Norme Tecniche di Attuazione del Piano Operativo

1. Gli ambiti urbani a prevalente destinazione produttiva sono parti del territorio in cui l'uso produttivo prevale sugli altri usi consentiti.

2. Sono suddivisi, in relazione agli usi consentiti, in:

• - ambiti della produzione compatta - D1;
• - ambiti della produzione promiscua - D2;
• - ambiti della produzione specializzata - D3;
• - ambiti del commercio - D4;
• - ambito della logistica - D5

Riferimenti statutari

3. Tali zone in riferimento allo Statuto del Territorio del P.S.I. ed in particolare all'art.14 sono state articolate equiparandole ai morfotipi insediativi di cui alla III Invariante del PIT-PPR secondo le seguenti modalità:

TPS1 Tessuto a proliferazione produttiva lineare

TPS2 Tessuto a piattaforme produttive-commerciali-direzionali

Caratteri generali

4. Nelle aree disciplinate dal presente articolo, gli interventi di:

• - Nuova edificazione o addizione volumetrica per destinazioni produttive;
• - Ristrutturazione urbanistica, sostituzione edilizia, ristrutturazione edilizia ricostruttiva con contestuale cambio di destinazione in produttivo;

sono realizzabili esclusivamente previa preventiva verifica della sussistenza della capacità edificatoria residua assegnata all'UTOE in cui ricadono gli interventi previsti. Non sono in ogni caso computate le nuove superfici edificabili quando sono derivanti dall'ampliamento della Superficie Edificata esistente nei limiti del 35% della SE esistente, secondo quanto indicato nell'art.43.2 della Disciplina di Piano del P.S.I.C.T. .

5. La capacità edificatoria residua, da valutare in termini di Superficie Edificabile a destinazione produttiva disponibile per UTOE, è desunta dal Dimensionamento del Piano Operativo di cui all'Allegato D, e viene aggiornata per sottrazione dalla quantità iniziale, in base alle quantità richieste per ciascuna UTOE, dai singoli interventi edilizi diretti delle tipologie di cui al comma 4. La capacità edificatoria (SE) derivante da interventi di ristrutturazione urbanistica, sostituzione edilizia, ristrutturazione edilizia ricostruttiva, con contestuale cambio di destinazione d'uso, dovrà essere sottratta dalla categoria Riuso come indicato nelle tabelle del dimensionamento di cui all'Allegato D..

6. La SE da prelevare dal nuovo dimensionamento dell'UTOE di riferimento, sarà quella derivante dalla sola parte eccedente il 35% dell'ampliamento della SE esistente per ogni categoria funzionale.

7. La SE da prelevare dal dimensionamento per la categoria Riuso, sarà quella derivante da interventi della sola categoria di ristrutturazione urbanistica con contestuale cambio di destinazione dall'uso di origine.

8. Per ciascuna zona e sottozona sono indicate le quantità massime di SE destinabili alle funzioni insediabili.

9. Per ciascuna zona e sottozona sono altresì indicate le quantità massime di SE destinabili a servizi accessori e complementari alla produzione (uffici amministrativi, spazi comuni, mense aziendali, l'alloggio di servizio nonché le unità immobiliari destinate alla commercializzazione diretta dei beni prodotti dall'azienda.

10. Salvo maggiori limitazioni derivanti dalla zona urbanistica di appartenenza e/o la presenza di specifiche tutele o salvaguardie, laddove è ammessa la presenza di un unico alloggio destinato al custode dell'attività produttiva, questo sarà realizzabile esclusivamente se si verificano tutte le seguenti condizioni:

• - la superficie utile (SU) dell'attività produttiva a cui sarà asservito l'alloggio, interamente destinata alla medesima produzione, dovrà essere superiore a 1000 mq;
• - la superficie utile (SU) massima ammessa per l'alloggio non potrà essere superiore a 60 mq;

La superficie edificabile (SE) dell'alloggio di servizio, unitamente agli uffici amministrativi, agli spazi comuni e alle mense aziendali, concorre alla computazione della superficie edificabile massima (SE) massima ammissibile nel lotto e alla computazione della superficie coperta (SC).

11. L'alloggio dovrà essere realizzato all'interno della sagoma del fabbricato produttivo o in continuità con esso. L'ammissibilità della funzione di abitazione pertinenziale resta condizionata alla presenza di atto d'obbligo, registrato e trascritto a favore del Comune, con il quale l'unità immobiliare viene vincolata quale pertinenza non scindibile dell'unità produttiva aziendale, che ne impedisca la vendita o l'utilizzo frazionato dall'attività produttiva.

12. La destinazione d'uso della porzione abitativa resta produttiva; trascorso un anno dalla cessazione dell'attività detta porzione perderà i requisiti di abitabilità.

13. Per le aree ricadenti negli ambiti di trasformazione in cui il Piano Operativo si attua esclusivamente sulla base di Piani Urbanistici Attuativi o di Progetti Unitari Convenzionati, (come individuati dalle tavole n. 3 Disciplina del territorio urbano, la relativa Scheda norma definisce le aree in cui è ammessa la trasformazione edilizia, i parametri urbanistici ed edilizi e le diverse categorie funzionali insediabili.

14. Per gli ambiti consolidati, su ciascun lotto urbanistico di riferimento in cui la trasformazione edilizia può avvenire tramite interventi edilizi diretti (ID), sono consentiti gli interventi edilizi previsti per ciascuna zona urbanistica, nel rispetto dei parametri urbanistici ed edilizi e con le limitazioni dimensionali previste per ciascuna categoria funzionale insediabile.

15. Gli interventi di nuova edificazione (NE), di Sostituzione edilizia (SE), addizione volumetrica e i cambi di destinazione d'uso sono ammessi a condizione che sia verificata la sussistenza delle dotazioni per opere di urbanizzazione primaria previste per ciascuna categoria funzionale di cui si prevede l'insediamento.

Tale verifica non è richiesta:

• - per le aree comprese nei Piani attuativi, comunque denominati previsti nei precedenti strumenti urbanistici, che abbiano già realizzato le dotazioni previste di verde e parcheggi pubblici e nel caso sia mantenuta la categoria funzionale originaria;
• - in tutte le aree in cui è previsto il mantenimento della categoria funzionale originaria.

16. Qualora il soggetto attuatore l'intervento edilizio dimostri di aver già provveduto alla cessione di aree per opere di urbanizzazione primaria, riferibili al medesimo lotto urbanistico, sarà tenuto a reperire esclusivamente la quantità eccedente quella originariamente già ceduta.

17. Gli interventi che determinano nuovi fabbricati produttivi autonomi dovranno essere realizzati seguendo prevalentemente le linee guida APEA regionali.

18. Le quantità non cedute di opere di urbanizzazione primaria, dovranno essere monetizzate. Il soggetto attuatore provvederà al pagamento di una somma di danaro, rapportata al costo di acquisizione di altre aree, equivalenti quanto a estensione e comparabili, quanto a ubicazione, a quelle che avrebbero dovuto essere cedute nonché all'incidenza dell'utilità economica acquisita dallo stesso per la mancata cessione. Tali monetizzazioni verranno utilizzate dall'amministrazione per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria

19. Negli edifici a destinazione industriale ed artigianale, ove dimostrata la necessità aziendale, è consentita l'installazione di impianti tecnologici e manufatti di carattere tecnologico ad esclusivo servizio dell'attività produttiva, in deroga all'altezza massima prevista nella zona urbanistica in cui ricade l'immobile che non possono, per esigenze tecniche di funzionalità e di sicurezza degli impianti stessi, trovare allocazione entro il corpo dell'edificio quali silos, serbatoi per sostanze allo stato liquido o gassoso, impianti di trattamento dell'aria, camini e ciminiere, antenne, gru e carri ponte, ponti di servizio nonché la realizzazione degli impianti e delle opere necessarie al rispetto della normativa sulla tutela dagli inquinamenti e sull'igienicità e la sicurezza degli edifici e delle lavorazioni.

20. Nelle aree a destinazione industriale ed artigianale, all'interno del lotto di proprietà, per motivate esigenze produttive e di funzionalità degli impianti tecnologici, questi ultimi non sono soggetti al rispetto della distanza di 10 ml dai fabbricati adiacenti e/o da pareti finestrate degli edifici antistanti, in quanto non sono da considerare "fabbricati o edifici", trattandosi di impianti tecnologici, fatte salve diverse indicazioni provenienti da discipline speciali (VV.FF., impatto elettromagnetico, ecc.) e fatto salvo il rispetto dei requisiti igienico-sanitari degli edifici adiacenti.

21. Gli edifici preesistenti alla data di adozione delle presenti norme sono sottoposti alle prescrizioni derivanti dalla cartografia del Piano Operativo e dalle presenti Norme sia per quanto riguarda le destinazioni d'uso che i criteri e le modalità di intervento.

22. Negli articoli seguenti sono individuati gli usi compatibili con ciascuna zona urbanistica ed i relativi parametri urbanistici; l'individuazione degli usi è esemplificativa e non esaustiva, e potrà sempre essere verificata la compatibilità di un uso non presente nell'elenco, in base alla sua affinità con gli esempi riportati.

23. L'introduzione di funzioni terziarie di tipo diffuso o localizzato di servizio alla persona e alle imprese e strutture specializzate per servizi privati quali scuole professionali private, gli asili aziendali o interaziendali, uffici e studi professionali, ambulatori e studi medici, centri di riabilitazione fisioterapica, strutture sanitarie private, ambulatori medici e veterinari, ecc., ove ammesso per le diverse zone e sottozone urbanistiche, sarà preventivamente subordinato alla preventiva dimostrazione della rispondenza ai requisiti strutturali, impiantistici, tecnologici e organizzativi specifici e la conformità igienico sanitaria.

24. Per asilo aziendale si intende la struttura destinata a bambini di età compresa tra 0 e 6 anni, che viene aperta all'interno di una struttura aziendale. Qualora le richieste interne ad un'azienda fossero inferiori al numero minimo sarà possibile aprire l'accesso anche ai figli di dipendenti di altre aziende limitrofe, costituendo così un asilo interaziendale.

25. In questi ambiti è sempre possibile utilizzare le specifiche categorie di intervento per l'applicazione delle azioni ecosistemiche (NBS), utilizzando gli incentivi previsti al successivo art. 64.

26. Le categorie funzionali ammesse con gli specifici usi compatibili sono riportati nella Tabella A, allegata alle presenti NTA.