Schede norma per le aree soggette a Piano Urbanistico Attuativo o a Progetto Unitario Convenzionato

Scheda n° 8.1

Piano Strutturale U.T.O.E. n° 8 "Le espansioni lineari: Vitiana Pagnana Marcignana"

D.M.1444/1968 Zona territoriale omogenea D sottozona D2/S

1. DESCRIZIONE

L’area di trasformazione, di forma irregolare, è localizzata nella frazione di d’Elsa.

Attualmente nell’area è presente un’attività commerciale che risulta localizzata, in massima parte, in Aree con esclusiva o prevalente funzione agricola.

Il comparto ingloba anche un’area, posta all’incrocio tra via urbanistica di saturazione residenziale.

2. TIPOLOGIA DELLA TRASFORMAZIONE

Ristrutturazione Urbanistica.

3. SUPERFICIE DELL'AREA

Mq. 6.013

4. OBIETTIVI QUALITATIVI GENERALI DELL'AREA

Riqualificare l’area migliorando la qualità urbana con l’introduzione di una quota di funzioni compatibili, con l’ambito urbano.

Nello stesso provvedere a migliorare la viabilità esistente in fregio all’area.

5. DIMENSIONAMENTO DI PROGETTO

• a) Superficie territoriale St 6.000 mq c.a.
• b) Superficie per opere di urbanizzazione primaria (Sup):
  - Le dotazioni minime di parcheggio pubblico da reperire dovranno essere dimensionate in base alle funzioni che si intenderanno insediare, nelle quantità stabilite al successivo punto 6.
  − Le dotazioni minime di verde pubblico da reperire dovranno essere dimensionate in base alle funzioni che si intenderanno insediare, nelle quantità stabilite al successivo punto 6.
  - Zone per la viabilità pubblica o ristrutturazione della stessa, come indicate nella Scheda norma.
• Gli spazi per parcheggi e verde pubblici sono realizzati prioritariamente negli spazi indicati dalla Scheda norma e ricadenti all’interno del comparto fino al raggiungimento della loro saturazione.
• Qualora venga raggiunto il completo utilizzo delle are destinate a spazi pubblici, previste nella Scheda norma, ovvero la Scheda norma non indichi spazi idonei, le quantità residue prescritte dovranno essere monetizzate, con le modalità di cui la punto 6.
• c) Superficie fondiaria Sf a-b

6. ELEMENTI PRESCRITTIVI (invarianti di progetto)

Considerato che il progetto unitario non presenta caratteri di complessità e rilevanza e si inserisce un aree già dotate di opere di urbanizzazione primaria, risulta comunque necessario un adeguato coordinamento della progettazione che preveda:

• - la demolizione degli edifici insistenti nell’area posta all’incrocio tra via Val d’Elsa e Via Lucchese nei limiti definiti dalla Scheda norma;
• - la realizzare la sistemazione della sede viaria di detta intersezione e dell’area adiacente di sedime degli edifici preesistenti dei limiti, sulla base di un progetto definito in accordo con gli uffici competenti;
• - la realizzazione del parcheggio pubblico, come indicato nella Scheda norma;
• - la realizzazione delle opere di raccordo con le urbanizzazioni esistenti e funzionali al comparto;
• - la cessione gratuita delle aree sopra dette all’Amministrazione comunale.

Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà essere garantita:

• - l’integrazione morfologica e tipologica con un rapporto equilibrato tra gli edifici e gli spazi inedificati;
• - il migliore orientamento degli edifici rispetto alla radiazione solare diretta;
• - l’adozione di soluzioni integrate degli impianti tecnologici;
• - lo sfruttamento di fonti energetiche rinnovabili presenti nell’area di intervento al fine di produrre energia elettrica e termica a copertura parziale o totale del fabbisogno energetico dell’organismo edilizio progettato;
• - l’utilizzo di coloriture e materiali di finitura che migliorino l’inserimento degli edifici nel contesto in particolare per spezzare grandi volumi in campi visivi minori e per garantire l’integrazione con determinate specificità del paesaggio, specie per la visione d’alto.

Nella progettazione degli interventi edilizi dovrà inoltre essere contemplata un’adeguata valutazione delle aree a verde circostanti gli edifici (integrazione di alberi, cespugli e coperture verdi), attuando tutte le misure finalizzate:

• - al controllo dell'albedo degli spazi pavimentati e l’utilizzo di superfici a verde (filtranti) o pavimentazioni di tipo "freddo", scelte tra prato armato, laterizio, pietra chiara, acciottolato, ghiaia, legno, calcare;
• - al’ombreggiamento delle zone adibite a parcheggio o a stazionamento dei veicoli.

Preso atto che nell’Utoe non sussistono carenze relative alle dotazioni di standard a verde pubblico e parcheggi, l’acquisizione dell’intera quantità stabilità quale dotazione minima di legge (D.M. 1444/68) risulta di scarsa utilità per l’amministrazione comunale, la quantità non ceduta, di cui al precedente punto 5 capoverso b), dovrà essere monetizzata. Il soggetto attuatore provvederà al pagamento di una somma di danaro, rapportata al costo di acquisizione di altre aree, equivalenti quanto a estensione e comparabili, quanto a ubicazione, a quelle che avrebbero dovuto essere cedute.

La Scheda norma definisce le aree in cui è ammessa la trasformazione edilizia ed entro le quali sono insediabili le diverse categorie funzionali.

E’ consentita la suddivisione in lotti urbanistici. Su ciascun lotto urbanistico di riferimento sono consentiti gli interventi edilizi con le limitazioni dimensionali previste nel successivo paragrafo 7.

Limiti massimi di Superficie utile lorda ammessi per specifiche categorie funzionali

• f) Esercizi di vicinato e media distribuzione F.2.1 Sul 2425 mq
• g) Ambito D2/S - Terziario di tipo diffuso - servizi alla persona e alle imprese F.4.5 e attività direzionali di servizio alla persona e alle imprese e strutture specializzate per servizi privati, F.4.6 Sul 260 mq

7. PARAMETRI URBANISITICO-EDILIZI

Per tutte le destinazioni urbanistiche

Distanza minima dei fabbricati dai confini Dc 6,00 m

Distanza minima tra i fabbricati Df 10,00 m

Distanza minima dei fabbricati dalle strade salve le prescrizioni del Codice della Strada per le strade esterne ai centri abitati Ds 5,00 m

SF superficie fondiaria

Slp superficie lorda di pavimento

Sv superficie di vendita

Su ciascun lotto urbanistico di riferimento sono attivabili, nelle quantità massime previste, le seguenti funzioni:

Ambito D2/S - Esercizi di vicinato e media distribuzione F.2.1

- Commerciale al dettaglio

• a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,30
• b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,45 mq/mq
• c) Altezza massima H 9,00 m
• d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,70
• e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 40 mq/100 mq Slp
• f) Dotazione verde pubblico Vp 40 mq/100 mq Slp
• g) Parcheggio di relazione per medie strutture di vendita Pr 1,5 mq/ mq Sv

Ambito D2/S - Terziario di tipo diffuso - servizi alla persona e alle imprese F.4.5 e attività direzionali di servizio alla persona e alle imprese e strutture specializzate per servizi privati, F.4.6

- Direzionale di servizio

• a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,30
• b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,60 mq/mq
• c) Altezza massima H 9,00 m
• d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,70
• e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 40 mq/100 mq Slp
• f) Dotazione verde pubblico Vp 40 mq/100 mq Slp

Ambito D2/S - Depositi e Commercio all’ingrosso F.5.1

- Commerciale all’ingrosso e depositi

• a) Rapporto di copertura fondiario Rc 0,30
• b) Indice di utilizzazione fondiaria Uf 0,20 mq/mq
• c) Altezza massima H 9,00 m
• d) Rapporto di occupazione sottosuolo Ros 0,30
• e) Dotazione parcheggio pubblico Pp 0,05 mq SF
• f) Dotazione verde pubblico Vp 0,05 mq SF

8. DESTINAZIONI URBANISTICHE E FUNZIONI AMMESSE

- Commerciale al dettaglio

- Direzionale di servizio

- Commerciale all’ingrosso e depositi

9. VALUTAZIONE DI PERICOLOSITA' e CONDIZIONI DI FATTIBILITA'

Per le valutazioni di pericolosità geologica, idraulica e sismica e le relative condizioni di fattibilità, si rimanda agli specifici elaborati dello studio geologico-idraulico allegati alla documentazione di variante.

10. CONDIZIONI ALLA TRASFORMAZIONE DERIVANTI DALLA VALUTAZIONE AMBIENTALE

Il PUA dovrà essere sottoposto alle verifiche di cui all'art.5 ter delle Nta del RU - Attività di valutazione.

Nel caso l'intervento generi impatti sull'ambiente e sul territorio, secondo quanto disposto dall'art.5 ter delle Norme del RU - Attività di valutazione, il PUA dovrà contenere uno specifico elaborato che dimostri:

• - la rilevanza o meno degli effetti significativi sull'ambiente;
• - uno studio sui flussi di traffico veicolare attratti;
• - il rispetto delle regole di tutela ambientale e paesaggistica e delle condizioni alla trasformazione dettate dalle Norme del RU. (oss. N. 33, 36, 43, 46)

11. MODALITA' ATTUATIVE

L’intervento di trasformazione è soggetto alla preventiva approvazione di un Progetto unitario convenzionato con la relativa contestuale approvazione della convenzione tra soggetti attuatori e Comune secondo quanto disposto dall’art. 121 della legge regionale n. 65/2014.

Il rilascio dei titoli abilitativi o atti di assenso comunque denominati relativi agli interventi previsti è subordinato alla sottoscrizione della convenzione.

Nelle more di approvazione del PUC, nelle aree da cedere all’amministrazione comunale, non è ammessa alcuna trasformazione.

Al di fuori di dette aree restano consentiti tutti gli interventi edilizi finalizzati alla manutenzione degli immobili esistenti e al normale mantenimento delle funzioni delle attività già insediate.

Nel caso le aree siano soggette a bonifica ambientale ai sensi del vigente Codice dell'Ambiente (D. Lgs 152/2006), sono comunque ammessi gli interventi necessari alla bonifica del sito, compresa la demolizione selettiva delle soprastanti strutture edilizie, quando espressamente richiesta dalla Conferenza dei Servizi ex art. 14 del L. 241/90.

12. SUPERFICIE MINIMA D'INTERVENTO

La minima unità di intervento sarà quella corrispondente all’intero comparto, come definito dalla presente Scheda norma.