Schede norma per le aree soggette a Piano Urbanistico Attuativo o a Progetto Unitario Convenzionato

Scheda nº 12.7

Modificata con l'approvazione della Variante parziale al RU, di cui alla DCC n. 96 del 19/12/2012, per la ripianificazione delle aree soggette a P.U.A. selezionate con avviso pubblico di cui alla D.G.C. 28/2011.

U.T.O.E. nº 12 "La piana industriale"

Zona territoriale omogenea D

1. DESCRIZIONE

L'area interessata, ad Ovest della nuova infrastruttura viaria, completa le previsioni di zona industriale che residuano da due PUA in corso di attuazione.

2. TIPOLOGIA DELLA TRASFORMAZIONE

Nuovo Impianto

3. SUPERFICIE DELL'AREA D'INTERVENTO

Mq. 41.888

4. OBIETTIVI QUALITATIVI GENERALI DI PROGETTO

Obiettivo generale è completare le previsioni urbanistiche con una soluzione unitaria e congruente con i due PUA contigui, anche nei confronti della messa in sicurezza idraulica, potenziare l'efficacia della nuova zona industriale offrendo nuove diverse possibilità di servizi alle imprese, data la posizione centrale dell'area.

5. DIMENSIONAMENTO DI PROGETTO

1. a) Superficie Territoriale St 41.888 mq
2. b) Superficie per opere di urbanizzazione primaria:
   • - strade come da progetto proposto in sede di partecipazione all'avviso pubblico
   • - parcheggi pubblici 2.125 mq
   • - verde pubblico 3.896 mq
3. c) Superficie fondiaria Sf a-b

6. ELEMENTI PRESCRITTIVI (invarianti di progetto)

1. a) Le aree a verde pubblico destinate al contenimento del rischio idraulico, dovranno essere realizzate in conformità al complessivo progetto predisposto dalla Amministrazione Comunale;
2. b) Le opere di urbanizzazione primaria dovranno essere realizzate in conformità con quelle previste dai PUA a monte e a valle e risultare congruenti con i medesimi;
3. c) I parcheggi pubblici, devono essere arredati con piante d'alto fusto nella misura minima di una pianta ogni 50 mq e con siepi ed alberature lungo il perimetro esterno;
4. d) Le alberature devono essere scelte tra le essenze consigliate nella Guida per la tutela della risorsa verde di cui al Capo II delle norme RU.

7. PARAMETRI URBANISITICO-EDILIZI

1. a) Superficie coperta max Sc 12.000
2. b) Altezza massima H 9,00 m
3. c) Numero massimo di piani N° 2
4. d) Distanza minima dei fabbricati dai confini Dc 6,00 m
5. e) Distanza minima tra i fabbricati Df 10,00 m
6. f) Distanza minima dei fabbricati dalle strade Ds 8,00 m salve le prescrizioni del Codice della Strada per le strade esterne ai centri abitati
7. g) Superficie minima del lotto Sm 2.000 mq
8. h) Rapporto di occupazione del sottosuolo Ros 0,65

Sono consentite altezze maggiori di m. 9,00 per la costruzione di silos e ciminiere, nonché per motivate esigenze di tecnologia produttiva.

8. DESTINAZIONI AMMESSE

• - Insediamenti industriali e artigianali;
• - attrezzature tecnologiche;
• - commercio all'ingrosso;
• - concessionari auto e moto;
• - uffici solo se connessi direttamente alla produzione ed inscindibili dalla stessa.

Sono inoltre consentite le seguenti utilizzazioni, per una percentuale non superiore al 5% della superficie fondiaria:

• - servizi di supporto alle attività produttive quali centri di calcolo, server ecc...;
• - pubblici esercizi;
• - servizi per gli addetti quali mense, impianti sportivi, ambulatori medici;
• - attività direzionali delle imprese;
• - erogazioni dirette di servizi quali uffici aperti al pubblico, uffici privati.

Le utilizzazioni di cui al precedente capoverso, se introdotte comportano la necessità di parcheggi pubblici, in aggiunta alle quantità di cui al precedente punto 5), pari all'80% della S.U.L.totale delle suddette destinazioni.
Per ogni intervento di nuova costruzione è consentita la costruzione di un solo alloggio per ogni complesso che abbia una superficie destinata all'attività produttiva non inferiore a mq. 5000, per superfici produttive inferiori sarà necessario accorpare più attività produttive.
L'alloggio dovrà essere destinato a servizio dell'attività produttiva, per custodia o abitazione del titolare, non potrà avere una superficie utile lorda superiore a mq 110,00 La convenzione per l'attuazione del PUA dovrà garantire nel tempo la permanenza delle condizioni di cui sopra ed impedire la vendita o la locazione separata dal complesso produttivo al cui servizio l'alloggio è stato realizzato.

9. VALUTAZIONE DI PERICOLOSITÀ

9.1 - Caratteristiche geologico tecniche dell'area:

Presenza di terreni caratterizzati generalmente dalla presenza di strati con Rp compresa tra 10 e 20 kg/cm2 e da intervalli limitati con Rp > 20 kg/cm2. Queste caratteristiche possono peggiorare o migliorare in funzione dell'incidenza dei livelli con Rp intorno a 10 kg/cm2 su quelli con Rp intorno a 20 kg/cm2. La resistenza a rottura è variabile da media a bassa mentre la compressibilità è variabile da media ad elevata. In profondità sono presenti invece terreni con caratteristiche geotecniche scadenti, caratterizzati da valori di Rp che si mantengono mediamente intorno a 10 kg/cm2 o minori e che comportano una bassa resistenza a rottura e compressibilità elevata.

9.2 - Pericolosità Geologica:

G.3 Pericolosità geologica elevata (per la presenza di terreni con una bassa resistenza a rottura e compressibilità elevata entro i 5-10 m dal piano campagna).

9.3 - Pericolosità Idraulica:

I.2/I.3/I.4 Pericolosità idraulica media, elevata e molto elevata

9.4 - Pericolosità Sismica:

S.2 Pericolosità sismica locale media

10. CONDIZIONI DI FATTIBILITÀ

Oltre alle condizioni di fattibilità dettate dalle normative sovraordinate e dal DPGR 53/R, riportiamo di seguito ulteriori indicazioni e prescrizioni basate sulle condizioni geologiche, geomorfologiche, idrauliche e sismiche puntuali del sito.

10.1 - Condizioni di Fattibilità Geologico-tecnica:

F3 Fattibilità condizionata alla realizzazione di indagini geologiche di approfondimento del quadro stratigrafico e geotecnico. Le indagini, che potranno essere prove CPT, CPTU e/o sondaggi geognostici con prove SPT dovranno essere commisurate alle problematiche geotecniche che caratterizzano l'area e funzione della tipologia di intervento.

10.2 - Condizioni di Fattibilità Idraulica:

F3 Una piccola porzione del comparto, limitata alla zona Ovest, è interessata dalla presenza delle casse di espansione sul Rio Volpi. La restante parte dell'area è in sicurezza per eventi duecentennali. Nella zona ricompresa all'interno delle esondazioni fino a 200 anni, è prevista la realizzazione della strada di accesso al lotto e di una fascia di verde: la fattibilità degli interventi sopra descritti è condizionata da quanto definito all'art. 13 della L.R. 41/2018 circa le infrastrutture lineari e a rete. Risulterà inoltre necessario ottenere apposita autorizzazione idraulica per l'attraversamento della cassa di espansione.
Per il resto del comparto, potenzialmente edificabile, la pericolosità è media, pari alla classe I2 (Tr compreso tra 200 e 500 anni).
Qualora si voglia perseguire il livello di sicurezza idraulica anche nei confronti di piene con tempi di ritorno superiore a 200 anni, si dovranno porre in atto accorgimenti costruttivi per la riduzione della vulnerabilità delle opere previste, tenendo comunque conto della necessità di non determinare aggravi di pericolosità in altre aree. Trattandosi di interventi al di fuori delle zone a pericolosità idraulica elevata non è richiesto il recupero dei volumi sottratti alla naturale esondazione.
Ai fini del contenimento degli effetti derivanti dall'impermeabilizzazione dei suoli e della corretta regimazione delle acque meteoriche provenienti dalle aree oggetto di trasformazione si rimanda a quanto definito al paragrafo 3.2.2 della Relazione geologica di fattibilità del secondo Regolamento Urbanistico.
Al limite est del comparto, scorre un piccolo fosso inserito nel reticolo idraulico di riferimento di cui alla L.R. 79/2012 e recentemente aggiornato dalla Giunta Regionale con DGRT n°899 del 2018. Tutti gli interventi dovranno rispettare i limiti normativi di distanza dal ciglio di sponda del fosso (Regio decreto 523 del 1904 e L.R. 41/2018), ed osservare quanto disposto al CAPO I della L.R. 41/2018.

10.3 - Condizioni di Fattibilità Sismica:

F2 Fattibilità con normali vincoli da precisare a livello di progetto.

11. CONDIZIONI ALLA TRASFORMAZIONE DERIVANTI DALLA VALUTAZIONE AMBIENTALE

Il PUA, per permettere una dettagliata e puntuale individuazione dei limiti e delle condizioni di sostenibilità ambientale dell'intervento, dovrà essere sottoposto alle procedure di cui al Titolo II, Capo III della LR 10/2010.
Il procedimento di Valutazione Ambientale Strategica della variante al Regolamento Urbanistico, al fine di ridurre gli effetti ambientali delle previsioni rendendo il più possibile sostenibili le trasformazioni territoriali ed il consumo delle risorse, ha individuato le seguenti prescrizioni per le mitigazioni delle criticità ambientali e dell'uso delle risorse:
In fase di progettazione del PUA dovranno essere integralmente osservate le prescrizioni contenute nel provvedimento di esclusione dall'assoggettabilità alla procedura di Valutazione Ambientale Strategica dell'Autorità Competente (Determina 598 del 27/06/2012), integrative delle norme contenute nel Capo II, Titolo I, Parte III del Regolamento Urbanistico, "Regole per la tutela ambientale (prescrizioni disposte in sede di Conferenza di Servizi del 20/06/2012, svoltasi nell'ambito di approvazione della Variante parziale al RU, di cui alla DCC n. 96 del 19/12/2012).
Verifica della disponibilità della risorsa idrica.
Verifica ed eventuale adeguamento della rete acquedottistica.
Verifica ed eventuale adeguamento della rete fognaria.
Realizzazione di sistemi di allocazione per le acque destinate a fini non potabili finalizzati ad usi irrigui (giardini privati, verde pubblico, ecc.).
Riduzione della superficie impermeabile. Utilizzo di pavimentazioni e di finiture che riducano l'effetto "isola di calore".
Valutazione degli impatti sulle risorse ambientali durante la fase di progettazione degli interventi e loro corretta gestione durante la fase di realizzazione: a titolo esemplificativo dovranno essere analizzati gli impatti sulle acque sotterranee, sulle acque superficiali, nell'aria e quelli derivanti dal rumore e dai rifiuti (§ 9.2.5. del RA).
Gli interventi urbanistico-edilizi devono possedere un alto contenuto di eco-sostenibilità, utilizzando tecnologie evolute, a basso consumo di risorse e a minor impatto ambientale; il tutto finalizzato alla riduzione e razionalizzazione dei consumi e all'utilizzo, attivo e passivo, di fonti di energia rinnovabile.
La piantumazione delle aree libere e delle aree a parcheggio deve essere realizzata con specie (alberi e arbusti) per l'assorbimento dei gas inquinanti e climalteranti. Tali specie dovranno, inoltre, possedere per quanto possibile un'elevata densità della chioma, longevità del fogliame, ridotta idroesigenza, bassa capacità di emissione di composti organici volatili e ridotta allergenicità del polline, nel rispetto delle Linee Guida della Regione Toscana (§ 7.3.4.1. del RA).

12. MODALITÀ ATTUATIVE

L' intervento di trasformazione è soggetto alla preventiva approvazione di un Piano Urbanistico Attuativo convenzionato (Piano di Lottizzazione ex. art. 28 legge 17 agosto 1942, n. 1150 ) , ai sensi dell'art. 107 della L.R. 65/2014, che preveda la contestuale realizzazione degli interventi edificatori e di tutte le opere di urbanizzazione comprese entro il perimetro dell'area soggetta a PUA e di cui al precedente punto 5 capoverso b) nonché del raccordo con le urbanizzazioni esistenti.
Nell'ambito della convenzione urbanistica dovranno essere recepiti gli impegni assunti in sede di bando pubblico di cui alla D.G.C. n. 28 del 10 marzo 2011 (approvazione bando) e alla D.G.C. n. 4 dell'11 gennaio 2012 (approvazione della graduatoria), così come stabiliti nell'accordo procedimentale sottoscritto in data 9 febbraio 2012.

13. SUPERFICIE MINIMA D'INTERVENTO

Smi = mq. 41.888