Norme tecniche del Regolamento Urbanistico

Il Regolamento Urbanistico definisce le regole e le azioni per la tutela, la riqualificazione e la valorizzazione del patrimonio insediativo e territoriale disciplinando le trasformazioni urbanistiche, edilizie e infrastrutturali con esse compatibili. A tale scopo specifica e conferisce efficacia operativa ai contenuti statutari del Piano Strutturale e ad una parte significativa delle strategie in esso contenute, nel rispetto dei principi di sviluppo sostenibile definiti dalle vigenti norme in materia di governo del territorio.

Il regolamento urbanistico disciplina l'attività urbanistica ed edilizia per l'intero territorio comunale; esso si compone di due parti:

• a) disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti;
• b) disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio.

Il regolamento urbanistico dà conto della conformità delle sue previsioni a quelle del piano strutturale, esplicita la relazione delle sue previsioni con i piani regionali e provinciali di riferimento; motiva le scelte di pianificazione con riferimento agli aspetti paesaggistici, territoriali, economici, sociali rilevanti per l'uso del territorio e per la salute umana.

La disciplina di cui alla precedente lettera a) individua e definisce:

• - il quadro conoscitivo dettagliato ed aggiornato periodicamente del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente e delle funzioni in atto;
• - il perimetro aggiornato dei centri abitati inteso come delimitazione continua che comprende tutte le aree edificate e i lotti interclusi;
• - la disciplina dell'utilizzazione, del recupero e della riqualificazione del patrimonio urbanistico ed edilizio esistente, compresa la tutela e la valorizzazione degli edifici e dei manufatti di valore storico e artistico;
• - le aree all'interno del perimetro dei centri abitati nelle quali è permessa l'edificazione di completamento o di ampliamento degli edifici esistenti;
• - le aree per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria nel rispetto degli standard;
• - la disciplina del territorio rurale;
• - la disciplina delle trasformazioni non materiali del territorio;
• - la valutazione di fattibilità idrogeologica degli interventi anche ai fini del vincolo idrogeologico di cui alla l.r. 39/2000 in base all'approfondimento degli studi di natura idrogeologica, geologica ed idraulica;
• - le aree e gli ambiti sui quali perseguire prioritariamente la riqualificazione insediativa.

La disciplina di cui alla precedente lettera b) individua e definisce:

• - gli interventi di addizione agli insediamenti esistenti consentiti anche all'esterno del perimetro dei centri abitati;
• - gli ambiti interessati da interventi di riorganizzazione del tessuto urbanistico;
• - gli interventi che, in ragione della loro complessità e rilevanza, si attuano mediante i piani attuativi;
• - le aree destinate all'attuazione delle politiche di settore del comune;
• - le infrastrutture da realizzare e le relative aree;
• - il programma di intervento per l'abbattimento delle barriere architettoniche ed urbanistiche, contenente il censimento delle barriere architettoniche nell'ambito urbano e la determinazione degli interventi necessari al loro superamento, per garantire un'adeguata fruibilità delle strutture di uso pubblico e degli spazi comuni delle città;
• - la individuazione dei beni sottoposti a vincolo ai fini espropriativi ai sensi degli articoli 9 e 10 del decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno 2001, n. 327 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità);
• - la disciplina della perequazione.

Le norme del Regolamento urbanistico si integrano con quelle del vigente Regolamento Edilizio. In caso di contrasto prevalgono le norme del Regolamento Urbanistico.

Il Regolamento urbanistico è costituito dai seguenti elaborati:

Il Regolamento Urbanistico entra in vigore al momento della esecutività della delibera di approvazione definitiva; ha validità a tempo indeterminato limitatamente alla disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti, mentre ha validità quinquennale per la disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio.

Dopo cinque anni dalla data di approvazione del Regolamento urbanistico, qualora non siano stati approvati i piani attuativi di iniziativa pubblica o i progetti esecutivi di oo.pp. decadono le previsioni urbanistiche relative a:

• - le aree destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria nel rispetto degli standards del D.M. 2.4.1968, n. 1444;
• - le aree soggette a Piano Attuativo, quando non sia ancora stata stipulata la convenzione o i proponenti non si siano impegnati, con atto unilaterale d'obbligo, per quanto loro compete nei confronti del Comune;
• - le infrastrutture da realizzarsi all'esterno dei centri abitati.

Nel caso di piani attuativi di iniziativa privata la decadenza di cui al comma precedente si verifica se entro 5 anni non sia stata stipulata la relativa convenzione o non sia stato formato dai proponenti valido atto unilaterale d'obbligo a favore del Comune.

In caso di decadenza dette previsioni possono, con apposita variante, essere confermate anche con diversa collocazione nel rispetto dei parametri generali stabiliti dal Piano Strutturale.

Il Comune provvede, periodicamente, alla verifica dello stato di attuazione delle previsioni del Piano Strutturale e del Regolamento Urbanistico al fine di apportare eventuali correzioni o modifiche attraverso apposite varianti.

A tal fine è istituito un Osservatorio permanente con la funzione di controllo e verifica dello stato e delle modalità di attuazione del Regolamento Urbanistico.

In attesa della costituzione di tale organismo le funzioni di cui al comma precedente saranno svolte dall'Area Servizi al territorio che, attraverso la quotidiana gestione delle pratiche, è in grado di monitorare gli effetti dell'impianto normativo e delle previsioni dello strumento urbanistico. L'Osservatorio potrà essere integrato da membri, esterni ed interni all'Amministrazione, e dovrà valutare gli effetti della gestione del R.U. sul territorio indicando le eventuali varianti ritenute necessarie per migliorare l'efficacia dello strumento urbanistico.

E' facoltà dell'Amministrazione, previa deliberazione del Consiglio Comunale, derogare dalle disposizioni delle presenti norme nel rispetto delle condizioni di cui all'art.97 della L.R.65/2014;

Il Regolamento Urbanistico si attua attraverso interventi diretti, piani attuativi, progetti di opere pubbliche, piani e progetti di settore previsti dalla normativa vigente.

Interventi diretti

Sono gli interventi edilizi per i quali non è richiesta la preventiva approvazione di un piano attuativo alla realizzazione dei quali si procede sulla base del titolo abitativo stabilito dalle vigenti disposizioni di legge.

Il Regolamento Urbanistico definisce, per ogni singola zona o sottozona omogenea, le categorie di intervento ammesse.

In relazione ad interventi di particolare rilevanza o complessità urbanistica o comunque interventi disciplinati nella "schedatura degli ambiti e comparti" e nelle sottozone F, la richiesta dei titoli abilitativi dovrà essere integrata da un progetto di inserimento ambientale esteso ad un'area urbanisticamente significativa;

La richiesta di titolo abilitativo dovrà essere preceduta dall'acquisizione di parere preliminare sul "progetto definitivo" di viabilità, parcheggi ed i fili fissi dei fabbricati fronte strada.

La realizzazione degli interventi di cui sopra potrà essere subordinata alla stipula di una convenzione che regoli i rapporti tra l'Amministrazione ed i soggetti attuatori.

Piani attuativi

Il R.U. stabilisce i casi nei quali la realizzazione degli interventi previsti dal regolamento stesso sia subordinata alla approvazione di piani attuativi.

I piani attuativi sono redatti in coerenza con le previsioni di PS e RU ed approvati secondo le procedure di legge vigenti al momento della loro adozione; possono assumere, in rapporto agli interventi progettati, i contenuti propri di uno o più dei piani attuativi previsti dalle vigenti disposizioni legislative; devono contenere gli elaborati prescritti dal RU e dal RE.

I piani attuativi in variante al R.U. potranno essere approvati contestualmente alle varianti.

I contenuti dei piani attuativi sono quelli stabiliti dalle disposizioni di legge vigenti all'atto della loro approvazione come specificati ed integrati dalle disposizioni che seguono

I Piani attuativi di iniziativa pubblica o privata devono indicare:

• - la rete viaria suddivisa in percorsi carrabili e pedonali e gli allineamenti conseguenti, privilegiando all'interno dell'ambito di intervento la mobilità dolce e la creazione di Zone 30;
• - gli spazi di sosta e di parcheggio pubblico e privato e gli spazi per attrezzature pubbliche;
• - la progettazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria (rete fognante, idrica, telefonica, distribuzione energia elettrica e pubblica illuminazione, verde attrezzato) seguendo criteri di sostenibilità e risparmio delle risorse;
• - il Progetto bioclimatico costituito da: analisi dei dati climatici ed elaborazione di una mappa di rappresentazione del contesto ambientale; redazione della mappa solare per l'orientamento dei lotti e l'individuazione della sagoma di massimo ingombro degli edifici, allineamenti e distanze, ombre portate, sfruttamento della vegetazione come barriera di protezione agli agenti avversi e per la mitigazione/formazione del microclima;
• - descrizione delle modifiche qualitative e quantitative indotte sull'ambiente, in particolare relativamente a suolo, acqua, patrimonio culturale, ecc.;
• - eventuale descrizione e quantificazione delle misure previste per ridurre, compensare o eliminare gli eventuali effetti negativi sull'ambiente, durante la realizzazione o la gestione delle opere;
• - l'individuazione delle aree edificabili e lo schema planimetrico tipologico e architettonico degli interventi previsti;
• - l'indicazione delle aree da vincolare o da espropriare o da acquisire comunque al patrimonio pubblico, accompagnate dal corrispondente elenco catastale e dai costi di esproprio;
• - -la previsione di massima delle spese necessarie per l'attuazione del piano con l'indicazione dei tempi e delle fasi di attuazione.

I Piani attuativi di iniziativa privata sono subordinati alla stipula di apposita convenzione da trascrivere nei registri immobiliari a cura e spese dei richiedenti che regolerà i rapporti tra i lottizzanti e l'Amministrazione comunale.

La convenzione deve disciplinare tutti i rapporti giuridici, temporali ed economici del processo di trasformazione edilizio ed urbanistico. In ogni caso deve regolare:

• - la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e per le opere di urbanizzazione secondaria previste nell'area di intervento;
• - l'assunzione a carico del proprietario degli oneri relativi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria da cedere al comune e di tutte quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi;
• - nel caso che all'interno dell'area di intervento non siano reperibili spazi sufficienti alla realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria potrà convenirsi, la realizzazione di tali opere all'esterno del comparto stesso ovvero la monetizzazione dei relativi oneri;
• - la eventuale cessione delle aree oggetto di perequazione laddove previsto e nelle modalità stabilite;
• - l'eventuale corresponsione della quota di contributo per le opere di urbanizzazione secondaria, nella misura stabilita dal Comune;
• - congrue garanzie finanziarie per l'adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione;
• - ogni altro elemento ritenuto utile dall'Amministrazione comunale per meglio disciplinare i processi di trasformazione previsti.

I Piani di Recupero del patrimonio edilizio devono indicare:

• - gli interventi ammessi e l'assetto di massima degli edifici;
• - gli eventuali edifici o spazi riservati ad opere, attrezzature o impianti di interesse pubblico;
• - gli edifici, o le parti di essi, eventualmente destinati alla demolizione;
• - le unità minime di intervento;
• - le modalità, i tempi di attuazione, le finalità degli interventi e le convenzioni tipo se ritenute necessarie;
• - gli interventi alla cui attuazione siano tenuti i proprietari e quelli ai quali deve provvedere il Comune;
• - le modalità sostitutive da parte del Comune nel caso di inadempienza dei privati tenuti alla attuazione degli interventi;
• - eventuale convenzione redatta nei modi sopra indicati;
• - ogni altro elemento ritenuto utile dall'Amministrazione comunale per meglio disciplinare i processi di trasformazione previsti.

Attraverso il piano di recupero si dovrà dimostrare l'effettivo miglioramento edilizio ed urbanistico dell'area. Esso non potrà comportare, automaticamente, la ricostruzione od il recupero dell'intera volumetria esistente soprattutto nel caso di interventi particolarmente consistenti o complessi oppure situati in ambiti di rilevanza paesistica ed ambientale.

Individuazione delle nuove unità minime di intervento dei Piani di Recupero

Ad esclusione delle zone individuate dal comma 1 lettera b) dell'art.55 della L.R.01/2005, l'intero territorio comunale è individuato come zona di recupero. Fatte salve le zone di recupero già individuate nelle schede di RU, per l'attivazione di nuove unità minime di intervento di cui all'art.119 della Legge Regionale n.65/2014, si procede con le modalità di cui agli articoli 9 e successivi della Legge 241/90.

Opere di urbanizzazione

Le opere di urbanizzazione primaria e secondaria sono di norma eseguite dai soggetti pubblici competenti.

I soggetti interessati alla realizzazione dei piani attuativi (piani di lottizzazione, piani di recupero, piani particolareggiati etc.) sono tenuti alla realizzazione di tutte le opere di urbanizzazione primaria e secondaria comprese all'interno del comparto medesimo così come perimetrato negli elaborati di piano.

Nel caso di nuova edificazione il rilascio del permesso a costruire è sempre subordinato alla preesistenza delle opere di urbanizzazione oppure alla disponibilità dei richiedenti alla loro realizzazione. Le opere di urbanizzazione primaria potranno essere realizzate anche a scomputo degli oneri concessori previa preventiva stipula di atto d'obbligo od altro titolo ritenuto idoneo.

Dove l'intervento edilizio comporti l'esecuzione di opere di urbanizzazione, il rilascio del permesso a costruire è subordinato alle seguenti procedure:

• - approvazione del progetto definitivo delle opere di urbanizzazione da realizzarsi contestualmente ai fabbricati;
• - sottoscrizione da parte dei richiedenti di un atto unilaterale trascritto, o della convenzione nei casi previsti dalla legislazione vigente, in cui si obbligano, entro la data indicata dall'atto stesso all'esecuzione delle opere previste ed alla successiva cessione gratuita al Comune delle opere stesse e dei terreni sui quali insistono;
• - prestazione di una garanzia fidejussoria.

Nel caso che per la realizzazione di un piano attuativo si renda necessaria l'esecuzione di opere o infrastrutture pubbliche di interesse generale, l'Amministrazione, nell'atto convenzionale, potrà stabilire lo scomputo dei relativi costi anche dagli oneri di urbanizzazione secondaria.

Sub Comparti

Al fine di favorire l'attuazione dei processi di trasformazione previsti dallo strumento urbanistico, l'Amministrazione comunale potrà individuare sub-comparti di dimensioni inferiori a quelle definite nel perimetro a condizione che i nuovi sub-comparti originati abbiano carattere di organicità sia rispetto ai processi di trasformazione che per quanto riguarda la dotazione infrastrutturale.

Le misure di salvaguardia del R.U. sono quelle stabilite dall'art. 61 legge regionale 1/2005.

Le norme di salvaguardia non si applicano alle richieste di Permesso di Costruire, complete formalmente dal punto di vista tecnico, con istruttoria assolta da parte dell'Ufficio preposto e con parere favorevole espresso da parte della Commissione Edilizia prima dell'adozione del nuovo Regolamento Urbanistico.

I piani attuativi adottati prima della data di adozione del RU sono approvati secondo la normativa urbanistica vigente al momento della loro adozione;

I piani attuativi in corso di esame da parte del Comune alla data di adozione del RU sono adottati secondo la normativa urbanistica vigente laddove essa non contrasti con le norme del RU. E' fatta tuttavia salva la facoltà degli interessati di rinunciare alla proposta di piano attuativo;

I piani attuativi approvati alla data di adozione del RU mantengono la loro efficacia fino al momento della loro naturale scadenza.