Schede degli interventi di ristrutturazione, saturazione edilizia, completamento, ampliamento

NORME DA OSSERVARE PER LA REALIZZAZIONE DEGLI INTERVENTI DEL PRESENTE ALLEGATO

In relazione a quanto di seguito indicato, con particolare riferimento al reperimento degli standard e delle aree pubbliche, si specifica che il dimensionamento delle stesse risulta effettuato ipotizzando l'inserimento di insediamenti a carattere esclusivo o prevalentemente residenziale. In caso di inserimento di attività avente diversa destinazione d'uso (commerciale, direzionale, artigianato di servizio, ecc.) il calcolo degli standard e delle aree pubbliche verrà effettuato individuando, di volta in volta, opportuni criteri di raccordo. Rimane comunque necessario il rispetto delle disposizioni di cui agli art. 78 e 78 bis del Titolo 3 delle Norme Tecniche del RU.
In sede di redazione dei piani attuativi dovranno essere investigate eventuali problematiche legate alla contaminazione dei siti utilizzati precedentemente per lo svolgimento di attività industriali/artigianali.
In riferimento all'individuazione delle tipologie edilizie relative agli interventi del presente allegato, dovrà essere osservato l'art. 7 delle Norme Tecniche di Attuazione del RU.
Per gli interventi già realizzati e in fase di realizzazione si precisa che eventuali varianti ai Piani Attuativi approvati potranno prevedere quote di commercio ai piani terra, negli edifici in linea tre, alti e a torre, per una percentuale minima del 20%. Detta verifica potrà essere effettuata globalmente sull'intero comparto e non necessariamente sui singoli edifici.
Per i nuovi interventi la superficie da destinare a commercio per i piani terra negli edifici in linea tre, alti e a torre, definita nelle singole schede potrà essere valutata sull'intero comparto sottoposto a piano attuativo e non necessariamente sui singoli edifici.

Note storiche

La fabbrica di concimi chimici viene realizzata dopo il '900 da Puccioni, successivamente cambia la proprietà fino all'acquisto, intorno al fine degli anni quaranta, da parte della Montecatini Edison. L'inaugurazione del complesso attuale risale al 1950, rimangono però alcuni dei manufatti già realizzati precedentemente. Alla fine degli anni '50 fu realizzato un ampliamento del capannone parabolico. Nel 1972 la proprietà passa alla concessionaria FIAT Scotti e nel marzo 1982 il complesso immobiliare viene acquistato dall'Amministrazione comunale di Castelfiorentino.

Ubicazione

Intervento unitario di recupero e completamento per l'area ed i fabbricati della "Ex Montecatini" compresi tra Via Masini, via Leonardo da Vinci, il rilevato del cavalcavia ferroviario, il sedime ferroviario e, sul margine sud, i fabbricati di proprietà privata su via Masini. L'intervento unitario di completamento potrà essere esteso anche all'area a ovest della linea ferroviaria, individuata con la sigla IUR 6B; tale area potrà essere utilizzata per la realizzazione di standard a servizio dell'insediamento. L'intervento comprende anche tre aree (secondarie) destinate ad accogliere parte della volumetria prevista, ubicate nella UTOE 6 del capoluogo e individuate con la sigla IUR6. Individuazione con le sigle IUR 6 e IUR 6B nella tavola specifica in scala 1/2000 (carta D, tavola del Capoluogo) del RU. In carenza o in caso di esclusione dal Piano attuativo le aree del Comparto B verranno classificate come pertinenza urbana.

Procedure di realizzazione

Riorganizzazione di tutta la zona mediante interventi di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica E2. Sull'area è stato approvato con DCC n. 9 del 28/02/2007 un Piano Guida nel quale si illustra la strategia d'intervento per il recupero dell'area e che, assieme ad alcune innovazioni, viene riportato nelle pagine che seguono. Come stabilito dal Piano Guida l'intervento di riconversione della Ex Montecatini si attua mediante piano attuativo esteso a tutte le aree principali e secondarie:

• - Volume totale massimo 70.000 mc;
• - Rc max 35%;
• - H max area principale 21.50;
• - H max aree secondarie 9.50;
• - Rc max interrato 60%;
• - Standard art. 78 e 78 bis Nta RU;
• - Volume Residenziale max 25.000 mc;

Destinazioni d'uso

Sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso:

• * Attività commerciali fino alla grande distribuzione di tipologia C;
• * Attività direzionali;
• * Attività artigianali, quali servizi all'abitazione e alla persona, artigianato di qualità, ecc., compatibili dal punto di vista ambientale con le altre destinazioni d'uso;
• * Attività espositive;
• * Attività ricettive e di somministrazione alimenti e bevande;
• * Attività ludico-ricreative con esclusione di discoteche di grandi dimensioni, bowling, ecc. ed ogni altra attività consimile, incompatibile dal punto di vista ambientale con le altre destinazioni d'uso;
• * Servizi pubblici e di interesse comune;
• * Residenza;
• * ERP;
• * Parco urbano.

Contenuti del Piano Attuativo

Il Piano attuativo potrà attivarsi tramite specifiche Unità Minime d'Intervento (UMI) purché dotate di autonomia funzionale (infrastrutture e standard). Le unità minime di intervento non potranno riguardare le sole aree secondarie individuate e destinate ad accogliere parte della volumetria di progetto.

Indicazione di carattere generale degli interventi di bonifica necessari

In data 23/07/2002 con atto dirigenziale n. 488 fu affidato alla Soc. Ambiente s.c.r.l. l'incarico di elaborare un Rapporto sullo stato di qualità ambientale per l'area in oggetto. A seguito delle indagini svolte in relazione a tali incarichi è emerso che l'area in oggetto necessita di un Piano di Bonifica, che dovrà essere calibrato sugli interventi edilizi e le funzioni che si insedieranno. I risultati delle suddette indagini sono parte integrante del presente Piano Guida prima citato. Le indagini ambientali sono state svolte per l'area attualmente recintata, della superficie di 19.000 mq circa.

Indicazioni progettuali

Viabilità carrabile

Dovrà essere organizzata in modo da servire in modo diretto gli edifici del complesso senza consentire soluzioni di attraversamento "facile" dell'area che incoraggino un transito di semplice passaggio;

Standard

All'interno del reperimento degli standard dovrà comunque essere individuata un'area destinata a verde della superficie minima di 5000 mq. Tale area dovrà essere concentrata per una quota significativa nella formazione di una piazza pedonale in asse a via Piave, per la piena valorizzazione dell'asse di collegamento fra il centro commerciale attuale (in particolare piazza Gramsci) e l'area della ex Montecatini. Dovranno essere realizzati percorsi pedonali e piste ciclabili che colleghino in modo diretto il fronte su Via Masini con le aree circostanti. In caso di utilizzazione del settore IUR 6B dovrà essere riqualificato come percorso pedonale il collegamento attraverso il sottopasso ferroviario vicino al nuovo cavalcaferrovia.

Impianti

Nell'area dell'insediamento dovranno essere previsti tutti gli impianti necessari (acquedotto, fognature rete di distribuzione del metano, linee ENEL, linee TELECOM, illuminazione pubblica) che dovranno essere collegati alle reti urbane esistenti. Dovranno essere previste fognature separate per le acque meteoriche e reflue.

Edifici pubblici o di uso pubblico

Il Piano attuativo potrà indicare, oltre alle aree pubbliche indicate in precedenza, anche aree da destinare alla realizzazione di edifici pubblici e/o quote di fabbricati ristrutturati da destinare ad uso pubblico.

Criteri di interventi sugli edifici e controllo formale e di immagine

Gli interventi sul capannone parabolico dovranno tener conto delle disposizioni di cui al Decreto n. 142/2008 del Ministero per i Beni e le Attività Culturali - Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici della Toscana.

Per gli altri edifici il Piano attuativo valuterà l'opportunità di effettuare interventi di ristrutturazione urbanistica fino alla categoria E2 sulla base dello stato di conservazione, della necessità di interventi di bonifica, dei vincoli sulle possibili destinazioni derivanti dalla posizione attuale. L'eventuale ricostruzione degli edifici da assoggettare a ristrutturazione urbanistica dovrà avvenire mantenendo la attuale differenziazione fra edifici "chiusi", con tamponamento prevalente (da caratterizzare anche tenendo conto dei tamponamenti, in laterizio faccia vista con elementi architettonici ripetuti, di alcuni degli edifici attuali) ed edifici "aperti " caratterizzati da una struttura leggera (negli edifici attuali la struttura in legno) non tamponata o con tamponamenti "trasparenti".

La eventuale rilocalizzazione degli edifici da assoggettare a ristrutturazione urbanistica E2 dovrà avvenire tenendo conto della opportunità di valorizzare gli spazi pubblici interni all'area (in particolare la piazza pedonale in asse a via Piave) e della opportunità di valorizzare l'immagine del complesso dall'esterno, in particolare dal cavalcaferrovia e da via Masini/via Piave; dovrà essere conservato in particolare un corpo di fabbrica "rilevante " per altezza e qualità architettonica in asse a via Piave, con funzioni di "segnalazione" e di "richiamo" per l'intera area. La rilocalizzazione degli edifici dovrà avvenire anche con l'obbiettivo di eliminare i vincoli sulle destinazioni derivanti dalla posizione attuale.