1. Il Piano Strutturale Intercomunale definisce le regole di tutela e disciplina della Invariante Strutturale insediativa del patrimonio territoriale come individuata nella Tav. STA3 - Struttura Territoriale Insediativa e nell'elaborato ATL_SI Atlante del sistema insediativo, in coerenza ed in applicazione della disciplina del PIT con valore di Piano Paesaggistico.

2. In coerenza con il Piano Strutturale Intercomunale, il Piano Operativo assicura la tutela delle componenti identitarie del patrimonio territoriale, attraverso regole di gestione che ne favoriscano la qualificazione, la valorizzazione delle potenzialità d'uso e di prestazione, nonché di superamento delle criticità esistenti. Il Piano Operativo definisce pertanto disposizioni ed indirizzi per le diverse componenti individuate dal PSI, con particolare riferimento ai morfotipi insediativi.

3. Con riferimento ai tessuti urbani individuati dal PSI nell'elaborato ATL_SI Atlante dei sistemi insediativi, il PO ha operato una lettura analitica di dettaglio ed una ricognizione degli obiettivi e delle azioni definite per ciascuno di essi all'art. 10 della Disciplina del PSI; attraverso tale lettura è stato possibile perimetrare e riaggregare i suddetti tessuti in sub-ambiti territoriali con caratteristiche urbanistiche omogenee. In particolare, il PO distingue, all'interno del territorio urbanizzato:

• - Tessuto storico compatto (corrispondente al Tessuto TS1 del PSI ed alle zone A del DM 1444/68);
• - Tessuto consolidato (corrispondente al Tessuto TR8a del PSI ed alle zone A del DM 1444/68);
• - Tessuto insediativo di formazione recente (corrispondente all'edificato recente di cui alla Tav. STA3
• - Struttura Territoriale Insediativa ed ai tessuti TR4, TR5, TR7, TR8 del PSI, nonché alle zone B del DM 1444/68);
• - Tessuto insediativo di margine (corrispondente al tessuto TR7 del PSI, nonché alle zone B del DM 1444/68);
• - Tessuto a prevalente carattere produttivo (corrispondente al tessuto TPS1 del PSI, nonché alle zone D del DM 1444/68);
• - Servizi ed attrezzature di interesse comune (corrispondente al tessuto TS3 del PSI, nonché alle zone F del DM 1444/68);

4. Oltre agli ambiti di cui al precedente comma 3, all'interno della struttura insediativa il PO individua:

• - Verde privato di valenza paesaggistica - Viabilità, Infrastrutture ed impianti tecnologici - Impianti di distribuzione carburante.

5. Gli ambiti di cui ai precedenti commi 3 e 4 sono oggetto di disciplina ai successivi articoli del presente Capo IV.

1. Gli ambiti di cui al presente articolo identificano le parti del sistema insediativo che rivestono particolare valore storico, urbanistico ed architettonico, comprese le relative aree di pertinenza funzionale e morfologica, che costituiscono parte integrante della struttura urbana. In particolare sono individuati come "Tessuto storico compatto" i seguenti centri e nuclei di matrice storica interni al territorio urbanizzato:

• - Radda in Chianti
• - La Croce
• - La Villa
• - Volpaia
• - Badiaccia a Montemuro
• - Selvole.

Il PO individua inoltre come "Tessuto consolidato" le parti di tessuto edilizio fondativo formatosi lungo i percorsi principali a Radda in Chianti e Lucarelli, riconosciuti dal PSI come morfotipo TR8a.
In tali ambiti, assimilati alle zone omogenee A di cui al D.M. 1444/68, tutti gli interventi sono rivolti alla conservazione ed alla valorizzazione dei caratteri storici, tipologici ed architettonici del tessuto urbano e del patrimonio edilizio esistente, individuandone usi compatibili e strategie finalizzate all'innalzamento della qualità urbana ed al superamento delle varie forme di degrado edilizio ed urbanistico, incrementando al contempo la qualità dei servizi e della rete di spazi pubblici.
La valorizzazione dei tessuti storici dovrà porre particolare attenzione alla salvaguardia ed alla valorizzazione delle relazioni che caratterizzano la morfologia degli insediamenti ed il loro contesto paesaggistico.
Le azioni programmate dall'Amministrazione comunale e/o promosse da soggetti privati dovranno essere prioritariamente finalizzate alla qualificazione e valorizzazione della "rete degli spazi pubblici", in connessione ai servizi a scala di vicinato, utilizzando le aree aperte esistenti come occasioni per incrementare la dotazione e la qualità della rete dello spazio pubblico e del tessuto connettivo pedonale. In tal senso sono da mantenere e valorizzare, là dove esistenti o le condizioni non ne compromettano gli elementi caratteristici, i varchi nella cortina edilizia per favorire anche, ove possibile, l'utilizzo pubblico e semipubblico di passaggi interni, creando una rete continua di spazi e percorsi fruibili, anche attraverso il recupero del sistema degli orti/giardini connessi con gli insediamenti, ove documentabili e/o riconoscibili.

2. All'interno degli ambiti di cui al presente articolo, il PO individua il patrimonio di cui all'art. 14 comma 2 delle presenti norme, per il quale vale la relativa disciplina.

3. Sul patrimonio edilizio diverso da quello di cui al precedente comma sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione edilizia conservativa, nel rispetto dei caratteri tipologici dell'organismo edilizio e del tessuto d'appartenenza. Sono inoltre ammessi interventi di riqualificazione tipologica finalizzati all'adeguamento igienico sanitario, al recupero dei sottotetti a fini abitativi (anche con modesto rialzamento della quota di gronda, purché non superiore a 30 cm rispetto alla situazione esistente), al miglioramento funzionale e distributivo degli alloggi, in coerenza con le regole di evoluzione tipologica degli organismi edilizi.
Negli ambiti classificati come "Tessuto consolidato", oltre agli interventi di cui sopra sono inoltre ammessi ampliamenti una tantum finalizzati alla riqualificazione tipologica e formale, nonché al miglioramento igienico sanitario degli immobili. Gli interventi di addizione volumetrica di cui all'art. 14 comma 5 devono essere attuati attraverso una progettazione unitaria relativa all'intero organismo edilizio, in coerenza con le sue regole di accrescimento tipologico e con gli eventuali caratteri architettonici e formali di pregio e/o di interesse tipologico-testimoniale. Detti ampliamenti sono inoltre subordinati alla contestuale verifica che l'edificio non sia già tipologicamente concluso e alla riqualificazione dell'organismo edilizio esistente e delle sue pertinenze.

4. All'interno dei tessuti storici è prevalente la funzione residenziale. Sono ammesse attività di servizio, direzionali, attività commerciali (limitatamente ad esercizi di vicinato ai sensi della L.R. 62/18), attività turistico ricettive (nel rispetto di quanto previsto dalla disciplina di cui al successivo art. 45), e artigianali di servizio alla residenza (come definite al successivo art. 45), purché con essa compatibili. Per le attività artigianali esistenti gli interventi ammissibili sono condizionati alla previa verifica della compatibilità ambientale ed urbanistica con il tessuto residenziale.

5. Ai fini della valorizzazione dei tessuti storici l'Amministrazione Comunale promuove l'insediamento di attività commerciali di vicinato (centro commerciale naturale). In relazione al prevalente carattere pedonale dell'utenza, alla presenza di zone a traffico limitato o escluso, nonché agli obiettivi di valorizzazione della rete commerciale esistente attraverso specifici programmi e regolamenti, all'interno dei tessuti storici non sussiste l'obbligo di reperimento di superfici per la sosta di relazione a servizio delle attività commerciali di cui all'art. 9 del Regolamento regionale n. 23R/2020.

6. Il mutamento di destinazione è ammesso nel rispetto di quanto disposto dall'art. 45 delle Norme Tecniche di Attuazione (Disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni), ove risulti conforme alle previsioni del precedente comma 4 e sempre che sia compatibile con il tipo edilizio e con i valori architettonici dell'immobile, nonché con il tessuto urbano circostante affinché non si produca degrado tipologico o ambientale. Qualora il mutamento di destinazione d'uso vada ad interessare interi complessi edilizi con incidenza sugli standard urbanistici (per la tipologia e la dimensione delle funzioni introdotte, ecc.) gli interventi sono subordinati alla preventiva redazione di un progetto unitario convenzionato ai sensi della L.R. 65/14. Tutti gli interventi che comportano incremento del numero di unità abitative rispetto alla situazione legittima preesistente (sia per effetto di frazionamenti che di mutamento di destinazione d'uso) devono garantire una superficie minima non inferiore a 60 mq di SE per ogni unità abitativa risultante.

7. È vietata la formazione di nuovi alloggi posti al piano terra privi di affacci contrapposti e/o i cui vani abitabili siano con esclusivo affaccio diretto su strade e spazi pubblici. Il mutamento di destinazione d'uso in residenza dei locali ai piani terra che non possiedono i requisiti di cui sopra è ammesso unicamente per i locali funzionalmente collegati e/o collegabili ad abitazioni esistenti alla data di adozione del PO.

8. Per quanto riguarda le aree libere all'interno e/o integrate al nucleo storico, tutti gli interventi dovranno essere rivolti alla tutela ed al ripristino degli assetti e delle sistemazioni storicizzate, nel rispetto delle disposizioni di cui al precedente art. 15 comma 8, nonché delle disposizioni relative alla disciplina degli aspetti paesaggistici di cui al successivo Capo VI.

9. Per migliorare il sistema di accessibilità ai tessuti storici (capoluogo ed insediamenti minori) il PO individua, nell'ambito delle previsioni del Titolo V delle presenti norme, specifiche aree da destinare a parcheggio pubblico e/o convenzionato, finalizzate al miglioramento dell'offerta di parcheggi e spazi pubblici a servizio dei residenti e delle attività locali,

10. Al fine di promuovere la riqualificazione e la valorizzazione degli insediamenti e dei tessuti storici in coerenza con i valori storico-tipologici dell'edificato, l'Amministrazione Comunale potrà programmare specifici strumenti di dettaglio che individuino regole e modalità di realizzazione degli interventi in materia di arredo urbano, illuminazione, sistemazione a verde degli spazi pubblici e privati.

1. Gli ambiti definiti "Tessuto insediativo di formazione recente" corrispondono al tessuto edilizio a prevalente destinazione residenziale formatosi attraverso le progressive espansioni dell'edificato a partire dal secondo dopoguerra. Gli ambiti definiti come "Tessuto insediativo di margine" corrispondono ad alcune aree ubicate al margine nord-est del capoluogo, caratterizzate da edifici isolati di matrice rurale, che mantengono caratteri tipologici e relazioni con il contesto rurale da conservare e valorizzare. Gli ambiti di cui sopra sono assimilati alle zone omogenee B di cui al D.M. 1444/68. In coerenza con le indicazioni del PSI relative ai tessuti urbani della città contemporanea - tessuti urbani a prevalente funzione residenziale e mista (Disciplina del territorio, Art. 10), la disciplina del PO è finalizzata alla riqualificazione urbanistica, tipologica e funzionale del tessuto insediativo esistente attraverso l'individuazione degli interventi e degli usi compatibili, nonché delle dotazioni necessarie di standard e servizi da realizzare. In particolare, nell'ambito della disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti di cui al comma 2 art. 95 della L.R. 65/14, costituiscono obiettivi da perseguire:

• - incentivare la qualità degli interventi di architettura e ristrutturazione urbanistica ed edilizia nei linguaggi della contemporaneità ed attivare occasioni per rivalutare il patrimonio edilizio contemporaneo (efficienza e produzione energetica, qualità dei fronti urbani);
• - costruire permeabilità tra città e campagna valorizzando e creando relazioni e rapporti di continuità spaziale, visuale e percettiva tra spazio aperto urbano e campagna periurbana (coni visivi e connessioni in chiave paesaggistica);
• - progettare il margine urbano con azioni di mitigazione paesaggistica, mantenimento e valorizzazione dei varchi visivi e ridefinizione dei retri urbani;
• - migliorare i fronti urbani verso lo spazio agricolo, completando e rendendo continue alcune maglie frammentate per dare unitarietà all'edificato;
• - riprogettare e valorizzare le aree intercluse o libere come spazi pubblici integrati, flessibili e multiuso, destinandoli ad attività agricolo/ricreative, orti urbani, parchi, giardini, ecc. connettendoli con percorsi di mobilità dolce alla "cintura verde" periurbana;
• - verificare ed attuare strategie di densificazione dei tessuti, prevedendo nel contempo interventi di ristrutturazione e demolizione degli edifici esistenti;
• - eliminare i fenomeni di degrado urbanistico ed architettonico;

In attuazione degli obiettivi e degli indirizzi sopra enunciati ed in coerenza con i caratteri del tessuto insediativo, il Piano Operativo definisce ai successivi commi una specifica disciplina volta a:

• - conservare il patrimonio edilizio di valore storico architettonico e di interesse tipologico testimoniale presente all'interno dei tessuti insediativi di recente formazione, favorendone il recupero in forme coerenti con i caratteri tipologici degli edifici e le loro regole di accrescimento;
• - favorire la riqualificazione ed il rinnovo del patrimonio edilizio di formazione recente, mediante interventi fino alla sostituzione edilizia nel rispetto dei caratteri dell'impianto urbano consolidato, nonché dell'assetto vegetazionale esistente e delle relazioni con le aree libere circostanti. L'assetto urbanistico, formale e tipologico dell'edificato recente potrà essere riqualificato sia attraverso la riorganizzazione e il limitato incremento dei tipi edilizi, purché in coerenza con lo stadio del processo tipologico raggiunto dai singoli edifici, che mediante interventi fino alla sostituzione edilizia. Gli eventuali nuovi interventi edilizi dovranno inserirsi in modo coerente nel processo storico di evoluzione degli insediamenti, secondo criteri di razionalità ed organicità;
• - condizionare gli interventi di riqualificazione edilizia e urbanistica al rispetto ed alla valorizzazione dell'assetto vegetazionale esistente, con particolare attenzione alle alberature di alto fusto eventualmente presenti, quale elemento della rete ecologica e di continuità paesaggistica ed ambientale con il territorio rurale periurbano;
• - subordinare gli interventi di riqualificazione edilizia e urbanistica all'adeguamento, ove necessario, delle opere di urbanizzazione primaria, anche attraverso interventi convenzionati;
• - promuovere l'adeguamento strutturale ed energetico del patrimonio edilizio esistente mediante specifici incentivi;
• - tutelare i valori identitari e paesaggistici dell'ambito territoriale oggetto di vincolo paesaggistico ai sensi art. 136 del Codice.

2. Per gli edifici individuati negli elaborati di PO come patrimonio edilizio di cui all'art. 14 comma 2 delle presenti norme, vale la relativa disciplina. Sul patrimonio edilizio classificato di interesse tipologicotestimoniale (IT) sono inoltre ammessi ampliamenti una tantum in forme coerenti con i caratteri tipologici dell'edificio, di cui all'art. 14 comma 5. Gli interventi di addizione volumetrica sono subordinati alla contestuale riqualificazione dell'organismo edilizio esistente e delle sue pertinenze e dovranno essere attuati attraverso una progettazione unitaria relativa all'intero edificio in coerenza con le sue regole di accrescimento tipologico e con gli eventuali caratteri architettonici e formali di pregio e/o di interesse tipologico-testimoniale.

3. Sul patrimonio edilizio esistente diverso da quello di cui al precedente comma 2 sono consentiti interventi fino alla sostituzione edilizia, nel rispetto dei volumi esistenti, salvo quanto disposto di seguito ed al successivo comma 4. Deve comunque essere mantenuto un rapporto di copertura non superiore al 30% della superficie fondiaria esistente, o comunque non superiore a quello autorizzato nei casi dove questo sia più elevato.
Sono sempre consentiti, anche in deroga alle altezze ed ai parametri di zona, interventi di modesto rialzamento della quota di gronda finalizzati al consolidamento strutturale e/o al recupero dei sottotetti, purché tale rialzamento sia non superiore a 30 cm rispetto alla situazione esistente.
Gli interventi dovranno essere attuati nel rispetto dei caratteri dell'impianto urbano consolidato, con particolare attenzione agli allineamenti rispetto alla viabilità ed agli spazi pubblici, alla continuità del tessuto edilizio, ai rapporti con l'edificato circostante, alla salvaguardia ed alla valorizzazione dell'assetto vegetazionale esistente e delle relazioni con le eventuali aree libere circostanti.
È consentita la demolizione di volumi incongrui con il tessuto insediativo di zona, loro ricostruzione ed accorpamento, anche con diversa collocazione all'interno del medesimo lotto di proprietà, compreso l'eventuale accorpamento all'edificio principale, laddove esistente, purché l'intervento sia attuato nell'ambito di un progetto unitario di riqualificazione del lotto stesso. Per tali volumi è ammesso il mutamento di destinazione d'uso.

4. Sul patrimonio edilizio diverso da quello di cui al precedente comma 2 esistente alla data di adozione del Piano Operativo, sono ammessi interventi di addizione volumetrica e/o sostituzione edilizia che comportino un aumento di SE o volume complessivamente non superiore al 30% della SE e/o al Volume effettivamente esistenti ed autorizzati alla data di adozione del PO, nel rispetto dei seguenti parametri:

• - Rc max: 50% Sf o non superiore a quello preesistente autorizzato;
• - Hmax: 6,5 m o non superiore a quella dell'organismo edilizio preesistente, salvo modifiche alla sagoma che non comportino aumento del numero dei piani.

Tale incremento non può superare i 50 mq di SE aggiuntiva per ogni lotto urbanistico di riferimento (desumibile dal catasto d'impianto o da atti abilitativi di natura edilizia).
Gli interventi di ampliamento e sostituzione edilizia non possono in ogni caso dare luogo ad unità volumetriche funzionalmente autonome rispetto all'edificio originario. Le addizioni volumetriche dovranno pertanto costituire un corpo unitario con l'edificio principale.
Gli interventi di addizione volumetrica possono comportare anche la chiusura di loggiati e/o porticati, nel rispetto dei parametri urbanistici di cui al presente comma.
Gli interventi di cui al presente comma sono subordinati alla contestuale riqualificazione dell'organismo edilizio esistente e delle sue pertinenze e dovranno essere attuati attraverso una progettazione unitaria relativa all'intero organismo edilizio, in coerenza con le sue regole di accrescimento tipologico con gli eventuali caratteri architettonici e formali di pregio e/o di interesse testimoniale.
Nella progettazione e realizzazione degli interventi di addizione volumetrica e sostituzione edilizia dovrà essere rispettato e valorizzato il sistema delle aree libere interne al tessuto edificato e l'assetto vegetazionale esistente, con particolare attenzione alle alberature di alto fusto eventualmente presenti, quale elemento della rete ecologica e di continuità paesaggistica ed ambientale con il territorio rurale periurbano.
Qualora in fase di programmazione e/o richiesta degli interventi di trasformazione emerga la necessità di potenziare o adeguare le opere di urbanizzazione primaria, l'Amministrazione Comunale, potrà subordinare gli interventi a permesso di costruire convenzionato ai sensi dell'art. 28bis del DPR 380/01 e smi, eventualmente articolato in unità minime funzionali. In sede di convenzione l'Amministrazione Comunale individua l'ubicazione, la tipologia e la quantità delle opere di urbanizzazione primaria da realizzare a cura del richiedente, in relazione al carico urbanistico previsto e nel rispetto degli indirizzi di Piano Strutturale Intercomunale.

5. Gli interventi che determinano incremento di unità abitative rispetto alla situazione esistente (anche attraverso il frazionamento ed il cambiamento di destinazione d'uso) non possono dare origine a alloggi di SE inferiore a 60 mq.

6. All'interno del tessuto urbano di formazione recente è prevalente la funzione residenziale. Sono ammesse, in quanto compatibili con la residenza, le attività di cui all'art. 45 delle presenti NTA. Per le attività esistenti diverse da quelle ivi elencate, sono ammessi interventi fino alla manutenzione straordinaria condizionati alla previa verifica della compatibilità ambientale ed urbanistica con il tessuto residenziale, nonché interventi di adeguamento ove obbligatori ai sensi della normativa vigente.

7. Gli interventi che comportano incremento di carico urbanistico sono soggetti alle disposizioni di cui all'art. 184 della L.R. 65/14 e subordinati al reperimento delle dotazioni di parcheggi privati e di relazione nei casi previsti dalla normativa vigente.

8. Negli ambiti classificati "tessuto di formazione recente" è consentita la realizzazione di autorimesse private, singole o collettive, nel rispetto delle disposizioni di cui all'art. 10 comma 2 del DPGR 39/R/2018, dei criteri definiti per gli interventi di nuova edificazione all'art. 11 comma 2 delle presenti norme e del rapporto di copertura previsto al precedente comma 3. La superficie massima consentita per le autorimesse private è di 30 mq per unità abitativa, indipendentemente dalla dotazione necessaria di parcheggi pertinenziali, la quale dovrà essere reperita in area scoperta per la quota eventualmente eccedente.

9. Il mutamento di destinazione d'uso di locali aventi legittima destinazione di autorimessa e/o parcheggio privato alla data di adozione del PO è ammesso unicamente ove siano contestualmente reperite equivalenti dotazioni di parcheggio nell'ambito del complesso edilizio o dell'area di pertinenza. L'incremento di SE originato dal mutamento di destinazione d'uso non è cumulabile con gli ampliamenti di cui al precedente comma 4 e pertanto deve essere opportunamente computato nella determinazione delle potenzialità complessive di tali interventi.

10.Non possono comunque subire trasformazione della destinazione d'uso in residenza i manufatti costituiti da semplici pilastri con o senza copertura (tettoie), materiali precari, i manufatti aventi caratteristiche di rudere a destinazione diversa da quella residenziale e le serre di qualunque tipologia.

11. Al fine di promuovere la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente in coerenza con i caratteri tipologici dell'edificato, l'Amministrazione Comunale potrà predisporre, con successivi atti, uno strumento di dettaglio che individui le possibilità di crescita e di evoluzione degli organismi edilizi, anche negli ambiti urbani saturi, al fine del soddisfacimento delle esigenze abitative e del superamento dell'eventuale degrado. Attraverso tale strumento potranno essere disciplinate le potenzialità di ampliamento dei singoli edifici nel rispetto dei valori riconosciuti.

1. Gli ambiti di cui al presente articolo comprendono le parti di territorio destinate ad insediamenti a prevalente destinazione industriale e artigianale, commerciale, direzionale e di servizio. Tali ambiti sono assimilati alle zone omogenee D di cui al D.M. 1444/68. Gli interventi sono prevalentemente finalizzati alla riqualificazione degli insediamenti esistenti e delle loro relazioni con il contesto urbanistico e paesaggistico, attraverso criteri e modalità d'intervento tali da garantire prioritariamente il miglioramento e l'efficientamento del patrimonio edilizio, dell'immagine urbana.

2. In coerenza con le indicazioni del PSI relative ai tessuti urbani della città contemporanea - tessuti della città produttiva e specialistica (Disciplina del territorio, Art. 10), la disciplina del PO è finalizzata alla riqualificazione urbanistica, tipologica e funzionale del tessuto insediativo esistente attraverso l'individuazione degli interventi e degli usi compatibili, nonché delle dotazioni necessarie di standard e servizi da realizzare. In particolare, nell'ambito della disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti di cui al comma 2 art. 95 della L.R. 65/14, costituiscono obiettivi da perseguire:

• - riqualificare gli insediamenti artigianali ricostruendo le relazioni urbanistiche, ambientali e paesaggistiche tra il tessuto produttivo e il territorio aperto e tra il tessuto produttivo e la città;
• - progettare il margine con il territorio aperto prevedendo interventi di qualificazione paesaggistica;
• - riutilizzare i manufatti dismessi per la riqualificazione urbanistica, ambientale e architettonica;
• - attrezzare ecologicamente le aree produttivo commerciali-direzionali;
• - trasformare le aree produttive in occasioni per sperimentare strategie di ecosostenibilità e produzione di energie rinnovabili (fotovoltaico, minieolico, biomasse, rifiuti di lavorazioni, comunità energetiche, ecc.)

3. In coerenza con gli obiettivi e gli indirizzi formulati dal Piano Strutturale Intercomunale e, al fine di garantire la qualità e l'efficienza dell'insediamento, sugli edifici esistenti sono ammessi interventi fino alla sostituzione edilizia finalizzati al riordino ed alla riqualificazione urbanistica, funzionale, energetica ed ambientale del tessuto produttivo esistente, nel rispetto dei seguenti parametri:

• - Rc max: 50% Sf
• - H max: 10 m, esclusi i volumi tecnici che per comprovate necessità tecnologiche debbono superarla.
  il numero dei piani destinati sia ad attività produttive che alle funzioni tecnico-amministrative di supporto non può essere superiore a due.

Fermi restando i parametri urbanistici di cui sopra, qualora gli interventi di addizione o sostituzione edilizia comportino un incremento superiore al 30% della SE esistente questi sono computati, per la quota eccedente tale parametro, nel dimensionamento di PO, di cui all'art. 8 delle presenti NTA. Tali interventi sono subordinati a permesso di costruire convenzionato per la realizzazione di standard e opere urbanizzazione.
All'interno dell'involucro edilizio degli edifici con destinazione industriale-artigianale è comunque ammessa la realizzazione di nuovi orizzontamenti, anche comportanti incremento di SE, purché nel rispetto degli standard urbanistici ed edilizi di cui alle destinazioni effettive.
Gli interventi che comportano la sostituzione edilizia del patrimonio edilizio esistente sono ammessi subordinatamente alla redazione di un progetto unitario esteso all'intera area di pertinenza, che garantisca la riqualificazione complessiva dell'area sotto il profilo funzionale, urbanistico e paesaggistico, con particolare attenzione all'implementazione delle sistemazioni a verde ed alla definizione del margine costruito, assicurando e/o ripristinando la continuità delle connessioni ecologiche, nonché al miglioramento della sostenibilità ambientale ed energetica degli edifici esistenti, anche attraverso l'installazione di impianti per la produzione di energie rinnovabili.

4. All'interno del tessuto a prevalente destinazione produttiva sono ammesse, in quanto compatibili, le destinazioni industriale-artigianale, direzionale e di servizio, commerciale al dettaglio, commerciale all'ingrosso e depositi nel rispetto di quanto stabilito all'art. 45 delle presenti NTA, nonché la destinazione residenziale, limitatamente ad un unico alloggio per unità produttiva. È ammesso inoltre l'utilizzo, da parte dell'imprenditore agricolo, di immobili a destinazione industriale o commerciale, per adibirli ad usi connessi all'attività agricola come disciplinato dall'art. 75 L.R. 65/14. Per le attività esistenti diverse da quelle ivi elencate, sono ammessi interventi fino alla manutenzione straordinaria condizionati alla previa verifica della compatibilità ambientale ed urbanistica con il tessuto.

5. Tutti gli interventi che comportano incremento di carico urbanistico e/o cambiamento di destinazione d'uso sono subordinati alla verifica degli standard previsti dal P.S., dei rapporti minimi di cui al D.M. 1444/68, nonché della dotazione di parcheggi privati prevista dalle vigenti normative (L.122/89 e L.R.62/18).

1. Gli ambiti di cui al presente articolo comprendono le parti di territorio destinate a servizi ed attrezzature di interesse comune. Tali ambiti sono assimilati alle zone omogenee F di cui al D.M. 1444/68. Nelle aree destinate a servizi ed attrezzature di interesse comune sono consentiti interventi di iniziativa pubblica, nel rispetto delle specifiche normative di settore, nonché interventi di iniziativa privata convenzionata, in conformità con gli indirizzi ed i parametri specificati dal PO. Per il dimensionamento di detti interventi, si rinvia ai progetti predisposti dall'A.C. sulla base delle esigenze di pubblico interesse, nel rispetto degli obiettivi e degli indirizzi del PSI.

2. I servizi e le attrezzature di interesse comune esistenti comprendono:

• - Aree per servizi ed attrezzature di interesse generale;
• - Servizi ed impianti tecnologici di interesse pubblico;
• - Parcheggi pubblici (P);
• - Aree a verde pubblico attrezzato (V);
• - Aree per impianti sportivi (VS).

La disciplina dei suddetti ambiti è definita ai commi seguenti.

3. Servizi ed attrezzature di interesse generale: queste zone comprendono le parti del territorio destinate a servizi di interesse generale (sedi istituzionali, strutture scolastiche, uffici pubblici, luoghi di attività culturale, religiosa, associativa, ecc.). In dette aree le previsioni del Piano Operativo si attuano attraverso progetti pubblici o privati convenzionati ai sensi della legislazione vigente. Per gli edifici individuati dal PO come oggetto di tutela in relazione al loro valore storico architettonico, sono ammessi unicamente gli interventi di carattere conservativo ivi previsti, sia per gli immobili, che per le aree di pertinenza. Per le aree di previsione si rinvia alla disciplina di cui al successivo Titolo V ed alle indicazioni contenute nelle specifiche schede di cui all'Allegato III delle presenti norme.

4. Servizi ed impianti tecnologici di interesse pubblico: in tali zone sono ubicate infrastrutture ed impianti tecnici di interesse generale, quali impianti di depurazione, impianti per il trasporto e la distribuzione di energia, acqua, gas, impianti di telecomunicazioni, impianti per la raccolta, la selezione ed il trattamento dei rifiuti, ecc. In tali zone il Piano Operativo si attua per intervento diretto previa approvazione dei relativi progetti esecutivi predisposti dall'Amministrazione Comunale o dagli Enti competenti.

5. Parcheggi pubblici: In tali zone il Piano Operativo si attua per intervento pubblico diretto previa approvazione dei relativi progetti esecutivi. Se le aree destinate a parcheggio pubblico di previsione sono comprese in un più ampio intervento urbanistico disciplinato da Scheda norma, di cui all'Allegato III delle Norme Tecniche di Attuazione, possono essere attuate anche da soggetti privati all'interno degli obblighi convenzionali del Piano Attuativo e/o del Progetto Unitario Convenzionato.
Nelle aree di cui al presente comma è ammessa la realizzazione di interventi nel sottosuolo da parte del soggetto privato avente titolo, purché vengano contestualmente realizzate nel soprasuolo le opere pubbliche previste dal Piano Operativo, fatte salve le infrastrutture di collegamento tra i livelli. Per i manufatti realizzati dal privato in sottosuolo, oltre ad attrezzature di interesse comune sono ammesse destinazioni di interesse privato quali autorimesse, box - auto, depositi, nonché spazi per commercio al dettaglio, attività direzionali o simili, fermo restando il rispetto delle norme regolamentari comunali in materia igienico-sanitaria e delle specifiche disposizioni statali e regionali per ciascuna destinazione d'uso.
In tali casi l'intervento è subordinato alla stipula di una apposita convenzione con l'Amministrazione Comunale, con la quale sono disciplinati:

• - le modalità, i tempi e le adeguate garanzie riferite alla realizzazione delle opere in soprasuolo, da eseguirsi da parte del privato avente titolo a propria cura e spese;
• - il regime giuridico del suolo, con obbligo di cessione gratuita dell'area all'Amministrazione Comunale, salva la proprietà privata del sottosuolo eventualmente interessato dalle opere e/o manufatti privati.

6. Verde pubblico attrezzato: queste zone comprendono le parti del territorio destinate alla pubblica fruizione e ad attività del tempo libero. In dette zone le previsioni del Piano Operativo si attuano attraverso progetti pubblici unitari o privati convenzionati estesi all'intera area di intervento.
Nelle aree a verde pubblico attrezzato sono ammessi esclusivamente manufatti funzionali alla manutenzione o alla utilizzazione collettiva dell'area (quali, servizi igienici, tettoie, pergolati, percorsi pedonali coperti, chioschi ecc), per una superficie coperta non superiore a 50 mq.
Le alberature di alto fusto e le essenze significative presenti nell'area dovranno essere conservate ed integrate nella sistemazione di progetto; l'abbattimento è consentito solo se strettamente necessario e previo parere dell'ufficio comunale competente. Contestualmente all'approvazione del progetto unitario l'Amministrazione definisce le regole per la gestione dell'area e dei servizi ivi previsti.
Per gli eventuali edifici individuati dal Piano Operativo come oggetto di tutela in relazione al loro valore storico architettonico, sono ammessi unicamente gli interventi di carattere conservativo ivi previsti, sia per gli immobili che per le aree di pertinenza.

7. Aree sportive: queste zone sono destinate ad impianti ed attrezzature sportive di uso pubblico e delle relative strutture di servizio. Le previsioni del Piano Operativo si attuano attraverso un progetto unitario di iniziativa pubblica o privata convenzionata. L'Amministrazione Comunale, in riferimento agli indirizzi espressi da specifici piani di settore ed attraverso singoli convenzionamenti, disciplina i tipi, le caratteristiche e le modalità di gestione degli impianti. Per ciascun impianto devono essere individuati parcheggi pubblici e/o di uso pubblico in misura adeguata alle potenzialità e funzionalità delle strutture presenti.

1. Tali ambiti corrispondono a parti del territorio prevalentemente non edificate interne o al margine del territorio urbanizzato che, per loro natura ed ubicazione, rivestono un ruolo di rispetto ed integrazione della struttura insediativa, costituendo un valore di connessione ecologica, funzionale e paesaggistica, in coerenza con le disposizioni di PIT_PPR.

2. In tali ambiti sono consentiti gli usi collegati alle funzioni in atto. Non sono ammessi interventi di nuova edificazione.

3. Con proprio atto l'Amministrazione può definire le regole per la gestione di specifiche aree e dei servizi ivi previsti, previa definizione di un progetto unitario esteso all'intera area o a sue porzioni funzionali.

1. La rete delle infrastrutture comprende le componenti del sistema della mobilità e dell'accessibilità a carattere territoriale e locale come definite dal Regolamento di Attuazione n. 2R/2007, ed in particolare:

• - le infrastrutture per la mobilità ed il trasporto pubblico (rete complessiva della viabilità comprensiva delle strade residenziali e delle piazze);
• - le infrastrutture per l'organizzazione della sosta (parcheggi pubblici e privati);
• - le infrastrutture a servizio dei pedoni (marciapiedi, spazi dedicati ed attrezzature utili alla segnalazione ed al superamento degli attraversamenti stradali e delle barriere architettoniche);
• - le infrastrutture per la mobilità ciclistica (piste ciclabili urbane ed extraurbane, attrezzature utili alla segnalazione ed alla regolazione degli attraversamenti stradali).

2. Il Piano Operativo prevede la riqualificazione della rete delle infrastrutture attraverso la riconfigurazione e la differenziazione delle modalità di mobilità per un corretto equilibrio ed integrazione fra le diverse componenti. In particolare, il PO individua come obiettivo il miglioramento del sistema della mobilità attraverso la riqualificazione della rete viaria esistente e dei relativi punti di criticità.

3. Il Piano Operativo, in attuazione degli obiettivi del PSI, individua nei propri elaborati i tracciati infrastrutturali e le opere di servizio alla mobilità di cui è prevista l'attuazione nel quinquennio di validità del PO in base agli atti di programmazione approvati dall'Amministrazione Comunale e/o all'attuazione degli interventi di perequazione urbanistica collegati agli interventi di trasformazione disciplinati dalle schede norma di cui all'Allegato III. Per tali previsioni si rimanda alla specifica disciplina del Titolo V art. 53 delle presenti norme.

4. Per quanto riguarda le infrastrutture viarie di interesse sovracomunale, il PO recepisce gli eventuali interventi programmati dagli Enti competenti e promuove, per quanto di competenza, accordi con gli Enti interessati per la riqualificazione dei nodi e dei tracciati infrastrutturali che rivestono carattere sovracomunale.

5. Viabilità esistente: l'Amministrazione Comunale, di concerto con gli altri eventuali soggetti competenti, definisce, anche attraverso la redazione di Piani di Settore, programmi di intervento che, coerentemente ai criteri adottati dalla legislazione nazionale vigente e dagli atti di pianificazione per la classificazione funzionale delle strade, consentano di migliorare il livello di servizio offerto tramite interventi infrastrutturali di adeguamento agli standard richiesti e/o di limitazione delle funzioni ammesse.

• - Interventi sulle strade urbane: sono sempre ammessi interventi di riqualificazione e/o adeguamento da definire negli atti di programmazione comunale o in sede di formazione degli interventi definiti dalle Schede norma di cui all'Allegato III. L'Amministrazione comunale potrà individuare puntuali interventi di adeguamento funzionale ed ampliamento della viabilità pubblica, da attuare in convenzionamento con i soggetti frontisti privati nell'ambito degli interventi di riqualificazione ed ampliamento del patrimonio edilizio esistente.
• - Interventi sulle strade extraurbane: sono sempre ammessi interventi di miglioramento e/o adeguamento (rettifiche di lieve entità ai raggi di curvatura, realizzazione di piazzole di interscambio veicoli, adeguamento della pavimentazione stradale e della carreggiata) ai fini della messa in sicurezza della circolazione veicolare e pedonale. Tali interventi potranno essere realizzati anche da soggetti consorziati previa autorizzazione dell'Amministrazione Comunale.

Qualunque intervento edilizio in prossimità di viabilità è sottoposto al rispetto dei vincoli derivanti dalle fasce di rispetto stradale di cui al D.Lgs. 285/92 e D.P.R. N° 495/92 e s.m.i.
Gli interventi puntuali di adeguamento della viabilità di cui al presente comma non determinano variante agli strumenti urbanistici.

6. Viabilità minore esterna al territorio urbanizzato: per la rete della viabilità minore esterna al territorio urbanizzato (percorsi storici, strade vicinali di uso pubblico, ecc.) è prescritta la tutela ed il ripristino della continuità e della percorribilità dei tracciati, nonché il recupero delle opere d'arte e degli elementi di cultura materiale (recinzioni, fontane, ciglionamenti, muri a secco, fosse di scolo, etc) e del relativo corredo vegetazionale. È vietata qualsiasi interruzione, deviazione o alterazione dei percorsi storici e di uso pubblico, se non per esigenze di sicurezza o utilizzazione collettiva, previo parere preventivo della polizia municipale e dell'ufficio opere pubbliche. Sono fatte salve le opere di adeguamento necessarie quando le pendenze o i raggi di curvatura o le ridotte dimensioni della carreggiata costituiscono pericolo alla circolazione veicolare. Le condizioni di pericolo devono essere verificate ed attestate dagli organi tecnici dell'Amministrazione comunale. Le eventuali opere di adeguamento del tracciato non devono incidere sui caratteri storico - testimoniali del tracciato né costituire fratture alle strutture consolidate del paesaggio.
È vietata l'asfaltatura delle strade bianche. Sono consentiti esclusivamente interventi manutentivi di modesta entità al fine di evitare il sollevamento di polveri in prossimità delle abitazioni private o situazioni di pericolo per la sicurezza della circolazione verificate ed accertate dagli organi tecnici dell'Amministrazione comunale, attraverso l'impiego di pavimentazioni che utilizzino materiali e tecniche a basso impatto ambientale e coerenti con il contesto paesaggistico, quali asfalti ecologici e/o pavimentazioni drenanti che non alterino l'effetto cromatico originario.
La realizzazione di nuove viabilità private nel territorio rurale è ammessa esclusivamente per motivate necessità di accesso ad edifici oggetto di recupero o ampliamento, qualora non sussistano alternative di riuso/adeguamento di percorsi esistenti. La nuova viabilità dovrà prevedere l'utilizzo di soluzioni e materiali integrati al contesto paesaggistico, nel rispetto degli indirizzi e dei criteri di cui sopra. Il progetto è sottoposto alla valutazione della Commissione Edilizia Integrata.

7. Percorsi pedonali e ciclabili: il PO promuove lo sviluppo di una rete di percorsi pedonali e ciclabili a scala urbana e territoriale, funzionalmente integrata con il sistema degli insediamenti e dei servizi di interesse collettivo. Tale rete di percorsi potrà essere realizzata prioritariamente attraverso il recupero e la valorizzazione dei percorsi esistenti di carattere storico, naturalistico e rurale, anche attraverso la promozione di programmi e progetti tematici collegati alla valorizzazione turistica e naturalistica del territorio. All'interno del territorio urbanizzato il PO individua la rete dei percorsi pedonali e ciclabili di progetto, opportunamente integrata con il sistema degli spazi pubblici e dei servizi di interesse collettivo. L'individuazione di tali percorsi ha valore di riferimento per la programmazione delle successive fasi progettuali, e non comporta apposizione di vincoli espropriativi.
La realizzazione delle infrastrutture di progetto dovrà avvenire attraverso interventi pubblici e/o privati convenzionati. In sede di progettazione dovranno essere previsti opportuni interventi di inserimento ambientale e paesaggistico. In sede di formazione/approvazione di Piani Attuativi o PUC, qualora il PO l'AC potrà richiedere specifici interventi per la realizzazione di percorsi pedonali e ciclabili.
L'Amministrazione Comunale potrà predisporre un piano complessivo di valorizzazione del sistema dei percorsi di interesse storico ed ambientale presenti sia nel territorio comunale, che nei territori comunali limitrofi, in accordo con le relative Amministrazioni Comunali, specificandone le modalità di utilizzo, di recupero e di manutenzione.
Particolare attenzione dovrà essere rivolta alla valorizzazione degli itinerari della Eroica, Strada dell'olio e del vino, Via Sanese via Lucarelli, oltre ai percorsi escursionistici, sia come tracciati, che in relazione ai servizi ai viandanti da ritrovare attraverso il recupero di edifici esistenti. Tali itinerari e percorsi possono offrire esperienze relative ad aspetti storici, archeologici, paesaggistici e agroambientali.
Lungo il tracciato dell'Eroica e nelle aree limitrofe, possono essere installati, in occasione delle manifestazioni sportive, o comunque nei periodi di maggiore affluenza turistica, strutture e manufatti temporanei di servizio anche in deroga alle destinazioni di zona, destinati a permanere per un periodo comunque non eccedente i novanta giorni.

8. Parcheggi pubblici e privati: il PO individua il sistema delle infrastrutture per l'organizzazione della sosta, costituito dalla rete dei parcheggi pubblici e privati esistenti e di programma. Del sistema di cui al presente comma costituiscono parte integrante anche i parcheggi pertinenziali a servizio della residenza o di attività a carattere produttivo e commerciale, anche se non specificamente evidenziati negli elaborati di PO. Per la disciplina di attuazione dei parcheggi pubblici si rinvia al precedente art. 23.

9. Accessibilità e superamento delle barriere architettoniche: si confermano le indicazioni del Programma per l'Eliminazione delle Barriere Architettoniche (PEBA) di cui all'Elaborato PR07 - Allegato A alle NTA del Regolamento Urbanistico comunale, al quale si rimanda.
In coerenza con l'art. 95 comma 6 lettera della L.R. 65/2014 gli interventi dovranno essere programmati e realizzati sulla base del quadro previsionale del quinquennio di validità del PO.

10. Attrezzature, impianti tecnologici e servizi a rete: per le attrezzature tecnologiche ed i servizi a rete di interesse pubblico sono consentiti interventi di adeguamento/riqualificazione e potenziamento attraverso progetti di iniziativa pubblica (Amministrazione Comunale, Enti gestori dei servizi, Società concessionarie, ecc.) nel rispetto delle specifiche normative di settore, nonché interventi di iniziativa privata convenzionata collegati ai nuovi interventi insediativi disciplinati dalla "Schede norma" di cui all'Allegato III. Al fine di salvaguardare l'assetto paesaggistico del territorio comunale, gli interventi di cui all'Allegato III che comportano la realizzazione di nuove linee a rete e/o l'estensione di quelle esistenti dovranno preferibilmente prevedere l'interramento delle stesse, salvo i casi di comprovata impossibilità tecnica che dovranno essere soggetti a specifica autorizzazione comunale

1. Sono le aree destinate ad impianti per la distribuzione carburanti, agli impianti di ricarica per automezzi elettrici e altri combustibili alternativi previsti dalla normativa vigente, ovvero alla rilocalizzazione degli impianti esistenti che ricadano in condizioni di incompatibilità assoluta ai sensi delle vigenti norme statali e regionali in materia. Tali ambiti sono assimilati alle zone omogenee D di cui al D.M. 1444/68.

2. La realizzazione di nuovi impianti, anche derivanti dalla rilocalizzazione di impianti esistenti, è consentita nel rispetto dei requisiti e condizioni richieste dalla normativa vigente, con particolare riferimento alla L.R. 62/18 e relativo Regolamento attuativo. Gli impianti di distribuzione carburanti possono essere localizzati nel territorio comunali nel rispetto delle disposizioni di cui al D.Lgs. n. 32/98 e L.R. 62/2018. Negli impianti di distribuzione carburanti possono essere esercitate le attività ed i servizi integrativi di cui all'art. 65 della L.R. 62/2018, con le modalità ivi disciplinate.

3. Gli impianti di distribuzione devono rispettare i seguenti indici urbanistici, da calcolarsi con riferimento alla superficie territoriale (S.t.) interessata dall'intervento:

• - Indice territoriale: It : 0,5 mc/mq
• - Rapporto di copertura R.c.: 10%
• - Altezza massima Hmax: ml 7,00

4. È comunque fatto salvo il rispetto:

• - delle prescrizioni Codice della Strada, anche per quanto riguarda i vincoli di inedificabilità a protezione del nastro stradale;
• - delle specifiche prescrizioni degli Enti preposti, per quanto riguarda strade e fasce di rispetto di competenza;
• - delle vigenti norme in materia igienico-sanitaria, di sicurezza, di prevenzione incendi, di superamento delle barriere architettoniche, di antisismica, di compatibilità e sicurezza ambientale;
• - delle norme vincolistiche e delle salvaguardie di qualsiasi natura.

5. Negli impianti di distribuzione carburante esistenti, ove non incompatibili ai sensi della normativa vigente, sono ammissibili gli interventi previsti dalla L.R. 62/2018, ivi compresi quelli necessari per l'adeguamento ad obblighi normativi, nel rispetto dei parametri di cui al precedente comma 3. Sugli edifici esistenti sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione edilizia ai sensi del DPR 380/01.

6. La realizzazione di nuovi impianti di distribuzione carburante non è ammessa nei tessuti TS1 - Tessuto storico compatto, nei nuclei storici, nelle pertinenze dei beni storico architettonici di cui al successivo art. 33 e nelle aree classificate dal PSI con ruolo "alto" e "molto alto" nella visibilità ponderata (Elaborato QC_ai5 del Quadro Conoscitivo del PSI), nelle aree a potenziale archeologico di grado 3, 4 e 5, e nelle aree di interesse naturalistico ZSC "Monti del Chianti".