Art. 8- Rapporto con il Regolamento Edilizio

1. Entro sei mesi dall'adozione del Regolamento Urbanistico l'Amministrazione deve provvedere all'adeguamento alle Norme del Regolamento Urbanistico del Regolamento Edilizio che, ai sensi dell'art. 64 della L.R. 1/2005, detta norme in materia di modalità costruttive, ornato pubblico ed estetica, igiene, sicurezza e vigilanza.

2. In caso di contrasto, di difformità definitorie e di deroghe, le Norme Tecniche di Attuazione e gli elaborati grafici del Regolamento Urbanistico e del Piano Strutturale prevalgono sulle disposizioni del Regolamento Edilizio.

Art. 9- Superficie Territoriale e Superficie Fondiaria

1. La Superficie Territoriale (ST) è la superficie complessiva delle aree soggette ad un piano attuativo, ovvero delle aree che siano oggetto di un intervento unitario comunque denominato subordinato alla previa stipula di convenzione, comprensiva di tutte le superfici fondiarie (SF) destinate agli interventi privati nonché di tutte le superfici per attrezzature e spazi pubblici, ancorché già esistenti.

2. La Superficie Fondiaria (SF) è la porzione dell'area di intervento utilizzabile o utilizzata ai fini edificatori privati, comprendente gli edifici e gli spazi di pertinenza degli stessi.

Art. 10- Superficie Utile Lorda

1. La Superficie Utile Lorda ( SUL) è la somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati, compresi:

• gli elementi verticali del fabbricato compresi nell'involucro edilizio quali muri perimetrali, pilastri, partizioni interne;
• le scale, siano esse condominiali o ad uso esclusivo di singole unità immobiliari, computate come superficie sottostante alla proiezione delle rampe e dei pianerottoli intermedi, ed i vani ascensore;
• i ballatoi, gli androni di ingresso, i lavatoi comuni e gli altri locali e spazi di servizio condominiali o di uso comune;
• le logge ed i porticati non condominiali o di uso pubblico;
• i sottotetti recuperati a fini abitativi ai sensi della legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5, ed altri piani o locali sottotetto, nonché i soppalchi, per le porzioni aventi altezza interna netta superiore a ml. 2,40, ancorché non delimitate da muri.

Sono esclusi:

• i piani o locali sottotetto, nonché i soppalchi, per le porzioni aventi altezza interna netta non superiore a ml. 2,40, ancorché non delimitate da muri;
• i balconi, nei limiti del 5% della SUL complessiva dell'unità immobiliare di riferimento;
• le terrazze prive di copertura;
• i porticati condominiali o di uso pubblico;
• le tettoie libere su tutti i lati o poste in aderenza ad altri fabbricati e conseguentemente chiuse esclusivamente sui lati in comune con altri edifici, nei limiti del 10% della SUL complessiva dell'edificio di riferimento e, se giustapposti al fabbricato principale, fino ad una profondità massima di ml. 2,00; esse corrispondono a manufatti in materiali diversi dalla muratura, sorretti da pilastri o altri elementi puntiformi, autonomi e distinti dal fabbricato principale dal punto di vista morfotipologico e strutturale e sono adibite alla fruizione protetta di spazi pertinenziali;
• le pensiline o altri elementi a sbalzo, fino ad un aggetto massimo di ml. 1,50, nei limiti del 5% della SUL complessiva dell'edificio di riferimento;
• le coperture retrattili, ove mantenute stabilmente in posizione chiusa ed utilizzate in posizione aperta per il tempo strettamente necessario all'effettuazione di operazioni di carico e scarico merci, in caso di destinazione produttiva o commerciale degli immobili;
• le autorimesse private, singole o collettive, totalmente interrate ricadenti nelle aree ad esclusiva o prevalente funzione agricola, purché legate da vincolo di pertinenzialità permanente all'unità immobiliare di riferimento, e con altezza interna netta non superiore a ml. 2,40;
• le autorimesse private, singole o collettive, ricadenti in aree diverse da quelle indicate al precedente punto, indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del piano di campagna esistente, purché con altezza interna netta non superiore a ml. 2,40, ed a condizione che siano prive di requisiti igienico-sanitari e dotazioni atti a consentire la permanenza ancorché saltuaria di persone, e comunque entro i limiti delle dotazioni minime di parcheggi pertinenziali richieste dalle norme;
• le autorimesse private, per la destinazione d'uso commerciale, che costituiscono dotazione di parcheggio per la sosta stanziale e di relazione, indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del terreno;
• le autorimesse pubbliche o asservite ad uso pubblico, indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del terreno;
• le cantine ed in generale i locali totalmente interrati non destinati alla presenza continuativa di persone, purché con altezza interna netta non superiore a 2,40 ml. e quando compresi entro la proiezione della Superficie Coperta del fabbricato ovvero, nelle aree urbane, anche eccedenti fino al 30% rispetto alla Superficie Coperta del fabbricato;
• i locali non abitabili o non agibili ed i locali non destinati alla presenza continuativa di persone, purché con altezza interna netta non superiore a 2,40 ml., se prevalentemente interrati cioè se almeno il 70% delle pareti perimetrali si trova ad una quota inferiore o uguale a quella media del terreno circostante nello stato di sistemazione preesistente;
• volumi tecnici, cioè manufatti finalizzati a contenere apparecchiature, macchinari o impianti tecnologici ed aventi dimensioni non superiori a quelle indispensabili per l'alloggiamento e la manutenzione dei medesimi, quali cabine elettriche, vani caldaia, locali per impianti centralizzati di riscaldamento, climatizzazione, trattamento e deposito di acque idrosanitarie, extracorsa degli ascensori e relativi locali macchine, cisterne e serbatoi idrici, gli apparati tecnici per lo smaltimento dei fumi quali comignoli e canne fumarie; se posti fuori terra non potranno avere superficie interna superiore a 8 mq., fatte salve documentate esigenze tecniche nel caso di insediamenti con destinazione ad attività industriali ed artigianali; nel territorio rurale i locali per le caldaie a cippato o a legna, quale dotazione a supporto dell'uso abitativo, si considerano volumi tecnici se con superficie interna non superiore a 12 mq.;
• le scale di sicurezza, comunque configurate, poste all'esterno dell'involucro edilizio, purché adibite esclusivamente a tale funzione;
• gli spazi scoperti interni al perimetro dell'edificio quali cortili, chiostrine e simili;
• intercapedini, cavedi e simili;
• manufatti di servizio ed accessori, di norma di piccole dimensioni, equiparabili ai manufatti a supporto delle pertinenze degli edifici di cui ai comma 3 e 4 dell'art. 26 ed al comma 5 dell'art. 27 delle presenti Norme, dove non sia prevista la permanenza continuativa di persone e che non presentino le caratteristiche idonee all'abitabilità né abbiano dotazioni che ne consentano l'utilizzo abitativo (ad esempio legnaie, ripostigli per attrezzi, ricoveri per animali domestici o da cortile, forni e barbecue, gazebo, pergolati);
• attrezzature sportive private di pertinenza degli edifici (piscine, campi da tennis, ecc.), inclusi i volumi tecnici purché interrati e con Superficie Coperta non superiore a 12 mq. ed altezza interna non superiore a 2,40 ml.

2. Ai fini di incentivare l'edilizia sostenibile ed in particolare le prestazioni energetiche degli edifici, sono altresì esclusi dal computo della SUL:

• lo spessore delle murature esterne per la parte eccedente 0,30 ml.;
• i sistemi bioclimatici (pareti ventilate, rivestimenti a cappotto, ecc.), nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle norme vigenti;
• le "serre solari" cioè gli spazi ottenuti mediante chiusura con vetrata trasparente di logge o terrazze esposte prevalentemente a sud e quando esclusivamente finalizzati al risparmio energetico, senza determinare nuovi locali per la presenza continuativa di persone (locali di abitazione permanente e non, luoghi di lavoro, ecc.), apribili ed ombreggiabili per evitare il surriscaldamento estivo, attraverso schermature mobili o rimovibili; la struttura di chiusura deve comunque essere completamente trasparente, fatto salvo l'ingombro della struttura di supporto; tali elementi non potranno comunque avere superficie superiore al 10% della superficie coperta dell'edificio e dovranno essere realizzati nel rispetto dei caratteri tipologici che caratterizzano il contesto ambientale; la dimostrazione della finalità di risparmio energetico dovrà essere prodotta attraverso uno specifico elaborato tecnico che ne certifichi le prestazioni, come definito dalle Linee Guida Regionali, tenendo conto dell'irraggiamento

solare su tutta la stagione di riscaldamento.

A tali fini il Comune applicherà inoltre incentivi economici per gli interventi di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente mediante la riduzione dei contributi concessori in misura crescente a seconda delle prestazioni raggiunte, con le modalità che saranno definite dal Regolamento Edilizio.

Art. 11- Altezza degli edifici

1. L'Altezza degli edifici è definita dal numero massimo di piani fuori terra; il prodotto del numero di piani prescritto per l'altezza dell'interpiano rappresenta il limite massimo di altezza espresso in metri lineari: entro questa altezza i differenti piani potranno avere altezze differenti.

L'altezza dell'interpiano è la distanza tra le quote di calpestio dei piani di un edificio; per l'ultimo piano essa è riferita all'estradosso del solaio di copertura nel caso di solaio orizzontale, ovvero a quella media, sempre riferita all'estradosso, in caso di falde inclinate. E' escluso il maggior spessore dei solai finalizzato al conseguimento di un ottimale isolamento termico e acustico, nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi definiti dalle vigenti norme regionali in materia di edilizia sostenibile.

2. Nel caso di terreni in pendenza o con quote differenti il numero massimo di piani fuori terra si intende relativo al fronte a valle, salvo ove diversamente specificato.

3. Nel computo del numero dei piani sono compresi gli attici e i piani abitabili o agibili comunque denominati ricavati al di sopra della copertura principale dell'edificio, nonché i piani sottotetto (con esclusione di quelli con altezza media interna non superiore a 1,50 ml.), i piani ammezzati, mentre sono esclusi i piani totalmente interrati; i piani seminterrati sono computati ove abitabili o agibili, con esclusione dei locali non destinati alla presenza continuativa di persone, purché con altezza interna netta non superiore a 2,40 ml., se prevalentemente interrati cioè se almeno il 70% delle pareti perimetrali si trova ad una quota inferiore o uguale a quella media del terreno circostante nello stato di sistemazione preesistente.

4. Si intende fuori terra il piano di un edificio il cui pavimento si trovi in ogni suo punto perimetrale o in almeno nel 70% di essi, ad una quota uguale o superiore a quella media del terreno circostante nello stato di sistemazione preesistente.

Si intende interrato il piano di un edificio il cui soffitto, misurato all'intradosso del solaio di copertura, si trovi in ogni suo punto perimetrale o almeno nel 70% di essi ad una quota inferiore o uguale a quella media del terreno circostante nello stato di sistemazione preesistente.

5. L'altezza interpiano convenzionale massima di riferimento, pari alla distanza tra le quote di calpestio dei livelli di un edificio, è stabilita in 4,50 ml. per il piano terra e in 3,50 ml. per i piani superiori.

6. Per edifici destinati ad attività industriali ed artigianali o attività commerciali all'ingrosso e depositi l'altezza interpiano convenzionale massima di riferimento è stabilita in 7,00 ml. nel caso di un solo piano; in tal caso si potrà comunque prevedere la realizzazione di una parte a due livelli entro l'altezza massima di 7,00 ml., al fine di destinare un piano a servizi funzionali all'esercizio dell'attività.

In caso di comprovata necessità per la messa in opera di carri-ponte od altre attrezzature strettamente legate alla produzione oppure per i mezzi impiegati nell'attività e solo per quelle parti dell'edificio che ospitano l'attrezzatura oppure i mezzi impiegati nell'attività, l'altezza interpiano massima è elevata a 9,00 ml.

7. Per gli edifici e manufatti destinati ad attività di servizio di uso pubblico e di iniziativa pubblica non è stabilita un'altezza interpiano massima di riferimento, considerando pertanto libera l'altezza limite, in considerazione delle attività speciali che possono esservi ospitate.

8. Per i manufatti pertinenziali, accessori e di servizio e per gli annessi minori destinati ad attività agricole, costituiti da strutture ad un solo livello, l'altezza è misurata in gronda ed espressa in metri lineari ed è specificamente stabilita in relazione alle specifiche destinazioni e tipologie.

Art. 12- Superficie Coperta e Rapporto di Copertura

1. La Superficie Coperta (SC) è la superficie ottenuta attraverso la proiezione orizzontale di tutte le parti edificate fuori terra o seminterrate e delimitate dalle superfici esterne delle murature e/o strutture perimetrali, aperte o chiuse, comunque dotate di copertura impermeabile.

Sono compresi i balconi, le pensiline e altre analoghe strutture a sbalzo per una profondità superiore a 1,50 ml., le tettoie, i porticati, le logge, le scale esterne, i collegamenti in quota tra corpi di fabbrica separati (passerelle, ballatoi, ecc.) ed i cavedi.

Sono compresi inoltre i manufatti di servizio pertinenziali di cui all'art. 26 delle presenti Norme se dotati di copertura impermeabile.

Sono esclusi i balconi, le pensiline e altre analoghe strutture a sbalzo per una profondità non superiore a 1,50 ml., le coperture retrattili, ove mantenute stabilmente in posizione chiusa ed utilizzate in posizione aperta per il tempo strettamente necessario all'effettuazione di operazioni di carico e scarico merci.

2. Il Rapporto di Copertura (RC) è il rapporto tra la Superficie Coperta e la Superficie Fondiaria.

Art. 13- Superficie permeabile di pertinenza

1. La Superficie permeabile di pertinenza è la porzione di Superficie Fondiaria non impegnata da costruzioni fuori terra o interrate che consente l'assorbimento anche parziale delle acque meteoriche.

2. Sono considerate permeabili le pavimentazioni autobloccanti prefabbricate ad elementi forati posate su massicciata, sabbia o terra, che non presentino negli strati sottostanti massetti in calcestruzzo.

Art. 14- Volume

1. Il Volume (V) si ottiene moltiplicando la SUL complessiva dei singoli livelli per l'altezza interpiano, cioè la distanza tra le quote di calpestio dei piani; nel caso dell'ultimo piano l'altezza è misurata dalla quota di calpestio all'estradosso dell'ultimo solaio (se l'ultimo solaio è inclinato, l'altezza deve essere calcolata come media).

2. E' escluso dal Volume il maggior spessore dei solai finalizzato al conseguimento di un ottimale isolamento termico e acustico, nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle norme vigenti.

Art. 15- Sagoma dell'edificio

1. Ai fini delle presenti Norme, la sagoma dell'edificio è rappresentata dalla figura solida di inviluppo, escluse eventuali porzioni interrate, delimitata da:

• i piani orizzontali, inclinati o comunque configurati dell'estradosso della copertura
• i piani verticali corrispondenti alle pareti esterne delle murature perimetrali
• i piani orizzontali o inclinati corrispondenti alla quota del terreno, del marciapiede o della pavimentazione posti in aderenza all'edificio.

2. Non concorrono alla determinazione della sagoma:

• le porzioni completamente interrate della costruzione (relativamente alla determinazione della quota del piano di campagna in aderenza all'edificio non rilevano eventuali scale esterne o rampe di accesso ai locali interrati)
• le rampe e le corsie di accesso ai piani interrati o seminterrati, se scoperte
• i balconi, le pensiline e altre analoghe strutture a sbalzo - nei limiti di esclusione dal computo della SUL come definiti all'art. 10 delle presenti norme -, gli sporti di gronda e gli aggetti ornamentali in genere
• le scale di sicurezza
• i volumi tecnici se posti in aderenza all'edificio o sulla copertura del medesimo qualora non totalmente integrati con il Volume
• le terrazze a tasca.

3. Ai fini di incentivare l'edilizia sostenibile ed in particolare le prestazioni energetiche degli edifici, non rilevano altresì ai fini della determinazione della sagoma dell'edificio:

• lo spessore delle murature esterne per la parte eccedente 0,30 ml.
• i sistemi bioclimatici (pareti ventilate, rivestimenti a cappotto, ecc.), nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle norme vigenti
• il maggior spessore dei solai finalizzato al conseguimento di un ottimale isolamento termico e acustico, nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle norme vigenti.

4. Non costituiscono variazione di sagoma le modifiche che rientrano nelle tolleranze di costruzione.

Art. 16- Distanze

1. Distanze minime tra fabbricati

Per distanza tra fabbricati si intende la misura intercorrente fra il punto più avanzato delle pareti di entrambi gli edifici, compresi i corpi aggettanti di ogni genere, con esclusione di pensiline, gronde e simili.

Per le distanze minime tra i fabbricati si rinvia integralmente alle disposizioni dell'art. 9 del D.M. n. 1444/1968.

Non sono considerate "pareti finestrate" le pareti con sole "luci", come definite dal Codice Civile.

E' sempre consentita l'edificazione a ridosso di edifici già esistenti sul confine di proprietà, con appoggio sul muro reso comune ai sensi dell'art. 874 del Codice Civile o con edificazione in aderenza al medesimo ai sensi dell'art. 877 del Codice Civile anche oltre la sua altezza, purché il proprietario confinante partecipi al procedimento di formazione del titolo abilitativo edilizio.

Sono comunque fatte salve, in tutto il territorio comunale, le distanze tra edifici legittimi esistenti.

2. Distanze minime dei fabbricati dai confini

Per distanza dai confini si intende la misura intercorrente fra le pareti del fabbricato, compresi i corpi aggettanti di ogni genere, con esclusione di pensiline, gronde e simili, ed il confine del lotto di pertinenza, ortogonalmente a quest'ultimo.

Negli interventi di nuova edificazione, di ristrutturazione urbanistica e di sostituzione edilizia è prescritto, a tutela di un equilibrato assetto degli insediamenti, il rispetto della distanza minima di 5,00 ml. dai confini del lotto di pertinenza.

E' consentita la costruzione sul confine del lotto di pertinenza in aderenza ad un edificio esistente, oppure attraverso una progettazione unitaria che preveda la costruzione sul confine anche nel lotto attiguo, ove quest'ultimo sia edificabile.

E' inoltre ammessa in caso di ampliamento degli edifici esistenti e di esplicito accordo tra i proprietari confinanti, la costruzione di un edificio a distanza dal confine inferiore a quella minima prescritta, a condizione che l'altro proprietario si impegni ad arretrare l'eventuale edificio prevedibile a distanza tale da assicurare il rispetto della distanza minima prescritta tra gli edifici; in tal caso l'accordo tra i due confinanti sarà condizione essenziale per l'approvazione del progetto e dovrà risultare da specifico accordo o da un apposito elaborato sottoscritto da entrambi i proprietari ed allegato al progetto a farne parte integrante e sostanziale.

3. Distanze minime dalle strade

Le distanze minime dalla strada che le costruzioni dovranno rispettare - con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti - sono le seguenti:

• su strade di larghezza inferiore a 7,00 ml., distanza pari a 5,00 ml.
• su strade di larghezza compresa tra 7,00 e 15,00 ml., distanza pari a 7,50 ml.
• su strade di larghezza superiore a 15 ml., distanza pari a 10,00 ml.

La strada si intende comprensiva, oltre che delle corsie di marcia, di eventuali marciapiedi, piste ciclabili e percorsi ciclopedonali, parcheggi lungo strada.

Le costruzioni dovranno rispettare una distanza minima di 5,00 ml. dai parcheggi di urbanizzazione primaria.

Qualora le distanze tra fabbricati risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa.

Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planivolumetriche oppure nel caso in cui l'intervento edilizio serva a completare una schiera esistente o comunque al fine di rispettare l'allineamento con i fronti vicini, ove l'allineamento sia riconosciuto quale elemento caratterizzante il tessuto esistente.