Schede norma per le aree soggette a Piano Urbanistico Attuativo o a Progetto Unitario Convenzionato

Scheda n° 14.3
(osservazione n. 27)

Piano Strutturale U.T.O.E. n° 14 “La piana agricola”

D.M.1444/1968 Zona territoriale omogenea D

1. DESCRIZIONE

L’area interessata è compresa tra l’area produttiva esistente in via della Piovola ed il Rio della Piovola; è destinata al completamento delle attività esistenti, che necessitano di ulteriori aree per il loro sviluppo ed ampliamento, nonché l’insediamento di attività di servizio complementari.

2. TIPOLOGIA DELLA TRASFORMAZIONE

Nuova costruzione

3. SUPERFICIE DELL’AREA

Mq 73.800

4. OBIETTIVI QUALITATIVI GENERALI DELL’AREA

L’intervento sarà finalizzato alla riorganizzazione dell’esistente consentendo lo sviluppo e l’espansione di attività a basso impatto ambientale che forniscono buoni livelli di occupazione, innovazione tecnologica e l’incremento qualitativo della dotazione di servizi

5. DIMENSIONAMENTO DI PROGETTO

• a) Superficie territoriale St mq. 73.800 c.a.
• b) Superficie per opere di urbanizzazione primaria
  viii. strade pubbliche come da progetto di PUA
  ix. dotazioni minime di parcheggi pubblici da realizzare mq 3.770
  x. dotazioni minime di verde di dotazione da realizzare mq 14.000
  xi. dotazioni minime di verde pubblico da realizzare mq 3.770
  xii. dotazioni di verde pubblico da monetizzare ii-iv
  
• c) Superficie fondiaria Sf a-b

6. ELEMENTI PRESCRITTIVI (invarianti di progetto)

In considerazione della complessità dell’intervento e della collocazione delle aree interessate, la progettazione dovrà essere corredata da specifiche analisi di tipo paesaggistico ed agronomica, al fine di perseguire il migliore inserimento delle strutture di nuova realizzazione previste, nel rispetto del contesto agricolo circostante; in particolare si dovrà:

• - Realizzare le opere necessarie per la messa in sicurezza idraulica del comparto, in particolare la realizzazione di una cassa di espansione e alcuni interventi sugli argini lungo il torrente Piovola, meglio descritti negli elaborati dello studio geologico-idraulico allegato alla documentazione di variante
• - mantenere la continuità idraulica del fosso esistente al fine di favorire la ricostruzione di ecosistemi naturali e seminaturali della rete ecologica mediante la realizzazione di una fascia di salvaguardia inedificabile della profondità minima di ml.10,00 su entrambi gli argini del fosso. Tale area avrà la destinazione di “Area a verde privato” di cui all’art. 108 del vigente RUC con valenza di Aree verdi in frangia ai corsi d’acqua; sulla stessa sarà operante la salvaguardia di cui all’art. Art. 98 del vigente RUC “Aree ad elevato valore naturalistico e rete ecologica”. In nessun caso si potrà prevedere il tombamento del fosso;
• - realizzare le “Aree a verde privato” di cui all’art. 108 del vigente RUC con valenza di Aree verdi per la mitigazione/compensazione degli effetti dell’inquinamento atmosferico e di margine, come localizzate dalle presente Scheda norma. La conformazione di tali aree sarà definita dal piano attuativo;
• - realizzare le “Aree a verde privato” di cui all’art. 108 del vigente RUC con valenza di Aree verdi pertinenziali ad esclusivo servizio dei singoli edifici comprese nei lotti edificati e non edificati, come localizzate dalle presente Scheda norma. La conformazione di tali aree sarà definita dal piano attuativo;
• - realizzare l’area a Verde pubblico di cui all’art. 85 del vigente RUC come localizzate dalle presente Scheda norma, arborata in senso ornamentale ed attrezzata per il tempo libero. La conformazione di tali aree sarà definita dal piano attuativo;
• - Nella progettazione delle aree a verde, sia privato che pubblico, si dovrà tendere alla realizzazione di un sistema coordinato, che sia in continuità e connessione con l’ambiente agricolo circostante e che tuteli, attraverso la previsione di adeguati varchi, le principali visuali verso le aree agricole circostanti (oss. N. 62)
• - realizzare le aree destinate a Zone per parcheggi pubblici, di cui all’art. 91 del vigente RUC, come localizzate dalle presente Scheda norma, arredati con piante, siepi ed alberature, secondo quanto previsto dal vigente RUC. La conformazione di tali aree sarà definita dal piano attuativo.
• - Il confine Sud del comparto non dovrà essere interessato da viabilità destinate al transito di mezzi pesanti; (oss. N. 4)
• - Dovrà essere realizzata una piantumazione di alto fusto lungo il confine con l'area residenziale a sud del comparto, quale barriera di protezione visiva ed acustica (oss. N. 4)
• - Dovrà essere effettuato uno studio dell’intero sistema fognario e di raccolta acque, valutando la ricettività della rete esistente e del depuratore di Pagnana, nonché le eventuali soluzioni alternative, in considerazione anche della vicinanza con il campo pozzi di Acque Spa; (oss. N. 13)
• - La rete fognaria che attualmente serve gli edifici residenziali a sud del comparto dovrà essere opportunamente canalizzata e convogliata nella nuova rete da realizzarsi a servizio del comparto; (oss. N. 4)
• - Le reti di adduzione idrica e del metano che attualmente servono gli edifici residenziali a sud del comparto dovranno essere rese indipendenti dalle attuali servitù nei confronti dell’area industriale. (oss. N. 4)

Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà inoltre essere contemplata un’adeguata valutazione dei parametri ambientali significativi e caratteristici del luogo quali:

• - dati climatici ed analisi degli elementi dell’ambiente;
• - disponibilità di luce naturale;
• - fonti energetiche rinnovabili o assimilabili;
• - contesto acustico;
• - sorgenti di campo elettromagnetico;
• - inquinamento dell’aria, tendendo conto anche degli scenari ex-post intervento

e comunque tutte le realtà territoriali specifiche.

Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà essere garantita:

• - l’integrazione morfologica e tipologica con un rapporto equilibrato tra gli edifici e gli spazi inedificati;
• - il migliore orientamento degli edifici rispetto alla radiazione solare diretta;
• - l’adozione di soluzioni integrate degli impianti tecnologici;
• - lo sfruttamento di fonti energetiche rinnovabili presenti nell’area di intervento al fine di produrre energia elettrica e termica a copertura parziale o totale del fabbisogno energetico dell’organismo edilizio progettato;
• - la realizzazione di sistemi di fognatura dotati di reti separate per la raccolta delle acque reflue e delle acque di origine meteorica, previo eventuale trattamento di prima pioggia. Tale trattamento deve essere sempre previsto nel caso di superfici suscettibili di contaminare le acque;
• - l’utilizzo di coloriture e materiali di finitura che migliorino l’inserimento degli edifici nel contesto in particolare per spezzare grandi volumi in campi visivi minori e per garantire l’integrazione con determinate specificità del paesaggio, specie per la visione d’alto.

Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà inoltre essere contemplata un’adeguata valutazione delle aree a verde circostanti gli edifici (integrazione di alberi, cespugli e coperture verdi), attuando tutte le misure finalizzate:

• - al controllo dell'albedo degli spazi pavimentati e l’utilizzo di superfici a verde (filtranti) o pavimentazioni di tipo "freddo", scelte tra prato armato, laterizio, pietra chiara, acciottolato, ghiaia, legno, calcare;
• - all’ombreggiamento delle zone adibite a parcheggio o a stazionamento dei veicoli.

Preso atto che nell’Utoe non sussistono carenze relative alle dotazioni di standard a verde pubblico e l’acquisizione dell’intera quantità stabilità quale dotazione minima di legge (D.M. 1444/68) risulta di scarsa utilità per l’amministrazione comunale, la quantità residua non ceduta, di cui al precedente punto 5 capoverso b), dovrà essere monetizzata. Il soggetto attuatore provvederà al pagamento di una somma di danaro, rapportata al costo di acquisizione di altre aree, equivalenti quanto a estensione e comparabili, quanto a ubicazione, a quelle che avrebbero dovuto essere cedute.

La Scheda norma definisce le aree in cui è ammessa la trasformazione edilizia ed entro le quali sono insediabili le diverse categorie funzionali.

E’ consentita la suddivisione in lotti urbanistici. Su ciascun lotto urbanistico di riferimento sono consentiti gli interventi edilizi con le limitazioni dimensionali previste nel successivo paragrafo 7.

Limiti massimi di Superficie utile lorda ammessi per specifiche categorie funzionali

• a) Esercizi di vicinato e media distribuzione F.2.1 Sul 1660 mq
• b) Terziario di tipo localizzato - servizi alla persona e alle imprese non equiparabili ad attrezzature pubbliche a scala territoriale, comunale o di quartiere F.4.7, F.4.8, F.4.9 Sul 3000 mq

7. PARAMETRI URBANISITICO-EDILIZI

• Per tutte le destinazioni urbanistiche
• Distanza minima dei fabbricati dai confini Dc 6,00 m
• Distanza minima tra i fabbricati Df 10,00 m
• Distanza minima dei fabbricati dalle strade salve le prescrizioni del Codice della Strada per le strade esterne ai centri abitati Ds 8,00 m
• SF superficie fondiaria
• Slp superficie lorda di pavimento
• Sv superficie di vendita

Su ciascun lotto urbanistico di riferimento sono attivabili, nelle quantità massime previste, le seguenti funzioni: (oss. N. 33, 36, 43, 46)

Ambito D6 - sottozona funzionale: Esercizi di vicinato e media distribuzione F.2.1

- Commerciale al dettaglio

• h) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,60
• i) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,75 mq/mq
• j) Altezza massima H 10,00 m
• k) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,70
• l) Dotazione parcheggio pubblico Pp 40 mq/100 mq Slp
• m) Dotazione verde pubblico Vp 40 mq/100 mq Slp
• n) Parcheggio di relazione per medie strutture di vendita Pr 1,5 mq/ mq Sv

Ambito D6 - sottozona funzionale: Strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere F.3.1

- Turistico-ricettiva

• a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,60
• b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,75 mq/mq
• c) Altezza massima H 10,00 m
• d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,70
• e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 40 mq/100 mq Slp
• f) Dotazione verde pubblico Vp 40 mq/100 mq Slp
• g) Parcheggio aggiuntivo Pr 40 mq/100 mq Sul

Ambito D6 - sottozona funzionale: Terziario evoluto e/o immateriale e di servizio alla produzione F.4.4

- Direzionale di servizio

• g) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,60
• h) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,60 mq/mq
• i) Altezza massima H 12,00 m
• j) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,70
• k) Dotazione parcheggio pubblico Pp 40 mq/100 mq Slp
• l) Dotazione verde pubblico Vp 40 mq/100 mq Slp

Ambito D6 - sottozona funzionale: Terziario di tipo localizzato - servizi alla persona e alle imprese non equiparabili ad attrezzature pubbliche a scala territoriale, comunale o di quartiere F.4.7, F.4.8, F.4.9

• g) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,60
• h) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,65 mq/mq
• i) Altezza massima H 12,00 m
• j) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,70
• k) Dotazione parcheggio pubblico Pp 40 mq/100 mq Slp
• l) Dotazione verde pubblico Vp 40 mq/100 mq Slp

8. DESTINAZIONI URBANISTICHE E FUNZIONI AMMESSE

- Commerciale al dettaglio

- Turistico-ricettiva

- Direzionale di servizio

Le destinazioni commerciali comportano la necessità di adeguamento delle dotazioni a parcheggio secondo i disposti della disciplina attuativa di urbanistica commerciale.

9. VALUTAZIONE DI PERICOLOSITA’ e CONDIZIONI DI FATTIBILITA’

Per le valutazioni di pericolosità geologica, idraulica e sismica e le relative condizioni di fattibilità, si rimanda agli specifici elaborati dello studio geologico-idraulico allegati alla documentazione di variante.
Nella convenzione attuativa del PUA dovrà essere disciplinata la realizzazione delle opere necessarie per la messa in sicurezza idraulica del comparto, in particolare la realizzazione di una cassa di espansione e di alcuni interventi sugli argini lungo il torrente Piovola, meglio descritti negli elaborati dello studio geologico-idraulico di cui sopra.

10. CONDIZIONI ALLA TRASFORMAZIONE DERIVANTI DALLA VALUTAZIONE AMBIENTALE

Il PUA dovrà essere sottoposto alle verifiche di cui all’art.5 ter delle Nta del RU – Attività di valutazione.

Nel caso l’intervento generi impatti sull’ambiente e sul territorio, secondo quanto disposto dall’art.5 ter delle Norme del RU – Attività di valutazione, il PUA dovrà contenere uno specifico elaborato che dimostri:

• - la rilevanza o meno degli effetti significativi sull’ambiente;
• - uno studio sui flussi di traffico veicolare attratti;
• - il rispetto delle regole di tutela ambientale e paesaggistica e delle condizioni alla trasformazione dettate dalle Norme del RU. (oss. N. 33, 36, 43, 46)

11. MODALITA’ ATTUATIVE

L’intervento di trasformazione è soggetto alla preventiva approvazione di un Piano Urbanistico Attuativo convenzionato, che preveda la realizzazione degli interventi edificatori e delle opere di urbanizzazione funzionali ad esso, comprese entro il perimetro dell’area soggetta a Piano Attuativo nonché del raccordo con le urbanizzazioni esistenti.

E’ consentita la realizzazione del Piano attuativo tramite stralci funzionali, anche attraverso l’individuazione di Unità Minime di Intervento che preveda la realizzazione di parti (comprensive della quota parte di urbanizzazioni e standards urbanistici) autonomamente funzionali.

Nelle more di approvazione del PUA, nelle aree da cedere all’amministrazione comunale, non è ammessa alcuna trasformazione.

Al di fuori di dette aree restano consentiti tutti gli interventi edilizi finalizzati alla manutenzione degli immobili esistenti e al normale mantenimento delle funzioni delle attività già insediate.

Nel caso le aree siano soggette a bonifica ambientale ai sensi del vigente Codice dell'Ambiente (D. Lgs 152/2006), sono comunque ammessi gli interventi necessari alla bonifica del sito, compresa la demolizione selettiva delle soprastanti strutture edilizie, quando espressamente richiesta dalla Conferenza dei Servizi ex art. 14 del L. 241/90.

12. SUPERFICIE MINIMA D’INTERVENTO

La minima unità di intervento sarà quella determinata dallo stralcio funzionale o Unità minima d’intervento, definita in sede di redazione del Piano attuativo.