tipo e dimensione;
• - la realizzazione di tettoie per protezione automezzi di qualsiasi tipo e dimensione;
• - la riduzione delle superfici permeabili esistenti negli interventi di sistemazione del terreno; tali interventi contemplano la realizzazione di nuove aree pavimentate ad eccezione di quelle minime perimetrali funzionali agli edifici.

Categoria "B"

Tale categoria di intervento individua edifici e/o complessi di interesse storico ed architettonico da sottoporre a tutela. In tali ambiti è di norma vietata:

• - la realizzazione di piscine di qualsiasi tipo, dimensione e natura;
• - la riduzione delle superfici permeabili esistenti negli interventi di sistemazione del terreno; tali interventi contemplano la realizzazione di nuove aree pavimentate ad eccezione di quelle minime perimetrali funzionali agli edifici.

La realizzazione di eventuali manufatti pertinenziali o tettoie per la protezione di automezzi potrà avvenire nei limiti stabiliti per le rispettive sottozone agricole.

Categoria "C"

Tale categoria di intervento individua edifici e/o complessi di interesse storico ed architettonico da sottoporre a tutela. In tali ambiti è vietata la riduzione delle superfici permeabili esistenti negli interventi di sistemazione del terreno con riferimento alla realizzazione di nuove aree pavimentate ad eccezione di quelle minime perimetrali funzionali agli edifici.

Nell'ambito di interventi complessivi di recupero e valorizzazione aventi ad oggetto l'intero compendio schedato, previa dimostrazione del rispetto delle condizioni necessarie a garantire la tutela dei valori ambientali e paesaggistici dei vari contesti, attraverso la redazione di un progetto d'insieme che contempli, oltre agli interventi sui singoli edifici, anche il recupero complessivo dell'area di pertinenza del compendio stesso, sarà possibile derogare alle disposizioni relative alle categorie di intervento sulle aree pertinenziali, fino alla realizzazione di quanto previsto nella Categoria "C".

Tali interventi dovranno rispondere a quanto disciplinato nelle singole schede norma e interessare contemporaneamente tutti gli edifici presenti nel complesso edilizio oggetto di intervento.

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Per quanto non disciplinato nelle schede di cui sopra, per tali ambiti valgono comunque le seguenti norme di carattere generale:

a) destinazioni ammesse:

• - residenza e pertinenze residenziali;
• - artigianato con l'esclusione delle lavorazioni nocive, inquinanti e comunque incompatibili con la residenza con superficie massima di 100 m².;
• - attività ricettive e di ristoro di modesta entità con un massimo di 25 posti letto;
• - commercio al dettaglio ammissibile fino agli esercizi di vicinato come definiti dalla normativa vigente;
• - direzionali e di servizio;
• - attività culturali, ricreative, di ristorazione, politiche, religiose e simili.

b) Gli interventi ammessi dovranno essere volti alla restituzione tipologica degli edifici intesa come recupero e conservazione della loro tipica unità di forma, distribuzione e struttura.

Nella redazione dei singoli progetti, dovranno essere proposti interventi tesi alla eliminazione ed, ove necessario, alla loro sostituzione con materiali o elementi idonei, delle seguenti classi si superfetazione:

• - superfetazioni tecnologiche, quali: materiali non tradizionali, condutture e canalizzazioni relative ad impianti tecnologici che potrebbero essere incassate senza pregiudizio per la loro efficienza e sicurezza, elementi di rivestimento, di copertura, gli infissi e i serramenti, le tinteggiature diversi da quelli tradizionalmente usati;
• - superfetazioni strutturali e stilistiche, quali gli elementi strutturali e stilistici realizzati con materiali non tradizionali e comunque contrastanti con i caratteri prevalenti che questi elementi hanno nel contesto;
• - superfetazioni distributive, quali le modificazioni degli spazi, in particolare degli spazi distributori, conseguenti ad un uso improprio degli edifici;
• - superfetazioni volumetriche, quali le sopraelevazioni strutturalmente non coerenti, i volumi ed i piani aggettanti, gli intasamenti delle aree di pertinenza.

In particolare gli interventi dovranno prevedere la conservazione ed il ripristino delle strutture portanti verticali o orizzontali, della copertura, della ubicazione dell'ingresso o dell'atrio, del blocco scala, dei percorsi orizzontali di distribuzione interna, dei prospetti, propri del tipo edilizio.

Gli interventi di restauro degli edifici debbono obbligatoriamente estendersi alle aree di pertinenza degli stessi.

L'inserimento dei servizi igienici e tecnologici non dovrà essere causa di alterazioni distributive e volumetriche degli edifici ne attraverso intasamento degli spazi comuni e distributori, aperti o coperti, né attraverso modifiche del profilo e dell'andamento delle falde del tetto.

Nell'ambito della destinazione d'uso residenziale e per gli interventi che comportino mutamento della destinazione d'uso a favore della residenza, sono ammesse deroghe igienico-sanitarie purché compatibili con le caratteristiche tipologiche e architettoniche degli edifici nei limiti dei seguenti parametri:

• - altezza interna media 2.50m
• - rapporto aeroilluminante 1/14

Per valori diversi da quelli sopra stabiliti e per ulteriori deroghe diverse da quanto sopra, dovrà essere acquisito parere di competenza AUSL.

In caso di contraddittorietà tra le norme della scheda e quelle di cui al presente articolo prevalgono quelle riportate nella scheda in quanto riferite ad un'analisi di maggiore dettaglio ed approfondimento.

In caso di contraddittorietà tra le norme di cui sopra e quelle della rispettiva zona o sottozona omogenea all'interno della quale gli edifici sono compresi prevalgono quelle di cui al presente articolo in quanto di maggior dettaglio.

Tutti gli interventi sono assoggettati al preventivo parere favorevole della commissione del paesaggio.